О
П Р Е
Д Е Л
Е Н И Е
гр. София, 03.06.2020 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданска колегия, I отделение,
в закрито заседание на трети юни през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА МАВРОВА
ЧЛЕНОВЕ:1. СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
2. РАЙНА МАРТИНОВА
като разгледа докладваното от съдия Маврова ч.гр.дело № 2873 по описа за 2020 г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.577, ал. 1 ГПК.
Подадена е частна жалба от „Райфайзенбанк (България)“
ЕАД срещу определение №1695 от 18.12.2020 г. на съдия по вписванията при СРС, с
което е отказано поисканото с молба вх. № 87182/18.12.2019 г. отбелязване на
подновяване на ипотека върху недвижими имоти, учредена в полза на настоящия
жалбоподател, вписана в Служба по вписванията - гр. София с вх. рег.
№60273/19.12.2009 г., акт №82, том 33, дело №38717/2009 г.
В жалбата е изложено, че с нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека, вписан в Сл.вп. - гр. София с вх. рег. № 60273
от 19.12.2009 г., акт № 82, том 33, дело № 38717/2009г, в полза на
„Райфайзенбанк (България)“ ЕАД е учредена ипотека върху четири жилищни имота в
сграда, находяща се в гр. София, ул. „*******и УПИ, находящо се в гр. София, на
ул. „*******, собственост на „Б.С.“ ООД. Ипотеката е учредена за обезпечаване
вземанията на Банката по договор за банков кредит от 31.07.2008г.. През 2014 г.
ипотекираните имоти са прехвърлени неколкократно от „Б.С.“ ООД на „Г.С.ГД, след
което Г.С.ГД ги прехвърля като част от търговското си предприятие на „Т.С.“
ЕООД, като сделките са вписани в имотния регистър. Поради неизпълнение на
задълженията за плащане по договора за банков кредит, банката е изнесла
ипотекираните имоти на публична продан, приключила с влезли сила постановления
за възлагане по отношение на жилищните имоти, вписани в имотния регистър, а по
отношение на УПИ, на ул. Дебър № 12 постановлението за възлагане е било отменено.
Сочи, че първоначалният собственик на имотите „Б.С.“
ЕООД и последният приобретател на имотите преди продажбата им по изпълнителното
дело „Т.С.“ ЕООД са обявени в несъстоятелност, синдикът на „Т.С.“ ЕООД /н/ е
продал процесните имоти на „С.А.“ ЕООД в процедура по преки преговори,
независимо от обстоятелството че четири от имотите са продадени на публична
продан от ЧСИ М. Бъзински. Жалбоподателят подробно е посочил и известните му
към момента висящи съдебни производства, касаещи права върху процесните имоти,
водени между трети лица и предишните собственици, както и дело, по което
банката е предявила срещу ответника „Т.С.“ ЕООД (в несъстоятелност) иск за
обявяване нищожност на продажба от синдика на ответника — за УПИ на ул. „Дебър“
№ 12.
В жалбата са изложени подробни доводи срещу мотивите
на съдията по вписванията, с които е постановил отказа. Поддържа, че цитираното
от съдията по вписванията определение №3898 по ч.гр.д. № 1426/2019 г. на СГС, е
постановено в едностранно охранително производство и не се ползва със сила на
пресъдено нещо. Лицето жалбоподател по ч.гр.д. 1426/2019, по описа на СГС,
явяващо се купувач от синдика на „Т.С.“
ЕООД, се е легитимирало като собственик с нотариален акт за прехвърляне на
собственост от 2018 г., но банката не била страна нито по сделката, нито по
ч.гр.д. №1420/2017 г. на СГС. Предвид това определение на СГС не би могло да
има за ефект препятстване или осуетяване упражняването правото на ипотекарния
кредитор-банка във връзка с вписаната договорна ипотека, в това число и правото
да иска нейното подновяване. Счита, че обвързващо ипотекарния кредитор заличаване
на процесната ипотека би могло да има само в посочените в чл. 179, ал. 1 ЗЗД две
хипотези, които обаче не са налице понастоящем. Излага, че съдията по
вписванията не се съобразил с посочения в т. 6 от ТР№7/2012г. на ОСГК на ВКС
обхват на проверката, която следва да извършва съгласно чл. 32а, ал 1 от
Правилника за вписванията, свеждаща се до преценка дали представеният акт
подлежи на вписване, дали представеният акт е съставен съобразно изискванията
за форма; дали представеният акт има предвиденото в Правилника за вписване съдържание.
Поддържа, че вписването на заличаване на ипотека на
каквото и да е основание не е пречка за последващото вписване на подновяването
й, защото актът, въз основа на който е била заличена, може да се окаже порочен или действието му да отпадне с обратна сила. Сочи, че всеки акт се вписва по реда на постъпването в имотния регистър,
а евентуално възникналия спор относно права следва да се реши в отделен исков
процес. Позовава се на определение №197/21.04.2016 г., по ч.гр.д. №1467/2016
г., IV ГО на ВКС.
Предвид изложеното счита, че са налице предпоставките
за вписване молбата за подновяване на ипотеката, поради което моли съда да
отмени обжалваното определение и на негово място да бъде разпоредено вписване.
Частната жалба е подадена в срок, доколкото не се
установява жалбоподателят да е би нарочно уведомен за отказа на съдията по
вписванията и е процесуално допустима.
Не е спорно по делото, че с молба вх.№8718218.12.2019
г., депозирана от нотариус Ц.Д., рег. №350 при НК, е поискано отбелязване на
нотариално заверена молба от ипотекарния кредитор „Райфайзенбанк (България)“ ЕАД
за подновяване на договорна ипотека, вписана в Сл. вп. -
гр. София с вх. рег. №60273, акт №82, том 33, дело №38717 от 19.12.2009 г. за
остатъка от кредита в размер на 230 911,14 евро, като е представено платежно
нареждане за дължимата такса за вписването, в размер на 225,81 лв.
В обжалвания акт съдията по вписванията е обосновал
своя отказ да отбележи молбата за подновяване на ипотеката с оглед
констатацията му, че вписаната ипотека е частично заличена съгласно
определение №3898/14.02.2019 г.,
постановено по ч.гр.д. №1426/2016 г. на СГС, заявление вх. №83815/11.12.2018
г., подадено в Сл. вп. – гр. София и удостоверение по чл. 19, ал. 2 от ПВ,
издадено от синдика в полза на „С.А.“ ЕООД за недвижими имоти, представляващи
апартаменти с идентификатори №68134.1001.441.1.6, №68134.1001.441.1.1,
№68134.1001.441.1.4 и №68134.1001.441.1.5.
На първо място следва да се отбележи, че на настоящия
състав е служебно известно горепосоченото определение №3898/14.02.2019 г.,
постановено по ч.гр.д. №1426/2016 г. на СГС, като от съдържанието му не може да
се направи извод, че ипотеката е заличена частично, доколкото е постановено
вписване на заличаване на процесната ипотека, което заличаване е поискано със
заявление вх. №83815/11.12.2018 г., подадено в Сл. вп. – гр. София от „С.А.“
ЕООД, но без изрично да са посочени конкретни недвижими имоти или че
заличаването е частично.
Към настоящия момент е налице висящо тълкувателно дело
№3/2018 г. на ОСГТК на ВКС, по въпроса „Може ли да се впише наново ипотека
съгласно чл. 172, ал. 2 ЗЗД, ако е изтекъл десетгодишният срок на действие на
вписването и ипотеката вече е била заличена по реда на чл. 22 от Правилника за
вписванията?“. Повод за образуването му е противоречива практика на състави на
ВКС, като според едното становище (определение
№197/21.04.2016 г., по ч.гр.д. №1467/2016 г., IV ГО на ВКС, на
което се позовава и настоящия жалбоподател), такова вписване е възможно, тъй като
вписването се извършва при преценката, очертана в задължителните указания,
дадени в т. 6 от ТР № 7/2012 г., на ОСГТК на ВКС, а в закона не съществуват правила,
които да обуславят вписването на един акт от вписването или невписването на
друг акт. Застъпено е и становището, че вписване на заличаване на ипотеката на
каквото и да било основание не е пречка за последващото ѝ подновяване или новото й вписване.
Противоположно мнение е изразено в определение №69 от
26.01.2012г. по ч.т.д. № 818/2011г. на І т.о., според което заличаването на
ипотеката има конститутивно действие – по аргумент от чл. 179, ал.3 ЗЗД, поради
което и в хипотезата на чл. 172, ал. 2 ЗЗД правото на ипотекарния кредитор да впише
ипотеката наново с реда на новото вписване съществува само ако тя не е била
заличена на основание чл. 22 ПВ поради изтекъл срок на действие.
Съдът намира, че поставеният с тълкувателното дело
правен въпрос, е обуславящ за настоящото производство, тъй като приемането на
първото становище би отрекло ефекта на вписано заличаване на ипотека като
пречка за ново вписване на ипотека (в частност на нейното подновяване), а
второто становище би било аргумент за отказ на подобно вписване. Предвид
приетото в т. 1 от ТР №8 от 07.05.2014 г., по тълк. д. № 8/2013 г., на ОСГТК на
ВКС обаче право да спре настоящото производство има единствено касационната
инстанция.
Разгледана по същество, настоящият състав намира
жалбата за неоснователна, поради следните съображения:
Съгласно чл. 175, ал. 2 ЗЗД с извършването на публична
продан на имота всички ипотеки върху него, както и всички вещни права, учредени
след първата ипотека, се погасяват, а ипотекарните кредитори имат право на
предпочтително удовлетворение от цената по реда на ипотеките си. В чл. 19, ал.
2 ПВ е уреден редът за заличаването на ипотека върху недвижим имот, продаден на
публична продан, което се извършва по молба на купувача на недвижимия имот. Към
молбата за заличаване на ипотеката купувачът представя влязло в сила и вписано
в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и
удостоверение, издадено от съдебния изпълнител, че купувачът не е поел
ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.
Предвид съдържанието на разпоредбата на чл. 175, ал. 2 ЗЗД вписването на заличаването има единствено оповестителен, но не и
конститутивен ефект, тъй като погасяването на ипотеката настъпва по силата на
закона и не е обусловено от вписване на молбата по чл. 19, ал. 2 ПВ, подадена
от купувача на недвижимия имот. За разлика от тази хипотеза, чл. 179, ал. 1 ЗЗД
придава конститутивно действие на заличаването на ипотеката въз основа на
съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена
форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение. Според чл. 179,
ал. 3, изр. 1 от ЗЗД заличаването погасява ипотеката, като законодателят в
изречение второ, допускайки възможността актът, въз основа на който е станало
заличаването, да се окаже недействителен, изрично е предвидил правото на
ипотекарния кредитор да впише ипотеката впише наново с ред от новото вписване,
но това право възниква едва след като този акт се обяви за недействителен. Тъй
като до признаването за недействителен на вписания акт по чл. 179, ал. 2 ЗЗД
(молба съгласие на кредитора или препис от влязлото в законна сила решение), на
който е придадено конститутивно действие, ипотеката се счита за погасена и не
позволява на ипотекарния кредитор да я впише отново, а самото вписване има нов
ред, то и следва да се приеме, че в настоящата хипотеза, при която погасяването
на ипотеката дори не е обусловено от нейното заличаване (молбата по чл. 19, ал.
2 ПВ има само оповестително действие), също по аналогия с чл. 179, ал. 3, изр.
2 ЗЗД, „Райфайзенбанк (България)“ ЕАД няма право да иска отбелязване
подновяване на ипотеката, щом извършената публична продан не е надлежно обявена
за недействителна и въз основа на нея е вписано заличаване на ипотеката.
Едностранният характер на производството по вписване
на актове в имотния регистър, в което банката не е участвала, не е аргумент, че
спрямо нея вписаното заличаване на ипотеката няма действие, доколкото и в
хипотезата на чл. 179, ал. 3 ЗЗД производството в действителност протича без
участието на ипотекарния кредитор, но въпреки това не е предвидена възможност
за ново вписване на ипотеката, респективно нейното подновяване, преди актът да
е обявен за недействителен.
При наличието на вписано заличаване на процесната
ипотека въз основа на молба на купувача в процедура по
преки преговори по чл. 718 ТЗ - „С.А.“ ЕООД, която продажба се приравнява на
публична продан по ГПК (арг. от чл. 717л, ал. 4 ТЗ), то и следва да се приеме,
че към момента на депозиране на искането за отбелязване на молбата за нейното
подновяване, ипотеката е била погасена, поради което и правилно съдията по
вписванията е постановил обжалвания отказ.
Така
мотивиран, съдът
О
П Р Е
Д Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА определение
№1695 от 18.12.2020 г. на съдия по вписванията при СРС, с което е отказано
поисканото с молба вх. № 87182/18.12.2019 г. отбелязване на подновяване на
ипотека върху недвижими имоти, учредена в полза на „Райфайзенбанк (България)“
ЕАД, вписана в Служба по вписванията - гр. София с вх. рег.
№60273/19.12.2009г., акт №82, том 33, дело №38717/2009 г.
Определението подлежи на обжалване пред ВКС, при
условията на чл. 280 от ГПК, в едноседмичен срок от връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.