Р Е Ш Е Н И Е
№ ……./20.02.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
в публично заседание на двадесет и осми
януари през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ЦВЕТА ПАВЛОВА
при
секретар Мая Петрова,
като
разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 551 по описа на ВОС за 2019 год.,
за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството се разглежда като
ТЪРГОВСКИ СПОР /чл. 365 т.1 ГПК/.
Образувано е по искова молба на И.В.Б. против
«Санта Хоум Дивелопмънт» ЕООД искове, както следва:
иск с правно основание
чл.30 ЗЗД за унищожаване на обективирания в нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014
год. договор за покупко-продажба на недвижим имот, като сключен при заплашване чрез отправени й от Р И, в качеството му на прокурист думи,
че ще остане на улицата, че
ще остане без пари и имущество, тъй като банката ще го продаде, независимо дали
ще е поради неплащане от страна на длъжника или поради обявяването му в
несъстоятелност,
в евентуалност, иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на
обективирания в нотариален акт
№ 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за покупко-продажба на недвижим
имот поради виновно неизпълнение на задължението на продавача да й прехвърли
необремено правото на собственост върху имота,
както и кумулативно съединен с исковете за
унищожаемост и за разваляне иск за осъждане на ответното дружество да заплати
на ищеца сума в размер на 85 000
лева, съставляваща
дадената въз основа на унищожаемия договор продажна цена, съгласно чл.34 ЗЗД,
респективно въз основана на разваления договор, съгласно чл.55, ал. 1,
предл.трето ЗЗД.
Излага се в сезиралата съда искова
молба, че на 27.09.2013 год. ищцата е сключила с дружеството – ответник
предварителен договор, по килата на който продавачът де е задължил да й продаде
находящ се в ***, в УПИ с идентификатор № ***, недвижим имот, съставляващ
апартамент А2, на първи жилищен етаж на сградата , състоящ се от входно антре –
предверие, дневен тракт /кухня-столова/, спалня, баня с тоалетна, тераса със
застроена площ 58.02 кв.м. и обща застроена площ, включваща съответните
ид.части от общите части на сградата и мястото 67.52 кв.м., срещу задължението
й за заплащане на сумата от левовата равностойност на 58 000 евро, по договорения между страните
начин. Сочи, че в изпълнение на договореностите е платила сума в общ размер на
85 000 лв., от които сумата от 10 000 лв., платени в деня на
подписването, сумата от 30 000 лв. – с платежно нареждане от 24.10.2013
год., сумата от 15 000 лв. – на 01.11.20103 год. на ръка, на 01.04.2014 и
11.04.2014 – сумите от 10 000 лв. и 11 800 лв., срещу разписки и на
11.04.2014 год. – сумата от 8 200 лв. с платежно нареждане. След изплащане
на третата вноска по договора обаче, между нея и прокуристът на дружеството –
ответник започнали проблеми, изразяващи
се в неспазване на уговорки по договора и по преговорите, като парите например
е следвало да бъдат превеждани в „Инвестбанк“ АД вместо в „ПИБ“, както
първоначално е договорено. При въпроси към него относно това, ищцата е
получавала заплахи, че ако продължава да настоява за „изпълнение на
уговореното“ ще загуби парите си, ще остане със сина си на улицата и няма да
има жилище, както и че при обявяване на дружеството в несъстоятелност и съд
няма да й помогне. Поради възбудения у нея основателен страх, че ще загуби платеното, ще остане без жилище
и няма да има такова и за детето й, което също било харесало жилището и изявило
желание да го придобие, ищцата извършвала плащанията по начина и в банката,
която й била посочена. Така се стигнало до 11.04.2014 год., когато е следвало
да се сключи окончателен договор, на който продавачът е предложил проект на
нотариален акт, в който е било записано, че закупува недвижимия имот за сумата
от 38 00 лева, а не за платените до този момент 65 000 лева, както и че го
придобива с учредена с нотариален акт от 26.09.20102 год. договорна ипотека в
полза на „ПИБ“ АД. При възраженията й относно подписване на нотариалния акт по
горния начин горните заплахи за загубване на всичко платено и оставането й на
улицата било повторени, като ръководена от страх за загуба на имуществото си и
за това че синът й няма да има място, на което да живее, подписала окончателния
договор, обективиран в нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год.
След подписването на окончателния договор, се снабдила с копие от акта за
учредяване на договорна ипотека и се консултирала с адвокати, като разбрала че
в декларациите към предварителния договор продавачът е избягнал съществуващата
ипотека и същата е била умишлено заблуждавана и заплашвана. Дори след въвеждане
в експлоатацията на сградата /17.08.2017 год./ ипотеката не е била заличена
като и към настоящия момент продължават заплахите, че ще остане на улицата, че
ще остане без пари и имущество, тъй като банката ще го продаде, независимо дали
ще е поради неплащане от страна на длъжника или поради обявяването му в
несъстоятелност. Като сключен при възбуждане на основателен страх, касаещ
парите, имота и положението на сина й, претендира унищожаване на сключения от
нея окончателен договор. В условията на евентуалност, претендира неговото
разваляне по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД като твърди неизпълнено задължение на
купувача да й прехвърли правото на собственост /пълно и неограничено/ върху
имота поради наличието на учредена върху него ипотека, както и се претендира
осъждане на ответника да й заплати сумата от 85 000 лева, дадена въз
основа на унищожаем договор, респективно развален такъв.
В срока по чл.367 ГПК, ответникът „САНТА ХОУМ
ДИВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД депозира писмен
отговор, с който изразява становище за допустимост, но неоснователност на
предявените искове. На първо място, релевира възражение за изтекла погасителна
давност на иска по чл.30 ЗЗД, съгласно чл.32 ЗЗД, която счита, че е започнала
да тече на 11.04.2014 год. поради естеството й, че няма да бъде сключен
окончателен договор и е изтекла на 11.04.2014 год., тоест две години преди
предявяване на иска. Оспорва твърденията, че заплахите продължават и към
настоящия момент, тъй като последващи действия, извършени след сключване на
договора, не могат да повлияят върху волята на ищцата да сключи спорната
сделка. Оспорва и наличието на осъществен по смисъла на чл.30 ЗЗД фактически
състав като твърди липса на обективирани от ответното дружество действия, чрез
които същото да е принудило ищцата да сключи окончателния договор, от една
страна и от друга, липсата на изявления на ищцата за изменение, допълнение или
прекратяване на предварителния договор сочи на доброволно съгласие за
осъществяване на сделката. Липсват каквито и да са доказателства за осъществени
действия, за да се съди за наличие на основателен страх у ищцата, а цитираните
изявления на прокуриста на дружеството представляват правни прогнози и становища,
произтичащи от самата сделка, но не и заплахи по смисъла на чл.30 ЗЗД, нито
влошените отношения между страните могат да се тълкуват като такива. Доводи за
неоснователност се излагат и по отношение на предявения в евентуалност иск за
разваляне на договора, като се сочи, че вещната тежест е била вписана още през
2012 год. и при полагане на дължимата грижа купувачът е могъл да установи това.
Още повече, че проверяването на необходимите документи е удостоверено с клауза
с декларативен характер, вписана в предварителния договор. Наличието на
договорна ипотека е видна и от самия нотариален акт, поради което и купувачът
се явява недобросъвестна по договора страна, която няма право да развали
договора. Не са налице и предпоставките на чл.87, ал.1 ЗЗД, нито се твърди
наличието на визираните в алинея втора на чл.87 предпоставки. Твърди се и
изпълнение на задължението му по договора, чеото разваляне се иска, тъй като
ищцата е придобила собствеността върху имота, който отдава под наем към
настоящия момент. Твърди се и неоснователност на обективно съединената с
горните искове претенция за връщане на сумата от 85 000 лева, която не е
съответна нито на сумата по предварителен договор, нито по нотариален акт, а и
поради неоснователността на горните искове и тя се явява неоснователна.
В
срока по чл.372 ГПК, ищцата депозира
допълнителна искова молба, с който
изразява становище по доводите на ответника за неоснователност на иска. Оспорва
твърдението за погасяване на иска по чл.30 ЗЗД по давност с оглед
продължаващата и към настоящия момент заплаха, поддържа твърдението за
неизпълнение на задължението на продавача по чл.187, ал.1 ЗЗД като се позовава
и на разпоредбата на чл.189, ал.1 ЗЗД.
В
срока по чл.373 ГПК, ответникът
не депозира допълнителен писмен отговор.
В
о.с.з. по същество,
ищцата, чрез пълномощник, поддържа исковете и моли за уважаването им, ведно с
присъждане на разноски.
В
о.с.з. по същество, ответното
дружество, чрез процесуалните си представител, оспорва исковете и моли за
присъждане на разноски.
Предварителните
въпроси и допустимостта на производството са разрешени в определение № 4147/20.11.2019
год. по чл. 374 ГПК.
Варненският окръжен съд, въз основа на твърденията и
възраженията на страните, с оглед събраните по делото доказателства и по
вътрешно убеждение, формира следните фактически изводи:
Не е спорно между
страните по делото, че същите са страни по сключен на 27.09.2013 год.
предварителен договор, с който ответното дружество, представлявано от
прокуриста си Р И, се е задължило да продаде на ищцата недвижим имот,
представляващ апартамент А2, находящ се на първи жилищен етаж на сграда,
разположена в имот с идентификатор *** по КК на гр.Варна, находящ се в
м.“Траката, ул.“1-ва“ за сумата от 58 000 евро. Договорено между страните
е продажната цена да бъде изплатена, като при подписване на договора купувачът
заплати сумата от 5 000 евро, в тридесет дневен срок заплати сумата от
45 000 евро, а остатъкът от 8000 евро при прехвърляне на имота в
нотариална форма, което е договорено да се извърши до 30.03.2014 год.
Отразено на
предварителния договор е и получаването на сумата от 10 000 лева, на 01.11.2013
год. – 15 000 лева, на 01.04.2014 год. – 10 000 лева и 11.04.2014
год. – сумата от 11 800 лева.
Представени като
доказателства за заплащане на договорената по предварителния договор цена е и
платежно нареждане от 24.10.2013 год. за сумата от 30 000 лева в полза на
ответното дружество и посочено основание покупка на имот, както и преводно
наруждане от 11.04.2014 год. за сумата от 8 200 лева.
Не е спорно и че с
обективирана в нотариален акт № 33, том I, рег. № 1125 по дело № 30/11.04.2014 год.
покупко-продажба, ответното дружество, чрез управителя си Силвия Николова, е
продала на ищцата процесния недвижим имот срещу продажна цена от 38 200 лева,
платени по банков път от купувача на продавача, като в т.6 страните декларират,
че посочената продажна цена съставлява действителното уговорено плащане и че
същата съставлява реалната пазарна стойност на имота. Видно също така в т.2 от
нотариалния акт е записано, че за имота има учредена в полза на ПИБ АД
договорна ипотека от 26.09.2012 год., представена на л.27 от делото.
Към датата на
сключване на договора за покупко-продажба, ищцата е сключила с ответното
дружество и договор за поддръжка и управление на недвижим имот, със срок на
действие 5 години.
Представени по
делото са и две покани от 31.12.2018 год., изходящи от ищцата и адресирани до
ответното дружество и „ПИБ АД, без данни за получаването им от адресатите. И
двете покани касаят проведена на 11.12.2018 год. среща като в адресираната
такава до „САНТА ХОУМ ДИВЕЛОМПЛЪНТ“ ЕООД ищцата сочи, че на срещата е разбрала
за ипотеката и позовавайки се на измама, с оглед действията на съпруга й, кани
да бъде вдигната ипотеката. Позовавайки се на измама, уведомява и „ПИБ“ АД за
платените на дружеството суми.
За доказване на
релевираните в исковата молба твърдения за извършените от Р И заплахи
ангажирани по делото от ищцата са гласни доказателства чрез разпита на
свидетеля В.Б.Б. – син на ищцата. Същият излага, че познава Р И от края на
лятото на 2013 год. по повод оглед и покупката на апартамент. Сочи, че въпреки
приятните първоначални впечатления при нанасянето в апартамента започнали и
заплахите срещу тях. Повод за заплахите били въпросите им да липса на
врати и други липсващи неща по апартамента, на които въпроси той им отговорил
да не се занимават с апартамента, защото накрая могат да останат без имот, като
им го вземе по банков път. Това отношение към тях е започнало при нанасянето им
в апартамента през месец декември 2013 год. и се е проявявало всякога, когато
били поставяне въпроси във връзка с недовършените неща по апартамента. Свидетелят
сочи, че е напуснал апартамента в края на 2014 година, а майка му в края на
2015 год., но ситуацията на се е променила. Излага, че не е присъствал на подписването на
окончателния договор; може би 2015 година последно са били заедно на събрания и
е бил в апартамента, когато са се карали майка му и Р.; след напускането си на
апартамента знае за заплахите, тъй като майка му всеки път с подробности му е
разказвала за срещите си с Р И. Неконкретизирано, след 2015 год. излага да е
присъствал веднъж годишно е присъствал на скандал между двамата, но не е
присъствал на такъв през 2019 год. Излага, че майка му се е чувствала
застрашена, че ще остане на улицата, тъй като няма друго жилище в гр.Варна, не
е присъствал на срещата в централата на „ПИБ“, като Р. е бил с майка му.
Въз основа на горната фактическа установеност, настоящият
състав на Варненски окръжен съд формира следните правни изводи:
Предявеният като главен иск черпи
правното си основание в чл.27 вр. чл.30 ЗЗД.
Съгласно чл.30 ЗЗД заплашването води
до унищожаемост на договора, когато едната страна е принудена от другата страна
или от трети лица да сключи договора чрез възбуждане на основателен страх.
Прието в теорията и практиката е, че
при заплашването се въздействува върху волята на лицето чрез използване на средства
за психическа принуда, като страховите представи могат да имат за предмет
живота, здравето, честта или имуществените интереси както на страната по
сделката, така и на други лица, интересите на които са близки до тези на
страната, чието волеизявление се иска. Макар и законът да не уточнява начина,
по който се предизвикват страховите представи, необходимо е използване за целта
на средства, които могат да възбудят основателен страх. Заплашване няма, ако
обективно са налице обстоятелства, които сами могат да предизвикат страхови
представи.
Исковата молба е основана на твърдения
за унищожаемост на сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот, като
сключен при заплашване чрез отправени от Р И,
в качеството му на прокурист думи към ищцата, че ще остане на улицата, че ще остане без пари и имущество,
тъй като банката ще го продаде, независимо дали ще е поради неплащане от страна
на длъжника или поради обявяването в несъстоятелност на дружеството.
От представения нотариален акт за
покупко-продажба се установява, че към датата на сделката, чиято унищожаемост
се претендира, ответното дружество е било представлявано от Силвия Николаева
Колева, а от обявените по партидата на търговеца документи е видно, че
прокурата е заличена на 30.01.2014 год. Поради горното, в контекста на
наведените твърдения се касае за осъществени от трети на дружеството лица
действия, принудили ищцата да сключи процесния договор.
Носейки доказателствената тежест за
установяване на факта на заплашването, единствените ангажирани от ищцата
доказателства са свидетелските показания на В.Б.Б. – неин син. Същите, бидейки
кредитирани от съда при условията на чл.172 ГПК, не са достатъчни за пълно
доказване на ищцовите твърдения. Макар и свидетелят да е присъствал при
нанасянето в апартамента през 2013 година и да е възприел известни скандали
между майка му и тогавашния прокурист на дружеството Р И, същият нито е
присъствал на подписването на окончателния договор, нито установява чрез лични
възприятия изявленията на вече третото за атакуваната сделка лице, засягащи
ищцата и създавайки й страхови представи по начин, че да я мотивира да сключи
сделката. Липсват основания и да се приеме, че възприетото от свидетеля поведение
на Р И, предхождащо сключването на сделката, е такова, че да принуди ищцата да
сключи сделката поради страх, както и липсват каквито и да са лични възприятия
на свидетеля за продължаващото поведение на третото лице след 2015 год.
Изложеното от него присъствие на скандали веднъж годишно между И. и майка му,
доколкото не се ползват с каквато и да е конкретика относно време и изявления
не могат да установят и продължаващото, към датата на подаване на исковата
молба, психическо въздействие чрез отправяне на заплахи, съдържащи конкретни
неблагоприятни за ищцата последици.
Нещо повече, че видно от исковата
молба твърденията за възникнал у ищцата страх е свързан с наличието на ипотека
върху придобитото от нея жилище, който факт е бил наличен и обективиран в самия
нотариален акт. При собственото знание на ищцата за предходно учредена ипотека
върху придобитото от нея имущество заплашване от трето лице, че ще остане без
него поради горното, не би могло да има.
И приемайки недоказаният факт за
неосъществен, съдът приема, че обективирания в
нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за
покупко-продажба на недвижим имот не е сключен под въздействието на заплаха,
която да води до неговата унищожаемост по чл.27 във връзка с чл.30 ЗЗД.
Поради сбъдване на вътрешно процесуалното
условие, съдът дължи произнасяне по предявения в евентуалност иск с правно
основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на
обективирания в нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год.
договор за покупко-продажба на недвижим имот поради виновно неизпълнение на
задължението на продавача да й прехвърли необремено правото на собственост
върху имота.
Основно задължение на продавача по
договор за продажба е да прехвърли на купувача собствеността върху една вещ,
свободна от всякакви тежести. При неизпълнение на това му задължение,
продавачът не е изпълнил задължението си точно, поради което и отговаря за
неизпълнението му. Последното се следва изрично от разпоредбата на чл.188 ЗЗД,
съгласно която продавачът отговоря, ако трети лица имат право на собственост
или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на
купувача.
Законът не прави разлика между
реализирана или предстояща евикция, защото и в двата случая става въпрос за
пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли
правото на собственост и/или за налични противопоставими на купувача права на
трето лице - вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова
купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД и да
търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл.189, ал.1 ЗЗД/. Законът обаче, по аргумент от чл.188 и чл.190, ал.1 ЗЗД, изисква още един
елемент от фактическия състав, при наличието на който договорът, с който е
прехвърлен имот, обременен с права на трети лица, може да бъде развален по реда
чл.87, ал.3 ЗЗД. И това е добросъвестността на купувача, т.е. по време на
купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат
права върху купуваното от него /така и съдебната практика - решение № 591 от
6.01.2006 г. на ВКС по т. д. № 907/2004 г., ТК, II т. о., решение № 261 от 9.10.2012 г. на ВКС по гр. д.
№ 390/2012 г., II г. о., ГК, решение № 424 от 24.01.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о., ГК и др./ .
В конкретиката на казуса, безспорно съществуването
на ипотека върху обекта предмет на договора към момента на сключването на
окончателния договор създава възможност ищцата да бъде отстранена от имота,
което не е в неин интерес. Видно
обаче от обективирания в нотариалния акт договор, наличието на такава е обявена
в договора, поради което и следва да се приеме, че ищцата е купила на свой риск. Знаейки за наличието на учредена върху
продаваемия имот ипотека и закупувайки го при така наличните права на третото
лице, същата е знаела, че продавачът не е в състояние да изпълни задължението
си да й прехвърли собствеността, свободна от всякакви тежести. Последното
изключва добросъвестността й и материалноправната й легитимирация да предяви
иск за разваляне на договора при възможна евикция.
Аргумент за последното е и
разпоредбата на чл.87 и следв. ЗЗД, според която развалянето на договора е
право на изправната страна срещу неизправната такава. Изрично, от своя страна,
нормата на чл.192 ЗЗД сочи, че недобросъвестният купувач има само право да
получи обратно платената цена. Това означава, че недобросъвестният купувач не
разполага с потестативното право да развали договора, а ще следва да търпи
последиците от евентуално насоченото срещу него принудително изпълнение, като
при отстраняването му от имота ще се приложат установените в ЗЗД правила за
евикция.
Поради изложеното, настоящият състав
на ВОС формира извод за неоснователност и на предявения в евентуалност иск по
чл.87, ал.3 ЗЗД.
Неоснователността на предявените
искове по чл.27 вр. чл.30 ЗЗД и чл.87, ал.3 ЗЗД предпоставят неоснователност и
на обусловените от уважаването им осъдителни искове за
осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сума в размер на 85 000 лева, съставляваща дадената въз
основа на унищожаемия договор продажна цена, съгласно чл.34 ЗЗД, респективно
въз основана на разваления договор, съгласно чл.55, ал. 1, предл.трето ЗЗД.
Както се посочи, ищцата като
недобросъвестен купувач не може да иска разваляне на продажбата и връщане на
заплатената сума като дадена при отпаднало основание, но може да иска да й бъде
върната покупната цена, ако претърпи съдебно отстранение.
С оглед изхода от спора и направеното искане, в полза
на ответника се следват сторените по делото разноски. Съгласно представеният
списък по чл.80 ГПК, същите възлизат на 3 500 лева – адвокатско
възнаграждение, но доколкото липсват представени доказателства за реално то му
заплащане /договорено е заплащането му след влизане в сила на съдебното
решение/, такива не следва да се присъждат.
Воден от горното, СЪДЪТ
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от И.В.Б.,
ЕГН ********** ***»Арх.Момчил Йорданов» № 6 против «Санта Хоум Дивелопмънт»
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, район Одесос,
ул.»Презвитер Козма» № 4 искове, както следва:
иск с правно основание чл.27
вр. 30 ЗЗД за унищожаване на обективирания в нотариален акт № 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014
год. договор за покупко-продажба на недвижим имот, като сключен при заплашване чрез отправени й от Р И, в качеството му на прокурист думи,
че ще остане на улицата, че
ще остане без пари и имущество, тъй като банката ще го продаде, независимо дали
ще е поради неплащане от страна на длъжника или поради обявяването му в
несъстоятелност,
в евентуалност, иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на
обективирания в нотариален акт
№ 33, рег.№ 1125, дело № 30/2014 год. договор за покупко-продажба на недвижим
имот поради виновно неизпълнение на задължението на продавача да й прехвърли
необремено правото на собственост върху имота,
както и кумулативно съединен с исковете за
унищожаемост и за разваляне иск за осъждане на ответното дружество да заплати
на ищеца сума в размер на 85 000
лева,
съставляваща дадената въз основа на унищожаемия договор продажна цена, съгласно
чл.34 ЗЗД, респективно въз основана на разваления договор, съгласно чл.55, ал.
1, предл.трето ЗЗД.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването на препис на
страните.
ПРЕПИС
от решението да се обяви в регистъра по чл. 235 ал.5 ГПК
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: