№ 863
гр. Бургас, 20.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Калина Ст. Пенева
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20232100501060 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба, вх. №
1679/28.04.2023г. на ПРС от Етажна собственост на жилищна сграда D /Г / с
идентификатор 57491.509.36.4 по КК и КР на гр.Поморие, с адрес на сградата
в гр.Поморие, ул. „М.“ №52, представлявана от пълномощника адв. Петя
Шивачева, против Решение № 89/18.04.2023г. по гр.д.№420/2022г. по описа
на ПРС, с което са уважени предявените от Е. А. У., гражданин на Р. Ф., род.
на **.**.****г., Булстат – *********, с адрес в гр. П., ул.“М.“ № **, секция D
/ Г/, ет. *, ап. **, със съдебен адресат в гр.Бургас, ул.„Христо Фотев“, № 22,
ет.1, адв. Иванка Кирязова Кожухарова, против Етажната собственост на
жилищна сграда D / Г/, с идентификатор 5749.509.36.4, искове за отмяна на
решенията на Общото събрание на ЕС, като незаконосъобразни. Намира
постановеното решение за неправилно. Позовава се на спазване на
процедурата по свикване и провеждане на Общото събрание. Твърди
надлежно уведомяване на собствениците за събранието, както и наличие на
кворум за приемане на обжалваните решения. В тази връзка се позовава на
извършената експертиза. На изложените основания моли съдебния акт да
бъде отменен и постановен нов, с който исковете да бъдат отхвърлени. Няма
1
доказателствени искания. Моли за присъждане на разноски.
В срока, предвиден в ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
въззиваемия Е. А. У., с който оспорва въззивната жалба, чрез пълномощник
адв. Иванка Кирязова – Кожухарова, с адрес за връчване на съобщения: гр.
Бургас, ул. “Христо Фотев“ №22, ет.1. Твърди, че не е основателна и моли да
бъде потвърдено решението на ПРС. Като цитира Решение №780/22.07.2022
г., постановено по гр.д. № 406/2022г. БОС, както и Решенията по в.гр.д
№1026/2016г. и в.гр.д.№765 /2016г. по описа на БОС, се позовава на приетия
краен извод на съдилищата, че въпреки множеството секции на сгради, се
касае за единна етажна собственост. Излага подробни аргументи в тази
връзка в отговора.
Моли да остави в сила Решение № 89/18.04.2023 г. по описа на ПРС и да
отхвърли въззивната жалба като неоснователна. Моли за присъждане на
разноски. Не ангажира нови доказателства, няма доказателствени искания.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 и следващите от ГПК,
от легитимирано лице и е процесуално допустима.
Производството пред ПРС е по реда на чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
При извършена проверка за валидността и допустимостта на
обжалвания съдебен акт, не се констатираха основания за нищожност или
недопустимост на същия.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира за установено следното:
Производството пред Районен съд- Поморие е образувано по искова
молба от Е. А. У., със съдебен адресат адв. Иванка Кирязова-Кожухарова,
против Етажната собственост (ЕС) на вх.D (Г), в сграда с идентификатор
57491.509.36.4, с адрес гр. Поморие, ул. „М.“, № 52, представлявана от
управителя на ЕС Марина Мутафян, с която е предявен иск с правно
основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна на решенията на Общото събрание
(ОС) на ЕС, проведено на 23.06.2022 г., обективирани в протокол от
28.06.2022 г., като незаконосъобразни.
Исковата молба е приета от съда за разглеждане и препис от нея с
приложенията е връчен на ответната ЕС, която е подала отговор, чрез
пълномощника адв. Петя Шивачева, с който оспорва предявената претенция
като неоснователна и недоказана, моли съдът като такава да я отхвърли
2
изцяло. В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно
упълномощен процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата
претенция на заявените в исковата молба основания. Ответната ЕС се
представлява от управителя и от редовно упълномощен представител –
адвокат, който поддържа изразеното с отговора становище за
неоснователност и недоказаност на предявения иск.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото
доказателства, становищата на страните и съобрази разпоредбите на закона,
намира, че първоинстанционният съд е установил релевантните за спора
факти и обстоятелства.
По делото не се спори, а и се установява от представения заверен препис
от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **/**.**.****
г., нот.дело № ****/**** г. на нотариус Христо Ройдев, че Е. А. У. е
съсобственик на самостоятелен обект на собственост – апартамент № **, с
площ 71-86 кв.м., находящ се в секция „Г“ на жилищна сграда, състояща се от
12 секции – „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“, „Ж“, „З“, „И“, „К“, „Л“ и „М“, цялата
с площ от 6 249 кв.м., построена в дворно място, цялото на площ от 9 165
кв.м., представляващо УПИ ІІ-3144, 3145, кв.226, по тогава действащия план
на гр.Поморие(л.8 от делото пред ПРС).
Установява се от представения по делото препис от удостоверение №
85/03.09.2007 г., издадено от Гл.архитект на Община Поморие, че
горепосочената жилищна сграда е въведена в експлоатация като строеж
„Жилищни сгради с комплексно обществено обслужване, магазини, фитнес,
ресторант, сладкарница и външен басейн“(л.97).
Съгласно представения по делото препис от скица на поземлен имот №
15- 320993/22.05.2018 г., издадена от СГКК – Бургас, горепосочените
жилищна сграда и дворно място по действащата кадастрална карта и
кадастрални регистри на гр.Поморие представляват сгради с идентификатори
57491.509.36.1-12 и поземлен имот с идентификатор 57491.509.36, последният
с начин на трайно ползване – комплексно застрояване(л.91).
Приложени по делото са преписи от протокол от ОС на ЕС на
собствениците на самостоятелни обекти в ЕС в жилищна сграда, състояща се
от 12 секции „А“, „Б“, „В“, „Г“, „Д“, „Е“, „Ж“, „З“, „И“, „К“, „Л“ и „М“,
разположена в имот с идентификатор 57491.509.36, проведено на 14.07.2016 г.
3
(л.10),
Представени са преписи от Решение № 99/27.05.2016 г., по гр. дело №
483/2015 г., по описа на РС – Поморие, Решение № 175/18.12.2019 г., по гр.
дело № 4660/2018 г., по описа на ВКС, І г.о., Решение № 260065/09.04.2021 г.,
по гр.дело № 141/2020 г., по описа на РС – Поморие, Решение № 9/25.01.2022
г., по гр.дело № 446/2021 г., по описа на РС – Поморие, Решение №
10/25.01.2022 г., по гр.дело № 447/2021 г., по описа на РС – Поморие,
Решение № VI-52/12.07.2016 г. по в. гр. дело № 765/2016 г., по описа на ОС –
Бургас, Решение № III - 115/04.12.2017 г. по в. гр. дело № 1429/2017 г., по
описа на ОС – Бургас, Решение № I-116/03.01.2018 г. по в. гр. дело №
1594/2017 г., по описа на ОС – Бургас, Решение № 547/07.06.2022 г. по в. гр.
дело № 408/2022 г., по описа на ОС – Бургас.
Видно от мотивите на горепосочените съдебни актове, постановилите
ги съдилища са приели, че в случая се касае за една ЕС, състояща се от 12
секции, същата учредена на 14.07.2016 г., на която дата е проведено ОС на
ЕС, което е влязло в сила и като такова е задължително за всички
собственици.
Представен е препис от покана за свикване на ОС на собствениците в
ЕС на жилищна сграда „Г“ по архитектурен проект с идентификатор
57491.509.36.4, с адрес гр.Поморие, ул. „М.“, № 52, датирана от 15.06.2022 г.,
изходяща от П. Ю. П., в качеството му на собственик на самостоятелен обект
на собственост с идентификатори 57491.509.36.4.14(л.107).
В поканата е посочено, че на основание чл.12 от ЗУЕС, собственикът
свиква общо събрание, което ще се проведе на 23.06.2022 г., от 14.00 ч., при
дневен ред както следва: т.1. Избор на председател на ОС на ЕС; т.2. Избор на
секретар на ОС; т.3. Избор на комисия по 2 преброяване; т.4. Избор на
Управител на ЕС; т.5. Избор на Контрольор на ЕС; т.6. Избор на Касиер на
ЕС; т.7. Избор на представител на ЕС за съвместно ОС на ЕС на всички
жилищни сгради в комплекса, съгласно чл.18 от ЗУЕС; т.8. Приемане на
Правилник за вътрешния ред на ЕС; т.9 Приемане на бюджет на ЕС за 06.2022
г. – 05.2023 г., фонд „Ремонт“; т.10 Упълномощаване на Управителя за
представяне на интересите на ЕС в съда и други официални органи за
решаване на въпроси, свързани с общите части на ЕС и покриване на всички
свързани разходи; извършване на неотложни ремонти; събиране на средства
4
от неизрядни собственици по съдебен начин; т.11. Упълномощаване на
Управителя за сключване на договори с фирма, обслужваща асансьора,
регистриране на ИТН (електроснабдяване), интернет и други и т.12. Други
въпроси.
Представен е препис от протокол, датиран от 15.06.2022 г., 20.00 ч., за
поставяне на горепосочената покана на партерния етаж на сградата с
идентификатор 57491.509.36.4, който протокол е подписан от Марина
Мутафян и К. С.(л.107).
Представен е протокол от проведеното на 23.06.2022 г., ОС на ЕС на
жилищна сграда D („Г“ по архитектурен проект) с идентификатор
57491.509.36.4, с административен адрес гр. Поморие, ул. М. № 52(л.98),
Видно от съдържанието на протокола, към обявения час за провеждане
на ОС – 14.00 ч., са се явили собственици или техни представители,
равняващи се на 48.063% ид. ч. от общите части на сградата в режим на ЕС,
поради липсата на кворум събранието е отложено с един час и е започнало в
15.00 ч., при явили се собственици или техни представители, равняващи се на
48.063% ид. ч. Протоколът е подписан от председателя на ОС- Марина
Мутафян и секретар на ОС, като към него са приложени: Покана за събрание;
протокол за разлепване на Поканата; Площообразуване на ид. ч. към
архитектурен проект за сграда с идентификатор 57491.509.36.4 и
Регистрационен лист.
Отразено е в протокола от проведеното ОС на ЕС, че са приети
решения, както следва: По т.1 от дневния ред за председател на ОС е избрана
Марина Мутафян; по т.2 от дневния ред за секретар на ОС е избрана П. Ш., по
т.3 е избрана комисия за преброяване в състав Атанас Калудов, В. Ж. и
Марина Мутафян; по т.4 от дневния ред за Управител на ЕС е избрана
Марина Мутафян; по т.5 за Контрольор на ЕС е избран Петър Петров; по т.6
от дневния ред Маринка Калудова е избрана за Касиер на Касиер на ЕС; по т.7
Атанас Калудов е избран за представител на ЕС на сградата за съвместно ОС
на ЕС на всички жилищни сгради в комплекса, съгласно чл.18 от ЗУЕС; по т.8
от дневния ред е приет Правилник за вътрешния ред в сградата; по т.9 е приет
бюджет на ЕС за периода 06.2022 г. – 05.2023 г., фонд „Ремонт“, като видно
от мотивната част на решението бюджетът е в размер 2 520 лв.; по т.10 от
дневния ред ОС е упълномощило управителя на ЕС да представлява
5
интересите на ЕС пред съда, пред официалните органи за решаване на
въпроси, свързани с общите части на ЕС и покриване на всички свързани
разходи; извършване на неотложни ремонти, след съгласуване с контрольор;
събиране на средства от неизрядни собственици по съдебен ред; по т.11 е
упълномощен управителя да сключи договор с фирма за обслужване на
асансьора, регистриране на ИТН, интернет и др. и по т.12 от дневния въпрос
други въпроси не са 3 обсъждани. Протоколът от ОС е подписан от
председател и секретар, в същия са посочени процентите „за“, „против“ и
„въздържал се“, с които са взети горепосочените решения.
Представен е протокол, датиран от 28.06.2022 г., подписан от
управителя на ЕС, за поставяне на съобщение за изготвен протокол от ОС,
проведено на 23.06.2023 г.(л.106).
По делото е назначена и извършена съдебно- техническа експертиза, в
заключението по която, вещого лице е отразило, че като се имат предвид
нотариалните актове на собствениците в конкретната жилищна сграда с
кадастрален идентификатор 57491.509.36.4 и таблицата за площообразуване
на секция Г/D, идеалните части в таблицата за гласуване, представена по
делото, са правилно определени.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира следното:
Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна
на незаконосъобразно решение на общото събрание. Искът по чл.40 от ЗУЕС
е един, независимо от броя на наведените основания за незаконосъобразност
на решението на общото събрание. При проверка законосъобразността на
решение на общо събрание на етажна собственост, въззивният съд съобразява
релевираните с исковата молба пороци на обжалваното решение, възражение
относно които е направено и във въззивната жалба.
В теорията и съдебната практика се приема последователно, че
„решението“ на общото събрание е правомерен частноправен юридически
акт, представляващ волеизявление на орган на юридическо лице или
неперсонифицирано образувание. Волеизявлението е насочено към
формиране на обща воля на членовете на юридическото лице или
неперсонифицираното образувание. Важна особеност, която отличава
решенията от другите форми на сделки - едностранна, двустранна,
6
многостранна е, че образуваната при тях обща воля може да бъде обвързваща
не само за лицата, които са участвали във формирането й, но и за тези, които
не са участвали въобще в гласуването и дори за тези, които са гласували
против.
При решенията на етажната собственост няма насрещни права и
задължения, както при сделките. Субективните предели на действие на
решенията на общото събрание на етажната собственост са по- широки от
тези на многостранните сделки. След влизането им в сила, решенията на
етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици,
включително за тези които са гласували против, за неучаствалите във
вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или
обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече
не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях.
С оглед наведените във въззивната жалба доводи за нововъзникнала
етажна собственост, следва да се отбележи следното:
Настоящият съдебен състав намира за правилен извода, до който е
достигнал районният съд относно определянето на изградените в комплекс
„Хелиос“ самостоятелни сгради като част от единен комплекс разположен в
ПИ с идентификатор 57491.509.36 по КККР на гр.Поморие.. Съдът правилно е
отчел функционалната свързаност между процесните жилищни сгради и
подчиняването им на единен режим за ползването на общите части,
предполагащ провеждането на общо събрание на етажните собственици за
целия комплекс.
В конкретния случай, безспорно е установено по делото, че в комплекс
,,Хелиос“ е налице една етажна собственост, учредена на 14.07.2016г. Не е
спорно, а е и установявано вече от съда в предходни производства(както и от
извършената по делото експертиза), че к/с „Хелиос“ представлява жилищен
комплекс с 12 бр. секции- А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, Й, К, Л, М, изградени на
три групи от 2, 3 и 7 секции на калкан с общ партерен етаж с предназначение
за общественообслужващи функции и покрит общ гараж за 151 автомобила,
към който имат достъп всички секции. На партерния етаж са разположени 13
бр. магазини, кафесладкарница, ресторант и гараж, като единия от тези
магазини и фитнес залата са частично разположени на партера в секция Е и
частично на партера в съседните секции от изток и от запад,
7
Касае се за една етажна собственост, състояща се от множество секции,
като при учредяването са участвали собствениците на самостоятелни обекти в
жилищната сграда.
Първоинстанционният съд е съобразил, че горният въпрос е разрешен с
влезли в сила решения на Бургаския окръжен съд, поради което наведените от
въззивника твърдения за нововъзникнала етажна собственост се явяват
неоснователни.
Процедурата по свикване и провеждане на ОС на собствениците в ЕС е
уредена в чл. 12 и сл. ЗУЕС. При уредбата на този вид обществени
отношения, законодателят е възприел формален подход, изхождайки от това,
че решенията на ОС засягат правната сфера на всички собственици,
включително и на тези, които не са съгласни с взетото решение и/или не са
участвали в процедурата по приемането му. Изразеното несъгласие и/или
липсата на участие от който и да е етажен собственик могат да бъдат
преодолени само при стриктно спазване на установените в ЗУЕС правила
относно свикването и провеждането на ОС.
От кого изхожда инициативата, се съди от поканата, тъй като според
чл. 13 ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват общото
събрание
В конкретния случай, видно от представената по делото покана,
общото събрание е свикано на основание чл.12 от ЗУЕС(от един от
собствениците на самостоятелен обект в страдата- П. Ю. П.).
Съгласно нормата на чл.12,ал.5 от ЗУЕС, Общо събрание може да бъде
свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е
изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. По
делото не са представени доказателства за възникване на неотложен случай,
което да наложи свикване на общо събрание на ЕС(вече учредена), нито са
налице предпоставките на втората хипотеза.
Съобразно разпоредбата на чл.12, ал.6 ЗУЕС, при нововъзникнала
етажна собственост, първото общо събрание се свиква в 6-месечен срок от
възникването й от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-
малко 20 на сто идеални части от общите части, а когато общото събрание не
е свикано в посочения срок, то може да се свика от всеки собственик или
ползвател.
8
Както бе посочено, в случая не се касае за нововъзникнала ЕС и
свикване на първото ОС, тъй като същата е вече учредена на 14.07.2016г. и
посочената хипотеза е неприложима. Следователно етажните собственици не
са имали право да свикват ОС на посоченото основание, поради което
правилно всички решения на ОС на ЕС са отменени като незаконосъобразни.
Следва да се отбележи, че дори да се касае за комплекс от затворен тип,
при липса на договори по чл.2 от ЗУЕС, няма пречка този комплекс да се
управлява от една етажна собственост и в случая такава е била учредена през
2016г., поради което хипотезата на чл.12,ал.6 от ЗУЕС е неприложима.
Направените оплаквания от жалбоподателя, касаещи разпоредбите на
чл.8 от ЗУЕС се свеждат до това, дали всеки един от посочените входове
„секции“ от комплекса следва да проведе свое отделно общо събрание или,
следва да се проведе общо събрание на собствениците на всички 12 секции в
комплекса. В случая, настоящата съдебна инстанция намира, че се касае за
един комплекс, в който изградените сгради съобразно конструкцията им са
самостоятелни, но са функционални свързани в общ ансамбъл, комплекс и не
може да бъде изведено отделно и самостоятелно ползване, без да се вземе
предвид спецификата на извършеното строителство. Макар и конструктивно
самостоятелни, сградите са функционално свързани, като на ниво партер от
едната сграда може да се стигне до останалите. При това положение, както
правилно е приел първоинстанционния съд, тъй като обекта е изграден като
общ комплекс, то следва целият да бъде подчинен на едни и същи условия,
свързани с провеждане на общо събрание и ползване на обектите за общо
ползване.
Действително, ЗУЕС предвижда възможност за управление на всеки
отделен вход в една сграда- съгласно чл.8, ал.2 ЗУЕС, когато сградата е с
повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен
вход. Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и
поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сградата в
режим на ЕС, както и контрола върху изпълнението на задълженията на
собствениците, ползвателите и обитателите /чл.8,ал.1 ЗУЕС /.
Смисълът на посочената норма е да се даде възможност на
собствениците на имоти да вземат решение за управлението тогава, когато
само те използват съответните общи части. Задължителна предпоставка е тези
9
отделни входове да се характеризират с определена степен на
самостоятелност един спрямо друг. Тази степен може да е различна с оглед
различията при изграждането на сградата, но същественото е съответният
вход да обслужва и да осигурява достъп само до част от самостоятелните
обекти в сградата.
По въпроса каква трябва да бъде степента на самостоятелност,
Върховният касационен съд съд се е произнесъл /Решение № 53 от 11.03.2016
г. по гр. д. № 4753 /2015 на Върховен касационен съд, 3-то г.о./, приемайки,
че чл. 8, ал. 2 ЗУЕС не е приложим, когато група обекти в сградата не са
отделени от останалите обекти на сградата по начин, който ги прави наистина
самостоятелни - без никаква свързаност с обектите около останалите входове
и като изключва общото ползване - наред с тези други обекти - на съответни
общи части /напр. коридори, фоайета, асансьори и др./, различни от стени,
покрив, терен и др. подобни. В конкретния случай обаче е видно, че общите
части не обслужват единствено и само отделните входове, а и секциите, в
които се намират те, поради което не може да се направи извод за
относителна самостоятелност на входовете. Предвид конструктивната и
функционална свързаност, посочената разпоредба е неприложима.
Доколкото са установени съществени нарушения при свикване и
провеждане на ОСЕС, водещи до незаконосъобразност на взетите решения,
останалите доводи, наведени в жалбата се явяват ирелевантни.
Мотивиран от изложеното и като взе предвид, че направените от страна
на въззивната инстанция фактически и правни изводи напълно съвпадат с
тези, до които е достигнал районният съд в атакуваното решение, БОС
намира, че то следва да бъде потвърдено, като на основание чл. 272 от ГПК,
препраща към мотивите, отразени в първоинстанционния съдебен акт.
С оглед изхода на делото, в полза на въззиваемата страна следва да
бъдат присъдени разноски съгласно представения по делото списък по чл.80
от ГПК, в размер на 500 лева- адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 89 от 18.04.2023г., постановено по гр.д.
10
№ 420/2021г. на Районен съд- Поморие.
ОСЪЖДА Етажна собственост на жилищна сграда D /Г / с
идентификатор 57491.509.36.4 по КК и КР на гр.Поморие, с адрес на сградата
в гр.Поморие, ул. „М.“ №52, представлявана от пълномощника адв. Петя
Шивачева, да заплати на Е. А. У., чрез адв. Иванка Кирязова- Кожухарова,
сумата от 500лв.(петстотин лева), представляваща разноски за адвокатско
възнаграждение.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11