Р Е Ш Е Н И Е
Гр.София, 08.02.2021
г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в публичното заседание на седемнадесети
септември през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Росен Димитров
при
секретаря Вяра Баева като разгледа докладваното от съдия Димитров гражданско
дело № 12347 по описа за 2018 год., за да се произнесе, взе пред вид:
Предявен е иск с правно основание чл.
59,ал.1, ЗЗД.
Ищецът „О.9.“ ЕООД, ЕИК ******, чрез
управителя си Ц.В.Ц. твърди, че ответницата Е.Д.А. се е обогатила за сметка на
него, тъй като същият е извършил през периода 2010-2017г. подобрения-строително
монтажни работи в имота на ответницата, поради това,че не е бил годен да се
ползва за жилищни нужди. Разходите също така са били направени във връзка със запазването на съществуването
на имота, поради значително влошеното му състояние и е имало опасност от
погиването му.
Ищецът твърди и че ответницата не е
изпълнила задължението си на наемодател по договора за наем да предостави имота
в състояние годно за ползване по предназначението му т.е. жилищни нужди. Твърди
се също, че ответницата не е изпълнила задължението си по чл. 230,ал.1 ЗЗД за
предаване на имота в състояние, което да отговаря на ползването, за което е
нает.
Моли съда да осъди ответника, да му
заплати сумата от 30 571, 99 лева, представляващи разходи за запазване,ремонт
и привеждане на процесния имот в годно състояние за
ползване според предназначението му.
Ответницата Е.Д.А. в отговора на
исковата молба оспорва изцяло предявеният иск като необоснован и недоказан. Позовава
се на чл. 10, т.3 от сключения договор за наем, според който извършването на
реконструкции, преустройства и подобрения на наетия имот, се извършват само със
съгласието на наемодателя, изразено в писмена форма, в противен случай са за
сметка на наемателя. Ответницата твърди, че такова съгласие не е давано, както
и че не е била уведомявана надлежно за извършените СМР. Релевира
и това, че ако СМР не са подобрения, то попадат в хипотезата на текущи ремонти
в следствие на обикновеното употребление съгласно раздел III, чл.9,ал.2 от договора за наем и са за сметка на
наемателя.
Оспорва и количествата на вложените
материали и цените им, също така и необходимостта от извършването на СМР. При
условията на евентуалност възразява за изтекла погасителна давност на
вземането.
Доказателствата са гласни и писмени.
Съдът, като взе предвид становищата на
страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от
фактическа страна следното:
Безспорно е наличието на валидно
сключен договор за наем на недвижим имот за жилищни нужди, находящ се на адрес:
гр. София, кв. Княжево, ул. „******между ищеца и ответницата на 01.07.2009г. за
срок от 5г., който е прекратен на 14.09.2017 г., чрез отправено до наемателя
предизвестие от 1 месец в нотариална покана, която е връчена на 14.08.2017г.
От събраните по делото гласни
доказателства на свидетелите В.Н.и П.Х.се установява, че същите са извършвали
СМР в наетия недвижим имот от „О.-**“ ЕООД като работници наети по трудов
договор от ищеца. Свидетелят Н.потвърждава за извършените СМР в периода
2009-2010г., а свидетелят Х.в периода 2009-2013г. Те потвърждават, че наетият
от ищеца недвижим имот бил в окаяно състояние, негоден за живеене и е трябвало
да извършат СМР, изразяващи се в сменяване на дограмата, водопровод, полагане
на бетон, дренаж, изолация, електрическа инсталация, ремонт на баня и др.
Свидетелите заявяват също, че строителните материали са се купували и доставяли
от ищецът.
От заключението на вещото лице по
съдебно-оценителната експертиза, което съдът приема за обективно и
професионално, несъмнено се установява, че ищецът е извършил СМР в периода
2010г.-2017г. на стойност 29 849,13 лева. На вещото лице са предоставени
счетоводни документи (фактури) само за 2010г. за закупени строителни материали
и изплатени работни заплати на работниците наети по трудов договор, като за
2013г.,2016г. и 2017г. такива не са предоставени, тъй като „О.-**“ ЕООД е
спряло дейността си.
Не беше доказано от страна на ищеца,
че е получил писмено съгласие за извършване СМР от страна на ответницата,
каквото задължение има според чл.10,ал.3 от договора за наем.
При
така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
За да бъде уважен искът по 59,ал.1 ЗЗД
трябва да са налице следните предпоставки: ищецът трябва да докаже обедняването
си, на второ място обогатяването на ответника, на трето място, че обедняването
и обогатяването произтичат от един общ факт или факти, на четвърто място трябва
да липсва основание за това обогатяване и на последно място обеднелия не трябва
да има друг иск, с който да защити правото си, тъй като съгласно чл.59,ал.2 ЗЗД
искът е субсидиарен.
Също така съгласно чл. 59,ал.1 ЗЗД
обеднелият може да иска по-малката сума между размера на обогатяване и
обедняването.
Възражението за изтекла погасителна
давност на ответницата спрямо вземането за подобренията на наемателя е частично
основателно, тъй като за вземането за извършените подобрения до 22.12.2012 г. е
изтекла общата 5-годишна погасителна давност по чл.110 ЗЗД, която започва да
тече от момента, когато става изискуемо съгласно чл. 114,ал.1 ЗЗД - в случая от
момента на извършването на самите подобрения от наемателя в наетия недвижим
имот/ППВС №1/1979г., ОСГК,ВС, /.
Ето защо по отношение претенциите за
подобрения извършени до 22.12.2012 г. в размер на 8003.40 лв. /съобразно
твърденията за време,вид и стойност на СМР подробно изложено в молбата на ищеца
от 22.02.2019 год./ е налице изтекла погасителна давност и на това основание
само искът е неоснователен в тази част.
Относно останалата част от вземанията за
подобрения, направени през 2013 г. , 2016 г. и 2017 г. , т.е. след 22.12.2012
г. възражението за изтекла погасителна давност е неоснователно,тъй като искът е
предявен на 22.12.2017 г. В тази част претенцията също е неоснователна,но
поради други съображения:
Според настоящия състав не може да се
приеме,че ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца, тъй като
между страните е имало ясна и категорична уговорка,отразена в чл. 10,ал.3 от договора за наем, гласяща че
всички реконструкции, преустройства и подобрения в наетия имот, се извършват само
със съгласието на наемодателя, изразено в писмена форма, в противен случай са
за сметка на наемателя. Тази уговорка е действителна с оглед принципа на
свобода на договаряне установена в чл. 9 ЗЗД. Наемателят се е съгласил с нея и
тъй като съгласно чл. 20а ЗЗД договорите имат силата на закон за тези, които са
ги сключили няма място за последващи оплаквания,че като
е отказал плащане на СМР,за които не е дал съгласие,ответникът се е обогатил са
сметка на ищцовото дружество.
Факт е,че въпреки договореното ищецът е
извършил определени СМР без писменото съгласие на наемодателя и съзнателно е
поел риска те да останат за негова сметка,ако наемодателят откаже да ги
възстанови.
Репликата на ищеца,че горните дейности
са извършени по необходимост,с оглед факта,че имота е бил предаден във
вид,който не е отговарял на предназначението,не променя извода на съда за
неоснователност на претенцията.Съгласно чл. 230,ал.2 ЗЗД наемодателят трябва да
предостави наетия имот в състояние годно за ползване, съгласно уговореното в
договора за наем. Неизпълнението на това задължение не анулира уговорения от
страните режим на СМР-само след съгласие на наемодателя,в противен случай са за
сметка на наемателя. В този смисъл
Определение № 208 от 24.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 525/2016 г., IV г. о., ГК
Със състоянието на имота наемателят е
могъл и вероятно се е запознал още преди сключването на договора и евентуално
въобще да не сключи договора или да уговори гратисен
период,в който да се ремонтира имота за сметка на наема или по друг начин. Също
така впоследствие наемателят е могъл и да развали договора поради виновното
неизпълнение на задължението на наемодателя да му предаде имота във вид годен
за ползването по предназначение, както и да иска поправянето на недвижимия имот
от наемодателя съгласно чл.230,ал.2 ЗЗД. Така наемателят е имал на разположение
правни средства за защита, а не да нарушава договореното между страните, като
извършва СМР без писменото съгласие на наемодателя.
При гореизложеното искът на ищеца
трябва да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед изхода на делото и на
основание чл. 78,ал.3 ГПК ищецът трябва да заплати на ответницата направените
разноски за адвокатска защита в размер на 1500 лв.
Воден от изложеното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от „О.9.“ ЕООД, ЕИК ****** чрез адв.Е.М.САК съдебен
адрес *** срещу Е.Д.А. ЕГН:********** със съдебен адрес ***, кантора 11 чрез
адв. Е. К. Г. - САК иск с правно основание 59,ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата
от 30 571, 99 лева , представляващи стойността на извършени в недвижим
имот находящ-дворно място и къща,находящ се в
гр.София,кв.“Княжево“,ул.“******строително-монтажни работи,с която сума ответникът
се е обогатил за сметка на ищеца, като неоснователен .
ОСЪЖДА:
„О.9.“
ЕООД, ЕИК ****** да заплати на Е.Д.А. ЕГН:********** направените разноски по
делото в размер на 1500 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред САС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: