№ 338
гр. София, 10.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет
и четвърта година в следния състав:
Председател:Евгения Т. Генева
Членове:Георги Ст. Мулешков
Магдалена Д. Инджова
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Магдалена Д. Инджова Въззивно гражданско
дело № 20241800500430 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 28 от 15.02.2024 г., постановено по гр.д. № 1844/2022 г. по
описа на РС – Б. са уважени предявените от Г. С. И. и М. С. И. против Т. М. Т.
и „Д.Т.Б.“ искове с правно основание по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, чл. 40 ЗЗД и чл.
108 ЗС.
С постановеното решение ответниците са осъдени да заплатят солидарно
на Г. С. И. сумата от 2 590,98 лв., а на М. С. И. сумата от 1 990,98 лв.,
представляващи направени разноски в производството.
Срещу решението от ответник в първоинстанционното производство – Т.
М. Т., е подадена въззивна жалба, съдържаща оплаквания за неправилност на
решението поради противоречие с материалния закон и необоснованост. По
същество се иска обжалваното решение да бъде отменено и да бъде
постановено друго, с което да бъдат отхвърлени изцяло предявените искове.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на ищците в
първоинстанционното производство, с който жалбата се оспорва.
Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства
и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен
акт, намира за установено следното:
Въззивната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт, от
процесуално легитимирани лица, в законоустановения срок, поради което се
явява допустима.
1
Решението на районния съд е правилно. То е постановено в съответствие
с ангажираните от страните доказателства.
Ищците Г. С. И. и М. С. И. са предявили срещу ответниците Т. М. Т. и
„Д.Т.Б.“ обективно и субективно съединени искове както следва:
по чл. 26, ал. 1, пр.3 ЗЗД, предявен от Г. С. И., за прогласяване нищожност
на договор за наем на недвижим имот от 16.03.2021 г., с нотариална
заверка на подписите на нотариус Данаил Главинов, по силата на който Т.
М. Т. и С. Т. И., действащ в качеството си на баща и законен представител
на малолетната си дъщеря ищцата М. С. И., като наемодатели и
собственици на 5/8 идеални части, предоставят за временно и възмездено
ползване на “Д.Т.Б.“ ЕООД – наемател, следните имоти: поземлен имот с
идентификатор 05815.60.104 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на Б., Софийска област, одобрен със Заповед № РД-18-
49/14.10.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота:
гр. Б., местност Хмела, с площ по скица от 11 012 кв.м., с трайно
предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване –
за складова база, който имот съгласно документи за собственост
представлява Складова база „С.с.“, находяща се извън плана на Б.,
местност Хмела, заедно с построените в имота
1. Сграда с идентификатор 05815.60.104.1 със застроена площ от 207
кв.м., брой етажи 1, с преназначение - селскостопанска сграда;
2. Сграда с идентификатор 05815.60.104.2 със застроена площ от 1 276
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - складова база, склад;
3. Сграда, с идентификатор 05815.60.104.3 със застроена площ от 21
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
4. Сграда с идентификатор 05815.60.104.4, със застроена площ от 73
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
5. Сграда с идентификатор 05815.60.104.5 със застроена площ от 10 кв.м.,
брой етажи 1, с предназначение - друг вид обществена сграда;
6. Сграда с идентификатор 05815.60.104.6, със застроена площ от 8 кв.м.,
брой етажи 1, с предназначение - сграда за енергопроизводство;
7. Сграда с идентификатор 05815.60.104.7 със застроена площ от 76 кв.м.,
брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
8. Сграда с идентификатор 05815.60.104.8, със застроена площ от 130
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
9. Сграда с идентификатор 05815.60.104.9 със застроена площ от 13 кв.м.,
брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
10. Сграда с идентификатор 05815.60.104.10 със застроена площ от 8
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда;
11. Сграда с идентификатор 05815.60.104.11 със застроена площ от 8
кв.м., брой етажи 1, с предназначение - промишлена сграда,
поради противоречие с добрите нрави при явна нееквивалентност между
предоставената за наем вещ (3/8 ид/.ч от гореописаните недвижими вещи,
собствени на ищцата) и уговорената за това цена в размер на 167 лева.
по чл. 40 ЗЗД, предявен от малолетната М. С. И., чрез майка й С. И., за
прогласяване нищожност на договор за наем на недвижим имот от
2
16.03.2021 г., с нотариална заверка на подписите на нотариус Данаил
Главинов, по силата на който Т. М. Т. и С. Т. И., действащ в качеството си
на баща и законен представител на малолетната си дъщеря ищцата М. С.
И., като наемодатели и собственици на 5/8 идеални части, предоставят за
временно и възмездено ползване на “Д.Т.Б.“ ЕООД – наемател,
гореописания поземлен имот, ведно с построените в него 11 броя сгради,
тъй като представителят на М. С. И., а именно баща й С. Т. И.
недобросъвестно се е споразумял с ответниците във вреда на М. С. И..
по чл. 108 ЗС, предявен от Г. С. И. и М. С. И., за признаване за установено
по отношение на Т. М. Т. и „Д.Т.Б.“ЕООД, че Г. С. И. е собственик на 3/8
идеални части, а М. С. И. на 1/8 ид.ч. от гореописания поземлен имот,
ведно с построените в него 11 броя сгради, които са придобили по силата
на саморъчно завещание от 30.10.2014 г. на Т. И. Х. с ЕГН: **********,
б.ж. на с. С., починал на 30.05.2015 г., вписано в Служба по вписванията –
Б. на 24.08.2016 г., отразено в нотариален акт № 68, том II, peг. № 2324,
дело № 214/2016г. на нотариус Таня Ревова, и чрез договор за продажба,
отразен в нотариален акт № 86, том II, peг. № 2459, дело № 229/2016г. на
нотариус Таня Ревова.
Въз основа на доказателствата по делото, въззивната инстанция прие за
установена следната фактическа обстановка:
Ищците Г. С. И., родена на 18.04.1995 г., и М. С. И., родена на 21.08.2009 г.,
са сестри. Техните родители С. И. И. и С. Т. И. са разведени от 17.02.2015
година. След прекратяване на брака местоживеенето на ищцата М. И. е
определено в Б., при майка й С. И., на която е възложено и упражняването на
родителските права, като бащата С. И. е осъден да заплаща месечна издръжка
на М. в размер на 150 лв. и е определен режим на лични отношения, видно от
представеното по делото Решение №11 от 16.01.2015 г., постановено по гр.д.
№ 976/2014г. по описа на БРС.
С Решение № 49 от 03.04.2023 г., постановено по гр.д. № 918/2022г. по
описа на РС – Б., на основание чл. 132, ал. 1, т. 2 СК бащата С. Т. И. е лишен от
родителски права по отношение на дъщеря му М. С. И.. Решението е влязло в
сила на 25.03.2023 година.
Страните не спорят за това, че на 15.02.1999 г. ответникът Т. М. Т. и Г. Н. Х.а
са станали собственици в равни дялове, чрез договор за продажба на
процесния имот, който се намира в Б. и представлява Складова база „С.с.“. Не
е спорно и обстоятелството, че управителят на ответното дружество
„Д.Т.Б.“ЕООД – Д. Т. Т., е син на ответника Т. М. Т..
Видно от приложеното копие от Договор за наем на недвижим имот от
16.03.2021 г., с нотариална заверка на подписите под рег. № 1495, на нотариус
Данаил Главинов, ответникът Т. М. Т. и С. Т. И., действащ в качеството си на
баща и законен представител на малолетната си дъщеря М. С. И., действащи
като наемодатели и собственици на 5/8 идеални части предоставят за
временно и възмездено ползване на ответника “Д.Т.Б.“ ЕООД с ЕИК
********* – наемател процесните недвижими имоти за срок от 10/десет/
години. Съгласно чл. 3 от описания договор за наем, страните са се съгласили,
3
че наемателят дължи на наемодателите месечна наемна цена от 500 лв.,
платими според правата на наемодателите а именно: сумата от 250 лв. на Т. Т.,
сумата от 83 лв. на М. И. и сумата от 167лв. на Г. И..
Видно от приложения към делото Анекс от 01.04.2022 г. към Договора за
наем от 16.03.2021 г., наемодателите – ответникът Т. Т. и ищцата М. И.,
представлявана от баща й С. И., се споразумяват с наемателя – ответното
дружество, че договорът за наем влиза в сила на по-късна дата – 01.05.2022 г.
и от тогава се плаща наемна цена на ищцата Г. И..
От приетата в първоинстанционното производтсво съдебно-техническа
експертиза с вх.№ 6255 от 18.09.2023г., изготвена от вещото лице П. В. П., се
установява, че към момента на сключване на Договора за наем на 16.03.2021 г.
средната пазарна наемна цена на целия застроен с единадесет сгради процесен
недвижим имот е 4 282лева. От това следва, че за 3/8 идеални части средната
наемна пазарна цена е 1 605.75 лв., която е около 10 пъти по-висока от
уговорената в Договора за наем в размер на 167лв. за плащане от ответното
дружество на ищцата Г. И..
Видно от приложения официално заверен препис от саморъчно завещание
от 30.10.2014 година, направено от Т. И. Х., се установява, че същият е
завещал на внучките си Г. и М. С. И.и цялото си имущество, което притежава
по време на смъртта си, всички движими вещи, недвижими имоти и парични
суми в банкови сметки, т.е. завещанието е универсално и съгласно
разпоредбата на чл. 16, ал. 1 ЗН ищците са станали наследници по завещание
на Т. И. Х., който към момента на смъртта си е бил собственик на 1/4 идеална
част от процесния имот.
От приетата по делото съдебно-почеркова експертиза, изготвена от вещото
лице В. Д. К., се установява, че саморъчно завещание от 30.10.2014 година,
направено от Т. И. Х., категорично е написано и подписано от Т. Х..
Видно от представеното по делото копие от договор за покупко- прадажба
19.09.2016 г., обективиран в нотариален акт № 86, том II, peг. № 2459, дело №
229/2016г. на нотариус Таня Ревова, с район на действие PC – Б., е че ищцата
Г. И. е придобила от баба си Г. Н. Х.а 1/4 от процесните имоти на основание
договор за продажба.
От показанията на разпитания по делото свидетел В. Н. Н., който живее на
съпружески начала с ищцата Г. И., се установява, че Г. и М. от 2014 г. по
никакъв начин не контактуват с баща им. Оттогава до сега той не поддържа
контакти както с майката на ищците С., така и с тях, като не ги търси и те не
го търсят. Установява се още, че от 2020 г. ищците нямат достъп до процесния
имот, тъй като наемател „Д.Т.“ заключва имота и не ги допуска вътре.
Съгласно показанията на свидетеля Л.Л.М., който работи като тракторист
при ответника Т. Т., се установява, че процесният имот отпред има портал,
който се заключва от ответника Т. Т..
По иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – нищожност на
договора, поради накърняване на добрите нрави.
Основанието за нищожност „накърняване на добрите нрави” е от
4
обективните основания по чл. 26 ЗЗД и съставлява порок на сделката, а не
порок на волята. Добрите нрави като понятие не са легално дефинирани в
закона, те са морални норми и поначало нямат правно действие. По силата на
чл. 26, ал. 1 ЗЗД обаче на тях се придава и правно значение, като нарушението
им се приравнява по последици на нарушението на закона. Особеност на
добрите нрави е, че те не са писани и конкретизирани, а съществуват като
общи принципи или произтичат от тях. Един от тях е принципът на
справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква да се
закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското право интерес,
като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните правни
субекти. Конкретно при възмездните сделки накърняването на добрите нрави
е налице при нарушаване на изискванията за еквивалентност на престациите.
Според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк.дело №
1/2009 г., ОСТК добрите нрави са морални норми, на които законът е придал
правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона ( чл. 26, ал. 1
ЗЗД). Преценката за нищожност поради накърняване на добрите нрави се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора.
Преценката дали една сделка противоречи на добрите нрави, не се ограничава
само до нейното формално съдържание, а следва да се съобрази дали крайният
резултат на сделката е съвместим с общоприетите житейски норми за
справедливост и добросъвестност. За нищожни като противни на морала
следва да се приемат тези сделки, в които нееквивалентността на престациите
е толкова съществена, че практически е сведена до липса на престация.
Липсва законов критерий за преценка, кога несъответствието е „значително“,
респ. дали е налице „практическа липса на престация“, а и съдебната практика
не фиксира конкретно съотношение между насрещните престации, което би
могло да се ползва като база за сравнение.
Според съдебната практика критерий за преценка по този въпрос е не само
простото съотношение между паричната равностойност на насрещните
престации, но и допълнителен комплекс от фактори – в този см. Определение
№ 434 от 5.06.2018 г. на ВКС по гр. д. № 132/2018 г., III г. о., ГК, Решение №
501 от 1.06.2010 г. на САС по гр. д. № 14/2010 г., ГО, 8-ми с-в. От приетата по
делото съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице П. В. П., се
установява, че към момента на сключване на Договора за наем на 16.03.2021 г.
средната пазарна наемна цена на целия застроен с единадесет сгради процесен
недвижим имот е 4 282 лева. От това следва, че за 3/8 идеални части средната
наемна пазарна цена е 1 605.75 лв., която е около 10 пъти по-висока от
уговорената в Договора за наем в размер на 167лв. за плащане от ответното
дружество за собствената на ищцата Г. И. идеална част.
Наемът на вещ обаче на цена по-ниска от пазарната не е несъвместима с
общоприетите норми за справедливост и добросъвестност, освен ако самите
обстоятелства, при която е сключена сделката, са в противоречие с морала,
какъвто е настоящият случай.
Договорът за наем е сключен на 16.03.2021 г. от името на малолетното
дете М. И., представлявано от баща й С. И., който от около 7 години преди
5
сключване на договора за наем е преустановил общуването и контактите си с
двете си деца. В тази насока са показанията на свидетеля В. Н., които
кореспондират с представените по делото доказателства и правилно са били
кредитирани в цялост от първоинстанционния съд. От 17.02.2015 г. той е
разведен с влязло в сила съдебно решение с майката на М., а от 25.03.2023
година е лишен от родителски права по отношение на дъщеря му Мария, а към
този момент Г. е вече пълнолетна. Освен това договорът за наем е сключен за
дълъг период от време – 10 години при съществуваща императивна забрана за
лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление
на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години /чл. 229, ал.
3ЗЗД/. От друга страна, по делото е прието за безспорно, че управителят на
ответното дружество „Д.Т.Б.“ЕООД – Д. Т. Т., е син на ответника Т. М. Т..
Ответника Т. Т. е собственик на 1/2 идеална част от процесните имоти и с
процесния договор за наем се постига интереса за ответното дружество на
държи целия имот, който е съсобствен с ищците.
При така извършената преценка на събраните по делото доказателства в
тяхната съвкупност и по вътрешно убеждение, въззивният съд намира, че
сключената между страните сделка противоречи на добрите нрави. По
изложените съображения първоинстанционното решение в частта с която
съдът е уважил предявения от Г. И. иск по чл. 26, ал. 1 ЗЗД за прогласяване
нищожността на договора за наем, по отношение на притежаваните от нея 3/8
идеални части от процесните имоти, като правилно следва да бъде
потвърдено.
По иска с правно основание чл. 40 ЗЗД.
Съгласно т. 3 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по т.д.№ 5/2014г. на ОСГТК на
ВКС[1]договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с
другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не
поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази
недействителност може да се позове само представляваният или неговите
универсални правоприемници.
Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се
състои от два елемента: Обективен елемент – договорът, сключен (чрез)
представител, е сключен във вреда на представлявания. Увреждането на
интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми,
например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е
неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда
допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични
за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са
упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както
и най-различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е
достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при
договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид
обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е
незначително. Преценката за наличието на увреждането, респективно за
сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства
във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на
6
сключването на договора.
Вторият елемент е субективен елемент - "споразумяване" между
представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за
увреждането на представлявания. Този втори елемент от фактическия състав
на недействителността по чл. 40 ЗЗД, на пръв поглед също има обективен
характер, но се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната
страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания.
В случая е изпълнен изцяло фактическия състав на чл. 40 ЗЗД, като
договорът за наем от 16.03.2021 г. е сключен след като бащата на ищцата М.
И., с която не общува, не й дава издръжка, не се интересува от нея от дълги
години преди това /повече от пет години/, я представлява и се споразумява с
ответното дружество да отдаде под наем съсобствените на детето 1/8 ид.ч. от
недвижимите имоти, предмет на иска, за дълъг период от време /10 години/ и
на цена от 83 лв. месечно, която е около 10 пъти по-ниска от средната пазарна
наемна цена. По делото е доказано, че процесните имоти от 2020 г. се ползват
само от ответниците, както и че бащата С. И. не е виждал и не се интересувал
от малолетната си дъщеря М. от 2014 г., като в тази насока са и приложените
съдебни решения за развод между родителите от 2015 г. и за лишаване на
бащата от родителски права по отношение на детето М. от 2023 година.
Установи се още, че след сключването на договора за наем бащата С. И. е
сключил и Анекс към него, с който на практика се увеличава без основание
срока на договора, като по този начин се е отложило и неговото действие за
срок от повече от една година, в които период не е превеждал дължимите суми
от наем на дъщеря си М..
Горните обстоятелства водят до извод за наличие на явна
недобросъвестност от страна на С. И., сключвайки като законен представител
на дъщеря си формално неизгоден за нея договор за наем на процесните
имоти, с цел да я увреди, поради което обжалваното решение и в тази част
следва да бъде потвърдено.
По иска с правно основание чл. 108 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл. 108 ЗС собственикът /в това число и
съсобственикът/ може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или
държи без да има основание за това. Ревандикационният иск е вещен,
собственически иск, предоставен на разположение на невладеещия
собственик срещу владеещия без правно основание несобственик. В случая
страните спорят кой е собственик на имота, тъй като ответниците оспорват
саморъчното завещание от 30.10.2014 г., направено от Т. И. Х. в полза на
ищците, негови внучки.
От събраните по делото писмени доказателства – саморъчно завещание от
30.10.2014 г. на Т. И. Х. с ЕГН: **********, б.ж. на с. С., починал на
30.05.2015 г., вписано в Служба по вписванията – Б. на 24.08.2016 г.; Протокол
от 17.02.2016 г. за обявяване на саморъчно завещание; нотариален акт № 68,
том II, peг. № 2324, дело № 214/2016г. на нотариус Таня Ревова, с район на
действие PC – Б. и нотариален акт № 86, том II, peг. № 2459, дело № 229/2016г.
на нотариус Таня Ревова, с район на действие PC – Б., се установява, че
7
ищцата М. И. е собственик на 1/8 идална част от процесните имоти на
основание наследяване по завещание от дядо й Т. И. Х.. От същите писмени
доказателства се установява, че ищцата Г. И. е собственик на 3/8 идеални
части от процесните имоти, като 1/8 идеална част е придобила на основание
наследяване по завещание от дядо й Т. И. Х., а другите 2/8 идеални части е
придобила чрез договор за продажба през 2016 г. от баба й Г. Х.а, който
договор е отразен в нотариален акт № 86, том II, peг. № 2459, дело №
229/2016г. на нотариус № 418- Таня Ревова, с район на действие PC – Б..
Представеното по делото саморъчно завещание, описано по-горе е
автентично, т.е. същото е написано и подписано от завещателя Т. И. Х.
съгласно приетата по делото съдебно-почеркова експертиза, изготвена от
вещото лице В. Д. К., която и настоящата съдебна инстанция кредитира
изцяло.
С оглед обстоятелството, че представеният от ответниците Договор за
наем от 16.03.2021 г. на процесните имоти е признат за нищожен на основание
чл. 26, ал. 1 ЗЗД и чл. 40 ЗЗД за притежаваните от ищците общо 4/8 идеални
части съдът приема, че ответното дружество не може да противопостави на
ищците договора за наем и правилно с обжалваното решение е осъдено да им
предаде владението върху имотите с оглед обстоятелството, че те са
съсобственици на процесните имоти съгласно притежаваните от тях идеални
части, а именно 1/8 ид. ч. за ищцата М. И. и 3/8 ид.ч. за ищцата Г. И..
Ответникът Т. Т., който е собственик на 1/2 ид. ч. от имотите и е
съсобственик на процесните имоти, които владее заедно с ответното
дружество, също правилно е осъден да предаде владението на ищците върху
имотите, тъй като от показанията на разпитаните по делото свидетели В. Н. и
Л.Л.М. се установи, че от 2020 г. само двамата ответници владеят имотите,
само те имат ключ и достъп до тях и не допускат ищците.
С оглед гореизложеното обжалваното съдебно решение се явява правилно
и по отношение на последния предявен иск, поради което следва да бъде
изцяло потвърдено.
С оглед изхода на делото въззивникът следва да бъде осъден да заплати в
полза на въззиваемите сторените от последните разноски във въззивното
производство, каквито се установяват в размер от по 1 000 лв. за всяка от
въззиваемите или общо 2 000 лева.
Така мотивиран Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 28 от 15.02.2024 г., постановено по
гр.д. № 1844/2022 г. по описа на РС – Б..
ОСЪЖДА Т. М. Т. с ЕГН ********** да заплати на Г. С. И. с ЕГН
********** сумата от 1 000 лева, представляваща направени разноски за
адвокатско възнаграждение във въззивното производство.
ОСЪЖДА Т. М. Т. с ЕГН ********** да заплати на М. С. И. с ЕГН
8
********** сумата от 1 000 лева, представляваща направени разноски за
адвокатско възнаграждение във въззивното производство.
Решението в частта по ревандикационния иск подлежи на обжалване с
касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на
страните.
В останалите части решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9