№ 24623
гр. София, 13.07.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЙОАНА М. ГЕНЖОВА
като разгледа докладваното от ЙОАНА М. ГЕНЖОВА Гражданско дело №
20221110164763 по описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на С. А. К., чрез пълномощника адв. М.
К., срещу „**********“ ЕООД, ЕИК *********.
Ищецът твърди в исковата молба, че на 26.11.2017г. между него и З.С.
К.а като купувачи и ответното дружество като продавач е сключен
предварителен договор за строителство и продажба на недвижим имот,
според който ответникът се задължил да изгради и продаде на купувача
следните собствени на дружеството недвижими имоти, находящи се в
„Жилищна сграда с дентална клиника и подземни гаражи „******“, а именно:
апартамент №18, поземно паркомясто №9 и двойно подземно паркомясто
№10/11, при уговорена продажна цена в размер на 83 892 евро. Съгласно
договора продавачът се задължил да завърши строителните работи за
сградата и закупуваните имоти в срок до 31.12.2019г. ида въведе сградата в
експлоатация с разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в
експлоатация в срок до 31.03.2020г., но не по-късно от 180 дни от заверяване
на Акт 15. Между страните било уговорено, че крайният срок ще се счита
спазен, ако до изтичането му е подписан Акт образец 15 и са входирани
документи за издаване на разрешение за ползване на сградата. Страните
уговорили също така, че при неспазване на крайния срок за завършване на
строителството продавачът дължи неустойка в размер на 0,1% от сумата,
платена до момента за всеки ден забава, но не повече от 10%. На 16.12.2021г.
ответното дружество учредило пожизнено и безвъзмездно право на ползване
на З.С. К.а върху имотите, като едновременно с това прехвърлило правото на
1
собственост върху имотите на ищеца, като уговорената цена в размер на
83892 евро била заплатена изцяло при подписване на договора. Страните се
съгласили, че за всички клаузи, които не противоречат на нотариалния акт,
съответно приложение ще имат разпоредбите на сключения помежду им
предварителен договор от 26.11.2017г. Посоченото в нотариалния акт
разрешение за ползване било издадено от ДНСК на 14.09.2021г. или близо 16
месеца след изтичане на първоначално уговорения между страните срок за
въвеждане на сградата в експлоатация. Искането за издаване на разрешение за
ползване на строеж било подадено от ответника на 29.07.2021г. или близо 15
месеца след срока, предвиден в договора, а Акт образец 15 бил заверен на
18.01.2021г. или близо 12 месеца след първоначално поетия от продавача
срок за завършване на строителните работи. Поради изложеното ищецът
счита, че ответникът му дължи неустойка в максималния предвиден в
договора размер от 10%, и моли съда да постанови решение, с което
ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 8389,20 лева с левова
равностойност от 16407,85 лева, представляваща договорна неустойка за
забава, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба – 28.11.2022г., до окончателното плащане, както и направените по
делото разноски.
Ответникът, чрез пълномощника адв. Р. М., е депозирал писмен отговор
на исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който оспорва
изцяло предявения иск. Ответникът не оспорва, че между страните са
сключени предварителен договор и договор за учредяване на право на
ползване и покупко-продажба на недвижими имоти, както и, че е уговорена
неустойка в чл.3 от предварителния договор. Излага доводи, че не са налице
основания за купувача да претендира неустойка, доколкото забавянето за
снабдяване с Акт 16/Разрешение за ползване на сградата било свързано не с
действия или бездействия на продавача и неизпълнение на негови
задължения, а се дължало на изисквания от страна на общинските власти,
неизпълнението на които било пречка да бъдат предприети действия по
снабдяване с Акт 16/Разрешение за ползване на сградата, т.е. било свързано с
извършване на действия от трети лица, които не са страни по договора. Към
момента на подписване на нотариалния акт на 16.12.2021г. ангажиментите на
продавача по изграждане на сградата и необходимата инфраструктура към
нея в частта електрозахранване били уговорени в договор за присъединяване
2
на обекти на клиенти към разпределителната електрическа мрежа на
„*********************“ АД ДПЕРМ ************* SAP №IB – 31-18-
20363 от 21.06.2018г., според който за присъединяването на сградата към
разпределителната електрическа мрежа задължението на присъединяваното
лице е да проектира и съгласува в съответствие с действащата нормативна
уредба и да предостави разрешение за строеж на съоръженията за
присъединяване, а именно кабелни линии за ниско напрежение. В изпълнение
на поетия ангажимент дружеството изпълнило проектиране и съгласуване на
линията ниско напрежение, по която да бъде присъединена сградата към
електроразпределителната мрежа. Бил изготвен и съгласуван проект и било
подадено заявление за съгласуване и одобряване на проектите в Столична
Община, район ******, но бил получен отговор, че общинската
администрация отказва да съгласува и одобри проекта, тъй като не е въведен
в експлоатация реконструирания трафопост с по-високата мощност. Това
обстоятелство се явявало такова по т.3 от договора, а именно действия на
властите, които не позволяват изпълнение на работите. Изпълнението на
проекта за преоборудване на трафопоста не било задължение на продавача по
предварителния договор и дружеството нямало правна възможност да
въздейства върху този процес, който се развивал между други участници в
строителството. Възможността да се подаде молба за издаване на разрешение
за ползване била предпоставена от свързването на трафопоста, който следвало
да бъде проектиран, преоборудван и въведен в експлоатация, което било
отделно от изпълнение на задълженията по ДПЕРМ *************.
Отношенията между страните в процеса на проектиране и строителство по
изпълнение на преоборудването на ТП „***********************“ се
развивали между „*********************“ АД, строителя „********“ ЕООД
и строителния надзор „********“ ООД, които били вън от правоотношението
по строежа на сградата и снабдяване на същата с разрешение за ползване,
съгласно договора за покупко-продажба. В този процес ответникът не
участвал и кога и как ще се извърши проектирането и строителството по
преоборудване на ТП „***********************“ зависело единствено от
възложителя „*********************“ АД и неговите договорки с трети
лица. Ответникът излага твърдения, че е проявил грижата на добър търговец и
извън уговореното по договора за присъединяване е иззел изпълнението от
разпределителното дружество, като е възложил изготвянето на проектите на
3
„********“ ООД с цел да бъде ускорен процесът по изпълнението на строежа.
Проактивните действия на ответното дружество довели до възможността да
бъде извършено преустройството на трафопоста и замяната му с нов,
въвеждането му в експлоатация и последващо снабдяване с Разрешение за
ползване и на строеж „Жилищна сграда с дентална клиника и подземни
гаражи“. Поддържа, че ищецът тълкува уговорката за неустойка
разширително, като изготвянето на проектите и предаване за съгласуване на
инвестиционен проект за подобект „Преоборудване на съществуващ
трафопост“ не са част от задълженията на „********“ ЕООД и същите били
извършени, за да бъде осигурено свързване на ТП и последващо снабдяване
на жилищната сграда с разрешение за ползване. Поради това счита, че не са
налице основания за ангажиране на отговорността на дружеството за
заплащане на неустойка и моли предявеният иск да бъде отхвърлен.
Претендира разноски.
Съдът намира предявения иск за допустим, а исковата молба за редовна
по смисъла на чл. 127 и чл. 128 от ГПК. На основание чл.140, ал.3 от ГПК
делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание,
за което да се призоват страните.
Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 от ГПК разпределението на
доказателствената тежест е, както следва: ищецът следва да установи при
условията на пълно и главно доказване: по иска за неустойка: 1/че валидно e
възникнало твърдяното договорно правоотношение; 2/че е била уговорена по
размер неустойка в случай на забава в изпълнението на задължения по
договора; 3/какъв е размерът на неустойката; по иска за мораторна лихва – че
главното парично задължение е възникнало, че е настъпила неговата
изискуемост, както и размера на обезщетението за забава; а ответникът
следва да докаже фактите, от които произтичат възраженията му.
С оглед заявените от страните становища следва да бъдат обявени за
безспорни между тях и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че
между ищеца като купувач и ответника като продавач са сключени
предварителен договор от 26.11.2017г. за строителство и продажба на
недвижим имот, договор за учредяване на право на ползване и покупко-
продажба на недвижими имоти, за който е съставен НА №164, том V, рег.
№12932, дело №913/2021г. по описа на нотариус М.К., както и, че съгласно
4
чл.3 от сключения между страните предварителен договор е уговорена
неустойка в случай на забава в изпълнението на задължението на ответника
да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация в посочените
в договора срокове.
По изложените мотиви и на основание чл.140 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на
25.10.2023г. от 10.00 часа, за която дата и час да се призоват страните.
ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно
доброволно уреждане на спора.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото
документите, приложени под опис към исковата молба и писмения отговор.
ОБЯВЯВА за безспорни между страните и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между ищеца като купувач и ответника като продавач са
сключени предварителен договор от 26.11.2017г. за строителство и продажба
на недвижим имот, договор за учредяване на право на ползване и покупко-
продажба на недвижими имоти, за който е съставен НА №164, том V, рег.
№12932, дело №913/2021г. по описа на нотариус М.К., както и, че съгласно
чл.3 от сключения между страните предварителен договор е уговорена
неустойка в случай на забава в изпълнението на задължението на ответника
да завърши строителството и да въведе сградата в експлоатация в посочените
в договора срокове.
ОТЛАГА произнасянето по направеното с писмения отговор искане за
допускане изслушването на съдебно-техническа експертиза за първото
заседание по делото след изслушване на становищата на страните.
ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, а на
ищеца да се връчи и препис от писмения отговор.
Определението не подлежи на самостоятелно обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5