Р Е Ш Е Н И Е
05.12.2019 Дупница
Номер Година Град
В ИМЕТО НА НАРОДА
ГО-V-ти
Районен съд – Дупница състав
07.11. 2019
на Година
Мирослав Саневски
В публично съдебно заседание в следния състав:
Председател
Членове
Съдебни заседатели:
1.
Роза Цветанова
2.
Секретар:
Председателя на
състава
Прокурор:
Сложи за разглеждане докладваното от
гражданско 1405 2019
дело № по описа за година.
„БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, е предявило срещу М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, обективно съединени искове с правно основание чл.79 и чл. 92, вр. с чл. 86 от ЗЗД, за осъждане на ответницата да му заплати следните суми: сума в размер на 2610.23 евро, представляваща сбор от остатъците за плащане на годишно възнаграждение (такса) по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб” за 2017г. и 2018г. и неплатена такса за 2019г.; сума в размер на 532.55 евро, представляваща неустойки (обезщетения за забава) при плащане на таксата за 2017г., 2018г. и 2019 г.; сума в размер на общо 1296.00 лв., представляваща сбор от неплатени такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2017г., 2018г. и 2019 г. и сума в размер на 864.06 лв., представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата, ведно със законната лихва за забава върху горепосочените суми от датата на предявяване на настоящия иск до плащането им. Претендира разноски.
Ищецът твърди,
че ответницата, в качеството си на собственик на недвижим имот, находящ се в
комплекс „Пирин Голф &
Кънтри клуб“, а именно Апартамент № 10А, на ет. 4, вх. Б, в бл. 6 (обозначаван
за кратко Д-6-Б-10а), с обща площ от 76.93 кв.м., е сключила с „ПИРИН ГОЛФ
ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ“ АД, ЕИК *********, в качеството му на управител на комплекса,
Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г., по силата на който
управителят приел да предостави на собственика изчерпателно изброени в договора
услуги по управлението и поддръжката на комплекса, срещу възнаграждението,
определено в договора и Анекс № 1 от 16.12.2013г., а именно: считано от
01.01.2014г.-годишна такса в размер на 14.00 евро с ДДС на кв.м. съобразно
притежаваната обща площ (ведно с идеалните части от общите части на сградата). Съгласно чл. 2.5.2. от
договора, след изтичане на първата календарна година, в допълнение на таксата
по т.2.1., собственикът дължи и по 1.00 евро без ДДС на кв.м обща площ годишно
за застраховка на имота и следователно считано от 01.01.2014 г. дължимата
годишна такса с добавката за застраховка става 15.00 евро на кв.м., или 1153.96
евро за целия имот от 76,93 кв.м.
Съгласно т. 7.1. от договора размерът на таксата се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация. Индексът на инфлация към януари 2017г. спрямо януари 2014г. (месеца на влизане в сила на възнаграждение от 14 евро) е 100,3 %, следователно индексираният размер на таксата за 2017г. е 15,05 евро на кв. м. или 1157,80 евро за целия имот от 76,93 кв.м. Индексът на инфлация към януари 2018г. спрямо януари 2017г. е 101,8 %, следователно индексираният размер на таксата за 2018г. е 15,32 евро на кв. м или 1178,57 евро за целия имот от 76,93 кв.м. Индексът на инфлация към януари 2019г. спрямо януари 2018г. е 103,0 %, следователно индексираният размер на таксата за 2019г. е 15,78 евро на кв. м с ДДС или 1213,92 евро за целия имот от 76,93 кв.м.
Съгласно чл. 2.3. от Договора ответницата дължи плащане до 30 декември на съответната година на таксите за следващата година, като съгласно чл. 5.1. от договора за поддръжка и управление от 27.05.2011г., при забава на собственика да плати таксата по чл. 2.1., последният дължи обезщетение в размер на 0.5% върху главницата за всеки просрочен ден, но не повече от 30 дни.
Съгласно чл. 5.1. хипотеза втора, в случай, че собственикът изпадне в забава за плащане на годишната такса с повече от 45 календарни дни, таксата автоматично се променя и собственикът дължи таксата за съответната година в двоен размер, ведно с лихвите (обезщетението) по предходното изречение.
Ответницата е платила част от таксата за 2017г., в размер на 2106.47 лв. (1077.02 евро) на 26.05.2017г. Остатъкът за плащане от таксата за 2017г. е в размер на 80.78 евро.
Ответницата е платила и част от таксата за 2018г. в размер на 2106.47 лв. (1077.02 евро) на 18.04.2018г. Остатъкът за плащане от таксата за 2018 г. е в размер на 101.54 евро.
Ответницата не е платила до момента таксата за 2019г., като забавата очевидно е повече от 45 дни. Следователно на основание чл. 5.1. хипотеза втора от Договора годишната такса за 2019г. се увеличава в двоен размер и става 31.56 евро на кв.м. или 2405,82 евро за целия имот.
Като се приспадне платеното, задълженията на ответницата за неплатени, съответно остатък за плащане на годишни такси към датата на подаване на исковата молба са както следва: за 2017г. – 80.78 евро; за 2018г. – 101.54 евро и за 2019г.-2427.91 евро. Общо дължими год.такси: 2610.23 евро.
На основание чл. 5.1. хип. първа от договора, при забава на собственика да плати таксата по чл. 2.1., последният дължи обезщетение в размер на 0.5% върху главницата за всеки просрочен ден, но не повече от 30 дни. Следователно ответницата дължи обезщетение за забава за 30 дни както следва:
-за периода 31.12.2016г. - 29.01.2017г. обезщетение в размер на 173,67 евро (1157,80 х 0,5 % х 30 дни);
-за периода 31.12.2017г. - 29.01.2018г. обезщетение в размер на 176,79 евро (1178,64 х 0,5 % х 30 дни) и
-за периода 31.12.2018г. - 29.01.2019г. обезщетение в размер на 182,09 евро (1213,92 евро х 0,5 % х 30 дни).
Общо обезщетения за забава 532,55 евро.
Съгласно чл. 2 от Анекса към Договора във връзка с чл. 2.5.3. от договора страните са се договорили ответницата да заплаща такса за кабелна телевизия, интернет и телефон в размер на 36.00 лв. с ДДС на месец, общо 432.00 лв. с ДДС годишно, която такса се заплаща еднократно в срока за заплащане на таксата за поддръжка и управление. Ответницата не е платила такса за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2017г., 2018г. и 2019г. Общо дължимите такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за трите години са в размер на 1296.00 лв.
Съгласно чл. 2.6. от Договора собственикът е длъжен да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата необходимите за текущата поддръжка и за основен ремонт на сградата разходи. За основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата ответницата дължи сума в размер на 864.06 лв., представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за ремонта, за което й е издадена съответна проформа фактура.
Ищецът твърди, че с договор от 12.01.2015г., „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД е прехвърлило изцяло на „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД правата си на управител по договорите за поддръжка и управление, сключени със собствениците, включително по процесния договор. „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД от своя страна с Договор от 20.08,2015г. е прехвърлило правата по договора с ответницата на ищеца. На основание тези договори ищецът се е задължил да изпълнява задълженията на „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД по процесния договор и е придобил правото да получава предвидените в договора плащания. На това основание ищецът издава фактури и претендира да му бъдат заплащани предвидените в процесния договор суми. Договорите от 12.01.2015г. и 20.08.2015г. са договори за прехвърляне на права и поемане на задължения (встъпване в дълг), като прехвърлянето на права касае не само съществуващите към момента на прехвърляне вземания, но и правото в бъдеще да се получават предвидените по договорите със собствениците, включително по договора с ответницата, суми. В подписаните към горецитираните договори приложения № ДТ-6В-10а изрично е посочено, че „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД прехвърля на „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД, което от своя страна прехвърля на „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД всички свои вземания по договора за поддръжка и управление от 12.11.2010г., сключен с ответника, както настоящи, така и бъдещи вземания по договора. На това основание ищцовото дружество претендира за неплатените годишни такси и другите неизпълнени от ответницата задължения по договора за управление и поддръжка.
В
срока за отговор на исковата молба е депозиран
такъв от ответницата, която изразява становище за допустимост, но
неоснователност на предявения иск.
Ответницата не оспорва, че е собственик на описания в исковата молба недвижим имот, а именно Апартамент № 10А, находящ се на ет. 4, вх. Б, на бл. 6 в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“, с обща площ от 76.93 кв.м., но оспорва че се намира в договорни правоотношения с ищеца, респ. с „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД. Оспорва да е подписвала Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г., като твърди, че подписът, положен в договора, не е неин. Отрича да е подписвала и посочения в исковата молба Анекс № 1 от 16.12.2013г. към същия договор. Твърди, че е заплащала разходи към дружеството, без да е налице облигационно отношение между тях, тъй като няма индивидуални партиди за електричество, вода и др. консумативи, а ползва същите. Твърди, че при предявяване на претенция за теч в апартамента и след като има застрахователно покритие, е необходимо да бъде информиран застрахователя, й било отказано. Ответницата отказала да заплаща част от исканите такси, поради което, на 22.03.2018г. й било спряно електричеството в апартамента и не може да ползва имота си.
Отделно от това, ответницата счита, че исковата претенция е неоснователна, понеже в случая се касае за „жилищен комплекс от затворен тип“, за който е приложима разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, съгласно която управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, какъвто в случая липсва.
Сочи, че след влизане в сила на ЗУЕС, единствено ОС на ЕС може да вземе решение за сключване на договор за поддръжка и обслужване на общата инфраструктура на комплекса. Понеже предметът на Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г. е от компетентността на ОС на ЕС, същият е нищожен поради противоречие със закона. Счита, също така, че договорът за поддръжка и управление от 12.11.2010г. е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД, поради противоречието му с чл. 11, ал. 1, т. 5 от ЗУЕС, съгласно който само ОС на ЕС определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Излага подробни правни съображения в тази насока. Прави и възражение за нищожност на клаузата за неустойка поради противоречието й с добрите нрави. Претендира разноски.
Съдът, като
прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
Не е спорно между страните, а се установява и от приетия като доказателство по делото Нотариален акт № 5, том І, рег. № 46, дело № 5/2011г. на нотариус Снежана Колевичина, с район на д-вие РС-Разлог, че ответницата е собственик на Апартамент № 10А, на ет. 4, вх. Б, в бл. 6 (обозначаван за кратко Д-6-Б-10а), с обща площ от 76.93 кв.м., находящ се в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“.
По делото е приет като доказателсво Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г., сключен между „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД-управител и М.В.К., по силата на който управителят приел да предостави на собственика изчерпателно изброени в договора услуги по управлението и поддръжката на комплекса, срещу възнаграждението, определено в договора. Не е спорно между страните, а се установява и от събраните по делото свидетелски показания, че договорът е подписан за собственика от Кирил Христов Зарев, с когото М.К. живее на съпружески начала.
Видно от приетите като доказателство по делото Договор за заместване в дълг и прехвърляне на права, задължения и вземания от 20.08.2015г., Приложение № ДТ-6В-10а към него и Договор за заместване в дълг и прехвърляне на вземания от 20.08.2015г., „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД е прехвърлило изцяло на „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД правата си на управител по договорите за поддръжка и управление, сключени със собствениците, включително по процесния договор. „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД от своя страна с е прехвърлило правата по договора с ответницата на ищеца „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД. Ответницата е уведомена за прехвърлянето с приложеното към исковата молба Уведомително писмо от „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ” АД.
По делото са приети като доказателства 21 броя
данъчни фактури: 1. Фактура № **********
от 26.07,2013 г. за такса поддръжка за 2013 г. в размер на 1444,44 лв. (9,60
евро х 76,93 кв.м х курс 1,95583 лв. за евро); 2. Фактура ********** от
24.07.2013 г. за такса телевизия, интернет и телефон за м.12/2012 г. в размер на
36 лв.; 3. Фактура ********** от 24.07.2013 г. за такса телевизия, интернет и телефон за м.01/2013 г. в размер
на 36 лв.; 4. Фактура ********** от 24.07.2013 г. за такса телевизия, интернет и телефон за м.02/2012 г. в размер на
36 лв.; 5. Фактура ********** от 24.07.2013 г. за такса телевизия, интернет и телефон за м.03/2013 г. в размер на 36
лв.; 6. Фактура ********** от 24.07.2013
г. за такса телевизия, интернет и телефон
за м.04/2013 г. в размер на 36 лв.; 7. Фактура ********** от 24.07.2013 г. за такса
телевизия, интернет и телефон за м.05/2013 г. в размер на 36 лв.; 8. Фактура ********** от 24.07.2013 г. за такса телевизия, интернет и телефон за м.06/2013 г. в размер на 36 лв.;
9. Фактура ********** от 10.12.2013 г. за
такса телевизия, интернет и телефон за м.08/2013 г. в размер на 36 лв.; 10. Фактура
********** от 10.12.2013 г. за такса телевизия, интернет
и телефон за м.09/2013 г. в размер на 36 лв.; 11. Фактура ********** от 10.12.2013 г. за такса телевизия, интернет телефон за м.10/2013 г. в размер на 36
лв.; 12.
Фактура ********** от 10.12.2013 г.за такса телевизия, интернет и телефон за м.11/2013 г. в размер на 36
лв.; 13. Фактура ********** от 10.12.2013г. за такса телевизия, интернет и
телефон за м.12/2013 г. в размер на 36 лв.; 14. Фактура
********** от 15.02.2014г. за такса
поддръжка за 2014 г. в размер на 2287,02 лв. (15,20
евро х 76,93 кв.м х курс
1,95583 лв. за евро); 15. Фактура ********** от 15.02.2014 г. за такса
телевизия, интернет и телефон за
2014 г. в размер на 432 лв.;
16. Фактура ********** от 20.03.2015 г. за такса поддръжка за 2015г. в
размер на 2287,02 лв. (15,20 евро х 76,93 кв.м х курс 1,95583 лв за евро); 17. Фактура ********** от
17.02.2015г. за такса телевизия, интернет и телефон за 2015 г. в размер на 432 лв.; 18. Фактура
********** от 25.11.2015г. за такса поддръжка за 2016 г. в
размер на 2256,93 лв. (15,00 евро х 76,93 кв.м х курс 1,95583 лв за евро); 19. Фактура ********** от
20.01.2016 г. г. за такса телевизия, интернет и
телефон за 2016 г. в размер
на 432 лв.; 20. Фактура ********** от 21.05.2017 г. за такса поддръжка за 2017 г. в размер на 2256,93 лв. (15,00
евро х 76,93 кв.м х курс
1,95583 лв за евро) и 21. Фактура 12000047525 от 18.04.2018 г. г. за такса
поддръжка за 2018 г. без допълнението за застраховка в размер на 2106,47 лв.
(14,00 евро х 76,93
кв.м х курс 1,95583 лв за евро).
Видно от издадените фактури и от заключението на вещото лице по назначената и изслушана съдебно-счетоводна експертиза, ответницата е заплащала дължимите такси за кабелна телевизия, телефон и интернет, както и за ползваните услуги по поддръжка и управление на комплекса, съгласно Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г. и Анекс от 16.12.2013г. към него в периода 2013-2018г.
По делото е представено и „разпределение на разхода
за обновяване на фасадата на бл. 6, вх. Б, находящ се в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“, видно от
който на апартамент, собственост на М.К., пропорционално на притежаваните
идеални части от общите части на сградата (4,151546%), е начислена сума за
ремонт на фасадата в размер на 864.06 лв. и е издадена за тази сума проформа
фактура.
Видно от заключението на вещото лице по назначената и изслушана съдебно-счетоводна експертиза, от направената проверка в счетоводните документи на дружеството-ищец се установява, че счетоводството е водено редовно. Счетоводните записи са извършвани правилно при спазване Закона за счетоводство, като процесиите фактури са надлежно осчетоводени в Регистър-дневник на продажбите за съответните месеци на издаването им, включени са в справка-декларация по ЗДДС по месец на издаване и за тях е начислен и внесен ДДС за месеца през който са осчетоводени. За периода 2014г. -2019г. включително, ответницата е направила плащания по договорените задължения съгласно Договора за поддръжка и управление от 12.11.2010г. и Анекс № 1 от 16.12.2013г. на обща стойност 12339,91 лв. или 630930 евро, в т. ч.: 11043,91 лв. или 5646,66 евро - такса по договор за поддръжка и управление и 1296,00 лв. или 662,63 евро - такса за кабелна телевизия, интернет и телефон.
Сумата на дължимата такса за 2019г., предвид предвиденото в договора индексиране с индекса на инфлацията и автоматично увеличаване на размера на таксата при забава в плащането повече от 45 дни е на стойност 61,72 лв. за 1 кв.м. и за цялата площ от 76,93 кв.м. е в размер на 4748,53 лв. или 30,86 евро за 1 кв.м. и за цялата площ от 76,93 кв.м. е в размер на 2374,05 евро.
Поради забава на плащането за 30 дни, видно от датите па плащането с фактурите и ПКО, ответницата дължи неустойка съгласно чл. 5.1. от договора на стойност 1041.58 лв. или 532.55 евро по години, както следва: 339,67 лв. или 173,66 евро - за 2017г. – 112 дни в забава; 345,77 лв. или 176,79 евро - за 2018г. – 80 дни в забава и 356,14 лв. или 182,10 евро – за 2019г./неплатено/.
Задълженията на ответницата за такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2013г., 2014г., 2015г., 2016г. 2017г. и 2019г., като се отчетат направените частични плащания, са стойност 1296.00 лв. или 66263евро.
Припадащата се на ответницата част от планираните разходи за основен ремонт /обновяване/ фасадата на сградата е с дялово участие 4,151546 % от разходите за ремонта или 864,06 лв., които не са платени.
Фактурите, посочени в Молба с вх. № 12920/03.10.2019г., включващи годишната застраховка, таксата за кабелна телевизия, интернет, телефон и таксата за поддръжка и управление са платени.
За заплащането на определената за ремонта на фасадата на сградата на бл. 6, вх. Б сума в размер на 20812,97 лв. са включени 23 собственици със съответния относителен дял от общата сума. /Списъка на собствениците е приложен към материалите по делото на стр.35/ 8.1.От така изброените в списъка собственици 16, представляващи 69,56% идеални части от общите части на сградата, са направили плащането за ремонта на стойност 12162,49, което представлява 71% от общата сума, предвидена за обновяване на фасадата.
Представен е от ищеца и Подробен устройствен план на м. „Бетоловото-Църнако“, имот № 001520, в землището на гр. Разлог, видно от който комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“ се състои от множество отделни УПИ.
По делото са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпита на свидетелите Кирил К. Златков-собственик на апартаменти в бл. 6, вх. Б, в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“ и Кирил Христов Зарев-живеещ на съпружески начала с ответницата.
Свидетелят Кирил Златков дава показания, че всеки от собствениците, при закупуване на обект в комплекса, сключва договор за поддръжка и управление, съгласно който получава услуги по поддръжка на комплекса (охрана, чистене, отстраняване на повреди, снегопочистване, озеленяване, ползване на басейн и СПА-комплекс, извозване до начална станция на ски-лифта и др.), както и интеренет, кабелна телевизия и телефон, срещу заплащане на съответната такса. Свидетелят споделя, че е изключително доволен от предоставяните услуги и никога не е имало неизпълнение или забавено изпълнение от страна на управителя.
Свидетелят Кирил Зарев дава показания, че живеещата с него на семейни начала М.К. има собствен апартамент в бл. 6, вх. Б, в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“, като двамата заедно пребивават по около две седмици годишно в него. Свидетелят споделя, че според него комплекса не се поддържа добре, разказва за теч на тавана на апартамента, появил се преди около две години, който не бил отстранен. През м. март 2018г. им било спряно електрозахранването, поради неплащане на дължими такси за интернет и кабелна телевизия. Споделя, че с ответницата са заплащали такси за предоставяните услуги, когато са имали достъп до тях.
При така
установеното от фактическа страна съдът възприе следните правни изводи:
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 79 и чл. 92, вр. с чл. 86 от ЗЗД за заплащане на дължими от ответницата такси по сключен между страните Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г., както и начислени по същия договор неустойки и суми за извършен ремонт на общите части на сградата.
Ответницата, от своя страна е направила възражение за нищожност на сключения договор поради липса на съгласие, тъй като същият не е подписан от нея, както и поради противоречието му със ЗУЕС. Ответницата възразява, също така, срещу размера на начислената неустойка, както и относно дължимостта на претендираните разходи за ремонт на фасадата на сградата, в която се намира собствения й апартамент.
Не е спорно между страните, че ищцата е собственик на самостоятелен обект-апартамент в бл. 6, вх. Б, находяща се в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“, в гр. Разлог. Съдът намира за установено от събраните по делото писмени и гласни доказателства, че между страните е налице облигационно правоотношение, възникнало от сключен между тях Договор за поддръжка и управление от 12.11.2010г. Въпреки, че договорът не е подписан лично от ответницата, а от живеещия с нея на съпружески начала Кирил Зарев, който е действал като неин представител без да има представителна власт, М.К. е потвърдила договора, като е извършвала плащания по него в продължение на повече от осем години.
В т. 2 от ТР № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 от ЗЗД. В цитираното Тълкувателно решение изрично е разяснено и че недействителността поради липсата на представителна власт по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД не е равнозначна, различна е и не е абсолютна нищожност поради липса на съгласие по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД. Висящата недействителност не може да се трансформира в нищожност, тъй като тя е изначална. Не може да има нищожност, която възниква след извършването на сделката и в резултат на действие на една от страните. Предвид нормата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД лицето, от чието име е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди, като за потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на сделката.
Както потвърждаването, така и отказът за потвърждаване са едностранни волеизявления на лицето, от името на което е сключен договорът без представителна власт (мнимо представлявания), които принципно са неоттегляеми, ако са достигнали до адресата – третото лице, което е договаряло с мнимия представител (чл. 13, ал. 2 и ал. 4, вр. чл. 44 ЗЗД). Поради това, ако мнимо представляваният веднъж е потвърдил договора съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД, след това не може да има позоваване на недействителността, както и ако той веднъж изрично е отказал да потвърди договора, след това не може да го потвърди. Потвърждаването съгласно и във формата по чл. 42, ал. 2 ЗЗД има обратно действие във времето – договорът се валидира към момента на неговото сключване и поражда целените с него правни последици така, както ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този момент представителна власт. Когато за потвърждаването не е необходима писмена или по-тежка форма съгласно чл. 42, ал. 2, изр. 2, вр. чл. 37 ЗЗД, то може да се направи и чрез конклудентни действия, извършени от мнимо представлявания, например – изпълнение на негово задължение по договора.
В случая, за сключения между „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ“ АД и М.К. договор не е предвидена в закона определена форма, т.е. същият е неформален и може да бъде потвърден устно, включително и чрез конклудентни действия, а именно-изпълнение по договора, каквото в случая е налице от страна на ответницата, направено чрез частично плащане на дължимите по договора суми. Потвърждаването има обратно действие във времето – договорът се валидира към момента на неговото сключване и поражда целените с него правни последици така, както ако би бил сключен при надлежно съществуваща към този момент представителна власт.
Установен е и размерът на дължимите от ответницата суми по договора за управление. Възнаграждението за предоставените по договора услуги е определено в договора и Анекс № 1 от 16.12.2013г., а именно: считано от 01.01.2014г.-годишна такса в размер на 14.00 евро с ДДС на кв.м. съобразно притежаваната обща площ (ведно с идеалните части от общите части на сградата). Съгласно чл. 2.5.2. от договора, след изтичане на първата календарна година, в допълнение на таксата по т.2.1., собственикът дължи и по 1.00 евро без ДДС на кв.м обща площ годишно за застраховка на имота и следователно считано от 01.01.2014г. дължимата годишна такса с добавката за застраховка става 15.00 евро на кв.м., или 1153.96 евро за целия имот от 76,93 кв.м.
Съгласно т. 7.1. от договора размерът на таксата се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация. Съгласно чл. 2.3. от Договора ответницата дължи плащане до 30 декември на съответната година на таксите за следващата година, като съгласно чл. 5.1. от договора за поддръжка и управление от 27.05.2011г., при забава на собственика да плати таксата по чл. 2.1., последният дължи обезщетение в размер на 0.5% върху главницата за всеки просрочен ден, но не повече от 30 дни.
Съгласно чл. 5.1. хипотеза втора, в случай, че собственикът изпадне в забава за плащане на годишната такса с повече от 45 календарни дни, таксата автоматично се променя и собственикът дължи таксата за съответната година в двоен размер, ведно с лихвите (обезщетението) по предходното изречение.
Ответницата е платила част от таксата за 2017г., в размер на 2106.47 лв. (1077.02 евро) на 26.05.2017г. и част от таксата за 2018г. в размер на 2106.47 лв. (1077.02 евро) на 18.04.2018г. Ответницата не е платила таксата за 2019г.
Съгласно заключението на вещото лице по назначената и изслушана съдебно-счетоводна експертиза, размерът на неплатените от ответницата такси по договор за управление и поддръжка за 2017, 2018 и 2019г. са в размер на общо 2610.22 евро, от които: 80.78 евро-дължим остатък за 2017г., 101.54 евро-дължим остатък за 2018г. и 2427.88 евро-неплатена такса за 2019г., двойно увеличена съгласно чл. договореното в чл. 5.1 от договора.
Съгласно чл. 5.1. хипотеза втора, в случай, че собственикът изпадне в забава за плащане на годишната такса с повече от 45 календарни дни, таксата автоматично се променя и собственикът дължи таксата за съответната година в двоен размер, ведно с лихвите (обезщетението) по предходното изречение. Съдът намира за основателно възражението на ответницата за нищожност на клаузата за дължимата неустойка по чл. 5.1. хипотеза втора от договора поради противоречие с добрите нрави. Съгласно приетото в Тълкувателно решение №1/2009 г. ОСТК на ВКС, нищожна е неустойка, която е уговорена извън присъщата й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В случая, уговорения с договора за поддръжка и управление размер на неустойка при забавено плащане в размер на цялата главница при забава повече от 45 дни, съдът намира за прекомерно завишен, без краен предел и без фиксиран краен срок, до който може да се начислява, поради което излиза извън присъщата на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. С оглед изложеното, предявеният иск следва да бъде отхвърлен в частта относно претенцията за неустойка в размер на цялата дължима такса за 2019г.
Следователно, ответницата дължи на ищеца неплатения остатък от таксата по договора за поддръжка и управление за 2017г.-в размер на 80.78 евро, за 2018г.-в размер на 101.54 евро и 1 213.94 евро-неплатена такса за 2019г. Или искът за заплащане годишно възнаграждение (такса) по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб” за 2017г. и 2018г. и неплатена такса за 2019г. е основателен до размер на общо 1396.26 евро, а за разликата над тази сума, до първоначално предявения размер от общо 2610.23 евро, искът следва да се отхвърли като неоснователен.
Съгласно чл. 2.3. от Договора ответницата дължи плащане до 30 декември на съответната година на таксите за следващата година, като съгласно чл. 5.1. от договора за поддръжка и управление от 27.05.2011г., при забава на собственика да плати таксата по чл. 2.1., последният дължи обезщетение в размер на 0.5% върху главницата за всеки просрочен ден, но не повече от 30 дни.
Така уговорената неустойка в чл. 5.1. от Договора не е нищожна, както твърди ответницата, тъй като нейният размер не е прекомерно завишен, има точно определен краен предел и фиксиран краен срок, до който може да се начислява, поради което не излиза извън присъщата на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Затова в тази част искът следва да бъде уважен.
Съобразно заключението на вещото лице, ответницата дължи обезщетение за забава за 30 дни както следва:за периода 31.12.2016г. - 29.01.2017г. обезщетение в размер на 173,67 евро (1157,80 х 0,5 % х 30 дни); за периода 31.12.2017г. - 29.01.2018г. обезщетение в размер на 176,79 евро (1178,64 х 0,5 % х 30 дни) и за периода 31.12.2018г. - 29.01.2019г. обезщетение в размер на 182,09 евро (1213,92 евро х 0,5 % х 30 дни). Общо обезщетения за забава 532,55 евро.
Съгласно чл. 2 от Анекса към Договора във връзка с чл. 2.5.3. от договора страните са се договорили ответницата да заплаща такса за кабелна телевизия, интернет и телефон в размер на 36.00 лв. с ДДС на месец, общо 432.00 лв. с ДДС годишно, която такса се заплаща еднократно в срока за заплащане на таксата за поддръжка и управление. Ответницата не е платила такса за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2017г., 2018г. и 2019г. Общо дължимите такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за трите години, съобразно заключението на вещото лице, са в размер на 1296.00 лв.
Съгласно чл. 2.6. от Договора собственикът е длъжен да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата необходимите за текущата поддръжка и за основен ремонт на сградата разходи. Ищецът твърди, че за основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата ответницата дължи сума в размер на 864.06 лв., представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за ремонта, за което й е издадена съответна проформа фактура.
Съдът счита искът за недоказан в тази му част. Ищецът не успя да докаже при условията на главно и пълно доказване, че действително е извършен ремонт на фасадата на сградата, в която се намира собственият на ответницата самостоятелен обект, който ремонт е на посочената стойност. Не се събраха каквито и да било доказателства по делото за такъв ремонт, освен едностранно издадената от ищеца „проформа“ фактура, която по никакъв начин не обвързва ответницата. С оглед на това, искът за заплащане на сума в размер на 864.06 лв., представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата, следва да се отхвърли като неоснователен.
Не се спори между страните, а се установява и от събраните по делото писмени доказателства, че ищецът е правоприемник на „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙ ТРАВЪЛ” ЕАД, което от своя страна е правоприемник на „ПИРИН ГОЛФ ХОЛИДЕЙЗ КЛУБ“ АД по силата на Договор за заместване в дълг и прехвърляне на права, задължения и вземания от 20.08.2015г., Приложение № ДТ-6В-10а към него и Договор за заместване в дълг и прехвърляне на вземания от 20.08.2015г.
Несъстоятелни са и възраженията на ответницата за нищожност на договора за поддръжка и управление поради противоречието му със ЗУЕС. Съгласно § 1, т. 3 от ЗУЕС, „Жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са построени сгради в режим на ЕС и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Видно от представените от ищеца писмени доказателства, комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“ не е обособен като отделен УПИ, а се състои от множество УПИ (видно от нотариалния акт за собственост на ответницата, сградата, в която се намира собствения й апартамент, е построена върху самостоятелен УПИ с площ от 2861 кв.м.) и следователно изискванията на ЗУЕС, регламентиращи договорите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора в комплекс от затворен тип, са неприложими към процесния договор.
Освен това, настоящият състав счита, че ответницата не може да се позовава на неспазване на формата, предвидена в разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, понеже в случая се касае за търговска сделка по смисъла на чл. 287, във вр. с чл. 286 от ТЗ, за която е приложима разпоредбата на чл. 293, ал. 3 от ТЗ. Съгласно чл. 286, ал. 1, вр. ал. 3 от Търговския закон, процесният договор е търговска сделка, тъй като е сключен от търговец във връзка с упражняваното от него занятие. Чл. 287 от ТЗ предвижда, че разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от този закон. Съгласно чл. 293, ал. 1 от ТЗ търговските сделки са по правило неформални. Според ал. 3 от същия член страната не може да се позовава на нищожност поради липса на форма, ако от поведението и́ може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението. Разпоредбата е специална по отношение на общата разпоредба на чл. 26, ал. 2, предл. 3 от ЗЗД, поради което дерогира последната. Неспазването на законоустановената форма за действителност на търговската сделка не води автоматично до нищожност. В търговското право неспазването на формата, за да доведе до нищожност на сделката изисква по арг. на чл. 293, ал. 3 ТЗ оспорване на действителността на сделката. Или нищожността, при неспазване на изискването за форма на сделката в търговското право, може да бъде преодоляна чрез разпоредбата на чл. 293, ал. 3 ТЗ. Страната не може да се позовава на недействителност на договора ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението на другата страна - Решение № 115 от 23.07.2013 г. на ВКС по т. д. № 348/2012 г., I т.о., ТК. Когато за продавача продажбата представлява търговска сделка, за която са приложими правилата на чл. 293 ТЗ и страните не са оспорвали действителността й, продажбата не е нищожна, макар и да не е била сключена в изискуемата от закона форма – Решение № 56 от 10.06.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5143/2014 г., I г. о., ГК.
В случая, от
представените по делото платени фактури и заключението на вещото лице е видно,
че ответницата К. е заплащала редовно на ищцовото дружество таксата за
поддръжка и управление на комплекса в периода от 2010 до 2018г. на основание именно
процесния договор. Следователно, ответницата, като собственик на намиращия се в
комплекса жилищен имот, е приемала изпълнението по договора от насрещната страна
и е манифестирала приемането чрез изпълнение на собственото си насрещно
задължение за плащане на цената на предоставените услуги. Неоспорване по
смисъла на чл. 293, ал. 3 от ТЗ е налице винаги, когато страната е
приемала изпълнение по договора – Решение № 150 от 29.05.2015 г. на ВКС по гр.
д. № 5272/2014 г., IV г. о., ГК.
С оглед на всичко гореизложено, предявените искове са частично основателни и следва да бъдат уважени, като ответницата бъде осъдена да заплати на дружеството-ищец сума в размер на 1396.26 евро, представляваща сбор от остатъците за плащане на годишно възнаграждение (такса) по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб” за 2017г. и 2018г. и неплатена такса за 2019г., сума в размер на 532.55 евро, представляваща неустойки за забава при плащане на таксата по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб”за 2017г., 2018г. и 2019 г. и сума в размер на общо 1296.00 лв., представляваща сбор от неплатени такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2017г., 2018г. и 2019 г., ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното плащане. Исковете за разликата над 1396.26 евро, представляваща сбор от остатъците за плащане на годишно възнаграждение (такса) по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб” за 2017г. и 2018г. и неплатена такса за 2019г., до пълно предявения размер от 2610.23, както и иска за заплащане на сума в размер на 864.06 лв., представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата на бл. 6, вх. Б, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответницата следва да бъде осъдена да заплати сторените разноски от ищеца, съразмерно с уважената част от иска. Ищецът е направил следните разноски: 580.43 лв.-внесена държавна такса, 200.00 лв.-внесен депозит за вещо лице по ССчЕ и 1382.40 лв.-адвокатски хонорар, който съдът, съобразно направеното възражение за прекомерност от страна на ответницата и предвид невисоката фактическа и правна сложност на делото, намали на 800.00 лв., съобразявайки разпоредбата на чл. 7, ал. 2, т. 3 от Наредбата за минималните размери на адв. възнаграждения. Така, ответицата следва да бъде осъдена да заплати на ищеца разноски в размер на общо 964.40 лв., съразмерно с уважената част от исковете.
Ответницата също има право на разноски, съразмерно с отхвърлената част от иска, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК. Същата е направила разноски в размер на 1200.00 лв. за адвокатски хонорар, срещу който размер насрещната страна не е възразила. Съразмерно с отхвърлената част на исковете, ищцовото дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответницата разноски в размер на 467.75 лв.
Така мотивиран съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ НА „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано
от управителя Йордан Иванов Каназирев, сума
в размер на 1396.26 евро (хиляда триста деветдесет и шест евро и двадесет и
шест евроцента), представляваща сбор от остатъците за плащане на годишно
възнаграждение (такса) по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин
Голф & Кънтри клуб” за 2017г. и 2018г. и неплатена такса за 2019г., ведно
със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска
до окончателното плащане, КАТО за
разликата над сумата от 1396.26 евро, до пълния предявен размер от 2610.23
евро, ОТХВЪРЛЯ ИСКА, като неоснователен.
ОСЪЖДА М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ НА „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, сума в размер на 532.55 евро (пестстотин тридесет и две евро и петдесет и пет евроцента), представляваща неустойки за забава при плащане на таксата по договор за поддръжка и управление на комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб”за 2017г., 2018г. и 2019 г. ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.
ОСЪЖДА М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ НА „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, сума в размер на общо 1296.00 лв. (хиляда двеста деветдесет и шест лева), представляваща сбор от неплатени такси за кабелна телевизия, интернет и телефон за 2017г., 2018г. и 2019 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, срещу М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, иск за заплащане на сума в размер на 864.06 лв. (осемстотин шестдесет и четири лева и шест стотинки), представляваща припадащата се на апартамент 10а част от разходите за основен ремонт (възстановяване) на фасадата на сградата на бл. 6, вх. Б, находяща се в комплекс „Пирин Голф & Кънтри клуб“.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, ДА ЗАПЛАТИ НА „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, сторените разноски по настоящото производство в размер на 964.40 лв. (деветстотин шестдесет и четири лева и четиридесет стотинки), съразмерно с уважената част от исковете.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, „БЪЛГАРИЯ ХОЛИДЕЙЗ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Разлог 2760, ул. "Гоце Делчев" № 24А, представлявано от управителя Йордан Иванов Каназирев, да заплати на М.В.К., ЕГН: **********, с адрес: ***, сторените разноски по настоящото производство в размер на 467.75 лв. (четиристотин шестдесет и седем лева и седемдесет и пет стотинки), съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Кюстендил в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: