№ 1484
гр. Варна, 27.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Антония Светлинова
при участието на секретаря Дияна Димитрова
като разгледа докладваното от Антония Светлинова Гражданско дело №
20203110111101 по описа за 2020 година
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от АЛБ. Д. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик“, ***, срещу Ж. Й. М., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик“, *** обективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо и второ ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал.
1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищцата следните суми: сумата от 1000 лв.,
представляваща наемна цена за периода м.март 2020 г. – м. юли 2020 г., вкл., по договор за
наем от 02.01.2020 г., сумата от 33,85 лв., представляваща обезщетение за забава върху
дължимата наемна цена, начислено за периода от 11.03.2020 г. до 09.09.2020 г., сумата от
330,99 лв., представляваща консумативни разходи, от които 204,54 лв. за потребени ВиК
услуги за периода 21.01.2020 г. – 21.07.2020 г. и 126,45 лв. за потребена ел. енергия за
периода 03.06.2020 г. - 02.08.2020 г., както и сумата от 200 лв., представляваща мораторна
неустойка по чл. 2, ал. 4 от договора, начислена за периода от 21.03.2020 г. до 09.09.2020 г.,
ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
09.09.2020 г., до окончателното изплащане на задълженията.
Ищцата твърди в исковата молба, че страните били в дълготрайни наемни
правоотношения с предмет собствения на ищеца апартамент № 45 с административен адрес:
гр. Варна, ж.к. „Владислав Варненчик“, ***, който ответницата обитавала от около 10
години без прекъсване, но имало установена практика всяка календарна година да се
подписва отделен договор. Излага, че на 02.01.2020 г. страните подписали такъв договор за
наем за една година срещу месечна наемна цена от 200 лв., платима до 10-то число на
текущия месец. Ответницата заплатила дължимата наемна цена за м. януари и февруари
2020 г., след което преустановила плащанията. Предвид неизпълнението на договора,
същият бил прекратен на 03.08.2020 г., когато ответницата освободила апартамента и
предала ключовете за него, за което бил съставен приемо-предавателен протокол от същата
дата. Ответницата останала задължена за наемната цена за пет месеца (м. март – м. юли 2020
г.) в размер на 1000 лв., както и за консумативните разходи за ползвани ВиК услуги и
електроенергия за периода от м. януари 2020 г. до м. август 2020 г. в общ размер на 330,99
лв. Предвид забавата в плащането на наемната цена, според ищцата ответницата дължала и
законна лихва в размер на 33,85 лв. за периода 11.03.2020 г. – 09.09.2020 г., както и
1
мораторна неустойка по чл. 2, ал. 4 от договора в размер на 0,5 % от дължимата сума за
всеки просрочен ден (по 1 лв. на ден), считано от 21-во число на съответния месец до датата
на исковата молба. Въпреки дължимия по-голям размер на неустойката, ищцата претендира
такава от 40 лв. за забава в плащането на всяка месечна наемна цена, или общо 200 лв. за
незаплатения наем за м. март – м. юли 2020 г., вкл.
По изложените съображения по същество ищцата моли за уважаване на предявените
искове и претендира разноски, вкл. адвокатско възнаграждение.
В срока по чл. 131 ГПК ответницата депозира отговор на исковата молба, в който
излага становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Не оспорва
сключването на процесния договор за наем между страните, както и прекратяването му на
03.08.2020 г. Твърди, че наемното правоотношение датирало от м. ноември 2009 г., като
същото възникнало въз основа на устен договор за наем, по който тя заплатила депозит в
размер на 100 евро (приет между страните за еквивалент на месечния наем) и се задължила
да заплаща, освен наемната цена от 200 лв. месечно, консумативните разходи за вода и ел.
енергия и разходите за поддържане общите части, още и разходите за ремонт на сградата,
като последните били за сметка на наемодателя, респ. следвало да й бъдат възстановени при
преустановяване ползването на наетото жилище. Излага, че едва на 02.01.2018 г. между
страните бил подписан първият писмен договор за наем, в който погрешно бил записан
внесения депозит в размер на 100 лв. (вместо евро), като следващите писмени договори, вкл.
процесният такъв, били с идентично съдържание.
Поддържа, че поради обявеното на 13.03.2020 г. извънредно положение в страната и
финансовата й невъзможност да плаща месечния наем, между страните била постигната
уговорка да заплаща само сметките за вода и ток, а наемната цена да заплати при
последваща възможност за това.
Твърди, че за периода от м. ноември 2009 г. до м. юли 2020 г., вкл., заплатила 129
месечни вноски за ремонтиране на жилищния блок („такса-каса“) от по 10 лв. всяка от тях,
или общо 1290 лв., които били за сметка на ищцата като собственик на наетия имот. Освен
тази сума, последната следвало да й върне още и заплатения депозит от 100 евро с левова
равностойност 195,58 лв., тоест общо 1485,58 лв. С тази сума страните се договорили да
бъдат прихванати задълженията на ответницата за наем от 1000 лв. и консумативи от 330,99
лв., но ищцата не сторила това, нито върнала дължимия остатък. По тези съображения
ответницата счита, че не е дала повод за завеждане на делото, респ. не дължи разноски по
производството. Релевира възражение за съдебно прихващане на исковите претенции с
насрещните нейните вземания в общ размер на 1485,58 лв.
Намира, че не е изпаднала в забава, предвид уговорката за отлагане плащането на
месечната наемна цена, съответно не дължи претендираното обезщетение за забава. В
условията на евентуалност поддържа, че мораторната лихва върху неизплатената наемна
цена за м. март 2020 г. се дължи само за периода от 11.03.2020 г. до 12.03.2020 г. и възлиза
на 0,11 лв., като се позовава на чл. 6 от ЗМДВИПОРНСПП, ред. ДВ бр. 28 от 24.03.2020 г. и
последващите изменения. За м. април 2020 г. намира, че на основание чл. 72, ал. 2 ЗЗД
лихвата следва да бъде начислявана от 13.04.2020 г. и до 09.09.2020 г. се равнява на 8,33 лв.
Релевира възражение за нищожност по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД на уговорената
неустоечна клауза поради противоречие с добрите нрави, тъй като неустойката излизала
извън присъщите й функции и на практика водела до неоснователното обогатяване на
наемодателя с повторно възнаграждение за предоставения под наем имот. Намира, че
клаузата е нищожна и на основание чл. 26, ал. 1, предпл. първо ЗЗД – поради противоречие
със закона, доколкото по същество водела до недопустимо натрупване на лихва върху лихва
в отношения между физически лица.
В условията на евентуалност – в случай че се приеме за валидна неустоечната клауза,
прави възражение по чл. 92, ал. 2 ЗЗД за намаляване на неустойката поради прекомерност.
Отделно оспорва като недължима неустойката за м. март 2020 г., позовавайки се на чл. 6 от
ЗМДВИПОРНСПП, ред. ДВ бр. 28 от 24.03.2020 г. и последващите изменения. Възразява и
срещу кумулирането на лихва за забава и мораторна неустойка за един и същи период.
Оспорва предявените искове и по размер.
По изложените съображения по същество моли за отхвърляне на исковите претенции
като неоснователни, евентуално – за извършване на съдебно прихващане с насрещните й
вземания към ищцата. Претендира и разноски по делото.
2
В открито съдебно заседание ищцата, чрез процесуалния й представител адв. А.А.,
поддържа предявените искове. Не оспорва, че наемните отношения между страните
датирали от 2009 г., както и че до 2017 г. договорите за наем били в устна форма. Оспорва
наличието на уговорка за отсрочване на задълженията на ответницата подари ковид
пандемията. Намира неустоечната клауза за действителна, а неустойката – дължима в пълен
размер, наред с лихвата за забава, доколкото обезпечавала неизпълнението на договора.
Оспорва възникването на вземанията, предмет на възражението за прихващане. В тази
връзка поддържа, че депозитът е в размер на 100 лева, съобразно отразеното в договора, а
платените от наемателя такси за Фонд „Ремонт и обновление“ на ЕС са били уговорени за
негова сметка, респ. тя нямала задължение за възстановяване на заплатените суми. Прави и
възражение за погасяване по давност на насрещните вземания на ответницата.
Моли за уважаване на исковете и представя списък на разноските по чл. 80 ГПК. В
депозирана писмена защита излага правни съображения по същество на спора.
В открито съдебно заседание ответницата, чрез процесуалните й представители адв.
П.К. и адв. С.И., поддържа отговора и представя списък на разноски по чл. 80 ГПК. В
депозирана писмена защита поддържа, че на основание чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС
таксите към ЕС са дължими от собственика, поради което заплатените от нея суми следва да
й бъдат възстановени. Счита за недопустимо едновременното присъждане на законна лихва
и договорна мораторна неустойка, тъй като вземанията обезпечават едни и същи вреди за
кредитора. Позовава се и на съдебна практика в тази насока.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
С изготвения и обявен за окончателен доклад по делото като безспорни и
ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че ищцата АЛБ. Д. П. е
собственик на апартамент № 45 с административен адрес: гр. Варна, ж.к. „Владислав
Варненчик“, ***, че на 02.01.2020 г. между нея и ответницата Ж. Й. М. е сключен
процесният договор за наем с предмет собствения на ищцата апартамент, както и че в
изпълнение на договора фактическата власт върху апартамента е предадена на ответницата.
От съдържанието на наемния договор (л. 5) се изяснява още, че същият е сключен за
срок от една година, считано от 02.01.2020 г. (чл. 1, ал. 2). Установява се, че е уговорена
месечна наемна цена в размер на 200 лв., платима до 10-то число на текущия месец (чл. 2,
ал. 1 и ал. 2). При забава в плащането на наема с повече от десет дни е уговорена неустойка
в размер на 0,5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден (чл. 2, ал. 4). Сред
задълженията на наемателя е предвидено още плащането на дължимите такси за ток,
телефон, вода, парно, стълбищни такси, както и всички други разходи, свързани с
ползването на имота, включително и евентуални такси за поддържане на блока (чл. 4, ал. 2).
Посочено е, че при подписване на договора наемателят заплаща на наемодателя депозит в
размер на 100 лв., за получаването на който договорът служи като разписка. Уговорено е, че
депозитът обезпечава добросъвестното ползване и стопанисване на имота от страна на
наемателя. Предвидено е правото на наемодателя да прихваща от депозита дължимите суми
след прекратяване на договора, както и задължението му да върне депозита след
прекратяването, при условие че наемателят е изряден платец и няма задължения към него
(чл. 2, ал. 3). Изрично уговорено е и предсрочното прекратяване на договора по инициатива
на всяка от страните с едномесечно писмено предизвестие (чл. 5, ал. 2), както и едностранно
от наемодателя с тридневно предизвестие, в случай че наемателят не заплати наемната цена
на уговорения падеж до 10-то число на текущия месец (чл. 5, ал. 3).
Страните не спорят, че ответницата не е заплатила дължимата наемна цена за периода
от м.март 2020 г. до м. юли 2020 г., вкл., в общ размер на 1000 лв., както и че договорът е
прекратен предсрочно на 03.08.2020 г. и на същата дата ответницата е освободила
апартамента и е предала ключовете за него на ищцата. Последното обстоятелство се
потвърждава и от представения двустранно подписан приемо-предавателен протокол (л. 11).
Безспорно е също, че потребените от ответницата в наетия имот консумативи
възлизат на обща стойност от 330,99 лв., от които 204,54 лв. за потребени ВиК услуги за
периода 21.01.2020 г. – 21.07.2020 г. и 126,45 лв. за потребена ел. енергия за периода
03.06.2020 г. - 02.08.2020 г. Видно от приложените към исковата молба разписки (л. 14-16),
тези суми са заплатени от ищцата през м. август 2020 г.
3
Не е спорно, а се установява и от приетите писмени доказателствени средства -
удостоверения за промени на постоянен и настоящ адрес на ответницата Ж.М. (л. 60-62) и
договори за наем от 01.01.2017 г. (л. 56), 02.01.2018 г. (л. 9) и 02.01.2019 г. (л. 7), че
наемните отношения между страните датират от 2009 г., като първоначално са сключвани
устни договори за наем с едногодишен срок, а след 2017 г. – писмени договори с идентично
съдържание, в т.ч. и процесният.
Приобщени са и парични разчети за дължими такси към ЕС за периода от м.
септември 2014 г. до м. юли 2020 г., вкл., които документи са изискани по реда на чл. 192
ГПК от трето неучастващо по делото лице, а именно Г.К. - домоуправител и касиер на
входа, считано от 12.09.2014 г. (л. 71 и сл.). От същите се установява, че в посочения период
са събирани такси за разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата, включващи общ ток, ток и такса за асансьор, такса за
домоуправител/касиер/чистачка, както и „такса каса/вход“. Последната е отразена в
документите във фиксиран размер за всеки самостоятелен обект, като в периода от м. 09.
2014 г. до м. март 2017 г., вкл., таксата възлиза на 5 лв. месечно, в периода от м. април 2017
г. до м. юли 2018 г., вкл. – на 10 лв. месечно, а в периода от м. август 2018 г. до м. юли 2020
г., вкл. – на 6 лв. месечно. Така дължимите суми за въпросната „такса каса/вход“ за
периода от м. септември 2014 г. до м. юли 2020 г., вкл. са в общ размер на 459 лв., от
които 155 лв. за периода от м. 09. 2014 г. до м. март 2017 г., вкл. (31 месеца по 5 лв. на
месец), 160 лв. за периода от м. април 2017 г. до м. юли 2018 г., вкл. (16 месеца по 10 лв. на
месеца) и 144 лв. за периода от м. август 2018 г. до м. юли 2020 г., вкл. (24 месеца по 6 лв. на
месец). Няма спор, а се установява и от приложените разчети, че тази обща сума е заплатена
от ответницата в полза на етажната собственост, като плащането за съответния месец е
извършвано през следващия.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства посредством разпита на
водения от ответницата свидетел Евелина Илиева (без дела и родство със страните, съседка
на ответницата). Свидетелката споделя, че по данни на ответницата последната живее в
апартамента като наемател, че е заплатила депозит по договора за наем в размер на
едномесечната наемна цена (около 200-250 лв.), както и че отделно заплаща всички такси
към ЕС. Твърди, че лично е виждала ответницата да плаща събираните от касиера на входа
такси, както и че на провежданите ОСЕС ответницата никога не е сочена като задължено
към етажната собственост лице. Излага още, че при напускането на наетия апартамент
ответницата била ядосана, понеже имали уговорка с наемодателя за намаляване на наема по
време на пандемията и тя била платила наема в намаления негов размер, а впоследствие
получила призовка от съда (по повод настоящото дело).
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. първо и второ ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за
незаплатена наемна цена и консумативни разходи по процесния договор за наем, както и
обезщетение за забава и мораторна неустойка върху просрочената наемна цена.
Същите са допустими, предвид наличието на нормативно установените положителни
процесуални предпоставки за възникване и надлежно упражняване на правото на иск и
липсата на процесуални пречки за това.
Основателността на исковите претенции е обусловена от наличието на следните
кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1.) валидно възникнало между
страните облигационно правоотношение по договор за наем, 2.) изпълнение на
задължението на наемодателя (ищец) да предостави на наемателя (ответник) наетото
помещение, 3.) настъпила изискуемост на задълженията на наемателя за заплащане на
уговорената наемна цена и на разходите, свързани с ползването на вещта, 4.) тяхното
неизпълнение, както и 5.) наличието на валидно уговорена неустоечна клауза при забава в
плащането на наемната цена, респ. забавата на ответника. Съгласно правилата за
разпределение на доказателствената тежест в процеса, обективирани в разпоредбата на чл.
154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да проведе пълно и главно доказване на положителните
факти, правопораждащи съдебно предявените вземания. В негова тежест е да установи още
и размера на паричните му претенции. По отношение на неизпълнението, което е
4
отрицателен факт от действителността, е достатъчно твърдението на ищеца, като ответната
страна носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който го изключва -
точно изпълнение, респ. факти, обуславящи недължимост на сумите. С оглед конкретно
предприетата от ответника защита срещу предявените искове, той следва да докаже
твърдяната уговорка между страните за отложено плащане на наемната цена, както и
наличието на насрещни негови изискуеми парични вземания за заплатен депозит по наемния
договор и заплатени за сметка на ищеца (наемодател) такси към етажната собственост, както
и размера на тези вземания, които са предмет на предявеното евентуално процесуално
възражение за прихващане.
Безспорно по делото е, че на 02.01.2020 г. между ищцата, в качеството й на
наемодател, и ответницата – наемател, е сключен процесният договор за наем на недвижим
имот, поради което помежду им е налице валидно възникнало наемно правоотношение.
Безспорно е също, че ищцата е изпълнила точно задълженията си по договора, като е
предоставила на ответницата фактическата власт върху наетия имот.
При това положение и на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД за ответницата е възникнало
насрещното парично задължение по наемното правоотношение да заплаща уговорената
наемна цена, както и разходите, свързани с ползването на вещта, каквито в случая се явяват
потребените в имота ВиК услуги и ел. енергия. Падежът на наемната цена е уговорен на 10-
то число на месеца, за който се дължи, а консумативите са платими през месеца, следващ
отчетния период, за който са издадени съответните фактури от доставчиците на услугите.
При така определения срок за изпълнение и съобразно периода на претендираните вземания
(наем за м. 03.2020 г.-07.2020 г. и консумативи за м.01.2020 г. – м.08.2020 г.), по делото е
установена също и тяхната изискуемост.
Настоящият съдебен състав намира за неоснователно възражението на ответницата
за ненастъпила изискуемост на вземането за наемната цена. Същото е обосновано с
твърдения за постигната между страните уговорка за отлагане на плащането й, но в
подкрепа на същите не са ангажирани категорични доказателства. Такива не представляват
и събраните свидетелски показания, доколкото в тях се съдържат данни единствено за
уговорено намаление на наемната цена, но не и за отсрочване на задължението. Освен това
съдът не кредитира показанията в тази им част, тъй като са противоречиви и
непоследователни. Свидетелката твърди, че при напускането на наетия имот (на 03.08.2020
г.) ответницата била ядосана и същевременно сочи като причина за това заведеното един
месец по-късно дело (на 09.09.2020 г.), въпреки въпросната уговорка за намаляване на наема
и заплащането му в уговорения намален размер. Отделно, така изложените от свидетелката
обстоятелства не кореспондират с твърденията на ангажиралата я ответна страна, която
признава своето пълно (а не частично) неизпълнение.
Не е спорно, че дължимата наемна цена и консумативи не са заплатени от
ответницата, както и че същите са в размер на претендираните суми – 1000 лв. наемната
цена за периода от м. март 2020 г. до м. юли 2020 г., включително, и консумативи на обща
стойност 330,99 лв. за периода 21.01.2020 г. – 02.08.2020 г.
Задължението за заплащане на наемната цена е с уговорен в договора определен ден
на изпълнение до 10-то число на текущия месец, поради което и на основание чл. 84, ал. 1,
изр. първо ЗЗД ответницата е изпаднала в забава в деня след изтичането му, тоест на 11-то
число на месеца, за който се дължи съответния наем. От тогава е възникнало и акцесорното
й задължение по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху просрочената наемна цена.
При забава, продължила повече от десет дни, в клаузата на чл. 2, ал. 4 от договора
страните са уговорили още и мораторна неустойка в размер на 0,5% от дължимата сума за
всеки просрочен ден. Именно такава неустойка се претендира от ищцата, наред със
законната лихва за забава, като претенцията е оспорена от ответницата с възражения за
нищожност, евентуално прекомерност на неустойката.
Съдът намира възражението за нищожност на неустойката поради накърняване
на добрите нрави за основателно, като съображенията за това са следните:
Според т. 3 от Тълкувателно решение № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции,
както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се
5
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, като могат да
бъдат използвани някои от примерно изброените критерии, сред които: естеството на
парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се
обезпечава с неустойка; видът на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и
видът на неизпълнение на задължението; съотношението между размера на уговорената
неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. Неустойката следва да се
приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Доколкото преценката за валидността на неустоечната клауза се прави към момента
на сключване на договора, съдът намира, че същата следва да бъде съобразена с уговорения
размер на неустойката, а не с претендираната с иска част от него, каквито доводи навежда
ищцата. В разглеждания случай е уговорена неустойка в размер на 0,5% от дължимата
наемна цена за всеки просрочен ден (тоест по 1 лв. на ден). Неустойката е мораторна, тъй
като обезпечава вредите на наемодателя от забавата на наемателя при изпълнение на
паричното му задължение по наемния договор, респ. тези (очаквани) вреди са съизмерими
със законната лихва за забава. Така при евентуално допуснато едномесечно просрочие,
лихвата за забава върху неизплатената наемна цена от 200 лв. би възлизала в размер на 1,78
лв., а мораторната неустойка, обезпечаваща същите вреди – в размер на 30 лв. Като взе
предвид съотношението между двете суми и съобрази, че неустойката е уговорена между
физически лица, които не са търговци, както и че същата не е предварително лимитирана от
определен краен предел или фиксиран срок на начисляване, съдът намира, че неустойката
излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.
Следователно неустоечната клауза е нищожна поради накърняване на добрите прави, на
основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, а претендираната въз основа на тази клауза
неустойка – недължима, съответно искът за неустойка е изцяло неоснователен. При този
извод съдът не намира за необходимо останалите възражения на ответната страна, вкл. за
прекомерност на неустойката и недопустимо кумулиране с лихвата за забава.
По възражението за прихващане:
Предмет на възражението са насрещни парични вземания на ответницата за заплатен
депозит по наемния договор, както и за заплатени в полза на етажната собственост за сметка
на ищцата такси за фонд „Ремонт и обновяване".
Не е спорно, че депозитът по наемния договор е заплатен, както и че договорът е
прекратен, при което в полза на ответницата е възникнало и станало изискуемо правото да
получи обратно предоставената сума. Спорен е размерът на депозита, като съдът приема, че
същият възлиза на посочения в наемния договор размер от 100 лева, доколкото
съдържанието на документа не е опровергано. Недоказани са твърденията на ответницата, че
сумата била в евро, както и че била заплатена още през 2009 г. по първия сключен между
страните устен договор за наем. Съдът не кредитира събраните в тази връзка свидетелски
показания, тъй като същите са базирани на данни от самата ответницата, сведени до
знанието на разпитаното лице, и не се подкрепят от други обективни доказателствени
източници.
Възражението на ищцата за погасяване по давност на вземането за невърнат
депозит е неоснователно, понеже изискуемостта му е настъпила при прекратяването на
договора на 03.08.2020 г. и до подаването на исковата молба на 09.09.2020 г. не е изтекъл
приложимият петгодишен давностен срок по чл. 110 ЗЗД.
По отношение на вземането за заплатени такси към етажната собственост
страните не спорят, че такива са заплащани от ответницата, но е спорно за чия сметка са
извършени плащанията.
В клаузата на чл. 4, ал. 2 от договора в тежест на наемателя са възложени стълбищни
такси, както и всички други разходи, свързани с ползването на имота, вкл. и евентуални
такси за поддържане на блока. Така описаните разходи представляват разходи за
управлението и поддържането на общите части на сградата в режим на етажна собственост
по смисъла на чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, които разходи принципно са за сметка на обитателите,
доколкото именно те ползват въпросните общи части (чл. 6, ал. 3 във вр. ал. 1 ЗУЕС).
Заплащането на таксите за фонд „Ремонт и обновяване“, от друга страна, не е
уредено изрично в наемния договор, вкл. и в клаузата на чл. 4, ал. 5, която се отнася до
ремонт на наетия имот, а не на сградата, в която е разположен той. Затова следва да намери
6
общото нормативно правило на чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС, според което собствениците са
длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и
основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или
оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с
притежаваните идеални части. Именно такива вноски представляват и събираните такси
„каса“. От приобщените доказателства се установява, че такива такси са заплащани от
ответницата в периода от м. септември 2014 г. до м. юли 2020 г., вкл. в общ размер на 459
лв. С тази сума ищцата, която е собственик на наетия обект и титуляр на задължението към
етажната собственост, неоснователно се е обогатила за сметка на ответницата, поради което
в полза на последната е възникнало вземане за недължимо платеното.
Възражението на ищцата за погасяване на това вземане по давност е частично
основателно. В случая е приложима общата петгодишна давност по чл. 110 ГПК, като
началото на давностния срок съвпада с момента на плащането на всяка отделна вноска
(такса). Така до подаването на исковата молба на 09.09.2020 г. са погасени вземанията за
таксите, платени от ответницата до 09.09.2015 г., а именно таксите за периода от м.
септември 2014 г. до м. август 2015 г., вкл. Същите възлизат в размер на 60 лв. (12 месеца по
5 лв.), респ. непогасената част от вземането (при доказан общ размер на 459 лв.) се равнява
на сумата от 399 лв.
Следователно възражението за прихващане е основателно до установения общ
размер на насрещните вземания на ответницата от 499 лв., която сума следва да бъде
приспадната от дължимата главница за наемна цена за м. март, април и май 2020 г., при
което вземанията на ищцата за наем за първите два месеца се погасяват изцяло, а това за м.
май 2020 г. – до размер на 199 лв., на основание чл. 104, ал. 2 ЗЗД.
Така неизплатена остава наемна цена за периода от м. май 2020 г. до м. юли 2020
г., вкл., в общ размер на 501 лв., от която 1 лв. за м. май 2020 г. и по 200 лв. за м. юни и м.
юли 2020 г.
Върху тази сума се дължи и обезщетението за забава в размер на законната лихва за
забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД. За периода от забавата в плащането на първия наем - 11.05.2020
г. до заявения краен момент на начисляване на лихвата – 09.09.2020 г., лихвата за забава,
изчислена посредством програмен продукт „Апис финанси“, възлиза в общ размер на 8,48
лв., формиран като сбор от лихвата върху всеки незаплатен месечен наем и за периода от 11-
то число на съответния месец до 09.09.2020 г. Неоснователни са възраженията на
ответницата за недължимост на лихвата, тъй като разпоредбата на чл. 6 от Закона за мерките
и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното
събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците, на която се позовава
страната, въвежда забрана за начисляване на лихви за забава по договори за кредит и други
форми на финансиране, респ. процесният наемен договор не попада в приложното й поле.
В заключение, съдът намира, че в полза на ищцата следва да бъдат присъдени
следните суми: сумата от 501 лв. за наемна цена по процесния договор за наем, дължима
за периода от м. май 2020 г. до м. юли 2020 г., сумата от 8,48 лв. за обезщетение за забава
върху дължимата наемна цена, начислено за периода от 11.05.2020 г. до 09.09.2020 г., както
и сумата от 330,99 лв., представляваща консумативни разходи, ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 09.09.2020 г., до окончателното
изплащане на задълженията. На отхвърляне подлежат исковите претенции, както следва:
искът за наемна цена – за разликата над сумата от 501 лв. до пълния предявен размер на
вземането от 1000 лв. и за периода от м. март 2020 г. до м. май 2020 г., като погасено чрез
прихващане с насрещни вземания на ответницата в общ размер на 499 лв., от които 100 лв.
за заплатен депозит по наемния договор и 399 лв. за заплатени за сметка на ищцата такси за
фонд „Ремонт и обновяване“ на етажната собственост, в която се намира наетият имот, за
периода от м. септември 2015 г. до м. юли 2020 г., вкл.; искът за обезщетение за забава - за
разликата над сумата от 8,48 лв. до пълния предявен размер на вземането от 33,85 лв. и за
периода от 11.03.2020 г. до 11.05.2020 г., както и изцяло искът за мораторна неустойка в
размер на 200 лв.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, с оглед изхода на делото и направеното искане, в
полза на ищцата следва да бъдат присъдени и разноски по делото в общ размер на 322,24
7
лв., съразмерно с уважената част от исковете, при общ размер на сторените разноски от 600
лв., от които 200 лв. за заплатена държавна такса и 400 лв. за адвокатско възнаграждение,
доказателства за заплащането на което са представени от страната – договор за правна
защита и съдействие от 19.04.2021 г., съдържащ отбелязване, че уговореното
възнаграждение е изплатено изцяло в брой.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК разноски на ответника също се следват, съразмерно с
отхвърлената част от исковете. С представения списък по чл. 80 ГПК такива са
претендирани за държавна такса са съдебно удостоверение от 5 лв., такса за издаване на
удостоверение от Община Варна в размер на 3 лв. и адвокатско възнаграждение в размер на
600 лв., доказателства за заплащането на което са представени – договор за правна защита и
съдействие от 01.12.2020 г. и 2 бр. приходни касови ордери. Заплатената в полза на
различни от съда институции (Община Варна) не представляват съдебно-деловодни
разноски, съответно не следва да бъдат разпределяни при условията на чл. 78 ГПК. По
отношение на претендираното адвокатско възнаграждение ищцата е направила
своевременно възражение за прекомерност, което съдът намира за основателно, предвид
фактическата и правна сложност на делото, нормативно установения минимален размер на
възнаграждението по чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредба № 4/2004 г. на ВАС, броя на проведените
о.с.з. и предприетите от процесуалните представители на ответницата конкретни
процесуални действия за защита правата на доверителката им, меродавни за определяне цена
на предоставената адвокатска услуга. Съобразявайки посочените критерии, съдът намира, че
възнаграждението следва да бъде редуцирано до 500 лв. Така разноските на ответната
страна възлизат в общ размер на 505 лв., от които в тежест на ищцата следва да бъде
възложена сумата от 233,78 лв., съразмерно с отхвърлената част от исковите претенции.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ж. Й. М., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к. „Владислав
Варненчик“, *** да заплати на АЛБ. Д. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик“, ***, следните суми: сумата от 501 лв. (петстотин и един лева),
представляваща незаплатена наемна цена за периода от м.май 2020 г. до м. юли 2020 г., вкл.,
по договор за наем от 02.01.2020 г. на недвижим имот - апартамент № 45, находящ се в гр.
Варна, ж.к. „Владислав Варненчик“, ***, сумата от 330,99 лв. (триста и тридесет лева и
деветдесет и девет стотинки), представляваща консумативни разходи за наетия имот, от
които 204,54 лв. за потребени ВиК услуги за периода от 21.01.2020 г. до 21.07.2020 г. и
126,45 лв. за потребена ел. енергия за периода от 03.06.2020 г. до 02.08.2020 г., както и
сумата от 8,48 лв. (осем лева и четиридесет и осем стотинки), представляваща обезщетение
за забава върху дължимата наемна цена, начислено за периода от 11.05.2020 г. до 09.09.2020
г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
09.09.2020 г., до окончателното изплащане на задълженията, на основание чл. чл. 232, ал.
2, предл. първо и второ ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД, КАТО ОТХВЪРЛЯ предявените
осъдителни искове, както следва: иска за наемна цена – за разликата над сумата от 501
лв. (петстотин и един лева) до пълния предявен размер от 1000 лв. (хиляда лева) и за
периода от м. март 2020 г. до м. май 2020 г., КАТО ПОГАСЕН ЧРЕЗ ПРИХВАЩАНЕ с
насрещни вземания на ответницата Ж. Й. М. в общ размер на 499 лв., от които 100 лв. за
заплатен депозит по наемния договор, дължим от ищцата АЛБ. Д. П. след прекратяването
му на 03.08.2020 г., и 399 лв. за заплатени за сметка на ищцата АЛБ. Д. П., като собственик
на наетия имот, такси за фонд „Ремонт и обновяване“ на етажната собственост, в която се
намира имотът, дължими за периода от м. септември 2015 г. до м. юли 2020 г., вкл.; иска за
обезщетение за забава - за разликата над сумата от 8,48 лв. (осем лева и четиридесет и
осем стотинки) до пълния предявен размер от 33,85 лв. (тридесет и три лева и осемдесет и
пет стотинки) и за периода от 11.03.2020 г. до 11.05.2020 г., както и изцяло иска за
мораторна неустойка по чл. 2, ал. 4 от договора в размер на 200 лв. (двеста лева),
начислена за периода от 21.03.2020 г. до 09.09.2020 г.
ОСЪЖДА Ж. Й. М., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к. „Владислав
8
Варненчик“, *** да заплати на АЛБ. Д. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик“, ***, сумата от 322,24 лв. (триста двадесет и два лева и двадесет
и четири стотинки) за сторените по делото разноски, съразмерно с уважената част от
исковете, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА АЛБ. Д. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к. „Владислав
Варненчик“, ***, да заплати на Ж. Й. М., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Владислав Варненчик“, *** сумата от 233,78 лв. (двеста тридесет и три лева и
седемдесет и осем стотинки) за сторените по делото разноски, съразмерно с отхвърлената
част от исковете, на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 5 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните, чрез процесуалните им
представители, на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
9