Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр. Т., 31.05.2021 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Т.ски районен съд първи състав
на двадесет и първи
април две
хиляди двадесет и първа година
в публично заседание, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: АНТОАНЕТА С.ОВА
Секретар: Ценка Банчева,
като разгледа
докладваното от съдията С.ова
гражданско дело № 760 по
описа на съда за 2018 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.72, ал.1 от ЗС,
чл.59, ал.1 от ЗЗД и акцесорни претенции по чл.86, ал.1 от ЗЗД, както и
насрещен иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД
Съдът е сезиран с обективно
кумулативно съединени искове с правно основание, както следва: иск по чл.72,
ал.1 от ЗС с цена на иска 10 000 лв. - частичен иск от 24 000 лева, акцесорен
иск по чл.86, ал.1 от ЗЗД, с цена на иска 200.00 лв.; иск с правно основание
чл.59, ал.1 от ЗЗД, с цена на иска 1 000
лева и акцесорен иск по чл.86, ал.1 от ЗЗД, с цена на иска 100.00 лева,
предявени от Д.З.Д., Р.А.С. и С.З.Д. против С.С.С. ***.
В хода на съдебното производство
на основание чл.214 ГПК ищците са изменили размера на предявените искове, както
следва: предявеният иск
с правно основание чл.59 ЗЗД, с цена на иска 1 000 лв., е намален със
сумата от 309.00 лева и следва да се счита предявен за сумата 691.00 лева; искът с правно основание чл.86 ЗЗД, с цена на иска 200.00 лв., е
увеличен и същият се счита предявен за
сумата 2 318.56 лева; искът с правно основание чл.86 ЗЗД с цена на иска
100.00 лв., е увеличен със сумата 42.81
лева и същият се счита предявен за
сумата 142.81 лева.
В
срока за отговор на ИМ ответникът С.С. е предявил насрещен иск против Д.З.Д. и Р.А.С. с правно основание чл.211 ГПК във вр. чл.59 ЗЗД с цена на иска 7 200 лева.
В
исковата молба се излага, че първите две ищци и З.С.Д.закупили от отв.С.С.С. на
27.07.2016г. с нотариален акт № 162, том II, peг. №
2922, издаден по нотариално дело № 296/ 2016г. на нотариус Маргарита Гладкова с
район на действие Районен съд – Т., следния недвижим имот : двуетажна масивна
еднофамилна жилищна сграда- югозападен близнак, представляващ самостоятелно
жилище със застроена площ от 73 кв.м. с идентификатор № 73198.512.245.1 по КККР
на гр. Т., одобрени със заповед № РД-18-11/20.04.2007г. на Изпълнителния
директор на АГКК , с адрес на сградата : гр. Т., ул.„**********, брой етажи -
2, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, ведно с масивен гараж със
застроена площ от 19 кв.м. с идентификатор № 73198.512.245.3, брой етажи – 1, и
двете сгради построени по отстъпено право на строеж върху поземлен имот №
73198.512.245, заедно с отстъпеното право на строеж върху този имот при граници
и съседи на имота : ПИ с № 73198.512.252, ПИ № 73198.512.213, ПИ №
73198.512.210 и ПИ № 73198.512.246, както и второстепенна сграда - навес,
находяща се върху описания поземлен имот и получена от С.С. по завещание вх. рeг. №
3776, опис 3024, т.ІІІ, кн.62, партида 18164,18165 на PC-
Т.,
Служба по вписванията.
На 14.11.2017г. починал З.С.Д., чийто
наследник по закон е дъщеря му - ищцата С.З.Д..
Ищците
твърдят, че при сключване на сделката имотът бил в много лошо състояние, поради
което те извършили ремонт непосредствено след покупката до средата на ноември
2016г., като направили следните строително - монтажни работи :
I ЕТАЖ: КОРИДОР: Гипсокартон с изолация -
СПАЛНЯ: гипсокартон
с изолация -
ДНЕВНА -
гипсокартон с изолация - 30,14 м2; цветен латекс по стени - 30,14 м2;
бял латекс по таван -
БОКС -
гипсокартон с изолация -
БАНЯ -
изстъргване латекс по стени - 14,88 м2; фаянс по стени - 14,88 м2;
настилка теракот - 2,43 м2; бял латекс по таван - 2,43 м2;
PVC Прозорец- 60x60 см -1бр.; подмяна ВиК- 1бр.; доставка и
монтаж на тоалетна чиния - 1бр.; доставка и монтаж мивка среден формат 1бр. ;
доставка и монтаж ботуш за мивка - 1бр.; смесител за мивка + монтаж - 1бр. ;
душ батерия - 1бр.; боядисване врати етаж - 16,28 м2; ВиК сградно -
1бр.
II ЕТАЖ:
КОРИДОР:
гипсокартон с изолация -
СПАЛНЯ :
гипсокартон с изолация - 26,12 м2; цветен латекс по стени - 26,12 м2;
бял латекс по таван - 13,95 м2; циклене паркет, фугиране - 13,95 м2;
лакиране паркет - 13,95 м2 ; боядисване прозорци - 19,15 м2;
ДНЕВНА:
гипсокартон с изолация - 30,14 м2; цветен латекс по стени - 30,14 м2;
бял латекс по таван -
БОКС:
гипсокартон с изолация - 20,89 м2 ; цветен латекс по стени - 20,89 м2;
бял латекс по таван - 5,81 м2 ; циклене паркет, фугиране - 5,81 м2;
лакиране паркет - 5,81 м2; боядисване прозорци - 13,60 м2;
тухлена зидария - 1,50 м2; мазилка - 12,00 м2
БАНЯ:
изстъргване латекс по стени - 14,88 м2; фаянс по стени - 14,88 м2;
настилка теракот - 2,43 м2; бял латекс по таван - 2,43 м2;
ал. врата-0,75 х
Ищците
сочат, че по данни на оценител на недвижими имоти, стойността на жилищния имот към момента на предявяване на
иска е 77 000 лева. При разваляне на сделката те получили от ответника сумата
от 53 000 лева. Твърдят, че поискали доброволно да уредят отношенията си във
връзка с увеличената стойност на имота в резултат на извършените подобрения, но
ответникът заявил, че не може да заплати тази сума. Ищците претендират частта
от увеличената стойност на имота, която не им е заплатена, в размер на 24 000
лева, от които в настоящия процес претендират частично сумата от 10 000 лева.
Ищците
твърдят, че от самото начало на придобиване на имота започнали проблеми със собственика на земята В.М.В.,
който притежава къща - близнак в същото дворно място, в което се намира и
тяхната. Сочат, че за периода от 27.07.2016г. до 18.10.2017г. нямали
възможност реално да ползват гаража и навеса в имота, с оглед на което
пропуснали ползи на стойност 1 000 лева.
Действията на В. ги принудили и да развалят
сключения договор от 27.07.2016г., което станало с решение на Т.ски районен
съд, постановено по гр. дело № 830/2016г.
Ищците са направили искане съдът да постанови
решение, с което да бъде осъден С.С.С. да им заплати сумата от 10 000 лева,
частично от 24 000 лева, от които половината на Р.А.С. и другата половина на Д.З.Д.
и С.З.Д., представляваща увеличената стойност на двуетажна масивна
еднофамилна жилищна сграда - югозападен близнак, представляващ самостоятелно
жилище със застроена площ от 73 кв.м. с идентификатор № 73198.512.245.1 по КККР
на гр. Т., одобрени със заповед № РД-18-11/20.04.2007г. на Изпълнителния
директор на АГКК с адрес на сградата - гр. Т., ул. „Христо ******, брой етажи -
2, предназначение жилищна сграда - еднофамилна, построена по отстъпено право на
строеж върху поземлен имот № 73198.512.245 при граници и съседи на имота : ПИ с
№ 73198.512.252, ПИ № 73198.512.213, ПИ № 73198.512.210 и ПИ № 73198.512.246, в
резултат от извършените подобрения в периода от 27.07.2016г. до 15.11.2016г.,
както и сумата от 2 318.56 лева, представляваща мораторна лихва за периода
от 29.03.2017г. до датата на завеждане на иска-09.08.2018г., както и сумата от 691.00
лева, от които половината на Р.А.С. и другата половина на Д.З.Д. и С.З.Д.,
представляваща пропуснати ползи от гараж с идентификатор № 73198.512.245.3 и
навес, намиращи се в горепосочения имот с идентификатор № 73198.512.245 за
периода от 27.07.2016г. до 18.10.2017г., както и сумата от 142.81 лева,
представляваща мораторна лихва за периода от 27.07.2016г. 09.08.2018г., както и
законните лихви върху главницата от 10 000 лева, частично от 24 000 лева и върху главницата от
1000 лева от момента на завеждане на исковата молба до окончателното изплащане
на сумите, както и съдебно- деловодните разноски.
В срока за отговор на
ИМ ответникът е представил отговор чрез пълномощника си адв.С.А. от САК и е
предявил насрещен иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД. Ответникът
е взел становище за допустимост, но неоснователност на предявените срещу него
искове. Той оспорва твърденията
на ищците, че недвижимият имот, предмет на сделката, е бил в много лошо
състояние към момента на покупката, че е имало пукнатини по стените; че таванът
бил пропаднал, както и че е имало изгнили врати; че е имало теч на покрива; че
е падала мазилка от тавана на втория етаж; че по стената в стая на втория етаж
е имало теч, който е направил пукнатини, стигащи до първия етаж, както и че
дюшемето е било много захабено.
Ответникът
признава, че ремонт в къщата е извършван, но твърди, че същият не е продиктуван
от лошото състояние на сградите и не
представлява необходими разноски по нито едно от перата, посочени от ищците
като СМР. Ответникът твърди, че ремонтните дейности са в значително по-малък обем от посочения в
исковата молба, както по вид, така и по количество и стойност, като
сочи, че конструктивни ремонти не са
правени - нито е имало течащ покрив и паднал таван, нито е извършван
ремонт на същите, не е поставян и гипсокартон с изолация. Ответникът твърди, че
извършените от ищците ремонтни дейности
и направените за тях разноски не са били необходими с оглед запазването и
поддържането на вещта, а са били подобрения, правени според желанията на
купувачите след сделката.
Ответникът признава, че на втория етаж са
сменени вратите на банята и на терасата. Той оспорва в имота да са извършвани строително - монтажни работи в
посочения от ищците обем, вид и стойност, а именно: на първия етаж в коридора,
спалнята и дневната да е поставян гипсокартон с изолация; оспорва в бокса да е поставян гипсокартон
с изолация, да е правена тухлена зидария, да е поставяна мазилка, както и
настилка теракот; оспорва в
банята да е поставян нов прозорец, да е правена посочената подмяна на ВиК
инсталация.
Оспорва на
втория етаж да са извършвани следните ремонтни дейности: оспорва в коридора да е поставян
гипсокартон с изолация, драскана мазилка и нова алуминиева врата; оспорва в спалнята и дневната да е
поставян гипсокартон с изолация; оспорва
в бокса да е поставен гипсокартон с изолация, да е правена тухлена
зидария, както и да е поставяна мазилка; оспорва в банята да е поставян нов прозорец.
Ответникът не оспорва по вид, но
оспорва по стойност следните СМР: ремонт на банята на първия етаж - сложени са
плочки и санитария, направена е баня на втория етаж, като са поставени плочки,
тоалетна чиния, мивка, душ, като на втория етаж са прекарани тръби за вода и е
изградена ВиК инсталация на втория етаж, необходима за баня, която обаче е
включена към съществуващата на този етаж ВиК инсталация. Подовете са циклени и
лакирани, а стените са боядисани. Също така са боядисани вратите и прозорците,
които са от дървена дограма, поставяна при строежа на къщата, а не както
неоснователно сочат ищците от тях.
Ответникът
излага, че с Решение № 95/29.03.2017 г., постановено гр.д. № 830/2016 г. по
описа на PC - Т., сделката е развалена на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и е обезсилен нотариален акт № 162, т. II от 27.07.2016 г., по нот. дело №
296/2016 г. по описа на нотариус Маргарита Гладкова, с peг. №
477 при НК. По силата на съдебното решение купувачите следвало да върнат
владението на имота на продавача в резултат на отпаднало основание, а ответникът е осъден да заплати следните суми:
на З.С.Д.и Р.А.С. да заплати продажната
цена на закупения недвижим имот в размер на 42 100 лв. /четиридесет и
две хиляди и сто лева/, ведно със
законната лихва от датата на влизане на решението в сила до окончателното
изплащане; 200 лв. /двеста лева/ законна лихва от 27.07.2016 г. до 04.10.2016 г.; 900 лв. /деветстотин лева/
разноски за изповядване на сделката пред нотариус и 471 лв. /четиристотин
седемдесет и един лева/ съдебно-деловодни разноски.
Ответникът
твърди, че с платежно нареждане от 11.06.2018 г. е наредил сумата от 21 050 лв.
на Р.А.С. и с платежно нареждане от 11.06.2018 г. е наредил сумата от 21 050
лв. на Д.З.Д., с което е изпълнил задълженията си. С декларация от 11.06.2018
г. Р.А.С., Д.З.Д. и С.З.Д. са декларирали, че са получили сумата от 42 100 лв.
от С.С.С. по влязло в законна сила съдебно решение № 95/29.03.2017 г. по описа
на PC – Т., като са направили изявление, че парите са преведени
по банковите сметки на Р.А.С. и Д.З.Д. и че освен получената сума от 42 100
лв., нямат никакви други финансови
претенции и изисквания по съдебното решение. С това изявление ответникът
твърди, че те извършили опрощаване в негова полза на другите посочени в съдебното
решение суми, а именно 200 лв. /двеста лева/ законна лихва от 27.07.2016
г. до 04.11.2016 г.; 900 лв. /деветстотин лева/ разноски за изповядване на
сделката пред нотариус и 471 лв. /четиристотин седемдесет и един лева/
съдебно-деловодни разноски. От своя страна ответникът им заплатил за
извършените подобрения, а именно - в двете бани на първия и втория етаж, едната
от които новоизградена, циклене и лакиране на подовете, измазване и боядисване
на стените, боядисване на вратите и прозорците, с оглед на направените разноски и повишената стойност на имота, сума в
размер на 10 900 лв.
Ответникът
счита, че предявеният срещу него иск е неоснователен, тъй като доброволно и
преди завеждането на настоящото дело е изплатил сумата от 10 900 лв.,
представляваща направените разноски и повишената стойност на имота. При
условията на евентуалност, в случай, че направените разноски и
повишената стойност на имота се докажат в размер по-висок от 10 900 лв., което
оспорва, то тази заплатена сума счита, че следва да бъде приспадната от
евентуално установената по-висока сума по делото, като искът да бъде отхвърлен
до размера от 10 900 лв., като заплатена преди образуването на делото за
направените разноски и повишената стойност на имота.
Ответникът твърди, че към момента на подаване на
отговора двете ищци Д.Д. и Р.С. продължават да живеят в имота, независимо от влизане
в сила на съдебното решение още на 24.04.2017 г., с което договорът за
покупко-продажба е развален и е следвало те да предадат владението на
действителния собственик С.С.С.. Затова е посочил, че следва да се приеме, че
вземането на владелеца, извършил подобрения върху чужд имот, става изискуемо и погасителната давност за него започва да тече от момента на прекъсване
на владението, от превръщането му в държане със съгласието на
собственика или най-късно от деня, когато владението бъде смутено от
собственика по исков ред.
Направил е искане, предвид неоснователността на иска, същият да бъде отхвърлен
като такъв, а в условията на евентуалност, сумата в размер на 10 900 лв. да
бъде приспадната.
По
отношение претенцията по чл.59, ал.1 ЗЗД досежно навеса и гаража, ответникът
твърди, че на купувачите на имота не само, че са били добре известни
проблемите, свързани с поведението на съседа, но те изрично са приели да
закупят имота от продавача именно при тези обстоятелства и той е предал изцяло
владението върху имотите. Сочи, че ищците
като собственици на имота сами имат правото да се бранят против всяко лице,
което им пречи да управляват по какъвто и да е начин правото им на собственост,
включително като те самите предявят иск, което не са направили и сами не
са се ползвали от законовите възможности за защита на правото им на
собственост. Твърди, че той по никакъв
начин не е възпрепятствал упражняването на правото на собственост на ищците до
момента на разваляне на сделката. Моли искът да бъде отхвърлен изцяло.
На
основание чл.211 ГПК С.С.С. е предявил
насрещен иск против Д.З.Д. и Р.А.С. за
заплащане на обезщетение за ползите, от които двете ответници по насрещния иск
са лишили ищеца по НИ, а именно за ползването на имота след отпадането на
основанието за това с влизането в сила на решенето за разваляне на
договора за покупко - продажба, а именно за периода от 24.04.2017 г. - датата, на която съдебното решение е влязло в
законна сила до 28.09.2018 г. - датата на предявяване на насрещния
иск, в размер общо на 7 200 лв. /по
400 лв. месечно общо за двата етажа/, ведно със законната лихва до окончателното
изплащане на вземането. Претендира всяка от двете ответници по насрещения иск
да бъде осъдена да заплати разделно по половината от претендираната сума за
обезщетение, а именно Д.З.Д. да заплати
на насрещния ищец сумата от 36 00.00 лева и Р.А.С. да заплати на насрещния ищец
сумата от 3 600 лева, ведно със
законната лихва върху всяка от главниците от датата на
предявяването на НИ до окончателното изплащане на вземането.
На
основание чл.214 ГПК ищецът по насрещния иск е изменил размера на същия, като е увеличен размера на иска против
всеки от насрещните ответници и същият се счита предявен за сумата от по 4 466,10лв.
(четири хиляди четиристотин шестдесет и шест лева и десет стотинки) против
всеки от ответниците по насрещния иск Д.З.Д.
и Р.А.С., ведно със законната лихва.
Ищецът по
НИ твърди, че третият първоначален ищец С.З.Д. никога не е живяла и не е
ползвала имота, но двете ответници по насрещния иск Д.З.Д. и Р.А.С. ползват
имота без правно основание и не заплащат наем на ищеца по НИ, като не го и
допускат в него, от което следва, че същите са се обогатили, спестявайки си
този разход, което от своя страна е попречило да се увеличи имуществото на С.С.,
ползвайки имота или извличайки плодове от него под формата на отдаването му под
наем.
Ответниците
по НИ Д.З.Д. и Р.А.С. са представили отговор, в който са взели становище за
допустимост на иска, който оспорват по размер. Същите признават факта, че от
момента на влизане в сила на съдебното решение те живеят в посочения имот.
В съдебно заседание
ищците Д.З.Д. и Р.А.С. се явяват лично и с пълномощника си адв.С.С. от ЛАК, а
ищцата С.З.Д. не се явява, представлява се от адв.С.. Пълномощникът на
ищците поддържа предявените искове и моли същите да
бъдат уважени. Ищците претендират присъждане
на направените по делото разноски. В представена по делото писмена защита адв.С.
е развила подробни аргументи в подкрепа на искането си.
В съдебно заседание ответникът и ищец по НИ С.С. се явява лично и със своя
пълномощник адв.Араудов от САК, който оспорва предявените искове, поддържа
предявения насрещен иск, като в представена по делото писмена защита адв.А. е
изложил подробни доводи и правни аргументи в подкрепа на искането за отхвърляне
на предявените искове и уважаване на насрещната претенция. Ответникът
претендира присъждане на направените в производството разноски.
Съдът, след като обсъди доводите на страните
и събраните по делото доказателства по реда на чл.235, ал.2 ГПК във връзка с
чл. 12 ГПК, намира за установено следното:
Не
е спорно между страните, че Р. А**** С., Д.
З.Д. и З.С.Д.закупили от
отв.С.С.С. на 27.07.2016г. с нотариален акт № 162, том II, peг. №
2922, издаден по нотариално дело № 296/ 2016г. на нотариус Маргарита Гладкова с
район на действие Районен съд – Т., следния недвижим имот : двуетажна масивна
еднофамилна жилищна сграда- югозападен близнак, представляващ самостоятелно
жилище със застроена площ от 73 кв.м. с идентификатор № 73198.512.245.1 по КККР
на гр. Т., одобрени със заповед № РД-18-11/20.04.2007г. на Изпълнителния
директор на АГКК , с адрес на сградата : гр. Т., ул.„Христо Смирненски" №
7а, брой етажи - 2, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, ведно с
масивен гараж със застроена площ от 19 кв.м. с идентификатор № 73198.512.245.3,
брой етажи – 1, и двете сгради построени по отстъпено право на строеж върху
поземлен имот № 73198.512.245, заедно с отстъпеното право на строеж върху този
имот при граници и съседи на имота : ПИ с № 73198.512.252, ПИ № 73198.512.213,
ПИ № 73198.512.210 и ПИ № 73198.512.246, както и второстепенна сграда - навес,
находяща се върху описания поземлен имот.
Не се спори и по обстоятелството, че с
Решение № 95/29.03.2017 г., постановено гр.д. № 830/2016 г. по описа на PC -
Т., сделката е развалена на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и е обезсилен
нотариален акт № 162, т. II от 27.07.2016 г., по нот. дело № 296/2016 г. по
описа на нотариус Маргарита Гладкова, с peг. №
477 при НК. По силата на съдебното решение купувачите следвало да върнат
владението на имота на продавача в резултат на отпаднало основание, а ответникът бил осъден да заплати на З.С.Д.и Р.А.С.
продажната цена на закупения недвижим
имот.
Безспорно е между страните, че от влизане в сила на Решение №
95/29.03.2017 г. – 24.04.2017г., до момента на предаване на ключовете за имота -20.05.2019г.,
ищците Д.З. и Р.С. продължили да живеят в процесния имот.
Ответникът
признава, че ремонт в къщата е извършван, но между страните е спорно извършените от
ищците СМР представляват ли необходими разноски, какъв е техния обем и
стойност. Спорно е и следва ли да
се заплатят незаконно извършените от ищците подобрения, каквито се установи че
са тези на втория етаж, при условие,че ответникът не желае запазването им.
Ищците са ангажирали
гласни доказателства в подкрепа на твърденията си, изложени в ИМ относно
извършени СМР след закупуване на имота и състоянието му преди тези ремонтни
дейности. Разпитани са свидетелите Д. И.
Р**, М. Л.М., В.М.Г.и Р.А.К..
Свидетелите Д.Р. и М. М. сочат в своите показания, че били наети от
ищците да извършат ремонт на процесния имот. Състоянието на къщата, преди те да
започнат ремонтните дейности, не позволявало тя да се обитава. В резултат на
течове от покрива били паднали мазилки, а стените на стаите на втория етаж били
нацепени. Бил нает друг майстор за ремонт на покрива.
Свид.В.Г.също
извършвал ремонтни дейност в къщата, закупена от ищците. Той правил СМР по
баните на двата етажа, като на втория етаж изцяло била изградена нова баня, тъй
като нямало такава, а тази на първия не функционирала.
Свид.М.Б.сочи в своите
показания, че като ел.техник бил нает да направи нова ел.инсталация и на двата
етажа в къщата.
Свид.Р.К.свидетелства,
че първоначално в закупения имот от ищците не можело да се живее до
извършването на ремонтните дейности. Когато ищците се изнесли от къщата през
2018г., състоянието на имота било отлично.
Съдът
кредитира показанията на свидетелите, ангажирани от ищците, като последователни,
логични и кореспондиращи помежду си. Първите четирима
свидетели не са в близки отношения с ищците, поради което техните показания се
приемат изцяло с доверие като безпристрастни.
За
доказване на направените оспорвания и твърдения, изложени в
отговора на ИМ, ответникът също е ангажирал гласни доказателства. Разпитани са
свидетелите Илия И. Ц***, **** К***, С.П.С. и С.С.С..
Свид.И** И. Ц**в, семеен приятел на ответника С., твърди в
своите показания, че през 2016г. ходил да помага на семейството на С. да
изнасят вещи, предвид продажбата на къщата. Свидетелят излага, че според него
състоянието на къщата към онзи момент позволявало в нея да се живее.
Свид.С.С.К.заявява
в своите показания, че през 2014г. С.С. го извикал като приятел да му окаже съдействие, като се качи на покрива на
процесната къща, за да подмени счупена цигла, тъй като тя предизвикала теч и
петно на тавана. Твърди, че през 2016г. С. отново го извикал, за да провери състоянието на покрива с оглед бъдещата
продажба на имота. Свидетелят сочи, че през 2016г. покривът бил в добро
състояние, нямало течове, къщата ставала за обитаване.
Свидетелката
С.С. е съпруга на ответника и ищец по НИ С.С.. Тя заявява, че процесният имот
съпругът й е придобил от покойната си леля, която му го завещала. След смъртта
й през 2006г. в имота имало теч на
покрива, в резултата на който било откъртено парче от тавана на
втория етаж. Към момента на продажбата на ищците мазилката била паднала. В
имота не било живяно в продължение на 10 години и имало леки пукнатини, но
големи и дълбоки не били видими.
Свидетелката
С.С.-дъщеря на С.С., твърди в своите показания, че преди продажбата е
посещавала къщата, която е била в добро състояние.
Съдът
не кредитира в цялост показанията на свид.Ц****и
свид.К****в, тъй като счита същите за пристрастни предвид приятелските
отношения на свидетелите с ответника и с оглед липсата на конкретика и
използваните оценъчни фрази «според мен».
Показанията
на свидетелките С.С. и С.С. съдът преценява съгласно разпоредбата на чл.172 от ГПК, като отчита близките родствени отношения с ответника, с оглед на което счита свидетелките за пристрастни и не ги кредитира, тъй като същите не се подкрепят с други
доказателства по делото.
Съдът
не обсъжда показанията на свидетелите относно уговорената продажна цена на
процесния имот предвид недопустимостта им съгласно чл.164, ал.1,
т.2 ГПК.
Ответникът е изложил твърдения, че след
разваляне на договора е заплатил на ищците
Р.С. и Д.Д. за извършените от тях след придобиване на процесния
имот СМР, с които е повишената стойността
на имота, сума в размер на 10 900 лв. По отношение на
сумата в общ размер 42 100.00 лв. , посочена в съдебното решение като
продажната цена, няма спор между страните, че същата е получена от ищците.
За опровергаване на
тези твърдения ищците са представили документ, наречен ОБРАТНО ПИСМО, в което
със саморъчно изписан текст е посочено, че С*** С. е продал процесния имот на
ищците за сумата от 53 000 лв. На самия документ, представен като копие,
посочената сума е само с числото „53“, с оглед на което по искане на ищците
ответникът е задължен да представи на
основание чл.190 от ГПК оригинала на това обратно писмо, но той не го представи. По делото е постъпила молба на 11.03.2019г. от С.С., чрез
пълномощника му адв. С.А., в която се съдържа изявление, че обратното писмо,
представено в съдебното заседание на 21.02.2019г., е саморъчен документ,
написан и подписан от С.С. и този факт бе приет за безспорно установен.
За доказване на
стойността на извършените подобрения от ищците съдът е допуснал
съдебно-техническа експертиза.Изготвено е заключение от арх.Л.Е.Л. и предвид
оспорването му и с оглед допускане на допълнителни задачи, е изготвено
допълнително заключение от същото вещо лице. От заключенията на двете експертизи се
установява, че стойността на всички СМР, извършени от ищците в процесния имот,
са 12 302.00 лв. От тази сума са
направени ремонтни дейности на втория етаж за 2 684.00 лв. без издадени строителни книжа / санитарен възел и
кухненски бокс/ . При намаление с
посочената сума, останалите СМР са на стойност
9 618.00лв.
Вещото лице е
посочило, че при придобиване на имота от ищците
не е било възможно обитаването на жилищната сграда във вида, в който тя
се е намирала тогава.
В допълнителното
заключение вещото лице е изчислило извършените СМР с гипсокартон и изолация на
таваните, които са определени на обща
стойност 12 672.00 лв., а без
преустройството на втория етаж- 9 887.00
лв.
Съдът кредитира двете
заключения на арх.Л. като обосновани и изготвени от специалист, притежаващ
съответната компетентност.
При така установеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна:
По иска справно основание чл.72, ал.1 от ЗС, съгласно която разпоредба добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил,
сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие
на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване
съдебното решение.
Отношенията
във връзка с направени разноски и подобрения върху чужда вещ се уреждат по
различен начин в зависимост от качеството на субекта-подобрител – владелец или
държател, наличието или не на облигационна връзка със собственика, вида на
вещта – движима или недвижима.
ППВС №
6/74г. и последвалата трайна съдебна практика приемат, че разпоредбите на чл.
72 и чл. 74 от ЗС регулират правоотношения, породени от неоснователното
обогатяване на собственика на вещта с подобренията, извършени само от владелеца
на същата. Тези разпоредби не се отнасят до лица, които не упражняват владение.
В
настоящия случай ищците подробно са посочили в обстоятелствената част на
исковата си молба точно описание на направените подобрения, така
и времето на извършването им.
При
условие, че се касае до претенция за подобрение от добросъвестен владелец по
смисъла на чл. 72 ЗС, размерът на обезщетението е законово определен –
увеличената стойност на имота. Същата съставлява разликата между стойността на
имота, която има към момента на постановяване на решението и стойността, която
би имал към същия момент, ако подобренията на са били извършени.
Видно от приложения нотариален акт № 162, издаден по нот.дело №
296/2016г. на нотариус Маргарита Гладкова с район на действие - Районен съд - Т.,
ищците Р.С. и Д.Д., като купувачи, а С.Д., като наследник по закон на третия
купувач З. Д***, са придобили процесния
имот на основание, годно да ги направи собственици на същия.
Тъй като ищците Р. С**
и Д.Д. са купувачи по надлежно и валидно осъществена сделка, а ищцата С.Д. е
наследник на купувача З. Д**, то съдът приема, че по смисъла на чл.70 ЗС те са
били добросъвестни владелци на процесния имот.
Ответникът С.С. е
носител на вещното право на собственост върху процесния недвижим имот по силата
на съдебно решение № 95/29.03.2017 г.,
постановено по гр.д № 830/2016 г.,
по описа на PC
- Т., влязло в законна сила на 24.04.2017 г.
Съдът приема за установено и доказано, че продажната
цена, за която ищците са закупили от ответника процесния имот, е 53 000 лв. С оглед на
което не се приема възражението на ответника, че същият е заплатил на ищците,
след разваляне на договора, сума от 10 900 лв. за направените подобрения.
Тази сума е част от продажната цена, която той е следвало да им върне, заедно
със сумата от 42 100.00 лв.
Според разпоредбата на чл. 72, ал.
1 от ЗС за извършените подобрения в чужд имот добросъвестния подобрител
има право на „увеличената стойност на имота“ в резултат на
вложените труд, средства и материали. Увеличението се
заплаща доколкото съществува към деня на постановяване на
решението. Увеличената стойност на имота се определя по
пазарната цена на имота. Увеличената стойност на имота може да бъде по-малка
или по- голяма от разходите за подобренията(виж в този
смисъл т. ІІ..6. на Постановление на Пленума на ВС №6 /
27. 12. 1974г.,по някои въпроси относно подобренията върху недвижим
имот и Р. -2348-71-І ГО на ВС ).
В
случая ищците не са предявили претенция по чл. 72, ал 2 от ЗС за заплащане на
необходимите разноски за запазването на вещта, макар, че претендират именно тяхната
стойност. При тази претенция / по чл.72, ал.2 ЗС/ се
присъжда стойността на подобренията. В случая обаче не са предявени
две претенции – по чл. 72, ал.1 и ал.2 от ЗС, а в ИМ ищците
претендират присъждане на сумата, с която се е увеличила стойността на имота –
иск по чл.72, ал.1 ЗС. Никъде не се претендират необходими разноски за запазването на вещта. Същевременно и ответникът
прави възражения, че подобренията, направени от ищците, не са необходими
разноски. Касае се за две различни по своята правна природа претенции. Едната
е за извършени подобрения в чужд имот, а другата е за необходими разноски за
запазването на вещта.
Видно от
заключението на допълнителната СТЕ, изготвена от арх.Л., стойността на имота към момента на изготвяне на заключението е
51 200лв., а стойността на същия преди извършване на подобренията –
43 800.00 лв. Тези изчисления са направени на база продажна цена от 53 000 лв. Разликата е 7 400 лв.,
за която сума искът се явява основателен.
Съгласно т.11.7. на
ППВС №6/27.12.74г. , подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащат
като подобрения, освен ако собственикът на имота желае да ги запази.В случая
отв. С.С. заяви по реда на чл.176 ГПК, че не желае да запази тези подобрения. Предвид
което в частта за тях- за сумата 2 684.00 лв., както и до пълния
претендиран размер от 10 000.00 лв., частично от 24 000лв., искът следва да се
отхвърли, като се уважи за сумата 4 716.00 лв., ведно със законната лихва
от момента на предявяване на иска – 09.08.2018г. до окончателното изплащане на
сумата.
Върху тази сума
дължимата мораторна лихва за претендирания период от 29.03.2017г. до датата на
завеждане на иска 09.08.2018г. е служебно изчислена от съда и е в размер на
653.69 лв. Предвид което искът с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД следва да
се уважи за тази сума, а за разликата до пълния претендиран размер от
2 318.56 лв. следва да се отхвърли като неоснователен.
По производството с правно основание чл.193 от ГПК
Във връзка с направените
оспорвания от ответника, че при извършените СМР от ищците се касае за незаконно
строителство, по делото е открито производство по реда
на чл.193, ал.1 от ГПК. Ответникът, чрез своя пълномощник адв.А., е поискал
откриване на производство по оспорване истинността на писмо изх. №
Ж-РД-140/23.05.2016г. на Община Т., като с пр.определение от 30.07.2020г. съдът
е открил такова. Във връзка с тежестта за доказване истинността на документа,
по искане на адв.А. съдът е допуснал СТЕ.
Оспореното
писмо е издадено във връзка с жалба на собственика на сградата югоизточен
близнак- В* В. по повод извършвани строително - монтажни работи в процесната
сграда от ищците. В писмото е отразено, че Община Т.е извършила проверка на
сградата и е приключила проверката с издаването на писмо изх. №
Ж-РД-140/23.05.2016г., което е приложено на л.215 от делото. В писмото е
посочено,че „ към момента на
проверката се извършва текущ ремонт и в двата етажа- вътрешно преустройство с
подобрения, без да се засяга конструкцията на сградата и натоварванията, за
което не е необходимо разрешение за строеж."
По делото е прието заключение на
съдебно-техническа експертиза, изготвена от арх.Ц.К.. От него се установява, че
преустройствата, извършени на втория етаж / изграждане на
кухненски бокс и баня-тоалетна/ са незаконни, тъй като за тях няма издадени
строителни книжа.
Съдът счита, че независимо, че Община-Т.не третира извършеното строителство
като незаконно и като такова, за подлежащо на премахване, то предвид приетото
заключение по СТЕ, което съдът кредитира като обосновано и изготвено от вещо
лице със съответната компетентност, подобренията, извършени на втория етаж /
баня и кухненски бокс/ се приемат като незаконно строителство.
Предвид
което съдът приема направеното оспорване по реда на чл.193 ГПК за доказано.
По иска с правно
основание чл. 59, ал.1 ЗЗД
Ищците претендират сумата от 691.00 лв. за ползите, от които са били лишени от
невъзможността да ползват гараж и навес в закупения от ответника С.С. имот за
периода от 27.07.2016г. до 18.10.2017г.
Основателността на
тази претенция изисква ищците да са носители на твърдяното вещно право на
собственост върху процесния недвижим имот, което се установи за процесния период.
Следва да се установи и докаже, че ответникът
е упражнявал фактическата власт върху сградата в имота за процесния период-
лично или чрез трето лице. За успешното реализиране на иска по чл. 59, ал. 1 ЗЗД не е от значение
начинът на ползване, респ. неизползването на вещта, нито дали чрез същата са
генерирани приходи от ответника – държател, а е достатъчно тя да се намира без
правно основание във фактическата му власт, с което е създадена реална
възможност за спестяване на наема, който би плащал за нейното ползване.
За установяване на твърденията си ищците са поискали
съдът да изиска от ЧСИ Л. изп.д. № 122/2017г. Съдът е уважил искането и е
изискал посоченото дело, като ЧСИ Л. е посочила, че следва да бъде уведомена
страната да заплати такса за издаване на копие от изпълнителното дело. Съдът е
докладвал писмото в проведеното първо с.з. в присъствие на ищците Д. и С. и техния
пълномощник адв.С., но до приключване на съдебното дирене копие на това изп.
дело не е постъпило по делото.
В случая съдът споделя възражението на ответника С.С.,
че той не е възпрепятствал по никакъв начин
ползването на гаража и навеса, а и в
периода от 27.07.2016 г. до 24.04.2017 г. не е осъществявал фактическа власт
върху тези сгради. Самите твърдения на ищците, изложени в исковата молба, се
отнасят до неправомерни действия от трето лице-В.М.В.. Не се твърди, а и не се
доказа в производството действията на това трето лице да са били предизвикани
по някакъв начин от ответника С.. Принципно фактическата власт може да се
упражнява чрез различни действия, включително чрез поставяне на вещи или
застрояване на имота на собственика, което е възможно да се извършва лично от
владелеца /държател/ или чрез трето лице. В случая, когато се пречи на
ползването на част от имота, отговорен пред собствениците на имота е правният
субект, който лично или чрез трето лице неоснователно поддържа състоянието,
даващо невъзможност на ищците да ползват навеса и гаража.
Не се доказа
да е налице обогатяване на ответника за сметка на ищците
и да е налице обедняване на ищците, свързано със съответното обогатяване на
ответника в размера на дължимото обезщетение, равно на средния пазарен наем за
имота през процесния период.
Предвид което съдът
счита иска с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за неоснователен и недоказан и
като такъв следва да бъде отхвърлен. С оглед неоснователността на тази претенция,
неоснователна се явява и акцесорната такава за иск с правно основание чл.86,
ал.1 от ЗЗД с цена на иска 142.81 лв.
По предявения насрещен
иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД
В производството се доказа, че ищецът
по насрещния иск С.С. е носител на вещното право на собственост върху процесния
недвижим имот по силата на съдебно решение № 95/29.03.2017
г., постановено по гр.д. № 830/2016
г. по описа на PC - Т., влязло в законна сила на 24.04.2017 г.
Ответниците по насрещния иск признават, че използват имота в периода след
влизане в сила на решението, с което е развален сключения между тях и С.С.
договор за покупко-продажба - от 24.04.2017 г. до 28.09.2018г.-датата на предявянате на НИ.
Видно е от доказателствата по делото, че те са предали
ключа от процесния имот на 20.05.2019г. на С.С., за което са съставили
приемо-предавателния протокол /л.216/ в
присъствие на вещото лице арх.Л..
Установи се в производството, че двете ответници по
насрещния иск Д.Д. и Р.С. са ползвали имота без правно основаниев претендирания
период от 24.04.2017
г. до 28.09.2018г., като
не са заплащали наем на С.С.. С оглед на което съдът приема, че същите са се
обогатили, спестявайки си този разход, което от своя страна е попречило да се увеличи
имуществото на С.С., ползвайки имота или извличайки плодове
от него под формата на отдаването му под наем.
Когато ответникът ползва имот без правно
основание, то отговорността му да обезщети собственика се изразява в спестен от
него наем, който би плащал за ползване на същия имот, като обедняването на
собственика е в същия размер – пазарния наем за процесния имот, който
последният би получил за спорния период.
От заключението на
съдебно-оценителната експертиза, изготвена от инж.Ч., се установява, че
месечния наем, при цена на сделката 53000.00 лв., в състоянието на имота преди
ремонта, е общо 210.00 лв. Общо за целия
период от 24.04.2017
г. до 28.09.2018 г. - датата на предявяване на
насрещния иск / 1 година, 5 месеца и 4 дни/ дължимата наемна цена
за имота е 3598.00 лв. Стойността на месечния наем за гаража е 10 лв., а за навеса – 3 лв. За
този период общо стойността на наема за навеса и гаража е 223.00 лв. Общо за целия процесен имот наема е на стойност 3 821 .00лв.
Съдът не приема заключението на вещото лице с
изчисления за по-висок месечен наем предвид извършените от ищците ремонтни
дейности. Счита, че за целия период дължимият наем следва да се изчисли за
сумата на имота преди извършените подобрения в него. С оглед на което искът
следва да бъде уважен за сумата от 3 821.00 лв., като за разликата до
пълния претендиран размер от 8 932.20 лв.
следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
Предвид изхода на делото страните следва да заплатят
разноски съразмерно с уважената/отхвърлената част от исковете.
Ищците претендират разноски в общ размер
3 296.08 лв., съгласно списък по чл. 80 ГПК. Съразмерно с уважената част
от исковете и с отхвърлената част от НИ ответникът/ищец по НИ следва да бъде осъден да заплати на ищците
сумата от 1 345.68 лв.
Ответникът претендира разноски в размер на
3 858.00лв. съгласно списък по чл.80 ГПК. Съразмерно с отхвърлената част
от исковете и уважената част от НИ ищците и ответници по НИ следва да бъдат
осъдени да заплатят на ответника/ ищец по НИ разноски в общ размер 1 650.36
лв.
Мотивиран от горното и
на основание чл.235 от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание чл.72, ал.1 от ЗС С.С.С., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Р.А.С., ЕГН **********, Д.З.Д.,
ЕГН ********** и С.З.Д., ЕГН **********, сумата 4 716.00 / четири
хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, от които половината /2 358.00 лв./ на Р.А.С. и
другата половина / 2 358.00 лв./ на Д.З.Д. и С.З.Д., представляваща увеличената
стойност на двуетажна масивна еднофамилна жилищна сграда - югозападен
близнак, представляващ самостоятелно жилище със застроена площ от 73 кв.м. с
идентификатор № 73198.512.245.1 по КККР на гр. Т., одобрени със заповед №
РД-18-11/20.04.2007г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на сградата -
гр. Т., ул. „****, брой етажи - 2, предназначение жилищна сграда - еднофамилна,
построена по отстъпено право на строеж върху поземлен имот № 73198.512.245 при
граници и съседи на имота : ПИ с № 73198.512.252, ПИ № 73198.512.213, ПИ №
73198.512.210 и ПИ № 73198.512.246, в резултат от извършените подобрения в
периода от 27.07.2016г. до 15.11.2016г., ведно със законната лихви върху сумата
от момента на завеждане на исковата молба – 09.08.2018г. до окончателното
изплащане на сумите, като ОТХВЪРЛЯ
иска до пълния претендиран размер от 10 000 лева, частично от 24 000 лева, като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА
на основание
чл.86, ал.1 от ЗЗД С.С.С., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Р.А.С., ЕГН **********, Д.З.Д.,
ЕГН ********** и С.З.Д., ЕГН **********, сумата
от 653.69 / шестотин петдесет и три лв. и 69 ст./ лева, от които
половината /326.85 лв./ на Р.А.С. и другата половина / 326.85 лв./ на Д.З.Д. и С.З.Д.,
представляваща мораторна лихва върху сумата от 4 716.00 лв. за
периода от 29.03.2017г. до датата на завеждане на иска-09.08.2018г., като ОТХВЪРЛЯ иска за пълния претендиран размер от 2 318.56
лв., като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД да бъде осъден С.С.С., ЕГН **********,
с адрес: ***, да заплати на Р.А.С., ЕГН **********,
Д.З.Д., ЕГН ********** и С.З.Д., ЕГН **********, сумата от 691.00 лева, от
които половината на Р.А.С. и другата половина на Д.З.Д. и С.З.Д.,
представляваща пропуснати ползи от гараж с идентификатор № 73198.512.245.3 и
навес, намиращи се в горепосочения имот с идентификатор № 73198.512.245, за
периода от 27.07.2016г. до 18.10.2017г., като неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ
иска с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД да бъде
осъден С.С.С., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати на Р.А.С., ЕГН **********, Д.З.Д.,
ЕГН ********** и С.З.Д., ЕГН **********, сумата от 142.81 лева, представляваща
мораторна лихва върху сумата от 691.00 лв. за периода от 27.07.2016г. до09.08.2018г., като неоснователен и
недоказан.
ОСЪЖДА на основани чл.59, ал.1 ЗЗД Р.А.С., ЕГН ********** и Д.З.Д., ЕГН **********,
да заплатят по равно на С.С.С., ЕГН **********, с адрес: *** , сумата 3
821.00 / три хиляди осемстотин двадесет и един/ лева, представляваща
обезщетение за ползването на имота след отпадането на основанието за това с влизането в
сила на решенето за разваляне на договора за покупко - продажба, а именно за
периода от 24.04.2017 г. - датата,
на която съдебното решение е влязло в законна сила до 28.09.2018г. - датата на предявяване на насрещния иск, като Р.А.С., ЕГН ********** заплати сумата 1 910.50 / хиляда деветстотин
и десет лв. и 50 ст./ лева и Д.З.Д.,
ЕГН ********** заплати
сумата 1 910.50 / хиляда деветстотин и десет лв. и 50 ст./ лева, като
ОТХВЪРЛЯ иска до пълния претендиран размер 8 932.20 лв.,
като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА
на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК С.С.С.,
ЕГН **********, с адрес: ***, да заплати
на Р.А.С., ЕГН **********, Д.З.Д., ЕГН ********** и С.З.Д., ЕГН **********, сумата
от 1 345.68 /
хиляда триста четиридесет и пет лв. и 68 ст./ лв., представляващи разноски в производство, съразмерно с уважанета част от
исковете и отхвърлената част от НИ.
ОСЪЖДА
на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК Р.А.С., ЕГН ********** и Д.З.Д., ЕГН **********
да заплатят на С.С.С., ЕГН **********, с адрес: ***, сумата от 1 650.36 лв /
хиляда шестотин и петдесет лв. и 36 ст./ лв., представляващи разноски в производство, съразмерно с отхвърлената част
от исковете и уважената част от НИ.
Решението
може да се обжалва пред Окръжен съд гр.Ловеч в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: