О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. София, 4.07.2019
г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, ІV- Б
въззивен състав, в закрито заседание на четвърти юли през две хиляди и деветнадесета
година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Рени Коджабашева
ЧЛЕНОВЕ: Станимира Иванова
мл. съдия Светлана Атанасова
като разгледа
докладваното от съдия
Коджабашева ч. гр. дело № 4963 по
описа за 2019 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.274,
ал.1, т.2 и чл.577 ГПК.
Образувано е по повод подадена от „К.Т.Б.“ ООД- гр. София- чрез адв. Д. Д.частна жалба срещу Определение № 345/ 21.03.2019 г. на съдия по вписванията при Софийски
районен съд, с което е отказано частично заличаване на договорна ипотека,
вписана с акт № 19, том 2/ 2010 г. на СВ- гр. София, по заявление вх.№ 15595/ 21.03.2019 г. на „К.Т.Б.“ ООД, подадено от адв. В. В.. С доводи, че са спазени формалните изисквания на ЗЗД и ПВп за частично
заличаване на посочената договорна ипотека, като е надлежно удостоверена и
липсата на съгласие на ипотекарния кредитор да запази учредената договорна
ипотека съобразно чл.19, ал.2 ПВп, жалбоподателят моли да бъде постановена
отмяна на обжалвания отказ на съдията по вписванията.
Софийски градски съд, като обсъди доводите на жалбоподателя и данните по делото, намира
следното:
Частната жалба е подадена от лице, което е страна в нотариалното
производство /жалбоподателят е поискал заличаване на вписване на договорна
ипотека/ и доколкото е депозирана в рамките на законоустановения срок и се
отнася до подлежащ на обжалване отказ на съдията по вписванията по чл.577, ал.1 ГПК, се явява процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е основателна.
Вписването е едностранно охранително производство, чиято цел е
оповестяването на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на
други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове
относно права върху вещи. Законодателят регламентира вписването като вид
нотариално удостоверяване- съгласно чл.569, т.5 ГПК, според който нотариални са
производствата, по реда на които се извършват вписвания, отбелязвания и тяхното
заличаване в случаите, предвидени в закон.
Общите правила, уреждащи договора за ипотека, вписването на
същия, подновяването на вписването, възможността за ново вписване и
заличаването на вписването са регламентирани в Правилника за вписванията /ПВп/
и в Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/. Съгласно разпоредбите на чл.4, б.“л“ и чл.18 от
Правилника за вписванията /ПВп/ вр. чл.166, чл.167 и чл.172 ЗЗД договорът за ипотека се
сключва с нотариален акт и се вписва в имотния регистър, като заличаването на
вписването на ипотеката става въз основа на писменото съгласие на кредитора,
дадено в нотариално заверена форма, или въз основа на влязло в законна сила
съдебно решение- чл.179 ЗЗД, респ. с влязъл в сила съдебен акт, с който се
постановява заличаването- чл.19, ал.1, изр.1 ПВп. Според приложимата разпоредба
на чл.19, ал.2 ПВп заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на
публична продан, се извършва по молба на купувача на недвижимия имот, към която
същият представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление
за възлагане на недвижимия имот и удостоверение, издадено от съдебния
изпълнител, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор
по реда на чл.175, ал.2 ЗЗД.
В образуваното по молба по чл.18 и чл.19 ПВп охранително производство
съдията по вписванията извършва проверка на редовността на молбата- за
необходимото й съдържание и за документите, които следва да бъдат представени с
нея, както и дали актът подлежи на вписване и дали са изпълнени изискванията за
неговите форма и съдържание. Законодателят не е предвидил правомощия на съдията
по вписванията да проверява материално- правните предпоставки на акта, чието
вписване се иска, като те се проверяват само в изрично предвидени случаи /в
този смисъл ТР № 7/ 25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/ 2012 г. на ВКС- ОСГТК/.
В настоящия случай със заявление вх.рег.№ 15595/ 21.03.2019 г. „К.Т.Б.“ ООД- чрез адв. В. В. е сезирало съдията по вписванията с искане да бъде частично
заличена договорна ипотека, учредена в полза на „Л.К.“ АД, вписана като акт № 19, том ІІ, дело № 1212/
2010 г. на СВ- гр. София. Към заявлението са приложени нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека, нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот по реда на чл.718 ТЗ, удостоверение по чл.19, ал.2 ПВп, издадено
по т.д.№ 1696/ 2010 г. на СГС, ТО, VІ- 14 състав, и квитанция за внесена
държавна такса.
С обжалваното определение от 21.03.2019
г., съобщено на молителя на 28.03.2019 г., съдията по вписванията е отказал да
впише заличаване на ипотеката от 2010 г., като е приел, че искането е
неоснователно, тъй като „издаденото от СГС, ТО, VІ- 14 състав удостоверение не
подлежи на отбелязване на основание чл.19, ал.2 ПВп, не е предвиден изричен
текст, уреждащ заличаването на ипотека върху имот, продаден в производство по
несъстоятелност чрез пряко договаряне по реда на чл.718 ТЗ“, а също и тъй като „към
молбата не е приложено официално заверено съгласие/уведомление от страна на
кредитора съобразно чл.19, ал.3 ПВп“.
Съгласно изричната препращаща норма на чл.717л, ал.4 ТЗ продажбата,
извършена по реда на Глава 46 от Търговския закон- "Осребряване на
имущество", има последиците на продажба при принудително изпълнение по
реда на ГПК. Константна е съдебната практика, според която продажбата на
имущество от масата на несъстоятелността, осъществена от синдика по реда на
Глава 46 от Търговския закон, посредством търг с тайно или явно наддаване по
реда на чл.717а- чл.717н ТЗ или чрез пряко договаряне по реда на чл.718 ТЗ, има
последиците на продажба при принудително изпълнение, реализирано по реда на ГПК
/Определение № 221 от 27.04.2016 г. по ч.т. дело № 67/ 2016 г. на ВКС, II ТО;
Определение № 5 от 06.01.2016 г. по ч. гр. дело № 4561/ 2015 г. на ВКС, IV ГО,
постановени по реда на чл.274, ал.3 ГПК/. По отношение на тях следователно
приложение намира и нормата на чл.175 ЗЗД, уреждаща последиците на публичната
продан относно ипотеките и вещните права, учредени след първата ипотека, както
и тази на чл.19, ал.2 ПВп, сочеща документите, които следва да бъдат
представени от купувача с искането за заличаване на вписаната ипотека върху
закупения от него имот.
Налага се извод, че при осребряване на имуществото- чрез продажбата му по
реда на чл.718 ТЗ в хода на универсалното изпълнително производство по
несъстоятелност, учредените върху продадените чрез пряко договаряне недвижими
имоти ипотеки се погасяват по силата на закона- арг. чл.175, ал.1 ЗЗД, което е
основание за заличаване на вписването им по реда на чл.19, ал.2 ПВп.
Разпоредбата на чл.175, ал.1 ЗЗД предвижда погасяване на всички ипотеки върху
имот, продаден на публична продан, с цел гарантиране правото на купувача да
придобие собствеността без тежести, като не въвежда изисквания към лицето,
учредило ипотеката, и не провежда разграничение в зависимост от това за
обезпечаването на чие вземане същата е учредена. Единственото условие за
погасяване е провеждането на публична продан и приключването й с окончателен
акт, което подлежи на доказване в производството по чл.577 ГПК.
Доколкото в случая в производството по несъстоятелността осребряването на
имуществото се осъществява чрез продажбата му чрез пряко договаряне по реда на
чл.718 ТЗ, то постановяването на заличаване на вписаната ипотека върху продадения
по този ред имот е обусловено от представяне от страна на молителя към искането
по чл.19, ал.2 ПВ на сключен по реда на чл.718 ТЗ нотариален акт, надлежно вписан
в книгите за вписванията. В случая към заявлението за заличаване на договорна
ипотека е приложен Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот по реда
на чл.718 ТЗ с отбелязване за вписването му в книгите за вписванията.
Представен е и нотариалният акт за учредяване на договорна ипотека върху продадените
по реда на чл.718 ТЗ недвижими имоти от ипотекарния длъжник- дружеството в
несъстоятелност „С.Т.“ ЕООД /н/, в полза на кредитора „Л.К.“ АД- Нотариален акт
№ 19/ 4.02.2010 г. на софийски нотариус с рег.№ 075 на НК.
Следователно главното условие за постановяване на исканото заличаване е
налице- процесната договорна ипотека е погасена с извършената в производството по
несъстоятелността продажба чрез пряко договаряне по реда на чл.718 ТЗ, за което
е представен Нотариален акт № 88, том ІІІ, рег.№ 4653, дело № 347/ 2017 г. на
софийски нотариус с рег.№ 362 на НК, надлежно вписан в книгите за вписвания- вх.рег.№
28651/ 16.05.2017 г., акт № 131, том LХІІ, дело № 20085.
Изпълнено е и въведеното с разпоредбата на чл.19, ал.2 ПВп изискване за
надлежно извършено удостоверяване на обстоятелствата по чл.175, ал.2 ЗЗД. В
случаите на продажба и възлагане, извършени по реда на Глава 46 от ТЗ, органът,
осъществяващ действията по изпълнението и притежаващ функции, сходни на
съдебния изпълнител в уреденото в ГПК индивидуално принудително изпълнение, е
синдикът, в чиято компетентност е извършването на това удостоверяване /в този
смисъл Определение № 250 от 27.09.2016 г. по ч. гр. дело № 3845/ 2016 г. на
ВКС, I ГО/. В настоящия случай, обаче, производството по несъстоятелността на
дружеството- длъжник „С.Т.“ ЕООД /н/ е приключило, като считано от 8.08.2018 г.
същото е заличено от ТР, респ. правомощията на синдика са прекратени, което налага
да бъде зачетено съдържащото се в издаденото на 22.10.2018 г. от СГС, ТО
удостоверение, приложено към молбата за заличаване на договорна ипотека,
удостоверяване на обстоятелството, че при продажбата по реда на чл.718 ТЗ на
имущество, собственост на длъжника- дружество в несъстоятелност, купувачът не е
поел процесната договорна ипотека по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на
чл.175, ал.2 ЗЗД. Тъй като дружеството е заличено от ТР, видно от приложена от
молителя справка от Търговския регистър при АВп /л.24 от делото/, с което са
прекратени и правомощията на синдика- чл.736 вр. чл.735, ал.3 ТЗ, удостоверяването
по реда на чл.19, ал.2 ПВп би могло да бъде извършено само от съда, приключил
производството по несъстоятелността- т.д.№ 1696/ 2010 г. на СГС, ТО, VІ- 14
състав, от който именно е издадено приложеното към молбата за заличаване на
договорна ипотека удостоверение с дата 22.10.2018 г.
След като е налице учредена ипотека, която не е заличена на някое друго
правно основание и е осъществен съставът на чл.175, ал.1 ЗЗД- имотът е продаден
в рамките на извършено в производство по несъстоятелност универсално принудително изпълнение, следва
да се провери само налице ли са изискванията по чл.19, ал.2 ПВп относно
изискуемите към заявлението документи. Учредената договорна ипотека, вписана с
акт № 19,
том ІІ/ 2010 г. на СВ- гр. София, е частично погасена с
извършена продажба на имотите по реда на чл.718 ТЗ, имаща последиците на
публична продан по ГПК, като изискванията, регламентирани в чл.19, ал.2 ПВ
относно необходимите документи за вписване на нейното заличаване, са изпълнени
от лицето- купувач на недвижимите имоти, по чиято молба е образувано
охранителното производство, поради което съдията по вписванията е следвало да
извърши исканото заличаване. В Правилника за вписванията не е предвидено изискване
за представянето на други доказателства, удостоверяващи липса на постигнато
съгласие с ипотекарния кредитор за поемане на задължението, поради което и
неправилно съдията по вписванията е приел, че представеното удостоверение,
издадено от съда по несъстоятелността /в хипотеза на приключило производство по
несъстоятелност и заличен търговец/, не е достатъчно.
При това положение жалбата, с която е сезиран настоящият съд, е
основателна, а обжалваният отказ неправилен, поради което следва да бъде
постановена отмяната му, като бъде постановено частично заличаване на
вписването на учредената с Нотариален акт № 19, том І, рег.№ 211, дело № 18/
2010 г. на софийски нотариус с рег.№ 075 на НК и район на действие- СРС,
договорна ипотека, вписана в Служба по вписванията при СРС с вх.рег.№ 2769/
4.02.2010 г., акт № 19, том ІІ, дело № 1212/ 2010 г., и преписката да бъде
върната на съдията по вписванията за извършване на следващите действия по
заличаване на процесната ипотека.
Водим от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение
№ 345/ 21.03.2019 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд, с което
е отказано заличаване на договорна ипотека, учредена с Нотариален акт № 19, том І, рег.№ 211, дело № 18/ 2010 г. на
софийски нотариус с рег.№ 075 на НК и район на действие- СРС, и вписана в Служба
по вписванията при СРС с вх.рег.№ 2769/ 4.02.2010 г., акт № 19, том ІІ, дело №
1212/ 2010 г.,
по заявление вх.№ 15595/ 21.03.2019 г. на „К.Т.Б.“ ООД- гр. София- чрез адв.
В. В..
ПОСТАНОВЯВА
частично заличаване на вписването на горе-посочената договорна
ипотека, учредена с Нотариален акт № 19, том І, рег.№ 211, дело № 18/ 2010 г. на
софийски нотариус с рег.№ 075 на НК и район на действие- СРС, и вписана в
Служба по вписванията при СРС с вх.рег.№ 2769/ 4.02.2010 г., акт № 19, том ІІ,
дело № 1212/ 2010 г., по заявление вх.№ 15595/ 21.03.2019 г. на „К.Т.Б.“ ООД- гр. София- чрез
адв. В. В..
ВРЪЩА преписката на Служба по вписванията- София при Агенция по вписванията- за
фактическо извършване на исканото със заявление вх.№ 15595/ 21.03.2019 г. на „К.Т.Б.“ ООД- гр. София частично заличаване
на вписване на договорна ипотека.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.