№ 670
гр. Варна, 02.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на осми
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Евгения Мечева
като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело №
20223110105219 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба на С. Й. К. от гр. Варна, с
която срещу „План –Р“ ЕООД, със седалище гр.Варна са предявени обективно кумулативно
съединение искове, както следва: 1) Сумата 1540 лв., представляваща наемна цена по
договор за наем от 21.04.2021 г. за месеците август и септември 2021 г., на основание чл.
232, ал. 2, пред. първо ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на исковата молба -
26.04.2022 г. до окончателното издължаване на сумата; 2) Сумата 50.91 лв., представляваща
обезщетение за забавено изпълнение на задължението по т. 1 (по-горе) за периода 30.09.2021
г. - 26.01.2022 г. /в доклада по делото погрешно е посочен периода от 26.01.2022 г. до
25.04.2022 г./, на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД; 3) Сумата 207.90 лв., представляваща
неустойка съгл. т. 2.4. от договор за наем от 21.04.2021 г. за забавено изпълнение на
задължението за заплащане на наемната цена за м. август 2021 г. за периода 05.08.2021 г. до
27.09.2021 г. и сумата 88.55 лв., представляваща неустойка съгл. т. 2.4. от договор за наем от
21.04.2021 г. за забавено изпълнение на задължението за заплащане на наемната цена за м.
септември 2021 г. за периода 05.09.2021 г. до 27.09.2021 г.; 4) Сумата 2310 лв., претендирана
като неустойка съгл. раздел VII, т. 7.1 от договор за наем от 21.04.2021 г. за неизпълнение на
задължението за предаване на фактическото владение върху наемния имот; 5) Сумата
3138.83 лв. /след допуснато изменение в размера на исковата претенция по реда на чл. 214,
ал. 1 ГПК вместо първоначалния за сумата 5000 лв/, представляваща обезщетение за вреди
от неизпълнение на договор за наем от 21.04.2021г., което неизпълнение се изразява в
пропуск на наемателя да съобщи за наличието на теч е наемното помещение, измерими с
разходите за възстановяване на помещенията на сутерена, коридора, тоалетната и килера на
първи етаж от наемния имот, ведно със законната лихва от датата на исковата молба -
1
26.04.2022 г. до окончателното издължаване на сумата, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД; 6)
Сумата 108 лв., заплатени за сметка на наемателя разноски за СОТ за наемния имот за м.
юли, август и септември 2021 г., на основание чл. 232, ал. 2, предложение второ ЗЗД; 7)
Сумата 75 лв., представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение за
предаване на имота, които вреди се изразяват в разходи за ключарска услуга, извършена на
27.09.2021 г., на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
Твърди се исковата молба, че на 21.04.2021 г. между страните е възникнало валидно
облигационно правоотношение по договор за наем на недвижим имот - кафене на два етажа,
находящо се в гр. Варна, ул. “Гаврил Кръстевич“ № 16, по силата на който ищецът като
наемодател е предоставил на ответника ползването на горния имот срещу наемно
възнаграждение в размер на 770 лв. месечно, платимо на 5-то число от месеца. Наемният
срок е уговорен до 30.04.2023 г. Съгл. чл. 2.4 от договора при забава в плащането на
наемната цена наемателят дължи неустойка в размер на 0,5 % от наемната цена за всеки ден
просрочие. При предаване на имота наемателят е заплатил авансово един месечен наем.
Уговорено е между страните в т. 3.6, че договорът подлежи на автоматично прекратяване
при забава за плащане на наемната цена, продължила повече от 15 дни от датата на падежа.
Наемателят е преустановил плащането на дължимия наем, като последният заплатен наем е
за м. юли 2021 г. Уговорено е в чл. 7.1 от договора, че ако наемателят не изпълни
задължението си за връщане на имота след прекратяване на договора, дължи неустойка в
размер на тримесечния наем. Твърди се, че на 27.09.2021 г. наемателят след смяна на
патрона на наемното помещение е получил достъп до имота, при което е установил теч на
вода. За тази цел е заплатил възнаграждение за ключарска услуга в размер на 75 лв. на
27.09.2021 г. От теча са увредени боята, шпакловката, гипсокартона, вътрешната
топлоизолационна вата и настилката от ламиниран паркет по сутерена, коридора,
тоалетната и килера на първия етаж на наемния имот. Твърди се, че вредите биха били в
ограничен размер, ако ответникът бешеизпълнил задължението си по т. 5.1 от договора да
уведоми наемателя за увреждащото събитие. Допълнително излага,че е заплатил за сметка
на ответника разходите за СОТ за м. 07-09.2021 г. Поддържа, че до наемателя е изпратено
уведомление за прекратяване на договора, ведно с покана за доброволно изпълнение,
получена от представител на ответната страна ответната страна на 30.09.2021г. Въз основа
на изложеното настоява за уважаване на предявените искове. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговора на исковата молба, с който ответникът е
изразил становище по допустимостта и основателността на претенциите. Оспорва
предявените искове. Не оспорва, че между страните е съществувало валидно облигационно
задължение по договор за наем от 21.04.2021 г., както и че при сключване на договора
наемодателят е заплатил авансово един месечен наем в размер на 770 лв. Намира, че с тази
сума следва да се погасят задълженията по договора. Прави волеизявление за прихващане на
платения депозит с претендираните от ищцата суми за дължим наем. Оспорва да са налице
основанията за заплащане на неустойка по чл. 7. 1 от договора. В тази връзка поддържа, че
до дата на уведомлението от 27.09.2021 г. ответникът не се е намирал в забава по отношение
2
на задължението си да предаде имота. Позовава се на недействителност на неустоечната
клауза, като несъобразена с присъщите на неустойката обезщетителна и санкционна
функция. Оспорва вземането за неустойка за забавено изпълнение на задължението за
заплащане на наемната цена, предвид направеното изявление за прихващане. Претенцията за
обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение за уведомяване за теч в имота счита за
недоказана. Намира, че липсва причинна връзка между неговото поведение и вредите. Сочи,
че вредите са настъпили след 27.09.2021 г., когато ищецът е възстановил държането върху
имота. Оспорва факта на вредите. Настоява за отхвърляне на исковете.
С изготвения доклад по делото съдът е приел за съвместно разглеждане направеното
в условията на евентуалност възражение за прихващане на вземането на ищеца за наемна
цена, предмет на настоящата искова претенция, с насрещно вземане на ответника за сумата
770 лв., представляваща депозит в размер на една месечна вноска, подлежащ на връщане
при прекратяване на договора.
В проведеното по делото на 08.02.2023 г. открито съдебно заседание ищцата се явява
лично и се представлява от процесуалния си представител – адв. И. З., който поддържа
становище за основателност на предявените искове и моли същите да бъдат уважени. В
предоставения от съда срок представя писмени бележки.
Ответното дружество се представлява от адв. В. С., който поддържа становище за
неоснователност на исковите претенции и моли същите да бъдат отхвърлени.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото
доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232,
ал. 2, пред. първо и второ ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД, чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
По предявения иск за заплащане на наемна цена с правно основание чл. 232, ал. 2, пр.
1 ЗЗД:
По делото са приети за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните факти: 1/
че между страните е сключен валиден договор за наем от 21.04.2021 г. при уговорена наемна
цена от 770 лв. с падеж пето число на месеца, за който се дължи; 2/ че по силата на
посочения договор за наем, наемателят е предоставил на наемодателя депозит в размер един
месечен или сумата 770 лв.
В т. 2.2 от договора е предвидено, че наемната цена за съответния месец се заплаща
до 5-то число на същия месец, а ако този ден е неработен – в първия работен ден след тази
дата. Съгласно уговореното в т. 3.4 от договора, същият се прекратява автоматично, преди
изтичане на срока по т. 3.2 /договорът е сключен за срок от 2 години, считано от 01.05.2021
г. – 30.04.2023 г./, в случай че наемателят забави плащането на дължима наемна вноска
повече от 15 дни от датата на падежа.
Между страните не е спорно, че наемателят е преустановил плащане на дължимия
наем, като последният заплатен такъв е за м. юли 2021 г. Ответникът не е изпълнил
3
задължението си за плащане на наемната цена за м. август 2021 г., което е следвал да стори
до 05.08.2021 г. Ето защо и съобразно уговореното в т. 3.4 от договора следва да се приеме,
че договорът за наем е прекратен автоматично, считано от 21.08.2021 г., поради допусната
забава в плащането на дължимата наемна вноска повече от 15 дни от датата на падежа.
И това е така, доколкото с уговореното в т. 3.4 от договора страните са постигнали
съгласие за отпадане на облигационната връзка между тях при неизпълнение на
задължението на наемателя за заплащане на наемната цена за срок повече от 15 дни. Това
отпадане е автоматично, без да е необходимо едностранното изявления на която й да е
страна за прекратяване на правоотношението да достигне до знанието на другата страна,
съответно без наемодателят да дължи искане за изпълнение в подходящ срок.
Такава уговорка съдът приема за валидна и допустима. Същата е в съответствие с
основополагащия принцип за свобода на договарянето /чл. 9 ЗЗД/ и с диспозитивния
характер на нормите на чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД.
По силата на взаимно съвпадащите волеизявления на страните, обективирани в
процесния договор за наем, последният се прекратява при неизпълнение на задължението на
ответника за заплащане на наемната цена за повече от 15 дни след падежа на съответното
плащане.
Ирелевантно в случая е обстоятелството, че ищцата е изпратила писмено
уведомление до ответника на 27.09.2021 г., получено от него на 30.09.2021 г., видно от
отбелязването върху известието за доставяне. Още повече, че в самото уведомление е
посочено само, че на основание чл. 3.4 от договора за наем, същият се счита за прекратен.
Възможността да бъде уговорено автоматично прекратяване на договора за наем при
настъпването на определени условия е възприемана последователно в съдебната практика. В
този смисъл е и разрешението, дадено в постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение №
25/27.02.2020 г., постановено по т. д. № 426/2019 г. по описа на ВКС, II т. о.
При настъпването на последиците на прекратяване действието на договора за наем
при условията на хипотезата, уредена в т. 3.4 от договора, не се дължи и наемната цена за
последващ период. При последващо оставане на наетата вещ в държане на наемателя по
вече прекратеното наемно отношение се създава друга облигационна връзка и евентуално
основание за отговорност на последния, различно от това на прекратИ. действието наемен
договор, на което е основана процесната искова претенция. Такъв иск обаче от страна на
ищцата в производството не е предявен.
Тоест, считано от 21.08.2021 г. е настъпило прекратяване на облигационната връзка
между страните, поради което и претенцията за заплащане на наемна цена съдът намира, че
е основателна само за времето от 01.08.2021 г. до 20.08.2021 г. или до размера на сумата
496.77 лв. /при отчитане, че наемната цена е в размер на 770 лв., а месец август има 31 дни/.
От момента на прекратяване на наемното правоотношение ответникът не дължи
наемна цена на ищцата, поради което и предявеният иск за заплащане на наем,
представляващ разликата над 496.77 лв. до претендираните 1540 лв. и за периода 21.08.2021
4
г. до края на м. септември 2021 г. е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
С оглед направените изводи за частична основателност на предявения иск съдът
намира, че са налице предпоставките за разглеждане и на направеното от ответника в
условията на евентуалност възражение за прихващане със заплатения от него депозит по
договора за наем в размер на 770 лв.
Съгласно т. 2.5 от договора, при предаване на имота наемателят внася като депозит
сума, равна на определената наемна цена за един месец. Сумата на депозита се предава на
наемодателя, който ще я съхранява за срока на действие на договора. Депозитът се
възстановява на наемателя при прекратяване на настоящия договор или се прихваща срещу
съществуващи към този момент негови задължения. Депозитът се връща по посочена от
наемателя банкова сметка или в брой, в 3-дневен срок след като същият представи всички
необходими документи, доказващи, че е изпълнил всички свои задължения към наемодателя
/вкл. дължима наемна цена, консумативи за имота и др./, произтичащи от този договор.
Чл. 103, ал. 1 ЗЗД предвижда, че когато две лица си дължат взаимно пари, всяко едно
от тях, ако вземането му е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението
си.
Възражението за прихващане е своевременно направено, касае насрещно вземане,
което произтича от същото правоотношение, вземанията за плащане на наемна цена и
връщане на внесен депозит са еднородни, насрещните вземания и на двете страни са
изискуеми, като в настоящото производство се установи размерът на всяко от тях.
Следва да се отбележи, че с оглед възражението на ищцата, че задълженията за имота
са погасени от нея, а е следвало да се погасят от наемателя, докладът по делото е допълнен в
първото проведено открито съдебно заседание на 16.11.2022 г., като на ищцата е указано, че
следва да установи твърденията си, че е заплатила консумативите в имота – за ел. енергия и
вода за времето, през което реално имотът е бил ползван от наемателя, но същият не е
заплатил дължимите от него суми в полза на съответните дружества. На ищцата са дадени
конкретни указания, че не сочи доказателства за установяване на тези обстоятелства. В тази
връзка е поискала издаването на съдебно удостоверение. В проведеното второ съдебно
заседание по делото на 08.02.2023 г. страната е представила 3 бр. издадени фактури за ел.
енергия за м. юли, август и септември 2021 г. От дружеството „Синергон Енерджи“ ЕООД, с
което ищцата има сключен комбиниран договор за покупко-продажба на ел. енергия от
30.09.2020 г. за обект: кафене, находящ се на адрес: гр. Варна, ул. „Гаврил Кръстевич“, бл.
16, е дадена информация, че сумите по тези фактури са заплатени.
Съгласно разпоредбата на чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, наемателят е длъжен да плаща
разходите, свързани с ползването на вещта. Този текст е възпроизведен и в т. 5.1, б. „в“ от
договора, съгласно който наемателят се задължава да заплаща всички разходи, свързани с
ползването на имота, които включват, но не се ограничават, до: вода, ел. енергия, такса за
поддръжка на общите части и т. н.
Предвид и направените по-горе изводи, че договорът за наем е прекратен на
5
21.08.2021 г., съдът приема, че за периода 01.07.2021 г. – 20.08.2021 г. именно наемателят е
задължен да заплаща съответните разходи за ел. енергия, които съдът, след направените
изчисления, намира, че възлизат на сумата 23.65 лв. /фактурата за м. юли 2021 г. е в размер
на 14.56 лв., а за м. август 2021 г. – 13.63 лв., като съответното задължение до 20.08.2021 г.
се определя на 8.79 лв./.
Тоест, от заплатения депозит в размер на 770 лв. следва да се приспадне сумата 23.65
лв., представляваща платени от ищцата вместо наемателя консумативи за имота, дължими в
периода на действие на процесния договор за наем. С оставащата разлика от 746.65 лв.
ответникът има право да иска прихващане на задълженията си за неплатената наемна цена.
Съгласно разпоредбата на чл. 104, ал. 3 ЗЗД двете насрещни вземания се смятат
погасени до размера на по-малкото от тях от деня, в който прихващането е могло да се
извърши.
В случая искът по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД е основателен до размера на сумата 496.77
лв. Насрещното вземане на ответника за връщане на платения депозит – 746.65 лв. е по-
голямо от исковата претенция, поради което последната подлежи на отхвърляне като
погасена чрез прихващане.
Доколкото прихващането е могло да се извърши още към момента на прекратяване на
правоотношението – 21.08.2021 г., съдът приема за неоснователен и предявеният иск с
правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата 50.91 лв., претендирана като
обезщетение за забавено изпълнение на задължението за плащане на наемна цена /1540 лв.
за м. август и м. септември 2021 г./ за периода 30.09.2021 г. - 26.01.2022 г. /в доклада по
делото погрешно е посочен периодът от 26.01.2022 г. до 25.04.2022 г., но видно от стр. 2 на
исковата молба /л. 3 от делото/ началото на претенцията се свързва именно с датата на
получаване на уведомлението от 27.09.2021 г. /30.09.2021 г./, коментирано по-горе в
изложението, а крайната посочена дата е именно 26.01.2022 г./.
Предвид изводите за неоснователност на главната исковата претенция за заплащане
на наемна цена, не може да бъде уважен и акцесорният иск за заплащане на обезщетение за
забава. Именно извършеното прихващане на двете насрещни вземания на страните изключва
възможността ищцата да е поставила в забава ответника за плащане на наемната цена,
поради което в нейна полза не следва да бъде присъждано и съответно обезщетение по реда
на чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Така предявеният иск е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
По предявените искове за заплащане на неустойка за забава с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД:
Съгласно уговореното в т. 2.4 от договора, при забавяне на плащането наемателят
дължи неустойка за забава в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден.
Както се посочи и по-горе в изложението, не е спорно, че ответникът не е заплатил
наемната цена за м. август в размер на 770 лв. в уговорения срок, а именно до 05.08.2021 г.
Ето защо и с оглед разпоредбата на чл. 84, ал. 1 ГПК следва да се приеме, че доколкото
денят за изпълнение на задължението е определен, то длъжникът изпада в забава след
6
изтичането му. Тоест, считано от 06.08.2021 г. ответникът е в забава за плащане на тази
сума. За времето от 06.08.2021 г. до 20.08.2021 г. дължимата неустойка за забава възлиза на
сумата 57.75 лв. /15 дни х 3.85/ден/. От 21.08.2021 г. ответникът би бил в забава за плащане
на размера на дължимия наем за периода 01.08.2021 г. – 20.08.2021 г. /сумата 496.77 лв./,
доколкото договорът между страните вече е прекратен. Предвид извършеното вече
прихващане обаче, съдът намира, че ответникът не е бил в забава за плащане на дължимия
наем след прекратяване на облигационното правоотношение.
Доколкото в т. 3.4 от договора изрично е предвидено, че наемодателят запазва всички
придобити от него до момента права, то съдът приема, че претенцията е основателна до
размера на сумата 57.75 лв. и за периода 06.08.2021 г. – 20.08.2021 г. Към този момент
прихващане все още не е могло да бъде извършено, доколкото договорът за наем е действащ
и надлежно обвързва страните, съобразно уговореното между тях. Следва да се отбележи, че
с отговора на исковата молба ответникът е релевирал възражение за прихващане само що се
отнася до претендираните от ищцата суми за дължим наем, но не и спрямо други нейни
вземания. Ето защо е недопустимо, дори при установен остатък от насрещното вземане на
ответника, какъвто е настоящият случай, съдът да извършва служебно прихващане и с други
вземания на ищцата, доколкото такова искане не е изрично направено от ответника.
За разликата над сумата 57.57 лв. до претендираните 207.90 лв., съответно за датата
05.08.2021 г. /към този момент ответникът още не е бил в забава/ и за периода 21.08.2021 г.
– 27.09.2021 г. претенцията е неоснователна и подлежи на отхвърляне. Неоснователен е и
предявеният иск за сумата 88.55 лв., представляваща неустойка съгл. т. 2.4. от договор за
наем от 21.04.2021 г. за забавено изпълнение на задължението за заплащане на наемната
цена за м. септември 2021 г. за периода 05.09.2021 г. до 27.09.2021 г., поради което същият
следва да бъде отхвърлен. Както вече се посочи, договорът за наем е прекратен, считано от
21.08.2021 г., поради което не се дължи плащане на наемна цена за м. септември 2021 г. и
съответно няма как ответникът да бъде в забава за плащането на такава.
По отношение на иска за заплащане на неустойка за невръщане на имота след
прекратяване на договора:
Съгласно т. 7.1 от договора, ако наемателят не изпълни задължението си за връщане
на имота след прекратяване на договора, същият дължи неустойка на наемодателя в размер
утроената наемна цена по т. 2.1 /770 лв./ за всеки месец след прекратяването.
Едно от основните задължения на наемателя, уговорено и в т. 5.1 от договора, е да
освободи и върне имота незабавно след прекратяване на договора.
Специфичното в случая е, че договорът е прекратен автоматично, с факта на
допусната забава в плащането на наемната цена за м. август 2021 г. с повече от 15 дни.
Съдът не споделя виждането на процесуалния представител на ответника, че изявлението за
прекратяване на договора следва да бъде доведено до знанието на насрещната страна. В
случая страните сами са уговорили хипотеза на автоматично прекратяване на
правоотношението, поради което не е необходима покана с изявление, че договорът за наем
7
следва да се счита прекратен.
Ето защо следва да се приеме, че действително ответникът не е изпълнил
задължението си за връщане на имота след настъпилото прекратяване на наемния договор.
От страна на ответника в отговора на исковата молба своевременно е релевирано
възражение, че определената в чл. 7.1 от процесния договор за наем неустойка е нищожна.
Съгласно задължителните разрешения, дадени в тълкувателно решение № 1/2009 г.,
постановено по тълк. дело № 1/2009 г. по описа на ВКС, ОСТК, автономията на волята на
страните да определят свободно съдържанието на договора и в частност да уговарят
неустойка е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на
договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна степен и на
добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото
правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на
договора със закона (чл. 26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и
конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за
спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно.
Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и
търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона
интерес. Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави
следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не
към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно
изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на
задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на
задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; вид
на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на
задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера
на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди.
При конкретната преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и
други критерии, като се вземат предвид конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен
случай.
Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е
уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Тези разрешения, отнесени към настоящия случай, дават основание на съда да
заключи, че действително процесната неустойка е нищожна, доколкото същата излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционни функции. На първо място,
дължимостта й е свързана с прекратяване на договора, без значение обаче дали същото е
8
настъпило автоматично /в който случай не се дължи и съответно предизвестие/ или по
волята на страните в правоотношението. Уговорената неустойка има смесен характер -
дължи се за всеки месец след прекратяването, като размерът й е утроената наемна цена по
договора и то за всеки месец след прекратяването /тоест за два месеца неизпълнение на
задължението за връщане на имота, неустойката би възлизала на над 4500 лв., за три месеца
– близо 7000 лв./. Следва да се отбележи, че в договора при хипотеза на автоматично
прекратяване, какъвто е настоящият случай, изрично е предвидено, че наемодателят има
право да влезе във владение на имота, без това да се счита за самоуправство /т. 3.4, изр.
последно от договора/. В този смисъл съдът намира, че неизпълнението на задължението за
предаване на имота в тази хипотеза е несъществено, доколкото ищцата разполага с
възможността да установи владение върху имота и по този начин да ограничи вредите от
несвоевременното му връщане.
Предвид гореизложеното, съдът приема, че така предявеният иск за заплащане на
неустойка в размер на 2310 лв. е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
По иска с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 233, ал. 2 ЗЗД:
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 2 ЗЗД, наемателят е длъжен да съобщава
незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.
Това правило е възпроизведено и в текста на т. 5.1, б. „ж“ от договора.
В производството без възражения от страните бе прието заключението на вещото
лице инж. В. К. по допуснатата СТЕ, което съдът цени като компетентно и обективно
изготвено. В експертизата е направен опис на вредите в сутерена /двете стени и таван са
подкожушени, отлепени тапети/ и партера /санитарно помещение – паднал окачен таван,
повредена вентилационна система; предверие санитарно помещение – подкожушен таван;
килер – подкожушен таван и стени; коридор – подкожушен таван и стени/. Пазарната
стойност на необходимите СМР за отстраняване на щетите възлиза на сумата 3138.83 лв. В
заключението си вещото лице посочва, че по данни на ищцата, наличието на теч е
констатирано на 29.09.2021 г. /най-вероятно се касае за допусната техническа грешка,
защото същата твърди, че ги е установила на 27.09.2021 г./. По време на огледа на
15.12.2022 г. не е констатиран теч в сервизните помещения – склада /сутерена/ и килер и
предверие /партерната част/. Предполагаемият теч се е състоял преди 29.09.2021 г. Аварията
от теча би нанесла изключително по-малко щети, ако собствениците на апартамента,
находящ се над „Кафето“ бяха предприели своевременно необходимите мерки за
отстраняването им. Повредите по стените и таваните, съответно в сутерена и в партера,
които по време на огледа е констатирал експертът, са породени от протичането от доста
време на канални води от апартамента, находящ се над „Кафето“. Ако вредите бяха
установени в по-ранен период, необходимите разходи за отстраняването им щяха да бъдат с
50 % по-малко.
В обясненията си, дадени в проведеното на 08.02.2023 г. открито съдебно заседание,
вещото лице посочва, че като време, до м. септември, не може да се каже кога са нанесени
9
щетите. Ако заведението е работило дотогава, до септември 2021 г. щетите щяха да бъдат
по-малко, защото своевременно, установявайки теча, ползвателят или наемателят на
заведението щяха да предприемат необходимите мерки за отстраняване на теча. Основно
щетите са нанесени от този теч, който е текъл продължително време и е изтекло не малко
вода. Вещото лице заявява, че никой не може да каже кога е тръгнал течът. Стъпва на това,
което е потвърдила ищцата пред него. Размерът на щетите зависи от количеството вода, а не
дали е текло само един час или повече. За да достигне чак до сутерена, значи е било голямо
количество вода, за по-продължителен период от време. Дали се е отреагирало навреме е
един от компонентите, които дават отражение върху щетата на самия терен. Не може да се
каже дали през м. август 2021 г. или през м. септември 2021 г. е настъпил течът. Доколкото
към момента на огледа стените са били сухи, прави заключение, че проблемът е бил в
рамките на 2021 г.
Във връзка с тази искова претенция в производството са ангажирани гласни
доказателствени средства посредством разпита на свидетелите Наталия Иванова Митева и
Георги Красимиров Янев.
Съгласно показанията на свидетеля Митева, същата живее на ул. „Гаврил
Кръстевич“, в апартамент, находящ се над процесния имот – кафене. Спомня си за инцидент
със сифон в нейната баня. Това било през м. септември 2021 г., когато ищцата се свързала с
нея, за да установят проблема. Посетила заведението и непосредствено възприела, че
стените, част от пода и тавана били мокри, мазилката била напукана. Спряла водата в
апартамента си, като техник установил, че проблемът е от нейния сифон. След 2-3 дни го
отремонтирала. Заявява, че след това други течове от нейния апартамент към кафенето не е
имало.
Съгласно показанията на свидетеля Янев, същият е бил ангажиран във връзка с
охраната на обект кафе-бар, находящо се в гр. Варна, ул. „Гаврил Кръстевич“. Участвал
заедно с ищцата при отварянето на кафенето с ключар, извикан от нея. Това станало някъде
около 27.09.2021 г. Влязъл в бара, след като отключили. Направили оглед. Помещенията
били наводнени. Видял, че е било наводнено в тоалетната, в сутерена, подземните
помещения, партера и около бара. Имало влага по таваните и стените на помещенията.
От съвкупния анализ на тези доказателства съдът приема, че може да се направи
обоснован извод, че след установяване от страна на наемодателя на владение върху
процесното наето помещение на 27.09.2021 г. е констатиран теч, който е причинил
съответни щети в имота на ищцата. Причината за теча е повреда в сифона в банята на
свидетеля Митева, собственик на апартамента, разположен над „Кафето“.
Доколкото обаче, както нееднократно се посочи вече, договорът за наем е
автоматично прекратен, считано от 21.08.2021 г., то съдът намира, че не може да направи
категорично заключение, че вредите от теча към този момент са били налични и съответно
видими до такава степен, с оглед и специфичния характер на увреждането, че наемателят да
е можел да ги възприеме и да е следвало да уведоми за това наемодателя.
10
Както нееднократно подчерта вещото лице, не може с категоричност да се каже кога е
настъпил течът, включително дали това е било през м. август или м. септември 2021 г.
Тоест, в случая не е установена по безспорен начин причинната връзка между
настъпилите вреди и неизпълнението на задължението на наемателя незабавно да съобщава
за повредите върху наетата вещ.
Доколкото тук се цели ангажирането на договорната отговорност на наемателя, то
предявеният иск няма как да бъде уважен, тъй като това означава една вероятност да бъде
възприета безусловно от съда като истина /че течът е настъпил преди прекратяване на
договора и интензитетът му е бил такъв, че за наемателят се е породило задължението му да
уведоми за това наемодателя/, което е недопустимо. От прекратяването на наемното
правоотношение – 21.08.2021 г. до датата на констатиране на теча – 27.09.2021 г. е изминал
един немалък период от време, в който също може да е започнал течът, в който смисъл са и
обясненията на вещото лице. В този период обаче ответникът няма задължение да съобщава
за повредите върху вещта, предвид факта на прекратяване на облигационната връзка между
страните.
Ирелевантно е обстоятелството, че имотът е бил в държане на ответника до
27.09.2021 г., с оглед именно договорния характер на настоящата претенция и липсата на
задължение за уведомяване по реда на чл. 233, ал. 2 ГПК след настъпилото пректратяване на
договора за наем /след 21.08.2021 г./.
По изложените съображения съдът приема, че предявеният иск е неоснователен и
следва да бъде отхвърлен. Неоснователно в този смисъл е и искането за присъждане на
законна лихва върху уважения размер на претенцията.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че в случая ищцата цели да
приравни наемателя, за който твърди, че не е изпълнил задължението на по чл. 233, ал. 2
ЗЗД, на прекия причинител на щетата /в случая това е свидетеля Митева, в качеството си на
собственик на апартамента, от който е тръгнал течът/, което също е необосновано. В този
смисъл, дори да бе установено, че наемателят не е уведомил ищцата за констатираната
повреда /наличие на теч/ в срока на действие на наемния договор, то искът за заплащане на
пазарната стойност на всички необходими за отстраняване на вредите строително-монтажни
работи отново в голямата си част би бил неоснователен.
По иска за заплащане на разноски за СОТ на имота:
Между страните не е спорно, че по отношение на наетия имот е налице валидно
правоотношение за охрана на същия, поради което се дължи и съответно възнаграждение в
полза на охранителя.
Не е спорно, че съгласно чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД вр. т. 5.1, б. „в“ от договора
разходите за СОТ, свързани с ползването на вещта, са за сметка на наемателя.
Ищцата е представила доказателства – приходен касов ордер № 152/29.09.2021 г. за
заплащане на такса СОТ за периода от м. юли до м. декември включително в размер на
сумата 180 лв. Оттук може да се направи обоснован извод, че за всеки един от тези месеци
11
дължимата такса е в размер на 30 лв. /180:6 = 30/.
Във връзка с направените по-горе изводи, че договорът за наем е бил действащ между
страните до 20.08.2021 г. включително, то съдът приема, че тази претенция е основателна до
размера от 50 лв. /30 лв. – за м. юли 2021 г. и 20 лв. – за периода 01.08.2021 г. – 20.08.2021
г./ и за периода 01.07.2021 г. – 20.08.2021 г. За разликата над 50 лв. до претендираните 108
лв. и за периода 21.08.2021 г. – 30.09.2021 г. претенцията е неоснователна и подлежи на
отхвърляне.
Относно иска за заплащане на обезщетение за платени ключарски услуги:
Между страните не е спорно, че на 27.09.2021 г. ищцата е установила владение върху
наетия имот, доколкото са настъпили предпоставките за неговото прекратяване и съобразно
изрично уговорената възможност в т. 3.4 от договора, коментирана по-горе в изложението.
Ищцата представя доказателства за платени ключарски услуги в размер на 75 лв.
Съдът приема, че в случая може да се направи обоснован извод, че е налице причинна
връзка между вредите, изразяващи се в извършени разходи, и неизпълнението на
задълженията на ответника да върне вещта незабавно след прекратяване на договора /т. 5.1,
б. „б“ от договора/.
В този смисъл съдът намира, че са налице всички необходими предпоставки за
уважаване на тази искова претенция.
Предвид изхода на спора, отговорността за разноски следва да бъде разпределена по
следния начин:
Ищецът представя списък на разноските по чл. 80 ГПК и доказателства за извършени
такива, както следва: 567.62 лв. – държавна такса, 6 лв. – такса за издаване на съдебно
удостоверение; 452.19 лв. – депозит вещо лице и 3385 лв. - адвокатско възнаграждение. От
страна на процесуалния представител на ищеца е направено възражение за прекомерност по
реда на чл. 78, ал. 5 ГПК. Съдът, като съобрази действителната правна и фактическа
сложност на делото, броя на предявените обективно кумулативно съединени искове,
размера на претенциите, ангажирания в производството доказателствен материал,
проведените по делото две открити съдебни заседания и проявената процесуална активност
от страна на представляващия ищцата, намира така направеното възражение за
неоснователно. След направените изчисления съдът приема, че от общо сторените разноски
в размер на 4410.81 лв. в полза на страната следва да бъдат присъдени разноски в размер на
107.20 лв., съразмерно с уважената част от предявените искове, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
Ответникът не представя доказателства за сторени разноски, поради което такива не
следва да му бъдат присъждани.
Воден от горното, съдът
12
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, за заплащане на сумата 496.77 лв., представляваща наемна цена по
договор за наем от 21.04.2021 г. за месец август 2021 г., за периода 01.08.2021 г. – 20.08.2021
г., като погасен поради прихващане с насрещно вземане на ответника за сумата 746.65 лв.,
представляваща разликата между платения от ответника депозит в размер на една месечна
вноска – 770 лв. и дължимите от него разходи за ел. енергия за ползване на наетото
помещение за периода 01.07.2021 г. – 20.08.2021 г., заплатени от ищцата.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, за заплащане на сумата, представляваща разликата над 496.77 лв. до
претендираните 1540 лв., съставляваща наемна цена по договор за наем от 21.04.2021 г. за
месеците август 2021 г. и септември 2021 г. и за периода 21.08.2021 г. – края на м.
септември 2021 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 50.91 лв., представляваща обезщетение за забавено
изпълнение на задължението за плащане на наемна цена за м. август и м. септември 2021 г.
/в общ размер от 1540 лв./ за периода 30.09.2021 г. - 26.01.2022г.
ОСЪЖДА „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, да заплати на С. Й. К., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, сумата 57.75 лв. /петдесет и седем
лева и седемдесет и пет стотинки/, представляваща неустойка съгл. т. 2.4. от договор за
наем от 21.04.2021 г. за забавено изпълнение на задължението за заплащане на наемната
цена за м. август 2021 г. за периода 06.08.2021 г. – 20.08.2021 г., на основание чл. 92, ал. 1
ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 57.75 лв. до претендираните 207.90 лв., както
и за датата 05.08.2021 г. и за периода 21.08.2021 г. – 27.09.2021 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 88.55 лв., представляваща неустойка съгл. т. 2.4. от
договор за наем от 21.04.2021 г. за забавено изпълнение на задължението за заплащане на
наемната цена за м. септември 2021 г. за периода 05.09.2021 г. – 27.09.2021 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
13
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата 2310 лв., претендирана като неустойка съгл. раздел VII,
т. 7.1 от договор за наем от 21.04.2021 г. за неизпълнение на задължението за предаване на
фактическото владение върху наемния имот.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Й. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ул.
„Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, срещу „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, иск с правно основание чл.
79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 233, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата 3138.83 лв., представляваща
обезщетение за вреди от неизпълнение на договор за наем от 21.04.2021 г., което
неизпълнение се изразява в пропуск на наемателя да съобщи за наличието на теч в наемното
помещение, измерими с разходите за възстановяване на помещенията на сутерена, коридора,
тоалетната и килера на първи етаж от наемния имот, ведно със законната лихва от датата на
исковата молба - 26.04.2022 г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, да заплати на С. Й. К., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, сумата 50 лв. /петдесет лева/,
представляваща заплатени за сметка на наемателя разноски за СОТ за наемния имот за
периода 01.07.2021 г. – 20.08.2021 г., на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, като
ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 50 лв. до претендираните 108 лв., както и за периода
21.08.2021 г. – 30.09.2021 г.
ОСЪЖДА „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, да заплати на С. Й. К., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, сумата 75 лв. /седемдесет и пет лева/,
представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на задължение за предаване на
имота, които вреди се изразяват в разходи за ключарска услуга, извършена на 27.09.2021 г.,
на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.
Начин на плащане: по банков път, банкова сметка с IBAN:
BG84STSA93000019186730, BIC: STSABGSF, открита в „Банка ДСК“ АД, с титуляр С. Й.
К., ЕГН **********.
ОСЪЖДА „ПЛАН Р“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. Варна, ул. „Д-р Пискюлиев“ № 18, ет. 3, да заплати на С. Й. К., ЕГН **********, с
адрес: гр. Варна, ул. „Македония“ № 153, ет. 2, ап. 4, сумата 107.20 лв. /сто и седем лева и
двадесет стотинки/, представляваща сторените в производството съдебно-деловодни
разноски, съразмерно с уважената част от предявените искове, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
14
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
15