Р Е Ш Е Н И Е
№ 260244, 19.02.2021
г., гр. Пловдив
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ІV гр. с.
На 26.01.2021 г. в публично заседание в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАНЯ БУКОВА
при
участието на секретаря : МАРИЯ ПЕЕВА
като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 2018 по описа за 2019 година
и за да се произнесе взе предвид следното :
Производство за сключване на
окончателен договор по реда на Глава тридесет и първа ГПК.
Ищцата К.К.В. с
ЕГН **********,***, представлявана от пълномощника й адвокат С.Г.Й., твърди, че
на 01.09.2014 г. сключила с А.Р.Р., в качеството й на продавач, представлявана
от пълномощника й М.Р.Р.Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот с нотариална заверка на подписите рег. № ** на С.Д.– Нотариус с рег. № **
по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд – **, предмет
на който е продажбата на следния недвижим имот : самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.512.386.2.4 с
административен адрес: **, с площ от 61,62 кв. м. ведно с 7,151% идеални части
от общите части на сградата ведно с прилежаща изба № 7, находяща се в
сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. м., ведно с 0,520% идеални
части от общите части на сградата, ведно със съответното право на строеж, както и 12,5% идеални части
от поземлен имот с идентификатор 56784.512.386 с площ на
целия имот 512 кв. м., съставляващ парцел 18 от кв. 45, който имот съгласно
скица съответства на част от УПИ X-386 от кв. 45
по кадастралния план – ** на гр. **, с площ на УПИ от 573 кв. м., при граници:
имот № 389, имот № 387, имот № 9536, имот № 385, за цена в размер на
20 000 евро, платима както следва: 5 000 евро - при подписване на
предварителния договор, а останалата част - на вноски за период от 2 години от
подписване на предварителния договор, като в изпълнение на условията по
договора първата вноска, чиято левова равностойност се равнява на 9 779,15
лв., е изплатена от ищцата по банкова сметка ***, а впоследствие са извършени и
следните плащания от пълномощника й В.С.: на 19.10.2016 г. - 500 лева в брой на
пълномощника на ответницата М.Р.; на 27.10.2016 г. - 500 лева по банков път; на
09.11.2016 г. – 980 лева по банков път; на 10.03.2017 г. - 500 лева по банков
път; на 30.03.2017 г. - 3 000 лв. в брой на пълномощника на ответницата М.Р.;
на 19.04.2017 г. - 2 000 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р. Твърди
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 2/11
се
още, че нито към датата на подписване на договора, нито в периода, през който
са извършени другите плащания по него сградата, в която се намира процесният
апартамент, е била снабдена с Акт образец 15, съответно с Акт образец 16, което
породило у ищцата съмнения дали същата ще бъде завършена, с оглед на което уведомила
ответницата чрез пълномощника й, че има готовност да изплати остатъка, но
единствено при условие, че бъде сключен окончателният договор, тъй като срокът
предвиден в предварителния договор вече бил изтекъл, а освен това били
заплатени и суми в общ размер на 17259.15 лв., което е почти половината от
договорената цена. При проведените с пълномощника на ответницата многобройни
разговори той твърдял, че в хода на строителството сградата претърпяла известни
промени, поради което било по-добре собствеността върху имота да бъде
прехвърлена след снабдяване с Акт образец 15 за приемане на строежа. Тъй като
същите не дали никакъв резултат ищцата изпратила до ответницата и пълномощника
й чрез ЧСИ рег. № ** - А.А., покани, връчени им на 19.06.2019
г., с които заявила своите готовност и желание за сключване на окончателен
договор, както и поканила продавача да се яви на 15.07.2019 г. в 13:30 часа в
кантората на Нотариус Т.Д., рег. № ** в НК, за да изпълни задължението си за
прехвърляне на собствеността. На посочените в поканата дата, час и място не
дошли нито ответницата, нито неин представител, а явилите се пълномощници на
ищцата с всички необходими документи за изповядване на сделката били уведомени
от нотариалната кантора, че в същия ден на служебния електронен адрес се
получило Изявление от името на А.Р.Р., съобразно което на 13.06.2019 г. те била
направила едностранно изявление за разваляне на договора, тъй като загубила
интерес от финализиране на сделката след дата 01.09.2016 г. Автентичността на същото
не би могла да бъде преценена, тъй като то е подадено по електронен път като
прикачен файл /сканиран документ/, поради което и предвид изискването за
писмено предизвестие при прекратяване на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не следва да се
приеме за редовно връчено и валидно. Освен това изявлението за едностранно
прекратяване на договора по вина на купувача е получено след датата на връчване
на отправените до ответницата и пълномощника й покани за сключване на
окончателния договор. В предварителния договор липсва клауза, според която
договорът да се прекратява автоматично при неспазване на предвидения в него
срок – 01.09.2016 г., като в чл. 12 е предвидено, че след тази дата всяка от
страните може да иска обявяването му за окончателен. Нещо повече, ответницата
съзнателно е нарушила задължението си по чл. 4 от предварителния договор, като
е обременила процесния имот с ипотека, вписана в полза на третото лице „Рива
Кредит“ ООД. Въз основа на така очертаната фактическа обстановка и твърдейки,
че е изправна страна по предварителния договор, ищцата моли съда да постанови
решение, с което да обяви същия за окончателен, както и да й определи срок за
изплащане на разликата до пълния размер на договорената продажна цена от
21857.45 лева. Претендира присъждане на разноски.
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 3/11
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за
задълженията и договорите /ЗЗД/.
Ответницата А.Р.Р. с ЕГН **********,***,
представлявана от пълномощника й адвокат Н.К., оспорва предявения иск, като
твърди, че : имотът не е обременен с ипотека; продавачът е неизправна страна по
договора, тъй като не е заплатил уговорената цена в уговорения срок; тъй като е
минал период от 5 години след подписване на договора, от които 2 години и
половина без плащания по него, тя е загубила интерес от сключването на
окончателен договор, поради което го развалила – уговорената по договора
продажна цена от 40000 лева е следвало да бъде платена до 01.09.2016 г., а към
датата на подаване на исковата молба в съда пазарната цена на имота е около
120 000 лева, като дори данъчната оценка на имота е по-голяма от цената,
която иска да заплати купувача, поради което на 13.06.2019 г. тя изпратила с
ТЕЛЕПОЩА заявление за разваляне на договора със заверка на съдържанието, което
на 14.06.2019 г. било върнато като непотърсено, но веднага в същия ден по обяд В.С.–
посочен като пълномощник на ищцата, се обадил по телефона на брата на
ответницата, като направил скандал по повод на изпратеното изявление за
разваляне на предварителния договор и веднага след това от страна на С.била инициирана
поканата за сключване на окончателния договор; въпреки, че купувачът знаел за
изявлението на ответницата за разваляне на договора, последната изпратила до
ищцата и нотариална покана, която тя отново не се явила да получи, с оглед на
което ответницата моли съда да отхвърли предявения иск. Претендира присъждане
на разноски.
Съдът като обсъди твърденията и доводите на страните
във връзка със събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност намира следното :
Предпоставките за уважаване на иска за сключване на
окончателния договор, чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са постигане
на съгласие за сключване на окончателен договор, което да обхваща и
съществените условия на окончателния договор и ищецът да е изправна страна,
като съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато за окончателния договор се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да е
сключен в писмена форма.
Не се спори, че : на 01.09.2009 г. третото лице М.Р.Р.,
в качеството му на пълномощник на А.Р.Р. и К.К.В. са сключили договор,
наименуван „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот” с
нотариална заверка на подписите рег. № **/01.09.2014 г. на С.Д.– Нотариус с
рег. № ** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен
съд – **, по силата на който Р., в качеството й на „ПРОДАВАЧ“, се е задължила
да продаде на В., в качеството й на „КУПУВАЧ“ следния недвижим имот :
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.512.386.2.4 с адрес: **, с
площ от 61,62 кв. м. ведно с 7,151 % идеални части от общите части на сградата
ведно с прилежаща изба №
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 4/11
7,
находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. м., ведно с 0,520
% идеални части от общите части на сградата, ведно със съответното право на
строеж, както и 12,5% идеални части от поземлен имот с идентификатор
56784.512.386 с площ на целия имот 512 кв. м., съставляващ парцел 18 от кв. 45,
който имот съгласно скица съответства на част от УПИ X-386 от кв. 45 по кадастралния план – ** на гр. **, с
площ на УПИ от 573 кв. м., при граници: имот № 389, имот № 387, имот № 9536,
имот № 385, за сумата от 20 000 евро, платима както следва - 5000 евро при
подписване на договора по следната банкова сметка *** „**“ ЕАД - № **, а останалата
част по същата банкова сметка *** на договора, в който, също така, съобразно
обективирана в чл. 5 договореност страните поели задължение да сключат и
окончателен договор;
в деня на сключване на договора
по посочената в договора банкова сметка *** „**“ ЕАД ищцата е превела сума в
размер на 9779.15 лева, равняващи на 5000 евро съобразно определения с Решение № 223 на
БНБ от 31.12.1998 г. официален валутен
курс на лева към еврото след деноминацията от 1.95583 лв. за едно евро /9779.15 лв. : 1.95583 лв./, представляваща първа вноска по
договора /преводно нареждане за кредит превод УРН 361Р005142441001/01.09.2014 г.
– лист 10 от гр. д. № 12580 на Районен съд – **, ХХІ гр. с. за 219 г./
Тъй като с предварителния договор е
уговорено сключването на окончателен договор за прехвърляне на собственост
върху недвижим имот, който съгласно чл. 18 ЗЗД следва да бъде извършен с нотариален
акт, то в съответствие с изискването на чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният
договор е сключен в писмена форма. Налице е, обаче, спор на първо място относно
това дали купувачът е изправна страна по договора с оглед на твърдението на
ответника, че е налице неизпълнение на задължението на ищцата да заплати цената
по договора в пълен размер в уговорения в него срок – до 01.09.2016 г., а от
там и дали в правната сфера на ответника се е породило право да развали
договора, без да даде на длъжника срок за изпълнение и ако да – надлежно ли е
упражнено то.
С оглед установяване на извършените по договора
плащания от страна на ищцата с исковата молба бяха представени заверени преписи
на :
преводно нареждане УРН 361Р005142441001/01.09.2014 г.
за сумата от 9779.15 лева /лист 10 от делото/, което плащане е безспорно;
ненаименуван документ, създаден на гърба на
притежавания от ищцата екземпляр от предварителния договор с дата 19.10.2016
г., чийто автор е М.Р./лист 9 от делото, на гърба/, в което е обективирано
изявление на последния, че на посочената дата е получил от К.К.В. сумата от 500
лв. по договор за покупка на жилище;
преводно нареждане от 09.11.2016 г. /лист 11 от
делото/, видно от което на 09.11.2016 г. третото лице В.А. С.е превело по
посочената
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 5/11
в
предварителния договор банкова сметка *** Р. сума в размер на 980 лева с
основание : „Вн. по дог. За покупка на имот.“;
ненаименуван документ, създаден на гърба на
притежавания от ищцата екземпляр от предварителния договор с дата 30.03.2017 г.
/лист 9 от делото, на гърба/, чийто автор е М.Р., в който е обективирано
изявление на последния, че на посочената дата е получил от К.К.В. сумата от
3000 лв. по договор за покупко-продажба на жилище;
ненаименуван документ, чийто автор е М.Р., в който е
обективирано изявление на последния, че на 19.04.2017 г. е получил сумата от
2000 лева като вноска по договора за покупо-продажба /лист 12 от делото/;
документ на английски език, наименуван в исковата
молба : „Справка от електронно банкиране“ за извършени плащания по банковата сметка на ответницата в „**“ ЕАД № **, на
суми в размери от по 500 лв. на 27.10.2016 г. и на 10.03.2017 г. /лист 38 от
гр. д. № 12580 на Районен съд – **, ХХІ гр. с. за 2019 г./
С исковата молба, също така, бе представено и прието
като доказателство заверено копие на Пълномощно с нотариална заверка на подписа
на упълномощителя рег. № **/09.08.2011 г. и на съдържанието рег. № **, том І-н,
№ 100/09.08.2011 г. на М.И.– Нотариус рег. № ** на Нотариалната камара,
неоспорено от ответницата, посредством което тя е упълномощила третото лице М.Р.да
продаде на когото намери за добре и на цена каквато намери за добре посочените
обекти в изградената в дворно място, находящо се в **, съставляващо парцел 18
от кв. 45, който имот съответства на част от УПИ Х-386 от кв. 45 по
Кадастралния план – ** на гр. **, жилищна сграда на четири етажа с РЗП от
947,22 кв. м., в това число и тези - обект на процесния предварителен договор.
В хода на производството пълномощникът на ищцата
представи документ, наименуван „Отговори на поставени въпроси по смисъла на чл.
176 от ГПК“, чийто автор е ищцата, в който са обективирани следните нейния
изявления : „Не съм се срещала никога с ответницата А.Р.. … Познавам лично брат
й М.Р., който е неин пълномощник … като предварителният договор за
покупко-продажба на недвижим имот, предмет на настоящото производство е сключен
с него … М.Р.е пребивавал два пъти в къщата ни във **… Всички контакти при или
по повод на предварителния договор, освен тези по време на двете пребивавания
на М.Р.– пълномощник на ответницата, са осъществявани между него и партньора ми
– В.С.“
Същевременно в отговора на исковата молба и в Писмена
защита вх. № 268822/11.11.2020 г. са обективирани следните изявления на
пълномощника на ответницата съответно че през периода 01.09.2014 г. –
01.09.2016 г. през повечето време Р. е била в чужбина и брат й М.Р.се занимавал
със строежа, договорите и плащанията, а също и че разговорите по процесния
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 6/11
предварителен
договор „… са водени само и изцяло с приятеля на ищцата, който преди
сключването на този договор е закупил от доверителя ми друг имот.“
В посочените части горните изявления на ищцата и на
пълномощника на ответницата се припокриват по съдържание, поради което в тези
части съставляват признания относно обстоятелствата, че всички преговори по процесния
договор са водени между приятеля на ищцата В.С.и пълномощника на ответницата и
неин брат М.Р., а също и че последният е получавал и плащания по процесния
договор. Въз основа на тези признания, на приетото като доказателство заверено
копие на пълномощно, а също и на факта, че приетите като доказателства три
ненаименувани документа описани по-горе в мотивите на настоящото решение,
представляващи разписки, удостоверяващи получаването на суми от М.Р.съответно
„..за покупка на жилище“ и „ …. за покупко-продажба на жилище“, са в държане на
ищцата, съдът приема, че тези документи съставляват доказателства за извършени
по процесния предварителен договор плащания.
Според тях и приетите като доказателства заверени
преписи на две преводни нареждания от 01.09.2014 г. и от 09.11.2016 г. и на
Справка от електронно банкиране за периода от датата на сключване на договора
до тази на изтичане на уговорения в раздел І, чл. 1 срок за плащане на остатъка
от продажната цена в размер на 15000 евро – 01.09.2016 г., по него няма извършени
плащания – единственото плащане е това в деня на сключването на договора,
когато по банков път на ответницата са преведени 5000 евро, равняващи се на
9779.15 лева. След 01.09.2016 г. са извършени 6 плащания на обща стойност 7480
лв., като последното е на 19.04.2017 г. Така от дължимите по предварителния
договор 20 000 евро, чиято левова равностойност съобразно определения с
Решение № 223 на БНБ от 31.12.1998 г. официален валутен курс на лева към еврото
възлиза на 39116.60 лв. /20 000 евро х 1.95583 лв./, към датата на завеждане на
исковата молба в съда – 29.07.2019 г., а и към датата на приключване на съдебното
дирене по делото са платени общо 17259.15 лв. или с 21857.45 лв. по-малко.
Съобразно постигнатите договорености в раздел І, чл. 1 от предварителния договор плащането на
остатъка от продажната цена в размер на 15000 евро не е поставено в зависимост
от сбъдването на определени условия, в това число и от снабдяването на сградата
с Акт образец 15, съответно от изпълнението на някакви задължения от страна на
продавача, като например да прехвърли правото на собственост върху недвижимия
имот обект на договора, а то е следвало да бъде направено най-късно до
настъпване на посочената в предварителния договор дата - 01.09.2016 г. Или
съгласно договора в правната сфера на ищцата не е възникнало право да поставя
каквито и да било условия за плащането на остатъка от продажната цена, в това
число и да обвързва изпълнението на това нейно задължение с прехвърлянето на
собствеността, уведомление в какъвто смисъл тя твърди да е отправила до
пълномощника на продавача М.Р., както и е отправила до самата ответница във
връчената й на 19.06.2019 г. от ЧСИ рег. № ** – А.А., Покана,
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 7/11
заверен
препис на която е приет като доказателство по делото. Нещо повече, тя е направила
и такова искане в исковата молба, а именно съдът да определи срок за изплащане
на разликата до договорената в предварителния договор продажна цена в размер на
21 857.45 лв. Следователно с изтичане на срока за изпълнение тя е
изпаднала в забава, като тази забава продължава и към датата на приключване на
съдебното дирене, поради което е неизправна страна по договора.
Именно на неизпълнението на задължението на купувача за
плащане на продажната цена по предварителния договор в уговорените в него срок и
размер ответницата основава направеното в отговора на исковата молба
възражение, че е развалила договора без да даде срок за изпълнение поради
безполезност от изпълнението настъпила в резултат на виновната забава на
длъжника с писмено Заявление от 13.06.2019 г. със заверка на съдържанието,
изпратено с ТЕЛЕПОЩА, което, тъй като формално не е връчено на ищцата, въпреки,
че приятелят й В.С. узнал за него, впоследствие била изготвена и нотариална
покана, в която също е обективирано изявлението й за разваляне на договора
поради безполезност от изпълнението. За установяването му с отговора на
исковата молба е представен заверен препис на Нотариална покана рег. № 1789,
том 1, Акт 176 на Х.К. – Нотариус рег. № ** на Нотариалната камара, с район на
действие – Районен съд - **, чиито адресат и адресант са съответно ищцата К.В.
и ответницата А.Р., в която се съдържа изявление на последната, че разваля
сключения помежду им на 01.09.2014 г. Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот с нотариална заверка на подписа, тъй като поради неплащане на
предвидената в него цена към средата на месец юни 2019 г. изпълнението е
станало безполезно, като съобразно приетия като доказателство по делото
Протокол от 07.08.2019 г. изготвен от Х.К. – Нотариус рег. № ** по Регистъра на
Нотариалната камара, тази нотариална покана е връчена на адресата съгласно чл.
47, ал. 5 ГПК. Препис на нотариалната покана бе връчен на ищцата и в хода на
производството по настоящото дело с връчването на преписите от отговора на
исковата молба и приложенията към нея. Следователно възниква и въпросът дали
достигането на нотариалната покана до ищцата е имало за последица развалянето
на предварителния договор.
За да освободи от задължението му към неизправния
длъжник законът – чл. 87 ЗЗД, предоставя възможност на кредитора да развали
едностранно договора със и без предизвестие, като в случая се твърди, че
ответницата е развалила договора в една от хипотезите на чл. 87, ал. 2 ЗЗД –
без да даде на купувача срок за изпълнение, тъй като поради забавата му
изпълнението е станало безполезно, в който случай според трайната съдебна
практика в тежест на кредитора е да установи при условията на главно пълно
доказване отпадането на интереса от изпълнението настъпило именно в резултат на
забавата на длъжника /решение № 203 от 30.01.2012 г. на ВКС на РБ, ІІ т. о., ТК
по т. д. № 116 от 2011 г./, като за упражняването на това право следва да са
налице и следните предпоставки : неизпълнение на задълженията по договора от
едната
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 8/11
страна
– пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично
изпълнение; виновно неизпълнение; кредиторът да е изправна страна по договора,
като първата предпоставка вече бе установена.
Не е налице спор между страните, че към датата на
сключване на предварителния договор – 01.09.2014 г., сградата, в която се
намира процесният апартамент е била в строеж, като видно от приетото като
доказателство и неоспорено Удостоверение № 49/16.08.2016 г. издадено от Община **,
Район „**“ тя е довършена в груб вид 100 % към 16.08.2016 г. Малко преди това -
на 02.08.2016 г., съобразно представения от ответната страна и приет като
доказателство заверен препис на Констативен акт за установяване на годността за
приемане на строежа, е съставен Акт Обр. 15
за приемане на строежа, чиято автентичност в частта му относно подписа на
единия от четиримата възложители : „В. С.“, бе оспорена от ищцата, поради което
на основание чл. 193, ал. 2 ГПК бе постановено извършване на проверка на
истинността на документа. До датата на приключване на съдебното дирене
ответницата, в чиято тежест съгласно чл. 193, ал. 3 ГПК бе да установи обстоятелството
дали подписът в т. „А.2“ на документа е изпълнен от посочения в нея автор : „В.
С.“, не ангажира доказателствени средства, поради което с определение №
260637/26.11.2020 г. съдът прие, че подписът в т. „А.2“ на Констативен акт за
установяване на годността за приемане на строеж, Приложение № 15 към чл. 7, ал.
3, т. 15 /образец 15/ от 02.08.2016 г., в който като съставители са посочени :
за възложители - Ат. Р., В. С., Св. К., В. Т.; за проектанти -** Г. П., **. К.
П., **. В. Н., **. Р. К.; за строител - Р. И.; за представители на строителен
надзор - ** П., **. В. Ш., ** Г. В., ** С. Г. и заверен препис на който е приет
като доказателство по гр. д. № 2018/19 г., не е изпълнен от В. С., а от тук и
че в тази част документът е неистински.
Според чл. 1, ал. 4 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за
съставяне на актове и протоколи по време на
строителството /наричана по-долу в настоящото изложение Наредбата/, по реда на
която следва да се състави и констативният акт за установяване годността
за приемане на строежа, съставените и
оформени съгласно нейните изисквания актове и протоколи имат доказателствена
сила при установяване на обстоятелствата свързани със започване, изпълнение и
въвеждане в експлоатация (приемане) на строежите, като трайно съдебната
практика приема, че когато необходимите актове и протоколи за установяване на
обстоятелства при подготовка, започването и изпълнението на строителството
установени в Наредба не са подписани от предвидените в чл. 7 от нея лица, нито
са представени доказателства за спазване на процедурата по чл. 5, ал. 2 и ал. 3
от Наредбата за отправяне на покани до всички участници в строителството за
съставяне на актовете, тези актове и протоколи имат характеристиките на частни
свидетелстващи документи без обвързваща материална доказателствена сила и при
изрично оспорване на отразените в тях обстоятелства тяхното съдържание следва
да се преценява от съда с оглед на всички обстоятелства по делото /решение №
120 от 20.06.2017 г. на ВКС на РБ, І т. о. по т. д. № 1032 от 2016 г/.
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 9/11
В хода на производството обстоятелството, че за
сградата не е съставен Акт обр. 15 не е изрично оспорено, а в исковата молба
само се твърди, че на ищцата не й било известно към датата на подаване на
исковата молба в съда сградата да е снабдена с такъв. Същевременно констатира
се вече от приетото като доказателство и неоспорено Удостоверение №
49/16.08.2016 г. издадено от Община **, че към 16.08.2016 г. сградата е
изградена в груб вид, поради което съгласно чл. 181, ал. 2 Закон за
устройството на територията както самата сграда, така и самостоятелни части от
нея могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. Ето защо въпреки
установяването, че Констативен акт за установяване на годността за приемане на
строежа от 02.08.2016 г. не е подписан от третото лице В. С.като възложител
съдът приема, че към 16.08.2016 г., т. е. преди да изтече срокът за плащане на
остатъка от продажната цена по предварителния договор, сградата вече е била
изградена в груб вид, поради което процесният апартамент е могъл да бъде обект
на разпоредителни сделки. Следователно наведените в исковата молба твърдения за
опасенията на ищцата дали изобщо сградата, в която придобива самостоятелния
обект, ще бъде завършена са чисто субективни нейния изживявания, които не
извиняват липсата на изпълнение на задължението й за плащане на остатъка от
цената по предварителния договор в предвидения в него срок. Или налице е
виновно неизпълнение на задължението на ищцата да плати цената по договора в
уговорените в него срок и размер.
От друга страна не само не се установява, а не се и
твърди ответницата от своя страна да не е изпълнила някое от своите задължения
по договора. Напротив приетите от нея и от пълномощника й плащания, направени
макар и след изтичане на срока по договора навеждат на извода за готовност да
изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността върху апартамента,
въпреки забавата на купувача.
Таза забава, обаче, е продължила твърде дълго след
01.09.2016 г., като продължава и към датата на приключване на съдебното дирене
по делото – 02.02.2021 г. Бе прието за установено по-горе в настоящото
изложение, че към датата на сключване на предварителния договор сградата, в
която се намира апартаментът – предмет на договора, не е била завършена. След
построяването й, обаче, в съответствие с твърдението на ответницата съдът
приема, че цената на недвижимия имот – предмет на договора, а именно :
апартамент с площ от 61.62 кв. м. ведно с 7.151% ид. ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 12.07 кв. м. съобразно приетия като доказателство
заверен препис на Таблица за определяне площи и % ид. части за обекти в жилищна
сграда в УПИ Х-386, кв. 45 по плана на гр. **, кв. „**“ и ведно с 7.096% ид. ч.
от дворното място, равняващи се на 36.33 кв. м. съобразно приетия като
доказателство заверен препис на Таблица за определяне % ид. части от дворно
място за обекти в жилищна сграда в УПИ Х-386, кв. 45 по плана на гр. **, кв. „**“,
което цяло дворно място застроено и незастроено е от 573 кв. м. е многократно
завишена. В подкрепа на този извод на съда са и представените по делото
Удостоверение за данъчна оценка изх. № **********/06.08.2019 г. и
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 10/11
Удостоверение
за данъчна оценка изх. № **********/06.08.2019 г., издадени от Община **,
Дирекция „Местни данъци и такси“, видно от които данъчната оценка на процесния
имот /апартаментът с избеното помещение и идеалната част от дворното място
съответстваща на 36.33 кв. м./ към датата на завеждане на делото е 43825.49
лв., надвишаваща уговорената по договора продажна цена от 39116.60 лв., а общо
известно е и обстоятелството, че към датата на завеждане на исковата молба в
съда най-ниската цена за жилище ново строителство в гр. ** е в размер на 500
евро/кв. м., като изчислена на тази база цената само на апартамента с избеното
помещение и общите части от сградата /61,62 кв. м. + 14,9 кв. м. + 12,07 кв.
м./, без дворното място, възлиза на 44310 евро, равняващи се на 86 662.83
лева, която сума многократно надвишава цената по предварителния договор. Или
след изтичане на срока за изпълнение поради завършване на сградата в груб
строеж цената на процесния недвижимият имот е нараснала многократно – цената по
предварителния договор е уговорена в по-нисък размер именно с оглед на
обстоятелството, че сградата е била в строеж и с цел платените своевременно по
договора суми да бъдат използвани за довършване на строителството. Остатъкът от
продажната цена, обаче, не е платен в уговорения в договора срок, а с
изграждането на сградата недвижимият имот – предмет на договора, е станал
самостоятелен обект на правото на собственост, поради което и неколкократно е
повишил цената си и сключването на окончателния договор би довело до
неоснователно обогатяване на неизправния длъжник. Следователно ответницата е
изгубила интерес от изпълнението на договора, в нейната правна сфера е
възникнало право да го развали безусловно и тя надлежно го е упражнила, като
изявлението й за разваляне е произвело действие в момента, в който препис на
Нотариална покана рег. № 1789, том 1, Акт 176 на Х.К. – Нотариус рег.№**, с
район на действие – Районен съд – ** е връчен на ищцата в хода на
производството по настоящото дело. А щом предварителният договор е развален, то
искът за сключване на окончателния договор следва да бъде отхвърлен.
В случай, че горният правен извод да не бъде споделен
за пълнота следва да се посочи, че има и още едно основание за отхвърляне на
предявения иск. Посочи се по-горе в настоящото изложение, че плащането на
остатъка от продажната цена на недвижимия имот е следвало да бъде извършено в
срок до две години от сключването на предварителния договор, като в раздел І,
чл. 5 от последния страните са уговорили, че се задължават да сключат
окончателен договор за продажба на имота в срок до две години при изпълнение на
условията на предварителния договор, т. е. в самия предварителен договор е
предвидено, че предпоставка за сключване на окончателния договор е плащането на
цената. Следователно щом като това условие не е изпълнено купувачът не може да
иска сключването на окончателния договор и разпоредбата на чл. 362 ГПК /искане
в какъвто смисъл е направено в исковата молба, а именно да бъде определен срок
за изплащане на разликата до пълния размер на уговорената по предварителния
Продължение на решение по гр. д. № 2018/19 г. на ОСПд
– стр. 11/11
договор
цена/ в процесния случай не е приложима /в този смисъл е и решение № 79 от
25.07.2013 г. на ВКС на РБ, ІІІ г. о., ГК, по гр. д. № 538 от 2012 г./
Предвид гореизложеното предявеният иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като неоснователен следва да бъде отхвърлен.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищцата следва да бъде
осъдена да заплати на ответницата сумата от 2600 лв. разноски по производството
за адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения съдът :
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.К.В. с ЕГН **********,***,
против А.Р.Р. с ЕГН **********,***, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон
за задълженията и договорите за обявяване за окончателен на сключения на 09.09.2014
г. в гр. ** между М.Р.Р.в качеството му на пълномощник на А.Р.Р. като ПРОДАВАЧ
и К.К.В. като КУПУВАЧ Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот с нотариална заверка на подписите рег. № **/01.09.2014 г. на С.Д.–
Нотариус с рег. № ** по Регистъра на Нотариалната камара, с район на действие –
Районен съд – **, по който ПРОДАВАЧЪТ се е задължил да продаде на КУПУВАЧА
следния недвижим имот : самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 56784.512.386.2.4 с административен адрес: **,
с площ от 61,62 кв. м. ведно с 7,151% идеални части от общите части на сградата
ведно с прилежаща изба № 7, находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от
14,93 кв. м., ведно с 0,520% идеални части от общите части на сградата, ведно
със съответното право на строеж, както и
12,5% идеални части от поземлен имот
с идентификатор 56784.512.386 с площ
на целия имот 512 кв. м., съставляващ парцел 18 от кв. 45, който имот съгласно
скица съответства на част от УПИ X-386 от кв. 45
по кадастралния план – ** на гр. **, с площ на УПИ от 573 кв. м., при граници:
имот № 389, имот № 387, имот № 9536, имот № 385, за сумата от 20 000 евро,
от която 5000 евро платими при подписване на договора и 15000 евро платими в
срок до 01.09.2016 г., в който е следвало да бъде сключен и окончателният
договор, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА К.К.В. с ЕГН **********,***, да заплати на А.Р.Р.
с ЕГН **********,***, сумата от 2600 лв. разноски по производството за
заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд –
Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страната.
СЪДИЯ :