Р Е Ш Е Н И Е
№ /25.06.2021 год., гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLIX-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на първи юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДИМИТЪР ДИМИТРОВ
при участието на секретар МИЛЕНА УЗУНОВА, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 12918 по описа за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от Б.Г.И., ЕГН:**********, постоянен адрес: ***, съдебен адрес:***, чрез ****против К.А.Г., ЕГН:********** чрез неговия баща и законен представител А.А.Г., адрес *** А, в условията на обективно кумулативно съединяване искове за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв. /дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева/, представляваща дължима на отпаднало основание авансово заплатена част от продажна цена по сключен между страните и развален Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.11.2019г. на осн.чл.93, ал.2 ЗЗД и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв. /дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева/, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността по сключен между страните и развален Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г., уговорена в чл.3.1. от договора.
В условията на евентуалност се
сочи, че правното основание за дължимост на
претенцията е чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.
Ищецът
поддържа, че ответникът е неизправна страна по сключения между страните предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г. Твърди се, че На 28.11.2019г. между нея и малолетния К.А.Г., представляван от неговия
баща и законен представител А.А.Г. е сключен
предварителен договор, по силата на който ответникът се задължи да й продаде
апартамент в София с идентификатор 68134.2044.1859.2.3. Твърди, че законния представител на ответника я уверявал,
че имотът е чист от вещни тежести, като в уверение на това, в чл.2.4. от
предварителния договор от 28.11.2019г. било записано „ ...че същият (имота) не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани
и/или други тежести…“. Твърди, че
изплатила на ответника в брой като капаро сумата от 6200 евро в левова
равностойност от 12 126 - дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева, както е
описано в чл.2.5. от предварителния договор. Твърди, че след подписването на
предварителния договор и с цел да си осигури допълнителния паричен ресурс, от
който имала нужда за финализиране на покупко-продажбата,
съгл. чл.2.6. първо тире от предварителния договор, се обърнала към ****с
искане за кредит. Било установено, че върху имота има вписани множество вещни
тежести, о именно: 1/договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; 2/ възбрана от 01.10.2013г.;
3/договорна ипотека от 06.03.2008г.; 4/ искова молба от 10.10.2014г.
Твърди, че тези вещни тежести блокирали възможността да получи
необременено право на собственост, както предвиждал предварителния договор.
Твърди, че законният представител на ответника е знаел за тези тежести и е
действал недобросъвестно при сключването на договора. Твърди, че след
установяването на вещните тежести ответникът поиска да му се даде възможност и
време, за да ги заличи, поради което подписали анекс, с който отложили срока за
сключване на окончателен договор до 31.05.2020г. Твърди, че ответникът на
практика не предприел действия по заличаване и вещните тежести продължил да
съществуват, поради което му изпратила писмо, с което го уведомила, че разваля
предварителния договор поради неизпълнение от негова страна и иска да й върне
платената от нея сума, като посочила своя банкова сметка. ***, че ако върне
сумата доброволно, няма да претендира двойния размер на платения от мен задатък /капаро/. Твърди, че изпратила писмото и по пощата,
и в електронен вид на имейла му **********@*****.***.
Твърди, че след получаване на писмото ответникът няколко пъти обещавал
да плати получения от него задатък /капаро/, но не го
сторил и спял да отговаря на обажданията й.
Приема, че за нея е налице правен интерес от предявяване на настоящия
иск, с който претендира връщане на платения задатък
/капаро/ от 12126 лв., поради отпаднало основание, както и неустойка в същия
размер - 12126 лв., съгласно т.3.1. от договора, дължима защото ответната
страна не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и станала
причина сключването на окончателния договор да не е възможно при закрепените в
предварителния договор параметри. В условията на
евентуалност - в случай, че бъде отхвърлен иска против ответника за заплащане
на неустойка в размер на 12 126 лева, за неизпълнение на задълженията му по
договора, предявява иск за заплащане на обезщетение по чл.93, ал.2 от ЗЗД - за
връщане на платеното от купувача - ищцата, капаро по договора в двоен размер.
В срока по
чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответната страна, в който изразява
становище за неоснователност на предявения иск. Не се оспорва фактът на сключен
между страните предварителен договор и на получаване на капаро в твърдения
размер. Твърди се, че ответникът е изправна страна по договора, като е изпълнил
задължението. Твърди, че в подписания предварителен договор било уговорено остатъка от
продажната цена да се заплати чрез заемни средства от банка кредитор, като в
същото време през целият период на действието на договора не получил от страна
на ищцата нито едни писмен документ, с който същата да удостовери, че е
предприела действия по подписване на договор за ипотечен кредит, както и не
получил никакви писмени документи установяващи отказ на банка - кредитор да
финансира покупката с мотив - наличие на вписани ипотека и искова молба върху
имота. Оспорва изцяло твърденията на ищцата, че е изправна страна по договора,
като счита, че същата не е изпълнила задължението си в срок и не е представила
документи, удостоверяващи отказ за финансиране от банка - кредитор с основание
наличие на тежести описани в исковата молба. Твърди, че през целият период на
действие на договора на ищцата е указвано пълно съдействие и представяне на
всички изискуеми от нея документи. Твърди, че описаните в исковата молба
ипотека и тежести са преди продажбата на апартамента и преди откриване на
производството по несъстоятелност на ВИТОША РИЗОРТ 2000 ООД С Т.Д. 5019/2016г.,
същите обезпечават вземания на кредиторите с приети вземания в производството
по несъстоятелност; описаните ипотека и тежести не са само върху апартамента
предмет на предварителния договор, а върху земята и целият комплект от девет
сгради. Твърди, че на ищцата са известни и представени всички документи, в това
число и справка по имот 68134.2044.754 представена в срока на предварителния
договор, защото от банка - кредитор на ищцата пожелали да видят как банки
кредитират обекти в сградата с тези тежести. Твърди, че от представената
справка е видно, че обекти в комплекса са предмет на ипотечни кредити, въпреки
наличието на тези тежести върху поземления имот и самостоятелните обекти,
именно защото тези тежести са непротивопоставими на
бъдещите кредитори, защото кредиторите по тях са с приети вземания в
производството по несъстоятелност и удовлетворени кредитори по него.
Твърди, че е
представил на ищцата удостоверение по чл.19 ал. 2 от ПВп.
от синдика на дружеството с нот. заверка на подписа
от 05.06.2018г., от което било видно, че не е поето обезпечителното задължение
по договорната ипотека. Твърди, че с молба 6225/12.12.2019г.
е предприл действия по частично заличаване на
ипотеката, но е получил отказ.
Твърди, че с
ищцата били в постоянна връзка, както и изрично и предложил да й съдейства,
като отправи искане за отпускане на ипотечен кредит в банки, но тя отказала с
мотив, че иска да бъде кредитирана само от офис на банка в гр. Стара Загора.
Твърди, че в
срока на предварителния договор, преди подписването на анексите, на ищцата са
представени всички необходими документи за подписване на окончателен договор в
нотариална форма, а именно: удостоверения за тежести, удостоверение по чл.87 от
НАП, скица, схема, данъчна оценка, като и двата подписани анекса са по изрично
нейно искане, поради факта, че не можела да изпълни срочно задълженията си по
договора.
Твърди, че
поради неизпълнение на задълженията й в срок, уведомил ищцата, че разваля
подписания с нея договор, поради неизпълнение на задълженията от нейна страна
дори и в удължения срок, като на 11.08.2020г. извършил разпоредителна сделка с
апартамента, която е вписана по надлежния ред в Агенция по вписванията.
Изтъква, че от нотариалния акт е видно, че апартаментът е закупен с ипотечен
кредит от ****, като цената по сделката е получена по надлежния ред. Твърди, че
за договора за покупко - продажба са представени
идентични документи, с представените на ищцата и в което са вписани същите
тежести.
По изложените съображения приема, че основанието за даване на капарото не е отпаднало и не се дължи връщането му.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа
страна следното:
В хода на съдебното производство бяха представени и приети
следните писмени доказателства: Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019г. с ръкописна
разписка върху него за получен задатък; Анекс от
30.01.2020г. към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
28.11.2019г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот с
изх.№ 1898/2020г. на СВ към ****, Нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот
от 18.10.2017г. на нотариус ****на НК, уведомление за разваляне на предварителния
договор от 28.11.2019 г. поради
неизпълнение от 09.06.2020 г. и пощенската му доставка, три страници
ел.кореспонденция между страните по И-мейл и Вайбър, Справка имот партида № 160229/02.05.2011г. от
14.01.2020г. – 15 стр., Определение № 6672/20.12.2016г. на СГС; Нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека 69, т.10/ 11.05.2011 г.; Нотариален акт за покупко - продажба № 36/18.10.2017г.; Удостоверение за
данъчна оценка **********/10.01.2020г.; Скица на ****Удостоверения за тежести;
Удостоверение по чл. 87 от НАП от 17.01.2020г.; Съдебно удостоверение
23.12.2019г.; Схема № 15-510384/10.06.2019г., удостоверение за тежести №
32452/20.07.2020г., удостоверение по чл.19 ал. 2 от ПВп.
със заверка на подписа от 05.05.2018г., молба
6225/12.12.2019г. до Сл. Вп.
София, нотариален акт за продажба на недвижим имот № 97/том ІІІ, от 11.08.2020
г., депозираните с молба вх.288776 от 28.05.2021 г. от ищеца: справка на IBAN ***.05.2021
г., информация по сметка в ****от 27.05.2021 г., договор за поръчка от
19.11.2019 г., договор за депозит от 20.11.2019 г., протокол към договор за
поръчка от 19.11.2019 г., справка чрез отдалечен достъп по данни за имот от
служба вписвания гр. София от 26.05.2021 г.
От представена по делото Справка от Национална база данни
„Население“ се установява, че ответникът К.А.Г. е роден на ***г., като негов
баща е А.А.Г..
От приложен по делото Нотариален акт № 89/18.10.2017г. се установява, че отв.
К.А.Г. е придобил от търговско дружество в несъстоятелност, чрез синдика на
дружеството при проведен търг и определянето му за купувач - АПАРТАМЕНТ № 3
/три/, ет. 1, с площ 68.60 кв.м. /шестдесет и осем цяло и шестдесет стотни
квадратни метра/, който апартамент се намира в сграда № 2 /две/, разположена в
поземлен имот с идентификатор ****/ шестдесет и осем хиляди сто тридесет и
четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка, хиляда осемстотин,
петдесет и девет/, с адрес на имота: ****заедно със 4,41%/ четири цяло
четиридесет и една стотни върху: сто/ идеални части от общите части на сградата
и на комплекса и заедно с 0,31%/ нула цяло тридесет и една стотни върху
сто/идеални части от земята, представляваща ПИ с идентификатор ****/шестдесет и
осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири,
точка, хиляда осемстотин петдесет и девет/
Безспорно между страните е сключването на 28.11.2019г.
предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, собственост на ответника, представляващ самостоятелен обект -
АПАРТАМЕНТ № 3 /три/, ет. 1, с площ 68.60 кв.м. /шестдесет и осем цяло и
шестдесет стотни квадратни метра/, който апартамент се намира в сграда № 2
/две/, разположена в поземлен имот с идентификатор ****/ шестдесет и осем
хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка,
хиляда осемстотин, петдесет и девет/, с адрес на имота: ****заедно със 4,41%/
четири цяло четиридесет и една стотни върху: сто/ идеални части от общите части
на сградата и на комплекса и заедно с 0,31%/ нула цяло тридесет и една стотни
върху сто/идеални части от земята, представляваща ПИ с идентификатор ****/шестдесет
и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири,
точка, хиляда осемстотин петдесет и девет/. Страните договорили цена на имота в
сключения предварителен договор в размер 62 000 €/ шестдесет и две
хиляди евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно
сумата в размер на 121.261,46 лв./ сто двадесет и една хиляди, двеста шестдесет
и един лев и четиридесет и шест стотинки/, от която сума в деня на подписване
на договора, купувачът заплаща по сметка на продавача сума в размер от 6200
евро, а остатъкът в размер на 55800 € /петдесет и пет хиляди и осемстотин евро/
или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в
размер на 109.135,31лв. /сто и девет хиляди; сто тридесет и пет лева и тридесет
и една стотинки /по следната схема: 1/ сума в размер на 75 000 лв. ще бъде
преведена от КУПУВАЧА след нотариалното изповядване на сделката, посредством банков
ипотечен кредит, съгласно разплащателния план на банката-кредитор и след
предоставяне на Удостоверение за вещни тежести от Служба по вписванията-
гр.София, АВ, от което да е видно, че вписаната от купувача ипотека е първа по
ред, по банкова сметка *** К.А.Г.. 2/ сума в размер на 34 135,31 лв. се
задължава да изплати в деня на нотариалното изповядване на сделката.
Страните се договорили, че продавачът се задължава да
прехвърли, а купувачът да закупи и придобие, правото на собственост по
предвидения от закона ред на описания в т. 1.1.
недвижим имот в срок до 31.01.2020 год./ тридесет и първи януари две хиляди и
двадесета година/.Владението на имота се предава след нотариалното изповядване
на сделката и изплащане на пълния размер на продажната цена. Окончателният
договор се сключва в кантората на нотариус ****, peг.
№ 334 в Нотариалната камара и район на действие- PC София, като датата и точния
час за изповядване на сделката се съгласува между страните допълнително.
В чл.2.4 от Договора продавачът /отв.Г.,
чрез своят законен представител/ декларирал, че към
настоящия момент е единствен легитимен собственик и ползвател на имота, и че
лично упражнява фактическата власт върху него, че не действа при крайна нужда,
че с настоящата сделка не се увреждат кредитори по смисъла на чл.134 и чл.135
от ЗЗД, и че имота не е и няма да бъде предмет на сключени договори за наем,
представя на купувача
всички документи, относно собствеността на
гореописания имот, че няма други документи /нотариални актове, договори и пр./,
които се отнасят до имота, че същия не е
и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други тежести, че не е
предмет на съдебни спорове, че не е внесен и няма да бъде внесен, като апортна вноска в капитала на търговско дружество, че не
съществуват никакви други обстоятелства, поради които купувача може да бъде лишен от владението и/или от
правото на собственост върху имота.
С чл.2.8 от Договора, продавачът/отв.Г./ се задължил да осигури на купувача необходимите документи за отпускане на ипотечен банков кредит за покупката на имота. С чл.2.9. от Договора продавачът се задължил до нотариалната сделка да освободи имота от всички тежести, като за доказателство в деня преди нотариалното изповядване представи на купувача удостоверение за липса на задължения, удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Службата по вписвания - гр.София, от което е видно,че имота е без никакви тежести.
В т.3.1 от Договора е уговорено, че продавачът се задължава да върне на купувача в седем дневен срок от 31.01.2020 год., изплатената по т. 2.5. от договора сума от 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесет хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/ и да заплати в същия срок неустойка в размер на 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесети хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/, ако не изпълни точно и в срок поетите задължения по настоящия договор. А в случай, че продавачът не изпълни задълженията си по договора, купувачът има право да не прекратява и разваля договора, а да продължи неговото действие или да предяви иск за сключване на окончателен договор (по смисъла на чл. 19, ал. ЗЗЗД), като освен това има право на неустойка в размер на задатъка /капарото/ по т. 3.1 от договора. Съгласно чл.3.3. от Договора, продавачът се задължил да представи в деня на нотариалното изповядване на сделката Удостоверение по чл.47 и във връзка с чл.48 от ПВ за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота от Агенция по вписвания за 10 /десет/ години назад за имота, описан в т. 1.1.
В чл.4.2 от Договора, страните регламентирали воденето на кореспонденция между тях да се осъществява на посочени в договора адреси, телефонни номера и изрично посочени електронни пощи, а всяка кореспонденция между страните ще се счита за валидна, ако е изпратената посочените по-горе адреси и средства за комуникации, като при тяхната промяна, страната, за която това се отнася е длъжна да уведоми другата страна за това в срок от три дни от настъпването й. При неизпълнение на това задължение всяка кореспонденция или съобщение между страните ще се счита за валидно връчена и извършена на посочените по-горе адреси и средства за комуникация.
От приложен по делото и неоспорен от страните Анекс от 30.01.2020г. към процесния предварителен договор от 28.11.2019г. страните са се договорили, че срокът за сключване на окончателен договор се удължава от 31.01.2020г. на 31.05.2020г.
От представено по делото Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличаване на имот изх.№1898/27.01.2020г. се установява, че по отношение процесния апартамент, по партидата на продавача/ответник са налице вписвания както следва: - договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; - възбрана от 09.10.2013г. - договорна ипотека от 06.03.2008г.; - искова молба от 10.10.2014г.
С изпратено до ответника, чрез неговия законен представител - баща Уведомление от 09.06.2020г., ищцата заявява на ответника, че предвид неизпълнение на неговите задължения относно декларираната липса на вещни тежести върху имота, представляващи пречка за прехвърляне собствеността на имота без вещни тежести и въпреки договорено удължаване на срока за сключване на окончателния договор счита, че продавача не е в състояние да изпълни договорните си задължения. Поради това отправя уведомление за едностранно прекратяване на сключения на 28.11.2019г. предварителен договор по вина на ответника и му предоставя 7-дневен срок да върне заплатената от нея като капаро сума от 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ - сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесет хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/, както и да заплати в същия срок неустойка в размер на 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесети хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/. Ищцата изрично уведомява ответника, че ако в 5-дневен срок възстанови сумата по заплатено капаро, е склонна да преразгледа претенцията си за неустойка. Представена е банкова сметка, ***.
От представена и неоспорена по делото кореспонденция чрез изрично уточнените в предварителния договор мобилни номера, на 07.07.2020г. законният представител на ответника уведомява ищцата, че на 08.07.2020г. вероятно ще възстанови капарото на ищцата. На 09.07.2020г. ответницата изпраща на законният представител на ответника ново съобщение с текст: “Какво стана с това капаро“.
По делото е представена справка от „****“ относно наличие на средства по сметка на ищцата към 31.12.2020г.
Представен е Договор за поръчка, сключен на 19.11.2019г. между ищцата и „****“, според който ишцата възлага на третото-неучастващо в делото лице да договори закупуването на ппроцесният недвижим имот за сумата от 75000 евро, както и Договор за депозит от 20.11.2019г., с който ищцата предоставя на същото дружество сумата от 4000лв., представляващи депозит за закупуване на процесния апартамент, за сумата от 62000 евро. Представен е протокол от 28.11.2019г. към договора за поръчка, от който става ясно, че със съдействието на третото-неучастващо в делото лице е сключен процесния Предварителен договор за покупко-продажба на имот, между страните в настоящото съдебно производство.
По искане
на ищцата, в нейна полза бяха допуснати гласни доказателства, посредством
разпит на двама свидетели.
В
показанията си св. ****/дъщеря на ищцата,
предупредена за наказателната отговорност по чл.290 НК/ заявява, че лично познава
А.Г., като за първи път го е видяла
при подписване на предварителния
договор за покупко-продажба на имота.
Заявява, че с майка си са търсили жилище в гр.София и се свързали с агенция Нов Дом, чийто представител ****е бил е бил посредника, който ги е запознал с А.Г.. Била постигната уговорка
за дата,
когато да бъде подписан предварителния договор. Преди
подписване на договора ищцата и свидетелката извършили оглед на имота.
Представителят на агенцията-посредник заявил, че с апартамента няма никакви
проблеми. След това при среща със законния представител на ответника - баща му А.Г.,
ищцата го попитала дали апартамента е чист от тежести и той отговорил,
че на 100 % няма никакви проблеми
с апартамента. След това ищцата подписала предварителния договор и предала на ответника договореното
капаро.
След това ищцата се обърнала към техен познат служител в „****“ за съвет по
отношение предстоящата сделка и евентуален кредит, макар, че разполагали с
необходимата сума. Договорената цена била 62000 евро. След направено проучване,
служителят на банката ги уведомил, че върху апартамента има тежести. Ищцата се
свързала с представителя на фирмата-посредник Мирослав Стоянов,
който им обяснил, че може да се
уреди кредит от друга банка. Ищцата заявила, че проблема не е във възможността
да закупи апартамента, а в наличието на такива тежести върху него. Заявила, че
не желае да купува имот с тежести. След това ищцата се свързала по телефон с
бащата на ответника - А.Г..
В разговора между тях, който свидетелката чувала, А.Г. заявил, че ще се опита
да заличи тези тежести и не оспорил, че
има тежести апартамента. Впослед9твие ищцата й заявила, че
отново е говорила с А.Г. и той й обяснил, че има друг купувач за апартамента и
когато получи от него парите, ще върне на ищцата полученото капаро. Ищцата
изчакала още, като А.г. й изпратил съобщение по мобилния телефон, чрез Вайбър, че ще върне
парите в конкретно определен период от една
седмица, но не върнал никакви пари и след това прекъснал комуникацията си с
тях. В края на м. май 2020г. ищцата изпратила
до ответника уведомление, че иска да
прекрати договора поради неизпълнение от негова страна.
В показанията си св.****/без родство и дела със страните/ заявява, че работи в ****гр.Ст.Загора от 8 години и познава ищцата от 2015 г., като клиент на банката. Твърди, че през м. ноември 2019 г. ищцата се свързала с него и му споделила, че е харесала недвижим имот в гр.София. попитала го какви са изискванията на банковата институция за евентуален кредит. Върпреки, че цената на имота била около 60 хил.евро, ищцата се интересувала от сума в размер около 40 - 50 хил.лева. Заявява, че от ищцата и представител на агенция за недвижими имоти – посредник ****му били предоставени документи за собственост на имота и той лично извършил проверките относно наличие на вещни тежести върху имота. От представените от огенцията за недвижими имоти документи – Удостоверение установил, че имота има тежести. След това уведомил ищцата, за тези вещни тежести върху имота. Удостоверението за тежести му било предоставено на 27.01.2020 г., няколко дни преди да изтече срока за сключване на окончателния договор за покупка на имота. По отношение на имота имало вписана искова молба, вписана възбрана и утвърдена договорна ипотека на трето лице чуждестранен гражданин, като и трите тежести касаели този имот. Заявява, че при първия им разговор ищцата не носела документи и не е споделяла за наличие на тежести. Заявява, че на практика разговорите с ищцата са започнали преди тя да сключи предварителния договор за покупко-продажба на имота, но документ за наличие на тежести е бил предоставен едва на на 27.01.2020 г., т.е. след сключването на този договор. След като уведомил ищцата за наличните тежести, св.Ламбов й заявил, че банката може да отпусне кредит и с наличните тежести, но следва тези тежести или към момента на подписването, или към усвояването на кредита да се изчистят и да е видно от представените удостоверения, че върху имота няма наложени тежести.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Съдът
намира, че исковите претенции са допустими, като предвид непълнолетието на
ответника К.А.Г., роден на ***г., на осн.чл.48, ал.1 ЗЗД следва в настоящото производство той да
бъде конституиран чрез своя баща А.А.Г..
Между страните е сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот. Договорът е в изискуемата от закона писмена форма и съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В този договор се съдържа клауза по смисъла на чл.93 ЗЗД – уговорено е част от продажната цена в размер 6200 евро да бъде платена от купувача на продавача в деня на подписване на предварителния договор, като при виновно неизпълнение от страна на продавачите на задълженията по договора, задатъкът ще подлежи на връщане, като продавачът ще дължи на купувача неустойка в размер на 6200 евро.
Чл. 93, ал.2 ЗЗД е признал право на изправната страна по договора да се откаже от него и да задържи задатъка, респективно да претендира дадения от нея такъв. Основанието на страната да иска връщане на задатъка произтича от разпоредбата на чл.55, ал.1, предложение три ЗЗД. За успешното провеждане на иска е необходимо да се установи, освен сключването на договор с клауза за задатък, още и плащането на задатъка, това че претендиращият задатъка е изправна страна по договора, съответно, че е налице виновно неизпълнение на задълженията по договора от страната, получила задатъка, както и, че изправната страна е упражнила правото си да се откаже от договора и действието на същия е преустановено. (В този смисъл решение №126/24.04.2012г. по гр.д.№563/2011г. на ВКС, ІІІ г.о., решение №64/10.09.2012г. по т.д.№193/2011г. на ВКС, ІІ т.о. и др.).
Съдът намира, че ищцата доказа първото й вменено с доклада обстоятелство – наличието на предварителен договор, сключен между страните. По делото е представен предварителен договор от 28.11.2019 г., изменен с анекс от 30.01.2020г. обвързващ страните с вписаните в него клаузи. Договорът е в изискуемата по закон писмена форма, тъй като с него е уговорено сключването на окончателен такъв, за който се изисква нотариална форма.
Безспорно доказано по делото е и второто вменено на ищеца обстоятелство – плащането на задатъка и получаването му от ответника. В т.2.5 от договора, е обективирано плащането от страна ищеца на сумата представляваща капаро /задатък/ в размер на 6200 евро респективно получаването му от страна на ответника.
Доказано в процеса е и виновно неизпълнение от страна на ответникът, тъй като не е изпълнил задълженията си по предварителния договор – декларирал е невярни обстоятелбства, а именно липсата на вещни тежести върху процесния имот, не е предоставил нужните документи, удостоверяващи липса на вещни тежести, както и не са е явил за сключване на окончателен договор с купувача в необходимата нотариална форма в срок до 31.05.2020 год.
В чл.2.9 от Договора, продавачът се задължава до нотариалната сделка – 31.05.2020г. да освободи имота от всички тежести, като за доказателство в деня преди нотариалното изповядване, представи на купувача удостоверение за липса на задължения, удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Служба по вписванията-гр.София, от което е видно, че имота е без никакви тежести.
Безспорно е, че както към момента на сключване на предварителния договор – 28.11.2019г., така и към датата, когато е следвало да бъде сключен окончателния договор по прехвърляне собствеността на имота – 31.05.2020г., спрямо имота са били налични вещно-правни тежести, а именно: - договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; - възбрана от 09.10.2013г. - договорна ипотека от 06.03.2008г.; - искова молба от 10.10.2014г.
По делото е доказано виновното неизпълнение от страна на ответника за финализиране на сделката. От гласните доказателства по делото се установява, че към момента на сключване на предварителния договор законният представител на ответника е знаел, че имота е с учредени тежести, но е декларирал липсата им пред ищцата. Установява се, че в хода на изготвяне на необходимите документи за сключване на окончателния договор ответникът не е представил Удостоверения за липса на тежести на имота, а дори не е заявявал подобна опция пред ищцата и представителя на банковата институция. Установено бе както от гласните, така и от писмените доказателства – проведената по регламентирания в самия договор кореспонденция чрез съобщения по телефон, че законния представител на ответника не отрича наличните върху имота тежести и изразява готовност да възстанови на ищцата предоставеното му от нея капаро.
Установено е, че на 31.05.2021г./краен срок за сключване на окончателния договор/ ответникът, или негови представители не са били в кантората на нотариуса. Страните са уговорили срок за сключване на окончателния договор, който е бил в полза и на двете страни. Установи се, че на 31.05.2020г. продавачът не е бил при нотариус Ташева.
Освен това липсата на Удостоверение за тежести, от което да е видно, че спрямо имота не са налични никакви вещни тежести към момента на сключване на окончателния договор – 31.05.2020г. се явява съществена предпоставка за отказ от страна на ищеца от договора.
Доказано е и последното вменено в доказателствена тежест на ищеца обстоятелство – че се е отказал от договора. Обстоятелството, че заплатената по договора сума в размер на 6200 евро, изпълняваща функцията на задатък, е действително предадена на ответника, с оглед реалния характер на уговорката, се установява от представените с исковата молба писмени доказателства. С Решение № 865 от 23.12.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1831/2009 г., IV г. о., ГК, е прието, че за да се реализира успешно претенцията по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, ищецът следва да докаже, че се е отказал от договора или е развалил същия. В същото решение е възприет извод, че с подаване на исковата молба по делото, на практика, ищецът реално е упражнил правото си да се откаже от договора. Извършването на това процесуално действие – подаване на исковата молба, на практика манифестира волята на изправната страна по договора – че се отказва от предварителния договор.
В настоящия случай е представено и друго изрично доказателства в тази насока, а именно изпратено до ответника, чрез неговия законен представител - баща Уведомление от 09.06.2020г. С него ищцата заявява на ответника, че предвид неизпълнение на неговите задължения относно декларираната липса на вещни тежести върху имота, представляващи пречка за прехвърляне собствеността на имота без вещни тежести и въпреки договорено удължаване на срока за сключване на окончателния договор счита, че продавача не е в състояние да изпълни договорните си задължения. Поради това отправя уведомление за едностранно прекратяване на сключения на 28.11.2019г. предварителен договор по вина на ответника и му предоставя 7-дневен срок да върне заплатената от нея като капаро сума от 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ - сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесет хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/, както и да заплати в същия срок неустойка в размер на 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесети хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/. Ищцата изрично уведомява ответника, че ако в 5-дневен срок възстанови сумата по заплатено капаро, е склонна да преразгледа претенцията си за неустойка. Представена е банкова сметка, ***.
Представено е доказателства и за изпратено по договорените между страните електронни пощи за кореспонденция, уведомление от 16.06.2020г./л.21/.
Задатъкът по своята правна същност представлява един по-опростен от предвидения в чл. 87 ал.1 от ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. В решение № 474/13.07.2010г. по гр. д. №457/2009г. на ВКС, IV г.о., е прието, че задатъкът и отметнината (пишманлък) са акцесорни съглашения, които предоставят на всяка от страните потестативното право в определени случаи да развалят един договор. Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93 ал.2 ЗЗД. По този начин с уговарянето на задатък страните по взаимно съгласие свързват една определена по размер престация с възможността за прекратяване на облигационната връзка от изправната страна без определяне на допълнителен срок за изпълнение. В постановеното по чл.290 от ГПК решение №137/20.04.2011г. по гр. д.№1161/2010г. на ВКС, III г.о., е прието, че вредата, която изправната страна свързва с отказа си от договор с включена клауза за задатък съгласно чл.93 ал.1 ЗЗД, се обезщетява със задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в полза на изправната страна. С приемането на задатъка договорът не се разваля поради неизпълнение по реда на чл.87 ЗЗД, а изправният кредитор има право да се откаже от него. В тази хипотеза развалянето е на основата на съгласие относно правното положение да не се пораждат други, свързани с конкретното неизпълнение последици, освен тези по чл.93 ал.2 пр.2 ЗЗД. Касае се за предварително предвидена между страните последица от неизпълнението на договора – възможност на изправната страна да се откаже от договора като получи престация в размер на задатъка, която е алтернатива на възможността й да иска изпълнение на договора и обезщетение за вредите от неговото неизпълнение съгласно чл.93 ал.3 ЗЗД /В този см. Решение №11/27.06.2016 по дело №3568/2014 на ВКС, ТК, I т.о., постановено по чл.290 ГПК/.
Съдът не споделя доводите на ответника, че причина за несключване на окончателния договор за прехвърляне собствеността на имота, била неизправност на купувача/ищцата. Неоснователни са твърденията на ответника, че ищецът не е успял да осигури необходимите за сключване на договора средства, поради което същата не е била реализирана. На първо място от събраните по делото гласни и писмени доказателства се установява, че ищцата е разполагала със значителна сума, а освен това банковата институция също е изразила готовност да финансира сделката /още повече, че се касаело само за част от цената/. Установява се, че ищцата е разполагала и с друго имущество, което да послужи като обезпечение за банковия кредит. Но просто ищцата не е желаела да закупи имот, върху който са налични вещни тежести и не случайно тава изискване е било изрично регламентирано в предварителния договор. Именно неизпълнението на това задължение от страна на продавача – да освободи имота от тежести към момента на сключване на сделката е причина ищцата да се откаже от сделката.
Предвид гореизложеното съдът намира, че ищцата в условията на пълно и главно доказване установи основателността на така предявения иск. Безспорно доказани в процеса са всички законови предпоставки за уважаване на исковата й претенция.
В случая, след като именно неизправната страна по договора – ответникът, е получила задатъка, то съгласно разпоредбата на чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД и съгласно т.3.1 Предварителен договор от 28.11.2019 год., следва да го върне на изправната страна – ищеца.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД.
Неустойката, както и задатъкът са договорни клаузи с акцесорен характер, чрез които се обезпечава изпълнението на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението. Тяхното включване в съдържанието на договора е предоставено на волята на страните, съответно законодателят е предоставил на страните и правото да определят размера на уговорените неустойка или задатък. Функциите на неустойката по дефиниция са обезпечителна – гарантиране на изпълнението на задължението и обезщетителна – репариране на вредите на кредитора от неизпълнението. Неустойката има стимулираща роля за длъжника да изпълни точно задължението си, тъй като в противен случай ще носи отговорност, без кредиторът да трябва да доказва настъпването на вредите или техния размер. С разпоредбата на чл. 92, ал. 1 ЗЗД е предвидена възможността страните да обезпечат изпълнението на поетите с договор задължения, като предвидят неустойка, която да послужи за обезщетяване на претърпените от евентуално неизпълнение вреди, без да е нужно същите да се доказват. В този смисъл за успешното провеждане на иск с посоченото основание, в тежест на ищеца е да установи наличието на главно задължение, което ответникът не е изпълнил и валидно сключена клауза за неустойка. Ответникът от своя страна е длъжен да докаже, че се явява изправна страна по гарантираното с неустойката главно договорно задължение.
На следващо място, ищецът в условията на пълно и главно доказване следва да установи в процеса изпълнение на собствените си задължения по договора. В чл.2.9 от Договора, продавачът се задължава до нотариалната сделка – 31.05.2020г. да освободи имота от всички тежести, като за доказателство в деня преди нотариалното изповядване, представи на купувача удостоверение за липса на задължения, удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Служба по вписванията-гр.София, от което е видно, че имота е без никакви тежести. От текста на подписания между страните Анекс от 30.01.2020г. се установява, че крайният срок за сключване на сделката е 31.05.2020г., т.е. следвало най-късно до 30.05.2020г./крайният срок за изповядване на сделката/ да представи на ищцата удостоверение за липса на задължения, удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Служба по вписванията-гр.София, от което е видно, че имота е без никакви тежести.
Видно от клаузата на чл.3.1 от предварителния договор, продавачът се задължава да заплати в седем дневен срок неустойка в размер на 6200 € / шест хиляди и двеста евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 12.126,15 лв. /дванадесети хиляди, сто двадесет и шест лева и петнадесет стотинки/, ако не изпълни точно и в срок поетите задължения по настоящия договор.
Съдът приема, че ответникът не е изпълнил задължението си да предостави на ищцата договорените удостоверение за липса на задължения, удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот от Служба по вписванията-гр.София, от което е видно, че имота е без никакви тежести, както и не е изпълнил задължението до нотариалната сделка – 31.05.2020г., да освободи имота от всички тежести.
Съдът приема, че ищецът доказа, че е изправна страна по договора по цитираните по-горе съображения, поради което искът е основателен за предявения размер от 6200 евро.
Предвид основателността на първоначално предявените искове, съдът намира, че не следва да се разглежда предявения в условията на евентуалност иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, за присъждане двойния размер на заплатения задатък.
По отношение на разноските:
Направено е искане от ищцата за присъждане на сторените в производството разноски, като претендира сумата от 970 лева, представляваща заплатена държавна такса по предявените искове и сумата от 300 лева, представляваща реално заплатен адвокатски хонорар/от общ размер от 1300лв./. Така с оглед фактическата, правната сложност на делото и цената на иска, в тежест на ответника следва да бъдат възложени направените от ищцата разноски в общ размер от 1270 лева.
Мотивиран от така изложените съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА К.А.Г., ЕГН:**********, действащ чрез своя баща и законен представител А.А.Г., адрес *** А, ДА ЗАПЛАТИ на Б.Г.И., ЕГН:**********, постоянен адрес: *** сумата от 6200/шест хиляди и двеста/ евро, представляваща дължима на отпаднало основание авансово заплатена част от продажна цена по сключен между страните и развален Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.11.2019г., на основание чл. 93, ал.2 ЗЗД
ОСЪЖДА К.А.Г.,
ЕГН:**********, действащ чрез своя баща и законен представител А.А.Г., адрес *** А, ДА ЗАПЛАТИ на Б.Г.И., ЕГН:**********,
постоянен адрес: *** сумата от 6200/шест хиляди и двеста/ евро, представляваща
компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за прехвърляне на
собствеността по сключен между страните и развален Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г., уговорена в чл.3.1. от
договора, на осн. чл. 92, ал. 2 ЗЗД.
ОСЪЖДА К.А.Г.,
ЕГН:**********, действащ чрез своя баща и законен представител А.А.Г., адрес *** А, ДА ЗАПЛАТИ на Б.Г.И., ЕГН:**********,
постоянен адрес: *** сумата от 1270 лева, представляваща сторени в производството
разноски, на основание чл. 78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване
пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от настоящото решение да се връчи на страните по делото,
заедно със съобщението за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.