№ 1122
гр. Бургас, 16.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети октомври през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Радостина П. Петкова
Йорданка Г. Майска
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Радостина П. Петкова Въззивно гражданско
дело № 20222100501327 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано пред настоящата съдебна инстанция по повод въззивната жалба на
„ПАЙОНИР ДЕВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Несебър, ул. „Иван Вазов” № 4, представляван от управителя Красимира
Тодорова Тодорова- Хрисантова против решение № 260199 от 24.08.2021 г., постановено
по гр. дело № 891/2020 г. по описа на РС- Несебър, с което са отхвърлени исковете му за
приемане за установено по отношение на ответницата Л. Р. К. , с код по БУЛСТАТ:
********* , с адрес в Р.България- с. Р., комплекс Е., бл. *, вх. С., ет. *, ап. ***, че същата
дължи на ищцовото дружество сумата от 2485.19 лв. - главница, представляваща
незаплатена такса за поддръжка за 2018 г., дължима по договор за поддръжка и управление
на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от
04.06.2007г., и сумата от 2485.19 лв. - главница, представляваща незаплатена такса за
поддръжка за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г.,
сумата от 549.51лв., представляваща лихва за забава върху таксата за 2018 г., начислена за
периода от 15.02.2018 г.- 01.04.2020 г., и сумата от 297.53 лв., представляваща лихва за
забава за таксата за 2019 г., начислена за периода от 15.02.2019- 01.04.2020 г., за които суми
е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 312/2020 г. по описа на РС-
Несебър.
1
В жалбата се изразява недоволство от първоинстанционното решение, с твърдения, че
същото е неправилно, необосновано, постановено при допуснати съществени процесуални
нарушения и при неправилно тълкуване и прилагане на процесуалния и материалния закон.
Сочи се, че съдът е обсъдил само част от заявените от ищеца твърдения и възражения, като е
тълкувал същите превратно, както и, че съдът се е позовал на несъществуващи твърдения и
на доказателства, без такива да са налични в кориците на делото. Излагат се доводи за
необоснованост на изводите на съда за липсата на доказана годна облигационна връзка,
обвързваща страните към процесния период, с оглед на което е прието, че предявения иск не
е доказан и е отхвърлен само на това основание. На следващо място се изразява несъгласие с
изводът на съда за липса на надлежно изпълнение от ищеца към ответника, като се твърди,
че то не кореспондира с приетите от него факти, както и с приложимото право, още повече
предвид нормата на чл.73 от ЗЗД. Оспорени са и изводите на съда, че в отделните му части
/т. 4, 7,6 и т. 7 / договорът е прекратен, респ. развален по право по т. 7, като се излагат
доводи, че не е налице хипотезата нито на чл. 89, нито на чл. 87 от ЗЗД. Твърди се, че в
случая съдът произволно е приел, че ищецът се е лишил от възможността да изпълнява
договора, след като договорните задължения са били изпълнявани от трето лице „Емералд
Хоспиталити“ ООД по силата на извършен апорт от въззивното дружество в „Емералд
Хоспиталити“ ООД на всички свои собствени недвижими обекти, земя и съоръжения,
служещи за поддръжка и управление на собствеността в комплекс „Е." в с. Р.. Навежда
доводи, че в случай на апорт, не се касае за невиновна невъзможност за изпълнение на вече
сключения договор и същия не се прекратява по право на основание на основание чл.89 от
ЗЗД. Излагат се подробни съображения за валидността на договорните клаузи и за липсата
на неравноправност на договорните клаузи. Твърди се също, че изпълнението на
договорните задължения от страна на ищеца е доказано от събраните по делото
доказателства- експертно заключение и свидетелски показания. По подробно изложените в
жалбата съображения се иска отмяна на обжалваното решение и постановяване на ново, с
което исковете да бъдат изцяло уважени. В съдебно заседание, въззивното дружество чрез
процесуаления си представител поддържа въззивната си жалба и моли съдът да я уважи.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемата-ответница Л. Р. К. е депозирала
писмен отговор , в който е оспорила въззивната жалба като недопустима поради подаване
след изтичане на срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК и нередовна поради неспазване на
изискванията на чл. 260, ал. 1 от ГПК, а по същество като неоснователна. Твърди се, че
мотивите на съда са обосновани, тъй като се е позовал на относимите материално-правни
разпоредби, както и на приложимия закон, обсъдени са и подробно всички събрани по
делото доказателства. Наведени са доводи, че по делото е установено, че „Емералд
Хоспиталити" ООД, за когото ищецът твърди, че е изпълнявал задълженията му по
поддръжка на комплекса, всъщност е правил разходи във връзка с поддържането на
собствените му множество обекти в комплекса, а от м.април 2018 г. управляващото дотогава
дружество „Емералд Хоспиталити“ ООД, е уведомило собствениците, че преустановява да
поддържа и управлява комплекса. Сочи, че поради тази причина собствениците са провели
учредително събрание, въз основа на което през месец май 2018 г. са регистрирали Етажна
2
собственост в сградата, която да организира поддръжката и управлението в комплекса. По
отношение на процесния договор за поддръжка и управление от 04.06.2007г., сключен
между страните се твърди, че тъй като същият е бил за срок от 5 години, считано от
въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот в к.к. „Е.
Резорт Р.“, срокът му е изтекъл на 04.06.2012 г., предвид което се възразява, че след този
момент страните вече не са били обвързани от него. По тези съображения въззиваемата
счита, че само на само на това основание исковете за заплащане на дължими по прекратения
договор суми за последващ период - 2018г. и 2019г. се явява изцяло неоснователни. На
следващо място са наведени доводи за неоснователност на твърденията на въззивника, че е
изпълнявал дейности по поддръжка и управление на общите части в сградата лично или
чрез “Емералд Хоспиталити“ ООД, с мотив, че от 2018 г. етажната собственост на сградата
се самоуправлява по силата на проведено валидно Общо събрание на собствениците,
решенията, на което са влезли в сила, а "Емералд Хоспиталити" ООД е напуснало комплекса
е оставило комплекса в неподдържано състояние, което се установява от разпитания
свидетел. Твърди се също така, че ищецът не е водил аналитична отчетност на извършените
разходи за всеки отделен вход, както и за общите дейности, които се отнасят, както за
„Пропърти", така и за собствени на ищеца обекти в комплекса. Излагат се доводи за
нищожност на договорната клауза по т.9 от Раздел IV, поради противоречие със закона, в
т.ч. и поради нейната неравноправност о смисъла на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗП. Сочи се, че по
делото е доказано, че въззивникът е извършвал само дейност по отдаване под наем на
апартаменти в сградата, а не е изпълнявал в цялост поетите от него по договора задължения
за процесния период, от което се извежда извода, че същият е неизправна страна по
договора и не може да черпи права от собственото си неправомерно поведение, в т.ч., това
би довело до нарушение на принципа в чл. 63 от ЗЗД за добросъвестност при изпълнение на
задълженията. По подробно изложените в писмения отговор се иска потвърждаване на
обжалваното първоинстанционното решение като правилно и обосновано. В съдебно
заседание въззиваемата, чрез упълномощения си процесуален представител поддържа
писмения си отговор и моли за потвърждаване на решението на първоинстанционния съд
като правилно и законосъобразно. Заявява, че не претендира присъждане на разноски по
делото.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид исканията и доводите на страните,
обсъди поотделно и в тяхната съвкупност събраните по делото доказателства, и след като
съобрази закона, намира за установено следното:
Първоинстанционното производство пред Районен съд- Несебър е било образувано
по предявените от ищеца „ПАЙОНИР ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕООД искове за приемане за
установено на основание по отношение на ответника Л. Р. К., че същата дължи на ищцовото
дружество сумата от 2485.19 лв. - главница, представляваща незаплатена такса за
поддръжка за 2018 г., дължима по договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., и
сумата от 2485.19 лв. - главница, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2019
3
г., дължима по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Emerald Resort Ravda“ № ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сумата
от 549.51лв., представляваща лихва за забава върху таксата за 2018 г., начислена за периода
от 15.02.2018 г.- 01.04.2020 г., и сумата от 297.53 лв., представляваща лихва за забава за
таксата за 2019 г., начислена за периода от 15.02.2019- 01.04.2020 г., за които суми ищецът
се е снабдил със заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 312/2020 г. по описа на
РС- Несебър.
В писмения си отговор в срока по чл.131 от ГПК ответницата е оспорила иска по
съображения, че към датата на сключване на процесния договор не е била собственик на
имот в комплекса, поради което счита, че договорът не е породил правни последици спрямо
нея. Навежда също съображения за нищожност на клаузата т.9 от Раздел IV от за
автоматично подновяване на договора поради твърдение, че същата противоречи със закона
– чл.21, ал.1 ЗЗД, чл.11, ал.1, т.11 ЗУЕС, чл.17, ал.3 и ал.7 от ЗУЕС и чл.19, ал.8 от ЗУЕС,
както и за неравноправност на същата клауза по смисъла на чл.143, ал.2, т.9 от ЗЗП. По тези
съображения счита, че договорът е преустановил действието си на 04.06.2012г., от който
момент никоя страна по него не е дължала изпълнение, нито е могла да претендира права по
него, в т.ч. твърди, че тя не дължи такса по договора за процесните 2018 г. и 2019г., тъй като
за този периодът договорът не е действал между страните. На следващо място се сочи, че
ищецът е неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнявал задълженията си по
договора след 2012 г. Твърди се също, че през м.април 2018 г. трето на спора лице „Емералд
Хоспиталити” ООД е уведомило собствениците на самостоятелните обекти в комплекса, че
преустановява поддръжката на комплекса, което е принудило собствениците в комплекса да
проведат учредително общо събрание и да регистрират Етажна собственост, която да
организира поддръжката и управлението на комплекса. Ответницата сочи, че е заплатила
дължимите за поддръжката в комплекса такси за 2018 г. и 2019г. по сметката на учредената
етажна собственост.
Предявените искове с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК вр. чл. 79, ал.1 и чл. 86
от ЗЗД.
С обжалваното решение /без да е посочена правната квалификация на исковете/ РС-
Несебър е отхвърлил предявените искове изцяло, като е приел, договорът между страните е
развален по право на основание чл. 89 от ЗЗД, поради невъзможност на ищеца да изпълнява
задълженията си по него. Предвид това съдът е счел, че за исковия период между страните
не е съществувала действаща облигационна връзка, както и, че дори такава да е била налице
дейностите по поддръжка и управление за 2018г. и 2019г. не са били осъществявани от
ищеца. Вследствие на тези доводи съдът е направил решаващия извод, че ответницата не
дължи на ищеца претендираните от ищеца вземания. На следващо място съдът е счел за
основателни възраженията на ответницата за неравноправност по смисъла на чл. 143, ал. 1
от ЗЗП на договорната клауза по т.9 от Раздел IV за автоматично подновяване на договора,
като е посочил, че с оглед липсата на валидна облигационна връзка между страните, това
обстоятелство няма значение. Що се касае до правото на собственост съдът е изложил, че
4
счита за ирелевантно обстоятелство, че ответницата не е била собственик на имота към
момента на сключване на договора, тъй като за исковия период 2018г. – 2019г., за който
ищецът търси заплащане на такси за поддръжка и управление ответницата вече е придобила
правото на собственост върху имота. Поради неоснователност на главните искове, съдът е
отхвърлил и акцесорните претенции за претендираните лихви за забавеното им плащане.
На основание чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, по допустимостта - в обжалваната му част, а по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата. При извършване на служебна проверка по реда на чл.
269 от ГПК настоящата инстанция констатира, че съдебното решение е валидно и
допустимо. По съществото на спора, от фактическа страна съдът намира следното:
По делото не се спори, че между страните е сключен по договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda № ММС-S1-PD/262-
06.07 от 04.06.2007г., по силата на който по възлагане на ответницата ищецът като
мениджър се е задължил да извършва целогодишна поддръжка и да провежда годишно
организационно и административно управление в комплекса срещу задължението на
ответника да му заплаща месечно възнаграждение в размер на 1 евро/кв.м. без ДДС /1.20
евро с вкл. ДДС/ от общата площ на притежавания от ответника в комплекса недвижим
имот – 88.24 кв.м. възлизащо за година в размер 1270.66 евро, равняващо се на 2485.19лв.,
платимо авансово до 15.02 на текущата година, за която се отнася задължението. Съгласно
клаузата на раздел V, т.2 договорът е сключен за срок от 5 години, считано от въвеждане на
ответника във владение на собствения му имот в комплекса, за който момент страните не
спорят, че съвпада с датата на сключване на процесния договор. Съгласно клаузата на
раздел ІV, т.9 е предвидена възможност за автоматичното подновяване на договора всеки
пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4
месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от
3/4 идеални части от общите части за неподновяването му.
Впоследствие с нотариален акт от 03.07.2022г. ответницата е придобила правото на
собственост върху описания в договора за управление и поддръжка от 04.06.2007г.
самостоятелен обект в к.к.„Е.“ в с. Р., общ. Несебър, обл. Бургаска, от който момент същата
е получила и владението върху имота.
Представено е тристранно споразумение от 18.12.2012г. /л. 78/, сключено между
ищеца „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД, „Емералд Хоспиталити“ ООД и „Емералд
Хоспиталити 2013“ ЕООД /дъщерно дружество на „Емералд Хоспиталити“ ООД /, към
процесния договор за възлагане на поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Emerald Resort Ravda“ № ММС-PD-EН/22.06.2007 г., по силата на което ищецът
прехвърлил всички свои права и задължения по договорите за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda” в полза на „Емералд Хоспиталити“
ООД, като е уговорено, че от влизане в сила на това споразумение последното дружеството
встъпва в правата и задълженията на ищеца „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД по договорите
за поддръжка и управление с отделните собственици и приема да ги упражнява и изпълнява
5
като извършва поддръжката и управлението на комплекса. В споразумението е посочено, че
на проведените през същата 2012г. година на общи събрания на собствениците на обекти в
комплекса е взето решение да бъдат отделени от стопанската дейност на „Емералд
Хоспиталити“ ООД управлението и поддръжката на комплекса, като тези дейности се
прехвърлят и възлагат на дъщерно на „Емералд Хоспиталити“ ООД дружество. Страните по
споразумението са се съгласили, че дъщерното дружество „Емералд Хоспиталити 2013“
ЕООД замества „Емералд Хоспиталити“ ООД като мениджър по договор за възлагане на
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс 6 Emerald Resort Ravda“ №
ММС- PD-ЕН/22.06.2007 г.; че „Емералд Хоспиталити 2013“ ЕООД встъпва в правата и
задълженията на „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД по всички договори за поддръжка и
управление с отделните собственици; и, че във връзка с осъществен апорт в „Емералд
Хоспиталити“ ООД на всички собствени на „Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД недвижими
обекти, земя и съоръжения, служещи за поддръжка и управление на комплекса, „Пайонир
Девелъпмънт“ ЕООД потвърждава съгласието си „Емералд Хоспиталити“ ООД да
преподпише или анексира, вече в качеството си на инвеститор по смисъла на ЗУЕС,
съществуващите договори за поддръжка и управление на комплекса, сключени между
„Пайонир Девелъпмънт“ ЕООД, както и „Емералд Хоспиталити“ ООД да сключи договор с
„Емералд Хоспиталити 2013“ ЕООД, с който да му възложи поддръжката и управлението на
комплекса.
Пред първата инстанция е извършена съдебно-икономическа експертиза, чието
заключение не е оспорено от страните и е прието от съда. От същото е установено, че за
2018г. и 2019г. дружеството е извършвало плащания към трети лица за външни услуги, а
именно: за поддръжка на асансьори, зелени площи, басейни, електрическа енергия, за
доставка на вода и за охранителна дейност. Вещото лице е посочило, че за 2018г. разходите,
направени от ищеца за поддръжка и управление на имотите на собствениците по партида
„Пропътри/фасилити мениджмънт“/ са в размер на 187 880.06лв., а за 2019г.- 114553.32лв.
Установено е, че за 2018г. и 2019г. дружеството е имало назначени служители, работещи по
трудови и граждански договори по цялостната поддръжка на комплекса /подробно изброени
в заключението на л. 92/, в т.ч. като числеността им през 2018г. е 41 души, а през 2019г. е
намаляла на 33 души.
Пред районния съд са ангажирани и гласни доказателства чрез разпит на свидетеля
С.- собственик от 2016г. на апартамент в процесния комплекс. Свидетелят сочи, че е бил на
територията на комплекса през 2018г. – за четири месеца и през 2019г. за девет месеца.
Заявява, че през април 2018г., в комплекса е работил е извършвана цялостната му
поддръжка, която дори е била подорбрена през 2019г. От показанията му се установява, че
през 2018г. е имало временно прекъсване на поддръжката, поради неплащане на таксите от
много от собствениците. В показанията си свидетелят заявява, че през м. април 2018г. в
сградата, в която се намира неговия имот били спрени водата, електричеството и
канализацията, като след няколко дни отново били възстановени. Свидетелят сочи, че след
прекъсване от около месец, в края на месец май 2018г. поддръжката на комплекса била
6
подновена, но от ново управляващо дружество. По отношение на 2019г. свидетелят заявява,
че е бил избран за председател на крило „Сатен“ в сградата, на което е взето решение такса
поддръжка да се заплащане на ЕС.
От гореизложената фактическа обстановка и с оглед направените в жалбата
оплаквания се налагат следните правни изводи:
Ищецът основава вземанията си за заплащане на претендираните възнаграждения за
поддръжка на процесния комплекс въз основа на сключения с ответницата договор за
поддръжка и управление от 04.06.2007г. Правилно районният съд е приел, че преценката за
притежавано от ответницата право на собственост по отношение на процесния имот,
находящ се в к.к.„Е.“ в с. Р. има правно значение доколкото, ако по делото се установи, че за
исковия период – 2018г. - 2019г. между страните е имало валидно действащо
правоотношение по горепосочения договор. Затова правилно е счел, че без правно значение
за дължимостта на процесните суми е обстоятелството, че към по-ранен момент – при
сключване на договора ответницата все още не е била собственик на имота, описан в него.
По делото страните не спорят, а видно от представения нотариален акт /л. 26 и 27/
ответницата е придобила правото на собственост върху имота, описан в процесния договор,
находящ се в к.к. „Е.“ в с. Р. договор чрез покупко-продажба от 03.07.2007г., като на същата
дата тя е получила и владението върху него. Това безспорно означава, че за исковия период
2018г. и 2019г. при липса на данни за промяна в собствеността, ответницата е притежавала
правото на собственост върху процесния имот.
Досежно периода на действие на договора, видно от съдържанието му, същият е
сключен за срок от пет години, с клауза /раздел ІV т.9/ за автоматичното му подновяване на
всеки пет години с нов петгодишен срок, освен при писмено решение, взето не по-късно от 4
месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от
3/4 идеални части от общите части за неподновяването му. Ответницата е направила
възражение за нищожността на клаузата за автоматично подновяване на договора с доводи,
че същата противоречи на закона – чл. 26, ал. 1, предл. първо от ГПК, тъй като правото за
прекратяване на договора е предоставено на волята на трето лице. Направено е и
възражение за нищожност на същата клауза на основание чл. 146, ал. 4 от ЗПП като
неравноправна по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 9 от ЗЗП. С оглед така направените
възражения досежно срока на действие на договора, ответницата счита, че
правоотношението й с ищеца е прекратено с изтичане на първоначалния уговорен
петгодишен срок, т.е.на 04.06.2012г., след който момент счита, че между страните липсва
облигационна връзка, по силата на която тя да дължи претендираните за последващи години
- 2018г. и 2019г. задължения за такси за поддръжка.
По отношение така направеното възражение на ответника за нищожност на
клаузата за автоматично подновяване на договора поради противоречие на закона – чл. 26,
ал. 1, предл. първо от ГПК, действително за него липсва изрично произнасяне на районния
съд, но въпреки това, видно от мотивната част на решението, този въпрос е изследван при
произнасяне по второто възражение на ответницата за нищожност поради неравноправност
7
на същата клауза. По първото възражение за нищожност, настоящата инстанция намира
следното:
Доколкото в настоящия случай сключения между страните договор за управление и
поддръжка представлява облигационно правоотношение, за същото се прилагат общите
правила на ЗЗД. Това означава, че за да е налице нищожност на атакуваната клауза за
автоматично подновяване на договора следва същата да противоречи на императивни
законови разпоредби, в т.ч. и след преценка съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД дали същата се
отразява на валидността на целия договор или негови части и дали може договорът да
съществува и без нея, респ. чрез заместване с друга повелителна норма. В случая
атакуваната разпоредба касае уговорената между страните възможност за автоматично
продължаване на срока на договора с още пет години, при условие, че не е налице писмено
решение, взето не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от
собствениците, притежаващи повече от 3/4 идеални части от общите части за
неподновяването му. Твърди се, че така уговорена клаузата е нищожна, тъй като обуслява
прекратяването от волята на трето лице. Според настоящата инстанция, така уговорена
клаузата не противоречи на императивна законова норма /такава не се сочи конкретно и от
ответника/, а е основана на свободната воля на страните по смисъла на чл. 9 от ЗЗД.
Предвидената възможност за неподновяване на срока на договора за нов петгодишен срок
е уговорена под условие, че решение за това е взето от ¾ ид.ч. от ОС на сградата в
определен срок преди изтичане на срока на договора. Налице е уговорено от страните
бъдещо несигурно събитие по смисъла на чл.25 от ЗЗД, след настъпване на което в рамките
на посочения срок /4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок/, договорът се счита
за прекратен. Целта на тази уговорка е комплексът да не остане без управление и
поддръжка, а ако се реши промяна в начина или лицето, на което вече е възложено да я
извършва, тази промяна да не бъде поставена на едноличното решение на всеки от
собствениците /при условие, че са касае за сграда в режим на ЕС, а не затворен комплекс/, а
да бъде взета в изпълнение на решение на ОС на ЕС с квалифицирано мнозиство /чл. 17, ал.
2, т. 7 от ЗУЕС/. Предвид гореизложеното настоящата инстанция счита, че така уговорена
клаузата не противоречи на императивна законова норма, поради което не се явява нищожна
с оглед направеното възражение по чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД.
Що се касае до второто възражение за неравноправност на горепосочената договорна
клауза по смисъла на чл. 143 от ЗЗП, въззивният съд, изоставяйки предходните си
становища, изразени в обратен смисъл и съобразявайки се с постановеното решение на СЕС
от 27.10.2022г. по дело C‑485/21 с предмет преюдициално запитване, отправено на
основание член 267 ДФЕС от Районен съд - Несебър с акт от 23 юли 2021 г., постъпил в
Съда на 5 август 2021 г., по отправеното от РС- Несебър преюдициално запитване по
приложението чл. 2, б. "б" от Директива 93/13, споделя изводите на районния съд, че по
процесния договор за управление и поддръжка ответницата има качеството на потребител
по смисъла на пар. 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, доколкото по делото не се твърди и няма данни
процесния имот да се използваот нея за търговска или професионална дейност. При
8
пренасяне на правилата на посочената директива в националното ни законодателство, е
даденото сходно определение на същото понятие в пар. 13, т. 1 от ДР на ЗЗП. Според него,
потребител е всяко физическо лице, което придобива стоки и ползва услуги, които не са
предназначени за извършване на търговска или професионална дейност, и всяко физическо
лице, което като страна по договор по този закон действа извън рамките на своята търговска
или професионална дейност.
При преценка на съдържанието на посочената клауза за автоматично подновяване на
процесния договор, настоящата инстанция намира, че предвидения в нея срок за съгласие е
достататъчно дълъг така, че всяка от страните да избери или мълчаливо да се съгласи за
продължаване на срока на договора за нов петгодишен период или да поиска прекратяването
му с писмено предизвестие, с което по никакъв начин не са нарушени правата на страните за
свободно договаряне и равнопоставеността им като страни по процесния договор.
Посочената разпоредба касае уговорената между страните възможност за автоматично
продължаване на срока на договора с още нов петгодишен срок, при условие че между
страните не се постигне съгласие за подписване на нов договор за поддръжка и управление
на комплекса, предложен от инвеститора. Тъй като липсват законова или морална забрана за
такава договорка между страните, съдът намира, че не е налице противоречие със закона или
добрите нрави, доколкото волята на страните е ясно установена и съобразена с правилата на
ЗЗД и ЗУЕС. Този извод следва и от обстоятелството, че при автоматичното продължаване
на срока на договора, то действието му продължава при същите условия, което създава
извод, че не е налице нарушение на основните принципи за равнопоставеност на страните в
договорното правоотношение.
С оглед горното, макар, че споделя изводите в обжалваното решение, с които е
прието, че ответницата има качеството на потребител по смисъла на ЗЗП като страна по
процесния договор, сключен с ищеца, въззиваният съд не споделя доводите на
първоинстанционния съд, с които е счетено, че е налице неравноправност на оспорена
клауза, по съображения, че с нея е уговорено, че правата и задълженията на търговеца
зависят само от неговото поведение, а тези на потребителя изцяло от волята на трети лица.
Напротив, видно от съдържанието на уговорката, в нея липсва предоставена каквато и да е
друга възможност за ищеца, различна от тази за ответника за подновяване или прекратяване
на договора, като уговореното условие за неподновяване зависи изцяло от налице на
решение на ОС на ЕС, изразяващо волята на ¾ от етажните собственици /между които
безспорно е и ответника/. Това означава, че посочената клауза не води до нарушаване на
принципа на равнопоставеност между страните в полза на ищеца, в т.ч. и, че не са допуснати
твърдяните нарушения на чл. 143 от ЗЗП.
На следващо място следва да се отбележи, че обстоятелството, че неподновяването на
срока на договора е поставено под условие от волята на ¾ от етажните собственици в
комплекса, това не препятства възможността всяка от страните да иска разваляне на
договора поради по всяко време поради неизпълнението му по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД.
Тази възможност, макар да не е изрично уговорена в договора, произтича от закона и всяка
9
страна може да се възползва от нея при наличието на предпоставките за това. По делото
няма данни ответницата да е отправяла такова искане до ищеца, още повече, възможност да
иска разваляне на договора е предоставено само на изправната страна поради
неизпълнението му от другата страна, а по делото не се спори, че ответницата не е заплатила
точно и в срок на уговорения падеж /до 15.02 на текущата година/ в полза на ищеца
дължимите суми. При това положение следва да се приеме, че договорът е продължил
действието си по смисъла на чл. 9 от раздел IV и към процесния период същият валидно е
обвързвал страните, т.е налице е автоматичното продължаване на договора на всеки пет
години, срещу което ответницата не се е противопоставила. В тази връзка е неоснователно
възражението на процесуалния представител на ответницата, че договорът е прекратен след
изтичане на първоначалния му петгодишен период.
Досежно изпълнението на договора, с обжалваното решение районният съд е счел, че
с оглед подписаното между страните и третото лице „Емералд Хоспиталити“ ООД
тристранно споразумение и извършеното с него апортиране от въззивника на всички негови
имоти и съоръжения в полза на посоченото трето лице, ищецът фактически се е поставил в
невъзможност да изпълнява задълженията си по договора. По тези съображения в
решението е прието, че сключения между страните договор следва да се счита за развален по
право на основание чл. 89 от ЗЗД.
Разпоредбата на чл. 89 от ЗЗД визира прекратяване на договора поради пълна и
трайна невиновна невъзможност за изпълнение. В настоящия случай обаче въззивният съд
счита, че не е налице хипотезата на чл. 89 от ЗЗД. За да се приложи посочената норма следва
да се докаже, че ищецът няма трайна и обективна невъзможност да изпълни договора. Данни
за наличието на такива обстоятелства няма по делото. В тази връзка от ангажираните в
първата инстанция свидетелски показания и експертно заключение еднозначно се
установяват, че за исковия период ищецът, вкл. и чрез трети лица е изпълнявал в по-
голямата си част основаните си задължения по договора, като е направил разходи в
посочените в експертизата размери. Това означава, че ищецът не се е лишил от
възможността да изпълнява договора, а е осигурявал изпълнение на договорните си
задължения чрез трето лице – „Емералд Хоспиталити“ ООД, а след 18.12.2012 г. – и чрез
„Емералд Хоспиталити 2103“ ЕООД /чл.3, ал.2 от тристранното споразумение/.
Следва да се отбележи, че в случая договорът между ищеца и ответницата, не е
сключен с оглед личността на изпълнителя, а освен това задълженията по него не са от
такова естество, изискващо непременнно да бъдат извършени от ищеца, затова липсва
пречка последният да осигури изпълнението на задълженията си по договора чрез друго
лице. Още повече, че такава възможност е изрично предвидена изрично и клаузата в раздел
IV, т.11 от договора, а дори и да не бе налице такава уговорка, с оглед нормата на чл. 73 от
ЗЗД сочи, че съдът намира за основателни оплакванията на въззивника, че за
необоснованост и неправилност на извода на районния съд съда за липса на надлежно
изпълнение от ищеца към ответника за исковия период.
Заплащането на дължимите по договора такси за управление и поддръжка обаче е
10
уговорено да бъде извършено от ответницата авансово – до 15.02 на текущата година, за
която се отнасят, именно с цел набавяне на средства за управлението и поддръжката на
комплекса през цялата текуща година. Неплащането им точно и в срок за процесните две
години 2018г. и 2019г. от ответницата /както и от голям брой други етажни собственици/
съставлява неизпълнение на договора, довело затрудняване на ищеца, но не и до пълна
трайна невъзможност да изпълни задълженията си. Затова той е предприел и изпълнения на
договора, чрез горепосочените дружества. Досежно 2018г. се касае за неизпълнение, което е
било частично и временно, като след това постепенно предишното положение е било
възстановено. Затова настоящата инстанция приема, че с оглед времевия обхват и обема на
неизпълнението, същото е незначително с оглед интереса на ответницата, още повече, че
самия той заедно с част от останалите етажни собственици е допринесъл с поведението за
създадените за ищеца пречки да изпълни задълженията си по договора, което означава, че
частичното неизпълнение не се дължи на виновното поведение на ищеца, а на ответницата.
По гореизложените съображения съдът приема за основателни оплакванията на
въззивника за необоснованост на обжалваното решение, тъй като направения фактически
извод, че с действията си ищецът обективно се е лишил от възможността да изпълни
договора не почива на доказателствения материал по делото. Така направения фактически
извод е довел и до неправилно приложение на материалната правна норма на чл. 89 от ЗЗД,
без да са налице предвидените в нея предпоставки за разваляне на договора по право,
изискващи невъзможност от страна на ищеца трайно и напълно да изпълнява задълженията
си по договора.
С оглед горното, въззивният съд счита, че ответницата дължи на ищеца
възнаграждение за исковия период в уговорения размер в сключения помежду им договор.
Въпреки доказателствената тежест, която носи, ответницата не е представилa доказателства,
от които да се установява, че е изпълнилa това парично задължение към ищеца в
предвидените в договора срокове.
Ето защо исковете за дължимост на претендираните главници са основателни и
следва да бъдат уважени, като с оглед указанията дадени в ТР № 4/2014г. от 29.04.2015г. по
т.д. № 4/2014г. на ОСГТК на ВКС дължимите суми следва да бъде посочени съобразно
уговорената в договора валута – евро, а именно 1270.66 евро, равняващи се на
претендираната в исковата молба сума такса за всяка от процесните години от по 2485.19лв.
По отношение на претенциите по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за дължимост на мораторни
лихви за забавено плащане на дължимите главници за 2018 и 2019г. за сумата от 549.51лв.,
представляваща лихва за забава върху таксата за 2018 г., начислена за периода от 15.02.2018
г.- 01.04.2020 г., и за сумата от 297.53 лв., представляваща лихва за забава за таксата за 2019
г., начислена за периода от 15.02.2019- 01.04.2020 г., съдът намира следното:
Съгласно чл. 79, ал. 1 от ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си на
падежа, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да
иска обезщетение за неизпълнение. Съгласно чл. 84, ал. 1, изр. първо от ЗЗД когато денят за
изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му.
11
Съгласно чл. 86 от ЗЗД при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължи
обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Претендираните от ищеца обезщетения за забавено плащане на всяка от дължимите
главници са както следва: за периода от 15.02.2018г. до 01.04.2020г. – лихва за таксата за
2018г. и съответно за периода от 15.02.2019г. до 01.04.2020г. – лихва за таксата за 2019г. В
случая в договора е уговорено авансово плащане на задълженията за такси - срок до 15.02
за текущата година, което означава, че при неплащане на падежа, ответницата е изпаднала в
забава, считано от следващия ден – 16.02 и дължи на ищеца обезщетение в размер на
законната лихва върху неплатените суми. Ето защо претенциите за мораторна лихва се
явяват доказани по основание, считано от деня на забавата – 16.02. /съответно 2018г. и
2019г./, а не от датата на падежа -15.02. Досежно крайната дата, до която ищецът претендира
начисляване на лихва - 01.04.2020г., следва да се отбележи, че поради установената в
нормата на чл. 6 от Закон за мерките и действията по време на извънредното положение,
обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г. /в първоначалната й редакция,
в сила до 08.04.2020г./ забрана за начисляване в тежест на частноправни субекти на лихви за
забава за периода на извънредното положение, се налага извода, че ответницата дължи
лихви за забава на ищеца върху установения размер на всяка от дължимите главници, както
следва: за неплатената такса за 2018г. – лихва за забавено плащане от 16.02.2018г. до
12.03.2020г. вкл. и за неплатената такса за 2019г.- лихва за забавено плащане от 16.02.2019г.
до 12.03.2020г. вкл.
Що се касае до размера на лихвите, след служебно изчисление по чл. 162 от ГПК,
съдът намира, че дължимия размер на мораторната лихва за забавено плащане на таксата за
2018г. от 1270.66 евро /равняваща се на 2485.19лв / за периода от 16.02.2018г. до
01.04.2020г. възлиза в размер на 266.83 евро /равняваща се на 521.87 лв./ , а на таксата за
2019г. от 1270.66 евро /равняваща се на 2485.19лв / за периода от 16.02.2019г. до
01.04.2020г. възлиза в размер на 138 евро /равняваща се на 269.90 лв./, в които размери
следва да се уважат исковете за мораторна лихва. В останалите им части, над изчислените
дължими размери до претендираните от ищеца, както и за датата 15.02.2018г. и по първия
иск, както и за датата 15.02.2019г. – по втория иск, както и за периода от 13.03.2020г. до
01.04.2020г., претенциите за мораторна лихва се явяват неоснователни и следва да се
отхвърлят.
Предвид гореизложеното, първоинстанционното решение следва да бъде отменено, в
частта, с която изцяло са отхвърлени исковете за дължимост на главниците и частично
отменено в останалата част – досежно отхвърлените претенции за лихви за горепосочените
периоди, като вместо него следва да бъде постановено ново, с което исковете за главниците
да се уважат изцяло в евро, а исковете за лихвите – частично съобразно гореустановените
размери и периоди, също във валутата евро, в която е уговорено заплащане на забавените
главници. В останалата част, с която исковете за лихви са отхвърлени, решението следва да
бъде потвърдено като законосъобразно.
12
По отношение на разноските:
Въпреки изхода на спора, в полза на въззивника не следва да се присъждат разноски
по делото, предвид липсата на направено такова искане както във въззивната жалба, така и
до приключване на съдебното дирене във въззивното производство.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на въззиваемата-ответница следва да се
присъдят разноски за първата инстанция в размер на 14.25лв., изчислен съразмерно с
отхвърлената част от исковете. Това налага отмяна на решението в частта за разноските, с
която в полза на ответницата са присъдени разноски за първата инстанция над дължимата
сума от 14.25 лв. до сумата от 1500 лв., а в останалата част – за сумата от 14.25 лв.,
решението следва да бъде потвърдено. Разноски в полза на въззиваемата не следва да се
присъждат, предвид липсата на данни за направени такива във въззивното производство.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260199 от 24.08.2021 г., постановено по гр. дело № 891/2020
г. по описа на РС- Несебър, В ЧАСТТА , с която са отхвърлени исковете на „ПАЙОНИР
ДЕВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Несебър, ул. „Иван Вазов” № 4, представляван от управителя Красимира Тодорова
Тодорова- Хрисантова за приемане за установено по отношение на ответницата Л. Р. К. , с
код по БУЛСТАТ: ********* , с адрес в Р.България- с. Р., комплекс Е., бл. *, вх. С., ет. *, ап.
***, че същата дължи на ищцовото дружество сумата от 2485.19 лв. -
главница, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2018 г., дължима по договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda №
ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., и сумата от 2485.19 лв. - главница, представляваща
незаплатена такса за поддръжка за 2019 г., дължима по Договор за поддръжка и управление
на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda № ММС-S1-PD/262-06.07 от
04.06.2007г., както и за сумата до размера от 521.87 лв., представляваща лихва за забава
върху таксата за 2018 г., начислена за периода от 16.02.2018 г.- 12.03.2020 г., и за сумата до
размера от 269.90 лв., представляваща лихва за забава за таксата за 2019 г., начислена за
периода от 16.02.2019- 12.04.2020 г., за които вземания е издадена заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 312/2020 г. по описа на РС- Несебър, както и В ЧАСТТА, с която в
полза на Л. Р. К. са присъдени разноски над дължимия й размер от 14.25 лв. до уважения от
1500 лв., като ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ответницата Л. Р. К. , с код по
БУЛСТАТ: ********* , с адрес в Р.България- с. Р., комплекс Е., бл. *, вх. С., ет. *, ап. ***, че
на основание чл. 422 от ГПК вр. с чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД същата ДЪЛЖИ на
„ПАЙОНИР ДЕВЕЛЪПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Несебър, ул. „Иван Вазов” № 4, представляван от управителя Красимира
Тодорова Тодорова- Хрисантова сумата от 1270.66 евро /равняваща се на 2485.19лв. -
13
главница, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2018 г., дължима по договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resrot Ravda №
ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сумата от 1270.66 евро /равняваща се на 2485.19лв.
- главница, представляваща незаплатена такса за поддръжка за 2019 г., дължима по Договор
за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Emerald Resort Ravda №
ММС-S1-PD/262-06.07 от 04.06.2007г., сумата от 266.83 евро /равняваща се на 521.87 лв./,
представляваща лихва за забава върху таксата за 2018 г., начислена за периода от 16.02.2018
г.- 12.03.2020 г., и сумата от 138 евро /равняваща се на 269.90 лв/., представляваща лихва
за забава за таксата за 2019 г., начислена за периода от 16.02.2019- 12.04.2020 г., за които
суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 312/2020 г. по описа на
РС- Несебър.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260199 от 24.08.2021 г., постановено по гр. дело №
891/2020 г. по описа на РС- Несебър, в останалата му обжалвана част.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14