Р
Е Ш Е Н И Е ***, 26.03.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
БУРГАСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, първо гражданско и търговско отделение, в открито съдебно заседание, на осми март две хиляди и деветнадесета
година в състав:
Съдия: Диляна Й.
при
секретаря Стойка Вълкова, като разгледа докладваното от съдията т. д. № 492 по
описа на БОС за 2018 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.365 и следващите от ГПК-търговски спорове.
Образувано е по повод искова молба от Н.Н.Н., родена на ***г., паспорт№***/02.03.2013г. на ФМС **, Р.
ф., с адрес Р. , гр. Н. Н., ул. В., дом */*, кв.*, със съдебен адрес ***, адв. Веселин Въндев ***, с която
е предявен иск за осъждане на ответника „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД,
ЕИК201189260, със седалище гр. Бургас,
ул. Генерал Гурко№7, б, ет.4 , представлявано от Катал Томас Маккой, да заплати на
ищцата сумата от 33 168 евро -главница, явяваща се престирана
на отпаднало основание по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот №* от 01.04.2010г., със страни Н. Н. в качеството на бъдещ купувач и
„Ей ЕМ Джи“ ООД като обещател и праводател на „Ес Пи
Ви – Сарафово“ ЕООД, развален поради
виновно неизпълнение на задължението за прехвърляне на правото на собственост
върху обещания имот, както и същият да не бъде обременяван с права на трети
лица, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба
-18.09.2018г. до окончателното плащане. В исковата молба се излагат твърдения,
че ответното дружество е правоприемник на всички права и задължения на „Ей Ем
Джи“ ООД, ЕИК131343610, възникнали по сключен с ищцата предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот №* от 01.04.2010г. Поддържа се, че
по силата на споразумение от 04.02.2014г. „Ес Пи Ви-Сарафово“ ЕООД е придобило
правата и задълженията на „Ей Ем Джи“ ООД по посочения предварителен договор.
Ищцата посочва, че до настоящия момент, вече девет години, не й е прехвърлен
имота-предмет на предварителния договор, като в изпълнение на договора е
превела на продавача сумата от
33 168 евро-сборна главница, включваща заплатени от нея 1300 евро капаро /резервационна такса/, на два пъти сумата от 9950 евро,
както и сумата от 11968 евро вноски по договора, с което изцяло е изпълнила
задължението си да заплати уговорената продажна цена. Твърди, че обещателят е
ипотекирал недвижимия имот, който е следвало да придобие в полза на банка ДСК
ЕАД с нот.акт№* от 30.12.2008г. по нот.дело№1045/30.12.2008г. на нотариус Огнян Желев, преди
подписване на предварителния договор. Посочва, че съгласно предварителния
договор и сключения към него анекс е следвало да придобие апартамент, който
впоследствие се е оказал складово помещение. На следващо място обосновава
правния си интерес от разваляне на договора с обстоятелството, че без да е била
уведомена имотът-предмет на предварителния договор е бил апортиран
като непарична вноска в капитала на ответното дружество. Изнася данни, че с
нотариална покана, връчена по седалището на ответното дружество на 07.09.2018г.
го е уведомила, че разваля предварителния договор на осн.чл.
87, ал.2 от ЗЗД, като го е поканила да й върне процесната
сума в тридневен срок от получаването на поканата, но изпълнение не е
последвало. Претендират се разноски.
В
законоустановения срок по чл.367, ал.1 от ГПК не е постъпил писмен отговор от
ответника, редовно уведомен на осн. чл. 50, ал.4 от ГПК.
В с.з. пред БОС ищцата, чрез процесуалния си представител
адв. Въндев от БАК поддържа предявения иск и моли за
уважаването му. Ангажира доказателства.
Ответното дружество в с.з. пред БОС, чрез
процесуалния си представител адв. Златарев от БАС представя писмен отговор след
преклузивния срок, като изразява становище, че не му е надлежно връчено
разпореждането на съда по чл.367, ал.1 от ГПК чрез залепването на уведомление
по реда на чл.50, ал.4 от ГПК, поради което срок за отговор не е започнал да
тече. След указание от съда
процесуалният му представител изрично уточнява, че не иска възстановяване на
срока за отговор, а счита, че връчителят е следвало да извърши минимум три посещения
на адреса в рамките на месец, както и,
че е налице разминаване между положилия печат и подпис за връчител
призовкар В.Й. и отбелязаната с печатни букви в
разписката за връчител С. Г. К. Възражението на ответното дружество е оставено
без уважение от настоящия съдебен състав
с мотиви, че разпоредбата на чл. 50, ал.4 от ГПК относно връчването на
юридически лица-търговци е специална по отношение на връчването на физически
лица и чл. 47 , ал.1 от ГПК в тази му част не следва да се прилага /в този
смисъл определение №398 от 03.07.2014г. на ВКС по ч.гр.д.№2823/2014г. на ВКС, IГО/. От показанията на връчителя
св. Й. в с.з. пред БОС безспорно се установява, че връчването е редовно.
Свидетелката е замествала колежката си К. по време на връчването, която е била
в отпуск, което се потвърждава и от постъпилата справка от Бюро „Призовки“ към
БОС.
По същество ответникът оспорва иска и моли за
отхвърлянето му. Оспорва представените
по делото предварителен договор и анекс към него, които според него не са
подписани от законен или упълномощен представител на продавача, както и
платежните документи, удостоверяващи извършеното плащане от ищцата, поради
което счита за недоказано изпълнението на задълженията на ищцата към продавача
по предварителния договор. Намира, че нотариалната покана, отправена от ищцата,
не е произвела действие, като поради липса на необходимите предпоставки не са
настъпили последиците от разваляне на договора. Счита, че ищцата е проявила
пълно бездействие относно сключването на окончателен договор в продължение на
осем години, като действителната причина поради която иска разваляне на договора
не е безполезност на изпълнението, предоставено от насрещната страна. Не
оспорва обстоятелството, че процесният имот от
момента на апортирането му през 2014г. и към
настоящия момент е негова собственост.
Прави възражение за прихващане със сумата от 33 168 евро неустойка
по предварителния договор. Счита, че за него не е възникнало задължение по
сключения предварителен договор, като заверка на подписа под споразумението от
04.02.2014г. е направена само на законния представител на праводателя
А. М. Възраженията на ответника за погасяване по давност на процесното
вземане, както и за прихващане със сумата от 33 168 евро неустойка не
следва да бъдат разглеждани като непредявени в срока за отговор на исковата
молба и несвоевременно въведени в процеса.
БОС е сезиран с иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Окръжният
съд, като взе предвид твърденията в исковата молба и обсъди събраните
по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е
представен предварителен договор от 01.04.2010г., сключен между „Ей Ем Джи“ ООД
–гр. София като продавач и ищцата Н.Н. Н., руска
гражданка като купувач, по силата на който обещателят се е задължил да продаде
на купувача апартамент №*, с площ от 41,46 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня,
баня с тоалетна и тераса, ведно с 4,74 кв.м. ид.ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж, находящ
се на ет.* в
сграда блок 3/С-част от жилищен комплекс за сезонно ползване „Сарафово плаза“, изграден
върху УПИ XLVII-57,58, в м. „Манаф хенде“ по
плана на кв. Сарафово, гр. Бургас. Съгласно чл. 2 и чл. 3 от договора е
уговорена продажна цена в размер на 33 168 евро с ДДС, платима по банков
път по посочената банкова сметка ***, както следва: сумата от 1300 евро резервационна такса, платена на 01.04.2010г. при сключване
на договора, сумата от 11 968 евро в срок до 20.04.2010г., сумата от 9950
евро до 15.06.2010г. и сумата от 9950 евро до 20.09.2010г. Продавачът в чл. 9 се
е задължил да изгради, да снабди с акт№16 и да прехвърли собствеността върху
описания по-горе имот при степен на завършеност, описана в чл. 5, както и да не
обременява имота с вещни тежести и да не извършва действия на разпореждане,
които биха увредили правата на купувача. Декларирал е, че към момента на
подписване на договора няма задължения към трети лица, резултат от прехвърляне
на собствеността върху прехвърления недвижим имот.
На
28.04.2010г. двете страни по предварителния договор са подписали анекс, с който
са променили падежа на третата вноска от продажната цена на 30.06.2010г.
вместо 20.04.2010г. Постигнали са
съгласие да бъде определен срок, в който продавачът за изгради и да пусне в експлоатация
бл.3/С до 30.07.2010г., както и да снабди сградата с акт№16 и да прехвърли правото
на собственост върху имота. По делото са представени резервационна
форма от 01.04.2010г. за заплащане от ищцата на сумата от 1300 евро резервационна такса, заявление за банков превод от
28.04.2010г. на сумата от 11 968 евро, както и 2 бр. ПКО от 10.07.2010г. и
от 12.10.2010г., всяка от които за заплатени суми в размер на 9950 евро.
По делото е
представен учредителен устав от 23.07.2014г. на ответното дружество „Ес Пи Ви
Сарафово“ ЕООД, чийто капитал включва парична вноска в размер на 10 лева от „Ей
Ем Джи“ ООД и непарична вноска апорт в размер на
8 302 890 лв. с предмет правото на собственост върху недвижими имоти,
сред които обещания апартамент№195 по предварителния договор с ищцата.
Със
споразумение от 04.02.2014г., сключено между Катал Маккой и Атанас Манджуков като
съдружници в „Ей Ем Джи“ ООД и „Сарафово Парк“ ООД, Кристофър Стивън Смит, „Ес
Пи Ви Сарафово“ ЕООД, представлявано от Атанас Манджуков
и „Си Ей Ел“ ООД, представлявано от Кристофър Смит, е поето задължение от
обещателя по предварителния договор „Ей Ем Джи“ ООД за извърши непарична вноска
в капитала на ответното дружество „Ес Пи Ви Сарафово“ ЕООД с предмет недвижими
имоти, описани в приложение№1, неразделна част от споразумението. Съгласно
раздел IV, член 1 от споразумението „Ей Ем Джи“ ООД е прехвърлило
от датата на подписване на споразумението на „Ес Пи Ви Сарафово“ ЕООД дейността
по поддръжка и управление на жилищен комплекс за сезонно ползване „Премиер
Плаза Сарафово I“, както и всички права и задължения по сключените със собствениците и/или
предварителни купувачи договори за
поддръжка и управление. Налице е договорно правоприемство между „Ей Ем Джи“
ООД и ответното дружество, но единствено по отношение на правата и задълженията
по договорите за поддръжка и управление. Видно от раздел IX, член 1 от споразумението ответникът е заместил в дълг
„Ей Ем Джи“ ООД, но само по правоотношението с кредитодателя „Банка ДСК“ ЕАД по
сключени договори за кредит№164 от 27.12.2007г и №211 от 16.04.2008г. и
последващите анекси.
Видно от
служебно извършената справка от съда в търговския регистър на 19.04.2014г. „Ей
Ем Джи“ ООД, представлявано от Атанас Манджуков, е
прехвърлило на Катал Маккой
с договор за прехвърляне на дружествени дялове на капитала на „Ес Пи Ви
Сарафово“ ЕООД с нотариална заверка на подписите, с оглед постигнатите уговорки
в споразумението то 04.02.2014г., общо 830 290 дяла, всеки от които с
номинал от 10 лева.
На
07.09.2018г. на ответното дружество е връчена нотариална покана от ищцата,
съдържаща едностранно волеизявление, че на осн. 87,
ал.2 от ЗЗД разваля сключения предварителен договор с „Ес Пи Ви Сарафово“ ЕООД
поради виновно неизпълнение от страна на продавача. В поканата се сочи като
причини статута на имота-предмет на предварителния договор като складово
помещение вместо апартамент към момента на подписване на предварителния договор
и към анекса. На следващо място ищцата се е позовала на учредена ипотека в
полза на „Банка ДСК“ ЕАД за обезпечаване на отпуснатия на строителя кредит,
която не е заличена и към поканата, както и на апортирането
на имота в капитала на ответното дружество.
Съдът намира,
че по силата на приетото по делото споразумение не са прехвърлени правата и
задължения по предварителния договор, а само по договорите за поддръжка и
управление, както и по договора за ипотека. Не се доказва ответникът да е встъпил в дълг по реда на чл.101 от ЗЗД като съдлъжник на задълженията на продавача по процесния договор по съгласие с ищцата или с обещателя. В
тази връзка с доклада на делото съдът е указал на ищцата доказателствената
тежест да установи настъпилото правоприемство на страната на обещателя, чийто
договорни задължения е поело ответното дружество, като такова доказване не е
проведено.
Следователно прилагайки
неблагоприятна доказателствена тежест за ищцата, съдът приема, че ответното
дружество не е пасивно материално легитимирано да отговаря за последиците от
неизпълнението на продавача по предварителния договор, като то не е надлежна
страна нито по отправената извънсъдебна писмена покана за разваляне, нито по
вземането за връщане на даденото въз основа на отпаднала договорна правна
връзка между купувача и продавача по предварителния договор.
В тази връзка съдът съобрази, че претенцията
за връщане
на цената въз основа на развален предварителен договор
може да се
предяви само спрямо насрещната
страна по договора, която неоснователно се е обогатила
или срещу
нейните правоприемници,
но не и срещу
лицето, на което
продавача е апортирал имота-предмет на договора.
Освен това, когато се твърди развалянето
на договор по реда на
чл. 87, ал. 2 пр.3 от ЗЗД, без на кредитора да бъде предоставен достатъчен срок за
изпълнение, безполезността на изпълнението следва да бъде доказана от ищеца. В конкретния случай предварителният
договор има смесен характер, като съдържа елементи на договор за строителство и
на обещание за продажба, в него е определен само срок за довършване на
строителство, но не и за сключването на окончателен договор.
За да се претендира
връщане на даденото при отпадане
на основанието по чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД - поради разваляне на договора
при неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на
пълно главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на
договора. Правното действие на волеизявлението
за разваляне на договора може
да настъпи само в случаите, когато са били
налице законовите предпоставки на правото на изправната
страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението от страна на
длъжника, за което последният носи отговорност и изправност на кредитора.
Последният следва да е изпълнил насрещното
си задължение или да е бил
готов да изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото
съдействие за реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали
договора в хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява
с едностранно волеизявление
и при наличие на неизпълнение от страна на
длъжника. Действително в първата хипотеза възможността за разваляне на договора
е обвързана с предоставяне от изправната страна
на допълнителен подходящ срок за
изпълнение, с изрично предупреждение, че след изтичането на срока ще
се счита, че договорът е развален. В разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД са предвидени хипотези,
при които кредиторът може да развали договора
без отправяне на искане за
изпълнение в подходящ срок. Налице е безусловно
изявление на ищцата за разваляне на договора, което е приложимо при настъпила
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, или при безполезност
на изпълнението, настъпила в резултат на забава на
длъжника, или когато е уговорено, че ще се
изпълни в точно определено време /фикс сделки/.
Писмено
изявление от ищцата за разваляне на
договора е отправено
едва на 17.08.2018г. и то
не до надлежната страна по договорното правоотношение. Безспорно установено е
по делото, че още през 2010г. й е било предадено владението върху
апартамента след подписването на
предварителния договор, така както посочва свид. К. в показанията
си, кредитирани от настоящата съдебна инстанция. Към този момент комплексът е
бил довършен и е работил, като в периода 2010г.- 2018г. ищцата не е предприела никакви действия относно сключването на окончателна продажба. Свидетелката
К. в
показанията си, депозирани пред БОС, съобщава, че е имало конфронтация между Н.Н. и „Ей Ем Джи“ ООД по повод заплащането таксите за
поддръжка в комплекса от ищцата. Знае за ипотекирани обекти в комплекса и, че е
изтеглен кредит за построяването му, но при сключване на окончателен договор за
продажба с клиента средствата от продажбата се е процедирало да бъдат
превеждани за погасяване на кредита и ипотеката върху съответния имот да бъде
заличавана.
По
делото е разпитан свид. Н., който
си спомня, че е срещнал ищцата през 2013г. и тя му се оплакала, че закупеният
от нея имот по предварителен договор е таванско помещение и, че бил ипотекиран.
Също така, че й вземали в началото по 12 лева, а след това по 15 лева на ден за
престой, за ток и за вода в същия апартамент като хотелски услуги, което й се
видяло скъпо. Обяснява, че миналата година отново видял ищцата, която му се
оплакала, че са й обещавали през годините да й върнат парите, но от
администрацията й казвали, че собственикът го няма и, че ще дойде на другия ден,
като само я размотавали. Посочва, че понастоящем жилището е запечатано и няма
достъп до него, като на място няма ръководството и администрация, към които да
се обърне. Ищцата е разбрала, че има друг собственик на жилището и, че е
сменена собствеността на цялата фирма.
Съдът
кредитира показанията на разпитаните по делото свидетели, които са детайлни и
последователни и не се опровергават от останалите събрани по делото
доказателства.
Уговорката
за предаване на имота без вписани тежести, в това число ипотека, би
представлявала основание за разваляне на окончателния договор, ако към момента
на прехвърляне на собствеността, след отправена покана от ищцата и предоставен
подходящ срок за изпълнение на длъжника, ипотеката не е заличена към сключването
на окончателния характер /в този смисъл решение №57 от 17.07.2013г.на ВКС, I ТО/.
Това е така, тъй като предварителният договор има подготвителен и
организационен характер, като цели да обвърже страните за сключването на
окончателен договор и правните последици се определят към подписването на окончателния
договор. От друга страна ипотекирането от строителя на имоти, които са предмет
на предварителен договор е обичайна търговска практика, като клаузата в чл. 9 от
договора следва да се тълкува на осн. чл. 20 от ЗЗД не
изолирано, а с оглед целта на договора и на останалите уговорки, търговския
обичай и добросъвестността на двете страни по търговската сделка.
Същото
разрешение следва да намери приложение и по отношение на апорта.
За да е налице виновно неизпълнение за продавача, водещо до невъзможност за
сключване на окончателен договор, следва имотът да е отчужден към момента,
когато трябва да се сключи окончателния договор ида бъде прехвърлено правото на
собствеността, когато се преценява дали продавачът е изправна страна.
По
делото няма ангажирани доказателства от ищцата за отправена писмена покана, с
която да е предупредила насрещната страна по договора, че ще го счита развален
поради неговата безполезност и да й е предоставила подходящ срок за прехвърляне
на собствеността, в това число за заличаване на ипотеката, за промяна на
административния статут на имота или за отпадане правата на трети лица, което
обстоятелство е недопустимо да се установява със свидетелски показания.
Видно от ангажираните
от ответника доказателства е налице удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация от
04.07.2011г., разрешение за строеж от 29.08.2011г. за преустройство на складово
помещение в апартамент по отношение на обещания имот, както и отправена
нотариална покана от 31.08.2012г. от продавача до ищцата за сключване на
окончателен договор, на която е последвал отказ от нейна страна и уведомление,
че не желае да сключи окончателен договор и има намерение да продаде
апартамента. На 01.08.2010г. ищцата е сключила с „Ей Ем Джи „ ООД договор за
управление и поддръжка за апартамента, описан в предварителния договор. Посочените
доказателства не са преклудирани при липсата на
указана от съда доказателствена тежест на ответната страна с оглед направените
оспорвания в първото заседание да установи основанието за задържане на сумата,
респективно изпълнение на задълженията на продавача по договора.
От
ищцата не се доказва по делото вследствие на административната процедура по
промяна на предназначението изпълнението на задълженията на продавача да е
станало невъзможно изцяло или отчасти или поради неговата забава то да е
станало безполезно или задължението да е трябвало до се изпълни непременно в
уговореното време, при т.нар фикс сделка.
При
горните мотиви и като взе предвид, че по делото не беше установено с претендираните суми за връщане на продажната цена по
предварителния договор ответникът да се е обогатил за сметка на ищцата в
хипотезата на отпаднала договорна връзка между страните, съдът намира, че предявеният
иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Предвид изхода
на спора искането на ищцата за присъждане на направените по делото разноски е
неоснователно и следва да се остави без уважение.
Ответникът не е претендирал присъждане на съдебно-деловодни
разноски.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш
И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения иск от Н.Н.Н., родена на ***г., паспорт№***/02.03.2013г.
на ФМС **, Р. ф., с адрес Р. , гр. Н. Н., ул. В., дом */*, кв.*, със съдебен
адрес ***, адв. Веселин Въндев
***, за осъждане на ответника „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД, ЕИК201189260, със
седалище гр. Бургас, ул. Генерал Гурко№7, б, ет.4 , представлявано от Катал
Томас Маккой, да заплати на ищцата сумата от
33 168 евро -главница, явяваща се престирана на
отпаднало основание по развален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот №* от 01.04.2010г., със страни Н. Н. в качеството на бъдещ купувач и „Ей ЕМ Джи“ ООД като
обещател и праводател на „Ес Пи Ви – Сарафово“ ЕООД.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: