№ 1206
гр. София, 22.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:И Г
при участието на секретаря С Р
като разгледа докладваното от И Г Гражданско дело № 20221110164763 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на С. А. К., чрез пълномощника адв. М. К.,
срещу „Д Е“ ЕООД, ЕИК ххх.
Ищецът твърди, че на 26.11.2017г. между него и З С К.а като купувачи и
ответното дружество като продавач е сключен предварителен договор за
строителство и продажба на недвижим имот, според който ответникът се
задължил да изгради и продаде на купувача следните собствени на
дружеството недвижими имоти, находящи се в „Жилищна сграда с дентална
клиника и подземни гаражи „А“, а именно: апартамент ххх, подземно
паркомясто ххх и двойно подземно паркомясто ххх, при уговорена продажна
цена в размер на 83 892 евро. Съгласно договора продавачът се задължил да
завърши строителните работи за сградата и закупуваните имоти в срок до
31.12.2019г. ида въведе сградата в експлоатация с разрешение за
ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация в срок до 31.03.2020г.,
но не по-късно от 180 дни от заверяване на Акт 15. Между страните било
уговорено, че крайният срок ще се счита спазен, ако до изтичането му е
подписан Акт образец 15 и са входирани документи за издаване на
разрешение за ползване на сградата. Страните уговорили също така, че при
неспазване на крайния срок за завършване на строителството продавачът
дължи неустойка в размер на 0,1% от сумата, платена до момента за всеки ден
забава, но не повече от 10%. Посоченото в нотариалния акт разрешение за
ползване било издадено от ДНСК на 14.09.2021г. или близо 16 месеца след
изтичане на първоначално уговорения между страните срок за въвеждане на
сградата в експлоатация. Искането за издаване на разрешение за ползване на
строеж било подадено от ответника на 29.07.2021г. или близо 15 месеца след
1
срока, предвиден в договора, а Акт образец 15 бил заверен на 18.01.2021г. или
близо 12 месеца след първоначално поетия от продавача срок за завършване
на строителните работи. Поради изложеното ищецът счита, че ответникът му
дължи неустойка в максималния предвиден в договора размер от 10%, и моли
съда да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да му заплати
сумата от 8389,20 лева с левова равностойност от 16407,85 лева,
представляваща договорна неустойка за забава, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба – 28.11.2022г., до
окончателното плащане, както и направените по делото разноски.
Ответникът, чрез пълномощника адв. Р. М., е депозирал писмен отговор на
исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който оспорва
изцяло предявения иск. Ответникът не оспорва, че между страните са
сключени предварителен договор и договор за учредяване на право на
ползване и покупко-продажба на недвижими имоти, както и, че е уговорена
неустойка в чл.3 от предварителния договор. Излага доводи, че не са налице
основания за купувача да претендира неустойка, доколкото забавянето за
снабдяване с Акт 16/Разрешение за ползване на сградата било свързано не с
действия или бездействия на продавача и неизпълнение на негови
задължения, а се дължало на изисквания от страна на общинските власти,
неизпълнението на които било пречка да бъдат предприети действия по
снабдяване с Акт 16/Разрешение за ползване на сградата, т.е. било свързано с
извършване на действия от трети лица, които не са страни по договора. Към
момента на подписване на нотариалния акт на 16.12.2021г. ангажиментите на
продавача по изграждане на сградата и необходимата инфраструктура към
нея в частта електрозахранване били уговорени в договор за присъединяване
на обекти на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на „Ч“ АД
ххх ххх от 21.06.2018г., според който за присъединяването на сградата към
разпределителната електрическа мрежа задължението на присъединяваното
лице е да проектира и съгласува в съответствие с действащата нормативна
уредба и да предостави разрешение за строеж на съоръженията за
присъединяване. Изпълнението на проекта за преоборудване на трафопоста
не било задължение на продавача по предварителния договор и дружеството
нямало правна възможност да въздейства върху този процес, който се
развивал между други участници в строителството. Възможността да се
подаде молба за издаване на разрешение за ползване била предпоставена от
свързването на трафопоста, който следвало да бъде проектиран, преоборудван
и въведен в експлоатация, което било отделно от изпълнение на задълженията
по ххх **********. Ответникът излага твърдения, че е проявил грижата на
добър търговец и извън уговореното по договора за присъединяване е иззел
изпълнението от разпределителното дружество, като е възложил изготвянето
на проектите на „ххх“ ООД с цел да бъде ускорен процесът по изпълнението
на строежа. Проактивните действия на ответното дружество довели до
възможността да бъде извършено преустройството на трафопоста и замяната
му с нов, въвеждането му в експлоатация и последващо снабдяване с
2
Разрешение за ползване и на строеж „Жилищна сграда с дентална клиника и
подземни гаражи“. Поддържа, че ищецът тълкува уговорката за неустойка
разширително, като изготвянето на проектите и предаване за съгласуване на
инвестиционен проект за подобект „Преоборудване на съществуващ
трафопост“ не са част от задълженията на „Д Е“ ЕООД и същите били
извършени, за да бъде осигурено свързване на ТП и последващо снабдяване
на жилищната сграда с разрешение за ползване. Поради това счита, че не са
налице основания за ангажиране на отговорността на дружеството за
заплащане на неустойка и моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
Претендира разноски.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 16
407,85 лв. /шестнадесет хиляди четиристотин и седем лева и осемдесет и пет
стотинки/, представляваща левова равностойност на уговорена между
страните неустойка за забава в размер на 8 389, 20 евро по сключения
помежду им договор, ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане на задължението.
Като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните по
настоящото производство са отделени обстоятелствата, че между същите е
налице съглашение - Предварителен договор от 26.11.2017г., по силата на
който ответникът се задължава да построи, въведе в експлоатация чрез
издаването на Разрешение за ползване, както и да прехвърли собствеността
върху посочения в договора недвижим имот, в сроковете предвидени в
Раздел III от същия, срещу задължението на ищеца в предвидените за това
срокове, да заплати общата продажна цена на имота. Безспорно между
страните е обстоятелството, че по силата на сключен между същите
Нотариален акт за учредяване на право на ползване и покупко-продажба на
недвижими имоти № ххх от 16.12.2021г., ответникът е прехвърлил на ищеца
собствеността върху процесния недвижим имот. Като безспорно между
страните, е отделено и обстоятелството, че за да бъде издадено Разрешение за
въвеждане в експлоатация /т.нар. Акт 16/, е следвало същия да бъде
присъединен към електроразпределителната мрежа и съответно към
обслужващия трафопост, чието преустройство е било необходимо.
Спорно между страните по делото е обстоятелството чие е било
задължението, т.к. дали в тежест на ответника е било необходимото
извършване на преустройство на съществуващия трафопост, с оглед
присъединяването на сградата, в която се нахожда процесния недвижим имот
към електроразпределителната мрежа, /което е било част от задълженията на
ответника по сключения с ответната страна, предварителен договор от
26.11.2017г./, както и дали ищецът е бил поставен пред т. нар. “форсмажорни
обстоятелства”, т. е. забавяне на изпълнението на задълженията му по
3
договора се дължи на причина, за която същия не носи отговорност.
От представените и приети по делото писмени доказателства, се установява
от фактическа страна следното:
С Договор за присъединяване на обекти на клиенти към разпределителната
електрическа мрежа на “Ч р” АД” хххг., сключен между посоченото
електроразпределително дружество и ответника, се предвижда
присъединяването на процесните обекти към електроразпределителната
мрежа, да се извърши чрез изграждане на кабелни линии ниско напрежение
от ТП “А С” ххх, наричани за краткост “съоражения за присъединяване”, в
съответствие със Становище от 21.03.2018г., относно условията за
присъединяване на обекта.
В чл.3, ал.3 от същия договор, е предвидено, че за електрозахранването на
обекта е необходимо в трансформаторния пост да се монтира нов
трансформатор на мястото на съществуващия такъв, с по - висока мощност -
800кVA; съществуващата вентилация да бъде преизчислена и обновена, както
и да се положи кабел от трафопоста до главното електромерно табло на
обекта. В ал.5 изрично е посочено, че същите условия за присъединяване са
дадени и на “Т Т” ООД за “Високоетажна сграда - хотел” на ул. “Б м” ххх.
Последното обстоятелство кореспондира изцяло с представения и приет като
доказателство по делото Договор за присъединяване на обекти на клиенти
към разпределителната електрическа мрежа на “Ч р” АД” хххг. /чл.3, ал.2 от
същия/, сключен между посоченото електроразпределително дружество и “Т
Т” ООД за “Високоетажна сграда - хотел” на ул. “Б м” ххх, и касаещ същият
трафопост - ТП “А С” ххх. Този договор бил изменен с последващо
споразумение от 26.10.2020г., като към тази дата, по силата на чл.3, ал.2, вече
не се предвиждало задължение за “Т Т” ООД, за преустройство на
трансформаторния пост с монтиране на нов такъв.
Съобразно с Приложеното писмо от Столична Община, р-н “В”, за
присъединяване на процесния недвижим имот към електроразпределителната
мрежа, било необходимо да се представи разрешение за ползване на
реконструирания трафопост чрез подмяна на съществуващия трансформатор
с такъв с по-голяма мощност. За реконструкцията на същия било издадено
Разрешение за строеж № Б-9/20.03.2020г. /л.144/ и определена строителна
линия с Протокол за откриване на строителна площадка от 19.08.2020г., като
за същия бил издаден и Констативен акт за установяване на годността за
приемане на строежа от 28.04.2021г. / т.нар. Акт 15/, като изготвянето на
инвестиционния проект за преустройството на трафопоста били възложени на
“ххх” ООД от ответника, видно от представеното по делото , заверено копие
от инвестиционен проект /л.135/.
За сградата, в която се нахождат процесния недвижим имот, бил издаден
Констативен акт за установяване на годността за приемане на строежа от
18.01.2021г. / т.нар. Акт 15/, като за същия било издадено Разрешение за
ползване /Акт 16/ от 14.09.2021г., по искане за издаването му, входирано в
4
съответната администрация на 29.07.2021.
Съобразно разпоредбите на сключения между страните предварителен
договор, чл.3.1. от същия, крайният срок за завършване на строителните
работи е 31.12.2019г., а за въвеждането на сградата в експлоатация с издаване
на разрешение за ползване - 31.03.2020г., но не по-късно от 180 дни от
издаване на Акт 15. При настъпване на форсмажорни обстоятелства,
неизчерпателно посочени в договора, в т.ч. действия на властите, които не
позволяват изпълнение на работите, т.к. обстоятелства, които не могат да се
вменят във вина на изпълнителя /ответника/, действието на договора се спира
до тяхното отпадане, в т.ч. неустойки не се дължат, като при настъпването на
такива обстоятелства изпълнителят /ответникът/ следва да уведоми в срок от
10 дни, както и да представи Сертификат за форсмажор, издаден от БТПП.
На основание приетото за установено от фактическа страна, от правна
страна, съдът намира следното:
За основателността на иска по чл.92 ЗЗД, ищецът следва да докаже при
условията на пълно доказване, че е било налице валидно възникнало
задължение в тежест на ответната страна, обезпечено с клауза за неустойка. В
тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задължението си, обезпечено
с неустоечната клауза, респ. наличието на обстоятелства, изключващи
отговорността му за неизпълнението /наличие на форсмажорни
обстоятелства/, както и другите си възражения, изложени в отговора на
исковата молба.
Както вече беше посочено по-горе, страните не спорят относно
обстоятелството, че по силата на сключения договор, задължението на
ответника на построи и въведе в експлоатация процесния недвижим имот.
Видно от съдържанието на същия, по безспорен начин се установява, че
задължението на ответника е обезпечено с неустоечна клауза, предвиждаща
неустойка в размер на 0,1 % за всеки ден просрочие, но не повече от 10 % от
общата цена по договора.
От представените и приети като писмени доказателства по делото,
строителни книжа - Констативен акт за установяване на годността за
приемане на строежа от 18.01.2021г. / т.нар. Акт 15/, както и Разрешение за
ползване /Акт 16/ от 14.09.2021г., се установява по безспорен начин, че е
налице неточно /забавено/ изпълнение, съобразно предвиденото в сключения
между страните - предварителен договор.
Основният спорен въпрос по настоящото производство е дали за наличието
на забавено изпълнение следва да бъде ангажирана договорната отговорност
на ответника, или са налице обстоятелства, които я изключват.
Настоящият съдебен състав не приема като основателни твърденията на
ответната страна, че същият не е бил задължен да извърши реконструкция на
съществуващия трафопост, като такова задължение следвало да бъде
изпълнено от трети лица - от една страна от “Ч р” АД”, тъй като същото се
явявало собственик на процесния трафопост -ТП “А С” ххх, тъй като
5
последния бил заприходен като материален актив на дружеството, считано от
1992г., и от друга страна на дружеството “Т Т” ООД, по силата на сключен
между него и “Ч р” АД”, договор за присъединяване към
електроразпределителната мрежа от 2017г., за находящата се в съседство на
процесната сграда - “Високоетажна сграда - хотел” на ул. “Б м” ххх. Видно от
съдържанието и на двата представени договора за присъединяване към
електроразпределителната мрежа, сключени от “Ч р” АД” от една страна и “Т
Т” ООД и “Д Е” ЕООД, за различни имуществени обекти, намиращи се в
съседство един с друг и ползващи се от ТП “А С” ххх, в задължение на всяко
едно от двете дружества, като условие за присъединяване към
електроразпределителната мрежа е предвидено “че за електрозахранването
на обекта е необходимо в трансформаторния пост да се монтира нов
трансформатор на мястото на съществуващия такъв, с по - висока
мощност - 800кVA”, като в договора, сключен между “Ч р” АД” и “Д Е”
ЕООД /чл.3, ал.5 от същия/, изрично е направено уточнението, че същите
условия за присъединяване са налице и по отношение на дружеството “Т Т”
ООД, за “Високоетажна сграда - хотел” на ул. “Б м” ххх, като едва след
откриването на строителна площадка и определянето на строителна линия за
преустройство на трафопоста с Протокол за откриване на строителна
площадка от 19.08.2020г., по направено от ответника “Д Е” ЕООД, в
изпълнение на задълженията му по договора за присъединяване- възлагане,
сключеният между “Ч р” АД” и “Т Т” ООД, бил изменен с анекс от
26.10.2020г., като към тази дата, по силата на чл.3, ал.2, вече не се
предвиждало задължение за “Т Т” ООД, за преустройство на
трансформаторния пост с монтиране на нов такъв.
В настоящата хипотеза, с предприемане на действия по преустройство на
трафопоста, макар такова задължение в действителност да е било налице и по
отношение на “Т Т” ООД, с оглед присъединяване към
електроразпределителната мрежа на находящата се в съседство на процесната
сграда, поради това, че трафопостът е бил предназначен да “обслужва” и
двете сгради, ответникът е изпълнил своето договорно задължение по
сключения с електроразпределителното дружество, договор за
присъединяване към електроразпределителната мрежа, което задължение е
безспорно правно и логически свързано с основното му задължение по
сключения с ищеца предварителен договор, а именно да въведе в
експлоатация сградата, в която се намира процесния недвижим имот. В тази
връзка, не могат да бъдат споделени възраженията на ответната страна, че в
настоящата хипотеза се касае за форсмажорни обстоятелства, състоящи се в
действия на властите, които не позволяват изпълнение на задължението му за
присъединяване на сградата към електроразпределителната мрежа и
осигуряване на ел. захранване на същата с оглед въвеждането й в
експлоатация. В случая не се касае за действия/бездействия на държавни
органи и/или на трети лица, препятстващи изпълнение на главното
задължение на ответника по предварителния договор да въведе в
6
експлоатация сградата, в уговорения между страните срок за изпълнение, а до
неизпълнение на обуславящото задължение на ответника за
присъединяването й към електроразпоределителната мрежа и осигуряване на
електрозахранване, съобразно условията на договора за присъединяване,
сключен с “Ч р” АД”. За да са налице т. нар. “форсмажорни обстоятелства”,
същите следва да са непредвидими и непредотвратими със съществуващите
към момента на тяхното настъпване средства на науката и техниката. В
конкретната хипотеза, не само че същите не се явяват нито непредвидими,
нито непредотвратими, а са част от съдържанието на задълженията на
ответника по договора за присъединяване, сключен с “Ч р” АД”, чието
изпълнение се явява обуславящо за изпълнението на задължението му за
въвеждане в експлоатация на сградата по предварителния договор с ищеца.
Касае се до забавено изпълнение на валидно възникнало договорно
задължение на ответника, обезпечено с неустоечна клауза, за период от
повече от 100 календарни дни, което съобразно уговореното между страните
относно размера на обезщетението за неустойка при забавено изпълнение,
обуславя основателността на исковата претенция на ищеца в нейната цялост.
С оглед на приетото, че в настоящата хипотеза не са налице “форсмажорни
обстоятелства”, извън предмета на доказване по делото, са обстоятелствата
дали ответникът е спазил установения между страните, съобразно
уговореното в предварителния договор, ред и срок за уведомяване на ищеца
за тяхното настъпване.
Не на последно по важност място, следва да се има предвид и самия
характер на задължението на ответната страна, чието изпълнение е
обезпечено с неустоечната клауза. Сключеният между страните, в частта си
относно задължението на ответника да построи и въведе в експлоатация
процесния недвижим имот, по своята правна същност наподобява
задължението на изработващия по договор за изработка, като макар и в
настоящата хипотеза да е налице един по - сложен фактически състав,
предполагащ и наличието на извършване не само на фактически, но и на
правни действия /снадбдяване на сградата с разрешение за ползване - Акт 16,
което донякъде е свързано с наличието и на мандатни отношения между
страните/, като приложимост към обезпеченото с клаузата за неустойка,
задължение на ответника по настоящото производство, намира разпоредбата
на чл.258 ЗЗД. Съгласно последната, изработващият се задължава да създаде
и предостави на поръчващия конкретно определен трудов резултат, като
следва да стори това на свой риск, до приемането му от страна на
поръчващия, т.к. до предаването на фактическата власт и/или собствеността
върху “изработеното”, върху обективирания в действителността, в резултат на
изработката, трудов резултат. Пренесено на плоскостта на настоящия правен
спор, до предаването на собствеността върху изградения и въведен в
експлоатация недвижим имот, ответникът е този, който е следвало да носи
риска от повреждане/погиване на вещта, в т.ч. и от осъществяването на
всички други фактически и правни действия/бездействия обуславящи
7
изпълнение на задължението му да построи и въведе в експлоатация сградата,
по сключения между страните, предварителен договор. В подкрепа на този
правен аргумент е и предвиденото в чл.3.7. от договора, съгласно който
захранването с електроенергия по индивидуални партиди след въвеждане в
експлоатация на сградата /бел. ред. след изпълнение на това задължение от
ответната по настоящия спор, страна/, вече не е задължение, възложено в
тежест на ответника и при наличието на създадени пречки за изпълнението
му, същият се освобождава от договорната отговорност, т.е. вече не ще следва
да носи отговорност при неизпълнението му.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.1 ГПК, в
полза на ищеца следва да бъдат присъдени разноските за държавна такса и
адвокатско възнаграждение, сторени в настоящото производство, за които са
представени доказателства - договор за правна защита и съдействие, издадени
фактури, доказателства за осъществен банков предвод, в общ размер на 2919
лв. /две хиляди деветстотин и деветнадесет лева/.
В полза на ищеца следва да се присъдят и сторените разноски в
обезпечителното производство, както и разноските за ЧСИ, за които страната
е представила доказателства, в общ размер на 1234,23 лв. /хиляда двеста
тридесет и четири лева и двадесет и три стотинки/, или общо сума в размер на
4153,23 лв.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.92 от ЗЗД, „Д Е” ЕООД, ЕИК ххх , със седалище
и адрес на управление гр. ххх, представлявано от управителя ЙК Д, да
заплати на С. А. К., ЕГН **********, сумата от 16 407,85 лв. /шестнадесет
хиляди четиристотин и седем лева и осемдесет и пет стотинки/,
представляваща левова равностойност на уговорена между страните
неустойка за забава в размер на 8 389, 20 евро по сключения помежду им
предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот, ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на задължението.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, „Д Е” ЕООД, ЕИК ххх , със
седалище и адрес на управление гр. ххх, представлявано от управителя ЙК Д,
да заплати на С. А. К., ЕГН **********, сумата от 2919 лв. /две хиляди
деветстотин и деветнадесет лева/ - разноските за държавна такса и адвокатско
възнаграждение, сторени в настоящото производство, както и сума в размер
на 1234,23 лв. /хиляда двеста тридесет и четири лева и двадесет и три
стотинки/, разноски в производството по обезпечение на иска, както и по
изпълнение на издадената обезпечителна заповед.
8
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9