Р Е Ш Е Н И
Е
№…
гр.Козлодуй 08.02.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Козлодуйският Районен съд, гражданска
колегия в публично заседание на 15.01.2019г. /петнадесети януари две хиляди и деветнадесета
година/в състав:
Председател:Цветанчо Трифонов
при секретаря Галина Дикова, като разгледа
докладваното от съдия Цветанчо Трифонов гр.дело № 553 по описа за 2018г. на
Козлодуйския Районен съд, за да се произнесе взе предвид следното.
Съдът е сезиран с искова молба от
Министерство на земеделието, храните и горите – София, БУЛСТАТ *********, чрез
пълномощник юрисконсулт Ц.Д., съдебен адрес:*** срещу „Ю.“ ООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление *** – правоприемник на ЕТ „Марио Асенов –
Юлстрейд – Юлиян Кирилов“ и Е.И.Д., ЕГН **********,***, с правно основание чл. 26, ал.1 и ал.2 от ЗЗД
във вр. чл. 124, ал.1 ГПК. Иска се постановяване на съдебно решение, с което да
се обяви договор за аренда от 16.02.2015г. вписан в Служба по вписванията град
Козлодуй, Акт № 130, том №1 Партида № 42965 за нищожен поради противоречие на
закона или че предметът на договора е невъзможен на основание чл. 26, ал.1 и 2
от ЗЗД.
Ответникът Е.И.Д. се представлява от
особен представител – адвокат И.Л..
Ответните страни оспорват иска с
възражението, че договорът за наем или аренда, сключен от несобственик, не е
нищожен съгласно утвърдена практика на ВКС. Считат, че в случай за наличие на
аргументи за нищожност на този договор, то той се преобразува по право като
договор за наем, тъй като били налице предпоставките за това. Позовават се на т.3
На Тълкувателно решение 2/2015 година но ОСГТК по тълкувателно дело 2/2015 г.
на ВКС.
Освен това, адвокат Л. счита, че искът е
недопустим поради липса на правен интерес и че тъй като с влязло в законна сила
на 23.07.2018 година Решение по гражданско дело № 924/2017 година на
Козлодуйския районен съд ищецът е бил признат за собственик на процесния имот,
то той е следвало да защитата правата с иск за собственост, а не чрез иск за
обявяване на договора за аренда за нищожен.
По делото не се спори, че ищецът е
собственик на процесния имот от 2004 година и е част от Държавен поземлен фонд.
Не се спори още, че на 16.02.2015 година
за процесния имот, представляващ имот № 023010 – нива от 36,169 декара в
местността „Равнището” в землището на село Михайлово, община Хайредин, е
сключен договор за аренда между „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление *** правоприемник на ЕТ
„Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов“ и Е.И.Д., ЕГН **********,*** –
ответниците по делото.
Според ищеца договорът е нищожен на две
основания-тъй като арендодателят не е собственик на имота, то сключеният от
него договор е недействителен поради противоречие на закона, или че предметът му е невъзможен.
По делото са събрани писмени доказателства
и становищата на страните. След техния анализ съдът намира за установено
следното.
На 07.12.2004г. между Министерството на
земеделието и горите, чрез Министъра
Мехмед Дикме и Иван Цонев Маринов от гр. Бяла Слатина бил сключен договор за замяна на земеделски земи с №03/07.12.2004г. вписан в Службата по
вписванията, Д.Вх.Р.5572/20.122004г. том
3-63/2004г. по силата, на който земи от
Държавният поземлен фонд били заменени със собствената на Иван Цонев Маринов земеделска земя представляващ имот №023010, НТП нива с площ 36.169 дка,
категория три в местността „Равнището” в землището на с. Михайлово, общ.
Хайредин. Договор за замяна бил сключен
в изискваната от закона писмена форма, бил вписан при изпълнение на разпоредбата на чл.36,ал.4
ППЗСПЗЗ. По този начин тогова Министерството
на земеделието и горите, а в настоящият момент Министерство на земеделието,
храните и горите придобило собствеността върху този имот.
На 19.09.2014 г. ответникът Е.Д. регистрирал в ОСЗ гр. Козлодуй
нотариален акт № 156/21.09.1999 г., съгласно който неговият баща Иван Д. Симеонов бил станал нов
собственик чрез покупко-продажба на недвижим имот № 023010, НТП нива с площ 36.169 дка,
категория три в местността „Равнището” в землището на с. Михайлово, общ.
Хайредин. По този начин той се е легитимирал пред ОСЗ Козлодуй като собственик
на имота, макар през 2004г. собственик вече да е бил ищецът. Към делото е
приложено Постановление от 04.11.2015г. на РП гр. Козлодуй. От него става ясно,
че ответникът Е.И.Д. е използвал неистински официален документ, какъвто се
явява нотариален акт №156 том. 1 дело 1198/1999г. за покупко-продажба на описаният
по-горе имот. Прокурорът установил, че е
такъв нотариален акт няма вписан в службата по вписванията. Д. бил използвал
този инкриминиран документ, за да се
регистрира в ОСЗ гр. Козлодуй като собственик
на имота, а след това упълномощил
представители на ЕТ „Марио Асенов-Юлстреюд – Юлиян Киров”, които
изготвили договор за аренда на имота и
го вписали. Именно тогава бил Асенов установил, че
Д. и неговият наследодател не са
вписани като собственици в служба по вписванията, а собственик на имота е Министерство на
земеделието и храните по силата на
договор за замяна № 03/07.12.2004г. С тези си действия
свидетелят Д. бил реализирал от обективна страна състава на чл.316 НК,
като е ползвал опороченият документ
/неистински официален документ/, но според прокурора липсвал субективният
елемент на деянието – умисъла, за да бъде съставомерно като престъпление по
смисъла на чл. 316 от НК. Ето защо прекратил наказателното производство.
На 16.02.2015 година Марио Кирилов
Асенов, ЕГН ********** в качеството му на пълномощник на ЕТ „Марио Асенов –
Юлстрейд – Юлиян Кирилов”, със седалище на управление *** като арендатор от
една страна и Марио Кирилов Асенов като пълномощник на Е.И.Д. сключил договор
за аренда като арендодател. Предмет на договора за аренда е нива от 36,169
декара, трета категория земя, в местността „Равнището”, представляващо имот №
023010 в землището на село Михайлово, община Хайредин. От казаното следва, че
Марио Асенов е бил наясно при сключването на договор за аренда, че собственик
на имота е Министерство на земеделието и горите, но не и Е.И.Д.. Това дало
основание на ищецът да отправи писмо с изходящ № 676/29.11.2016 година до ЕТ
„Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов”, представлявано от Марио Кирилов
Асенов, с което го уведомил, че е
сключил договор за аренда на този имот с несобственик и че действителния
собственик на имота е Министерство на земеделието, храните и горите. Асенов с
писмо от 01.12.2016 година заявил, че няма да прекрати договора, тъй като
съгласно установена практика на ВКС с решение № 725/04.11.2018 година по т.
дело № 163/2008 година – II т.о. на ВКС,
не е необходимо наемодателя/арендатора да бъде собственик на имота, за да го
отдава под наем или аренда. Последвали и други писма, но Асенов отказал да
прекрати договора.
Атакуваният договор за аренда на
земеделски земи бил сключен между страните в писмен вид, с нотариална заверка
на подписите и вписан в Служба по вписвания град Козлодуй, вх. рег. № 261 от
17.02.2015 година, Акт № 130, том I ,
партида № 42965, което означава, че предвидената в чл. 3 на ЗАЗ форма е
спазена.
Отказите на ответника Марио Асенов да
прекрати договора за аренда дало основание на ищеца – Министерство на
земеделието, храните и горите да заведе настоящето дело, искайки този договор
да бъде обявен за нищожен.
От правна страна съдът намира следното.
Не споделя становището на ответника Е.Д.,
чрез особения му представител адвокат И.Л., че искът с основание чл. 26 от ЗЗД
е недопустим поради липса на правен интерес, а такъв ще бъде евентуално ако е
обективно съединен с иск за собственост.
На иска по чл. 108 от ЗС ответникът
успешно може да противопостави възражението, че държи имота на правно основание
– договор за аренда. От друга страна при евентуален положителен изход на делото
и обявяване на договора за недействителен ищецът ще има възможността да ползва опростената
процедура на чл. 34 от ЗСПЗЗ и да получи имота си.
Ето защо съдът намира, че иска е
допустим поради, което го разглежда.
Относно твърдението на ответника Марио
Кирилов Асенов, че при наличие на основание за нищожност на арендния договор за
възмездно ползване на земеделска земя, то той се конвертира в действителен
договор за наем, съдът намира този аргумент за несъотносим за настоящия казус.
Съгласно т. 3 на Тълкувателно решение №
2/2015 година на ОСГТК по тълкувателно дело № 2/2015 г. на ВКС сключеният не в
предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се
конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за
конверсията.
От казаното следва, че т. 3 на това
тълкувателно решение има предвид сключени договори, които нямат предвидената в
ЗАЗ форма – писмен вид, нотариална заверка на подписите и вписване, поради
което от договор за аренда такъв договор ще бъде трансформиран в договор за
наем, за който не се изисква такава форма. Както посочи съдът по – горе
процесният договор за аренда е бил сключен в определената за това форма. Ето
защо ако са налице основания за нищожност на договор, то той не може да бъде конвертиран в договор за наем.
В чл. 2 от Закона за държавната
собственост са определени случаите, когато тя е публична или частна. В ал. 2
подробно са изброени случаите на публична държавна собственост и в тях като
публична държавна собственост не са включени земеделските земи. В ал. 3 е
записано, че частна държавна собственост са всички други имоти и вещи –
държавна собственост, т.е. тези които не попадат сред изброените в алинея
втора.
Ето защо земеделските имоти, собственост
на държавата и невключени в публична държавна собственост, са частна държавна
собственост.
В чл. 13 ППЗДС е посочен редът, по които
имотите частна държавна собственост се предоставят под наем от съответния министър, областен
управител или ръководител на ведомство. Това във всички случаи става само след
провеждането на търг. Иначе казано, за да бъде отдаден под наем или аренда един
земеделски имот, то за това е необходимо наличието на нарочен търг, открит със
заповед на министъра, на областния управител или на ръководителя на
ведомството. По делото няма представени доказателства такъв търг за процесния
имот да е провеждан. Особеният статут на имотите частна държавна собственост
изисква те да бъдат предмет на сделки при спазване на определен ред и процедура,
различен от реда за частните имоти. Тази процедура е законово регламентирана –
чл. 47б от ППЗСПЗЗ и чл. 13 от ППЗДС.
Ето защо във всички случаи, които
земеделската земя е предмет на договор без да е спазена процедурата, то това е
заобикаляне на закона, а договорът се явява недействителен по смисъла на чл.
26, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД.
Що се отнася до наведеното друго основание
за нищожност на този договор – липса на предмет, съдът го намира за неоснователно. Това е така,
тъй като в атакувания договор за аренда
ясно и точно е определен предметът му – нива със всичките определящи я
параметри.
Предвид казаното до тук съдът намира, че
искът за обявяване на недействителен като нищожен договор за аренда, сключен
между „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление *** правоприемник
на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов“ и Е.И.Д., ЕГН **********,*** на
земеделска земя – Нива от 36,169 декара, трета категория земя, в местността
„Равнището”, представляващо имот № 023010 в землището на село Михайлово, община
Хайредин, собственост на Министерство на земеделието, храните и горите е
основателен и доказан, поради което следва да бъде уважен.
Искът за прогласяването на този договор
за нищожен поради липса на предмет следва да бъде отхвърлен като неоснователен
и недоказан.
Следва на ищеца да се присъдят
деловодните разноски съгласно чл. 78 от ГПК.
Водим от горното и на основание чл. 26,
ал. 1, пр. 2 от ЗЗД съдът
РЕШИ:
Обявява за недействителен като нищожен
договор за аренда, сключен между „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление *** правоприемник на ЕТ
„Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов“ и Е.И.Д., ЕГН **********,*** на
земеделска земя – Нива от 36,169 декара, трета категория земя, в местността
„Равнището”, представляващо имот № 023010 в землището на село Михайлово, община
Хайредин, собственост на Министерство на земеделието, храните и горите, като заобикалящ
закона в лицето на чл. 13 от ППЗДС и чл. 47б от ППЗСПЗЗ.
Отхвърля като неоснователен и недоказан
искът за обявяване за недействителен като нищожен поради липса на предмет
договор за аренда, сключен между „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление *** правоприемник на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов“
и Е.И.Д., ЕГН **********,*** на земеделска земя – Нива от 36,169 декара, трета
категория земя, в местността „Равнището”, представляващо имот № 023010 в
землището на село Михайлово, община Хайредин, собственост на Министерство на
земеделието, храните и горите.
Осъжда „Ю.“ ООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление *** правоприемник на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Юлиян Кирилов“ и
Е.И.Д., ЕГН **********,*** да заплатят общо на Министерство на земеделието, храните и
горите град София, БУЛСТАТ *********, деловодни разноски в размер на 700,00
/седемстотин/ лева.
Решението може да се обжалва пред
Врачански окръжен съд в двуседмичен срок от съобщението.
Районен
съдия: