РЕШЕНИЕ
№ 109
гр. Бургас, 08.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Събина Н. Христова Диамандиева
Албена Янч. Зъбова Кочовска
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20212000500343 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивната жалба на ищците по гражданско дело
№2026/2020г. по описа на Окръжен съд Бургас- Я. М. К. ЕГН ********** и Н.
Й. К. ЕГН**********- двамата от град Б., улица „С.“ № **** със съдебен
адрес: град Б. улица „К. Б. *“ № **, вход *, етаж * - адвокатско съдружие „А.,
Б. и сие“, подадена против решение №87/28.05.2021 година, постановено по
посоченото дело, с което е отхвърлена претенцията, заявена от тях спрямо
ответници Г. Я. М. ЕГН********** и Д. К. Б. ЕГН **********- двамата с
адрес: град Б., улица „С.“ № **.
С жалбата се изразява недоволство от решението и възложените
съдебно-деловодни разноски за производството.Сочат го за неправилно и
молят за отмяната му, както и за постановяването на друго, с което да бъде
уважен искът им за обявяване на договора за продажба на недвижим имот,
сключен с нот.акт №***/19.08.**г.,т.І, рег.№2405, дело№***/**** г. на
помощник нотариус Л. М. (по заместване на нотариус Л. К.,с район на
действие–РС-Бургас) за нищожен, като противоречащ на добрите
нрави.Претендират и разноски в две съдебни инстанции.
Въззивниците оспорват изцяло правните съображения на първата
1
инстанция, мотивирали я да приеме заявената претенция за неоснователна. Не
споделят извода, че противоречие с добрите нрави би било налице, ако
уговорената по сделката цена се разминава драстично (в пъти) с пазарните
показатели, като намират, че в случая такова отклонение няма. Считат за
необоснован извода, че подобренията в имота са извършени след
сключването на сделката(липсват признания, както и доказателства в такава
насока, в писмения отговор на ответниците няма такова възражение).
Поддържат, че пазарната стойност на имота следва да се определи с
подобренията в него.Тогава е налице обективна нееквивалентност на
насрещните престации, което прави сделката противоречаща на добрите
нрави.
В случая намират за нарушени чрез сключването на сделката добрите
нрави като съвкупност от неписани етични правила и норми, предвид общото
състояние, в което продавачите са се намирали при договарянето. Описват
своите емоционална нестабилност, тежки психични изживявания и лошо
физическо здраве при сключването на сделката и ги обясняват със загубата на
единственото им дете, тежко и продължително боледувало преди смъртта си.
Считат, че противоречието с добрите нрави произтича от особеното,
изключително и необичайно състояние, в което са се намирали при
подписването на договора -на лекомислие, неопитност, създадена
икономическа и физическа зависимост от купувачите, подкрепили ги в това
силно негативно преживяване и настойчивостта на последните за
прехвърлянето на имота. Считат, че съдът не е преценил правилно горните
обстоятелства, като също така не е съобразил съдебна практика на
ВКС(цитирана в жалбата), в насока, че „при преценката си дали една сделка е
действителна поради нарушаване на добрите нрави , съдът не следва да се
ограничава единствено до простото сравняване на уговорените престации с
пазарната стойност на имота, предмет на сделката, а следва да се изтълкува
волята на страните, да се изяснят действителните им отношения, да се отчете
взаимната им връзка и целта на договора…“. С оглед изложеното намират, че
Бургаският окръжен съд е приложил неправилно материалното право, а като
не е обсъдил доводите на въззивниците и не е съставил мотиви по тях, е
допуснал и съществено нарушение на процесуалното правило на чл.236, ал.2
от ГПК. В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция, е изслушан
свидетел, допуснат до разпит при условията на чл.266, ал.3 от ГПК.
Въззиваемите ответници: Г. Я. М. и Д. К. Б.- двамата от гр. Б., ул. “С.“
№ **, редовно уведомени за жалбата, не са представили отговор в указания
им срок. Не ангажират нови доказателства.
Проверката на апелативния съд, извършена с Определение
№97/29.09.21г., сочи въззивната жалба за редовна, а проверката по чл.269 от
ГПК установява, че обжалваното решение е валидно и допустимо.
По съществото на спора, с оглед въведените оплаквания срещу
правилността на съдебния акт на окръжния съд, при съвкупна преценка на
2
събраните по делото доказателства и в приложение на действащото право,
Апелативен съд-Бургас приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Пред Окръжен съд–Бургас е заявена претенция от Я.К. и от С. К.,
починала в хода на процеса и заместена от единствения си наследник по
закон-Н.К., против Г.М. и Д.Б., основана на чл.26, ал.1, предложение трето от
ЗЗД, за обявяване на недействителност, поради противоречие с добрите
нрави, на договор за продажба, сключен с Нотариален акт № ***/19.08.**
г.,т.І, рег.№2405, дело№ ***/**.**.**** г. на Л. М. (помощник нотариус по
заместване на нотариус Л. К. с рег.№ 247, с район на действие–РС-Бургас),
вписан в АВ- Служба по вписванията- гр.Бургас, с акт № ***,т.22,дело
№4265, вх.№7299 от **.**.** г. По силата на този договор ищцата К. и
съпругът й Т. П. К. прехвърлили на ответниците (при запазване на пожизнено
право на ползване за всеки) срещу цена от 104 000лв., собствеността върху
следния притежаван от тях недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА, с кадастрален идентификатор 07079.610.282.1.2 по КККР на
гр.Бургас, представляващ - ЖИЛИЩЕ, АПАРТАМЕНТ, с площ от 93,20 кв.м.
ведно с тавански етаж от 93,20 кв. м. и избено помещение от 23,97 кв.м.,
находящ се на административен адрес: гр. Б., ул. „С.“ № **, ет. *.
Правният си интерес първата ищца обосновава с придобиване на имота
по време на брака си с Т. К. и с наследяване след смъртта му,като преживяла
съпруга, а втората ищца- с наследяване от покойния, като негова сестра, т.к.
единственият син на К. е починал на **.**.** г., т.е. преди родителите си.
Претенцията се основава на твърдения за тежко здравословно, общо
физическо и емоционално(депресивно) състояние на продавачите, предвид
злокачественото заболяване, датиращо от 2008г. и последвалата от това смърт
на единствения им син малко преди сключването на сделката, което им се
отразило извънредно негативно и объркващо при вземането на решението за
продажбата на имота на посочената в договора цена. Горното е изложено
само в контекста на доводите на ищците за накърняване на добрите нрави,
поради липсата на еквивалентност между двете насрещни престации по
продажбата, т.к. със сделката е уговорена извънредно ниска цена на
имота.Това е изрично уточнено от ищците след дадени им от първата
инстанция нарочни указания, т.к. в исковата молба са изложили и доводи,
навеждащи на симулативност на договора и на пороци във волята на
продавачите, които не кореспондират с петитума на иска.
Ответниците са оспорили с отговора си претенцията.Посочили са в
контекста на разглежданото основание, че цената по сделката е равна на
данъчната оценка на имота и в този смисъл разпореждането не може да се
счете за осъществено при нарушена еквивалентност на насрещните
престации. Молили са за отхвърляне на претенцията.
Съдът е отхвърлил иска с мотива, че противоречие с добрите нрави би
имало, ако уговорената цена се разминава драстично(в пъти) с пазарните
3
показатели, каквото отклонение в случая не е налице.
Въззивната инстанция споделя този краен правен извод на постановилия
обжалваното решение съд, за което излага следните съображения:
По фактите: Ищцата К. и съпругът й са продали на ответниците с
горепосочения нотариален акт придобития си по време на брака недвижим
имот- апартамент от 93,20 кв.м., ведно с прилежащия му таван(тавански етаж)
със същата площ и избено помещение, находящи се на административен
адрес: гр. Б., ул. “С.“ ***, на **.**.** г., срещу сумата 104 000лв., при данъчна
оценка на същия имот към този момент от 104707,20лв. При сделката
продавачите са запазили за себе си пожизнено и безвъзмездно правото на
ползване върху жилището, като след смъртта на продавача(поч.12.08.2015г.),
то се упражнява от ищцата К.- негова преживяла съпруга. Продавачите са
имали едно дете - П. Т. К. - неженен, без деца, който е починал преди тях- на
**.**.** г. след тежко боледуване, видно от представените в производството
медицински документи.
Втората ищца (С. К.) е сестра на покойния прехвърлител К. и е
призована към наследяване ведно със съпругата му. К. е починала по време
на процеса и на осн. чл.227 от ГПК е заместена от единствения си наследник
– Н.К.
Разпитаната пред втората инстанция св. Е. - познаваща и подпомагаща
семейството на прехвърлителите повече от 20 години, потвърждава заявените
от ищците в исковата молба признания, че купувачите на имота са ги
подпомагали финансово, с лична грижа и морално в тежките моменти от
живота им във връзка с боледуването на техния син от левкемия и
непосредствено след смъртта му, т.к.тогава продавачите са били в тежко
общо състояние и с разклатено здраве. За последното свидетелстват и
представените по делото медицински документи. Показанията й
потвърждават и признанията на ищците за създадени в същия период с
ответниците отношения на взаимно доверие и близост, а също, че добрите им
отношения са се влошили през 2018г. Последното е видно и от приета по
делото нотариална покана, отправена от ответницата до първата ищца, за
осигуряване на достъп до процесния имот. Постановление за отказ да се
образува досъдебно наказателно производство от 19.12.18г. сочи, че в
резултат от създадения конфликт, К. е депозирала жалба срещу купувачите в
РП-Бургас.
Изслушаната по делото съдебно- техническа експертиза, оценяваща
имота към датата на сделката, е за цена от 171 540лв. без подобрения, при
взето предвид обстоятелство, че продавачите са си запазили правото на
ползване пожизнено и безвъзмездно. Пазарната оценка на имота с отчетени
подобрения при същите тежести, според допълнителна експертиза, приета в
първа инстанция, възлиза на 197 960 лв.
По приложението на правото:
4
Въззивният съд не намира за основателно оплакването за неправилно
приложение на материалния закон.
„Добрите нрави“, чието нарушаване законът е определил като
извънредно тежък порок на договарянето, санкциониран с нищожност, са
неписани морално-етични, общовалидни за обществото правила, изведени
като общи принципи или произтичащи от тях и регулиращи
взаимоотношенията на субектите в социума към конкретен времеви период.
Те са въздигнати от нормата на чл.26, ал.1 от ЗЗД в критерий за обществената
търпимост на облигационните отношения, поради което придобиват правно
значение.
Поради липсата на легална правна норма, както и установени в закона
конкретни критерии, понятието“добри нрави“ бива изпълнено със
съдържание, изводимо от трайната и последователна съдебна практика.
Конкретно нееквивалентността на насрещните престации при покупко-
продажбата, представляваща каузална и възмездна сделка, е възприета от
ВКС за накърняваща морала и обществено нетърпима при грубо нарушаване
на принципите на справедливостта и добросъвестността при договарянето,
така че не формално юридически, но практически го лишава от кауза и
възмездност, способствайки по този начин икономическото
облагодетелстване само на едната от двете договарящи страни, като я
обогатява неоснователно. Действащият правен ред отрича такава
нееквивалентност.
В свое Решение№24/09.02.2016г.по гр. д. № 2419 по описа на ВКС за
2015г., съставът е съобразил, че поради свободата на договаряне, визирана в
чл.9 от ЗЗД, страните по сделката сами определят еквивалентността на
престациите по своя преценка, според собствения си правен интерес. Затова,
анализирайки съдебна практика в същата насока, е обобщил, че при
ограничението на свободната воля в насока „добри нрави“, критерий за
нарушението им представлява изключително голямата разлика в размера на
насрещните престации. Така Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д.
№1208/2009 г. на ІІІ Г.О. приема нищожност поради цена дванадесет пъти по-
ниска от пазарната, Решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за
2010 г. на І Г.О. на ВКС установява такова нарушение при двадесет и осем
пъти по-ниска от пазарната цена, като се подчертава необходимостта от
значителна липса на еквивалентност в насрещните престации, а Решение №
452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г., Г. К., І Г. О на ВКС определя
неравностойността така, че практически да е сведена до липсваща нулева
престация, приемайки известна обективна нееквивалентност за допустима,
защото свободата на договаряне предполага преценката за равностойността
на престациите да се извършва от страните с оглед субективния им интерес.
Като следваща степен на нееквивалентност на престациите съдът сочи сделка,
сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна
нужда, но тогава порокът би бил унищожаемост по чл.33 от ЗЗД, а най-
5
високата степен на нееквивалентност на престациите отчита при такова
съотношение, че едната от тях е незначителна и практически нулева. Тогава,
ако сделката не е симулативна като прикриваща дарение, тя ще е нищожна,
поради противоречие с добрите нрави.
Предвид горното, практиката на ВКС отрича отклонението от пазарната
стойност и заплащането на цена на имота по и под данъчната оценка, както и
покупко-продажбата на апартамент на цена два пъти и половина по-ниска от
пазарната му стойност, да опорочават сделката като накърняваща добрите
нрави.
В Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г., Г. К., I г. о. на
ВКС и Решение № 277 от 26.01.2015 г., постановено по гр.д. № 1962/2014 г.,
Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, преценката за значителността на нееквивалентността е
поставена в зависимост и от това дали каузалната сделка се извършва при
съобразяване на преследваната от страните цел, т. е. дали така се
удовлетворява значим допустим от закона интерес.
Изложените разсъждения, които настоящият състав изцяло споделя и
съобразява, съотнесени към данните по делото, не обосновават извод, че
оспорваната в случая сделка е нищожна, като накърняваща добрите нрави.
Цената на процесния имот е равна на данъчната му оценка към датата на
продажбата, поради което насрещната парична престация изобщо не може да
се приеме за практически нулева. Освен това подобренията в имота- дограми
на прозорци, врати и нов фаянс, оценени с допълнителното заключение на в.л.
Р. в първа инстанция, са налични при изготвянето му, но не се установяват от
ищците като съществували към момента на сделката през 2010г., както се
твърди. Имотът винаги е бил в тяхната фактическа власт, което прави
възможно подобренията в него да са извършени и след сделката. Затова
съдът приема, че следва да преценява еквивалентността на продажбата в
сравнение с оценката по основното експертно заключение пред първа
инстанция, т.е. по пазарна стойност на имота през 2010г. без подобрения в
размер на 171 540лв. Само за пълнота на изложението съставът отбелязва, че
за целите на казуса е без значение дали сравнението за еквивалентност ще е
по тази или по по-високата пазарна стойност от 197 960лв.(при отчетени
подобрения), защото уговорената със сделката цена и в двата случая не е дори
двукратно по-ниска от конюнктурно постижимата.
Събраните по делото доказателства обясняват уговорената близка до
данъчната оценка продажна цена не само с оглед факта, че купувачите
получават само голата собственост и то без яснота колко време ще са лишени
от ползването на имота, респективно от добиването на граждански плодове
чрез отдаването му под наем, но и т.к. безспорно са били в изключително
близки отношения с продавачите, помагали са им по време на боледуването и
смъртта на сина им, подкрепяли са ги морално, емоционално, психически,
икономически и с лични грижи, така че е мислимо по-ниският размер да е
изразил положителната оценка на прехвърлителите за засвидетелстваното им
6
добро отношение и към датата на сделката той напълно да е задоволявал
разбиранията им за справедливост и адекватност на насрещно дължимото.
Освен това по делото нито се твърди, нито се доказва купувачите да са
усвоили спрямо продавачите конкретно поведение, което да поставя
последните в каквато и да било зависимост от оказваната им дотогава
физическа, морална или икономическа помощ или да се определи като
подвеждащо досежно размера на цената, включително и поради даване на
напразни обещания за изпълнение на нещо различно от договореното.
В допълнение уговорената цена не може да се счете неморална и
защото данните по делото не обосновават извод за обективни пречки, като
продължително отсъствие, физическа безпомощност или други подобни,
поставящи продавачите в невъзможност да се осведомят за пазарната
конюнктура към датата на сделката при полагането на обикновена грижа за
личните им работи, която в случая би била напълно достатъчна, за да
определят действителната стойност на имота по време на прехвърлянето му.
Съдът заключава от изложеното дотук, че твърденият от ищците порок
на сделката- противоречие с добрите нрави, поради нееквивалентност на
престациите, не е доказан. Събраните във въззива гласни доказателства не
променят установената от първата инстанция фактическа обстановка, поради
което също не обосновават различен от постигнатия вече краен правен извод
за неоснователност на иска. Затова и с оглед съвпадението на становищата на
двете съдилища по повдигнатия спор, решението на Окръжен съд- Бургас
следва да бъде потвърдено.
При този изход от обжалването, на осн. чл.78, ал.3 ГПК, въззиваемите
имат право на направените в настоящото производство съдебно-деловодни
разноски, възлизащи на по 800лв.за всеки, като заплатен по делото хонорар
за правна защита от един адвокат.
Мотивиран от горното, Апелативен съд - Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА съдебно Решение № 87/28.05.2021 г., постановено по
гражданско дело № 2026/2020 г. по описа на Окръжен съд- Бургас.
ОСЪЖДА Я. М. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б., ул.“С.“ № **** и Н.
Й. К., ЕГН**********-с.а. да заплатят на Г. Я. М. ЕГН********** от гр. Б.,
ул. “С.“№ **, съдебно деловодните разноски за адвокатско възнаграждение,
сторени във в.гр.д.№343/21г. по описа на Апелативен съд-Бургас, в размер на
800лв.(осемстотин лв.).
ОСЪЖДА Я. М. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Б., ул. “С.“ № **** и
Н. Й. К., ЕГН**********-с.а. да заплатят на Д. К. Б. ЕГН ********** от гр.
Б., ул. “С.“ № ** съдебно деловодните разноски за адвокатско
възнаграждение, сторени във в.гр.д.№ 343/21г. по описа на Апелативен съд-
7
Бургас, в размер на 800 (осемстотин) лева.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването
му на страните, с касационна жалба, пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8