РЕШЕНИЕ
№ ................
гр. София, 11.02.2022 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТО – VІ-5
състав, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и втора
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦВЕТАНКА БЕНИНА
при секретаря
Антоанета Стефанова, като разгледа докладваното от председателя т. дело № 325/2021 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на част ІІ, дял І от ГПК.
В исковата
молба ищците „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД с
ЕИК: ******* и „О.-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД ЕИК: ******* и двете дружества със
съдебен адрес:*** твърдят, че на 14.10.2011 г. между праводателя на ответника „М.Б.3“
ЕООД /преобразуваното дружество „М.Б.1“ ЕООД/ и „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД е сключен
договор - поръчка за продажба на Н.И., представляващ по същността си договор за
посредничество. Сред недвижимите имоти, предмет на предлагане, били - Търговски
обект /магазин/, находящ се в гр. София, ул. „********, на партерен етаж с площ
от 323,06 кв.м и складово помещение под него с площ от 166,20 кв.м. В
продължение на години дружеството „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД предлагало описаните
по-горе Н.И. на потенциални купувачи и извършвало огледи на имотите. Била
водена активна телефонна кореспонденция с представители на дружеството-ответник
"М.Б.3" ЕООД и многократно били водени преговори във връзка с
евентуална сделка с имота. Считано от началото на 2018 г. двете ищцови
дружества работили по посредничеството си съвместно въз основа на договор за
съвместно сътрудничество.
На 25.07.2018 г. бил организиран оглед на имотите с
потенциален купувач -М.М.Т., управител на „В.и Х.Б.“ ЕООД с ЕИК:********. На
27.07.2018 г. между ищеца „О.-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД и „В.и Х.Б.“ ЕООД бил
сключен и договор за посредничество при закупуване на недвижим имот. След
проведения оглед започнала комуникация с г-н М.Я.- управител на „М.Б.3“ ЕООД.
Междувременно е провеждана кореспонденция с потенциалния купувач, съответно с
негови представители, включително адв. В.Д., като прилагаме извлечения от
електронната поща на редица наши служители. При опит за сключване на
споразумение за депозит с евентуалния купувач на имота към края на 2018 г.,
представителите на „В.И Х.Б.“ заявили, че за момента не заявяват желание за
закупуването на имотите, което преустановило работата на ищците. На 15.02.2019
г. ищците получили уведомление от „В.и Х.Б.“ ЕООД на основание чл. 287 от ЗЗД,
с което, противно на осъществилото се до момента посредничество, купувачът ги
обвинил в бездействие и пожелал да оттегли поръчката си. Според ищците
разпоредбата на чл. 287 от ЗЗД е неприложима към процесния договор за
посредничество с ответника „В.и Х.Б.“ ЕООД.
С оглед на противоречивите изявления на купувача -
на първо място привидното му нежелание да закупи имотите, а след това
изпращането на уведомление, от което по-скоро личи намерение за изолирането на
ищците от сделката, същите опитали да изяснят недоразумението. Представителите
на ответника, включително г-н Янчев, поддържали твърдение, че имотът все още се
предлага за продажба и ищцовите дружества могат да продължат преговорите.
Представителите на купувача уклончиво и неясно отхвърляли предложението за
помощ и съдействие за осъществяване на сделката. Междувременно, без знание и
участие на „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД с ЕИК: ******* и „О.-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД
ЕИК: *******, но в резултат от техните действия и посредничество, страните по
сделката започнали преговори по сключване на сделката. За финализирането на
сделката между ответниците „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД с ЕИК: ******* и „О.-Ю.В.-Имоти
в София“ ЕООД ЕИК: *******, разбрали от справка в имотния регистър -
окончателният договор във формата на нотариален акт е бил сключен на 14.05.2019
г., без по никакъв начин, която и да е от страните, да уведоми ищците. Ищците
твърдят, че уведомлението от „В.И Х.Б.“ ООД за оттегляне на поръчка е, ако не
недействително поради неприложимост на оттеглянето на поръчка към договора за
посредничество, то действие на злоупотреба с право, а целта на уведомлението е
била единствено и само да се отстрани посредника от сделката с цел незаплащане
на възнаграждение.
Ищовите дружества претендират дружеството „В.И Х.Б.“
ЕООД, ЕИК:********, да бъде осъдено да заплати на „О.- Ю.В.- Имоти в София“
ЕООД с ЕИК: *******, сума в размер на 14 400,00 /четиринадесет хиляди и
четиристотин/ евро - представляваща възнаграждение за извършено посредничество
по договор за посредничество от 27.07.2018 г.; и дружеството „В.И Х.Б.“ ЕООД,
ЕИК:******** да бъде осъдено да заплати на „О.- Ю.В.- Имоти в София“ ЕООД с
ЕИК: ******* сума в размер на 2 916,00 /две хиляди деветстотин и
шестнадесет/ евро, представляваща начислена върху главницата лихва за забава за
периода от 21.02.2019г до датата на предявяване на иска, както и законната
лихва до окончателното изплащане на задължението, както и дружеството „М.Б.3“
ЕООД, ЕИК: ********, да бъде осъдено да заплати на „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД с ЕИК: *******,
сума в размер на 14 400,00 /четиринадесет хиляди и четиристотин/ евро, с
включен ДДС, представляваща възнаграждение за извършено посредничество по
договор за посредничество от 14.10.2011 г.; и дружеството „М.Б.3“ ЕООД да бъде
осъдено да заплати на „О.-Ю.В. - Н.И.“ ООД с ЕИК: ******* сума в размер на
2 916,00 /две хиляди деветстотин и шестнадесет евро/, представляваща
начислена върху главницата лихва за забава за периода от 21.02.2019г. до датата
на предявяване на иска, както и законната лихва до окончателното изплащане на
задължението. Претендират присъждане на разноски в настоящото производство.
По делото са постъпили писмени отговори на исковата молба в установения за това срок и от
двамата ответници.
В отговора си ответникът „М.Б.3“ ЕООД оспорва
предявените искoве. Навежда твърдения, че посредническият договор
между „М.Б.3“ ЕООД и О. Ю.В. - Н.И.” ООД е прекратен по силата на чл.17, ал.2
от същия /в случай, че Доверителят подпише окончателен договор с купувач,
различен от предложените от Агенцията /съгласно чл.11, ал.2, Договорът-поръчка
за продажба на Н.И. от 14.10.2011 г. се счита за автоматично прекратен/.
Оспорва сключеното споразумение между двамата ищци /договор за встъпване в
дълг/, тъй като документът бил без достоверна дата. Моли предявените срещу всеки от ответниците
искове да бъдат отделени в отделни производства, тъй като единственото
правоотношение, което свързва четиримата участници по настоящото производство,
е споразумение между двамата ищци без достоверна дата, на основание на което
ищците твърдят, че заедно и с дружни усилия са изпълнявали задълженията си по
два отделни посреднически договора с напълно различни страни по тях. Твърди се,
че към момента има висящо производство по дело със същия предмет - т.д. №
2462/2019 г. по описа на СГС, TO, VI-14 състав, предвид което е отправено
искане към съда да спре настоящото дело до решаването на вече висящото дело с
идентичен предмет с влязло в сила окончателно съдебно решение. В случай, че
производството не бъде спряно, ответникът „М.Б.3“ ЕООД претендира съда да
отхвърли изцяло исковете, предявени от “О.
Ю.В. - Н.И.” ООД, ЕИК *******, като неоснователни. В тази връзка оспорва ответникът
да е изпълнявал задълженията си по договора за осъществяване на посредничество.
Сочи, че едва след връчване на предизвестието за напускане на наемателите на
процесния имот, за което ищецът узнал, от страна на последния било изпратено
уведомление до ответника, че е намерил потенциален купувач за имота, като не
бил приложен подписан протокол за извършен оглед при среща с купувача и което
било изрично предвидено в чл. 11, ал. 2 от договора. Претендира присъждане на
разноските по делото, в това число адвокатско възнаграждение.
В отговора си ответникът „В.И Х.Б.” ЕООД оспорва
предявените искове. Твърди, че претендираното възнаграждение е недължимо,
предвид което ответниците няма как да са изпадали в забава да платят
възнаграждението по договорите, което предпоставя неоснователността на иска за
присъждане на лихви за забава. Оспорва между всяка от страните да е налице
валидно правоотношение по сключените договори според твърденията на ищеца.
Твърди, че Споразумение за встъпване в дълг и съвместно сътрудничество от
16.01.2018г. без достоверна дата, подписано от представители на двамата ищци,
не обвързва по никакъв начин двамата ответници и не създава никаква връзка
между тях и ищците, не поражда спрямо ответниците никакви правни последици и е
непротивопоставимо на техни права или на твърдени от тях правопораждащи или
правопогасяващи факти. Между ответника „В.и Х.Б.” ЕООД и ищеца „О.-ЮВ- ИМОТИТЕ
В СОФИЯ” ЕООД имало договор за посредничество, но нямало изпълнение на
задължението от страна на този ищец да свърже своя доверител с продавача, както
и между ответника „М.Б.3” ЕООД и ищеца „О.-ЮВ-Н.И.” ЕООД имало договор за
посредничество, но нямало изпълнение на задължението от страна на този ищец да
свърже своя доверител с купувача. Твърди се, че двамата ищци създават връзка помежду си чрез
„Споразумение за встъпване в дълг и съвместно сътрудничество от 16.01.2018 г. и
това споразумение превръща двете отделни неизпълнения на посредническите
договори в едно общо тяхно изпълнение. Излага твърдения, че договорът сключен
между ответника и „О. ЮВ-имотите в София“ЕООД бил прекратен чрез отправено от
ответника уведомление за оттеглянето на поръчката, достигнало до ищеца на
15.02.2019г. В производството по друго дело пред СГС – по т.д.№ 2463/2019г.
било заявено разваляне на договора от 27.07.2018 г., в случай че не бъде
прието, че същият е прекратен, като волеизявлението в този смисъл било
обективирано в отговора на исковата молба и с достигането му до насрещната
страна счита договора за прекратен и на това основание. Прекратяването на
договора е осъществено като юридически факт и на друго основание, а именно при
сключването на окончателен договор и в приложение на установената в него клауза
в чл. 24, Раздел 5. Прави възражение за нищожност на клаузата в чл. 22 от
договора, с която е направен отказ от права чрез въведената забрана за
едностранното му прекратяване от ответника. Оспорва твърденията на ищците, че
са изпълнили задълженията си по договора, срещу което да им се дължи претендираното
с предявения иск възнаграждение. Излага твърдения, че след получаването на
депозитното споразумение, от ответника бил изпратен отговор по същото с
нанесени корекции по електронната поща, но от страна на ищеца не постъпил
отговор. Поради бездействието на последния, ответникът изгубил интерес от
реализиране предмета на договора. Оспорва сключването на сделката за имота да се
дължи на посредничество в изпълнение на договора между страните. Претендира отхвърляне на исковете изцяло като
неоснователни и присъждането на разноски в настоящото производство. Оспорва
акцесорния иск за мораторна лихва, като твърди, че в самия договор била
предвидена друга такава при забава в плащане на дължимото възнаграждение до
размера от 7,2% от дължимата сума – чл. 17.
По делото е постъпила допълнителна
искова молба в установения за това срок, в която ищците оспорват доводите
на ответниците. Поддържат изложеното в исковата молба.
Постъпили са отговори
на допълнителната искова молба от двамата ответници – „В.И Х.Б.“ ЕООД, ЕИК********
и „М.Б.3“ ЕООД, в установения за това срок, в които поддържат изложеното в
депозираните такива в срока по чл. 367 ГПК.
Предявени са от „О.-Ю.В. - Н.И.“
ООД с ЕИК: ******* и „О.-Ю.В.-Имоти в София“ ЕООД ЕИК: ******* искове с правно основание чл. 51 ТЗ във
връзка с чл. 79 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу „В.И Х.Б.“ ЕООД, ЕИК********
и „М.Б.3“ ЕООД
Съдът, като взе предвид становищата на
страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от
фактическа страна:
Видно от представения по делото Договор – поръчка за продажба на Н.И. от 14.10.2011г., същият
е бил сключен между О. Ю.В.-Н.И. ЕООД – наричано в договора „Агенцията“ и от
друга страна – М.Б.1 ЕООД – наричано в договора „Доверител“. Договорът е с
предмет – извършване на посредничество за сключване на сделка за
покупко-продажба на съответно индивидуализирани в три точки Н.И., срещу
което в полза на Агенцията се дължи възнаграждение в размер на 3 %, без ДДС, от
продажната цена на имота. В чл. 16 от Договора е предвидено, че страните нямат
право да го прекратяват едностранно, а в чл. 17, ал. 2 предвидено, че договорът
се счита за прекратен, в случай че доверителят подпише окончателен договор за
продажбата на имота с купувач, различен от предложените от Агенцията.
Видно от представеното по делото Споразумение за
встъпване в дълг и съвместно сътрудничество за посредничество при продажба на
недвижим имот от 16.01.2018г., същото е било сключено между О. Ю.В.-Н.И. ООД –
длъжник и О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД – съдлъжник,
които с подписването му са постигнали съгласие за осъществяване на съвместна
дейност по посредничество, изпълнявайки заедно задълженията на длъжника спрямо
третите лица – възложители. Според предвиденото в предмета на договора,
съдлъжникът встъпва възмездно във всички задължения на длъжника по сключените
от последния договори за посредничество при продажба на Н.И., като обединяват
усилията си по изпълнение на възложеното на длъжника посредничество. Постигнато
е съгласие, че възнаграждението дължимо от възложителите на посредничеството,
при привлечен купувач от длъжника – да се дължи изцяло на длъжника, а при
привлечен купувач от съдлъжника – да се дължи изцяло на съдлъжника, а при
съвместно привличане на купувач – възнаграждението се поделя поравно между тях.
По делото е представен Протокол за оглед от 25.07.2018г.,
подписан от посочените в него лица, а именно З.С.Ц.– в качеството си на
представител на О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД и М.М.Т.
- в качеството си на купувач, в който е
удостоверено извършването на оглед на имот, предмет на сделка за
покупко-продажба и представляващ търговски обект, находящ се в гр. София, район
Триадица, ул. ********, разположен на партерния етаж на сградата, състоящ се от
две магазинни помещения и складови помещения, заедно с прилежащото му складово
помещение под търговския обект с обща площ по архитектурен проект от 234.56
кв.м. и търговски обект, разположен на партерния етаж на сградата със застроена
площ от 88.50 кв.м., състоящ се от магазин, склад и санитарен възел. Посочена е
цена за имотите общо от 400 000 евро, без ДДС, като купувачът се задължава да
заплати на Агенцията комисионно възнаграждение в размер на 3,6 %, с вкл. ДДС,
от цената за имота при подписване на предварителен договор за покупко-продажба
на имота.
Представен е и Договор за посредничество при
закупуване на недвижим имот от 27.07.2018г. , сключен между О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД – наричано Агенцията и В.и Х.Б. ЕООД -
Доверител, с предмет – извършване на посредничество от Агенцията срещу
възнаграждение да посредничи за закупуването на имоти, които са надлежно индивидуализирани
и идентични с описаните в посочените по-горе договор и протокол за оглед, при посочена
продажна цена за имота в размер на 400 000 евро, без ДДС, и договорено
възнаграждение в полза на Агенцията в размер на 3 % без ДДС, от тази цена.
Представен е Протокол от 27.07.2018г., подписан от П.П.–
представител на О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД, в който удостоверява предаването на В.и Х.Б. ЕООД на документи под
опис, в качеството му на лице, желаещо да закупи индивидуализираните в
протокола имоти.
Представено е Уведомление по чл. 287, предл. 1 ЗЗД,
изходящо от В.и Х.Б. ЕООД и адресирано до О. Ю.В.- Имоти в София
ЕООД, с което заявява, че оттегля поръчката си възложена на последното, в
качеството си на довереник по Договор за посредничество при закупуване на имот
от 27.07.2018г. и Протокол за оглед от 25.07.2018г. В документа се сочи, че във
връзка с поръчката и до нейното оттегляне са били извършени следните действия –
оглед на имота, състоял се на 25.07.2018г., предаване на копия от документите с
протокол от 27.07.2018 г. и изпращане на проект за депозитно споразумение на
01.08.2018г., което е било върнато от В.и
Х.Б. ЕООД на 03.08.2018г. с предложение
за корекции, като отговор не е последвал. Сочи, че считано от 01.08.2018г. до момента
на изпращане на уведомлението /15.02.2019г./, действия от страна О. Ю.В.- Имоти
в София ЕООД във връзка с изпълнение на поръчката не са извършвани, поради
което заявява, че оттегля същата, както и готовност да заплати сторените до
момента разноски и дължимо възнаграждение за свършената работа.
По делото е приложено Писмо-намерение, адресирано
чрез нотариус В. Ивчева от О. Ю.В. - Н.И. ООД до М.Б.3 ЕООД, в което се сочи,
че в изпълнение на Договор за посредничество от 14.10.2011г. е привлечен
купувач на имота за цена от 400 000 евро, като изразява готовността си да
съдейства за сключването на сделка и подготви съответно предварителен договор,
след получаване на отговор от продавача със съответните условия за сключване на
договора. Връчването чрез нотариус е удостоверено чрез подпис на 01.03.2019г.
Представен е Нотариален акт за покупко-продажба на Н.И.
от 14.05.2019г. по н.д.№ 44/2019 г., от който се установява сключен договор
между М.Б.3 ЕООД – в качеството му на продавач и от друга страна В.и Х.Б. ЕООД -
като купувач на недвижимите имоти, индивидуализирани по идентичен начин в
документите обсъдени по-горе. Представен е и Предварителен договор от
20.02.2019г. за сключването на договор за покупко-продажба между страните, с
предмет и цена, съобразно сделката по нотариалния акт.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез
разпит на свидетели.
От показанията на св. М.Ц.се установява, че работи
като главен брокер в агенция за Н.И. О. Ю.В. – Н.И. в София от 2003 г., като
ответните дружества са били клиенти на агенцията. С фирма М.Б.3 ЕООД отношенията
с агенцията датират от 2011 г., като са били предлагани на пазара и други имоти
собственост на дружеството, освен процесния. В показанията на свидетелката се
сочи, че като агенция предлагали имота от доста години, като са рекламирали
същия в имотните сайтове, предлагали са го на конкретни клиенти, ходили са на
оглед с потенциални купувачи. Освен В.и Х.Б. ЕООД, преди това имало и друг
купувач – Е., с който не се стигнало до сделка. След проявен интерес за
закупуването на имота от В.и Х.Б. ЕООД, бил сключен договор за посредничество и
предоставени документи за имота. При тази среща в офиса на агенцията
представителят на дружеството – г-н Петров, потвърдил параметрите по сделката и
желанието си за закупуването на имота. Договорили се агенцията да се свърже с
адвокат на фирмата, на който да изпрати депозитно споразумение, с подписването
на което се гарантира закупуването на имота. Съответно, след проучване на изпратеното споразумение, били
нанесени корекции от адвоката на фирмата, с които дружеството продавач не било
съгласно. Свидетелката сочи, че така нанесените промени в споразумението
противоречали на потвърденото от г-н П.при срещата им относно основните
параметри на сделката. В показанията си свидетелката сочи, че се обадила на г-н
П.да го уведоми, че продавачът не е съгласен с новите условия, на което той
отговорил, че в такъв случай се отказват от закупуването на имота. Впоследствие
се получил документ от В.и Х.Б. ЕООД, в който заявявали, че се отказват от
договора за посредничество. Междувременно и М.Б.3 ЕООД спрели от продажба
техния имот, като свидетелката сочи, че впоследствие разбрали, че дружествата
са сключили сделка за имота без посредничеството на агенцията. Сочи, че
депозитно споразумение се сключва между купувача и агенцията, с цел да се
гарантира реализиране на сделката, като в него се съдържат условията по нея.
От показанията на св. З.Ц.се установява, че работи
в О. Ю.В. от 2008г. като брокер, като от фирма В.И Х.Б. му се обадили по реклама
за магазин на ул. Свиленица и поискали оглед, като това се случило лятото на
2018г. Огледът се организирал 1-2 дена след обаждането, като на него
присъствали двама представители на фирмата, а от страна на продавача не бил
осигурен представител, като имало наематели в имота. След огледа подписали
протокол, като им били дадени разяснения относно имота, собствениците. Очевидно
проявили сериозен интерес, като изразили намерение за преминаване към
по-нататъшни действия по закупуването на имота. Непосредствено след това, се
обадили в агенцията, като била организирана среща в нейния офис и бил подписан
договор за посредничество, за да им бъдат предадени документите за имота да се
запознаят с тях. Свидетелят сочи, че не влиза в компетентността му извършване
на по-нататъшните действия по договаряне на сделката, но разбрал, че се били
отказали от сключването й. В показанията се сочи, че предишният купувач бил
около 1-2 седмици преди това. След известно време разбрали, че имотът бил
закупен без посредничеството на агенцията. В показанията на свидетеля се сочи,
че за този имот е имало над 20 огледа.
От показанията на св. С.И.се установява, че работи
в М.Б.3 ЕООД на длъжност „мениджър продажби“ от 2012
г. Сочи, че работят с агенции за Н.И. за продажбата на предлаганите от
дружеството имоти, включително и с О., като за имота на ул. Свиленица
последната не е предлагала потенциален клиент за закупуването на имота, като
единствено е искала предоставянето на документи за имота. Сочи, че за имота не
били канени на огледи, на срещи за продажба в периода 2018г. – 2019г. пролетта,
като не й е известно организирани от О. огледи на имота да са били извършвани.
Сочи, че не е чувала за депозитно споразумение, което да е било изпращано на
фирмата, като не е виждала такова.
От показанията на св. Б. П.се установява, че същият като представляващ В.И
Х.Б. е подписал договора за посредничество с О. София – Н.И. относно имота на
ул. ********. Сочи, че е имало предложение от агенцията за подписване на
депозитно споразумение, като знае, че то е било изпратено на адв. В.Д., която
нанесла корекции в него, изпратила го на служебния и-мейл адрес на свидетеля, а
той го препратил на г-жа Т., която го одобрила и свидетелят го изпратил на 03
август на адв. П.– действащ от името на агенцията. В показанията си свидетелят
заявява, че не знае да е имало отказ за приемане на тези корекции. Той не бил
оправомощен да взима такива решения, които зависели от волята на г-жа Т., която
дълго време отсъствала от страната. Сочи, че не знае какво се е случило след
това.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира
от правна страна следното:
От представените по делото писмени доказателства се установи категорично,
че между ищеца М.Б.3 ЕООД /с предишно наименование М.Б.1 ЕООД/ - в качеството
му на възложител от една страна и от друга страна ответното О. Ю.В. – Н.И. ООД – в качеството му на посредник, е
бил сключен Договор – поръчка за продажба на Н.И. от 14.10.2011г., с предмет –
извършване на посредничество за сключване на сделка за покупко-продажба на
съответно индивидуализирани в три точки Н.И., сред които и процесният такъв –
т. 1. В този смисъл, безспорно установено е възникналата между тях облигационна
връзка по възлагане посредничеството пред трети лица с цел намиране на купувач
на имотите и сключването на реална сделка по тяхната продажба. Страните по
договора са търговци, с оглед правно организационната им форма и съобразно чл.
1, ал. 2, т. 1 ТЗ, като за уреждане отношенията между тях приложими са нормите
и правилата, установени за търговските сделки. По своя характер договорът между
ищеца и ответника представлява договор за търговско посредничество по смисъла
на чл. 49 – 51 ТЗ, като ищецът има качеството на търговски посредник.
Доказано в производството по безспорен начин е и наличието на сключен Договор
за посредничество при закупуване на недвижим имот от 27.07.2018г. между ищцовото
О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД и ответника В.и Х.Б.
ЕООД - с предмет – извършване на
посредничество за закупуването на имоти, които са надлежно индивидуализирани и
идентични с описаните по-горе в договора между другите страни в производството.
Аналогични са мотивите относно характера на сделката и приложимите материално
правни норми при уреждане отношенията между страните по нея.
Съгласно текста на разпоредбата на чл. 51 ТЗ, на търговския посредник се
дължи възнаграждение от едната или от двете страни, съобразно договореното
между тях.
При така възприетото от фактическа и правна страна, в хода на
производството се установи, че продавачът на процесните имоти е сключил договор
с търговски посредник – ответника О. Ю.В. – Н.И. ООД, като в раздел ІІ от
договора са установени задълженията на последния, а именно – проучване на
пазара на Н.И. и намиране на купувач; предоставяне на информация на продавача
периодично; предлагането на имотите на потенциални купувачи и организиране на
оглед на същите, за което се съставя протокол, подписван от посредника и
представител на продавача; да съдейства на продавача при преговорите му с
потенциални купувачи; при необходимост да изготви предварителен договор за
продажбата на имота. От събраните по
делото доказателства в тяхната съвкупност се установи изпълнение на договора от
страна на търговския посредник за част от периода на действието му, като от свидетелските
показания се установи осигуряването на потенциален купувач /по смисъла на чл. 11,
ал. 2 от договора/, освен ответното В.и Х.Б. ЕООД,
още едно дружество с фирма – Е.. Това е било сторено значително след
сключването на договора за посредничество през 2011 г., а именно около средата
на 2018г. Единствено от показанията на св. Ц.се установява извършването на над
20 огледа на имотите, но доколкото в договора с продавача изрично е предвидено
подписването на протокол при всеки оглед, намира свидетелските показания в тази
за негодни да установят тези факти, като не кредитира същите в тази част. Не са
представени писмени доказателства за установяване на тези факти. Доказа се в
производството осигуряване на потенциален купувач в лицето на ответното В.и Х.Б.
ЕООД, като в тази връзка са представените протокол за оглед на имота от
25.07.2018г. и протокол от 27.07.2018г.
за предаване на документи под опис относно собствеността върху имота при
проведена среща с купувача в офиса на търговския посредник. Към този момент е
бил сключен и договорът за посредничество между тях.
От свидетелските показания /св. П.и св. Ц./ се установи, че по постигнато
съгласие от продавача и купувача за сключване на сделка по продажбата на имота при
първоначално заявените условия, предлагани и от посредника, е било изпратено
депозитно споразумение, което цели да гарантира сключването на договора при
тези условия при заплащането на депозит в определен размер до сключването на
предварителен договор за закупуването на имота. Установи се, че след проведена електронна
кореспонденция между тях, не се е постигнало съгласие за сключването на
договора за продажба на имотите, с оглед въведените корекции от страната по
споразумението. От свидетелските показания категорично се установи, че до
сделка не се е стигнало, с оглед несъгласието на продавача - М.Б.3 ЕООД с условията на купувача, които
последният е предложил под формата на корекции в изпратеното до него депозитно
споразумение от 01.08.2018г., като отговорът с корекциите бил изпратен и
получен от адресата на 03.08.2018 г.
Освен това, по делото не се твърди, а и не се и установява да е настъпил
падежът за плащане на възнаграждението на посредника, съгласно предвиденото в
чл. 10 от договора. Така в приложимата клауза в отношенията между страните е
предвидено задължението на продавача да заплати комисионно възнаграждение на
търговския посредник в размер на 3 %, без ДДС, от продажната цена на имота, като същото се дължи в момента на
подписване на предварителен договор с купувач, осигурен от агенцията и
продавача, а в случай, че страните директно пристъпят към изповядване на
сделката с подписване на нотариален акт, посоченото възнаграждение се дължи към
този момент. Такава не е била сключена, поради което не е възникнало и
задължението на продавача да плати. В договора не е предвидено заплащане на
възнаграждение за част от извършените по него услуги, като единствено е
предвидено задължението в тежест на неизправната страна да компенсира вредите
поради неизпълнението в установен размер на договорна неустойка – чл. 15 от
договора.
Действително, по делото се установи сключен договор за покупко-продажба на
процесните имоти, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на Н.И. от
14.05.2019г. по н.д.№ 44/2019 г., както и сключен предварителен договор за продажбата
на имота от 20.02.2019г., при продажна цена, съобразно обявената от търговския
посредник. Не се установява, обаче, така сключените договори да са в резултат
на съдействието на агенцията посредник, която не е участвала при оформяне на условията
по договорите, като не е участвала и в организацията по тяхното сключване,
комуникацията между страните и постигането на оптимални и за двете страни
условия по договора и в какъвто смисъл са поетите от нея задължения в договора
за посредничество. Не се твърди, а и не се и установява продажбата на имота да
е била извършена именно при условията на договора за това, предлагани от
агенцията на купувача. В този смисъл, и доколкото не се установи договорът за
продажба на имотите да е бил сключен именно в резултат на изпълнението на
задълженията на посредника да осигури това, както и с неговото участие, на
последния не се дължи възнаграждение по договора, доколкото не са възникнали предпоставките
за плащането му.
Не се установи да се дължи възнаграждение в полза и на другия ищец - О.
Ю.В.- Имоти в София ЕООД. С последния, в качеството му на търговски посредник,
е бил сключен договор с купувача В.и Х.Б. ЕООД, който е изразил несъгласието си
с предлаганите му условия за закупуването на имота в изпратеното от него
депозитно споразумение. Така сключеният договор за търговско посредничество по
своя характер представлява разновидност на договора за поръчка по смисъла на
чл. 280 и сл. ЗЗД, с оглед поетото от ищцовото дружество задължение да извърши
определени прави и фактически действия по преговаряне с продавача за сключване
на договор за продажбата на имотите и снабдяване с необходимите документи за
това, в този смисъл осъществяване на връзката между купувача и продавача, както
и подготовката на самата транслантивна сделка. Съгласно разпоредбата на чл. 287 ЗЗД, договорът за поръчка може да бъде прекратен при оттегляне на поръчката,
като за това не е необходимо доказване на неизпълнение на договора от страна на
довереника, като достатъчно е изразеното недоверие от страна на доверителя по
извършване на възложените от него действия. В този смисъл е изразеното от него
волеизявление в адресираното до ищцовото О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД уведомление
от 15.02.2019г., което безспорно е било получено от адресата, в който смисъл са
изложените в исковата молба твърдения. С получаването на уведомлението
договорът се счита за прекратен поради неговото разваляне, с оглед предвидената
законоустановена възможност за това. В този смисъл, основателно се явява
възражението на ответника за нищожност на клаузата в договора за
посредничество, съдържаща се в чл. 22, а именно, че доверителят няма право да
прекратява договора едностранно, поради противоречието й със закона – в
приложение на чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. Като нищожна тази клауза не обвързва
с предвиденото в нея страните по договора относно неговото прекратяване, като
доверителят е упражнил правото си по чл. 287 ЗЗД да оттегли поръчката си.
Безспорно е по делото, че до този момент не е била реализирана сделката по
покупко-продажба на имотите, поради което и недължимо се явява предвиденото
възнаграждение в полза на довереника по чл. 8 от договора за посредничество.
С оглед всичко гореизложено, настоящият съдебен състав намира предявените
главни искове от всеки от двама ищци с правно основание чл. 51 ЗЗД за
неоснователни и като такива следва да бъдат изцяло отхвърлени.
Неоснователни се явяват и заявените акцесорни искове за обезщетение за
забава, доколкото не е налице такава по отношение на главниците, които се
установи, че са недължими, поради което исковете с правно основание чл. 86, ал.
1 ЗЗД също подлежат на отхвърляне.
Относно разноските: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищците следва да бъдат осъдени да заплатят сторените от ответниците
разноски за производството, като ищецът О.
Ю.В. – Н.И. ООД бъде осъден да заплати разноските направени от „М.Б.3“ЕООД в
размер на 1 600 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение, а ищецът О.
Ю.В.- Имоти в София ЕООД бъде осъден да заплати разноските направени от „В.и Х.Б.“ЕООД
в размер на 2 000 лв. – адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от О. Ю.В. – Н.И. ООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, против „М.Б.3“ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** център „МТЦ-Кондор“, ет. сутерен, искове с правно основание чл. 51 ТЗ във връзка с чл. 79 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД - за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 14 400,00 /четиринадесет
хиляди и четиристотин/ евро, с включен ДДС, представляваща възнаграждение
за извършено посредничество по договор за посредничество от 14.10.2011 г.,
както и сумата в размер на 2 916,00
/две хиляди деветстотин и шестнадесет евро/, представляваща начислена върху
главницата законна лихва за забава за периода от 21.02.2019г. до 19.02.2021г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, против „ В.и Х.Б. ЕООД 3“ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, искове с правно
основание чл. 51 ТЗ във връзка с чл. 79 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД - за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 14 400,00 /четиринадесет хиляди и
четиристотин/ евро, с включен ДДС, възнаграждение за извършено
посредничество по договор за посредничество от 27.07.2018 г, както и сумата в
размер на 2 916,00 /две хиляди
деветстотин и шестнадесет евро/, представляваща начислена върху главницата
законна лихва за забава за периода от 21.02.2019г. до 19.02.2021г.
ОСЪЖДА О. Ю.В. – Н.И. ООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, да заплати на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на „М.Б.3“ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:*** център „МТЦ-Кондор“, ет. Сутерен, сумата от 1600 лв. – съдебни разноски.
ОСЪЖДА О. Ю.В.- Имоти в София ЕООД,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на „В.и Х.Б. ЕООД 3“ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 2000 лв. – съдебни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в 2-седмичен
срок от връчване на съобщение за изготвянето му на страните.
СЪДИЯ: