РЕШЕНИЕ
№ 345
гр. Търговище, 08.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, IX СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и девети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Красимира Ив. Колева
при участието на секретаря Я. Т. Т.
като разгледа докладваното от Красимира Ив. Колева Гражданско дело №
20223530100099 по описа за 2022 година
Ищецът – „АБВ България“ ЕООД-Търговище твърди в исковата си молба, че има основен
предмет на търговска дейност – посредничество при покупко-продажби на недвижими имоти. На
21.01.2021г. ищецът сключил договор за посредничество при продажба на недвижим имот с
продавач на жилище – И.С. И., по силата на който ответникът възложил посредничество при
продажбата на негов недвижим имот, находящ се гр. Т., кв. „Р.“ - къща с дворно място
идентификатор 61676.512.190 и 61676.512.188. В изпълнение на договора дружеството изготви
съответните рекламни материали и представи недвижимия имот на своя и на други сайтове. Обяви
имало и върху витрината на офиса на дружеството. Договорът е с клауза за изключителни права за
посредничество от страна на дружеството. Възложителят не следвало да предлага сам, чрез трето
лице, или чрез друга агенция имота за продажба.
Договорът е за срок от 1 година. От направена справка в служба по вписванията град
Търговище ищецът установил, че имотът е продаден, без за това да бъде уведомен като посредник
по силата на договора, на 12.08.2021 година с нотариален акт № 175, том X, дело №
2038/12.08.2021 година на Служба по вписванията Търговище. Продажната цена е в размер на
41000 евро. Съгласно чл. 12 от договора възложителят дължи на посредника заплащане на
посредническо възнаграждение в размер на 2% от продажната цена. Възнаграждението се дължи и
в случаите, когато изпълнителят на е уведомен за продажбата, съгласно чл. 8 от договора. Ищецът
провел разговор с ответника и поискал да му заплати посоченото минимално възнаграждение, но
той отказал. До този момент не го е заплатил. За дружеството се поражда правен интерес да поиска
присъждане на възнаграждението по съдебен ред.
Ищецът моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата от 1600 лева, представляваща договорено възнаграждение по договор за посредничество
1
при продажба на недвижим имот от 21.01.2021 година, ведно със законната лихва върху тази сума
от датата на постъпване на исковата молба в съда-27.01.2022г. до окончателното изплащане, както
и разноските по делото. Редовно призован, в открито заседание ищецът се представлява от адв.
И.И. от АК-Търговище, който поддържа иска така, както е предявен.
Ответникът – ИР. СТ. ИЛ., редовно уведомен за исковата молба, подаде в едномесечния
срок и по реда на чл.131 от ГПК писмен отговор, видно от който оспорва иска по основание,
счита че не дължи плащане и моли да бъде отхвърлен като неоснователен. Ответникът възразява,
че ищецът претендира своите права от договор за представителство съгласно описаното в исковата
молба, а такъв договор не е сключван; неясни са твърденията и не става ясно на какво основание
ищецът заявява своите претенции към И.И... Изцяло оспорва твърденията в исковата молба, че
ищецът „АБВ България”ЕООД. град Търговище извършва посредническа дейност при продажба
на недвижими имоти. Видно от ТРРЮЛНЦ като основна дейност на ищеца по НИКД Е
ВПИСАНО ОТГЛЕЖДАНЕ НА ЗЕЛЕНЧУЦИ. Изцяло оспорва твърденията в исковата молба, че
между ищеца и ответника ИР. СТ. ИЛ. е сключен договор на 21.01.2021 г. за посредничество, по
силата, на който ответникът е възложил на ищеца продажбата на негов недвижим имот, находящ
се в гр. Т., кв. ..Р.“ - къща с дворно място с идентификатор 61676.512.190 и поземлен имот
61676.512.188. Собственик на поземлен имот с идентификатор 61676.512.190 и поземлен имот
61676.512.188 е не само ответникът по делото, но и друго лице- Е. Д. М., видно от нотариален акт,
който прилагам към настоящия писмен отговор. В този смисъл договорът за посредничество при
продажба на недвижим имот от 21.01.2021 година, сключен само с ИР. СТ. ИЛ., която не е 100 %
собственик на процесния имот е невалиден. Видно от нотариалния акт за покупко-продажба на
недвижими имоти N 136, том III, per.номер 2942, дело 310 от 2017 по описа на нотариус Г.Г. в
поземлените имоти има и имот с идентификатор 61676.512.188.2, който имот не е включен в
предмета на договора за посредничество, приложен към исковата молба, видно от чл. 1 от
договора.
Съгласно писмения отговор, съобразно установеното в задължителната практика на ВКС,
този договор се различава съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството
представлява чисто фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето
на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно
други необходими за сделката-предмет на договора данни, в зависимост от спецификата й.
Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за сключването на сделки,
съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на договора за продажба на съответния
продукт между възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този
смисъл по реда на чл. 290 ГПК са постановени Решение № 236 от 27.02.2012 г. по т. д. №
1048/2009 г. на П-ро т. о. на ВКС, Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на 11-ро т.
о. на ВКС и Решение № 37 от 27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г., 1-во т. о. на ВКС. За да се
приеме, че възнаграждението на търговския посредник е дължимо, е необходимо да се установи
изпълнило ли е ищцовото дружество точно и съгласно уговорките в договора поетото задължение
за оказване на съдействие на ответника при продажбата на описания в договора за посредничество
недвижим имот. -Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-
продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и
посредничество за постигане на съглашение между страни по сделката, съдействие за проучване на
цени. за снабдяване с информация и документи за имота. За изпълнението на договорното
задължение не е достатъчно сключването на сделката да е в резултат от това. че посредникът е
2
поставил в контакт страните, което в конкретния случай също не е изпълнено. Предметът на
договора е постигането на определен резултат- свързването на страните и подпомагането им да
сключат договор чрез извършването на точно определени за това фактически действия - проучване
на пазара, извършване на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките за
сключване на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да консултира
възложителя при окомплектоването на документите, които се изискват при сключването на
окончателния договор.
Ответникът оспорва твърденията в исковата молба, че в изпълнение на договора ищецът е
изготвил съответните рекламни материали и е представил недвижимия имот на своя и на други
сайтове. Ищецът не е изготвил никакви рекламни материали, нито има свой сайт, нито е
„представил недвижимия имот на своя и на други сайтове“. Оспорва твърденията, че обяви е
имало и върху витрината на офиса на дружеството. Ищецът не е извършил посредничество за
сключване на нотариалния акт и не е изпълнил задълженията си по договора, включително и за
извършване на реклама и огледи на имотите, и следователно задължението на посредника да
съдейства на ответника да продаде имота им. е останало изцяло неизпълнено. Посредникът нито е
свързал двете страни по бъдещата продажба, нито е провел съвместен оглед на имота с тяхно
участие, нито е свързал купувача и продавачите. Поради това, като неизправна страна, той няма
право на претендираното възнаграждение.
Оспорва твърденията в исковата молба, че договорът за представителство е с клауза за
изключителни права за представителство от страна на дружеството за срок от I година и че
възложителят не е следвало да предлага сам или чрез трето лице, или чрез друга агенция имота за
продажба. Оспорва твърденията, че имотът е продаден, без за това ищецът да бъде уведомен като
посредник по силата на договора на 12.08.2021 г.
Ищецът се позовава на уговорка между страните, обективирана в чл. 12 от договора. Но
тълкувайки смислово и систематично тази клауза от посредническия договор, правото на
възнаграждение на ищеца, в качеството му на посредник, възниква след изпълнение на основното
му задължение да свърже страните по предвидената прехвърлителна сделка, какъвто е и смисълът
на всеки един договор за посредничество.
Според ответника, неоснователни са твърденията на ищеца, че възнаграждението за
посредничество се дължи и в случай, че изпълнителят не е уведомен за продажбата съгласно чл.8
от договора и сделката, предмет на договора за посредничество, се сключи и без съдействието на
посредника, т.е без изпълнение на основното му задължение да свърже страните по сделката. Тази
логика противоречи и на основните принципи на договорното право, в частност на принципите,
отнасящи се за двустранните каузални сделки, при които насрещните права и задължения са във
взаимна връзка, г.е. изпълнение на задължението на едната страна е основание за възникване на
задължението на другата страна. Ако би се предположило, че за ищеца възниква право на
възнаграждение в пълен размер и в случай на неизпълнение на основното му задължение за
свързване на страните по сделката, предмет на договора за посредничество, би се стигнало до
случай на неоснователно разместване на блага, което безспорно облигационното право не
позволява.
Редовно призован, ответникът не се яви лично в открито заседание и се представлява от
упълномощен процесуален представител – адв. А.М. от АК-Търговище, който поддържа
изложеното в писмения отговор и моли иска да бъде отхвърлен като неоснователен по подробно
3
изложените в писмена защита съображения.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, прие за установено следното
от фактическа страна:
След извършена справка в Търговския регистър се установи, че по отношение на ищеца -
„АБВ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. Търговище,
ул. „Раковски“ № 75, е вписано от 01.12.2009г. основна дейност по НКИД: Отглеждане на
зеленчуци, което отговаря на вписания към 01.12.2009г. предмет на дейност: растениевъдство,
животновъдство, лов и т.н., докато от 21.12.2020г. е вписан актуалния предмет на дейност:
„Строителство на сгради и съоръжения; строително – монтажни работи; инвестиционно
проектиране; транспорт, спедиция, превози; посредничество при сделки с недвижими имоти;
хотелско настаняване; изграждане на инсталации и производство на енергия от възобновяеми
енергийни източници, както и всяка друга дейност от НКИД“.
Видно от представения от ищеца договор за посредничество при продажба на недвижим
имот , сключен на 21.01.2021г., ответникът – ИР. СТ. ИЛ. с посочен ЕГН и адрес, наричан за
краткост ВЪЗЛОЖИТЕЛ, от една страна, и ищецът -„АБВ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление в гр. Търговище, ул. „Г.С.Раковски“ № 75, с управител М.И.,
представлявано от брокер А. И., дружеството наричано за краткост ИЗПЪЛНИТЕЛ, от друга
страна, са се споразумели за следното: Предмет на договора – чл.1. Възложителят възлага, а
Изпълнителят приема: да проучи пазарното търсене, да рекламира и да търси да продаде срещу
възнаграждение следния собствен на възложителя недвижи имот: къща с двор, находящ се кв. Р.,
идентификатор 61676.512.190 и 61676.512.188, с офертна цена от 90000 лв.; Срок на договора –
чл.2 : 12 месеца от датата на подписването му т.е. до 21.01.2022г. Съгласно чл.3. Изпълнителят
има право да получи посредническо възнаграждение при подписване на предварителен договор за
покупко-продажба на оферирания недвижим имот. Задължения на изпълнителя са: да проучи
пазара и да намери купувач на възложителя, съгласно финансовите условия , определени от същия
/т.4.1. по договора/; да осигури възможност на възложителя - в присъствие на представител на
изпълнителя за преговори и срещи с евентуалния купувач/т.4.2./; да подготви сключването на
предварителния договор съгласно уговорените условия на възложителя и купувача /т.4.3./; от
подписване на договора за посредничество до нотариалното изповядване на покупко-продажбата
и получаване на пълния размер на продажната цена, да информира възложителя за всички
действия, които е извършил, както и за евентуални промени, възникнали в хода на сделката
/т.4.4../; да съдейства на възложителя до окончателното изповядване на сделката с нотариален акт,
като оформи нотариално сделката чрез юрист и предложен от изпълнителя нотариус, освен в
случаите когато някоя от страните желае друго /т.4.5./; да рекламира и популяризира офертата,
предоставена му от възложителя, където и както намери за добре, вкл. в средствата за масова
информация, изцяло за своя сметка/т.4.6./.
В чл.8 от договора възложителят е декларирал, че към момента на подписване на същия
няма сключени други договори за посредничество за имота, описан по-горе. Само в случай, че
декларираното в предходното изречение се окаже невярно, тогава възложителят дължи на
изпълнителя възнаграждението по чл.12 от договора. Също в чл.8 от договора е регламентирано
задължение на възложителя за срока на действието на договора да популяризира имота за
продажба единствено и само чрез изпълнителя, като при продажба на имота без присъствието и
знанието на изпълнителя, последният не губи посредническото си възнаграждение, а същото се
дължи и се заплаща от възложителя, при подписване на предварителен договор, респ. нотариален
4
акт. Уговореното в чл.12 от договора посредническо възнаграждение, което изпълнителят дължи
на възложителя е в размер на 2% с ДДС от договорената продажна цена за имота. Условията, при
които се дължи и става изискуемо посредническо възнаграждение на изпълнителя са разписани в
т.12.1. от договора: при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота и
евентуално – при подписване на нотариален акт /в случай, че страните не сключат предварителен
договор/; изплаща се по банков път или на каса в офиса на изпълнителя и не подлежи на връщане;
изпълнителят издава фактура за извършеното плащане; посредническото възнаграждение се дължи
независимо дали изпълнителят е представил купувача или не.
Няма спор между страните по делото, а и от представените писмени доказателства е видно,
че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 163, том II, рег.№ 2255, дело №
284 от 12.08.2021г. по описа на нотариус Г. Г. /съответно Вх.рег.№ 3638, акт № 175, том Х, дело №
2038 от 12.08.2021г. по описа на Служба по вписванията-Търговище/, че в срока на действие на
визирания по-горе договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на
21.01.2021г., Е. Д. М. и ИР. СТ. ИЛ. са продали на М. Е. М.ов съсобствените си недвижими имоти,
находящи се в с. Разбойна, общ. Търговище, а именно: ПИ-урбанизирана територия с
идентификатор 61676.512.190 и ПИ-урбанизирана територия с идентификатор 61676.512.188,
ведно с построената в него сграда: жилищна сграда-еднофамилна с идентификатор
61676.512.188.2., ведно с всички подобрения и приращения върху имотите общо за сумата от
41000 евро /левовата равностойност е 80189.03 лв./. Няма спор между страните, че продавачите по
нотариалния акт са ответницата и съпругът и. Няма спор, че продавачите и купувачът по
нотариалния акт не са свързани чрез ищеца.
От показанията на посочения от ищеца - св. А. И. се установи, че той работи като брокер на
недвижими имоти в „АБВ БЪЛГАРИЯ“ и лично е присъствал при подписване на процесния
договор за посредничество и той е подписан едновременно: от страна на агенцията е подписан от
управителя на дружеството – М.И. и от страна на възложителя – лично от И.И.. Ответницата
отишла в офиса за сключване на договора за посредничество, след което със св. И. отишли на
място, показала им имота, направили снимки-фасадата на къщата отвън, което го прави по-лесно
разпознаваем от кандидат-купувачите. На св. И. му дали ключовете за къщата, за да води клиенти
да огледат имота. Както практикуват и за други имоти при посредничество за продажба, от
агенцията качили обяви за реклама на имота в 4-5 всеобщи сайтове – „Imot.bg“, „Аlo.bg“,
„Bazar.bg“, „ОLX“ и то в топ-позиции –да е видима на първа страница, докато стандартните обяви
биват „избутвани“ и отиват на 4-5 страница. За да са постоянно в топ-обявите имотите, за които
ищцовото дружество сключвало договори за посредничество, то заплащало месечен абонамент на
националните сайтове. Свидетелят, след сключване на договора, направил снимка /лист 75/ на
имота с къщата и лично качил обявата за имота в техния сайт, с реф.№ 3529. Посочената дата на
снимката 21.11.202г. т.е. преди сключване на договора, същият обясни, че вероятно е техническа
грешка, която се е получила като са качили обявата върху тази на друг имот, който е продаден. Но
в агенцията има папка със снимките, която може да се предостави и да се види кога е направена
снимката. Св. И. като брокер в кръга на задълженията си е водил различни клиенти – кандидат-
купувачи за оглед на имота, като с някои са сключвали договори, с други не, така че да не плащат
комисионни, а да се платят само от собствениците. В тази връзка ищецът представи 2 бр.
договори - Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, сключен на 04.03.2022г. с
Е.К.О. с приложен протокол за оглед от същата дата на имот с реф.№ 3529, подписан от
кандидат-купувача като възложител и Договор за посредничество при покупка на недвижим имот,
5
сключен на 16.09.2021г. със С. Р. Е. с приложен протокол за оглед от същата дата, в който са
посочени още 3 имота. Точно по повод на последния договор от 16.09.2021г. св. И. разбрал, че
имотът на ищците е бил продаден още на 12.08.2021г. е и възмутен, че собствениците не
благоволили да кажат преди това, че имота е продаден. Ключът за имота с къщата, който
ответницата дала на агенцията още се намира в офиса. Бившите собственици /ответницата и
съпругът и/, нито са казали, че имотът е продаден, нито са си искали обратно ключа. Извън
клиентите по представените 2 бр. договори свидетелят е водил и други клиенти, като само един
клиент е провел преговори със собствениците. Св. И. единствен от ищцовото дружество е
осъществявал огледи на имота с клиенти.
От показанията на посочената от ответницата - св. А. А., нейна приятелка, се установи, че
И. многократно и се оплаквала, че нищо не правят от агенцията за продажбата на имота, който
обявила през м.01.2021г. И., която държала сладкарница „Неделя“ в Търговище имала познат,
клиент на сладкарницата, който често идвал там, а работел в агенция „Актив“ и тя все го питала
какво станало с имота, кога ще го публикуват, кога ще я извикат да покаже имота на клиенти.
Свидетелката няколко пъти е карала с колата си до агенцията И., за да пита защо не рекламират
имота и за продажба. А. не е влизала вътре, но е виждала вън на рекламното табло на агенцията,
че няма никаква реклама. Същата е присъствала на телефонни разговори, при които ответницата
питала агенцията какво става с имота, настоявала да го продадат вече, защото спешно и трябвали
пари. Ответницата ходила и в офиса да пита какво става, защо няма интерес към имота, обявен ли
е за продажба, защото никъде не е виждала реклама. Ответницата си обявила имота за продажба в
агенцията „АБВ БЪЛГАРИЯ“, а нейният познат работел в „Актив имоти“, но офисът им е един и
същ – на „Петте кьошета“ в Търговище. Свидетелката не познава първия разпитан по делото
свидетел /А. И./, но каза, че го е виждала в офиса на агенцията. Св. А. от И. знае, че не е оставяла
ключ в агенцията. Двете са коментирали това, че никъде не са виждали в интернет сайтове за
имоти обявен имота за продажба. Съпругът на И. не знаел, че тя е сключила договор за
посредничество за продажба на имотите и когато се намерил купувач, малко преди сделката
разбрал. Тогава станал един голям скандал и съпругът казал на И., че тя него не го е питала
съгласен ли е като обявявала имота за продажба в агенцията и да отиде тя да развали договора,
защото той няма да плаща нищо.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание в разпоредбата на чл. 79 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ.
Ищецът е ангажирал договорната отговорност на ответника за неизпълнение на задължения по
Договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен между страните на
21.01.2021 г.
Процесният договор за посредничество при продажба е сключен от един от съпрузите,
макар и имотите да са СИО, за което няма законова пречка, доколкото това е действие на
управление, а не действие на разпореждане с имотите. Двата поземлени имота са посочени с
идентификатори така, както и в нот.акт. Макар и жилищната сграда с идентификатор
61676.512.188.2 да не посочена точно с този идентификатор в договора за посредничество,
несъмнено е, че тя също е включена в договора, доколкото е описана като „къща с двор“ и в нот.
акт за ПИ с идентификатор 61676.512.188 е казано „ведно с построената сграда“, докато за ПИ с
идентификатор 61676.512.190 няма постройка.
От съвкупната преценка на писмените доказателства - 2 бр. договори за посредничество
6
при покупка на недвижим имот и от гласните доказателства се установи, че ищецът като
изпълнител по договора за посредничество при продажба на недвижим имот е рекламирал и
популяризирал офертата, което прави изцяло за своя сметка по силата на т.4.6. от договора. Съдът
кредитира показанията на св. И., доколкото той има преки и непосредствени впечатления,
извършвал е лично като служител в ищцовото дружество някои от фактическите действия като
качване на обяви в интернет сайтове, водене на оглед на възложителите по визираните по-горе 2
бр. договори за посредничество при покупка на недвижим имот, като е имал предоставен ключ за
къщата. При сравнителния анализ на въпросния договор за посредничество от 21.01.2021г. с
нот.акт от 12.08.2021г. и снимковия материал /л.75/ се изясни, че снимката е от сайта на
агенция „АКТИВ ИМОТИ“ –Търговище по обява от 24.11.2020г., като нищо в словесното
описание на имота не отговаря на действителното положение, доколкото в характеристиката на
имота под снимката е посочено: площ 130 кв.м.; дворно място 1500 кв.м.; етаж: 3, а по нот.акт
къщата е със застроена площ от 56 кв.м. в дворно място от 885 кв.м. Единствено реф.№ 3529 на
снимката съвпада с посочването в 2 бр. договори за посредничество за покупка. Очевидно обявата
е неточна и некоректна, не става ясно от кога е и защо се представя за продажба не от
изпълнителя по процесния договор, а от друга агенция.
По делото няма, нито твърдения, нито доказателства, ищецът като изпълнител по договора
за посредничество да е свързал ответницата като възложител по договора с реалния купувач, да е
осигурил възможност за преговори между двете страни по покупко-продажбата, което и са
основните му задължения. Няма нито твърдения, нито доказателства този купувач да е осъществил
контакт с ответницата благодарение на изпълнение на задължения по договора за посредничество
за продажба от ищеца, или да е свързано лице с друг клиент на ищеца, или да се е интересувал от
имотите, а после уж отказал се и без знанието на ищеца да сключи с продавачите договора за
покупко-продажба. Ответницата е декларирала при сключване на договора за посредничество, че
за описаните имоти няма други договори за посредничество. Няма никакви данни, нито
твърдения, нито доказателства от ищеца - ответницата да е рекламирала и популяризирала
имотите за продажба чрез други посредници, фирми, агенции или в интернет сайтове и т.н.
Ответницата не е нарушила задълженията си по чл.8 от процесния договор за посредничество,
поради което и не дължи на ищеца възнаграждението по чл.12 от същия договор.
В настоящото производство съдът е сезиран с иск за осъждане на ответника за сума,
представляващо дължимо възнаграждение по договор за посредничество. Договорът за
посредничество е вид търговски договор, който няма нарочна правна уредба, но някои от
основните негови характеристики могат да бъдат извлечени чрез тълкуване на нормите касаещи
търговския посредник - Раздел ІІ на глава VІ на Търговския закон. Въпреки оскъдната правна
уредба договорът за посредничество следва да бъде определен като договор по който винаги
едната страна е търговски посредник по смисъла на чл. 49 от ТЗ, който посредничи между две
страни с оглед интереса им от постигане на конкретна правна сделка. Всъщност интереса на другия
съконтрахент за участие в подобен договор произтича от нуждата да бъде свързан с друга страна за
сключване на конкретна сделка. С оглед осъществяване на целената сделка на търговския
посредник се дължи възнаграждение. Договорът е неформален, формата може да е от
необходимост само във връзка с доказването - чл. 164, ал.1, т.3 от ГПК. Договорът за
посредничество с участието на търговски посредник следва да се отличава от комисионния
договор. При договорът за посредничество посредникът дължи свързване на страните по една
бъдеща сделка. В тази сделка той не участва пряко, нито има задължения по нея за извършване на
7
каквито и да са други правни или фактически действия. Действително неговото възнаграждение е
поставено под условие от реализирането на тази сделка, за която той е свързал страните, тъй като
възнаграждение би му се дължало само ако сделката е реализирана. Изложеното различава
договорът за посредничество от договора за поръчка и от комисионния договор. /В тази връзка -
Решение № 37 от 27.04.2012 година, постановено по т.д. № 1143 по описа за 2010 г. на Търговска
колегия, І т.о. на ВКС, постановено по реда на чл. 290 от ГПК/. Предмет на договора за
посредничество е преследването на особен резултат-свързването на страните и подпомагането им
да сключат договор - предварителен или окончателен. Договорът за посредничество не предполага
постигане на определен резултат, както е например при договора за изработка.
Договорът за търговско посредничество има като цел не конкретен правен резултат, а
осъществяване на връзка между страни, целящи сключване на правна сделка. За изпълнението на
договорното задължение на посредника е достатъчно сключването на сделката да е в резултат от
това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е постигането на този
особен резултат - свързването на страните и подпомагането им да сключат договор чрез
извършването на точно определени за това фактически действия /проучване на пазара, извършване
на огледи, осигуряване на документи, чрез които да отпаднат пречките за сключване на сделката,
да подготви предварителен и окончателен договор и да консултира възложителя при
окомплектоването на документите, които се изискват при сключването на окончателния договор/.
В конкретния случай посредникът не доказва, че е свързал страните. Ето защо, съдът
приема, че ищецът не е изпълнил главното задължение съобразно характера на договора - контакт
между страните по конкретната сделка, който контакт да е довел до настъпването на крайния
резултат – процесната покупко-продажба. Предвид изложеното ответницата като възложител по
договора не дължи на ищеца като изпълнител по договора възнаграждението по чл.12 от същия.
Основната задача на търговския посредник се състои в събирането на двете страни и
удостоверяване сключването на сделката, за което той трябва да положи усилията и грижата на
добрия търговец. Със сключване на сделката, за която търговския посредник е посредничил за него
се поражда правото на възнаграждение.
В допълнение следва да се посочи и че, имущественото право, уредено в чл.12 е
дефинирано в договора като "възнаграждение". Възнаграждението съставлява "насрещната
престация" по двустранния възмезден договор, която възложителят се задължава да заплати, след
като изпълнителят е изпълнил своите задължения т. е. задължението за възнаграждение възниква
след като целта на договора е постигната, след като с изпълнението на всички задължения на
изпълнителя по предлагане на имота, рекламирането му, организирането на огледи и пр., имащи
обаче само и единствено подпомагаща и съпътстваща роля, изпълнителят успее да постигне
предназначението на усилията си, като открие реален купувач, който да се съгласи да закупи
имота, предмет на договора за посредничество. Именно поради това възнаграждението, както е
уговорено между страните, се дължи при подписването на предварителния договор между
възложителя и реалния купувач, а ако такъв не се сключва, при подписването на нотариалния акт
за покупко-продажба.
Съобразявайки всички изложени по-горе съображения, съдът счита, че предявеният иск не
е доказан, поради което и следва да се отхвърли като неоснователен.
С оглед изхода на спора, ответницата има право на разноските, на осн. чл.78 ал.3 от ГПК и
такова искане е направено, но не са представени и няма никакви доказателства за размера на
8
адвокатското възнаграждение, реално заплатено ли е, както и няма списък на разноските по чл.80
от ГПК. Към представените пълномощни за адв. Д.А. от АК-София /л.42/ и за адв. А.М. от АК-
Търговище /л.73/ до приключване на устните състезания не са представени писмени доказателства
за направените от ответницата разноски, поради което и искането и следва да се отхвърли като
неоснователно.
Въз основа на изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „АБВ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Търговище, ул. „Раковски“ № 75, представлявано от управител – М. Д.
ИЛ., съдебен адрес – гр. Търговище, ул. „Лилия“ № 4, вх.А, ет.1, кантора 1, чрез пълномощник –
адв. И.И. от АК-Търговище, против ИР. СТ. ИЛ., ЕГН **********, с адрес гр. Т., кв. „З.-2“, бл..,
вх.., ет., ап.., съдебен адрес – гр. С., ул. „З. р.“ № ..., ет.10, офис 26, чрез пълномощник – адв. Д.А.
от АК-София иск за заплащане на сумата от 1600 лева, представляваща договорено
възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2021
година, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на постъпване на исковата молба в
съда-27.01.2022г. до окончателното изплащане, на осн. чл. 79 от ЗЗД вр. с чл. 51 от ТЗ, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ искането на ИР. СТ. ИЛ., ЕГН **********, с адрес гр. Т., кв. „З.-2“, бл.., вх...,
ет.., ап.., съдебен адрес – гр. С., ул. „З. р.“ № 22, ет.., офис 26, чрез пълномощник – адв. Д.А. от
АК-София, против „АБВ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Т. ул. „Р.“ № .,. представлявано от управител – М. Д. ИЛ., съдебен адрес – гр. Т.,
ул. „Л.“ № .., вх.., ет... кантора 1, чрез пълномощник – адв. И.И. от АК-Търговище, за заплащане
на разноските по делото, като НЕОСНОВАТЕЛНО.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на
страните , пред Окръжен съд - Търговище.
Съдия при Районен съд – Търговище: _______________________
9