Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 09.10.2023 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 8 с-в в открито
заседание на двадесет и девети септември през две хиляди и двадесет и втора
година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: С. КЮРКЧИЕВ
при участието
на секретаря Цветелина Добрева,
като изслуша
докладваното от съдията гр. д. № 5122 по
описа на състава за 2018г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Съдът
е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл.79, ал.1, вр. с
чл.232, ал.2, чл. 236, ал.2, вр. с чл. 238 от ЗЗД, чл.92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.
Ищецът „А.д.и.в с.“ ЕООД поддържа твърдение, че на 17.11.2010г. между
дружеството, в качеството на наемодател и ответника К.С.С., в качеството на
наемател, бил сключен договор за наем, с предмет - възмездно ползване на
недвижим имот – апартамент №22, находящ се в гр. София, район „Изгрев“, ул. ****със
застроена площ от 165 кв.м. Страните се съгласили ползването на имота да се
осъществи за периода от 01.12.2010г. до 30.11.2013г. Съгласно сключено
споразумение от 26.08.2013г., страните предвидили възможността, след изтичане
срока на договора - наемното правоотношение да се трансформира от срочно в
безсрочно. Договорената месечна наемна цена възлизала на 1 130 евро,
заедно с начислен ДДС, или съответната й левова равностойност по фиксинг на БНБ
към деня на извършване на банков превод, с предвиден падеж на всяко десето
число на съответния месец. Страните се съгласили, че в случай на допуснато
просрочие при заплащането на наемна цена - наемателят се задължава да заплати
неустойка в размер на 0,2% за всеки просрочен ден, но не повече от 30% от
незаплатената месечна наемна цена /чл. 8/. Наемателят поел пред наемодателя
задължението да заплаща консумативните разходи, произтичащи от ползването на
наетия имот, а в случай на неизпълнение на това задължение, поел задължението
да бъде заплати неустойка в размер на 0.2% за всеки просрочен ден, но не повече
от 30% от общия размер на задълженията /чл.7/. Съгласно чл.6, ал.6 от договора
размерът на договорената наемна цена следвало да се актуализира автоматично т.е
без да е необходимо изрично изявление на страните в правоотношението, в
началото на всяка календарна година, считано от 01.01.2012г. след прилагане на онзи
размер на инфлационния процент, който е обявен от НСИ за предходната календарна
година.
Ищцовото дружество твърди, че считано от м. януари на 2012г., наемателят К.С.
започнал да изпълнява задълженията си – ненадлежно, тъй като извършвал забавени и частични плащания, както
на дължимата наемна цена, така и на дължимите разноски за консумативите,
произтичащи от ползването на имота, поради което, в негова тежест възникнало и задължението
да заплаща неустойка за забава.
Ищецът твърди, че на 30.08.2016г. между страните в наемното правоотношение била
сключена извънсъдебна спогодба, в чието съдържание ответникът С. направил
писмено признание съществуването на произтичащи от същия договор неизпълнени
парични задължения към ищеца, които са в размер на сумата от 85 480,21
лева, формирана като сбор от дължимите наемни цени, консумативни разноски и
начислени мораторни неустойки. Според ищеца, извършеното признание следвало да
бъде ценено като юридически факт, който бил от значение за прекъсване на срока
на тригодишната погасителната давност, върху вземанията по наемния договор по
смисъла на чл. 116 б.“а“ от ЗЗД.
Ищецът твърди, че в съдържанието на чл. 24 от наемния договор, страните
предвидили приложението на арбитражна клауза, допуснатото договорно
неизпълнение от страна на ответника-наемател дало основание на ищеца, да сезира
на 25.11.2016г. АС при БТПП. Приетите в хода на арбитражното дело законодателни
изменения в ГПК предизвикали прекратяване на арбитражното производство, при
констатация за неарбитрируемост на спора. Тези правни последици настъпили в
резултат на Определение от 21.03.2018г. при условие, че ответникът бил надлежно
призован и взел активно участие при разглеждането на спора пред арбитражния
съд. Според становището на ищеца, факта на подаването и самото съдържание на
исковата молба, с което бил сезиран АС при БТПП следвало да се възприема като
предизвестяване на наемодателя за прекратяване на процесния договор за наем, по
смисъла на чл. 238 от ЗЗД. Фактът на връчването на преписа от това изявление на
ответника и изтичането на законоустановения едномесечен срок по чл. 238 от ЗЗД
следвало да се счита за породило правни последици и така, според твърденията на
ищеца, наемното правоотношение следвало да се счита прекратено, считано от
26.12.2016г. При това положение, за наемателя възникнало задължение - да върне
на наемодателя държането върху отдадения под наем недвижим имот, както и на
основание чл. 236, ал.2 от ЗЗД – задължение да заплаща на ищеца месечно
обезщетение за лишаване от ползването на имота, в размер на предвидената наемна
цена от 2 368,51 лева.
Ищецът твърди, че с връчването на препис от исковата молба, която била
подадена пред АС при БТПП и предназначена също да послужи като за покана за
плащане - ответникът бил поставен в забава по отношение на задължението за
заплащане на споменатото по – горе обезщетение по чл. 236, ал.2 от ЗЗД, поради
което на всяка падежна дата, на която е платимо това обезщетение следвало да се
начислява и мораторна лихва.
Ищецът твърди, че съгласно чл.17 от процесния договор за наем, страните в
наемното правоотношение уговорили и размера на обезщетението за лишаване от
правото на ползване на наемодателя след прекратяване на договорното
правоотношение като определили сума равняваща се на двукратния размер на
месечната наемна цена, посочена в чл.6 от договора, като посочили, че тази сума
е дължима на последното число на текущия месец, ведно със законната лихва.
Ищецът твърди, че съгласно чл.17, ал. 2 от наемния договор - наемателят
поел задължение за доброволно предаване на държането върху имота, в срок от три
дни, считано от датата на прекратяване на договора /27.12.2016г. –
29.12.2016г./, поради което дължимото обезщетение по чл.236, ал.2 от ЗЗД
следвало да се начислява, считано от 30.12.2016г., ведно с посочената по- горе лихва
за забава.
При така изложените фактически твърдения, ищецът претендира за осъждане на
ответника, да му заплати посочените в петитума на исковата молба парични суми,
както следва:
·
сумата от 4 893, 61 лева,
представляваща обезщетение за
неоснователно ползване на процесния имот в периода от 30.12.2016г. до
датата на фактическо предаване 30.01.2017г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от предявяването на иска до деня на окончателното плащане;
·
сумата от 58 754, 33 лева,
представляваща сбора от незаплатени
задължения за месечен наем, за всеки месец в периода: от месец август 2014г.
до месец декември 2015г. включително; от
месец февруари 2016 до месец март 2016г. включително, от месец юли 2016г. до 25.12.2016г.
включително, заедно със законната лихва върху дължимите суми, считано деня
следващ подаване на исковата молба - 18.04.2018г. до деня на окончателното
плащане;
·
сумата от 17 626,23 лева,
представляваща сбор от дължимите суми за неустойка,
изчислени върху неизплатените наемни
суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата, следваща съответния
месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни, до уговорения в договора за наем максимален
размер на тази неустойка;
·
сумата от 21 041,04 лева,
представляваща сбор от дължимите суми за неустойка,
която се дължи върху заплатените с
просрочие наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата,
следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни,
до уговорения в договора за наем
максимален размер на тази неустойка;
·
сумата от 116,15 лева,
представляваща главница по неизплатени консумативни
разходи за стойността на потребена електроенергия в процесния имот, в
периодите: от 08.07.2016г. до 07.08.2016г. и от 08.08.2016г. до 07.09.2016г., ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от 18.04.2018г. до деня на окончателното
плащане;
·
сумата от 34,84 лева, представляваща сбор от неизплатени суми за
неустойка, начислена върху дължимите
консумативни разходи за потребена електрическа енергия, за периодите 08.07.2016г. – 07.08.2016г. и 08.08.2016г. – 07.09.2016г.;
·
сумата от 50,05 лева, представяща сбор от дължими суми за
неустойка, начислена върху просрочените главници за консумативни разходи за
потребена електрическа енергия в процесния имот, за периодите 10.04.2014г –
09.05.2014г., 10.05.2014г.–09.06.2014г., 10.06.2014г.-09.06.2014г.,
01.07.2014г.-08.07.2014г. заплатени от ответника на 13.10.2014г.;
·
сумата от 325,46 лева,
представляваща сбор от дължими суми на
неустойката, начислена върху просрочени
главници за консумативни разходи за потребена електрическа енергия в процесния
имот, за периодите 08.11.2014г. - 08.12.2014г., 09.12.2014г.-08.01.2015г.,
09.012015г.-07.02.2015г., 08.02.2015г.-10.03.2015г., 11.03.2015г.-07.04.2015г.,
08.04.2015г.-.08.05.2015г., 09.05.2015г.-08.06.2015г., 09.06.2015г. –
07.07.2015г., които са платени от ответника на 23.11.2015г.;
·
сумата от 240,08 лева,
представляваща сбор от дължими суми на
неустойката, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за
потребена електрическа енергия в периоди 08-07.2015г.-31.07.2015г.,
01.08.2015г.-07.08.2015г., 08.08.2015г.-07.09.2015г., 08.09.2015г.-07.10.2015г,
08.10.2015г.-31.10.2015г., 01.11.2015г.-07.11.2015г.,
08.11.2015г.-08.12.2015г., 09.12.2015г.-08.01.2016г., 09.01.2016г. –
08.02.2016г., 09.02.2016г.-09.03.2016г., 10.03.2016г.-09.04.2016г., платени от
ответника на 20.06.2016г.;
·
сумата от 71,24 лева,
представляваща сбор от дължими суми за
неустойка, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за
потребена електрическа енергия в периодите 10.04.2016г. – 10.05.2016г.,
11.05.2016г. – 08.06.2016г., 09.06.2016г. – 30.06.2016г., 01.07.2016г. –
07.07.2016г., платени от ответника на 01.11.2016г.;
·
сумата от 300,71 лева, представляваща сбор от неплатени
консумативни разходи за електрическа енергия в процесния имот, в периодите
08.09.2016г.-07.10.2016г., 08.11.2016г.-05.12.2016г.,
08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г., ведно със законната лихва
считано от 18.04.2018г. до окончателното плащане;
·
сумата от 90, 21 лева, представляваща сбор от дължими суми за
неустойка, начислена върху дължими главници за консумативни разходи за
потребена електроенергия в процесния имот, в периодите
08.09.2016г.-07.10.2016г., 08.11.2016г.-05.12.2016г.,
08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г.;
·
сумата от 76,44 лева, представляваща дължими такси за временно
преустановяване и възстановяване на снабдяването с електрическа енергия в процесния
имот, ведно със законната лихва, считано от 18.04.2018г. до окончателното
плащане.
С оглед очаквания изход от процеса, ищецът претендира за осъждане на
ответника, да му заплати направените съдебни разноски
Исковата
претенция е оспорена по основание и размер от ответника К.С.С., по съображения,
които са изложени в подадения писмен отговор от неговия особен представител по
чл. 47, ал.6 от ГПК. Ответникът оспорва преди всичко надлежната материална
легитимация на ищеца, като поддържа тезата, че не била доказана принадлежността
на правото на собственост върху процесния имот към патримониума на ищеца. Ако
съдът приеме тезата за надлежна легитимацията на ищеца като наемодател -
кредитор в наемното правоотношение, ответникът оспорва размера на наемната
цена, която се изчислява съобразно приложимия инфлационен процент в чл.6, ал.6
от договора, по съображения, че споменатата договорна клауза е недействителна,
поради накърняване на добрите нрави. Ответникът оспорва тезата на ищеца, че връчването на препис от исковата молба,
подадена от ищеца пред арбитражния съд, има правни последици на предизвестие за
прекратяване на договора за наем по реда на чл.238 от ЗЗД. Независимо от
изложеното, ответникът оспорва автентичността на представения Споразумителен
протокол от 30.08.2016г., като поддържа тезата, че това споразумение не го
обвързва. Независимо от изложеното, ответникът оспорва правното действие на
клаузите на чл.7 и чл.8 от договора, предвиждащи задължение за заплащане на
договорна неустойка, релевирайки доводи за тяхната нищожност, по смисъла на
чл.26, ал.1 от ЗЗД, поради противоречие на закона и поради накърняване на
добрите нрави. При условията на евентуалност – ако съдът възприеме за
неоснователно възражението за нищожност на договорни клаузи, ищецът релевира
възражение за прекомерност на неустойката и по тези съображения прави искане за
намаляване размера на предвидената договорна неустойка. При условията на
евентуалност, ответникът релевира възражение за изтекъл срок на погасителна
давност, по отношение на процесните вземания за наем, чийто падеж е настъпил
през 2015г., а поради оспорената автентичност на Споразумителен протокол от
30.08.2016г., давностния срок на погасигелната давност не бил прекъснат. По
всички изложени съображения и възраженията, които са приети за разглеждане
- ответникът моли за отхвърляне на
предявените срещу него искове.
Съдът, като прецени
доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по
делото доказателства по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа
страна следното:
Приетите като
доказателства Договор за отдаване под наем на имот от 17.11.2010г. /на стр.
23-26 от делото/, Споразумение № 1 от 26.08.2013г. към същия договор /на стр.
27 от делото/ и Споразумение към договора за наем от 30.08.2016г. /на стр.
28-30 от делото/ мотивира обоснован извод за съдържанието на постигнатото между
ищеца и ответника съгласие, относно договорно правоотношение, по повод
предоставяне на процесния имот - апартамент №22, находящ се в гр. София, район
„Изгрев“, ул. ****със застроена площ от 165 кв.м. за временно възмездно ползване.
Основавайки се на
категоричното заключение на допуснатите по искане на особения представител на
ответника първоначална и повторна съдебно- графическа експертиза - съдът
възприема извода, че споменатите споразумения са подписани именно от ответника К.С.С.,
отхвърляйки оспорването на автентичност на подписа на лицето.
Приетия като
доказателство препис от искова молба /на стр. 102-110 от делото/ с вх.
№244/2016г. по вх. рег. на АС при БТПП мотивира извода за обективираното в
документа изрично волеизявление на подателя на молбата - „А.д.и.в с.“ ЕООД
относно наличието на правен спор между страните, чиито предмет съвпада с
предмета на настоящия спор. Направеното в съдържанието на тази молба изрично
волезиявление на нейния подател – цит: предизвестие
по чл. 238 от ЗЗД за прекратяване на безсрочен наемен договор от 17.11.2010г.
за апартамент № 22 в гр. София, район „Изгрев“, ул. ****– мотивира извод за
очевидната насоченост на обективираните в исковата молба изявления – не само до
арбитражния съд, но и до насрещната страна в арбитражното производство К.С.С..
Приетият като
доказателство отговор на искова молба с вх. №244/2016г. по вх. рег. на АС при
БТПП, който носи поставена от автора дата 31.01.2017г. - мотивира извода, че в
качеството на адресат на съдържащото се в исковата молба писмено волеизявление
на „А.д.и.в с.“ ЕООД - насрещната страна в арбитражното производство К.С.С. е
могла да възприеме обективираното в нея едностранно волеизявление, което са
основава на чл. 238 от ЗЗД.
Приетият като
доказателство препис от Определение от 21.03.2018г. по арб. д. № 244/2016г.на
АС при БТПП установява твърдения от ищеца факт на прекратяване на образуваното
по негова инициатива арбитражно дело срещу ответника, както и фактът, че
образуваното дело е било прекратено по мотиви за неарбитрируемост на спора.
Приетите като
доказателства писма /на стр. 33 - 34 от
делото/, които са адресирани от Националния статистически институт до „А.д.и.в с.“
ЕООД съдържат конкретни данни за хармонизирания индекс на потребителските цени.
Приетите като
доказателства в хода на съдебното дирене счетоводни документи / на стр. 36-99 и
на стр.124-208 от делото/: извлечение от сметка на „А.д.и.в с.“ ЕООД; фактури, платежни нареждания, таблици с
отчети установяват конкретни данни за възникналите в резултат на процесния
договор задължения за заплащане на наемна цена, за размера на наемната цена, за
конкретни видове разходи, произтичащи от ползването на имота /консумативни
разноски за електрическа енергия и вода/, както и за заплатените на това
основание задължения. Конкретните документи не се обсъждат поотделно в мотивите
на настоящото решение, доколкото данните в тях не са оспорени, а анализът е
възложен на съдебно- икономическа експертиза.
Заключението на
изготвената комплексна съдебно- счетоводна експертиза /на стр. 325-363 от
делото/ мотивира извод относно изчисленията на вещото лице С.И. относно размера
на незаплатените суми, основани на задължение за наем и за договорна неустойка
за забава.
Представените като
доказателства документи за собственост на процесния недвижим имот съдът не
обсъжда - доколкото са насочени да установят вещноправния статут на отдадения
под наем недвижим имот, те са неотносимо доказателство на плоскостта на
облигационния характер на процесното правоотношение и произтичащия от него
правен спор.
При така установената
фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 232, ал.2, пр.първо
от ЗЗД /за заплащане на неплатена наемна цена/.
Претендира се за осъждане на ответника - да заплати на ищеца неизпълнено парично задължение за
заплащане на уговорената, но незаплатена наемна цена, която според ищеца е дължима
за периода от месец август 2014г. до месец декември 2015г. включително; от месец февруари 2016 до месец март 2016г.
включително, от месец юли 2016г. до 25.12.2016г. включително.
Събраните писмени доказателства –
договор за наем и допълнителни споразумения, сключени от същите страни в хода
на изпълнение на вече сключения първоначален договор, обосноваха категоричния
извод на съда, за възникването на наемно отношение между страните в настоящия
процес. Задължението на наемателя /ответник в настоящия процес/ за заплащане на
уговорения наем, представлява елемент от същественото съдържание на договора.
Размерът на наема е бил регламентиран писмено, след постигнато съгласие при
сключване на договора, а договорът обвързва страните, които са го сключили.
Падежът за плащане на наемната цена също е изрично договорно установен, а
размерът на наемната цена е изменчив, но без съмнение – този размер е определяем
по ясен и договорно установен механизъм.
За да се произнесе по посочената
по- горе претенция, съдът анализира приетите в хода на съдебното дирене писмени
доказателства, в резултат на което приема, че между страните в настоящия процес
е възникнало валидно облигационно правоотношение, носещо характеристиките на
типичен договор за наем на недвижим имот. Отчитайки правното действие на
договора за наем и с оглед събраните в хода на съдебното дирене писмени
доказателства съдът приема, че ищецът е изпълнил задължението си да предаде на
ответника държането върху процесния недвижим имот, задължението си да предаде
имота в състояние, което отговаря на ползуването, за което е нает и да осигури
необезпокояваното му ползване в продължение на срока на наемния договор.
Следователно, наемът, за
посочените в исковата молба месечни периоди, формира едно действително и дължимо
парично задължение, възлизащо на 58 754,33 лева, която сума представляваща
сбора от незаплатени задължения за месечен наем, за всеки един от месеците в
периода. Съдът приема, че наемът е дължим от страна на ответника, доколкото последният никак не
доказа, че е изпълнил своето задължение за плащане в рамките на договорния срок
/на месечния падеж и че е дължим на ищеца, като насрещна страна /наемодател/ в
наемното правоотношение.
Неоснователни са възраженията на
ответника срещу надлежната материална легитимация на ищеца, да претендира наем,
които са основани на довода, че ищецът не бил собственик на отдадения под наем
имот. Тъкмо напротив- доказателства за собствеността на ищеца върху процесния
имот бяха представени от името на ищеца, но съдът никак не намира за необходимо
да ги обсъжда – доколкото спорното правоотношение е основано на облигационна
връзка, в която собствеността няма отношение. Понеже наемателят е държател на
наетата вещ/ имот – правото на собственост на наемодателя върху същия този имот
не е необходимо условие за възникване на облигационната наемна връзка.
Неоснователни са също възраженията
на ответника срещу начина, по който е било уговорено да се формира месечната
наемна цена. Съгласно чл.6, ал.6 от договора размерът на договорената наемна
цена следвало да се актуализира, в началото на всяка календарна година, считано
от 01.01.2012г. след прилагане на онзи размер на инфлационния процент, който е
обявен от НСИ за предходната календарна година и без да е необходимо изрично
изявление за съгласие на страните в правоотношението.
Изчисленията на вещото лице
мотивират извода, че този механизъм за определяне на пазарната наемна цена е
спазен, а по повод на спора съдът счита, че страните са обвързани от
постигнатото помежду им съгласие в тази насока. Споменатата договорна клауза е
създадена за да охранява интересите на наемодателя, но сам по себе си този факт
не води до нейната недействителност, доколкото относително голямата
продължителност на срока на договора за наем и съществуващите в периода на
действието на договора инфлационни процеси, оправдават икономическата логика на
уговорка в подобен смисъл.
Заключението на съдебно-
счетоводната експертиза обосновава подробно размера на задължението за
заплащане на наема, който се претендира, а фактът, че задължението за заплащане
на наемната цена не е било изпълнено се установява от липсата на данни за
постъпване на дължимите суми по банковата сметка на ищеца. Следователно,
предявеният иск е основателен, за сумите, чието присъждане е било претендирано
от ищеца.
Неоснователно е
възражението на ответника за изтекъл срок на погасителна давност относно
претендираните вземания. Това е така, доколкото подписаното на 30.08.2016г.
споразумение между страните в спора, съдържа признание както за съществуването на
задължението, така и за неговия размер. Правните последици на това споразумение
се свързват с прекъсването на изтеклия до момента на сключване на споразумението
давностен срок. Изтеклият период от време, между момента на прекъсването на
давностния срок, до момента на подаването на исковата молба е по- кратък от
предвидения в закона, поради което няма как да бъдат приложени правните
последици на тригодишната погасителната давност, върху вземанията по наемния
договор по смисъла на чл. 116 б.“а“ от ЗЗД, на която се позовава ответника.
Ответникът ще трябва да бъде
осъден да заплати на ищеца общия размер на дължимия и неплатен наем, който
възлиза на 58 754, 33 лева, представляваща сбора от незаплатените вноски
за месечен наем, за всеки месец в посочените по- горе периоди.
При това, ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца и законната лихва върху дължимите наемни вноски,
считано деня следващ подаване на исковата молба - 18.04.2018г. до деня на
окончателното плащане;
По
предявения иск с правно основание чл. 232, ал.2 пр. второ от ЗЗД /за заплащане
на разходите, произтичащи от ползването на имота/.
Тъй като страните в настоящия
процес не спорят, че са страни в облигационно правоотношение, възникнало на
основата на процесния договор за наем, очевидно е, че за ответника в настоящия процес е приложимо
изрично нормативно регламентираното задължение на наемателя: да заплаща на
наемодателя разходите, които произтичат от ползването на наетия имот.
Съобразявайки посочените по- горе
факти и изводи, със стойностите, които са изчислени и посочени в заключението
на приетата съдебно- икономическа експертиза, съдът достигна до извода, че
основаната на чл. 232, ал.2 от ЗЗД претенция за сумата от 116,15 лева,
представляваща главница по неизплатени консумативни разходи за стойността на
потребената електроенергия в процесния имот, в периодите: от 08.07.2016г. до
07.08.2016г. и от 08.08.2016г. до 07.09.2016г.,
ведно със законна лихва върху тази сума, считано от 18.04.2018г. до деня на
окончателното плащане; за сумата от 300,71 лева, представляваща сбор от
неплатени консумативни разходи за електрическа енергия в процесния имот, в
периодите 08.09.2016г.-07.10.2016г., 08.11.2016г.-05.12.2016г.,
08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г., както и за сумата от 76,44 лева, представляваща
дължими такси за временно преустановяване и възстановяване на снабдяването с
електрическа енергия в процесния имот е основателна. Споменатите суми следва да
бъдат присъдени заедно със законната лихва, считано от деня след предявяването
на иска на 18.04.2018г. до деня на окончателното плащане.
Неоснователно е
възражението на ответника за изтекъл срок на погасителна давност относно
претендираните вземания, поради правните последици на подписаното на
30.08.2016г. споразумение между страните в спора, които се свързват с
прекъсването на изтеклия до момента на сключване на споразумението давностен
срок. Изтеклият период от време, между момента на прекъсването на давностния
срок, до момента на подаването на исковата молба е по- кратък от предвидения в
закона и няма как да бъдат приложени правните последици на тригодишната
погасителната давност, върху вземанията, на която се позовава ответника.
По
предявения иск с правно основание чл. 236, ал.2 от ЗЗД вр. с чл. 238 от ЗЗД /за
заплащане на обезщетение за ползване на процесния имот, след прекратяване срока
на действие на наемния договор/.
Събраните в хода на делото
писмени доказателства – от една страна сключените след процесния договор
за наем Споразумение № 1 от 26.08.2013г. към договора за наем и Споразумение
към договора за наем от 30.08.2016г., с които е изменено съдържанието на
наемното правоотношение, а от друга страна - съдържанието на приетия като
доказателство препис от искова молба с вх. №244/2016г. по вх. рег. на АС при
БТПП и препис от отговора на ответника, мотивират извода, че страните преди
всичко са се съгласили договорът за наем да бъде без определен срок, а след
това наемодателят е отправил едностранно волеизявление, с което се е отказал от
него и е предизвестил за прекратяване на неговото действие. Съдът приема, че
едностранното волеизвление на наемодателя е било направено съгласно посочените
в чл. 238 от ЗЗД изисквания – защото е изрично обективираното в писмена форма,
защото се съдържа се във волеизявление на „А.д.и.в с.“ ЕООД в качеството на
наемодател и е достигнало до знанието на адресата – наемател т.е. до ответника К.С..
Съобразявайки посочените по- горе
факти и изводи, със стойностите, които са изчислени и посочени в заключението
на приетата съдебно- икономическа експертиза, съдът достигна до извода, че
основаната на чл. 238 от ЗЗД претенция за сумата от 4 893,61 лева, представляваща обезщетение за неоснователно ползване на процесния имот, в периода
от 30.12.2016г. до датата на фактическо предаване на държането върху имота - на
30.01.2017г. следва да бъде уважена изцяло.
Неоснователно е
възражението на ответника за изтекъл срок на погасителна давност относно
претендираните вземания, поради правните последици на подписаното на
30.08.2016г. споразумение между страните в спора, които се свързват с
прекъсването на изтеклия до момента на сключване на споразумението давностен
срок. Изтеклият период от време, между момента на прекъсването на давностния
срок, до момента на подаването на исковата молба е по- кратък от предвидения в
закона и няма как да бъдат приложени правните последици на тригодишната
погасителната давност, върху вземанията, на която се позовава ответника.
При това, ответникът следва да
бъде осъден да заплати на ищеца и законната лихва върху дължимите наемни
вноски, считано деня, следващ подаване на исковата молба - 18.04.2018г. до деня
на окончателното плащане;
По
предявения иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД /за заплащане на договорна
неустойка за забава/.
Неустойката обезпечава
изпълнението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението на
договорните задължения. В конкретния случай, страните в процесния договор са
постигнали ясно и категорично съгласие за възникване на задължение за заплащане
на договорна неустойка, при забавено изпълнение на паричните задължения, които
произтичат за ответника, в резултат предоставения за възмездно ползване недвижим
имот. Страните се съгласили, че в случай на допуснато просрочие при заплащането
на наемна цена - наемателят се задължава да заплати неустойка в размер на 0,2%
за всеки просрочен ден, но не повече от 30% от незаплатената месечна наемна
цена /чл. 8 от договора за наем/. Освен това, доколкото наемателят е поел
задължение да заплаща своевременно сумата на консумативните разходи,
произтичащи от ползването на наетия имот- той е поел и задължението да заплати
неустойка в размер на 0.2% за всеки просрочен ден, но не повече от 30% от общия
размер на задължението /чл.7 от договора за наем/.
Релевираното от страна на особения представител на ответника възражение за
недействителност на споменатите по- горе договорни клаузи, поради противоречие
с добрите нрави - следва да бъде прието за неоснователно, тъй като извършеното
тълкуване на тяхното съдържание, в съответствие с изискванията на чл. 20 от ЗЗД
и в съответствие с възприетите в обществото господстващи възгледи за добрите
нрави не бележат противоречие. В условие на действаща пазарна икономика,
договорите за наем, сключени от търговско дружество със специализиран предмет
на дейност, каквото е „А.д.и.в с.“ ЕООД са фокусирани към търговска печалба, а
не към подпомагане на жилищните потребности на наемателя. Не е без значение
фактът, че отдадения под наем недвижим имот попада в един от престижните, най -предпочитани
и сравнително най- благоустроени райони на столичния град, с най- високи
стойности на пазарния наем, поради което неизпълнението на договора от страна
на наемателя със сигурност създава предпоставки за значителни икономически
загуби, в резултат от претърпени вреди и пропуснати ползи.
По идентични съображения, релевираното от страна на особения представител
на ответника възражение за прекомерност на неустойката, следва да бъдат прието
като неоснователно, тъй като преценката за вида, разположението и качеството на
конкретния недвижим имот, който е предмет на наемното правоотношение,
обосновават в голяма степен икономическата обосновка на предвидените чрез
неустойката значителни загуби и пропуснати ползи от неизпълнение на договора.
Съобразявайки посочените по- горе факти и изводи, със стойностите, които са
изчислени и посочени в заключението на приетата съдебно- икономическа
експертиза, съдът достигна до извода, че следва да бъде изцяло уважена основаната
на чл. 92 от ЗЗД претенция на ищеца: за сумата от 17 626,23 лева,
представляваща сбор от дължимите суми за неустойка, изчислени върху
неизплатените наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата,
следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни,
до уговорения в договора за наем
максимален размер на тази неустойка; за сумата от 21 041,04 лева, представляваща
сбор от дължимите суми за неустойка, която се дължи върху заплатените с
просрочие наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от датата,
следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни,
до уговорения в договора за наем
максимален размер на тази неустойка; за сумата от 34,84 лева, представляваща
сбор от неизплатени суми за неустойка, начислена върху дължимите консумативни разходи за
потребена електрическа енергия, за
периодите 08.07.2016г. – 07.08.2016г. и
08.08.2016г. – 07.09.2016г.; за сумата от 50,05 лева, представяща сбор
от дължими суми за неустойка, начислена върху просрочените главници за
консумативни разходи за потребена електрическа енергия в процесния имот, за
периодите 10.04.2014г – 09.05.2014г., 10.05.2014г.–09.06.2014г., 10.06.2014г.-09.06.2014г.,
01.07.2014г.-08.07.2014г. заплатени от ответника на 13.10.2014г.; за сумата от
325,46 лева, представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена върху просрочени главници за
консумативни разходи за потребена електрическа енергия в процесния имот, за
периодите 08.11.2014г. - 08.12.2014г., 09.12.2014г.-08.01.2015г.,
09.012015г.-07.02.2015г., 08.02.2015г.-10.03.2015г., 11.03.2015г.-07.04.2015г.,
08.04.2015г.-.08.05.2015г., 09.05.2015г.-08.06.2015г., 09.06.2015г. –
07.07.2015г., които са платени от ответника на 23.11.2015г.; за сумата от
240,08 лева, представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена
върху просрочени главници за консумативни разходи за потребена електрическа
енергия в периоди 08-07.2015г.-31.07.2015г., 01.08.2015г.-07.08.2015г.,
08.08.2015г.-07.09.2015г., 08.09.2015г.-07.10.2015г, 08.10.2015г.-31.10.2015г.,
01.11.2015г.-07.11.2015г., 08.11.2015г.-08.12.2015г.,
09.12.2015г.-08.01.2016г., 09.01.2016г. – 08.02.2016г.,
09.02.2016г.-09.03.2016г., 10.03.2016г.-09.04.2016г., платени от ответника на
20.06.2016г.; сумата от 71,24 лева, представляваща сбор от дължими суми за
неустойка, начислена върху просрочени главници за консумативни разходи за
потребена електрическа енергия в периодите 10.04.2016г. – 10.05.2016г., 11.05.2016г.
– 08.06.2016г., 09.06.2016г. – 30.06.2016г., 01.07.2016г. – 07.07.2016г.,
платени от ответника на 01.11.2016г.; за сумата от 90, 21 лева, представляваща
сбор от дължими суми за неустойка, начислена върху дължими главници за
консумативни разходи за потребена електроенергия в процесния имот, в периодите
08.09.2016г.-07.10.2016г., 08.11.2016г.-05.12.2016г.,
08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г.;
По предявените искови претенции за заплащане на
лихва;
Предмет на претенцията е
лихвата, която се дължи за забавено изпълнение на парично задължение – от
длъжника, който е изпаднал в забава – на кредитора, комуто се дължи
изпълнението. В процесния спор се касае за претенция за лихва върху периодични
платежи за наем, чиито падеж е изрично уговорен за съответния месец, за който
се дължи наема. Споменатата изрична уговорка за падежа на плащането на наема и
на разноските, произтичащи от ползването на наетия имот от една страна, а от
друга страна - липсата на доказателства за надлежно (своевременно и пълно)
изпълнение на задължението на наемателя, мотивира извода, че наемателят (ответник в
настоящия процес) е изпаднал в забава. Претенциите на ищеца са доказани по
основание, тъй като забавата на длъжник за парично вземане, поражда за него
едно ново акцесорно задължение – да заплати лихва върху дължимите суми на
главницата, считано от първия ден на изпадането в забава до датата, до която се
претендира лихва.
Като вече беше посочено
в мотивите на настоящото решение - неоснователно е възражението на ответника за
изтекъл срок на погасителна давност относно претендираните вземания, поради
правните последици на подписаното на 30.08.2016г. споразумение между страните в
спора, които се свързват с прекъсването на изтеклия до момента на сключване на
споразумението давностен срок. Изтеклият период от време, между момента на
прекъсването на давностния срок, до момента на подаването на исковата молба е
по- кратък от предвидения в закона и няма как да бъдат приложени правните
последици на тригодишната погасителната давност, върху вземанията, на която се
позовава ответника.
По изложените съображения, предявените искове следва да бъдат уважени
изцяло и до пълния претендиран размер на
сумите.
С оглед изхода на процеса и на
основание чл. 78, ал.1 от ГПК – ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
направените съдебни разноски, според представения списък по чл. 80 от ГПК /стр.
427 от делото/, които възлизат на 9420, 50 лева.
На основание чл. 78, ал.6 от ГПК
– ответникът следва да бъде осъден да заплати по сметката на Софийски градски
съд и сумата от общо 900 (деветстотин лева), представляваща направени разноски
за съдебно- графически и съдебно- икономическа експертиза, по въпроси, които са
поставени от неговия особен представител.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА К.С.С.
с ЕГН ********** и съдебен адресат- адв. Н.Ч.,*** да заплати на „А.д.и.в с.“
ЕООД с ЕИК ****и седалище *** поради неизпълнение на задълженията на наемател
по Договор за отдаване под наем на имот от 17.11.2010г., Споразумение № 1 от
26.08.2013г. и Споразумение от 30.08.2016г. относно апартамент № 22, в бл. 2 с
адрес: гр. София, район „Изгрев“, ул.„****, следните суми:
на основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 232, ал.2, пр.
първо от ЗЗД - сумата от 58 754, 33 лева (петдесет и
осем хиляди седемстотин петдесет и четири лева и 33 ст.), представляваща
сбора от незаплатени задължения за
месечен наем, за всеки месец в периода: от месец август 2014г. до месец
декември 2015г. включително; от месец февруари 2016 до месец март 2016г.
включително, от месец юли 2016г. до 25.12.2016г. включително, заедно със
законната лихва върху дължимите суми, считано деня следващ подаване на исковата
молба - 18.04.2018г. до деня на окончателното плащане;
на основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 236, ал.2, вр.
с чл. 238 от ЗЗД - сумата от 4 893, 61 лева (четири хиляди осемстотин
деветдесет и три лева и 61 ст), представляваща обезщетение
за неоснователно ползване на процесния имот в периода от 30.12.2016г. до
датата на фактическо предаване 30.01.2017г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от предявяването на иска до деня на окончателното плащане;
на
основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 232, ал.2, пр. второ от ЗЗД - сумата от 116,15 лева (сто и
шестнадесет лева и 15 ст.), представляваща главница по неизплатени
консумативни разходи за стойността на потребената електроенергия в процесния
имот, в периодите: от 08.07.2016г. до 07.08.2016г. и от 08.08.2016г. до 07.09.2016г., ведно със
законна лихва върху тази сума, считано от 18.04.2018г. до деня на окончателното
плащане; сумата от 300, 71 лева (триста
лева и 71 ст.), представляваща сбор от неплатени консумативни разходи за
електрическа енергия в процесния имот, в периодите 08.09.2016г.- 07.10.2016г.,
08.11.2016г.-05.12.2016г., 08.10.2016г.-07.11.2016г., 06.12.2016г.-13.12.2016г.
и сумата от 76, 44 лева (седемдесет и
шест лева и 44 ст.), представляваща дължими такси за временно
преустановяване и възстановяване на снабдяването с електрическа енергия в
процесния имот е основателна, заедно със законната лихва, считано от деня след
предявяването на иска на 18.04.2018г. до деня на окончателното плащане.
на основание чл. 92 от ЗЗД –сумата
от 17 626,23 лева (седемнадесет
хиляди шестстотин двадесет и шест лева и 23 ст.), представляваща сбор от
дължимите суми за неустойка, изчислени върху
неизплатените наемни суми, съответно за всеки ден просрочие, считано от
датата, следваща съответния месечен падеж на главното задължение за период от
150 дни, до уговорения в договора за
наем максимален размер на тази неустойка;
на основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 21 041,04 лева(двадесет и идна хиляди нула четиридесет и
един лева и 4 ст.), представляваща сбор от дължимите суми за неустойка, която се дължи върху заплатените с просрочие наемни суми,
съответно за всеки ден просрочие, считано от датата, следваща съответния
месечен падеж на главното задължение за период от 150 дни, до уговорения в договора за наем максимален
размер на тази неустойка;
на
основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 34,84 лева (тридесет и четири лева и 84
ст.), представляваща
сбор от неизплатени суми за неустойка, начислена върху
дължимите консумативни разходи за потребена електрическа енергия, за
периодите 08.07.2016г. – 07.08.2016г. и
08.08.2016г. – 07.09.2016г.;
на
основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 50,05 лева(петдесет лева и 5 ст.), представяща сбор от дължими
суми за неустойка, начислена върху
просрочените главници за консумативни разходи за потребена електрическа енергия
в процесния имот, за периодите 10.04.2014г –
09.05.2014г.,10.05.2014г.–09.06.2014г.,10.06.2014г.-09.06.2014г.,01.07.2014г.-08.07.2014г.
които са заплатени от ответника на 13.10.2014г.;
на
основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 325,46 лева (триста двадесет и пет лева и
46 ст),
представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена
върху просрочени главници за консумативни разходи за потребена електрическа
енергия в процесния имот, за периодите 08.11.2014г. - 08.12.2014г.,
09.12.2014г.-08.01.2015г., 09.012015г.-07.02.2015г., 08.02.2015г.-10.03.2015г.,
11.03.2015г.-07.04.2015г.,08.04.2015г.-.08.05.2015г.,
09.05.2015г.-08.06.2015г., 09.06.2015г. – 07.07.2015г., които са заплатени от
ответника на 23.11.2015г.;
на
основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 240,08 лева (двеста и четиридесет лева и 8
ст.),
представляваща сбор от дължими суми на неустойката, начислена върху просрочени главници за консумативни
разходи за потребена електрическа енергия в периоди
08-07.2015г.-31.07.2015г., 01.08.2015г.-07.08.2015г.,
08.08.2015г.-07.09.2015г., 08.09.2015г.-07.10.2015г, 08.10.2015г.-31.10.2015г.,
01.11.2015г.-07.11.2015г., 08.11.2015г.-08.12.2015г.,
09.12.2015г.-08.01.2016г., 09.01.2016г. – 08.02.2016г., 09.02.2016г.-09.03.2016г.,
10.03.2016г.-09.04.2016г., които са заплатени от ответника на 20.06.2016г.;
на
основание чл. 92 от ЗЗД – сумата от 71,24 лева (седемдесет и един лева и 24
ст.),
представляваща сбор от дължими суми за неустойка, начислена върху просрочени главници за консумативни
разходи за потребена електрическа енергия в периодите 10.04.2016г. –
10.05.2016г., 11.05.2016г. – 08.06.2016г., 09.06.2016г. – 30.06.2016г.,
01.07.2016г. – 07.07.2016г., които са заплатени от ответника на 01.11.2016г.;
ОСЪЖДА К.С.С. с ЕГН ********** и съдебен адресат- адв. Н.Ч.,*** да
заплати на „А.д.и.в с.“ ЕООД с ЕИК ****и седалище *** на основание чл. 78, ал.1 от ГПК – сумата от 9420, 50 лева (девет
хиляди четиристотин и двадесет лева и 50 ст.), представляваща направените съдебни
разноски пред Софийски градски съд.
ОСЪЖДА К.С.С. с ЕГН ********** и съдебен адресат- адв. Н.Ч.,*** да
заплати по сметка на Софийски градски съд, на
основание чл. 78, ал.6 от ГПК – сумата от 900 лева (деветстотин лева),
представляваща съдебни разноски, поети първоначално от бюджета на съда.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Апелативен съд София, в
двуседмичен срок от връчване на препис от него.
СЪДИЯ: