Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 323/11.05.2023 г.
гр. Монтана
В ИМЕТО НА НАРОДА
Административен съд – Монтана, втори съдебен състав в
публично съдебно заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година
в състав:
Административен съдия: Соня Камарашка
при секретаря Александрина Александрова, като
разгледа докладваното от съдията административно дело № 208 по описа за 2022г. на Административен съд - Монтана, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 145 сл. от АПК
във връзка със Закона за
държавната собственост /ЗДС/.
Образувано е по жалба и уточнение по нея от „В*** 2016“ ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Ю*** Г*** В*** против Заповед №
ДС-06-12/29.04.2022 г. издадена от областния управител на област Монтана в
производство по чл.44, ал.2 от Закона за държавна собственост с която
оспорващия е определен за купувач на поземлен имот с идентификатор
48489.13.488, представляващ застроен терен с площ от 7779кв.м. по КК и КР на
гр.Монтана, одобрени със Заповед №РД-18-29/05.04.2006г. на изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение на КККР засягащо имота от 22.01.2014г. при
съседи ПИ с идентификатори 48489.13.484; 48489.13.480; 48489.13.483;
48489.13.487; 48489.5.1; 48489.13.384; 48489.13.478 и 48489.13.479 описан в акт
за частна държавна собственост № 3634/13.12.2013 г., вписан в Служба по
вписванията към Агенция по вписванията – Монтана във вх. * . № 9285 от 14.12.2013
г., акт № 5, том 25 собственост на Министерство на отбраната на РБ, в
частта с която е определена цена за закупуване на земята в размер на
627 300лева без ДДС, 125 460,00лева ДДС върху пазарната стойност на имота,
както и са определени размерите на сумите, които следва купувачът да заплати,
15055,20 лв. - 2% режийните разноски върху цената на земята с включено ДДС, 3136,50лв.
дължимия ДДС върху местния данък за придобиване право на
собственост върху имота, 15682,50лв. представляваща местен данък върху
пазарната цена на земята.
В жалбата се излагат доводи за допустимост на същата,
като се претендира нищожност на Заповед №
ДС-06-12/29.04.2022 г. издадена от областния управител на област Монтана в
частта с която е определена цената за закупуване в размер на 627 300лева без
ДДС, както и са определени останалите суми за заплащане от „В*** 2016“ ЕООД с
ЕИК * . При условията на евентуалност се претендира отмяна в оспорената част на
определената цена за закупуване на земята и останалите суми като
незаконосъобразна и връщане на преписката на областния управител със
задължителни указания по прилагането на закона. По отношение на нищожността се
излагат доводи, че административното производство пред Областен управител е
започнало с изпратена му от Министъра на отбраната депозирана от жалбоподателя
молба вх.№11-00-87/28.02.2019г., като в рамките на проведеното административно
производство е определена пазарната стойност на земята в размер на 161910лв.
без ДДС, като впоследствие от Областен управител е издадена заповед с която е
отказано да определи за купувач жалбоподателя, която заповед е отменена, при
което вместо да издаде заповед за определяне на жалбоподателя като купувач
областния управител е повторил действията които вече е извършил в нарушение на
чл.177, ал.2 от АПК. Относно алтернативно заявената незаконосъобразност на
заповедта в оспорената част се излагат доводи, че определената цена за закупуване
на имота не отговаря на действителната такава и е в нарушение на предвидения в
ППЗДС ред.
В съдебно заседание се явява представителя
на „В*** 2016“ ЕООД и преупълномощения от Адвокатско дружество „В. и Л*** “
адвокат Г.В. от САК, който поддържа жалбата на сочените в нея основания, като
подробни доводи развива в представена по делото писмена защита. Претендира
разноски съобразно представен списък по чл.80 от ГПК.
Ответната страна - областният управител на
област с административен център Монтана представляван в последното съдебно
заседание от старши юрисконсулт М.Г. оспорва жалбата, като излага доводи за
нейната неоснователност в представени писмени бележки, като твърди, че са
изпълнени всички стъпки по реда на Раздел II на Глава шеста от ППЗДС. При определяне на цената са приложени вътрешните
правила на областна администрация, като са поканени 8 оценители по утвърден
списък за 2022г. и са събрани четири оферти, като са сключени договори с
класираните по утвърдената Методика на първо и второ място двама оценители и от
тях е избрана по-високата оценка в съответствие с вътрешните правила. Сочи се,
че оценката от 2019г. е по предходна административна преписка, като през 2020г.
от областния управител са изискани данни от Община Монтана относно
удостоверяване на обстоятелствата по чл.84, ал.3, т.3 и т.6 от ППЗДС, тъй като
са имали различно съдържание от предходните удостоверения издадени на друго
лице – предишния собственик на сградата. Моли за отхвърляне на жалбата и
потвърждаване на оспорената заповед, тъй като заключенията на вещите лица сочат
различни цени за земята, поради наличието на малко сделки за гр.Монтана със
сходни параметри. Претендира разноски по представен списък по чл.80 от ГПК.
Заинтересованата страна Министерство на отбраната
чрез процесуалния си представител Ц.В. в писмена молба оспорва жалбата като
неоснователна. В последното писмено становище по делото с вх.№2400/27.04.2023г.
по описа на АС – Монтана оспорва заключението на вещото лице по съдебно –
оценителната експертиза. Излага доводи, че издадената заповед е
незаконосъобразна, тъй като не са предприети действия за поделяемост на имота в
съответствие с чл.85, ал.2 от ППЗДС. Претендира разноски представляващи
заплатения депозит за изготвяне на тройна съдебно – оценителна експертиза.
Жалбата е редовна и допустима като
отговаряща на изискванията на чл.150
и чл.151 от АПК.
Подадена е от заинтересовано лице, определено със заповедта като купувач на
земята, и следва да се приеме, че не е просрочена. Заповедта е съобщена на „В***
2016“ ЕООД с ЕИК * на 04.05.2022 г., видно от приложеното на л. 77 от делото
известие за доставяне. Жалбата, подадена на 17.05.2022 г. чрез Областен
управител – Монтана и е заведена с вх.№ДС – 15-1-/15/ т. е. в 14-дневния срок
за оспорване. Налице е годен за обжалване акт, тъй като заповедта е с правно
основание чл. 44, ал. 3 от ЗДС и чл. 85, ал. 1 във
вр. чл.84, ал.2 от ППЗДС и представлява индивидуален административен
акт, с който приключва административното производство и който засяга правната
сфера /правата и законните интереси/ на адресата - в този смисъл е и съдебната
практика - Определение № 10113 от 28.09.2016 г. на ВАС по АД № 9464/2016 г.,
Определение № 6469 от 31.05.2016 г. на ВАС по АД № 6006/2016 г., Решение № 3219
от 06.03.2014 г. на ВАС по адм. д. № 5882/2013 г., ІІІ отд., Определение № 7904
от 6.06.2011 г. на ВАС по адм. д. № 7217/2011 г., III отд., Определение № 1802
от 6.02.2012 г. на ВАС по адм. д. № 875/2012 г., III отд., Решение № 4704 от 04.04.2013
г. по адм. д. № 6428/2012 г. на ВАС, ІІІ отд. и др.
Съобразявайки посочените от жалбоподателя
основания, изразените становища на страните и събраните по делото писмени доказателства,
както и с оглед на разпоредбата на чл. 168 от АПК,
определяща обхвата на съдебната проверка, Административният съд - Монтана,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
С молба до
Министъра на отбраната, рег. № 11-00-87/28.02.2019 г. на МО гр. София,
изпратена до областен управител, управителят на оспорващото дружество, в
качеството си на собственик на сграда с идентификатор 48489.13.488.1 по
кадастралната карта и кадастралния регистър на гр. Монтана, поискал да закупи
имот с идентификатор 48489.13.488, собственост на Министерство на отбраната.
В процесния имот
е разположена сграда с идентификатор 48489.13.488.1 по кадастралната карта и
кадастралния регистър на гр. Монтана, /предишен идентификатор – 48489.13.482.1/,
собствена на "В*** 2016" EООД, придобита по силата на
постановление за възлагане, влязло в законна сила на 03.08.2018г. Имота в който
е построена сградата, с идентификатор 48489.13.488 по кадастралната карта и
кадастралния регистър на гр. Монтана, с площ от 7779 кв.м., представлява застроен
терен частна държавна собственост, видно от приложения Акт за частна държавна
собственост № 3634/13.12.2013 година, вписан в Служба по вписванията към
Агенция по вписванията – Монтана във вх. * . № 9285 от 14.12.2013 г., акт № 5,
том 25 собственост на Министерство на отбраната на РБ
С писмо изх.№
ДС-15-6-21 от 04.04.2019г. на Областен управител на област Монтана от
жалбоподателя са изискани представянето на допълнителни документи, видно от
л.25 по присъединеното Адм. дело №180/2021г., представени от „В*** 2016“ ЕООД с
придружително писмо вх. № ДС-15-6-/3/ от 18.04.2019г. С последващо писмо изх.№
ДС-15-6-/5/ от 15.05.2019г. на Областен управител на област Монтана от
жалбоподателя са изискани отново документи удостоверяващи законността на построената
сграда. Впоследствие от Областен управител на област Монтана служебно са
изискани данни от Община Монтана, видно от л.33 по присъединеното Адм. дело
№180/2021г.
По делото е
приложена изготвена пазарна оценка към м. октомври 2019г. от независим оценител
по отношение на процесния имот с идентификатор 48489.13.488.1 по КК и КР на гр.
Монтана, по която е определена цена на земята от 161 910лева без ДДС, която е
изпратена с писмо изх.№ДС-15-6-/14/ от 21.11.2019г. на Областен управител на област
Монтана, на Министерство на отбраната на РБ за становище.
Във връзка с
издаденото от кмета на Община Монтана удостоверение изх. №
06-00-205-2/03.07.2020 г. от Областен управител на област Монтана е била
издадено Заповед № ДС-06-7/23.03.2021 г. с която е отказано
извършване на продажба на ПИ с идентификатор 48489.13.488, представляващ
застроен терен с площ 7779 кв. м. по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Монтана, по реда на чл. 44, ал. 3 от Закона за държавната
собственост (ЗДС) и чл. 84 и сл. от Правилника за прилагане на Закона за
държавната собственост (ППЗДС), поради това, че построената в имота сграда -
собственост на дружеството не е законно построена. Издадената Заповед №
ДС-06-7/23.03.2021г. на Областен управител на област Монтана е оспорена по
съдебен ред и по Адм. дело №180/2021г. по описа на АС – Монтана, потвърдено с
Решение №1145 от 08.02.2022г. по Адм. дело №9796/2021г. по описа на ВАС е
отменена, като преписката е върната Областен управител на област Монтана за
продължаване на процедурата по чл.44, ал.3 от ЗДС за продажба на недвижим имот
– частна държавна собственост.
С молба вх.№ДС-15-1 от 17.02.2022г. „В*** 2016“
ЕООД е поискало от Областен управител на област Монтана да продължи процедурата
по продажба на имота, съгласно постановеното решение на ВАС по Адм. дело
№9796/2021г.
От приложения по делото протокол с
вх.№ДС-15-1-/4/ от 23.03.2022г. на назначената от Областен управител комисия,
във връзка с решението на ВАС по Адм. дело №9796/2021г. и постъпилата молба
вх.№ДС-15-1 от 17.02.2022г. от „В*** 2016“ ЕООД комисията е предложила на
Областен управител на област Монтана, да бъде проведена процедура за избор на
оценители за изготвяне на пазарна оценка на имота съобразно утвърдените
Вътрешни правила за актуване, управление, придобиване и разпореждане с имоти и
вещи – държавна собственост в Областна администрация Монтана. С писмо
изх.№ДС-15-1-/5/ от 24.03.2022г. на Областен управител на област Монтана до
независими оценители е изискано представянето на оферти с предлагана цена и
срок за изготвяне на пазарна оценка на държавния имот представляващ ПИ с
идентификатор 48489.13.488, с оглед тяхното класиране. С протокол
вх.№ДС-15-1-/10/ от 07.04.2022г. на назначената от Областен управител комисия
са оценени и класирани независимите оценители съобразно Методиката за
определяне на комплексната оценка на офертите, като са определени Г. П*** Г*** и
М*** А*** З*** класирани на първо и второ място, за изготвяне на пазарната
оценка и сключването на договори. С протокол вх.№ДС-15-1-/12/ от 26.04.2022г.
на назначената от Областен управител комисия след запознаване с изготвените
оценки от независими оценители съобразно сключените договори и в съответствие с
вътрешните правила е предложила на Областен управител на област Монтана да бъде
издадена заповед за продажба на ПИ с
идентификатор 48489.13.488 с купувач „В*** 2016“ ЕООД с продажна цена от 627 300лв.
без ДДС, съгласно оценката дадена от М*** З*** .
На основание чл. 44, ал. 3 от ЗДС и чл. 85, ал. 1 във
вр. чл.84, ал.2 от ППЗДС, влязло в сила Решение №1145 от
08.02.2022г. на ВАС по адм. дело №9796/2021г., преписка вх.№ ДС – 15-6/29.03.2019г.,
молба вх.№ДС-15-1/17.02.2022г. от управителя на „В*** 2016“ ЕООД гр.Монтана,
протокол вх.№ДС-15-1-/4/ от 23.03.2022г.; протокол №ДС-15-1-/10/ от
07.04.2022г. и протокол вх.№ДС-15-1-/12/ от 26.04.2022г. на комисия на областна
администрация Монтана жалбоподателя е определен за купувач на ПИ с идентификатор 48489.13.488 представляващ застроен терен с площ от
7779кв.м. по КК и КР на гр.Монтана, одобрени със Заповед №РД-18-29/05.04.2006г.
на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР засягащо имота от
22.01.2014г. при съседи ПИ с идентификатори 48489.13.484; 48489.13.480;
48489.13.483; 48489.13.487; 48489.5.1; 48489.13.384; 48489.13.478 и
48489.13.479, собственост на Министерство на отбраната на РБ. Определена е цена
за закупуване на земята в размер на 627 300лева без ДДС, 125 460,00лева дължимия
по сделката ДДС върху пазарната стойност на имота, както и са определени
размерите на сумите, които следва купувачът да заплати, 15055,20 лв. - 2%
режийните разноски върху цената на земята с включено ДДС, 3136,50лв.
дължимия ДДС върху местния данък за придобиване право на
собственост върху имота, 15682,50лв. представляваща местен данък върху
пазарната цена на земята.
Данъчната оценка на поземления имот е 140022,00
лв., съгласно удостоверение за данъчна оценка изх.№Д0000604/25.02.2022г.
издадено от Община Монтана.
Недоволни от оценката „В*** 2016“ ЕООД с
ЕИК * със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю*** Г*** В*** обжалват
заповедта в частта й относно оценката на имота.
Тази фактическа обстановка съдът приема за
безспорна между страните. По делото не се оспорва и обстоятелството, че „В*** 2016“
ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Ю***
Г*** В*** има право да закупи имота по реда на чл. 44, ал. 3 от ЗДС. Спорен е въпроса за начина на определяне на цената на имота,
както и за реалната пазарна стойност на същия. Още повече, че по Адм. дело
№9796/2021г. по описа на ВАС е отменена предходна заповед №
ДС-06-7/23.03.2021г. на Областен управител на област Монтана с която е отказано извършване на продажба на ПИ с
идентификатор 48489.13.488, като преписката е върната Областен управител на
област Монтана за продължаване на процедурата по чл.44, ал.3 от ЗДС за продажба
на недвижим имот – частна държавна собственост.
Видно от Приложение №1 на л.90 по делото
към приетата от ответника експертна оценка в хода на административното
производство от оценителя М*** З*** се установява, че същият е ползвал
сравнителния подход при определяне на пазарната стойност на недвижимия имот,
чрез офертни цени от интернет сайт посочен под всеки от аналозите, като е
определил средна претеглена стойност от 80,64лева/кв.м. или за 7779,00кв.м.
пазарната стойност по пазарен метод /след закръгляне/ е определена на 627
300,00лева.
По делото са изслушани заключенията на три
единични и една тройна съдебно – оценителна експертиза, оспорени от страните по
делото, като всички вещи лица са вписани в Публичния регистър на независими
оценители към Камара на независимите оценители в България. Настоящия съдебен
състав по аргумент от чл.202 от ГПК във вр. чл.144 от АПК не възприема
заключенията на вещите лица, тъй като в заключението на вещото лице инж.Л.А. на
л.277-280 по делото е използвало при оценката сравнителен и приходен метод,
след което е определена средна притеглена окончателна пазарна стойност на ПИ с
идентификатор 48489.13.488 и по двата метода, като на сравнителния
метод е даден по-голям теглови коефициент 80%, а на приходния метод 20% и е
определена пазарна стойност на земята на кв.м. от 53,54лева. Съдът не кредитира
това заключения, тъй като при сравнителния метод са ползвани офертни цени, поради
факта, че не са установени сделки, който да отговарят по технически
характеристики на оценяваната. По заключението на вещото лице инж. С.Р. на
л.338-341 по делото е използван сравнителния метод при определяне пазарната
стойност на имота, но са ползвани пазарни аналози за имоти с друг начин на
трайно ползване и местоположение в квартали различни от местоположението на
оценявания имот. В заключението липсват индивидуализиращи белези за ползваните
пазарни аналози, които да са сходни с оценявания имот, поради което съдът не
кредитира и тази изготвена съдебно – оценителна експертиза. Съдът не кредитира
и заключението по изготвената трайна съдебно – оценителна експертиза на л.380-388
по делото, където отново не са ползвани други сделки с имоти сходни с процесния
по площ, местоположение, наличие на сграда и начин на трайно ползване, а тези
описани в заключението на инж. Р., както и имоти с минимална площ. Отделно от
това е посочено, че оценявания имот не е регулиран и, че е налице съсобственост
каквито доказателства не са събрани по делото.
Изготвената от вещото лице инж. И.Ц.
съдебно – оценителна експертиза, съдът кредитира единствено в частта й в която
при сравнителния метод като пазарни аналози са ползвани реални сделки, касаещи
съседни имоти на оценявания, а именно имот с идентификатор 48489.13.487 с площ от
2363,00кв.м. с предназначение „за друг обществен обект“ продаден при цена
118,49лв. на квадратен метър с нотариален акт №119, т.2, рег.№637 от
22.02.2021г., като през 2020г. същият имот е продаден с единична цена от
117,08лв. на квадратен метър с подобрения за който липсват данни и при двете
сделки. Този имот е съседен на оценявания, като лицето му към бул. „Т*** март“
е около 12,50метра. Както и имот с идентификатор 48489.13.474 с площ от
7703,00кв.м. с предназначение „за друг обществен обект“ продаден при цена
107,91лв. на квадратен метър с нотариален акт №180, т.6, рег.№2263 от
04.06.2019г., който също е съседен на оценявания и в този имот е построен
магазин „Л*** “, като при ползването на тези /реално три аналога/, без
инфлационите индекси, за които вещото лице заяви, че са към датата на изготвяне
на експертизата, е определило единична цена 113,20лева на квадратен метър или
за процесния имот от 7779,00кв.м. окончателната пазарна стойност заявена в съдебното
заседание /на л.543 по делото/ е 880 582,80лева /без ДДС/.
Разгледана по същество, жалбата се явява неоснователна.
Заповедта, предмет на съдебен контрол, е
постановена от компетентния орган, определен в чл. 44, ал. 3 от ЗДС - областният управител на област Монтана, където е и
местонахождението на процесния имот с площ от 7779кв.м. с идентификатор 48489.13.488 по КК и КР на гр.Монтана. Придобиването на право на собственост върху земя, държавна собственост, не става с
еднократен акт, а е предвидена законоустановена процедура и сложен фактически
състав, като първата фаза е именно административната, приключваща със заповед
на основание чл. 44, ал. 3 от ЗДС, каквато е и оспорената по настоящото дело. При продажбата на
имот, частна държавна собственост, не става въпрос за воля на гражданскоправен
субект, да се разпореди или не с правото си на собственост, а за орган на
публичната власт, който има такова правомощие по силата на закона. Продажбата
зависи от изпълнението на законовите изисквания, а не от субективната воля на
областния управител като гражданскоправен субект, т. е. областният управител
действа в случая като орган на публичната власт.
От посочените в заповедта фактически и
правни основания за издаването й стават ясни юридическите факти, от които
органът черпи упражненото от него публично субективно право, респ. спазена е
установената форма на акта, определена в чл. 59, ал. 2 от АПК, като в едната част която не е оспорена заповедта е влязла в
законна сила.
Не се установяват и съществени нарушения
на административнопроизводствените правила, които да обосновават отмяна на заповедта
в оспорената част.
По отношение съответствието на акта с
материалноправните разпоредби, съдът съобрази следното:
Съгласно чл. 44, ал. 3 от ЗДС продажбата на земя или съответни идеални части от земя - частна
държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена
сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по
местонахождението на имота без търг по ред, определен с ППЗДС, като продажната
цена се определя по реда на ППЗДС. Без значение е дали лицето е придобило
правото на строеж върху земята и само е построило сградата или лицето е
придобило собствеността върху сградата на първично /оригинерно/ или вторично /деривативно/
правно основание.
Разпоредбите на чл. 84
и чл. 85 от ППЗДС,
регламентират необходимостта от подаването на молба до областния управител,
необходимостта от прилагане към молбата на посочените в чл. 84, ал. 3 от
ППЗДС документи, издаването на заповед от областния управител, в
която се определя купувача, имота, който се прехвърля, цената и дължимите
данъци, такси и режийни разноски, срока за заплащане на цената земята, срока за
подписване на договор за продажбата на земята и др. във връзка с продажбата на
земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху
законно построена сграда върху нея.
Съгласно чл. 90 от ППЗДС
при продажба на земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи
собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, цената се
определя по пазарен механизъм от независим оценител, но не може да бъде
по-ниска от данъчната оценка на имота.
В случая съдът намира, че оспорващият е
представил на административния орган изискуемите документи, визирани в чл. 84, ал. 3 от
ППЗДС, като и страните не спорят по този факт.
Спорът по делото се концентрира върху
определяне на пазарната цена на процесната земя - частна държавна собственост и
коя е справедливата пазарна оценка. Стойността на имота следва да се определи
по реда на чл. 90 от ППЗДС
и то към момента на издаване на Оспорената заповед. Още повече, че съгласно разпоредбата
на чл.142, ал.1 АПК, съответствието на индивидуалния административен акт с
материалния закон се преценява към момента на издаването му. Пазарният механизъм представлява търсенето,
предлагането и цените, разгледани в тяхната взаимовръзка. Понятието
"пазарна цена" в икономическата наука означава цената на определено
благо на пазара, която се определя от съотношението между търсенето и
предлагането, т. е. смисълът на пазарни цени и цени, определени по пазарен
механизъм, е един и същ.
От доказателствата по делото, по безспорен
начин се установява, че искането на за закупуване на имота е отправено от „В***
2016“ ЕООД с молба до Министъра на отбраната, рег. № 11-00-87/28.02.2019
г. на МО гр. София, изпратена по компетентност на Областен управител
гр.Монтана. Наличието на постановен отказ от извършване на продажба на ПИ с
идентификатор 48489.13.488, от
Областен управител гр.Монтана обективиран в издадена Заповед № ДС-06-7/23.03.2021г.,
поради това, че построената в имота сграда - собственост на дружеството не е
законно построена е отменена с влязло в законна сила Решение №1145 от
08.02.2022г. на ВАС по адм. дело №9796/2021г. и преписката е върната на
Областен управител гр.Монтана. Междувременно е подадено нова молба
вх.№ДС-15-1/17.02.2022г. от управителя на „В*** 2016“ ЕООД за изпълнение на
влязлото в законна сила решение, при което е издадена и настоящата Заповед с
която жалбоподателя е определен за купувач.
Съдът приема предвидения за приключване на
производството срок за инструктивен. Процедурата за продажба на имот –
частна държавна собственост е предвидена подробно в чл. 84 и чл. 85 ППЗДС.
Съгласно нея физически и юридически лица, притежаващи собственост върху законно
построена сграда, изградена върху земя - частна държавна собственост, могат да
придобият право на собственост върху земята без търг, като подадат молба до
областния управител по местонахождението й и въз основа на представените
документи областния управител издава заповед, в която определя купувача, имота
който се прехвърля, цената, дължимите данъци, такси и режийни разноски.
Предвидено е в чл. 85, ал. 4 ППЗДС договорът да се подпише в 14 – дневен срок
след представяне на документ за извършено плащане. Касае се следователно за
смесен и сложен фактически състав за продажба на недвижим имот – частна
държавна собственост, като договорът за покупко-продажба се предшества от
издаване на индивидуален административен акт от областния управител – заповед
за продажба на имота. Административната процедура завършва с гражданскоправен
елемент - договор за покупко - продажба, сключен между областния управител и
купувача. Самото подаване на молба за закупуване на имота и разменената
кореспонденция между областния управител на Област Монтана и „В*** 2016“ ЕООД
не са достатъчни, за да се приеме, че е налице насрещно волеизявление за
съгласие за продажба на имота. Такова следва да бъде обективирано в нарочно
издадена заповед на органа, след преценка по чл. 85, ал. 1 и ал. 2 ППЗДС, към
който момент е определена и пазарната цена на земята предмет на продажбата,
като при определянето са следвани разписаните и утвърдени от Областния
управител
Вътрешни правила за актуване, управление, придобиване и разпореждане с имоти и
вещи – държавна собственост в Областна администрация Монтана.
Стойността на поземлен имот с идентификатор
48489.13.488, представляващ застроен терен 7% с площ от 7779кв.м. по КК и КР на
гр.Монтана,
съобразно кредитираното от съда заключение по последната изготвена съдебно -
оценителна експертиза от инж. И.Ц.
единствено в частта й в която при сравнителния метод като пазарни аналози
са ползвани реални сделки, касаещи съседни имоти на оценявания в съответствие с
определението по § 1а, т. 4, б.
"а" и „б“ от ДР на ЗДС - "Имоти, намиращи се в
близост до отчуждавания" са имотите, които са разположени в един и същ
район в големите градове с районно деление и в един и същ квартал в другите
градове или населени места или селищни образувания, на което определение
отговарят именно имот с идентификатор
48489.13.487 с площ от 2363,00кв.м. с предназначение „за друг обществен обект“
продаден при цена 118,49лв. на квадратен метър с нотариален акт №119, т.2,
рег.№637 от 22.02.2021г., като през 2020г. същият имот е продаден с единична
цена от 117,08лв. на квадратен метър с подобрения за който липсват данни и при
двете сделки. Този имот е съседен на оценявания, като лицето му към бул. „Т*** март“
е около 12,50метра. Както и имот с идентификатор 48489.13.474 с площ от
7703,00кв.м. с предназначение „за друг обществен обект“ продаден при цена
107,91лв. на квадратен метър с нотариален акт №180, т.6, рег.№2263 от
04.06.2019г., който също е съседен на оценявания и в този имот е построен
магазин „Л*** “, като при ползването на тези /реално три аналога/, без
инфлационите индекси, за които вещото лице заяви, че са към датата на изготвяне
на експертизата, е определило единична цена 113,20лева на квадратен метър или
за процесния имот от 7779,00кв.м. окончателната пазарна стойност заявена в
съдебното заседание /на л.543 по делото/ е 880 582,80лева /без ДДС/. Както се посочи по-горе
съдът не кредитира останалите заключения на вещите лица по назначените съдебно
– оценителни експертизи по аргумент от чл.202 ГПК във вр. чл.144 от АПК, в това
число и по отношение на тройната съдебно – оценителна експертиза, по която не
са ползвани реални сделки сходни с процесния имот по площ, местоположение,
наличие на сграда и начин на трайно ползване, а оценяването е извършено по
отношение на имот който не е регулиран и по отношение на който е прието в
заключението, че е в режим на съсобственост каквито доказателства не са събрани
по делото. За неоснователни намира в тази насока възражението на жалбоподателя,
тъй като и в приложената съдебна практика, изрично е посочено, че „..ако съдът
прецени че вещото лице не може да се справи и ако първоначалното заключение е
неясно, съдът може да назначава друго вещо лице или повече вещи лица…., като не
всякога оспорването на заключението води до възлагането на допълнително или
повторно заключение..“
Противно на твърденията на процесуалния
представител на жалбоподателя, не
е налице и твърдяното самостоятелно основание за обявяване на нищожност на
оспорената заповед в частта относно определяне на пазарната цена на имота, тъй
като твърдяното основание на чл.177, ал.2 от АПК в контекста на постановеното
Решение по Адм. Дело №180/2021г. по описа на АС – Монтана, потвърдено по Адм.
дело №9796/2021г. по описа на ВАС по което е отменена предходна заповед №
ДС-06-7/23.03.2021г. на Областен управител на област Монтана с която е отказано извършване на продажба на ПИ с
идентификатор 48489.13.488, като преписката е върната Областен управител на
област Монтана за продължаване на процедурата по чл.44, ал.3 от ЗДС за продажба
на недвижим имот – частна държавна собственост би имало основание при наличието
на издадена друга заповед с която отново се отказва извършването на продажбата
/в каквато насока е и цитираната съдебна практика/. Оспорената заповед в частта
относно пазарната цена на имота не страда от тежък
порок, който може да обоснове нейната нищожност. В производството по издаване
на оспорения акт не са допуснати особено съществени нарушения на административно
производствените правила, които да са в категоричен разрез със закона и да
налагат обявяването нищожността на акта, поради което оплакването за нищожност
на оспорения акт е неоснователно и необосновано.
Заповедта в оспорената част е издадена от
компетентен орган, в предписаната от закона форма, при постановяването й не са
допуснати съществени нарушения на административно производствените правила и е
в съответствие с материалноправните норми на ЗДС и ППЗДС, както и целта на
закона, поради което жалбата е неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
С оглед изхода на спора и своевременно
направеното искане за присъждане на разноски от процесуалния представител на
ответника на основание чл. 143, ал. 3 от АПК, такива следва да се присъдят. Същите са доказани по делото,
доколкото юрисконсултско възнаграждение се дължи на основание чл. 78, ал. 8 от ГПК вр. чл. 37 от ЗПП,
вр. чл. 24 от
Наредбата за заплащане на правната помощ. Предвид правната и
фактическа сложност на делото съдът намира, че жалбоподателя следва да заплати
на ответника юрисконсултско възнаграждение в размер на 150,00 лв. /сто и
петдесет/, както и 500,00лева внесен депозит за изготвяне на съдебно –
оценителна експертиза.
Основателно е и искането на
заинтересованата страна на основание чл. 143, ал. 4 от АПК, за присъждане на сумата от 2000,00лева /две хиляди/ внесен
депозит за изготвяне на съдебно – оценителна експертиза.
Мотивиран от гореизложеното и на основание чл.172, ал.2,
предл. последно от АПК Административен съд Монтана, ІІ-ри състав,
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ оспорването по жалба на „В*** 2016“ ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на
управление ***, представлявано от Ю*** Г*** В*** против Заповед №
ДС-06-12/29.04.2022 г. издадена от областния управител на област Монтана в
производство по чл.44, ал.2 от Закона за държавна собственост с която
оспорващия е определен за купувач на поземлен имот с идентификатор
48489.13.488, представляващ застроен терен с площ от 7779кв.м. по КК и КР на
гр.Монтана, одобрени със Заповед №РД-18-29/05.04.2006г. на изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение на КККР засягащо имота от 22.01.2014г. при
съседи ПИ с идентификатори 48489.13.484; 48489.13.480; 48489.13.483;
48489.13.487; 48489.5.1; 48489.13.384; 48489.13.478 и 48489.13.479 описан в акт
за частна държавна собственост № 3634/13.12.2013 г., вписан в Служба по
вписванията към Агенция по вписванията – Монтана във вх. * . № 9285 от
14.12.2013 г., акт № 5, том 25 собственост на Министерство на отбраната на РБ, в
частта с която е определена цена за закупуване на земята в размер на
627 300лева без ДДС, 125 460,00лева ДДС върху пазарната стойност на имота,
както и са определени размерите на сумите, които следва купувачът да заплати,
15055,20 лв. - 2% режийните разноски върху цената на земята с включено ДДС,
3136,50лв. дължимия ДДС върху местния данък за придобиване право на
собственост върху имота, 15682,50лв. представляваща местен данък върху
пазарната цена на земята, като неоснователна.
ОСЪЖДА „В*** 2016“ ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Ю*** Г*** В*** да заплати на областен управител на област
Монтана сумата от общо 650,00лева /шестстотин и петдесет/, разноски по делото
представляващи юрисконсултско възнаграждение и внесен депозит по изготвена
съдебно – оценителна експертиза, както и 5.00лева /пет/ лева държавна такса
при служебно издаване на изпълнителен лист.
ОСЪЖДА „В*** 2016“ ЕООД с ЕИК * със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Ю*** Г*** В*** да заплати на Министерство на отбраната сумата от 2000,00лева
/две хиляди/, разноски по делото представляващи внесен депозит по изготвена
съдебно – оценителна експертиза, както и 5.00лева /пет/ лева държавна такса
при служебно издаване на изпълнителен лист.
Решението подлежи на обжалване с
касационна жалба чрез Административен съд - Монтана пред Върховен
административен съд в 14 - дневен срок от съобщението до страните.
На основание чл.138, ал.3 от АПК
препис от решението да се изпрати на страните по реда на чл.137 от АПК.
Административен
съдия: