№ 1568
гр. София, 23.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Калина Анастасова
Господин Ст. Тонев
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Калина Анастасова Въззивно гражданско дело
№ 20211100512284 по описа за 2021 година
С Решение № 20156474 от 13.07.2021 г. по гр.д. № 30289/2020 г. по описа на
СРС,85 с-в, е отхвърлен предявеният от П. – С ЕООД, ЕИК **** срещу АНГ. М. П.,
ЕГН ********** иск с правно основание чл.422 ГПК вр. чл.92 ЗЗД за признаване
съществуване на вземане за заплащане на сума в размер на 2000.00 лв.-неустойка по
посреднически договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.05.2017 г., ведно
със законната лихва от датата на подаване на заявление по чл.410 ГПК, по което е
издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.№ 69499/2019 г. по описа на СРС, 85 с-в до
окончателното плащане.
Решението е обжалвано от ищеца П. – С ЕООД, с основни доводи, че е
неправилно като постановено в нарушение на процесуалните правила, неправилно
приложение на материалния закон и необоснованост на формираните правни и
фактически изводи. Излага становище, че съдът е възприел неправилно фактическата
обстановка по спора и поради това е формирал неправилни изводи. В проведеното
производство е установено сключване на договора за посреднически услуги,
проведения оглед на имота, отразен в съставения протокол за оглед на закупения имот,
както и закупуване на имота от сина на ответника. Така установените предпоставки,
според ищеца са основание за уважаване на иска за признаване съществуване на
вземането за неустойка по договора за посредничество. Поддържа, че е изпълнил
задълженията си по договора, а ответникът не е заплатил възнаграждение, като
1
сключването на договора за покупка между продавача и сина на ответника сочи за
намерение да бъде заобиколен посредника при плащане на дължимото
възнаграждение. Отправя искане за отмяна на решението на СРС и уважаване на иска.
Претендира разноски.
В срок е подаден отговор на въззивната жалба от АНГ. М. П., с който е изразено
становище за нейната неоснователност. В производството е установено неизпълнение
на задълженията на посредника- ищец във връзка със сключване на договор за покупка
на имота, за който е бил извършен оглед. Поради това и правилно и законосъобразно
искът на ищеца е бил отхвърлен като неоснователен. Освен това, формираните от съда
фактически и правни изводи съответстват на установените чрез събраните в
производството обстоятелства. Доводите на ищеца в обратен смисъл са неоснователни
и следва да бъдат оставени без уважение. Ищецът, като неизправна страна по договора
неправилно претендира заплащане на неустойка по протокола за оглед. Отправя искане
за потвърждаване на решението на СРС и претендира разноски.
Съдът, като обсъди доводите във жалбата относно атакувания съдебен акт и
събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:
Въззивната жалба е подадена в срок и е допустима. Разгледана по същество,
съдът намира същата за неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите,
когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи
служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Настоящият състав намира постановеното от СРС, 85-ти състав, решение за
валидно, допустимо и правилно, като на основание чл.272 ГПК въззивният състав
препраща към мотивите, изложени от СРС. Фактическата обстановка по спора е била
правилно установена от СРС и по идентичен начин се установява и пред настоящата
инстанция. Във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и
следното:
В производството страните не спорят и се установява от представения договор за
посреднически услуги от 19.05.2017 г., че ищецът като търговски посредник се е
задължил да посредничи на ответника при покупка на парцел. Чрез представения
протокол за оглед от същата дата, подписан от ответника се установява извършване на
оглед на парцел, находящ се в село Петърч, община Костинброд, който е
индивидуализиран като УПИ I-1102 в кв.54А с цена 10000 евро. Установява се, че
ищецът е поел да извършва действия във връзка с проучване на пазара и предлагане на
клиента на оферти съгласно финансовите условия определени от последния; да
2
организира и провежда огледи на одобрените от клиента оферти на имоти; да
съдейства на клиента за сключване на предварителен и окончателен договор. С оглед
така поетите от посредника задължения страните се съгласили, че клиента следва да
заплати на посредника възнаграждение за изпълнената посочена дейност в размер на
3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 1000.00 лв. /т.1, раздел IV/.
Чрез събраните в производството гласни доказателства чрез показанията на
свидетеля А.Б.Г. /собственик на имота, за който е бил проведен оглед от страна на
клиента ответник/ се установява, че друга дейност от посредника, освен организиране
на един оглед не е била извършена. Страните не сключили договор за покупка на
имота пред нотариус в Костинброд поради установена грешка в документите на
продавача на имота, която сочела че е налице тежест за имота, която не е била
учредена. Тази грешка в документите била отстранена от съда по искане на продавача
без оказване на съдействие от страна на посредника.
Установява се, чрез представения нотариален акт за покупка на имот №
100/12.09.2017 г., че продавания имот, представляващ УПИ I-1102 в кв.54А по плана на
село Петърч, община Костинброд е бил закупен на 12.09.2017 г. от С. А.ов П., за който
ищецът твърди, че е син на клиента- ответник по спора. Соченото обстоятелство не е
признато изрично от ответника и не е установено по несъмнен начин, чрез събраните
по делото доказателства. В тази връзка свидетелят А.Б.Г. е заявил, че за него имота е
бил закупен от ответника АНГ. М. П.. Освен това свидетелят Г. е посочил, че за него С.
е син на А.. Соченото обстоятелство обаче не е било установено от ищеца при пълно и
главно доказване, т.е. категорично и без съмнение, по надлежния ред с ангажиране на
доказателства сочещи съществуването на такава родствена връзка.
С оглед това, съдът намира че правилно с постановеното решение СРС е
отхвърлил предявения иск като неоснователен. В производството не е установено, че
клиентът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество като имотът
предложен за покупка от посредника е закупен от близък или свързано лице с клиента-
купувач /т.2, раздел IV от посредническия договор/. Поради това и искът за признаване
съществуването на вземане за неустойка на посоченото основание се явява
неоснователен.
Договорът за посредничество е уреден в чл. 49 - чл. 51 от ТЗ като търговска
сделка, по силата на която търговският посредник по занятие посредничи за сключване
на сделки, имайки право да иска възнаграждение било само от едната, било и от двете
страни според уговорката им.
За да се приеме, че възнаграждението на търговския посредник е дължимо, е
необходимо да се установи изпълнило ли е ищцовото дружество точно и съгласно
уговорките в договора поетото задължение за оказване на съдействие на ответниците
при покупка на описания в договора за посредничество недвижим имот. На общо
3
основание, право да търси неустойка (при валидно уговорена неустоечна клауза) има
само изпрваната страна. Само изправният кредитор, който е изпълнил своето
задължение, има право да иска изпълнение на насрещното, поето спрямо него такова, а
в равна степен - и заместващата облага, каквато се явява компенсаторната неустойка,
дължима вместо изпълнението.
В производството не се установи ищецът да е изправна страна по договора за
посредничество. Единственото действие, извършено от него по посредничество за
сключване на сделка, е осигуряването на оглед на един имот. Следователно,
задължението му "да съдейства" на ответника е останало неизпълнено изцяло.
Посредникът нито е свързал двете страни по бъдещата продажба, нито е консултирал
купувача, нито е съдействал за намаляване на цената, за подялба на разходите и пр.; не
е извършил и проверка на документите на продавача, в които, както се установи е била
вписана поради грешка учредена тежест върху имота. За последното обстоятелство
очевидно купувача не е бил уведомен, поради което страните не са постигнали и
съгласие за покупка на имота. Поради това, като неизправна страна ищецът няма право
на неустойката от 3 % върху офертната цена на имот, който както се установи е
продаден на много по-ниска стойност.
Възникването на предявеното спорно акцесорно материално право се обуславя
от осъществяването на следните материални предпоставки: 1. наличието на
облигационна връзка - двустранна правна връзка, валидно договорно задължение, от
което да възниква задължение за изпълнение ; 2. / възложителят да не е изпълнил
поетото договорно задължение - в случая се претендира компенсаторна неустойка за
пълно неизпълнение и 3/. наличие на уговорена неустойка в претендирания размер.
Ищецът следва да установи първата и третата материална предпоставка, а ответникът,
че е изпълнил поетите в процесния договор правни задължения. В случай, че се
установи възникването на твърдените субективни права, ответникът следва да докаже,
че е заплатил претендирано обезщетение за причинени на ищеца вреди от пълното не
изпълнение на договорното задължение.
По своята правна природа неустойката представлява форма на договорна
отговорност. Тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, чийто размер
са предварително определени от страните. Страните могат отнапред да уговорят
размера на обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно
задължение, без да е нужно те да се доказват. Пораждането на това акцесорно
задължение представлява неустойка, която съгласно правилото, уредено в чл. 92, ал. 1
ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите
от неизпълнението, т.е. освен обезщетителната си функция, тя представлява и
обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на договорните
задължения.
4
Видно от съдържанието на т.2, раздел IV от посредническия договор,
предвиденото обезщетение по своята правна същност представлява компенсаторна
неустойка. Същата се дължи при пълно неизпълнение на задължението на възложителя
и освен че обезпечава изпълнението му, цели да обезщети посредника за евентуални
вреди от неизпълнението. В случая вредите от неизпълнението се изразяват в
неплащане на уговореното възнаграждение, доколкото възнаграждението от
възложителя е дължимо след сключване на предварителен и/или окончателен договор.
Поначало неустойката може да се търси, когато са налице елементите на фактическия
състав, който я поражда. В тази връзка, неустойката се дължи само ако са налице
условията и онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена - така решение по
т. д. № 714/2008 г. на ВКС, II ТО. Освен това следва да се установи, че длъжникът е
неизправна страна. В случая съдът прие, че ответникът не дължи претендираното от
ищеца възнаграждение, т.е. не може да се обоснове извод, че с претендираната
неустойка се обезщетява реално настъпила вреда за посредника. Ето защо предявеният
иск с правно основание чл.422 ГПК вр. чл. 92, ал. 1 от ЗЗД е неоснователен и следва да
се отхвърли.
Поради съвпадане изводите на двете инстанции постановеното решение следва
да бъде потвърдено като правилно.
По разноските:
Въззиваемата страна претендира разноски за адвокатско възнаграждение, като на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК, съдът следва да присъди сумата 300.00 лв.
При тези мотиви, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20156474 от 13.07.2021 г. по гр.д. № 30289/2020 г.
по описа на СРС,85 с-в.
ОСЪЖДА П. – С ЕООД, ЕИК **** да заплати на АНГ. М. П., ЕГН **********,
на основание чл. 78, ал.3 ГПК, сумата от 300.00 лв.- разноски във въззивното
производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5