РЕШЕНИЕ № ______________
гр. Сливен, 30.06.2016г.
СЛИВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД гражданско отделение, в съдебно заседание на тридесет
и първи май през две хиляди и шестнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТИНА МАРЕВА
при секретаря П.С., като разгледа
докладваното от Хр. Марева т.д. № 101 по описа на съда за 2015г., за да се
произнесе съобрази следното:
Предмет на делото са предявените от
„ЛАТИКА“ ЕООД против ОБЩИНА СЛИВЕН“ обективно и кумулативно съединени
осъдителни искове за заплащане на сумата от 83 595.76 лв., представляваща
обезщетение за извършени подобрения върху площи, с които е намалена площта по
сключен между страните договор за аренда, както и за заплащане на сумата от
15 262.72лв., представляваща пропуснати ползи, поради неподадено заявления
за финансова помощ за 2015г., предвид непрекъснато намаление на използваемата
площ на имота по договора за аренда. Правната квалификация на предявените права
за заплащане на сумата от 83 595.76 лв. е по чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ във вр.
с чл. 84, ал. 2 ЗЗД – за подобрения и чл. 86, ал. 1 вр. чл. 84, ал. 2 ЗЗД, а за
заплащане на сумата 15 262.71лв. – по чл. 23, ал. 3 във вр. с чл. 2, ал. 1 и
чл. 6 от ЗАЗ.
Обстоятелствата, на които се
основават предявените искове са следните:
На 31.07. 2003г. между ОБЩИНА СЛИВЕН
и „ЛАТИКА" ООД е сключен договор за арендуване на земеделска земя в
местността „Сливенски кър", за изграждане на трайно насаждение - черешова
градина. Първоначално договорът е бил за изграждане на трайно насаждение –
лозе, но в последствие договърт в тази част е променен със задължение за
създаване на овощна градина с черешови насаждения. След сключване на договора,
същият е изменян, както следва: През 2006г. площта е намалена със 75 дка поради
образуване на нерегламентирано сметище, непозволяващо ползването на земята по
предназначение, за което е бил съставен протокол от 28.11.2006г.; По искане на ответника
– арендодателя, през 2009г., от арендуваната земеделска земя са предоставени 53
дка за разширяване на гробищен парк. На тази площ е ищецът е създал трайно
насаждение от 1 749 бр. черешови дръвчета (по 33 бр/дка), и мрежа за
капково напояване, състояща се от вкопана в земята захранваща тръба и
повърхностни водопроводи за капково напояване.
Извършените фактически промени са
отразени в сключен между страните анекс от 03.06.2009 г., по силата на който
ответната община като арендодател дължи обезщетение за направените от ищеца
като арендатора подобрения – трайни насаждения, напоителни съоръжения,
инсталации и др., както и обезщетения за други вреди и пропуснати ползи, в
съответствие с разпоредбите на ЗАЗ и договора, като стойността на подобренията
и размерът на обезщетението е следвало да бъдат определени от независим
лицензиран оценител, по пазарни цени и заплатени в срок от един месец от
момента на представяне на оценката.
Твърди се, че до настоящия момент
ответникът не е извършил плащане.
През 2012 г., с подписан между
страните протокол от 12.03.2012 г. е установено, че за реализирането на 2 бр.
погребални масиви е необходимо преместване на съществуващата ограда и навлизане
на около 3000 м2 в площта с черешови насаждения и капково напояване. По силата
на този протокол ответната община се задължи да възложи на независим оценител
да определи размера на обезщетението, необходим за уреждане на взаимоотношенията
между Арендодател и Арендатор. Такава оценка е извършена и предоставена на
18.04.2012 г. Размерът на обезщетението за един брой черешово дърво, младо,
неплододаващо, включващ разходи по създаване и отглеждане, разходи по поливната
инсталация, както и пропуснатите ползи е определена на 46.16 лева. Дръвчетата
върху тази площ от 3 дка. са били 37 броя.
Освен това при заграждане на тия
площи са отнети от незначителни количества от съседните парцели на ищеца ПИ
67338.76.21 - 222 м2 и ПИ 67338.76.22- 534 м2 общо 756 м2 . върху които броят
на дръвчетата върху тази площ е бил 25.
За тези събития ищецът сигнализирал
с писмо вх. № 4704- 2628/03.09.2012г. и
са проведени няколко срещи с цел уреждане на отношенията, но ответникът не е
направил съответните предложения.
Унищожените дръвчета съответно са
1749 бр., 37 бр. и 25 бр. , общо 1 811 бр., по 46.16 лв на бр., обща стойност
83 595.76 лева за всички дръвчета.
Освен тези вреди поради описаното
намаляването на площта по договора на ищеца е била наложена и санкция от ДФ
„Земеделие" - Разплащателна агенция, поради промяна в декларираните площи
с трайни насаждения. Непрекъсната отнемане на площ под формата на самоуправство,
без да бъде уведомяван ищеца и последвалата от това санкции принудила ищеца за
2015г. да не подаде Заявление за подпомагане на земеделски производители,
поради невъзможността да декларира точните декари с трайни насаждения, от което
е пропуснал полза в размер на 15 262.72 лева.
Със списъка по чл. 366 ГПК и
допълнителната искова молба ищецът е уточнил, че стойността на претендираните
щети се формира от стойността на 1 811 бр. дръвчета не по-малко от 50 лв.
(по 46.16лв. за брой съгласно твърденията в исковата молба) и от не подаването
на заявление за подпомагането му като земеделски производител за 2015г. поради
невъзможността да се декларира точните декари с трайни насаждения.
Общо претърпените от Арендатора
щети е 98 858.48 лева.
С покана от 01.08.2015г. ищецът
поканил ответника да се издължи в 30-дневен срок, който изтекъл на 01.10.2015
г., но до този момент не е извършено плащане.
В срока по чл. 367, ал.1 от ГПК ответната
ОБЩИНА СЛИВЕН е направила следните възражения:
По сключения договор за
арендуване на земеделска земя от 31.07.2003г. арендаторът не е изпълнил поетото
задължение да създаде конкретен вид трайни насаждения, а волеизявленията за
засаждане на имота с трайни насаждения – черешови дръвчета, в представените с
допълнителната искова молба писмени доказателства, не са направени от името на
ответната община като арендодател.
Твърди се, че за площта от 128
дка е прекратено арендното правоотношение по смисъла на представения анекс от
03.06.2009г. и не са били направени от арендатора подобренията и насажденията
по сключения договор за аренда. Частта от тази площ 75 дка. изначално не е било
възможно да бъде засаждана поради наличието на нерегламентирано сметище, поради
което не е бил определен между страните независим лицензиран оценител, който да
определя стойността на подобренията, съответно размера на обезщетението в
съответствие с чл.3, ал.2 от сключения на 03.06.2009 год. както по отношение на
площта от 75 дка., така и по отношение на площта 53 дка. /общо 128 дка./
Оспорва се твърденията, че върху
площта от 128 дка, по отношение на които е прекратено арендното правоотношение
с представения анекс от 03.06.2009г., са били направени от арендатора
подобрения, изразяващи се в засаждане на насажденията, предмет на договора,
изграждане на напоителни съоръжения и инсталации.
Оспорва се твърдението, че
арендаторът е претърпял вреди, изразяващи се в унищожаването на 1 749 броя
черешови дръвчета, както и мрежата за капково напояване, които се претендира,
че са създадени върху площ от 53 дка. Не отговаря на истината заявеното, че
тези дръвчета са изкоренени в действителност, както и че изградените напоителни
съоръжения и инсталации са преместени, респективно разрушени. Същото се отнася
и до твърдените за унищожени 37 бр.дръвчета върху 3 дка. и 25 бр. дръвчета
върху 756 кв.м.
Като неоснователен е оспорен и
вторият иск за сумата 15 262.71 лева.
Твърди се, че е налице
неизпълнение на задълженията на ищеца като арендатор, с оглед на което той се
явява неизправна страна по арендния договор и като такава не му се следва
обезщетение.
Твърди се, че арендодателят не
следва да отговаря по предявените искове, тъй като причините, наложили промяна
в арендното отношение и скрепяването на тази промяна с анекс, не могат да му се
вменят във вина.
Направено е възражение за изтекла
погасителна давност – 3 години за предявяване на иска за главница 83 595.76
лева. Във връзка със сключения на 03.06.2009 г. анекс към договор за арендуване
на земеделска земя не е предявен в давностния срок иск за обезщетение за
направени подобрения в площите, по отношение на които се прекратява действието
на договора за аренда - 128 дка./ 75 дка.-нерегламентирано сметище, и 53 дка.
Правото на обезщетение е възникнало с подписавнето на споразумението за
прекратяване от 03.06.2009г., а комисия за извършване на оценка не е назначена
както поради липсата на искане от страна на ищеца, така и поради обстоятелството,
че в имота не са били извършени предивдените с договора за аренда насаждеиня
(лозе).
По отношение на Доклад за
експертна оценка на трайни насъждения изготвен въз основа на протокол от
12.03.2012 г., касаещ допълнителни 3 дка., същият е предаден в Община Сливен на
19.04.2012 год. и отново е налице изтичане на погасителна давност за
предявяване на иск за посочената в доклада сума.
В с.з. ищецът се представлява от
пълномощник – адв. С. ***, който поддържа предявените искове. В писмено становище
по същество поддържа, че се установяват обстоятелствата, на които се основават
предявените права, като предявеният иск за заплащане на подобренията е основан
на подписания от 03.06.2009г. анекс, който има характер на споразумение за
уреждане на отношенията между страните във връзка с прекратяването на договора
за аренда върху части от имота. В чл. 2, ал. 3 ответната община изрично е поела
задължение да заплати обезщетение на базата на оценка от независим оценител,
като падежа на това задължение е в едномесечен срок от представянето й. Отлагателното условие не е
настъпило до подаване на исковата молба. Към 19.04.2012г., т.к. е била
представена оценка само за 37 дръвчета, но не и за цялата площ по отношение на
която се прекратява договора. С оглед поетите с анекса от 03.06.2009г.
задължения, възраженията за неизпълнен договор са несъстоятелни и
неоснователни, който анекс е договорното основание, от което произтича
вземането по предявения иск, установен по размер със заключението на вещото
лица в размер на 69 981.07 лв. Претендира заплащане на деловодните
разноски съразмерно на уважената част от предявените искове.
Ответната ОБЩИНА СЛИВЕН се
представлява от пълномощник – адв. Димов от САК, който поддържа възраженията за
отхвърляне на предявените искове. Посочва, че предявеният иск е за подобрения
върху частта от имота, за която е прекратен договора за аренда и същата
представлява разликата в стойността на земеделската земя като нива и стойността
на земеделската земя с извършените от арендатора насаждения. От доказателствата
по делото се установява, че насажденията не са съществували към момента на
подписване на споразумението, респективно стойността на имота не следва да се
счита увеличена с тяхната стойност. На следващо място ответникът никога не е
давал съгласие за извършване на подобренията, съответно за изменение начина на
трайно ползване на обекта на аренда. Вторият иск също е неоснователен и
недоказан, поради което следва да се отхвърли. Претендира разноски съгласно
представен списък.
Въз основа на събраните по делото
доказателства се установява от фактическа страна следното:
Безспорно е и се установява от
представения с исковата молба договор, че на 31.07.2003г. между ОБЩИНА СЛИВЕН и
„ЛАТИКА" ООД е сключен договор за арендуване на земеделска земя в местността
„Сливенски кър", в землището на гр. Сливен, представляваща нива, пета
категория, имот № 076004, с площ от 414 дка и 690 кв.м. – с посочени граници,
срещу заплащане на годишна арендна вноска в размер на 2 903лв. и за срок
от 40 години, считано от датата на подписването му.
В чл. 9 от договора ищецът като
арендатор се е задължил да използва предоставения имот за създаване на трайно
насаждение: лозе. В случай, че арендаторът промени вида на трайното насаждение,
същият дължи неустойка в размер на годишната арендна вноска, съгласно чл. 13 от
същия договор, а в случай, че не създаде трайно насаждение в срока на договора
– дължи неустойка в размер на арендната вноска за две години и арендодателят
има право едностранно да прекрати договора.
От страна на ищеца не се
представиха доказателства в изпълнение на указанията, че е постигането изрично последващо
съгласи между страните за изменение начина на ползване на имота – определен в
чл. 9 от договор - от лозе в овощна градина с черешови дръвчета.
Видно от протокол от 07.02.2006г.
на комисия определена със заповед РД – 15 – 146 от 01.02.2006г., след извършена проверка е установено, че в
имот № 076004 с площ от 414.690 дка не е било създадено трайно насаждение –
лозе и е в ход подготовка за създаване на трайни насаждения. На базата на тези
констатации е било направено предложение да се приложат анекс за удължаване на
срока за създаване на трайно насаждение до 31.12.2006г.
Няма спор по делото, че вместо за
създаване на трайно насаждение – лозе, ищецът като арендатор е ползвал имота за
създаване на овощни насаждения – черешови дръвчета, за което е кандидатствал и
му е била отпусната финансова помощ от ДФ „Земеделие“ по програма САПАРД
съгласно договор от 14.07.2006г. Съгласно чл. 4.3 от договора след
предоставянето й, в продължение на 5 години е следвало и е бил осъществяван
контрол за целевото й използване. От своя страна, ищецът като ползвател на
предоставената помощ от ДФ „Земеделие“ се е задължил да предоставя незабавно
писмена информация при настъпване на изменение в обстоятелства, които са от
значение за изпълнение на сключени договор за предоставената инвестиция и се е
задължил да не преотстъпва на трети лица ползването върху придобитите активи в
срок от пет години, считано от предоставяне на помощта – чл. 4.16 и чл. 4.17.
За неизпълнение на тези
задължения на ищеца е поискано възстановяване на сумата от 32 359.70лв. с
писмо от 20.04.2011г., която сума е предмет на производство по друг иск –
отделен от настоящото дело съгласно определение на съда по чл. 374, ал. 1 ГПК.
С исковата молба е представен
протокол от 28.11.2006г. на комисия назначена със заповед РД – 15 0
1901/28.11.2006г., с който е направена констатация, че върху 75 дка от имота е
образувано нерегламентирано сметище, което към този момент прави невъзможно
земеделското ползване на земята.
С допълнителната искова молба е
представен протокол от 10.11.2008г., подписан от комисия в състав, включващ
експерти от ОБЩИНА СЛИВЕН и началник отдели „Общинска собственост“ и „Култура и
вероизповедания – св. В. Шишкова, както и М. М. – управител на ищцовото
дружество, с който е констатирано, че поради неотложна необходимост от
разширяване на гробищния парк е направено предложение за намаляване площта на
отдадения под аренда имот с 53 дка.
От показанията на св. В. Ш. се установява, че необходимото разширение е било
реализирано веднага след подписване на протокола от 28.11.2006г. са започнали
необходимите за това СМР, свързани по думите на свидетелката и с изкореняване
на засадените в имота черешови дръвчета. В началото на 2009г. вече е започнало
извършването на погребения в отстъпената от овощната градина площ от 53 дка.
Във връзка с това е подписан
анекс към договора за аренда на 03.06.2009г. е, вписан в Служба по вписванията
на 30.1.2012г., съгласно който площта на имота се намалява от 414.690 дка на
286.690 дка, т.е . общо с 128 дка, съгласно което се изменя размера на
арендната вноска – 2 663 лв. – чл. 2 от анекса. Съгласно чл. 3, ал. 1 от анекса е постигнато
съгласие, че арендодателя дължи обезщетение на арендатора за направените от
последния подобрения в площите, върху които с анекса се прекратява договора,
като съгласно ал. 2 – стойността на подобренията, респективно размерът на
обезщетението, ще се определи от независим оценител по пазарни цени и обезщетението
следва да се изплати в едномесечен срок, считано от момента на представяне на
оценката.
В последствие с двустранно
подписан протокол от 12.03.2012г., поради невъзможност за изпълнение на два
броя погребални масиви – М6 и М8 и алеи към тях, поради наличие на ограда –
метална мрежа на бетонови колове, в обхвата на проектираните за изпълнение два
погребални парцела е констатирано, че попадат около 3 000 кв.м. земя с
черешови насаждения. Във връзка с това и с оглед подписания анекс към договора
е възложено изготвянето на оценка то независим оценител за определяне размера
на обезщетението за трайните насаждения – череши, като Община Сливен е следвало
за своя сметка, чрез изпълнителя на обект „Алеи гробищен парк“ да премести
телената ограда по граница, позволяваща изпълнението на масиви М6 и М8 и алеи
към тях.
За изграждане на оградата е било
издадено разрешение за строеж № 137/16.12.2009г.
Във връзка с това е била
изготвена експертна оценка. В същата е прието, че върху тази площ от 3 дка са
се били създадени 37 бр. неплододайни дръвчета, за които е определена
обезщетение в размер на 1 708 лв. или 46.16 лв. за брой дръвче.
С писмо от 03.09.2003г. до кмета
на Община Сливен, ищцовото дружество е поискало да му бъде изплатено
обезщетение за 1 786 бр. дръвчета – 46.16 лв./1 бр. дръвче, съответстващи
на площта от 53 дка за разширение на гробищен парк по протокола от 28.10.2008г.
и площта от 3 дка по протокола от 12.03.2013г.
Такава покана е била отправена с
писма от 05.08.2015г. и 01.09.2015г.,
като с последното е добавено и искане за заплащане на сумата от 15 262.72
лв. Посочено е, че сумата представлява „щета“, поради неподаването на заявление
за отпускане на помощ за 2015г., предвид непрекъснатото намаляване на площи и невъзможност
за планиране на разходите за по-дълъг период от време.
Действително за 2015г. ищецът не
е подал заявление за подпомагане като земеделски производител.
Във връзка с осъществения контрол
от ДФ „Земеделие“ за изпълнение на инвестицията за засаждане на черешови
насаждения в отдадения под аренда имот, по делото от ищеца е представена изготвената
документация, въз основа на която, по делото е представено заключение от в.л. Д.
К. –със специалност „Агроном - лозаро – градинар“, от което се установява
следното:
Съгласно представената по делото
документация и извършен на място оглед на съществуващата към настоящия момент
овощна градина, вещото лице дава заключение, че върху площта от 53 дка,
отстъпена за разширение на гробищния парк съгласно протокол от 10.11.2008г., са
били засадени 1 749 бр. дръвчета – съобразени с нормата по одобрения
проект и констатирани на място отстояния между съществуващите насаждения.
Върху площта от 3 дка, отстъпена
по протокол от 12.03.2012г. с оглед и на данните от оценката, изготвена по
възлагане от ответната община, броя на засадените дръвчета е 37.
Твърдението, че при изграждане на
оградата по издаденото разрешени за строеж са отнети допълнително 756 кв.м. и
са изкоренени още 25 бр. дръвчета, не се доказва от събраните по делото
доказателства.
От показанията на разпитаните по
искане на ищеца свидетели – Сл. К. и Юр. Р.също се установява, че действително през 2006 – 2007г. в арендувания имот е
била създадена черешова градина – дръвчета със система за капково напояване. Били
са засадени всички дръвчета и е била изградена системата за напояване съгласно
одобрения проект върху приблизително 330 дка, които в последствие са редуцирани
до около 270 дка. В имота не са съществували други трайни насаждения. След създаването
на овощните площта на овощната градина е била намалявана и връщана за гробищен
парк – 53 дка, а по-късно и още 3 дка. По думите на св.Р., „отчуждените“ площи
са 56 дка, което съответства на данните от представените писмени доказателства.
Извършвани са огледи, като при първоначалния оглед са съществували всички
засадени по проекта дръвчета. Провеждани са неколкократно срещи за уреждане на
отношенията, на които се е стигало до съгласие, че е необходимо съставяне на
протокол и оценка за определяне размера на обезщетение..
В показанията и на двамата
свидетели не се съдържат данни за навлизане в овощната градина допълнително с
756 кв.м. и съответно – изкореняване на 25 бр. дръвчета и премахване на система
за капково напояване. Такив данни не се съдържат в показаниятга на св. К.,
въпреки, че е участвал в преговорите относно оградата, преместването й и
изграждането на новата. Липсват и писмени доказателства за навлизане с такава
площ в овощната градина при изгражадането на оградата на гробищния парк.
За изпълнение на инвестиционния
проект – от приложените писмени доказателства – предмет на анализ от
назначената експертиза, са били извършени 7 проверки от ДФ „Земеделие“, като 2
от тях са преди изплащане на сумата и 5 бр.
при изпълнение на проекта за периода от 2009г. – 2012г.
Към 2009г. дръвчетата са били в
период до встъпване в експлоатация (плододаване), при което общата стойност на
преките разходи, без пропуснати ползи за бъдещ период, т.к. дървото не е в
период за плододаване, е – 20.15 лв. От площ от площта от 53 дка са били
премахнати 1749 бр. дръвчета, а от 3 дка – 37 бр. дръвчета или общо 1786 бр.,
чиято стойност само въз основа на преките разходи е – 35 987.90 лв. Заедно
с разходите за изграждане на система за капково напояване, разходите са 38.33
лв. или за 1 786 бр. дръвчета – 68 457.38 лв.
Във връзка със сумите, които
ищецът би получил при подаване на заявление за подпомагане за 2015г., вещото
лице установява в заключението си, че към 2016г., когато е извършила оглед,
градината е в изключително лошо състояние и представлява не повече от 170 дка,
от които нормално развиващи се са не повече от 45 % от дръвчетата. Според
констатациите на място, в заключението си вещото лице поддържа, че състоянието
не е било по-различно през 2015г., т.е. в градината не са били извършвани
агротехнически мероприятия.
Въз основа на така установеното
от фактическа страна се налага правния извод, че предявения главен иск за
заплащане на обезщетение за извършените в арендувания имот подобрения от ищеца
е основателен за сумата от 68 457.38 лв., заедно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата, над които размери предявеният главен
иск е недоказан и поради това – неоснователен, като е изцяло недоказан и
неоснователен предявения иск за заплащане на сумата от 15 262.72 лв.,
представляваща обезщетение за вреди, поради недостатъци на имота, за които
отговаря арендодателя, е изцяло недоказан и неоснователен, както и акцесорния –
за заплащане на лихва за забава, от 01.10.2015г.
Предявеният иск по чл. 12, ал. 2
ЗАЗ за заплащане на обезщетение за извършените в арендувания имот подобрения е
основан на сключения между страните договор за аренда от 31.07.2003г. и
споразумението от 03.06.2009г. за предсрочното му частично прекратяване.
Валидността на договора за аренда
е безспорен факт, както и факта на предсрочното прекратяване на договора, като
от събраните по делото доказателства се установи безспорно, че в обработваемата
част от имота от общо 414.690 кв.м., по програма за подпомагане от ДФ
„Земеделие“ по програма САПАРД, арендаторът е изградил трайно насаждение –
черешови овощни дръвчета, върху площ от около 330 дка. Над този размер – върху
75 дка, имотът е бил зает от строителни отпадъци и е било невъзможно
използването му за засаждане на трайни насаждения.
Първият спор между страните е
свързан с наличието на право за арендатора да използва имота за овощни
насаждения, а от тук и за възникване на правото му да получи обезщетение за
извършените подобрения, предвид изискването на чл. 12, ал. 2 ЗАЗ, а именно –
подобренията да са извършени с негово съгласие.
Действително с договора за аренда
от 31.07.2003г. е предвидено използване на имота за изграждане на трайни
насаждения – лозе, като по делото не се установи в последствие да е постигнато
изрично писмено съгласие за промяна предназначението на имота в овощна градина
и извършване на съответните подобрения, съгласно изискването на чл. 9, ал. 3
ЗАЗ.
Възражението на ответника, обаче,
е неоснователно, тъй като ползването на имота за друг вид трайни насаждения е
предвидено в самия договор за аренда – чл. 13, във връзка с което за арендатора
възниква обезщетителната и гаранционно обезпечителна отговорност да заплати
неустойка в размер на една арендна вноска. Иначе казано, съгласно клаузите на
договора за арендатора, по волята на страните за арендатора не съществува
ограничение да ползва имот за друг вид трайни насаждения. Такава възможност е
предвидена изрично в самия договор, за което страните изрично са предвидили с
него правните последици.
Евентуалният спор между страните,
дали така изразената от страните воля изпълва релевантно изискването на закона,
пораждащо отговорност за арендодателя по чл. 12, ал. 2 от ЗАЗ – да заплати
обезщетение за извършените подобрения в имота при прекратяване на договора, е
разрешен от тях чрез сключеното на 03.06.2006г. споразумение във връзка с
неизпълнението от страна на ответника като арендодател на задълженията по чл.
6, ал. 1 – ал. 5 от ЗАЗ, съответно – чл. 23 ЗАЗ, за осигуряване ползването на
целия имот за срока на договора за аренда.
Основанието за сключване на
споразумението от 03.06.2009г. не е само предсрочното прекратяване на договора
за аренда. Волята на страните по споразумението и неговото основание като
договор е, посредством насрещни волеизявления да се постигне съгласие за
възникване на еквивалентни и функционално свързани права и задължения страните,
с цел да преустановят или да избегнат в бъдеще даден спор. В конкретния случай
предмет на споразумението е спорът по въпроса за отговорността на арендодателя за
недостатъци в имота и неосигуряване ползването на целия имот за пълния срок на
договора – общо за 128 дка, за сметка на отговорността му по чл. 12, ал. 2 от
ЗАЗ и тази воля следва по несъмнен начин от клаузите на споразумението. По
правилото на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД и чл. 365, ал. 1 ЗЗД споразумението, освен
прекратителен факт относно правото на арендатора да ползва част от имота
отдаден под аренда, се явява също и правопораждащ факт за отговорността на
арендодателя по чл. 12, ал. 2 ЗАЗ. Именно на правото на арендатора да получи
обезщетение за извършените подобрения съответства погасяване на възможността му
да упражни правата си във връзка с отговорността на ответника по чл. 6 от ЗАЗ
(за частта от 53 дка) и по чл. 23 от ЗАЗ за недостатъци на имота (за частта от
75 дка), поради което възраженията на ответника, основани на изискването за
наличие на предварително писмено съгласие за ползване на имота на друг вид
насаждения е неоснователно.
По същите съображения е
неоснователен и доводът – изтъкнат от процесуалния представител на ответната
община, а именно, че към датата на споразумението липсват подобрения в имота,
поради изкореняване на дръвчетата в края на 2008г. Споразумението е сключено
именно за уреждане на последиците от това поведение на ответника като
арендодател и възникващата от него отговорност, на което съответства поетото
със споразумението задължение да заплати извършените подобрения.
Предвид горното, предявения иск
за ангажиране отговорността на ответната община като арендодател за заплащане
на подобренията в частта от отдадения имот, за който договорът за аренда от
31.07.2003г. е прекратен със споразумението от 03.06.2009г., е основателен.
На следващо място във връзка с
отговорността на арендодателя да заплати извършените от арендатора подобрения
съгласно споразумението от 03.06.2009г., ответникът противопоставя и възражение
за изтекла погасителна давност, считано от датата на сключването му.
Възражението е неоснователно.
С оглед обстоятелството, че
относно отговорността на ответната община като арендодател да заплати обезщетението
за извършените подобрения в имота страните са сключили споразумение от
03.06.2009г., погасителният давностен срок не е специалния срок по чл. 13, ал.
1 ЗАЗ, съответно чл. 111, б. „Б“ ЗЗД, а е общия давностен срок по чл. 110 от ЗЗД, чийто начален момент съвпада с момента на настъпване на предвидената в
същото споразумение изискуемост и ликвидност на задължението.
Изискуемостта на задължението по
чл. 3, ал. 2 от споразумението е под отлагателно условие, а именно –в
едномесечен срок от момента на представяне на изготвяне оценка от независим
оценител, която да определи стойността на дължимото обезщетение по пазарни
цени.
Въпреки отправените искания от
ищеца, такава оценка е била изготвена към 18.04.2012г. съгласно констативен
протокол от 12.03.2012г. – подписан от представители на двете страни, само
досежно подобренията в частта от 3 дка от имота, отстъпена допълнително за
масиви М6 и М8 и алеи към тях в съществуващия гробищен парк. Съгласно
изготвената от 18.04.2012г. експертна оценка задължението е в размер на
1 708 лв., като от заключението на вещото лице по настоящото дело се
установи, че същата не отговаря на изискванията на цитираната в нея Наредба за
базисните цени на трайните насаждения. Отделен е въпросът, че съгласно
споразумението, оценката следва да се изготви по пазарни, а не базисни цени.
Предвид горното и по аргумент от
разпоредбата на чл. 114, ал. 1 ЗЗД давностният срок относно задължението за
заплащане на обезщетение за подобренията в частта арендувания имот, за който
договорът е прекратен, не е започнал да тече поради неосъществяване на
предвиденото в чл. 3, ал. 2 от споразумението от 03.06.2009г. отлагателно
условие за изискуемост и ликвидност на задължението, а именно – да е
представена оценка, изготвена от независим оценител.
По същите съображения, касаещи
неизпълнението на кумулативно предвидените условия досежно изискуемостта и
ликвидността на задължението, ответникът следва да се счита поставен в забава
от подаване на исковата молба, а не както се претендира от ищеца – с изтичането
на едномесечния срок, считано от връчване на поканата. Със същата покана не е
била представена оценка от независим оценител за определяне стойността на
подобренията по пазарни цени, поради което и ответникът не е бил поставен в
забава за изпълнение на това задължение към 01.10.2015г.
За определяне стойността на
подобренията както за 53 дка по споразумението от 03.09.2009г., така и за 3 дка по двустранно подписания протокол от
12.03.2012г., съдът назначи в настоящото производство съдебно-техническа
експертиза, съгласно която стойността на дължимото обезщетението за общо 1 786 дръвчета – съответно 1749 бр. в 53
дка и 37 бр. в 3 дка, е в размер на 68 457.38 лв.
Тази стойност на обезщетението
включва и косвени разходи по създаването на насажденията за изграждане на
напоителна система, като съдът намира, че следва да възприеме този размер.
Съгласно обясненията на вещото
лице и съобразно използваната от него нормативно определена методика, до 5
години от създаване на насаждението разходите включват и тези за изграждането
на напоителната система. Разходът е присъщ поради императивно поставеното
изискване за изграждане на съоръжението при създаване на насажденията, като
едва след изтичането на периода от 5 години, системата се записва счетоводно
като ДМА.
Обстоятелството, че ищецът не е
представил фактури за действително направените разходи, по аргумент от нормата
на чл. 162 ГПК не може да има като последица отхвърлянето на иск, който е
установен по своето основание. В тези случаи и съгласно същото правило, съдът
следва да уважи предявения иск по своя преценка или да вземе предвид
заключението на вещо лице, във връзка с което съдът кредитира изцяло
заключението на в.л. Д. К.
Над размера от 68 457.38 лв.
предявеният иск е недоказан и неоснователен, както с оглед стойността на
подобрението за 1 бр. дръвче – определена със заключението на вещото лице Д. К.,
така и поради липсата на доказателства, че в частта от имота, за който
договорът за аренда е прекратен предсрочно са съществували повече от 1 786
бр. определени за общо 56 дка дръвчета.
По делото се установи, както
обстоятелството, че във времето неколкократно е намалявана площта на
арендувания имот, така и отрицателния факт, че за 2015г. ищецът не е подал
заявление за подпомагане като земеделски производител. От установения в
заключението на вещото лице факт, обаче, а именно че към 2015г. броя и
състоянието на дръвчетата в имота не отговарят на минималните изисквания за
този вид насаждения, налага извода, че липсва цитираната от ищеца причинно
следствена връзка. Дори да се приеме, че именно намаляването на площта е
причина за неполучената за 2015г. финансова помощ от ищеца, съобразно
изложеното по-горе досежно основанието и волята на страните по споразумението
от 03.06.2009г., за намаляването с площта от 128 дка правата на ищеца по
договора за аренда следва да се считат преклудирани и липсват данни по делото
за допълнително намаляване на използваемата част на имота по вина на
арендодателя, за което отношенията между страните да не са уредени със сключеното
споразумение от 03.06.2009г. или двустранно подписания протокол от 12.03.2012г.
Съразмерно на уважената и
отхвърлената част от исковете и правилата на чл. 78, ал. 1, ал. 3 и ал. 8 ГПК
следва да бъдат уважени насрещните претенции за разноски, а именно – за сумата
от 8 073.39 лв. за заплатена такса, авдокатско възнаграждение и депозит за
в.л. в полза на ищеца и 1 476.10 лв. в полза на ответника за запатеното
адвокатско възнаграждение.
Водим от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ОБЩИНА
СЛИВЕН да заплати на „ЛАТИКА“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С., р-н „К. С.“, ул. „П.“ № *, вх. *, ет. *, ап.* сумата 68 457.38 лв.
(шестдесет и осем хиляди четиристотин петдесет и седем лева и 38 ст.),
представляваща дължимо обезщетение по споразумение от 03.06.2009г. за извършени
подобрения в имот – отдаден по договор за аренда от 31.07.2003г., както и
законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба –
22.10.2015г., до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ предявения иск над този размер
до пълния размер от 83 595.76 лв. като недоказан и неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения „ЛАТИКА“ ООД, ЕИК ********* против ОБЩИНА СЛИВЕН
иск за заплащане на обезщетение в размер на 15 262.72 лв. за претърпени
вреди от недостатъци на имота – отдаден по договор за аренда от 31.07.2003г.,
както и предявения иск за заплащане на законната лихва върху тази сума, като
недоказани и неоснователни.
ОСЪЖДА ОБЩИНА
СЛИВЕН да заплати на „ЛАТИКА“ ООД, ЕИК ********* сумата 8 073.39 лв. (осем
хиляди седемдесет и три лева и 39 ст.), представляваща деловодни разноски –
заплатени за д.т., адвокатски хонорара и възнаграждение за в.л. за тази
инстанция, като отхвърля претенцията над този размер като неоснователна.
ОСЪЖДА
„ЛАТИКА“ ООД, ЕИК ********* да заплати на ОБЩИНА СЛИВЕН сумата 1 476.10
лв. (хиляда четиристотин седемдесет и шест лева и 10 ст.), представляваща
деловодни разноски за адвокатско възнаграждение за тази инстанция, като
отхвърля претенцията за разноски над този размер като неосноваталена.
Решението подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд –
Бургас!
ПРЕДСЕДАТЕЛ: