Р Е Ш Е Н И
Е
№ 260233
17.09.2020 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският районен съд ІІІ-ти граждански състав
На втори септември две
хиляди и двадесета година
В публично заседание в състав
Председател:
Ивелина Мавродиева
при секретаря Зинаида Монева
като разгледа докладваното от съдията Мавродиева
гражданско
дело № 7119 по описа за 2019 г. за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба на С.И.Д. с ЕГН **********, адрес: ***, против ЕТ „КАТЯ ВЕЛИКОВА -
К ФРЕШ“ с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Б, ул. „“ № , представляван от К. К. В, с
която се претендира осъждането й за заплащане на сумата от 3 000 лева,
представляваща подлежаща на връщане сума, като платена на отпаднало основание,
поради отказа й да изпълни поетите задължения, по сключен между страните на
07.05.2019 г. устен договор за посредничество във връзка с покупко-продажбата
на недвижим имот – къща в село И, ведно със законната лихва за забава върху главницата
от датата на подаване на исковата молба – 26.08.2019 г., до окончателното й
изплащане. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.
Основанията за дължимост на
търсената сума се основават на твърдения за сключването на устен договор между
страните за посредничество във връзка с покупко-продажбата на къща в село И.
Ищцата и съпругът й попаднали на обявата във „Ало Бургас“ и след като харесали
същата, ведно с параметрите за имота, се свързали с брокера – ответник. Провели
срещата и след като тя ги убедила, че имотът е безпроблемен им предложила
сключването на предварителен договор за къща с площ от 90 кв.м. и дворното
място от 700 кв.м., което всъщност съответствало на даденото описание на имота
в обявата. Така на 07.05.2019 г. й заплатили 1 000 лв. депозит, а след
това при сключването на самия предварителен договор още 2 000 лв.
Впоследствие им било обяснено, че сделката пред нотариуса ще се осъществи до
31.05.2019 г., като на искането да им бъдат предоставени съответните документи
за имота, брокерката им обяснила, че ще се запознаят при тях нотариуса, поради
кратките срокове. После започнало имитирането на някаква дейност във връзка с
продажбата на имота, но нещата все се отлагали по някаква причина. След собственото
проучаване ищцата и съпруга й установили, че част от парцела с е общинска
собственост, а построената сграда е без строителни книжа, и всъщност разбрали,
че има проблем. Същевременно изтекъл и уговорения срок за сключване на
окончателен договор, като станало ясно, че по вина на продавача и брокера
продажба няма да има. Поради това се излага, че поради недобросъвестност и
несвършена работа, следва да им бъде върнат платения депозит от 3 000
лева, като получен на отпаднало основание, тъй като ответницата де факто била
прекратила договора и не изпълнила задълженията си по него.
В срок е постъпил отговор на
исковата молба от ответника, с който иска изцяло се оспорва като неоснователен
и недоказан, като излага подробно доводите си в тази насока. Ответницата не
оспорва, че е осъществила посредничество във връзка с покупко-продажбата на
имота в с. Извор, като във връзка с това им представила книжата, с които тя
разполага – нотариалния акт на собственика, както и скица на къщата и дворното
място, които й били предоставени от него. След оглед на имота се стигнало и до
сключването на предварителен договор, като никога не бил стоял въпросът каква
част от дворното място е собственост на продавача и съответно може да бъде
продадено от него. След като се снабдили със всички необходими документи на
20.05.2019 г., поканили купувачите на сделка, която била отложена по тяхна
молба. Уговорена била нова дата на 06.06.2019 г., но на 04.06.2019 г. те й се
обадили, че се отказват от сделката, като поискали и връщането на депозита,
който не следвало да им бъде върнат, тъй като сами са се отказали от сделката.
Също търси присъждане на направените по делото разноски.
Депозира и евентуално възражение за
прихващане със сумата от 2 000 лева, представляваща обезщетение за пропусната
полза – комисионно възнаграждение в пълен размер, поради несключването на
сделката по вина на ищцата, въпреки свършената от нея работа, за което и следва
да получи възнаграждение.
Правното
основание на предявените искове е чл. 55, ал. 1, предл. 3- то от Закона за
задълженията и договорите /ЗЗД/, а на възражението за прихващане е чл. 79, ал.
1 от същия закон.
Бургаският районен съд, като взе
предвид постъпилата исковата молба и изложените в нея факти и обстоятелства,
становището на ответната страна по нея и на насрещната страна по депозираното
възражение за прихващане, събраните по делото доказателства и след като
съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Видно от извлечение от сайта www.alo.bg към 05.05.2019 г. е налице обява за
продажбата на „къща, село И, топ цена, 99 кв.м. РЗП, 700 кв.м. двор“.
Съгласно предварителен договор от
14.05.20219 г. Р. П. Г., в качеството му на продавач, е поел задължението да
продаде на Й. Д.Д. и С. И. Д.,***, за сумата от 23 000 лева, съгласно
чл.1.1 от договора, и 20 000 лева, съгласно чл. 2.1., в срок най-късно до
31.05.2019 г. Представена е и разписка, видно от която К. В, като представител
на „Фреш Имоти“ е получила от ищцата сумата от 1 000 лева, представляваща
депозит за имот, находящ се в село И – къща за 23 000 лева. В разписката е посочено, че в случай на отказ
на купувача при изрядни документи и договорени условия по сделката, то същият
губи депозита. Не спорно също така, че при сключването на предварителния
договор на ответницата са заплатени още 2 000 лева депозит, както и че
всъщност тя е осъществила посредничеството във връзка продажбата на имота.
Спорът
е досежно това, поради какви обстоятелства не се е стигнало до сключването на окончателен
договор за покупко-продажба.
Видно
от скица от 25.02.2019 г. процесният поземлен имот с идентификатор
32367.501.111 е с площ от 786 кв.м., като е отбелязано, че 508/788 кв.м. са
частна общинска собственост, а 280/788 кв.м. са собственост на Р.Г.. Попадащата
върху имота сграда с идентификатор 32367.501.111.1 е със застроена площ от 99
кв.м., с предназначение: жилищна сграда, еднофамилна, със собственик Р.Г., съгласно
скица от 25.02.2019 г.
Съгласно
нотариален акт от 17.05.2013 г. Р.Г. се легитимира за собственик на 280/788
кв.м. от процесното дворното място, ведно с изградената в него едноетажна къща.
Представен
по делото е и проекта за процесния нотариален акт за покупко-продажба от
06.06.2019 г. и проекта на съответните декларации по ЗННД.
Представена
по делото е и нотариална покана от Г. до ищцата и съпругът й да се явят, с
оглед на сключения между тях предварителен договор, на 15.08.2019 г. при
нотариус Станка Димова за сключването на окончателен договор, както и
констативен протокол от същата дата, видно от който купувачите не са се явили
при нотариуса.
По
делото като свидетел е разпитан Ѝ. Д. – съпруг на ищцата, чиито
показанията съвпадат с изложеното в исковата молба.
Видно
от изнесените от самата К. В. данни в производството по гр.д. № 7118/2019 г. по
описа на Бургаския районен съд, приложено към настоящото, е че тя е изготвила
процесната обява с посоченото по-горе съдържание, като е разполага с
документите на продавача и е знаела, че част от терена е общински, но сочи, че
предмет на предварителния договор е била само къщата ведно с правото на строеж,
както и че тя изготвила същия. Не била обяснила обаче на купувачите, че се
продава само къщата, като знае, че те са разбрали, че ще купуват къщата ведно с
терена, като не знае от къде е дошло това недоразумение. Заявява също така, че
преди подписването на предварителния договор не е показала на купувачите
документите за собствена продавача и други книжа, а след това ги е занесла на
нотариуса да изготви проекта за нотариален акт във връзка с изповядването на
сделката.
Производството
по горното дело е приключило със спогодба, по силата на която страните по
предварителния договор за прекратили същия по взаимно съгласие, като продавачът
е поел задължението да върне на купувачите получената по договора сума от
2 000 лева, както и да им заплати разноските по делото, а те се отказват
да претендират уговорената в договора неустойка.
Въз основа на така установените факти,
релевантни за решаването на делото, съдът намира от правната страна следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, който е получил нещо с оглед
на отпаднало основание е длъжен да го върне.
Фактическият състав на неоснователното
обогатяване в процесния случай включва извършването на престация от страна на
ищцата в полза на ответницата, с оглед
сключения между тях устен договор за посредничество и последващото неизпълнение
на поетите от ответницата задължения по договора, с което отпада основанието за
плащане на депозита и същият подлежи на връщане.
В тази връзка съдът намира, че от
събраните по делото доказателства се установи изпълнение на поетите от страна
на ищеца задължения по договора, като същият е платил депозит от 3 000 лева,
което не спорно по делото. Действително липсата на писмен договор препятства
преценката за това какви са били точните уговорки между страните досежно това
какъв точно имот е предмет на продажбата, по повод на която ще се посредничи.
Независимо от това обаче, с оглед съдържанието на обявата, изготвена от ответницата,
че предмет на продажба е къща с площ от 99 км.м. и дворно място от 700 кв.м.,
се налага извода, че именно това е предмет на продажбата. В тази връзка самата
ответницата е заявила, че е била наясно, че купувачите имат представа, че ще
купят къща с дворно място от 700 кв.м., както и че е знаела, че част от терена
е общинска собственост, но не им съобщила тези обстоятелства, т.е. е била
наясно, че няма как да изпълни поетите по договора задължения, като дадена от
нея обява за продажбата на имота е била некоректна, като всъщност е въвеждала
евентуалните бъдещи купувачи в заблуждение. Заявила е също така, че не им е
представила документи досежно собствеността и скиците на имота, за да биха
могли те сами да установяват това. При това и съдът приема, че тя не е
изпълнила задължението да посредничи за продажбата на имот, така както е бил
обявен предварително неговия статут, а именно къща с площ от 99 кв.м. и дворно
място с площ от 700 кв.м., което и всъщност е обусловило интереса на
купувачите. Като не и изпълнила това действително следва да се приеме, че е
отпаднало основание да получи сумата от 3 000 лева – възнаграждение за
осъщественото посредничество.
За пълнота следва да се отбележи, че
отказът на купувачите да купят имот,
съвсем с различни параметри от този по обявата, за който и са се
отнасяли уговорките с ответницата, не могат да бъдат възприети като отказ по смисъла разписката, който да
обуславя връщането на депозита.
С горните мотиви съдът намира, че искът като
основателен следва да бъде уважен, ведно с акцесорната претенция за законна
лихва от датата на подаването на исковата молба до окончателното изплащане на
дължимата сума.
При това положение следва да се разгледа
и депозираното от страна на ответницата възражение за прихващане. Същото се явява
неоснователно, тъй като не са налице предпоставки за получаването на
възнаграждение от страна на ответницата за осъществено от нейна страна
посредничество за покупко-продажбата на процесния имот, тъй като до такава не
се е стигнало и то не по вина на клиента й, а поради обстоятелството, че тя го
е въвела в заблуждение. Друг е въпросът, че липсата на писмен договор, не обуславя
извода за дължимост на комисионна в търсения размер на 2 000 лева, при все
че съгласно търговската практика при посредничество във връзка с
покупко-продажбата на имот, размера на дължимото възнаграждение е в размер на 3
% от продажната цена, или в случая би възлизала на 600 лева.
При този изход на спора и с оглед претенциите на страните за присъждане
направените по делото основателна се явява претенцията на ищеца за присъждане
на направените по делото разноски и следва на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да
се осъди ответницата да му заплати сумата от 870 лв.
Съответно неоснователна е
претенцията на ответницата за присъждане на разноските по делото.
Мотивиран от горното, Бургаският районен
съд
Р Е Ш И:
Осъжда
ЕТ „К. В. - К ФРЕШ“ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Б, ул. „№ , представляван от К. К. В, да
заплати на С.И.Д. с ЕГН **********, адрес: ***, сумата от 3 000 лв. /три хиляди лева/, представляваща
подлежаща на връщане сума, като платена на отпаднало основание, поради
неизпълнение на поетите от нея задължения за осъществяване на посредничество
във връзка покупко-продажбата на къща, в село Извор, 99 кв.м. РЗП и 700 кв.м.
двор, по сключен между страните на 07.05.2019 г. устен договор за
посредничество, ведно със законната
лихва за забава върху главницата от 3 000 лева от датата на подаване
на исковата молба – 26.08.2019 г., до окончателното й изплащане, както и сумата
от 870 лв. /осемстотин и седемдесет
лева/ за направените по делото разноски.
Отхвърля възражението
за прихващане на ЕТ „К. В. - К ФРЕШ“ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Бургас, ул. „Тополица“ № 26, представляван от Катя Костадинова Великова, против С.И.Д. с ЕГН **********, адрес: ***,
със сумата от 2 000 лева,
представляваща дължимо възнаграждение /комисионна/ във връзка с
посредничеството при покупко-продажбата на имота в село И, съгласно сключен
между страните на 07.05.2019 г. устен договор за посредничество.
Решението
може да се обжалва пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/Ивелина Мавродиева
Вярно с оригинала: З.М.