№ 168
гр. Търговище , 20.04.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VII СЪСТАВ в публично заседание на
пети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Боряна С. Петрова
при участието на секретаря Женя Л. Иванова
като разгледа докладваното от Боряна С. Петрова Гражданско дело №
20203530101300 по описа за 2020 година
Производството е по предявени в условията на евентуалност искове с правно
основание чл. 26,ал.1, предл. трето ЗЗД - нищожност на договора, поради накърняване на
добрите нрави; унищожаемост на договора- чл. 27 от ЗЗД във вр. с чл. 33 от ЗЗД.
Ищцата твърди в исковата си молба, че е притежавала къща в гр.Търговище, която
е закупила през 2016 година. В последствие здравословното и състояние се влошило. Били
са и нужни много средства за лечение, с които тя не разполагала. Банките и отказвали
паричен заем, поради лошото и финансово състояние. Това я принудило да потърси друг
начин да си осигури нужните за лечението средства. Така през 2019 година се запознала със
съпруга на ответницата С. Д. Н., които и заявил, че ще и отпусне искания заем. На
19.08.2019 година подписали договор за заем, като за обезпечение на сумите по заема е
учредила в негова полза договорна ипотека върху имота си. Договорът бил, сключен за
сумата от 14 000 лв. Средствата били недостатъчни за лечението и, поради това
сключила друг договор за заем с кредитор „Креди Йес“ ООД, за сумата от 30 000 лв., като
за обезпечаване на задължението по този договор е учредила в полза на кредитора
договорна ипотека на друг неин имот. Въпреки това средствата били крайно
недостатъчни за лечението и. В същото време, разходите и надвишавали доходите, които
тя има и това я принудило отново да потърси С. Н., като се договорили да и предостави по
вече сключения договор за заем, още 15 000 лв. Той се съгласил, но и казал, че този път
сумата ще и бъде преведена по банков път от неговата съпруга- Х. З.- ответницата по
делото. Парите и били преведени от ответницата преди да отидат при нотариус, като в
последствие при нотариуса, твърди, че не е разбрала какво се случва. Твърди, че е отишла
да сключи нов договор за заем, а в последствие разбрала, че всъщност е продала имота си
на ответницата за сумата от 15 000 лв. Твърди, че към момента на сделката данъчната
1
оценка на имота е била 73 313.20 лв., а тя го е прехвърлила за 15 000 лв.- сума 5 пъти по-
ниска от данъчната оценка на имота. По изложения по-горе начин ищцата твърди, че е
въведена в заблуждение, тъй като тя не е имала никакво намерение да продава имота си на
ответницата. Твърди, че тази сделка за покупко –продажба на имота и е нищожна, като
противоречаща на добрите нрави, предвид неравностойността на насрещната престация,
изразяваща се в пет пъти по-ниска продажна цена от данъчната оценка на имота и десет
пъти по-ниска от пазарната цена на имота. С оглед на изложеното моли съда да
постанови решение, с което да прогласи нищожността на тази сделка, обективирана в
нотариален акт № 139, том I, дело № 121 от 18.10.2019 година на нотариус с рег.№ 753, с
район на действие РС-Търговище.
При условията на евентуалност ищцата твърди, че договорът за покупко-
продажба е сключен при условията на крайна нужда, както и при измама, което го прави
унищожаем. Позовава се на това, че липсата на материални средства от нейна страна за
задоволяване на базисни нужди и потребности е въздействало върху волята и и я е
мотивирало да я сключи. От друга страна и здравословното и състояние е много лошо,
диагностицирана е с бъбречна недостатъчност с провеждане на живото поддържащи
процедури по хемодиализа. Живото спасяващо лечение свързано със много средства, с
които тя не е разполагала. Принудена от крайната си нужда, за да оцелее е поискала от С.
Н. дофинансиране, по сключения вече договор за заем. Въпреки горното била въведена в
заблуждение от негова страна и от страна на ответницата, че сключва нов договор за
заем, като в същност е сключила договор с който е продала имота на ответницата за
сумата от 15 000 лв. С оглед на горното при условията на евентуалност моли съда да
постанови решение, с което да приеме, че договорът за покупко – продажба, сключен с
ответницата е унищожаем, поради това, че е сключен при крайна нужда от нейна страна,
евентуално поради това,че е сключен при измама. Претендира разноски в производството.
Ответницата представлявана от процесуалния си представител, оспорва както
главния иск, така и исковете предявени при увентуалност. Излагат се твърдения, че
ищцата през месец юни 2019 година, се свързала със свидетеля С. Н., с когото
ответницата живее на семейни начала, като му е предложила да му продаде процесния
имот. За продажбата на имота ищцата е поискала сумата от 60 000 лв., но именно
поради цената до сделка не се стигнало. В последствие тя отново се свързала със
свидетеля, като заявила, че няма спешна нужда от цялата сума, тъй като сумата и била
необходима за развиване на стопанска дейност. Никога ищцата не е твърдяла, че сумата и
била нужна за лечение и те не били запознати със здравословното и състояние. Именно
поради това се съгласила да и бъде изплатена цената на части. Постигнали съгласие
относно условията за изплащане и сключили договор за покупко- продажба, факт, с който
ищцата била напълно наясно. Сумата по договора и била изплатена напълно, на няколко
вноски. Поради горното моли съда да отхвърли както главния , така и всеки един от
исковете, предявен при условията на евентуалност.
2
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено
следното:
Видно от приложеното по делото експертни решение е видно, че ищцата е с
диагноза терминален стадии на бъбречна болест. Поради заболяването и и е определена
100% трайно намалена работоспособност, без чужда помощ. Заболяването и не и пречи
да упражнява професията си. Ищцата работи въпреки заболяването си.
На 19.08.2019 година, ищцата е сключила със свидетеля С. Н. договор за заем, по
силата на който последният и предоставил в заем сумата от 14 000 лв., като сумата по
договора е отразено, че е предадена на ищцата при сключването му, което тя е
удостоверила с положения от нея подпис. С оглед на горното са неоснователни
твърденията и, че всъщност е получила само 9 000 лв., по този договор. Видно от договора,
подписан от ищцата сумата и е била предадена на части- 7 000 лв., на 01.06.2019 година ,
а остатъка при сключването на договора- 19.08.2019 година. Срокът на договора е бил
19.12.2019 година, като след изтичането му, ищцата се е задължила да върне изцяло
получения заем. За обезпечаване на задължението по договора, съгласно чл.9 от същия,
ищцата е учредила в полза на заемодателя договорна ипотека върху свой имот-
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 73626.507.95 с площ от 668 кв.м. по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Търговище, с административен
адрес гр.Търговище, ул.“П.“ ***, ведно с построените в поземления имот СГРАДА с
идентификатор № 73626.507.95.1 със застроена площ от 111 кв.м, на два етажа, ведно
със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.2 със застроена площ от 27 кв.м., на един
етаж, ведно със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.3 със застроена площ от 31
кв.м., на един етаж и ведно със СЕЛСКОСТОПАНСКА СГРАДА без идентификатор. Този
имот, видно от приложения на л.23 от делото нотариален акт № 181, том Х, дело №
1390/2016 година по описа на нотариус с рег. № 496, с район на действие РС-Търговище,
ищцата е придобила през 2016 година за сумата от 50 000 лв.
Месец по-късно, на 12.09.2019 година, ищцата сключва нов договор за заем за
сумата от 30 000 лв. Заемодател по този договор е „Креди Йес“ ООД. За обезпечаване на
задължението си към кредитора по този договор, ищцата отново е учредила в негова полза
договорна ипотека върху друг неин имот.
На 18.10.2019 година ищцата продава на ответницата, имота ипотекиран за
обезпечаване на, сключения със С. Н. договор за заем. Продажбата е обективирана в
нотариален акт № 139, том I, дело № 121/19 по описа на нотариус с рег.№ 735, с район на
действие РС-Търговище. Видно от акта, приложен на л.43 от делото, ищцата продава на
ответницата по делото ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 73626.507.95 с площ от
668 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Търговище, с
административен адрес гр.Търговище, ул.“П.“ ***, ведно с построените в поземления имот
СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.1 със застроена площ от 111 кв.м, на два
етажа, ведно със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.2 със застроена площ от 27
3
кв.м., на един етаж, ведно със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.3 със застроена
площ от 31 кв.м., на един етаж, ведно със СЕЛСКОСТОПАНСКА СГРАДА без
идентификатор, за сумата от 15 000 лв. Към момента на сключване на сделката и към
настоящия момент, данъчната оценка на имота е 73 313.20 лв. В договора страните не са
уговорили срок за предаване на имота, което следва, че са се съгласили владението да бъде
предадено на купувача при сключването му. Очевидно владението не е предадено, поради
което ответницата е отправила до ищцата на 22.10.2020 година, нотариална покана с
искане да и бъде предадено владението върху имота. Няма спор между страните, че към
момента процесния имот се намира във владение на ответницата.
Съгласно изготвената и напълно възприета от съда техническа експертиза,
пазарната стойност на процесния имот към датата на отчуждаването му- 18.10.2019
година е била 140 600 лв.
За установяване твърденията на ищцата относно знанието си за характера на
сключената сделка, както и относно здравословното и състояние, бяха изслушани
показанията на свидетелите З. У., М. И. и Ф. Х.. Съгласно показанията на свидетеля У.,
ищцата е била принудена поради изключително влошеното и здравословно състояние да
потърси средства за лечението си. Тя не разполагала с нужните и средства, а банковите
институции и отказвали отпускането на банков кредит именно поради лошото и здраве и
ниските доходи, които има. Това я принудило да потърси заем от небанкови институции и
частни лица. Свързала се с негова помощ със свидетеля на ответницата С. Н., който се
съгласил да и даде определена сума на заем. Сключили договор за заем за сумата от 14 000
лв. Тези средства също били недостатъчни, поради което тя изтеглила още един кредит
от „Креди йес“ ООД. Понеже сумата от двата кредита отново не стигали, за да
покрият разходите и по лечението, тя след няколко месеца отново потърсила свидетеля С.
Н., за да му поиска нов заем. В тази част съдът приема, показанията за достоверни, с
оглед на това че са в синхрон със събраните писмени доказателства, удостоверяващи
облигационните отношения на заемите, в които ищцата е участвала. В останалата част
показанията на този свидетел, абсолютно се разминават с останалите събрани в процеса
гласни доказателства на незаинтересовани от изхода на спора свидетели и по- точно,
показанията на свидетеля С. Д.- нотариуса пред който е изповядана процесната сделка.
По- нататък в показанията си свидетелят У. твърдеше, че ищцата е потърсила втори
заем от свидетеля Н., като през времето на сключването на сделката, преговорите и
самото изповядване пред нотариуса, тя е била със знанието, че сключва нов договор за
заем, а не договор за покупко- продажба. Именно в тази част съдът не може да кредитира
показанията дадени от свидетеля изцяло в подкрепа на тезата на ищцата, тъй като
свидетелят С. И.- нотариуса пред който се е развило нотариалното производство по
продажбата на имота, заяви в показанията си, че ищцата е тази, която лично е занесла
нужните документи за изповядване на сделката за покупко- продажба, изготвения
нотариален акт е бил прочетен на страните по сделката, преди подписването му и не на
последно място, нотариуса изрично е поставил въпрос на ищцата, защо продава имота си
4
на такава ниска цена, като последната е отговорила, че това е решението и. Поведението
и, действията и и изявленията и са говорили за знание от нейна страна, че продава имота
си на ответницата, а не че сключва договор за заем.
Показанията на свидетелите М. И. и Ф. Х., установяват, че здравето на ищцата не
е добро. Страда от заболяване, което изисква много средства за лечение.
Ответницата, посредством гласни доказателства, целеше да установи, че
действителната цена по договора за покупко- продажба на имота е 58 000 лв., които са
изплатени на ищцата напълно, преди сключването на сделката, а не 15 000 лв., така както
е посочено в акта. За установяване на тези факти, бяха допуснати показанията на
свидетелите С. Н., Б. Ю. и Н.С.. Въпреки, че бяха допуснати при разглеждането на делото
тези гласни доказателства, при разглеждането на спора по същество и при цялата
условност на допустимостта им, съдът намира, че показанията на допуснатите
свидетели се явяват недопустими и не следва да бъдат вземани предвид при постановяване
на настоящото решение, предвид забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3, предл. второ и т. 5 от
ГПК, и не следва да се обсъждат от съда. Допустимо е, съгласно чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК
установяване със свидетелски показания на договори на стойност над 5 000 лева, но при
условията на ал. 2- при изрично съгласие на страните, каквото не беше дадено от страна
на ищцата. Ограничението на свидетелските показания по ал. 2 от ГПК се отнася до
случаи, когато страната иска да опровергае свои волеизявления, по сделката, по която тя
е страна. В конкретния случай ответницата, която е страна по договора за покупко-
продажба, посредством свидетелските показания се домогва да докаже, че цената
по сделката е различна от отразената в обективирания в нотариалния акт договор за
покупко- продажба на процесния имот.
От друга страна, в практиката на ВКС е дадено тълкуване, че нотариалният акт, с
който е оформена една сделка материализира удостоверителните изявления на
нотариалния орган и изявленията на страните по договора. Следователно, има
характеристиките на официален свидетелстващ документ само в частта на
нотариалното удостоверяване, което поради това се ползва с обвързваща съда формална и
материална доказателствена сила, на осн. чл. 179 ГПК. Нотариалните актове
притежават обвързваща съда материална доказателствена сила, относно фактите,
които удостоверява нотариусът във връзка с представените му по закон компетенции.
Това са датата и мястото на сключване на сделката; страните, между които сделката
се сключва; когато се касае за продажба на недвижим имот - конкретния имот, обект на
продажбата и неговата цена. По отношение на останалите обстоятелства обаче,
удостоверени в акта, съдът не е обвързан от посочената по-горе материална
доказателствена сила.Оспорването е допустимо, но може да се извърши по висящ процес
само в сроковете и по реда на чл. 193 ГПК. Това становище е застъпено в практиката на
ВКС- Решение № 38 от 19.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3438/2016 г., II г. о., ГК, докладчик
съдията К. М.; Решение № 38 от 19.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3438/2016 г., II г. о., ГК,
5
докладчик съдията К. М.; Решение № 173 от 27.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 5166/2008 г.,
IV г. о., ГК, докладчик съдията А. Б.. С оглед на изложеното показанията на цитираните
свидетели не следва да бъдат ценени в процеса. От друга страна дори е да се приеме
хипотетично, че не е налице горепосочената забрана допуснатите свидетел по никакъв
начин не установиха нищо съществено. Единствено от показанията на незаинтересования
свидетел Б. Ю. може да се приеме, че е давал на другия свидетел С. Н. на части 15 000 лв.,
които последният да вложи в закупуването на имота. Показанията на свидетеля Н.С. не
удостоверяват по никакъв начин за какво свидетелят С. Н. е давал на ищцата пари, каква
сума и е давал и дали въобще те са били за закупуването на имота, още повече, че между
ищцата и свидетеля Н. към този момент е съществувало друго облигационно
правоотношение, по силата на сключения между тях договор за заем. Що се отнася до
показанията на свидетелят С. Н., съдът не би могъл да ги кредитира и поради явният му
интерес от изхода на спора в полза на ответницата, с която той живее на съпружески
начала. Тук остава въпроса доколко поведението на ищцата в договорните и отношения с
този свидетел съответства на добрите нрави и доколко тя, възползвайки се от
възможностите на закона извлича за себе си благоприятни правни последици от
собственото и неправомерно поведение.
С оглед на изложеното, следва да се приеме, че цената, на която процесния имот е
бил продаден на ответницата, е посочената в нотариалния акт за покупко- продажба, а
именно 15 000 лв.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прави следните изводи:
По предявения иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД за обявяване
нищожността на договора поради накърняване на добрите нрави:
Разпоредбата на чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД предвижда, че сделката е нищожна,
когато противоречи на добрите нрави. Твърдението е, че ответницата се възползвала от
здравословното състояние на прехвърлителката и са изповядали сделката на цена почти
пет пъти по-ниска от данъчната оценка на имота.
Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните имат свобода на договарянето, могат да
определят свободно съдържанието на договора. Автономията на волята и свободата на
договарянето, обаче не са неограничени- съдържанието на сделката, т.е. постигнатата
договорка не може и не следва да противоречи на повелителните норми на закона и на
добрите нрави. Законът не предвижда ограничения при договарянето на цената по
договора, но тя трябва да е такава, че да не засяга добрите нрави. Добрите нрави
съществуват като общи принципи или произтичат от тях. ВКС - ОСТК е с ТР № 1/2010 г.
да дефинирал понятието "добри нрави" като морални норми, на които законът е придал
правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази
на противоречието на договора със закона - чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Един от най-съществените
от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква
6
да се защитава всеки признат от законовите разпоредби интерес. Добрите нрави не са
писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи
или произтичат от тях. Такива са принципите на добросъвестността и справедливостта
в гражданските и търговските взаимоотношения, както и на предотвратяване на
несправедливо облагодетелстване. Така с решение № 615 от 15.10.2010 г. по гр. д. №
1208/09 г. на ВКС, III г. о. е прието изрично, че нарушение на добрите нрави е налице при
нееквивалентност на престациите, в който случай, сключената сделка е нищожна.
Еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с
техния правен интерес, доколкото не противоречи на забраната по чл.9 от ЗЗД. В
съдебната практика е възприета като такъв критерии изключително голямата разлика в
престациите, което се получава при много ниска продажна цена на имота.
Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от
данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави
извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. В практиката си ВКС приема, че
тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на
престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически нулева. В конкретния случай, съгласно техническата
експертиза, пазарната стойност на имота към момента на продажбата е била 140 600
лв. Данъчната оценка на имота е била 73 313.20 лв., а видно от договора за покупко-
продажба, имота е продаден за 15 000 лв., цена пет пъти по-ниска от данъчната оценка и
почти 9.40 пъти по-ниска от пазарната цена, обстоятелство сочещо, до изключителна
нееквивалентнст на насрещните престации по договора. В тази насока е
непротиворечивата съдебна практика - Решение № 452/25.06.2010г. по гр.д. № 4277/2008г.
,IV г.о. на ВКС, Решение № 1444/04.11.1999г. по гр.д. № 753/1999г. ВКС , Решение *** от
9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. ***19/2015 г., III г. о., ГК, Решение № 236 от 24.10.2017 г. на
ВКС по гр. д. № 576/2017 г., IV г. о., ГК, Решение № 62 от 4.07.2018 г. на ВКС по т. д. №
1490/2017 г., I т. о., ТК и др. С оглед всичко изложено съдът счита, че е на лице соченото
от ищеца основание за нищожност-накърняване на добрите нрави и предявения иск се
явява основателен на това основание и като такъв следва да се уважи.
С оглед основателността на главния иск, съдът не дължи произнасяне по исковете,
предявени при условията на евентуалност.
Ищцата претендира да и бъдат изплатени, сторените в настоящото производство
разноски. Разноските, съобразно представения списък и доказателствата за тяхното
реализиране, са в размер на 3 506.28 лв. Съгласно чл.78, ал.1 от ГПК, следва да бъдат
възложени в тежест на ответницата. Ищцата чрез процесуални си представител
направи искане за прилагане на института на компенсация, като се извърши такава
между нейното вземане за разноски и вземане на ответницата за цената на имота. В
случая не са настъпили основания за такова прихващане, доколкото няма предявен иск или
7
възражение за връщане на даденото по договора, от страна на ответницата.
Въз основа на горното, съдът
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА нищожност на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален
акт № 139, том I, рег.№ 1206, дело 121 от 18.10.2019г. на Нотариус С. И., с рег.№ 735 на
НК, с район на действие РС-Търговище, по силата на който Р. С. Х. ЕГН ********** от
гр.Търговище, съдебен адрес гр.Търговище, ул.“П.“, *** е продала на Х. М. З. ЕГН
********** от гр.Търговище, съдебен адрес гр.Търговище, ул.“Цар Иван Асен“, № 1-
партер, кантора М.и, следния свой собствен имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
№ 73626.507.95 с площ от 668 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Търговище, с административен адрес гр.Търговище, ул.“П.“ ***, при граници :
73626.507.160; 73626.507.96; 73626.507.97 и 73626.507.93, ведно с построените в
поземления имот СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.1 със застроена площ от 111
кв.м, на два етажа, ведно със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.2 със застроена
площ от 27 кв.м., на един етаж, ведно със СГРАДА с идентификатор № 73626.507.95.3 със
застроена площ от 31 кв.м., на един етаж, ведно със СЕЛСКОСТОПАНСКА СГРАДА без
идентификатор, за сумата от 15 000 лв., поради накърняване на добрите нрави и на осн.
чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. М. З. ЕГН ********** от гр.Търговище, съдебен адрес гр.Търговище,
ул.“Цар Иван Асен“, № 1- партер, кантора М.и да заплати на който Р. С. Х. ЕГН
********** от гр.Търговище,, съдебен адрес гр.Търговище, ул.“П.“, ***, сумата от 3
506.28 лв., представляваща направени по делото разноски, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Окръжен съд - Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
8