№ 24
гр. Варна, 09.01.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Невин Р. Шакирова
Членове:Николай Св. Стоянов
мл.с. Виляна Н. Михалева
при участието на секретаря Галина Г. Славова
като разгледа докладваното от мл.с. Виляна Н. Михалева Въззивно
гражданско дело № 20233100502126 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба, подадена от Й. П. К., чрез
адв. И., срещу Решение №2121/13.06.2023 г., постановено по гр. д.
№4855/2022 г. по описа на РС - Варна, с което са отхвърлени предявените от
жалбоподателя срещу Д. А. Б. и А. П. Б. кумулативно пасивно субективно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД
за солидарно заплащане на сумата от 9779,15 лв., представляваща платен на
отпаднало основание задатък по развален Предварителен договор за покупко-
продажба от 17.12.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от 14.04.2022 г. до окончателното ѝ изплащане, като неоснователни.
Във въззивната жалба са изложени съображения за неправилност,
незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение.
Жалбоподателят Й. П. К. поддържа, че е изправна страна по предварителния
договор, защото заплатил в срок уговорения задатък и имал одобрение от
„Банка ДСК“ АД за изтегляне на ипотечен кредит в размер на 79000 лв.
Първоинстанционният съд неправилно приел, че сумата от 60000 лв., с която
разполагал ищецът, била не с ипотечен характер, а с потребителски. Твърди,
че останало неясно кой и как го е уведомил, че изповядване на сделката ще се
осъществи от нотариус Майсторов, а не от посочения в договора нотариус Н..
Неправилно първоинстанционният съд не бил кредитирал отправена от
страна на жалбоподателя покана до насрещната страна по предварителния
договор. Неправилно бил кредитирал показанията на свидетелите Р. и Ил., а
1
не на свидетелите М.. Поддържа, че от събраните в хода на
първоинстанционното производство доказателства не се установявало
ответниците да са изпълнили точно своите задължение по договора. Напротив
– имотът бил с наложена възбрана поради неплащане на ВиК услуги, не бил
водоснабден, гаражът не бил узаконен и др. По изложените съображения
отправя искане за отмяна на първоинстанционното решение и постановяване
на друго, с което предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемите Д. А. Б.
и А. П. Б., чрез адв. Г., с който жалбата се оспорва като неоснователна.
Навеждат доводи, с които обосновават правилност и законосъобразност на
обжалваното решение. Отправят искане за потвърждаване на обжалваното
решение. Претендират разноски.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Производството пред РС – Варна е образувано въз основа на искова
молба, подадена от Й. П. К., ЕГН ***********, чрез адв. И., с която са
предявени срещу Д. А. Б., ЕГН **********, и А. П. Б., ЕГН **********,
искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД за солидарно
заплащане на сумата от 9779,15 лв., представляваща платен на отпаднало
основание задатък по развален Предварителен договор за покупко-продажба
от 17.12.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
14.04.2022 г. до окончателното ѝ изплащане.
В исковата молба ищецът Й. П. К. излага, че на 17.12.2021 г. сключил
като купувач с Д. А. Б. и А. П. Б. Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, находящ се в гр. Девня, ул. „Пирин“ №50, с
идентификатор 20482.501.629 по КККР, одобрени със Заповед №18-
85/17.09.2008 г. на ИД на АГКК, целият с площ по документ за собственост
от 2300 кв. м, а по скица с площ 2176 кв. м, ведно с изградените в имота СОС
с идентификатор 20482.501.629.1 по КККР със застроена площ по скица от 29
кв. м, съставляващ еднофамилна жилищна сграда, СОС с идентификатор
20482.501.629.2 по КККР със застроена площ по скица от 58 кв. м,
съставляващ еднофамилна жилищна сграда, и СОС с идентификатор
20482.501.629.3 по КККР със застроена площ по скица от 78 кв. м,
съставляващ постройка на допълнително застрояване, както и ведно с всички
изградени подобрения и трайни приращения в имота. Било уговорено
продавачите да прехвърлят правото на собственост на купувача до 28.02.2022
г. срещу цена в размер на 35000 евро или левовата равностойност от 68454,05
лв. На основание чл. 2.6 от договора на 17.12.2021 г. ищецът заплатил на
продавачите сумата 10000 лв., от които 9779,15 лв. като задатък, а разликата
до 10000 лв. била доброволно платена, по банкова сметка на Б.,. Поддържа, че
поради настъпила за повече от седем дни забава на продавачите да изпълнят
поетите задължения по предварителния договор и съгласно уговореното в чл.
3.1. от договора им изпратил нотариална покана с изявление, че разваля
договора без срок за изпълнение на задълженията им, както и с искане за
връщане на задатъка. Твърди, че продавачите не му върнали задатъка.
Поддържа, че имотът е имал проблем с ВиК захранването. Върху него била
наложена възбрана за вземане на „ВиК – Варна“ ООД. До деня на сделката не
бил уведомен дали е заличена възбраната и дали е възстановено
водозахранването на имота. Бил одобрен от „Банка ДСК“ АД за ипотечен
кредит за разликата от заплатеното капаро до продажната цена. Ответниците
били в забава и поради неизпълнение на задължението да представят
2
удостоверение за търпимост за находящия се в имота гараж. На 19.04.2022 г.
те се разпоредили си имотите.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците Д. А. Б. и А.
П. Б., чрез адв. Г., с който оспорват предявените искове като неоснователни.
Не оспорват сключването на предварителен договор от 17.12.2021 г. за
покупко-продажба на ПИ с ид. 20482.501.629, ведно с построените в него три
сгради, срещу цена от 35000 евро. Не оспорват, че по сметката на Б. била
постъпила сумата от 9779,15 лв. Поддържат, че в т. 2.10 от договора било
договорено страните да се явят на 28.02.2022 г. в 13:00 ч. при нотариус А. Н.,
ако не е договорено друго, но банката посочила друг нотариус – В.М..
Твърдят, че на 28.02.2022 г. ищецът не се е явил при нотариус Н.. Сочат, че
съгласно т. 2.7. от договора остатъкът от продажната цена в размер на 30000
евро е следвало да се заплати чрез банков кредит, който да се предостави на
ищеца след вписване на първа по ред ипотека в полза на банката. Поддържат,
че Б. и посредникът по сделката - В.Р., представител на „Имоти премиер“,
съдействали на купувача, като лично предоставяли документи на банката,
както и на посочения от същата нотариус, включително удостоверение за
търпимост на налична в имота сграда с идентификатор 20482.501.629.4, която
не била предмет на договора. Твърдят, че се снабдили и със скици за имота и
удостоверения за данъчна оценка. На 23.02.2022 г. посредникът предоставил
документите на банката и нотариуса. Съгласно чл. 4.1, изр. 3 от договора от
17.12.2021 г. купувачът следвало да заплати таксите по сделката,
включително на нотариуса и на общината, както и таксите за договорна
ипотека. Излагат, че на 08.03.2022 г. лице, представило се по телефона за
съпругата на купувача, съобщило на посредника, че се отказват от сделката.
На 16.03.2022 г. получили от ЧСИ Л.Ст. документ, озаглавен Нотариална
покана, който обаче не бил нотариално заверен и в който невярно се сочело,
че срокът на договора е 10.02.2022 г., а текстът му бил изключително неясен.
Поддържат, че купувачът бил неизправна страна, защото не разполагал с
парите и не оказал необходимото съдействие на нотариуса, на банката и на
самите тях. Била налице забава на кредитора. Причина за неосъществяване на
сделката бил отказът на ищеца. Оспорват разваляне на договора по изявление
на купувача. Поддържат, че настъпването на датата 28.02.2022 г. не
означавало невалидност на договора. Твърдят, че на 18.03.2022 г. отговорили
на поканата с писмо до ищеца, в което заявили, че не приемат изявлението му
за разваляне за валидно и на свой ред посочили, че развалят договора поради
неизпълнението на купувача с оглед отказа от сделката, липсата на готовност
с парите и нежелание да се отиде до нотариус. Писмото било върнато като
неполучено на 11.04.2022 г., а съгласно т. 4.2 от договора от 17.12.2021 г.,
изпращане на кореспонденция на посочения в него адрес е достатъчно и се
счита за валидно връчено, дори и страната да не желае да го получи. Сочат,
че с отговора се позовават на правото си да развалят договора поради
неизпълнение от страна на купувача и да задържат капарото. Поддържат, че
сумата необосновано се търси от Б., който не я е получил.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото по вътрешно
убеждение и въз основа на приложимия закон и съобразявайки
становището на страните, в предметните предели на жалбата, съдът
приема за установено следното от фактическа страна:
Страните не спорят, че на 17.12.2021 г. са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който Д. А. Б. и А.
П. Б. като продавачи се задължили да прехвърлят на Й. П. К. като купувач
3
собствеността върху описания ПИ с идентификатор 20482.501.629 и СОС с
идентификатори 20482.501.629.1, 20482.501.629.2, 20482.501.629.3, ведно със
всички подобрения и трайни насаждения в имота.
Няма спор, а и е видно от преводно нареждане без дата, че Й. П. К. е
превел по сметка с титуляр Д. А. Б. сумата от 10000 лв., с вписано основание
„капаро покупка на имот“.
На 23.01.2019 г. Д. А. Б. и А. П. Б. са купили ПИ с идентификатор
20482.501.629 и СОС с идентификатори 20482.501.629.1, 20482.501.629.2,
20482.501.629.3, ведно със всички подобрения и трайни насаждения в имота,
за което е съставен и представения по делото нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот №39, том I, рег. №114, дело №13/2019 г. по
описа на нотариус А. Н..
От представените договори за кредит за текущо потребление от
08.04.2021 г. и от 14.04.2021 г. се установява, че на 08.04.2021 г. Й. К. е
изтеглил потребителски кредит от „Банка ДСК“ АД в размер на 40000 лв., а на
14.04.2021 г. съпругата му Н.М. К.а - в размер на 20000 лв.
Видно от удостоверение с изх. №0307-20-00304/11.11.2022 г., издадено
от „Банка ДСК“ АД, на 23.02.2022 г. Й. К. е подал искане за предварително
одобрение на кредит с размер 79000 лв. Продавачът Д. Б. е предоставила
документи за собственост на имота в банката. След получаване на
предварително одобрение К. не е пожелал кредитът да бъде иницииран за
окончателно одобрение.
На 15.03.2022 г. с придружително писмо вх. №5527/14.03.2022 г. на ЧСИ
Л.Ст., ведно с надлежно оформена разписка, било връчено на А. П. Б. писмо,
наименувано „нотариална покана“, от Й. К. до Д. Б. и А. Б., с което К.
уведомил Б.и, че разваля предварителния договор от 17.12.2021 г. поради
забавата им да изпълнят задължението си за прехвърляне на недвижимия
имот, без срок за изпълнение, и ги поканил да му върнат заплатеното капаро
по договора в размер на 10000 лв.
В представения по делото отговор/покана от 18.03.2022 г. до Й. К. от Д.
Б., е посочено, че Й. К. не е изправна страна по предварителния договор,
защото не разполага със средства за заплащане на имота, както и че той не се
е явил на 28.02.2022 г. при нотариуса, на когото е следвало да заплати
разходите по сделката, като е в забава за оказване на нужното съдействие.
Отправено е изявление за разваляне на договора поради липсата на готовност
за заплащане на цената, както и поради нежелание за изповядване на сделката
пред нотариус, и е направено и изявление, че капарото от 10000 лв. се
задържа.
По делото са приобщени скици за ПИ с ид. 20482.501.629 и изградените в
него сгради - №15-118175/06.02.2022 г., №15-118176/06.02.2022 г., №15-
118179/06.02.2022 г., № 15-118180/06.02.2022 г., №15-181985/21.02.2022 г.,
удостоверение за данъчна оценка с изх. №**********/09.02.2022 г., както и
удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на
основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ от Агенция по вписвания с изх.
№131/04.03.2022 г., №132/04.03.2022 г., №133/04.03.2022 г., №134/04.03.2022
г., №135/04.03.2022 г. на Служба по вписвания – Девня.
Представена е кореспонденция по електронен път между В.Р. и нотариус
В.М. относно тежести за къща в гр. Девня, ул. „Пирин“ №50.
От справка №459213/13.04.2022 г., изготвена от СВп - Девня, се
4
установява, че на 29.11.2021 г. по партидата на ПИ с ид. 20482.501.629 е
наложена възбрана по искане на кредитора „Водоснабдяване и канализация -
Варна“ за задължения на Д. А. Б., като възбраната е вдигната на 19.01.2022 г.
Представено е писмо рег. №ВП33/13.01.2023 г., ведно с работна карта №
122151/11.03.2022 г., от „Водоснабдяване и канализация - Варна“ ООД, от
които е видно, че водоподаването на ВиК услуги към имот находящ се в гр.
Девня, ул. „Пирин“ № 50 е възстановено на 05.03.2022 г. , когато са
извършени строително ремонтни работи по сигнал на абонат от 04.03.2022 г.
Представена е разписка №0400017319401147/06.12.2022 г. за платена
вода за имот са адрес в гр. Девня, ул. „Пирин“ № 50.
По делото е приобщено удостоверение за търпим строеж №2/14.02.2022
г. съставено от Община Девня, съгласно което гараж със ЗП/РЗП от 46,00 кв.
м, находящ се в ПИ с ид. 20482.501.629, е търпим и не подлежи на
премахване и забрана за ползване, като може да бъде предмет на
прехвърлителна сделка.
На 19.04.2022 г. Б.и са продали ПИ с ид. 20482.501.629, ведно със СОС с
идентификатор 20482.501.629.1, 20482.501.629.2, 20482.501.629.3, както и
изградения в имота гараж с ид. 20482.501.629.4., за което е съставен
представения по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот №135, том II, рег. №1735, дело №252/2022 г. на нотариус В.М.,
По делото са събрани гласни доказателства посредством разпита на
водени от ищеца свидетели.
От показанията на сестра му Ст. П.а М. се установява, че при
първоначалния оглед на имота на ул. „Пирин“ ищецът и съпругата му не
огледали много добре имота, в който тогава имало две злобни кучета. По-
късно М. посетила имота със съпруга си. Къщата била в много ужасно
състояние. Дворът бил пълен с боклуци. Покривът бил в лошо състояние.
Почти всяка стая имала разбита врата и била без брава. Стаите били
неугледни и за ремонт. Едната външна стена била пукната. Сайваните
трябвало да се съборят. Гаражът бил в много лошо състояние. Плочата била
отдадена и всеки момент можело да падне. ВиК било спряно и било изкопано
отвън, защото продавачите имали много задължения. Съпругът й съдействал
на ВиК и когато пуснали водата, водомерът бил развален, имало вода само до
външната чешма, която също била развалена и до къщата изобщо не стигала
вода. Брат й искал да купи имота през м. август-септември на 2021 г.
Посетила имота със съпруга си, с брат си и с неговата съпруга. За втория
оглед достъп осигурил брат й, който имал ключове. По време на него не
срещнали никого и нямало кучета.
От показанията на М.Й.М., съпруг на свид. Ст. М., се установява, че
къщата, която К. избрал и искал да купи през м. март, не ставала за живеене.
Вътре нямало ВиК и водата била спряна, понеже предните собственици
дължали 3000 лв. К. платил капаро на продавачите, за да погасят
задълженията си. Впоследствие свидетелят последен отишъл да види къщата.
Видял, че покривът бил за смяна, имало течове и много боклуци, къщата била
на края на града. Когато задълженията били платени, служители на ВиК
отишли да пуснат водата и той им отключил. Те възстановили водата отвън,
копали. Вътре нямало никаква ВиК инсталация – тръбите, крановете и
връзките били изкъртени. От служителите на водоснабдителното дружество
разбрал, че и друг път били идвали в къщата, за да поправят течове в тръбите,
5
които вкарвали водата вътре. За ремонт били нужни повече от 30000 лв. К.
имал парите. Един път е ходил в къщата, за да отвори на служителите на ВиК,
бил сам с тях и повече не бил ходил.
По делото са събрани гласни доказателства посредством разпита на
водени от ответниците свидетели.
От показанията на В.Кр.Р. се установява, че през м. декември 2021 г. Й.
К. се е свързал с нея за закупуване на имот, защото тя работи в „Имоти
Премиер“. Избрал имот на ул. „Пирин“ №50 в гр. Девня с продавачи Д. и А.
Б.и и подписали предварителен договор. Не се стигнало до окончателна
сделка, защото К. се отказал от такава два дни преди изповядването. Същият
нямал готовност с парите по сделката. В срока на предварителния договор
заедно с продавача представили на „Банка ДСК“ АД – клон Девня, където К.
бил заявил кредит, необходимите за сделката документи. Банката не ги
насочила за дата на извършване на сделката, но посочила, че сделката следва
да се изповяда от нотариус В.М.. На 08.03.2022 г. получила обаждане от
съпругата на К., която й казала, че се отказва от закупуването на имота.
Имотът не бил водоснабден. Водата и токът били спрени, но имало
инсталация. Водата била спряна поради неплатени сметки, но впоследствие те
били платени и възбраните, наложени в полза на ВиК и Енерго били
заличени. В предварителния договор имало условие да се снабдят с
удостоверение за търпимост за гаража. Уведомила К., че ще се осъществи
сделката – устно, чрез вайбър съобщение и по телефона.
От показанията на Сн.Л.Ил. се установява, че в началото на 2019 г. в
имота живеела М. Б. с мъжа си и бебето си около година, година и половина.
В имота функционирали баня и тоалетна. От М. знае бил подписан договор,
но в последния момент, ден преди сделката, купувачът се отказал, както и че
имотът бил отдаден под наем след напускането й. Доколкото знае купувачът е
живял в имота преди това.
Съдът не кредитира показанията на свидетелите М. като достоверни,
доколкото си противоречат взаимно и не съответстват на останалата
доказателствена съвкупност – показанията на свид. Р. и разписка за платена
вода. Свидетелят М. първоначално излага, че е посетила имота със съпруга си,
а впоследствие посочва, че на втория оглед са присъствали и брат й и
съпругата му. Същевременно свидетелят М. твърди, че е огледал имота при
единственото си посещение, когато е отключил на служители на ВиК за
възстановяване на захранването. Според М. брат й искал да купи имота през
м. август-септември на 2021 г., докато според съпругът й – през м. март на
неуточнена година. Свидетелите М. твърдят, че в имота не е имало ВиК
инсталация, но според свид. Р. е имало, а доколкото са начислявани разходи
за потребена вода, то безсъмнено инсталация е съществувала.
Съдът кредитира показанията на свидетеля Р. като достоверни, доколкото
са последователни, вътрешнонепротиворечиви, конкретни, основани на
непосредствени впечатления и съответстващи на останалата доказателствена
съвкупност – удостоверение за данъчна оценка, скици, удостоверение за
търпим строеж и кореспонденция с нотариус Майсторов.
Съдът не гради фактически изводи и въз основа на показанията на
свидетеля Ил., тъй като не ги кредитира като достоверни, доколкото част от
тях се отнасят за период, предшестващ 17.12.2021 г., а останалата част от тях
не са основани на лични и непосредствени впечатления. Същите са изолирани
от останалата доказателствена съвкупност.
6
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка съдът
формира следните правни изводи:
Предявените кумулативно пасивно субективно съединени осъдителни
искове намират правното си основание в разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл.
III ЗЗД.
Основателността му е обусловена от кумулативното наличие на
предпоставките: валидно възникнало между страните правоотношение от
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
който е заплатена исковата парична сума като капаро и разваляне на договора
поради неизпълнение на задължението на продавачите да сключат
окончателен договор, с който да прехвърлят правото на собственост върху
недвижимия имот в уговорения срок – 28.02.2023 г. Доказателствената тежест
за установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи
характер на положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе
пълно и главно доказване, независимо от процесуалното поведение на
ответника.
Страните по делото не спорят, а и от писмените доказателства се
установява, че на 17.12.2021 г. са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, находящи се на ул. „Пирин“ №50,
гр. Девня, които са били собственост на продавачите по предварителния
договор, срещу продажна цена в размер на 35000 евро или левовата
равностойност по фиксинга на БНБ 1,95583, равняваща се на 68454,05 лв.
Следователно между тях валидно е възникнало облигационно
правоотношение. По силата на сключения между тях предварителен договор
всяка от страните е поела задължение да сключи окончателен договор за
покупко-продажба. В т. 2.1. от договора е уговорено, че продавачите се
задължават да прехвърлят правото на собственост в предвидения в закона ред
на описаните в договора недвижими имоти на купувача, който гарантира
плащането на цялата сума в срок 28.02.2023 г.
Безспорно е между страните, че в изпълнение на уговореното в т. 2.6. от
договора въззивникът е заплатил капаро/задатък в размер на 9779,15 лв. по
посочената в същата клауза банкова сметка на Д. Б. и е изправен по така
поетото договорно задължение.
Независимо, че титуляр на банковата сметка е Д. Б., платеният задатък е
получен както от нея, така и от съпруга й А. Б., доколкото същият
представлява част от продажната цена на недвижими имоти, притежавани от
тях в режим на СИО.
Липсва спор, а и е видно от клаузата на т. 2.7. от договора, че купувачът
се е задължил да купи недвижимия имот в срока по т. 2.1. и да изплати
остатъка от продажната цена на продавачите, а именно: 30000 евро или
левовата равностойност по фиксинга на БНБ 1,95583, равняваща се на
58674,90 лв.
Спорно в отношенията между страните е доколко договорът е развален с
отправено едностранно изявление на ищеца, поради неизпълнение на
задължението на продавачите да сключат окончателен договор.
За да установи, че нему е принадлежало потестативното право да развали
предварителния договор по реда на чл. 87, ал. 1 или 2 ЗЗД, въззивникът
следва да докаже пълно и главно, че е бил изправна страна по договора, т.е. че
е изпълнил точно задълженията си по предварителния договор, сред които да
7
се яви в уговорения ден и час за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба, или е бил готов да престира към момента на изразяване на
волята си за отказ от договора, както и че е упражнил правото си в
изискуемата писмена форма.
Страните не спорят, че на 28.02.2022 г. в 13 ч. не са се явили в кантората
на нотариус А. Н. така, както това е уговорено изрично в т. 2.10. от
предварителния договор. В същата клауза е посочено, че страните могат да
уговорят друго. По делото не са събрани доказателства, че между страните по
договора е постигната уговорка в смисъл, различен от вложения в т. 2.10. От
показанията на свид. Р. се установява, че банката устно е посочила друг
нотариус, от когото да се състави нотариален акт за окончателната сделка, но
ангажирани от въззиваемите доказателства, че указанията на кредитната
институция са доведени до знанието на въззивника и че той се е съгласил със
същите, липсват. Вследствие на горното, следва да се приеме, че като не се е
явил на 28.02.2022 г. в 13 ч. в кантората на нотариус А. Н., за да сключи с
въззиваемите окончателен договор за покупко-продажба, след като не са били
налице обективни пречки за явяването му, въззивникът виновно не е
изпълнил договорното си задължение да сключи сделката.
Следва да се посочи и, че в т. 2.1. от предварителния договор е
уговорено, че продавачите се задължават да прехвърлят правото на
собственост по предвидения в закона ред на описания в т. 1.1 недвижим имот
на купувача, като купувачът гарантира плащането на цялата сума в срок
28.02.2022 г. От събраните доказателства не се установява въззивникът да е
имал готовност да заплати продажната цена на имота. Последният на
неустановена дата, следваща искането му от 23.02.2022 г., е получил
предварително одобрение от „Банка ДСК“ АД за изтегляне на ипотечен
кредит в размер на 79000 лв., което се установява от представеното по делото
удостоверение от банката. От същото е видно още, че кредитът се предоставя
във връзка със сделка с продавачите Б.и, т. е. във връзка със сключване на
окончателен договор за покупко-продажба на гореописаните имоти, както и
че макар да е получил предварително одобрение, въззивникът не е инициирал
сключване на договор за ипотечен кредит, поради което и не е усвоил сумата,
за която е бил одобрен. От свидетелските показания на Р., се установява, че
въззивникът се е отказал от изповядване на сделката именно поради липса на
парични средства. В тази част съдът кредитира показанията, тъй като се
подкрепят от удостоверението, издадено от банката.
До извод, че въззивникът е разполагал с достатъчно пари, за да доплати
разликата до пълния уговорен размер по договора до 28.02.2022 г., не водят и
приобщените по делото договори от 08.04.2021 г. и 14.04.2021 г., тъй като те
предхождат сключването на предварителния договор и искането за
предоставяне на ипотечен кредит в размер на 79000 лв. В т. 2.7 от
предварителния договор е уговорено, че сумата по договора ще бъде
изплатена с банков кредит и лични средства, като средствата от банковия
ипотечен кредит ще постъпят по сметка на продавачите от банката кредитор
след вписването на първа по ред ипотека в полза на банката кредитор. Ако
въззивникът е разполагат с достатъчно лични средства и средства от
предоставените потребителски кредити в размер на общо 60000 лв., то той
едва ли би депозирал пред банката искане за предоставяне на ипотечен кредит
в размер на 79000 лв., с който допълнително да обремени правната си сфера
със задължения. Съдът не кредитира показанията на свид. М., че въззивникът
е разполагал с парите, доколкото се опровергават от удостоверението от
8
банката и показанията на свид. Р..
С оглед гореизложеното, съдебният състав намира за недоказано
твърдението на въззивника, че е изправна страна по предварителния договор.
Неизправна страна по договора са и въззиваемите. Както се посочи по-
горе, за да изпълнят основното си задължение по предварителния договор,
ответниците е трябвало на 28.02.2022 г. в 13 ч. да се явят в кантората на
нотариус А. Н. така, както това е уговорено изрично в т. 2.10. от
предварителния договор. Въззиваемата страна не твърди и не доказва на
посочената дата да е сторила уговореното. След като не са се явили на
28.02.2022 г. в 13 ч. в кантората на нотариус А. Н., за да сключат с въззивника
окончателен договор за покупко-продажба, при липса на обективни пречки за
явяването си, въззиваемите виновно не са изпълнили договорното си
задължение да сключат сделката.
От гореизложеното следва извод, че и двете страни по процесното
облигационно правоотношение са неизправни поради виновно неизпълнение
на задължението си по предварителния договор да сключат на 28.02.2022 г. в
13 ч. в кантората на нотариус А. Н. окончателен договор за покупко-продажба
на ПИ с ид. 20482.501.629, ведно с изградените в него три самостоятелни
обекти.
Действието на предварителния договор не се прекратява с неизпълнение
на задълженията на страните да сключат окончателен договор на уговорената
дата. Той продължава да обвързва страните и след 28.02.2022 г. и всяка от тях
дължи изпълнение по него. За да бъде надлежно развален предварителния
договор, когато и двете страни са неизправни, следва да се установи, че една
от тях е упражнила потестативното си право чрез писмено волеизявление,
адресирано до насрещната страна.
В конкретния случай, по делото е приобщено писмо от въззивника до
въззиваемите, с което ги уведомил, че разваля предварителния договор
поради забавата им да изпълнят задължението си за прехвърляне на
недвижимия имот, без срок за изпълнение. Следователно изискуемата
писмена форма е спазена. За упражняване на правото на разваляне от страната
без да даде срок обаче, е необходимо изпълнението да е станало невъзможно
изцяло или отчасти или безполезно поради забава на насрещната страна, или
задължението да е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време,
арг. от чл. 87, ал. 2 ГПК. В случая, не е налице нито една от изброените
хипотези, тъй като към момента на получаване на писмото от въззиваемите на
15.03.2022 г., сключването на окончателната сделка е било обективно
възможно и полезно за въззивника. Поради което с получаване на писмото,
процесният договор не е развален.
Представеният по делото отговор на писмото, съставен от въззиваемите,
в който писмено е обективирано едностранното им волеизявление за
разваляне на договора, не е достигнал до въззивника, затова не е породил
целеното правно действие – разваляне на договора.
Едва с предявяване на исковата молба по настоящото дело и
получаването на препис от същата от ответниците на 19.04.2022г.,
въззивникът надлежно е упражнил правото си по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, тъй
като поради разпореждането с процесните имоти на 19.04.2022 г.
изпълнението на задължението на въззиваемите е станало невъзможно и не е
необходимо даване на срок за престиране. Този извод не се разколебава от
9
обстоятелството, че препис от исковата молба е връчен на ответниците
именно на 19.04.2022 г., тъй като е невъзможно да се извърши преценка кое
от двете действия – достигане на волеизявлението за разваляне до адресата
или разпореждане с имотите, предмет на предварителния договор, е
настъпило първо във времето, респективно кое първо е породило правни
последици. В такава хипотеза е безпредметно даване на срок за изпълнение на
задължението с исковата молба, доколкото в хода на производството е
настъпила невъзможност за изпълнение. Освен това в т. 3.1. от договора е
уговорено, че ако забавата на продавачите да изпълнят свое изискуемо
задължение продължи повече от 7 дни, купувачът има право да развали
договора. В случая, изискуемостта на задължението е настъпила на 28.02.2022
г., а след получаване на изявлението за разваляне въззиваемите не са
предложили изпълнение, което е било и обективно невъзможно поради
предприетото от тях в същия ден разпореждане с правото на собственост
върху имотите. Ето защо, въззивникът надлежно е развалил договора без да
даде срок предвид извършеното разпореждане.
Следователно, основанието, на което исковата сума е била дадена на
въззиваемите е отпаднало по см. на чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД с разваляне на
договора от въззивника.
С оглед горното, следва да се приеме, че въззивната страна е разполагала
с право да развали договора и надлежно е упражнила същото, поради което в
нейния патримониум се е породило правото да иска връщане на платената по
разваления договор сума като дадена на отпаднало основание.
По изложените съображения исковите претенции с правно основание чл.
55, ал. 1, предл. III ЗЗД са основателни и като такива следва да бъдат
уважени, а първоинстанционното решение - отменено.
С оглед изхода на спора и на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК на въззивника се
дължат сторените в първоинстанционното и във въззивното производство
съдебно-деловодни разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК за сторени в
първоинстанционното производство разноски в размер на 400 лв. за държавна
такса и 630 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, както и
доказателства за извършването им. Представен е списък по чл. 80 ГПК за
сторени във въззивното производство разноски в размер на 195,58 лв. за
държавна такса, както и доказателства за извършването им. Ето защо в тежест
на въззиваемите следва да се възложи сума в общ размер на 1225,58 лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №2121/13.06.2023 г., постановено по гр. д.
№4855/2022 г. по описа на РС – Варна, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Д. А. Б., ЕГН **********, и А. П. Б., ЕГН **********, да
заплатят солидарно на Й. П. К., ЕГН ***********, сума в размер на 9779,15
лв. /девет хиляди седемстотин седемдесет и девет лева и петнадесет
стотинки/, представляваща платен на отпаднало основание задатък по
развален Предварителен договор за покупко-продажба от 17.12.2021 г., ведно
със законната лихва върху главницата, считано от 14.04.2022 г. до
окончателното ѝ изплащане, на осн. чл. 55, ал. 1, предл. III ЗЗД.
ОСЪЖДА Д. А. Б., ЕГН **********, и А. П. Б., ЕГН **********, да
10
заплатят на Й. П. К., ЕГН **********, сума в размер на 1225,58 лв. /хиляда
двеста двадесет и пет лева и петдесет и осем стотинки/, представляваща
сторените във въззивното производство съдебно-деловодни разноски, на осн.
чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен
касационен съд при наличие на предпоставките по чл. 280 ГПК в едномесечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11