Р Е
Ш Е Н И Е
Номер 1657 19.05.2020
година град Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ДЕСЕТИ
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
На десети февруари през две хиляди и двадесета година
В публично заседание в следния състав:
Председател: ЖИВКО ЖЕЛЕВ
Секретар Величка Динкова
като разгледа докладваното от съдията Живко Желев
гражданско дело номер 18374 по
описа за 2018 година.
Предявени са обективно съединени искове с правно
основание чл.42, ал.2 ЗЗД и чл.40 ЗЗД.
Ищцата А.Г.Г. твърди, че е собственик на идеални части
от общо пет поземлени имота намиращи се в гр. П. и подробно описани в исковата
молба. Поддържа, че по отношение на тях са сключени последователно договор за
дарение и договор за продажба. Договорът за покупко-продажба бил сключен от
пълномощник при липса на представителна власт, поради което бил недействителен.
Искането е да бъде признато за установено, че същият не поражда правно
действие. Евентуално се прави второ искане
- договорът да бъде прогласен за недействителен и непораждащ действие
предвид това, че е сключен след като представителя и купувача са се споразумели
във вреда на представлявания. Последното следвало от обстоятелството, че уговорената
цена била значително по-ниска от пазарната стойност на имотите.
Ответникът Г.А.А. излага доводи, че както
първоначалното упълномощаване, така и преупълномощаването по силата на което
ищцата е била представлявана по договора за продажба, са действителни. Освен
това, счита че сделката е била потвърдена от ищцата.
Съдът намери за установено от фактическа страна
следното:
Ищцата е съставила пълномощно, нотариално заверено на
06.07.2018г., с което възложила на Л.В.М. – нейна д. да я представлява пред
нотариус, като се разпореди, както намери за добре / дали, продаде, замени,
обремени с тежести или чрез други правни сделки/ с притежаваните от ищцата
идеални части от осем недвижими имота, както следва: поземлен имот ********* с
площ 4,983 дка, в строителните граници на гр. П.; поземлен имот ********* с
площ 2,056 дка в строителните граници на гр. П.; поземлен имот ******** с площ 3,664 дка в строителните граници на гр. П.;
поземлен имот ********* с площ 3,299 дка в
строителните граници на гр. П.; поземлен имот ********* с площ 6,467 дка в
строителните граници на гр. П.; нива с площ от 4,500 дка в землището на гр. К.,
съставляваща имот № ********** по плана за земеразделяне; лозе от 2,698 в
землището на с. Б., съставляващ имот № ******* по плана за земеразделяне; нива
от 3,000 дка в землището на с. Б., съставляващ имот № ******** по плана за
земеразделяне /лист 12/. На пълномощника било дадено права да договаря сам
със себе си при условията на чл.38 ЗЗД, както и да преупълномощава други лица с
дадените му права.
На 17.07.2018г. упълномощената Л.В.М. преупълномощила
И.Н.С. с правата си по цитираното по-горе пълномощни относно разпореждане с описаните
имоти /лист 14/.
На 25.07.2018г. преупълномощеният И.С. прехвърлил на
ответника Г.А. чрез договор за дарение: 1/20 ид.ч. от имот № *******; 1/20
ид.ч. от имот № *********; 1/20 ид.ч. от
имот № ********; 1/40 ид.ч. от имот № ********;
1/40 ид.ч. от имот № *********. Сделката била
обективирана в нотариален акт № ********г. по описа на н. ********** /лист 16 и 17/.
На същото дата бил сключен, пак от преупълномощения И.С. като представител на
ищцата, договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № **************г.
на н.*********. С него били прехвърлени в полза на ответника А.: 9/20 ид.ч. от
имот № *********; 9/20 ид.ч. от имот № *********; 9/20 ид.ч. от имот № *********;
9/40 ид.ч. от имот № ********; 9/40 ид.ч. от имот № ********** /лист 18-20/.
Продажната цена била определена на по 3000 евро за имот или общо 15000 евро с
левова равностойност от 29337,54 лева. В нотариалният акт е изрично отбелязано,
че средствата за заплащане на продажната цена, ще бъдат предоставени на
купувача чрез договор за кредит отпуснат от „Кредитна агенция България“ ООД / лист 20/.
Установява, се от представения нотариален акт № **********г.
на н.******, че на 27.12.2018г. ответникът Г.А.А. прехвърлил на „МИК 2003“ ЕООД
правото на собственост върху придобитите 9/20 ид.ч. от имот № *********; 9/20
ид.ч. от имот № *********; 9/20 ид.ч. от имот № *********; 9/40 ид.ч. от имот №
********; 9/40 ид.ч. от имот № **********. Продажната цена била уговорена по
3600 евро на имот или общо 18000 евро, с левова равностойност – 35204,94 лв. В
договора отново е посочено, че средствата ще бъдат предоставени от „Кредитна
агенция България“ ООД /лист 76-80/. Това прехвърляне е осъществено след завеждане на
настоящото дело.
От заключението на съдебно-оценъчна експертиза се
установява, че пазарната оценка на продадените идеални части, към датата на сключване
на договора за продажба е общо 168274 лв. /
лист 145/.
Установява се от показанията на свидетелката Л.В.М. –
д. на ищца, че преупълномощеното от нея лице И.Н.С. и купувачът Г.А.А. са се
познавали. По времето на заверка на пълномощните М. поддържал връзка със С. и
помежду им имало доверени отношения. М. твърди, че със С. се е запознала чрез
общия им приятел С.Б.. Това се случило през пролетта на 2018г., като в проведения
първоначално разговор, те я уверили, че могат да помогнат за продажбата на
наследствените земи. Свидетелката била заявила, че наследниците искат добра
цена, такава че четирима души да получат по 200 000 лева всеки. След този разговор били проведени още няколко, при
което С. и Б. започнали да съдействат на свидетелката във връзка с издаване на
данъчни оценки и скици на имотите, във връзка с което било изготвено и първото
пълномощно с което ищцата Г. упълномощила свидетелката / лист 160/.
След известно време С. казал на свидетелката, че следва тя да упълномощи него с
правата във връзка със сделката, за да може той да поеме изцяло работата.
Тогава било изготвено второто пълномощно. След това преупълномощеният С.
обяснил на свидетелката, че следва да открие на свое име сметка в
Българо-американската кредитна банка. Един ден С. се обадил на свидетелката и
обяснил, че следва да отидат заедно до банката, като тя изтегли пари постъпили
по сметката й. Обяснил, че парите са от някаква кредитна институция, поради
което тя му ги предала. Едва по-късно – през месец септември свидетелката
разбрала, че е имало сделка с имотите предмет на пълномощното. След като
попитала С., той я уверил, че всичко ще бъде наред. След това М. разбрала, че С.
и Б. са се уговорили с Г.А. той да закупи имотите. Поддържа, че между тримата е
имало финансови отношения, като С. и Б. дължали пари на А.. Свидетелката твърди
също, че С. и Б. са я запознали с А., но след като тя разбрала за сделката, не ѝ
разрешавали да се среща с него, обяснявайки, че той изпитва притеснение.
По-късно М. провела среща с ответника и от него узнала, че двамата му дължат
пари и поради това са го помолили да участва в сделката, за да могат те да му
върнат парите /лист 161/.
При така установените факти се налагат следните правни
изводи:
По главния
иск:
Съгласно чл.42 ал.2 ЗЗД лицето, от името на което е
сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За
потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването
за сключване на договора.
От съдържанието на горната разпоредба следва, че
договорът сключен от представител без представителна власт не е нищожен, а
висящо недействителен. Окончателната му недействителност настъпва, когато
лицето от чието име е сключен договора лице откаже да го потвърди.
Предвид горното от съществено значение за спора по
настоящо дело е това дали е налице упълномощаване за извършване на
разпоредителната сделка. В конкретния случай, автентичността на документите не
се оспорва, поради което те са истински. С първоначалното пълномощно ищцата А.Г.
не е ограничила представителната власт на Л.М.. Напротив в текста на
пълномощното изрично е посочено, че упълномощената има право действа без
никакви ограничения в представителната власт / лист 13/. Поради това
действията на Л.М. с които тя е преупълномощила И.С. с правата по
първоначалното пълномощно не са извън рамките на учредената в нейна полза
представителна власт. Поради това сключването на атакуваната покупко- продажба
не е осъществено при липса на представителна власт. Не е налице хипотезата на
висяща недействителност по смисъла на чл.42, ал.2 ЗЗД.
Предвид това главният иск е неоснователен и следва да
се отхвърли.
По
евентуалния иск:
Съгласно чл.40 ЗЗД ако представителят и лицето, с
което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не
произвежда действие за представлявания.
Тази норма, според разясненията дадени с т.3 от
Тълкувателно решение № 5/2014 на ОСГНК такъв договор не поражда задължения,
както и транслативен ефект за представлявания, но поради корелативността на
задълженията - и за другата страна по сделката, която е договаряла във вреда на
предствавлявания.
За да бъде основателен такъв иск следва да по делото
да се установи обективния елемент на увреждане на представлявания, както и
субективен елемент – недобросъвестност на упълномощения и договарящия с него.
Наличието на тези два елемента следва да се преценява с оглед на всеки отделен
случай, съобразно доказаните по делото факти.
Съдът намира, че при съвкупната преценка на
обстоятелствата във връзка сключване на атакуваната сделка, може да се обоснове
извод за наличие на недобросъвестност както у пълномощника, така и у ответника,
с който той е договарял. Безспорно се установи, че идеалните части са продадени
на цена която съставлява 17%, тоест по-малко от една четвърт, от пазарната
стойност на имотите определена със заключението на експертизата. Налице са
доказателства, че преупълномощеното лице И.С. се е познавало с купувача А. и
помежду им е имало неуредени финансови отношения. Първоначалната пълномощница –
свидетелката М. е била държана в незнание относно сключването на сделката, като
в последствие е била възпрепятствана да разговаря с купувача. В тази връзка
следва да се има предвид, че както упълномощаването, така и преупълномощаването,
предполагат съществуване на мандатно правоотношение, по което се дължи отчет за
стореното. Необходимост от отчетна сделка по договора за мандат е налице,
независимо от обстоятелството, че поради наличието на упълномощаване правните
последици настъпван направо за доверителя – арг. от чл.284, ар.2 ЗЗД и чл.292
ал.1 ЗЗД. Поради последното – липсата на отчет от страна на преупълномощения
към М. сочи на намерение подробностите по сделката да не бъдат узнати от нея.
Освен това се установи, че процесните идеални части са били прехвърлени още
веднъж, този път вече от ответника А., като това е станало няколко месеца след
придобиването им, отново на стойност няколко пъти под пазарната и след
завеждане на настоящия иск.
От изложеното съдът намира, че предявеният иск по
чл.40 ЗЗД е основателен и следва да се уважи.
Съобразно уважената част от исковете ответникът дължи
на ищцата разноски в размер на 2843,32 лв.
С оглед отхвърлената част от исковете ищцата дължи на
ответника разноски в размер на 900 лв.
Мотивиран така, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ иска на А.Г.Г. ЕГН **********
с адрес ***, със съдебен адрес ***, ***, адв. К.Г. против Г.А.А. ЕГН **********
с адрес ***, за прогласяване, на осн. чл.42, ал.2 ЗЗД, че договорът за продажба
на право на собственост върху идеални части от недвижими имоти, с идентификатори
по кадастралната карта на гр. П., одобрена със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г.
както следва: 9/20 ид.ч. от имот № **********;
9/20 ид.ч. от имот № ********; 9/20 ид.ч. от имот № *********; 9/40 ид.ч. от
имот № *******; 9/40 ид.ч. от имот № **********, сключен на 25.07.2018г. с нот.
акт № ********г. на н. ********* е недействителен, като сключен от представител
без представителна власт и при отказ от потвърждаване от страна на ищцата.
ПРОГЛАСЯВА на основание чл. 40 ЗЗД
за недействителен по отношение на А.Г.Г. ЕГН ********** с адрес ***, със
съдебен адрес ***, ******, адв. К.Г. по иска, предявен от А.Г.Г. против Г.А.А.
ЕГН ********** с адрес *** договора за покупко-продажба на право на собственост
върху идеални части от недвижими имоти, с идентификатори по кадастралната карта
на гр. П., одобрена със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г. както следва: 9/20 ид.ч. от имот № ********; 9/20 ид.ч. от
имот № ********; 9/20 ид.ч. от имот № *********; 9/40 ид.ч. от имот № *********;
9/40 ид.ч. от имот № ********, сключен на 25.07.2018г. с нот. акт № **********г.
на н. **********.
ОСЪЖДА Г.А.А. да заплати на А.Г.Г., на осн. чл.78, ал.1 ГПК, сумата 2843,32 лв./две хиляди осемстотин четиридесет и три лева и 32 ст./,
представляваща деловодни разноски.
ОСЪЖДА А.Г.Г. да
заплати на Г.А.А., на осн. чл.78, ал.3 ГПК, сумата 900лв./деветстотин лева/,
представляваща деловодни разноски.
На осн. чл.115 ЗС съдът дава на ищеца шестмесечен
срок, считано от датата на влизане в сила на настоящото решение, да отбележат
същото в регистъра по вписванията, след изтичането на който срок вписването на
исковата молба ще загуби действието си.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивски окръжен
съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п./Ж.Желев/
Вярно с оригинала
ВД