№ 1477
гр. София, 17.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Мариана Георгиева
Членове:Виолета Йовчева
Димитър Ковачев
при участието на секретаря Емилия М. Вукадинова
като разгледа докладваното от Мариана Георгиева Въззивно гражданско
дело № 20211100509363 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
С решение от 01.04.2021г., постановено по гр. д. № 10635/2019г. по
описа на Софийски районен съд, ГО, 167 състав, е уважен предявеният по
реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК от А.НА М.С. срещу Т.Г. А. иск с правно
основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, вр. ч§4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС за признаване за
установено съществуването в полза на ищеца на вземане в размер на сумата
от 11 557, 98 лева, представляваща обезщетение за ползване на държавен
недвижим имот, находящ се в гр. София, жк „******* вх. *******, ап. 3, за
периода от 01.09.2016 г. до 31.08.2018 г., която сума е формирана като
разлика между дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2 вр. § 4, ал. 3 от ПЗР
на ЗДС за периода от 01.09.2016 г. – 31.08.2018 г., възлизащо в размер на 14
081,98 лв., и внесените от ответницата суми в общ размер на 2 524 лв. за
процесния период, за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК от 05.11.2018 г. по ч.гр.д. № 65375/2018 г. по
описа на СРС, ГО, 167 състав. Със същото решение е отхвърлен предявения
иск за разликата над уважения размер от 11 557,98 лв. до пълния предявен
размер от 12 836 лв, както е отхвърлен изцяло иска с правно основание чл.
1
232, ал. 2 от ЗЗД за установяване съществуването на следните вземания: за
сумата от 66, 96 лв. - такса битови отпадъци за 2017г. и за сумата от 66,45 лв.
- такса за битови отпадъци за 2018г. относно държавен недвижим имот,
находящ се в гр. София, жк „******* вх. *******, ап. 3.
Срещу решението, в частта, в която е уважен предявеният иск за
разликата над сумата от 5 578, 99 лева, е подадена в законоустановения срок
въззивна жалба от ответницата Т. Г. А., с оплакване, че е неправилно поради
съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до
необоснованост на постановения съдебен акт и нарушения на материалния
закон. Конкретно се твърди, че ищецът не е установил при условията на
пълно и главно доказване, че ответницата е била в облигационно отношение
по договор за наем на държавен имот за повече от 1/2 ид. част от процесния
имот. Сочи, че жалбоподателката не е единствен наследник на З.Н.А.., с който
е възникнало наемното правоотношение. Твърди, че половината от жилището
е ползвано през процесния период от друг член на семейството на
наследодателя – синът му Н.З.А.. Предвид изложеното е направено искане за
отмяна на решението в обжалваната му част.
Насрещната страна – А.НА М.С. оспорва въззивната жалба. Счита
първоинстанционното решение за правилно, постановено в съответствие с
разпределената на страните доказателствена тежест и при правилно
приложение на материалния закон, поради което прави искане същото да
бъде потвърдено.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с
наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и
възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а
разгледана по същество е неоснователна.
При извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният
съд установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо
съдът дължи произнасяне по същество на спора в рамките на доводите,
заявени с въззивната жалба, от които е ограничен, съгласно нормата на чл.
269, предл. 2-ро от ГПК.
2
Предявен е по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК иск с правно основание § 4
от ПЗР на ЗДС за установяване съществуването на вземане, представляващо
обезщетение за продължилото ползване на имот след прекратяване на
договор за наем.
За да постанови обжалваното решение първоинстанционният съд е
приел, че въз основа на настанителна заповед № 252/18.07.1975г., издадена от
началник служба за жилищно настаняване при изпълкома на СГНС, бащата
на съпруга на ответницата – Н. А.А., заедно със семейството му, е бил
настанен в тристайно жилище, находящо се в гр. София, жк „******* вх.
*******, ап. 3. От представения договор за отдаване под наем на държавен
недвижим жилищен имот е установено, че на 07.11.2012 г. между А.НА М.С.,
в качеството на наемодател, и съпруга на ответницата – З.Н.А.., в качеството
на наемател, било постигнато съгласие наемодателят да предостави на
наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот – частна
държавна собственост, находящ се в гр. София, жк „******* вх. *******, ап.
3, за задоволяване на жилищните нужди на семейството му. По делото е
прието за безспорно установено, че към исковия период (01.09.2016г. до
31.08.2018г.) съпругът на ответницата е починал, както и че на 11.06.2015г.
ответницата е подала декларации по § 65 от ПЗР на ЗДС и по чл. 22, ал. 2
ППЗДС, в която е посочила, че живее в процесния недвижим имот и
семейството й се състои от 1 член. От фактическа страна е прието още, че
между ищеца и съпруга на ответницата – З.Н.А.., е възникнало облигационно
правоотношение с източник договор за наем на недвижим имот, като след
смъртта на наемателя ответницата е продължила да ползва процесния имот на
основание § 65 от ПЗР на ЗДС, в качеството й на преживяла съпруга. С
нотариална покана от 13.01.2016г., получена на 19.01.2016г., ищецът е
уведомил ответницата, че прекратява договора за наем на основание т. 24, б.
„б“ вр. т. 11 от договора /неплащане на консумативни разходи/, като е
поканил същата в едномесечн срок да освободи ведомственото жилище, както
и да заплати консумативните разходи по т. 11 от договора. Прието е
наличието на виновно неизпълнение на договорното задължение за заплащане
на консумативни разходи за топлинна енергия и за ВиК услуги, поради което
за ищеца е възникнало субективното потестативно право да прекрати
договора. В случая правоотношението било прекратено с изтичане на срока на
предизвестието, а именно – считано от 20.02.2016г. Следователно, считано от
3
тази дата за ответницата е възникнало задължението да върне процесния
недвижим имот. През исковия период от 01.09.2016 г. – 31.08.2018г. обаче
същата е продължила ползването на имота, като последният е бил предаден
едва на 18.01.2019 г. Ето защо и на основание гореизложеното съдът е приел,
че ответницата дължи да заплати на ищеца обезщетение за ползване на имота
през исковия период в размер на средния пазарен наем. Съгласно
заключението на приетата и неоспорена съдебно – оценителна експертиза,
средната пазарна наемна цена за процесния период 01.09.2016 г. до 31.08.2018
г. е в размер на 14 081,98 лв. Ищецът е признал неизгодния факт, че за
исковия период ответницата е заплатила сума в общ размер на 2 524 лв.,
поради което следва е приел, че дължимата от Т.А. сума за исковия период
възлиза в размер на 11 557,98 лв., до която сума предявеният иск с правно
основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД вр. § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС е основателен.
Съгласно § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС, лицата, с които договорът за наем е
прекратен, плащат обезщетение в размер пазарна наемна цена. При тази
хипотеза бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по
прекратения договор за наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по
предназначеине, да заплаща консумативи свързани с ползването й. За него
остава и задължение за плащане цената на ползването на тази вещ. След
прекратяването досегашният наемател дължи вече не наем, защото е
престанал да бъде наемател, а обезщетение в размер на средния пазарен наем.
Доколкото по силата на закона между страните възниква "квазинаемно"
правоотношение, задължението за заплащане на наемна цена има
обезщетителен, а не престационен характер.
На етапа на въззивното производство не е спорно обстоятелството, че на
07.11.2012 г. между Администрацията на Министерски съвет, в качеството на
наемодател, и съпруга на ответницата – З.Н.А.., в качеството на наемател,
било постигнато съгласие наемодателят да предостави на наемателя за
временно и възмездно ползване недвижим имот – частна държавна
собственост, находящ се в гр. София, жк „******* вх. *******, ап. 3, за
задоволяване на жилищните нужди на семейството му, срещу задължение за
заплащане на месечен наем в размер на 104, 28 лева. Договорът бил сключен
за срок не по – дълъг от 10 години. Съгласно т. 11 от договора наемателят се
задължил да заплаща всички консумативни разходи, като ел. енергия, вода,
4
топлинна енергия, асансьор, стълбищни разходи и др., на обекта – предмет на
отдаване под наем, а в клаузата на т. 24, б. „б“ от договора е предвидено, че
същият се прекратява с едномесечно писмено предизвестие от изправната до
неизправната страна при виновно неизпълнение на клаузи на договора.
Договорът за наем е бил сключен на основание § 65 от ПЗР на Закона за
изменение и допълнение на Закона за държавната собственост /ЗДС/ и въз
основа на подадено от наемателя заявление. Съгласно § 65, ал. 1 от ПЗР на
ЗДС, лицата, обитаващи държавни ведомствени жилища и ателиета,
настанени по установения ред до 1 юни 1996 г., които са пенсионери,
преживели съпрузи или пострадали от трудова злополука, довела до трайна
нетрудоспособност, имат право да ги ползват пожизнено, ако: 1. те, членовете
на техните семейства и техни роднини по права линия от първа степен не
притежават жилище или вила, годни за постоянно обитаване, и 2. не са
прехвърляли жилищен имот или вила, годни за постоянно обитаване след 1
юни 1996 г., и 3. не притежават ценни книжа, дялово участие в търговски
дружества, имоти или части от имоти със стопанско предназначение или
друго имущество на обща стойност, по-голяма от данъчната оценка на
жилището, и 4. общият годишен доход за последните две години на
наемателя и на членовете на семейството му не надвишава 24 минимални
работни заплати за страната. Предвидено е, че в 6-месечен срок от влизането
в сила на този закон лицата по ал. 1 следва да подадат заявление и декларация
за обстоятелствата по ал. 1 до областния управител по местонахождение на
имота - държавна собственост, или до ръководителя на ведомството, което
управлява имота (§ 65, ал. 2 от ПЗР на ЗДС), като правата и задълженията на
лицата по ал. 1 се определят с договор, сключен с областния управител или с
ръководителя на ведомството, на което имотът е предоставен за управление
при условия и по ред, определени в правилника за прилагане на закона - § 65,
ал. 3 от ПЗР на ЗДС. Семейство по смисъла на посочената разпоредба са
съпрузите, както и ненавършилите пълнолетие техни деца, които не са
сключили брак (§ 65, ал. 4 от ПЗР на ЗДС). В разпоредбата на чл. 32 а от
Правилника за прилагане на Закона за държавна собственост /ППЗДС/ е
посочен редът за сключване на договори за наем с правоимащи лица по § 65
от ПЗР на ЗДС, като е посочено, че с такова лице, подало в
законоустановения срок заявление и декларация за наличие на
обстоятелствата по ал. 1 от § 65, областният управител по местонахождение
5
на имота - държавна собственост, или ръководителят на ведомството, на
което имотът е предоставен за управление, сключва писмен договор за
пожизнено ползване. В ал. 3 от същата норма е предвидено, че договорът се
прекратява по реда на ЗЗД и при условията, предвидени в договора.
По делото не е спорно обстоятелството, че наемателят З.Н.А.. е починал
на 14.01.2014г., както и че след смъртта на наемателя ответницата е
продължила да ползва процесния имот на основание § 65 от ПЗР на ЗДС, в
качеството й на преживяла съпруга.
Спорният между страните въпрос по същество във въззивното
производство е свързан с обема на отговорността на ответницата и конкретно
– дали същата се явява задължено лице по § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС за
заплащане на пълния размер на обезщетението за продължилото ползване на
имота след прекратяване на договора за наем.
Във въззивната жалба са релевирани твърдения, че фактическото
ползване на имота за исковия период е било осъществявано и от трето за
спора лице. В конкретния случай е установено, че договорното
правоотношение от 07.11.2012г. е възникнало между ищеца и съпруга на
ответницата. Не е спорно, че след смъртта на З.А. ответницата е продължила
да ползва жилищния имот въз основа на същия договор за наем /при същите
условия – наемна цена и обект/ и при липса на противопоставяне на
наемодателя. Несъмнено е, че процесният имот е бил нает за задоволяване на
жилищните нужди на семейството на наемателя, което към момента на
сключване на договора е включвало единствено съпругата на З.А., доколкото
към този момент съпрузите не са имали ненавършили пълнолетие деца /§ 65,
ал. 4 от ПЗР на ЗДС/. Видно от представеното удостоверение за семейно
положение, съпруг и деца от 10.06.2015г., синът на ответницата Н.й А. към
този момент е бил на 42 години, а дъщерята Г.Н. на 39 години. Ето защо са
ирелевантни наведените във въззивната жалба доводи, че обезщетението по §
4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС следва да бъде определено съразмерно на броя на
лицата, обитавали жилището за исковия период. Задължението за заплащане
на обезщетение след прекратяване на наемното правоотношение е възникнало
единствено за ответницата, която се явява обвързана от процесния договор за
наем. Следва да се посочи, че процесното задължение не е възникнало в
патримониума на З.А.. Ищецът претендира заплащане на обезщетение за
6
продължилото ползване на имота след смъртта на последния. Отговорността
на ответницата е ангажирана в лично качество като страна по прекратения
договор за наем, а не като законен наследник на нейния съпруг. По тези
съображения се налага извод, че наведените във въззивната жалба
съображения относно наличието и на други призовани към наследяване лица
по чл. 5 от ЗН /низходящи по права линия от първа степен – деца на
починалия/ са неотносими към предмета на спора. Без значение е и
обстоятелството дали ответницата е допуснала в имота и други лица,
доколкото в случая се претендира ангажиране на отговорността на наемателя,
а както бе посочено страна по сключения договор за наем е единствено
ответницата. Вътрешните отношения между ответницата и допуснатите от
нея в имота лица не могат да бъдат противопоставени на наемодателя.
По делото е установено, че правоотношението между страните е било
прекратено /развалено/ при надлежно упражнено субективно потестативно
право на наемодателя с изтичане на едномесечния срок на предизвестието,
получено от ответницата на 19.01.2016г. Наличието на предпоставките за
разваляне на договора на основание чл. 24, б. „б“, вр. чл. 11 от договора
поради неизпълнение на задълженията за заплащане на консумативни
разноски за потребена топлинна енергия и ВиК услуги не се оспорва във
въззивното производство. Следователно, считано от 19.02.2016г. договорното
правоотношение между страните е прекратено и ответницата дължи
заплащане на обезщетение за ползването за периода до опразване на
жилището. Държането на имота е върнато на наемодателя на 18.01.2019г.,
видно от представения приемо-предавателен протокол. Размерът на
обезщетението следва да се определи съобразно заключението на приетата и
неоспорена от страните съдебно-оценителна експертиза, а именно – 11 557, 98
лева. Посочената сума представлява разлика между средната месечна пазарна
цена за исковия период от 14 018, 98 лева и платената от ответницата
извънсъдебно сума в размер на 2 524 лева.
Като е достигнал до същите изводи първоинстанционният съд е
постановил правилно решение, което следва да бъде потвърдено в
обжалваната му част.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора и предвид изричното искане в полза на
7
въззиваемата страна следва да се присъдят сторените по делото разноски за
юрисконсултско възнаграждение в размер на 100 лева, определени по реда на
чл. 78, ал. 8 от ГПК, вр. чл. 25, ал. 1 от Наредбата за заплащането на правната
помощ.
Така мотивиран Софийският градски съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20083835 от 01.04.2021г., постановено
по гр.д. № 10635/2019г., по описа на СРС, ГО, 167 състав, в обжалваната му
част.
ОСЪЖДА Т. Г. А., ЕГН **********, гр. София, ул. ******* да заплати
на А.НА М.С., гр. София, бул. „********, на основание чл. 273, вр. чл. 78, ал.
8 от ГПК сумата от 100 /сто/ лева – разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280,
ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8