№ 1121
гр. ..., 22.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ..., XI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Неделина Минчева
при участието на секретаря Е.А.Д.
като разгледа докладваното от Неделина Минчева Гражданско дело №
20225530104150 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.първо от ЗЗД – за заплащане на
сумата от 7600,00 евро, платена от ищеца на ответника при неосъществено основание,
евентуално при отпаднало основание, с която сума ответникът се е обогатил неоснователно
за сметка на ищеца, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата
молба до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и направените по делото
разноски.
Искът е предявен от В. Г. Г. от гр.... срещу „Суприммо“ АД гр.София. С исковата
молба се твърди, че страните са сключили Договор за посреднически услуги от 18.02.2021г.
за закупуване на четири недвижими имота, а именно ПИ с идентификатор ..., ПИ с
идентификатор ..., незастроена част от ПИ с идентификатор ..., всички по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ..., и ПИ с идентификатор ... по кадастралната карта и
кадастралните регистри на .... На същата дата между страните е сключено Споразумение за
гаранционен депозит, съгласно което ищцата е заплатила на ответника сумата от 7600,00
евро, представляваща гаранционен депозит за декларирания от ищцата ангажимент за
сключване на окончателен договор за покупката на описаните имоти, като сумата
представлявала 10% от продажната цена. Била уговорена крайна дата за сключване на
окончателен договор – 14.05.2021г. Тази дата била предоговорена, като страните се
споразумели крайният срок да бъде края на месец август 2021г. След месец юли 2021г.
разговорите между страните били преустановени. Въпреки настояванията на ищцата да й
бъдат предоставени документите за собственост на процесните имоти, както и другите
документи за изслушване на сделката, ответникът не предоставил такива, не уговорил среща
за сключване на предварителен договор, нито на окончателен такъв. На 13.12.2021г. ищцата
1
получила уведомление от ответника, че поради неявяване от нейна страна за сключване на
договор за продажба на имотите, ответникът задължа предоставения депозит в размер на
7600,00 евро. Ищцата направила справка в Агенцията по вписвания и установила, че
единият от имотите бил продаден още на 20.04.2021г., което правело невъзможно
изпълнението на договора от страна на ответника. Освен това, въпреки проведените
разговори между страните ищцата не получила покана за сключване нито на предварителен,
нито на окончателен договор, поради което нямало как да й се вмени във вина неявяването
за сключване на договор. Поради тази причина на 25.01.2022г. ищцата изпратила на
ответника нотариална покана за връщане на сумата от 7600,00 евро депозит, но ответникът
не възстановил сумата на ищцата. Ищцата счита, че ответникът не е изпълнил задълженията
си по договора за посредничество, като не е осигурил нужните документи, не осигурил
възможност за оглед на имотите, не е съдействал за сключване на предварителен и
окончателен договор. Срокът на договора за посредничество е изтекъл на 18.02.2022г. Освен
това един от имотите е бил продаден в срока на действие на договора за посредничество и
преди изтичане на крайния срок за сключване на договор за продажба на имотите. Ищцата
нямала вина за това, че не е сключен нито предварителен, нито окончателен договор, тъй
като не получила покана за това. Поради тази причина ищцата счита, че ответникът е
неизправна страна по договора и следва да върне дадения депозит от 7600,00 евро, който се
явява сума, с която ответникът се е обогатил неоснователно поради неосъществено
основание или евентуално поради отпаднало основание.
Предвид изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да
му заплати сумата от 7600,00 евро, с която ответникът се е обогатил неоснователно за
сметка на ищеца, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата
молба до окончателното й изплащане, както и да му заплати направените по делото
разноски.
Ответникът в срока за писмен отговор изразява становище, че предявеният иск е
допустим, но неоснователен. Не оспорва обстоятелствата, изложени в исковата молба
относно сключените между страните Договор за посредничество и Споразумение за
гаранционен депозит. Оспорва останалите изложени в исковата молба обстоятелства.
Твърди, че кореспонденцията между страните е водена от ..., като представител на ищцата и
..., като представител на ответника. Твърди, че в изпълнение на договореностите между
страните, ответникът е престанал да предлага процесните недвижими имоти на други
потенциални купувачи. Кореспонденцията между страните се е осъществявала по „Вайбър“.
От страна на ответника са изпращани многократно съобщения до представителя на ищцата
за уточняване на датата, на която същата ще бъде в страната или ще осигури свой
представител за сключване на договор, но ищцата непрекъснато е отлагала поемането на
конкретен ангажимент. Първоначално определеният срок за сключване на сделката –
14.05.2021г. е бил удължен по настояване на ищцата до края на месец юли 2021г.
Непосредствено преди изтичане на крайния срок е било преведен конферентен разговор
между бащата на ищцата – ..., представителя на ответника и ... – представител на продавача
2
на недвижимите имоти. Въпреки заявеното желание за закупуване на имотите, поради
отсъствието на ищцата сделката не е реализирана по нейна вина. Поради тази причина
ответникът е отправил изявление за задържане на депозита. Ответникът твърди, че е
изпълнил всички свои задължения по договора за посредничество, като е предоставил на
ищцата всяка поискана от нея информация. Фактът, че единият от имотите междувременно
бил продаден, не представлявал пречка за закупуването му от ищцата, тъй като имотът бил
придобит от собственика на останалите три имота. Нереализирането на сделката било
изцяло по вина на ищцата, тъй като същата не осигурила свой представител за сключването
на договор за покупко-продажба, въпреки достатъчно предоставеното й време. Депозитът,
платен от ищцата нямал характера на капаро, а представлявал гаранция за поетия от ищцата
ангажимент за сключване на сделката. Получената от ответника сума била получена на
валидно правно основание – Споразумението за гаранционен депозит. Ответникът не се е
обогатил неоснователно.
Моли съда да отхвърли предявения иск и да му присъди направените по делото
разноски.
Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства, прецени поотделно и в
тяхната съвкупност, ведно със становищата на страните, намира за установена следната
фактическа и правна обстановка:
От представените и приети по делото като писмени доказателства копия на Договор за
посреднически услуги от 18.02.2021г. и Споразумение за гаранционен депозит от
18.02.2021г., се установява, че на 18.02.2021г. страните са сключили Договор за
посреднически услуги за закупуване на четири недвижими имота, а именно ПИ с
идентификатор ..., ПИ с идентификатор ..., незастроена част от ПИ с идентификатор ...,
всички по кадастралната карта и кадастралните регистри на ..., и ПИ с идентификатор ... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на .... На същата дата между страните е
сключено Споразумение за гаранционен депозит, съгласно което ищцата е заплатила на
ответника сумата от 7600,00 евро, представляваща гаранционен депозит за декларирания от
ищцата ангажимент за сключване на окончателен договор за покупката на описаните имоти,
като сумата представлявала 10% от продажната цена. Съдът е приел за безспорни и
ненуждаещи се от доказване фактите на сключените между страните договори и факта на
заплатената сума в размер на 7600,00 евро от страна на ищцата към ответника.
Страните не спорят и относно факта, че окончателен договор за прехвърляне на
собствеността върху недвижимите имоти, предмет на договора за посреднически услуги, не
е бил сключен.
И двете страни ангажираха гласни доказателства – свидетелите ... Г. и ... от страна на
ищцата и свидетеля ... от страна на ответника, които изложиха факти за виновно поведение
съответно на ищцата и на ответника за неизпълнение на задълженията им за сключване на
окончателен договор за придобиване правото на собственост върху недвижимите имоти.
Съдът намира обаче, че с оглед на предявения иск и с оглед на диспозитивното начало в
гражданския процес, регламентирано в чл.6 ГПК, съдът не може да излиза извън предмета
3
на доказване по предявения от ищеца петитум, за който свидетелските показания се явяват
несъществени.
Процесната сума от 7600,00 евро е заплатена от ищцата на ответника по силата на
Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021г. Видно от клаузите на това
споразумение сумата се заплаща от депозанта – ищцата, с което тя декларира ангажимента
си за сключването на окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти - ПИ с
идентификатор ..., ПИ с идентификатор ..., незастроена част от ПИ с идентификатор ...,
всички по кадастралната карта и кадастралните регистри на ..., и ПИ с идентификатор ... по
кадастралната карта и кадастралните регистри на ..., при определена цена и срок за
сключване на договора. Депозитарят – ответникът има насрещно задължение да не предлага
имотите за продажба на трети лица до изтичане на срока. В Споразумението са предвидени
клаузи за връщане на депозита – т.5 „Настоящият депозит се връща на Депозанта при всяка
от следните хипотези: а/ При подписване на „Окончателния договор“ и получаване от
страна на Продавача по същия договор на пълната сума, дължима като продажна цена по
договора. б/ При изтичане на срока по т.2.2., в случай, че до този момент окончателен
договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по причина или
обстоятелство, за които отговаря Продавачът на имота/ите, посочени в т.1, включително в
хипотезите на завишаване на определената в т.2.1 от настоящото споразумение крайна
продажна цена или на неизпълнение/неосъществяване на условието/ята по т.2.3, ако такива
са посочени.“ Предвидена е и клауза за задържане на депозита от страна на депозитаря –
ответник в настоящото производство – т.7 „Депозитът се задължа изцяло от Депозитаря и не
се възстановява на Депозанта, в случаите когато до изтичане на срока по т.2.2.
предварителният договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по
причина или обстоятелство, за което отговаря Депозанта.“ В случая и двете страни имат
предвидени в споразумението си хипотези, при които могат да искат връщане, съответно да
претендират задържане на депозита.
Съгласно чл.55, ал.1 от ЗЗД който е получил нещо без основание или с оглед на
неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне.
Първият фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД изисква предаване, съответно
получаване, на нещо при начална липса на основание, т. е. когато още при самото
получаване липсва основание за преминаване на блага от имуществото на едно лице в
имуществото на друго. При втория фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД престацията се
извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде
осъществено. Текстът намира приложение при двустранните договори, ако задължението на
едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение; при сделки под отлагателно
условие, когато то не се сбъдне, и т. н.
При третия фактически състав на чл.55, ал.1 ЗЗД основанието съществува при
получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила. Текстът намира
приложение при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на
договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато
4
сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи. (Постановление № 1 от
28.V.1979 г. по гр. д. № 1/79 г., Пленум на ВС). В случая процесната сума е предадена на
ответника на валидно правно основание – Споразумение за гаранционен депозит от
18.02.2021г., сключен между страните. Престацията не е извършена с оглед на очаквано в
бъдеще основание, което не се е осъществило, тъй като в споразумението е записано, че
депозитът се дава като ангажимент от страна на бъдещия купувач, т.е. като гаранция, че ще
участва в сделката, и съответно срещу ангажимента на посредника да не предлага имотите
на други потенциални купувачи. Действително окончателен договор не е бил сключен, но не
това е престацията, уговорена в споразумението. Условията за сключване на окончателния
договор са уговорени между страните в друг договор - договора за посреднически услуги.
Основанието, за което е сключено споразумението за гаранционен депозит, е осъществено –
двете страни по споразумението са поели съответния ангажимент, предмет на
споразумението. Съдът намира, че в случая не е налице и третата хипотеза на чл.55, ал.1
ЗЗД, тъй като основанието за предаването на сумата от 7600,00 евро не е отпаднало с
обратна сила. Никоя от страните не твърди договорът (споразумението) да е прекратен или
развален, поради неизпълнение. В споразумението, както бе посочено по-горе, и двете
страни са предвидили клаузи за връщане на депозита, съответно за неговото задържане.
Поради тази причина всяка от страните може да претендира настъпването на съответните
хипотези, като ищцата може да претендира неизпълнение на задълженията на ответника по
споразумението и да иска връщане на депозита, но на договорно основание – на основание
т.5б от споразумението, а не като неоснователно обогатяване, каквото в случая не е налице.
Предявеният на това основание иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на претенцията за съдебните и деловодните разноски, съдът намира, че
на основание чл.78, ал.3 ГПК в тежест на ищеца следва да бъдат възложени разноските в
размер на 900,00лв. за адвокатско възнаграждение.
Воден от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. Г. Г., с ЕГН ********** с постоянен адрес: гр...., ул.“...
I“ ..., иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.второ и трето ЗЗД, за осъждане на ответника
„СУПРИММО“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н
„Лозенец“, ул.“Якубица“ 19, ет.5, представлявано от Никола Николов Стоянов да заплати на
ищеца В. Г. Г. сумата от 7600,00 евро, или левовата й равностойност от 14864,31лв., която
сума е била получена от ответника по Споразумение за гаранционен депозит от 18.02.2021г.,
сключен между страните, с която ответникът се е обогатил неоснователно за сметка на
ищеца, с оглед на неосъществено или отпаднало основание, ведно със законната лихва,
считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното й изплащане, като
неоснователен.
ОСЪЖДА В. Г. Г., с ЕГН ********** с постоянен адрес: гр...., ул.“... I“ ..., да заплати
5
на „СУПРИММО“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.София, р-н
„Лозенец“, ул.“Якубица“ 19, ет.5, представлявано от Никола Николов Стоянов, сумата от
900,00лв. (деветстотин лева), представляваща направените от ответника разноски за
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд гр.... в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – ...: _______________________
6