№ 8073
гр. С, 14.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА
при участието на секретаря ДТ
като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело №
20211110156146 по описа за 2021 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 362 ГПК.
Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от Г. Н. С. срещу Н. СП.
Р., с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите за обявяване на сключения на 10.02.2021 г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен с предмет 1/8 ид.ч. от
правото на собственост върху сграда с идентификатор 68134.902.132.1 /според уточнение в
о.с.з. на 14.06.2022 г./, находяща се в гр. С, по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед на КККР № РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния
директор на АГКК, с последно изменение от 26.02.2021 г., с адрес: гр. С, район „Л“, ул.
„ЦЦ“ № 32, с площ от 198 кв. м, разположена в имоти с идентификатори 68134.902.131 и
68134.902.132, принадлежаща към поземлен имот с идентификатор 68134.902.132, на един
етаж, с пет броя самостоятелни обекти, с предназначение: хангар, депо, гараж. Ищецът
твърди, че заплатил изцяло уговорената с процесния предварителен договор цена в размер
на 20 000 лв. Поддържа, че страните били постигнали съгласие за сключване на окончателен
договор до 30.06.2021 г., но въпреки надлежното изпълнение от страна на ищеца и
настъпилия падеж, ответникът не изпълнил задължението си за прехвърляне на правото на
собственост върху процесния недвижим имот на ищеца. Моли за уважаване на предявения
иск.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата поддържа становище за основателност на предявения
иск, като посочва, че действително с ищеца са сключили предварителен договор, който не е
1
изпълнила. Признава, че уговорената продажна цена е била заплатена по нейна банкова
сметка в пълен размер от ищеца, като твърди, че не се е разпоредила със собствената си
идеална част от недвижимия имот, предмет на процесния договор и моли за постановяване
на решение при признание на иска.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
По предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже, че е
сключен валиден предварителен договор с предмет прехвърляне правото на собственост
върху идеални части от процесната сграда; че договорът съдържа съществените елементи на
окончателния – вещ и цена и че е настъпил падежът на задължението на продавача за
прехвърляне на съответните идеални части от правото на собственост върху сградата, както
и че отчуждителят е собственик на процесните идеални части от сградата.
Не се спори между страните и като безспорно е отделено обстоятелството, че на 10.02.2021
г. са сключили приложения към исковата молба предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, ищецът е заплатил на ответницата сума в размер на 20000 лева
за изпълнение на задължението си за заплащане на уговорената цена по договора и
окончателен договор между страните не е сключен.
Видно от представения от ищеца препис от предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 10.02.2021 г. в него ищецът Г. Н. С. е посочен като „продавач“, а
ответника Н. СП. Р. като „Купувач“ . С оглед твърденията и на двете страни в
производството би могло да се приеме, че е допусната техническа грешка при посочване на
страните, доколкото от смисъла на изложението на исковата молба и отговора на исковата
молба е видно, че ищецът и ответникът в отношенията помежду си считат за купувач ищеца
Г.С., а за продавач - ответника Н.Р.. Съгласно чл. 1 от договора купувачът се задължава да
закупи, а продавачът се задължава да продаде притежаваните от нея 1/8 ид. ч. от имот с
идентификатор 68134.902.132 с площ 198 кв. м. , „която е разположена в имоти с
идентификатори 68134.902.131, 68134.902.132 и принадлежи към поземлен имот с
идентификатор 68134.902.132“ с 1 етаж и 5 самостоятелни обекти, с предназначение Хангар
депо, гараж с адрес: гр. С, район Л , ул. ЦЦ №32 . Посочено е, че описанието на имота е
съгласно скица на сграда №15-207823-26.02.2021 на АГКК, одобрена със Заповед на КККР
№РД -18-739/21.11.2017 г.
С оглед така описания от страните предмет на предварителния договор съдът намира, че не
би могло да се приеме, че същият е надлежно индивидуализиран,тъй като от описанието в
чл. 1 не става ясно 1/8 ид. ч. от правото на собственост върху кой самостоятелен обект е
поето задължение да се прехвърли. С исковата молба ищецът претендира обявяване на
предварителния договор за окончателен като описва имота като сграда с идентификатор
68134.902.132 с предназначение хангар, депо, гараж. Видно обаче от представената скица на
сграда №15-207823-26.02.2021 г. идентификаторът 68134.902.132 е на поземлен имот, а не
на сграда. Издадената скица е за сграда в този поземлен имот, но нейният идентификатор е
68134.902.132.1. Съгласно уточнение на процесуалния представител на ищеца, направено в
открито съдебно заседание на 14.06.2022 г., неговото твърдение е, че предметът на покупко-
2
продажбата е 1/8 ид.ч. от гаража на сградата, който е с идентификатор 68134.902.132.1.
Изявленията на ответника в производството от своя страна не съдържат посочване на имота
с негови индивидуализиращи белези, като в отговора на исковата молба се признава
сключване на договор за 1/8 идеална част от „процесния имот“ , без обаче да се сочи нито
какъв е имотът, нито негов идентификатор. Поради това и изявлението на ответника в
отговора на исковата молба не би могло да се цени като признание на факти, което да има
доказателствено значение на установяване на предмета на предварителния договор. /дори и
това изобщо да се приеме за допустим способ за изправяне на грешки и непълноти в
договорното съдържание/.
Предвид посоченото съдът намира, че представеният предварителен договор не съдържа
надлежна индивидуализация на неговия предмет и не би могъл да бъде обявен за
окончателен със съдебното решение, тъй като предметът е съществен негов елемент и
задължителен реквизит, който следва да бъде точно възпроизведен в съдебното решение, без
съдът да разполага с правомощието да го допълва, изменя или коригира /извън настъпилите
изменения в неговия регулационен статут например/.
На следващо място следва да се посочи, че в производството по предявения иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД съдът е длъжен да установи, че ответникът е собственик именно на имота, посочен
в предварителния договор. Дори и да се приеме, че страните са постигнали съгласие
ответницата да прехвърли на ищеца именно идеални части от имота, уточнен в о.с.з - гараж
с идентификатор 68134.902.132.1, то от представените доказателства не се установява
ответникът да е собственик именно на този имот. Ангажираните писмени доказателства не
установяват изобщо в полза на ответницата да е възниквало право на собственост на 1/8
идеална част от гараж с идентификатор 68134.902.132.1, с площ от 198 кв. м., построен в
поземлен имот с идентификатор 68134.902.132 и с адрес: гр. С, район „Л“, ул. „ЦЦ“ № 32.
Представеният с исковата молба нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу
задължение за построяване на жилище №69, том XXXVI, дело 7610/1992 г. от 21.04.1992 г.
при нотариус Ст. П е сключен между няколко физически лица като прехвърлители и
няколко физически лица, включая ответницата Н.Р., като Приематели. С договора,
обективиран в посочения нотариален акт, прехвърлителите прехвърлят на приемателите ¾
идеални части от недвижим имот , представляващ дворно място с площ 493 кв.м. ,
съставляващо имот пл. номер 132 от квартал 61 по плана на гр. С, местност Л , ул. ЦЦ №32
без постройката в него срещу задължение на приемателите да построят в имота масивна
пететажна жилищна сграда с един вход, 9 жилищни апартамента , с два броя магазини и
проход на партерния етаж, избени помещения в сутерена. Подробно са описани обектите, за
които страните взаимно си учредяват право на строеж, като съгласно точка I.7 за
ответницата е учредено правото на строеж на апартамент №9 - тип мезонет на пети етаж
ведно с прилежащо мазе №9 , мазе №8 и ½ идеална част от магазин №2 на партерния етаж и
прилежащо складово помещение №10 заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и правото на строеж , които след завършване на сградата стават
собственост на Н.Р.. С оглед така очертания предмет на обсъждания договор липсва
основание да се приеме, че ответницата е станала собственик на 1/8 идеални част от сграда
3
на един етаж с предназначение хангар, тъй като такъв имот в този нотариален акт изобщо не
е предвидено да бъде изграждан, нито придобиван.
Видно от представеният акт за узаконяване №3 от 03.10.1995 г, на гл. архитект на гр. С
узаконени на основание чл. 162, 180, 173 ЗТСУ и чл. 302 ППЗТСУ са жилищна сграда на 5
етажа в парцел III 132 , кв. 61, м. Л на девет физически лица, сред които и ответницата.
Липсва обаче основание да се приеме, че посочените в акта „гаражи“ са именно сградата с
идентификатор 68134.902.132.1, от една страна, а от друга страна този акт не съставлява
доказателство за възникнало право на собственост в полза на посочените лица за тези
обекти, респективно за припадащите се на всеки от тях части.
Справката от имотния регистър, противно на твърденията на ищеца, не установява правото
на собственост, тъй като липсата на вписвания на прехвърляне на един имот не означава, че
той е собственост на това лице.
Предвид липсата на представени по делото доказателства, годни да установят притежание
от ответницата на правото на собственост на 1/8 ид. ч. от конкретен имот – сграда с
идентификатор 68134.902.132.1, то недоказано остава и едно от основанията за уважаване на
предявения иск.
В случая съдът намира, че макар ответникът да сочи, че признава фактите, твърдени от
ищеца, не би могло да се приеме, че е доказано в производството, че притежава правото на
собственост на процесната част. Съгласно разпоредбата на чл. 363 ГПК съдът проверява
дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота. В случая в резултат на преценка на
представените доказателства не може да се обоснове извод ,че отчуждителят е собственик на
имота. Поради това и признанието на претенцията на ищеца от страна на ответника съдът не
намира за кореспондиращо на ангажираните доказателства. Изрично с доклада на делото
съдът е указал на ищеца, че носи доказателствената тежест да установи, че отчуждителят е
собственик на имота.
Следва да се посочи, че с отговора на исковата молба ответникът е поискала да бъде
поставено решение при признание на иска. Съгласно чл. 237, ал. 1 ГПК ищецът, а не
ответникът може да иска постановяване на решение при признание на иска, което в случая
не е сторено. Освен това обаче съгласно чл. 237, ал. 3 ГПК съдът не може да постанови
решение при признание на иска, когато е признато право, с което страната не може да се
разпорежда. Лице ,което не се установява да е собственик на имота, който се твърди да е
предмет на предварителния договор, не би могло да ангажира съда с признание на
предявения иск по чл. 19,ал. 3 ЗЗД и дори и при искане от ищеца за постановяване на
решението при признание на иска, такова не следва да бъде постановено.
С оглед изложените съображения ищецът следва да понесе неблагоприятните последици от
неуспешното доказване на елементи от фактическия състав на претендираното от него
потестативно право и искът му да бъде отхвърлен.
По разноските
В случая на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право на разноски, но такива не са
искани и не са доказани.
4
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. Н. С. с ЕГН ********** и адрес: гр. С, ул. „ЮВ“ №30 срещу
Н. СП. Р. с ЕГН ********** и адрес: гр. С, ул. ЦЦ №32, ет. 5 иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване за окончателен на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 10.02.2021 г., по отношение
на 1/8 ид.ч. от правото на собственост върху сграда с идентификатор 68134.902.132
съгласно договора /68134.902.132.1 според уточнение в о.с.з. на 14.06.2022 г./ по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед на КККР № РД-18-
739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, , с последно изменение от 26.02.2021
г., находяща се на адрес: гр. С, район „Л“, ул. „ЦЦ“ № 32, с площ от 198 кв. м, разположена
в имоти с идентификатори 68134.902.131 и 68134.902.132, принадлежаща към поземлен
имот с идентификатор 68134.902.132, на един етаж, с пет броя самостоятелни обекти, с
предназначение: хангар, депо, гараж.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5