№ 533
гр. Варна, 27.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Нина Ив. Иванова
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20223100102358 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск от П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко Търново,
област Бургас, ул. ** №* срещу „Бизнес Комплекс Младост“ АД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*, офис
№*, ет.* за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко –
продажба от 16.01.2019г., по силата на който ответникът в качеството му на
продавач е поел задължение да продаде на ищеца в качеството й на купувач
самостоятелен обект в сграда представляващ АПАРТАМЕНТ № * с площ от
56,48 /петдесет и шест цяло и четиридесет и осем стотни/ кв.м. без включени
общи части и 65,99 /шестдесет и пет цяло, деветдесет и девет стотни/ кв.м. с
включени общи части, разположен на втори етаж, в тяло "*" включващ:
коридор, дневен тракт с кухненски бокс, спалня, тераса, баня/тоалет, както и
съответният процент идеални части от правото на строеж върху поземлен
имот с идентификатор 10135.3513.1845 (едно нула едно три пет точка три пет
едно три точка едно осем четири пет), който самостоятелен обект е с
идентификатор 10135.3513.1845.3.28, находящ се в гр. Варна, ж.к. „***", ул.
„***" №*, бл. *, вх. *, ет. *, намиращ се на 2-ри в сграда с идентификатор
10135.3513.1845.3, предназначение : жилищна сграда - многофамилна;
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3513.1845;
предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент; брой нива на
обекта 1, посочена в документа площ 56.48 /петдесет и шест цяло и
четиридесет и осем стотни/ кв.м., с прилежащи части 0,4687% (нула цяло и
четири десети шест стотни осемдесет хиляди и седем десетохилядни
процента) /9.89кв.м./ ид.части от общите части на сградата; ниво 1; със
съседни самостоятелни обекти в сградата : на същия етаж
10135.3513.1845.3.27, 10135.3513.1845.3.29, под обекта 10135.3513.1845.3.62,
над обекта 10135.3513.1845.3.38, както и на ПАРКОМЯСТО № *-*
/седемдесет и пет-седемдесет и шест, в подземния гараж, находящ се в град
гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *, ет.-1, представляващо съгласно
1
площообразуване 17.50 (седемнадесет цяло и петдесет стотни) кв.м.
идеални части от подземния гараж, целият с площ от 567,60 кв.м., които
идеални части реално ще се ползват като подземни паркоместа №75,76
(седемдесет и пет, седемдесет и шест), при граници на паркомястото по
одобрен инвестиционен проект: маневрено хале, подземно паркомясто
№73,74 и подземно паркомясто №77,78, ведно с 2/51 (две петдесет и първи)
идеални части от маневреното хале, цялото с площ от 636,99 кв.м., равняващи
се на 24,98 (двадесет и четири цяло деветдесет и осем стотни/ кв.м., идеални
части, заедно с 0,2738 %/нула цяло две хиляди седемстотин тридесет и осем
десетохилядни процента/ ид. части от общите части на сградата, равняващи
се на 5,78 /пет цяло седемдесет и осем/ кв.м. идеални части, както и
съответният процент идеални части от правото на строеж върху поземлен
имот с идентификатор 10135.3513.1845 (едно нула едно три пет точка три пет
едно три точка едно осем четири пет), което паркомясто представлява 17,50
кв.м. идеални части от подземния гараж, находящо се съгласно приложената
схема на самостоятелен обект в гараж с идентификатор
10135.3513.1845.3.65, находящ се в гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *,
ет.-1, самостоятелния обект се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор
10135.35.13.1845.3, предназначение : жилищна сграда - многофамилна;
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3513.1845;
предназначение на самостоятелния обект : гараж в сграда; брой нива на
обекта : 1; посочена в документа площ 567,60 кв.м.; прилежащи части 7,7634
% /163,81 кв.м./ ид.части от общите части на сградата и маневрена площ
636,99 кв.м.; Ниво : 1; съседни самостоятелни обекти в сградата: На същия
етаж 10135.3513.1845,3.63; Под обекта : няма; Над обекта:
10135.3513.1845.3.23, 10135.3513.1845.3.22, 10135.3513.1845.3.21,
10135.3513.1845.3.20, 10135.3513.1845,3.64, 10135.3513.1845.3.63 и
10135.3513.1845.3.62, на осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД.
Предявен е също така и иск от ищеца за осъждане на ответното
търговско дружество да заплати сумата от 14000 евро, представляваща
неустойка уговорена в т.4.2 в предварителен договор за покупко – продажба
от 16.01.2019г., за неизпълнение на ответника да построи и въведе в
експлоатация сграда в гр. Варна, ул. *** №*, до уговорения срок, дължима за
периода 01.11.2020г.-03.11.2022г., ведно със законната лихва върху
главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2022г. до
окончателно изплащане на задължението, както и иск за осъждане на
ответника да заплати сумата от 1486,36 евро, съставляваща обезщетение за
забава върху неустойката от 14000 евро, за периода 03.11.2020г.-
03.11.2022г., на осн. чл. 92 и чл. 86 ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че страните се намират валидно
обвързани по силата на предварителен договор за покупко – продажба, по
силата на който ответникът е поел задължението да прехвърли собствеността
върху посочения индивидуален обект в сграда и процесните ид.части от
гараж, които са отредени за ползване на съответните паркоместа, в срок от 20
месеца от датата на откриване на строителна линия и ниво на сградата.
Уговорено било, че въвеждането на сградата в експлоатация било уговорено
да бъде осъществено в срок до 01.11.2020г.Поддържа, че ответникът е в
забава, като на 28.09.2022г. ищцата изпратила покана, същата получена на
07.10.2022г. с която релевира искане за сключване на окончателен договор.
Посочва, че уговорената цена по договора по отношение на апартамента
възлиза на 36295 евро, които за платими разсрочено, както следва:21777 евро
2
при подписване на предварителния договор, 10888 евро в срок до 10 дни от
подписване на акт Обр.14 на сградата и 3630 евро в срок до 10 дни от
издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата.
Уговорената продажна цена по отношение на процесните ид. части от гаража,
отредени за ползване на посочените паркоместа възлизала на 3500 евро,
същите платими 10 дни след издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата. Общо заплатеното от ищцата по предварителния
договор възлиза на 32665 евро или левовата равностойност на 63887,19 лева
от общо дължимите 39795 евро. Към депозиране на исковата молба в съда не
заплатена сумата от 7130 евро, която се формира от последната вноска от
3630 евро за апартамента и уговорената продажна цена за идеалните части от
гаража – 3500 евро.
Твърди, че в процесният договор, в разпоредбата на т.4.2 е уговорена
неустойка за забава, която се дължи от продавача – изпълнител по договора,
която е равна в размер на 20 евро за всеки ден от забавата. Твърди, че към
02.09.2022г. сградата се намира на етап „груб строеж“, като същата към
момента на депозиране на исковата молба в съда не е въведен в експлоатация.
Търсената неустойка се претендира считано от посочената дата –
01.11.2020г., която съобразно разпоредбата на т.4.1 от договора страните са
уговорили, като краен срок за въвеждане в експлоатация, а крейният срок е до
датата предхождаща депозиране на исковата молба в съда. Общото
закъснение възлиза на 700 дни, поради което и от по 20 евро на ден формира
осъдителен диспозитив за осъждане на ответника да заплати сумата от 14000
евро, ведно със законната лихва върху главницата от депозиране на исковата
молба в съда до окончателно изплащане на задължението.
По отношение на осъдителния иск за сумата от 1486,36 евро
съставляваща обезщетение за забава върху неустойката от 14000 евро, за
периода 03.11.2020г.-03.11.2022г. посочва, че същата се формира върху
вземането за неустойка за всеки един ден забава, считано от деня следващ
първия ден на забавата до депозиране на исковата молба в съда. Поддържа, че
мораторната лихва се дължи поради наплащане на падежа на уговорената
неустойка за неизпълнение на облигационното задължение.Доколкото
неустойката е предварително уговорена, дължима за неизпълнение на поетото
задължение за спазване на срока, който е уговорен между страните, то при
настъпване падежа на задължението за плащане на неустойка, задължената
страна изпада в забава, при което върху дължимата неустойка се дължи
обезщетение за забава.
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с
който се излагат възражения за недопустимост, а в условията на евентуалност
се поддържа, че исковете са неоснователни.
Посочва, че причината поради която не е сключен окончателен договор
с посочения в исковата молба предмет, е че извънсъдебно ищцата е
релевирала искане за осъществяване на прихващане на нейно задължение по
договора със задължение за неустойка на ответника, което искане намира за
неоснователно. Намира, че не дължи процесната неустойка, като счита, че
клаузите в договора следва да бъдат тълкувани във връзка една с друга с
оглед разкриване на общия смисъл на цялостното съдържание на договора. В
тази връзка посочва, че уговорената в договора клауза за неустойка следва да
бъде тълкувана не изолирано, а във връзка уговореното в раздел ІІІ, т.2 от
договора, която уговорка предвижда, че при пълно неизпълнение по
3
договора след неговото разваляне се дължи общо неустойка в размер на 2000
евро. При тези възражения намира, че уговорката за неустойка за забава
следва да бъде начислявана за период не повече от две седмици, след което се
дължи кумулативно с неустойката за цялостно неизпълнение в размер от 2000
евро. Поради технически пропуск уговорката за начисляване на неустойка за
забава за период до 2 седмици не е включена в съдържанието на договора.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства,
заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното
от фактическа страна:
Представен по делото е предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 16.01.2019г., по силата на който „Бизнес комплекс
Младост“ АД в качеството му на продавач-изпълнител е поел задължението
да прехвърли правото на собственост на ищеца П. П. П., по отношение на
недвижим имот представляващ апартамент №*, с площ от 56,48 кв.м., а с
включени общи чати 65,99 кв.м., разположен в на втори етаж, в тяло „*“, при
цена от 36295 евро, ведно с паркомясто №*-*, за сумата от 3500 евро.
Представен по делото е акт обр. 14 за приемане на конструкцията от
01.09.2020г., досежно блок „*“ от строежа на два броя жилищна сгради – блок
„*“ и „*“, състоящи се от вход „*“ и вход „*“ с обществено обслужване и
подземни паркинги, намиращ се в УПИ VІІ, с идентификатор
10135.3513.1845, кв.45 по плана на 26-ти м.р. на гр. Варна.
С удостоверение от 02.09.2022г. от Район *** при Община Варна е
констатирано, че строеж: два броя жилищна сгради – блок „*“ и „*“,
състоящи се от вход „*“ и вход „*“ с обществено обслужване и подземни
паркинги, намиращ се в УПИ VІІ, с идентификатор 10135.3513.1845, кв.45 по
плана на 26-ти м.р. на гр. Варна, е изграден на етап груб строеж с изпълнение
ограждащи стени и покрив с различна степен на изпълнение на
довършителните работи, на осн.§5, т.4б ДР на ЗУТ.
Представено по делото е площообразуване на строителството на обект:
две жилищни сгради в УПИ VІІ, кв.4, по плана на 26 м.р. на гр. варна –
блокове *, *.
Представена е нотариална покана от ищеца до ответника рег. №
6843/28.09.2022г. по описа на нотариус Б. В., връчена на 07.10.2022г. на
ответника, с която последният е поканен на 28.10.2022г. да се яви в кантора
на нотариус с оглед прехвърляне правото на собственост върху апартамент
№*, предмет на предварителен договор за продажба от 16.01.2019г. и
паркомясто към него. Със същата покана е релевирано извънсъдебно искане
за прехващане на насрещни задължения, като от дължимите от продавача
14500 евро – на неустойка за забава бъдат прихванати 7130 евро дължими от
купувача по договора, при което разликата от 7370 евро да бъде заплатена от
ответника по посочената в поканата банкова сметка.
Представен по делото е констативен протокол от 28.10.2022г., на осн.
чл. 593 ГПК, рег. № 7668/2022г. по описа на нотариус Б. В., с който е
удостоверено, че на така посочената дата, до края на работния ден в
кантората на нотариус Б. В. не се е явил представител на „Бизнес Комплекс
Младост“ АД.
Гореизложената фактическа обстановка налага следните правни
изводи:
Съобразно разпоредбата на чл. 19, ал.3 ЗЗД, всяка от страните по
4
предварителен договор може да предяви иск конститутивен иск за сключване
на окончателен. В хипотезата, която се касае за предварителен договор, с
който е поето задължение за учредяване или прехвърляне на вещни права,
законодателят е поставил изрично изискване с разпоредбата на чл. 363 ГПК,
която регламентира задължението на съда да провери дали на налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително и дали отчуждителят е собственик на имота. От императивната
разпоредба на закона следва извода, че в съдебното производство по
обявяване на предварителен договор за окончателен, следва да бъде
извършена проверка на онова придобивно основание по смисъла на чл. 77 ЗС,
било то оригинерно или деривативно, въз основа на което обещателят –
продавач по договора се легитимира за собственик на недвижимия имот
предмет на предварителния договор. В връзка и съобразно правилата за
разпределение на доказателствената тежест, страната, която твърди, че са
налице условията да бъде обявен един предварителен договор с предмет
недвижим имот за окончателен, следва да докаже всички обстоятелства
досежно възможността за прехвърляне на имота по нотариален ред, в това
число възникнал ли е, съществува ли самостоятелен обект на правото на
собственост по смисъла на ЗУТ, идентичен ли е този обект с предмета на
договора и пр., включително и дали обещателят – продавач е собственик
процесния недвижим имот. На задължението на съда по проверка на
собствеността, което произтича от разпоредбата на чл. 363 ГПК,
кореспондира задължението на сезиралата съда страна да докаже
материалната легитимация на обещателя по договора. За да бъде уважен такъв
иск, обещателят следва да се легитимира за собственик на имота, към
момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал.3 ЗЗД, респ.
приключване на устните състезания.
Съобразно правилата за разпределените на тежестта на доказване в
процеса, съдът възложи в тежест на ищеца да докаже, че между него и
ответника е възникнало валидно облигационно правоотношение по
предварителен договор за продажба с предмет недвижим имот, като и че този
имот е собственост на ответника.С оглед разпределената й доказателствена
тежест ищцата представи предварителен договор от 16.01.2019г. за продажба
и строителство на недвижим имот, по силата на който ответникът е поел
задължението да й прехвърли собствеността върху апартамент №*, намиращ
се в новоизграждаща се жилищна сграда в гр. Варна, ж.к. ***, УПИ VІІ, кв.4,
26 м.р. на гр. Варна. Представени по делото са доказателства в това число и
акт обр.14, същият от 01.09.2020г. за приемане на конструкцията на сградата,
както и удостоверение от районната администрация, че сградата е изградена
на етап „груб строеж“.По делото няма спор между страните, че апартамент
№* посочен в предварителния договор от 16.01.2019г. се намира в посочената
сграда в гр. Варна, ж.к. ***, поради което и доколкото същата е достигнала
етапът си на завършеност свързан с изграждане на сградата в груб строеж, то
следва да бъде прието, че апартамент №* представлява самостоятелен обект
на правото на собственост по смисъла на §5, т.39 от ДР на ЗУТ. Доколкото е
възникнал самостоятелен обект на правото на собственост, то същия може да
бъде предмет на разпоредителна сделка, а от там и годен предмет при
обявяване на предварителен договор за окончателен.
Извод за самостоятелност на обекта и възможността му да бъде предмет
на разпоредителна сделка, от там и годен предмет, по отношение на който
може да бъде обявен за окончателен едни предварителен договор, по
5
отношение на процесното паркомясто не може да бъде направен. Видно от
съдържанието на договора в т. “Б“, ответникът като обещател – продавач е
поел задължението да прехвърли правото на собственост върху паркомясто
№*-*, при уговорена цена от 3500 евро, в срок от 10 дни след издаване
разрешение за въвеждане на обекта в експлоатация. Съдът в диспозитива на
съдебният си акт, ако счете предявеният иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД за
основателен акт, следва да възпроизведе имота предмет на предварителния
договор, който се обявява за окончателен по начина уговорен от страните в
самия договор, като единствено включването на актуално кадастрално
отразяване на имота спрямо действащата кадастрална карта или
индивидуализация спрямо действащия кадастрален план може да бъде
добавено, но то не следва да се счита за промяна уговорката постигната
между страните досежно предмета на сделката. В процесния случай ищцата в
уточнителната си молба от 22.11.2022г. изрично посочи, че предмет на
предварителния договор за продажба в част „Б“, са идеални части от
поземлен имот – гараж, същия с площ от 567,60 кв.м., които идеални части
реално ще се ползват като подземни паркоместа №*-*.
Съдът при съпоставка на твърденията в исковата молба, уточнена с
посочената такава и съдържанието на част „Б“ от предварителния договор не
може да достигне до извод за наличието на идентичност на обектите. Следва
да бъде посочено, че поначало е възможно да бъде годен обект на
разпоредителна сделка идеална част от един имот, при което в случай, че
страните по предварителния договор уговорят, че именно тази идеална част е
предмет на този договор, то тази идеална част следва да бъде ясно, конкретно
посочена и индивидуализирана с оглед това да не се поражда спор по
отношение на нея. В процесния договор, който ищецът представя по делото
страните не са уговорили поемане задължение за прехвърляне на идеални
части от самостоятелен обект, в случая подземен гараж, а паркомясто с
посочен номер. Паркомястото не е самостоятелен обект на правото на
собственост по смисъла на ЗУТ, поради което по отношение на него не може
да бъде осъществена разпоредителна сделка. Обстоятелството, че обекта за
който страните по предварителния договор са постигнали съгласие за
прехвърляне няма статут на самостоятелен обект по силата на закона
възпрепятства възможността такъв обект да бъде предмет било то на
деривативно, било то на оригинерно придобивно основание. По отношение на
обект, който няма статут на самостоятелен обект на правото на собственост
по смисъла, не може да бъде осъществено и успешно производство по
обявяване на предварителен договор за окончателен, доколкото съдът в
изпълнение на задължението си по чл. 363 ГПК, следва да прецени дали са
налице пречки за прехвърляне на имота по нотариален ред. В случая пречки
са налице, доколкото посоченото в част „Б“ от предварителен договор от
16.01.2019г. „паркомясто №*-*“ не представлява самостоятелен обект на
правото на собственост.
В случай, че бъдат установени по отношение на някои обекти, които са
предмет на предварителния договор обстоятелствата, които могат да бъдат
отнесени като положителни такива свързани с нотариалното им прехвърляне,
в това число възникване на обекта на правото на собственост, неговата
самостоятелност по смисъла на закона, идентичност на този обект, то следва
да бъде осъществена и преценка, дали обещателят – продавач се легитимира
за собственик на този имот. Тази преценка както вече съдът посочи не се
прави към момента на възникване на облигационното правоотношение по
6
предварителния договор, а към приключване на устните състезания. Правото
на собственост за обещателя – продавач по отношение на имота предмет на
предварителния договор може да произтича от разпоредителна сделка, може
да е придобито по давност, или по всеки един друг допустим от закона начин.
В настоящото производство се уставни, че апартамент №* е
самостоятелен обект на правото на собственост, установи се идентичност на
този имот с имота посочен в договора и исковата молба, но доказателства,
които да обосноват извод, че ответникът е собственик на апартамент №*
намиращ се в новоизграждаща се жилищна сграда в гр. Варна, ж.к. ***, УПИ
VІІ, кв.4, 26 м.р. на града, не се представиха. Обстоятелството, че в чл.1 от
предварителния договор ответникът е посочен, като собственик на имота, в
който се намира жилищната сграда е недостатъчно за да бъде направен извод
за наличието на негови вещни права по отношение на този апартамент.
Предварителният договор за продажба има облигационни последици, а не
вещноправни, поради което материалната легитимация на продавача по този
договор следва да бъде установена с някое от придобивните основания
посочени в разпоредбата на чл. 77 ЗС. Липсата на доказателства за
принадлежността в патримониума на ответника на правото на собственост
към момента на приключване на устните състезания възпрепятства
възможността да бъде осъществено задължението на съда по реда на чл. 363
ГПК, което обосновава неоснователност на предявения иск по чл. 19, ал.3
ЗЗД.
По отношение на предявения иск за неустойка:
Съобразно разпоредбата на чл. 92 ЗЗД, страните могат да уговорят
предварително обезщетение за вредите от неизпълнението. Неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи за обезщетение на вредите
от неизпълнение без да е нужно те да бъдат доказвани. Наред със своята
обезпечителна и обезщетителна функция, неустойката изпълнява и
наказателна такава, тъй като кредиторът е в своето право да претендира
неустойка и когато вредите не са настъпили или когато размерът надхвърля
този на вредите. Страните съобразно разпоредбата на чл. 9 ЗЗД свободно
могат да изберат начина, по която определят неустойката, съответно да
посочат за неизпълнение на кое договорно задължение тя се уговаря, както и
в какъв размер да бъде - дали като глобална сума или като процентна част от
главното задължение.
В настоящата хипотеза от съдържанието на представения по делото
предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство на
обекти от 16.01.2019г., страните са уговорили клаузи за неустойка по
договора, същите намерили място в раздел ІІІ – отговорности при
неизпълнение. В т. 2 на посочения раздел изрично е постигнато съгласие
между страните по процесния договор, че при неспазване на крайния срок за
въвеждане на сградата в експлоатация продавачът – изпълнител дължи на
купувача неустойка в размер на 20 евро за всеки ден забава. По отношение на
сроковете, в които е следвало сградата да бъде завършена в степен за
въвеждането й в експлоатация, страните по делото в разпоредбата на т.4.1
изрично са предвидели краен срок, към който това задължение на обещателя
по предварителния договор и изпълнител по договора в частта му за
строителство – ответното търговско дружество, следва осъществи всички
необходими действия, така че да бъде въведена сградата в експлоатация, като
срокът за това е определен до 01.11.2020г.
7
От доказателствата по делото следва да бъде прието, че към момента на
сезиране на съда с исковата молба, сградата в която се намира обектът, който
е предмет на предварителния договор се намира изградена на етап „груб
строеж“, който факт се установява от изготвения констативен протокол по чл.
181, ал.2 ЗУТ и издаденото удостоверение от 02.09.2022г. от районната
администрация, в чийто район се намира строежа. Доказателства, че сградата
е въведена в експлоатация към момента на уговорения карен срок за
изпълнение на строителството, съответно към момента на депозиране на
исковата молба в съда по делото не се ангажират. При тези съображения за
купувача по договора възниква възможността да предяви вземането си за
заплащане на дължимата неустойка, в размер който страните са уговорили.
В отговора на исковата си молба, ответникът поддържа възраженията,
че тази неустойка за забава е следвало да бъде начислена за период с
продължителност от две седмици, като изтичането на този период предполага
заплащане на неустойка в размер не по-голям от 2000 евро. Тези си
възражения страната прави с оглед собствените си права, които възникват в
нейна полза при евентуално неизпълнение на задължението от страна на
купувача.
В действителност съобразно уговорката на т.3 от договора, при забава
задължението за плащане от страна на купувача, той дължи неустойка в
размер на 20 евро на ден, като е уговорена възможност, че след изтичане на 2-
седмичен срок от забавата, продавачът – изпълнител може да развали
договора, да задържи от внесените суми дължимата неустойка за забава и
еднократна неустойка в размер на 2000 евро. На задължението на
изпълнителя да въведе сградата в експлоатация в уговорените между страните
срокове кореспондира реципрочно задължение на купувача да заплати в срок
уговорената цена, така както тя е уговорена.За изпълнителя двуседмичния
срок, който е уговорен, в рамките на който изпадналия в забава длъжник –
купувач не изпълнява задължението си за плащане не може да бъде
разглеждан, като фиксиран период от време с максимална продължителност.
Изрично страните са посочили, че след този срок за изпълнителя ще се
породи възможността едностранно за развали договора, като задържи от
внесените суми дължимата неустойка, като и еднократна такава от още 2000
евро. Дали изпълнителят точно в края на двуседмичния срок ще упражни това
свое потестативно право да развали договора или ще стори това по-късно, а
ако по-късно, то колко по-късно, от съдържанието на уговорката не може да
бъде установено. При тези съображения не може да бъде направено
поисканото тълкуване по реда и правилата на чл. 20 ЗЗД от ответника, като по
аналогия задълженията на изпълнителя се приложат и правилата за
неустойка, дължима от купувача по договора.
Действителността на уговорката за неустойка следва да бъде преценена
към момента на възникване на облигационното задължение, като се вземат в
предвид общия размер на задължението по договора, съответно се прецени
как уговорената неустойка се съотнася към този размер по договора. В случая
с договора от 16.01.2019г., ответникът в качеството му на изпълнител по
договора в частта за строителство е поел задължение да построи и прехвърли
правото на собственост върху апартамент №* за цената от 36295 евро. При
отнасяне на размера на общото задължение, а това е цената при която
изпълнителят поема задължение за изгради и прехвърли собствеността върху
имота на купувача, към размера на дължимата неустойка за ден забава, се
установява, че този размер възлиза на 0,000551% от общия размер на
8
задължението. Видно от доказателствата по делото размерът на дължимата
неустойка е нараснал значително не в резултат на база завишен размер при
формирането й, а поради продължителното неизпълнение от страна на
изпълнителя по договора - ответното търговско дружество.
Продължителността на неизпълнението не може да обуслови нищожност на
уговорката за неустойка, включително и такава да бъде прогласена служебно
от съда.
Неустойката за забава обезщетява вредите на кредитора за периода на
неизпълнение на задължението от страна на длъжника. Времето, през което
ще се начислява неустойката е поставено в пряка зависимост от
неизпълнение на самия длъжник.Забавеното изпълнение предпоставя
определяне на неустойката за период и до размер, които биха могли да бъдат
ограничени единствено от погасяване по давност на претенцията с оглед
разпоредбата на чл. 111, б.“б“ ЗЗД.Непосочването в договора на краен срок,
до който се дължи неустойката не нарушава общите правила на принципа за
добросъвестност в гражданските и търговските взаимоотношения, а по скоро
– стимулира длъжника за точното изпълнение на договорните му задължения.
В тази връзка решение № 4/25.02.2009 г. по т.д. № 359/2008 г., ВКС, с което е
прието, че сама по себе си липсата на уговорка за краен предел като срок, до
който да се начислява неустойката за забава не накърнява добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал.1 пр. трето ЗЗД, поради което изводът за нищожност на
клаузата за неустойка за забава при търговска сделка на посоченото
основание не може да бъде обоснован единствено с посочения критерий.
По изложените съображения, съдът отчитайки действителността на
уговорката за неустойка между страните съдържаща се в процесния договор,
съответно установяване на обстоятелствата, при които същата следва да бъде
начислена, намира че следва да уважи предявения осъдителен иск. От
момента на изпадането си в забава събрано уговорения краен срок за
изпълнение на задължението си, ответникът дължи предвидената неустойка в
размер на 20 евро на ден, същата дължима до депозиране на исковата молба в
съда – 03.11.2022г. Общият брой на дните в забава възлиза на 732, за които
общия размер на дължимата неустойка възлиза на 14640 евро. При тези
съображения предявеният иск за сумата от 14000 евро се явява доказан по
размер, поради което следва да бъде уважен. Върху посочената главница се
дължи лихва за забава считано от депозиране на исковата молба в съда –
04.11.2022г. до окончателно изплащане на задължението.
По отношение на акцесорната претенция за заплащане на лихва за
забава на осн. чл.86, ал. ЗЗД върху посочената главница под формата на
дължима неустойка.
С решение № 1418/03.10.2002г. постановено по гр. дело № 2313/2001г.,
V г.о. на ВКС се приема разбирането, че неустойката е най-често определена
предварително сума в пари, или изчисляема на определен принцип - т.е.
определяема като пари сума, която следва да обезщети кредитора при
неизпълнение на задължения от страна на длъжника. Следователно, самата тя
твърде често, ако ли не изключително на практика, има като конкретен израз
точно фиксирана сума пари, и по този белег неустойката може да бъде
приравнена на задължение за изплащане на определена сума пари на
конкретно определен или определяем падеж. Но щом принципно по пътя на
тези разсъждения е налице паричен дълг, макар и под формата на неустойка,
то няма основание да се отрече възможността, при неизпълнението й на
9
падежа, да се търси обезщетение и за забава на това нейно неизпълнение в
рамките на допустимите от законодателството предели. Резерви в посоченото
направление биха съществували единствено в хипотезите на неустойките,
които сами по себе си, като метод на изчисление и определяне имат
изключително характер на лихвоносно изчислими задължения, и то
единствено с оглед избягването на забраната за анатоцизъм.
Ако уговорка за срок за заплащане на неустойка съществува, с изтичане
на срока за плащане на неустойката длъжникът изпада в забава по отношение
на акцесорното задължение за неустойка. Ако срок не е уговорен –
изпадането в забава настъпва от момента на поканата, отправена от
кредитора, за плащане на неустойката.
Не могат да бъдат споделени твърденията на ищеца, че в процесния
договор е уговорен срок, в който следва да бъде заплатена иначе
предвидената в него неустойка. Уговорена е крайна дата за изпълнение на
задължението на изпълнителя, от който момент възниква задължението за
плащане на неустойка за забава, но срок, в рамките на който това парично
задължение да бъде заплатено от неизправната страна, страните по договора
не са уговорили. Доколкото не е уговорен срок за заплащане това парично
задължение, то за възникване на същото следва да бъде отправена покана от
изправната до неизправната страна.
Представена по делото е нотариална покана рег. № 6843/2022г., връчена
на ответника на 07.10.2022г., с която ищцата е поканила ответника в срок до
28.10.2022г. да бъде сключен окончателния договор, като и до която дата –
28.10.2022г. да бъде осъществено прехващане на задължение на ответника за
заплащане на неустойка в размер от 14500 евро с нейно насрещно задължение
под формата на задължения за заплащане на окончателни вноски по
процесния договор.Така посочената нотариална покана не може да бъде
разгледана, като покана за заплащане на задължението за неустойка, дължимо
по силата на процесния договор, в случая за периода от 29.10.2022г. до
03.11.2022г., доколкото със същата се релевира извънсъдебно изявление за
прихващане на насрещни задължения. С тази покана длъжникът не се поставя
в забава за задълженията му произтичащи от договора под формата на
дължима неустойка, а с нея единствено се предлага да бъдат прихванати
насрещни задължения на страните.
При тези съображения и доколкото съдът прие, че не е уговорен срок за
заплащане на задължението за неустойка, съответно липсва покана от ищцата
до ответника, с която последния да бъде поставен в забава за това си
задължение, то предявения иск по реда на чл. 86, ал.1 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати сумата от 1486,36 евро следва да бъде отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора в полза на ищеца се дължат разноски
съразмерно уважената част на предявените искове, които разноски са сторени
както в настоящото исково производство, така и разноски сторени в
охранителното производство, по което е допуснато обезпечение на исковете.
Производството по делото е образувано по три обективно и кумулативно
съединени искове, като първият, който е отхвърлен е цена на иска 70911 лева,
вторият - уважен с цена 14000 евро, а третия отново отхвърлен с цена на иска
в размер на 1426,39 евро. Няма данни по делото по кой иск в какъв размер са
сторените съдебно – деловодни разноски и заплатено възнаграждение за
процесуално представителство, поради което следва да бъде прието, че те са
10
сторени по равно за всеки един от исковете, като в обезпечителното, така и в
исковото производство. Общо в обезпечителното производство са сторени
разходи в размер на 2336,20 лева или от по 778,73 лева за всеки един иск, а в
исковото производство са сторени разходи в общ размер от 8944,65 лева или
от по 2981,55 лева за всеки иск. Доколкото в съдебното производство съдът
уважи единствено осъдителния иск за заплащане на неустойка, на осн. чл. 92,
ал.1 ЗЗД, то в полза на ищеца се дължат съдебно – деловодни разноски и
възнаграждение за процесуално представителство, сторени в исковото и
обезпечителното производство за този иск в общ размер от 3760,28 лева,
на осн. чл. 78, ал.1 ГПК.
По отношение на ответникът съдът не се произнася в частта за
разноските, доколкото не са представени доказателства за сторени такива,
няма и такова искане от страната.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко
Търново, област Бургас, ул. ** №* срещу „Бизнес Комплекс Младост“ АД,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*,
офис №*, ет.* за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко – продажба от 16.01.2019г., по силата на който ответникът в
качеството му на продавач е поел задължение да продаде на ищеца в
качеството й на купувач самостоятелен обект в сграда представляващ
АПАРТАМЕНТ № * с площ от 56,48 /петдесет и шест цяло и четиридесет и
осем стотни/ кв.м. без включени общи части и 65,99 /шестдесет и пет цяло,
деветдесет и девет стотни/ кв.м. с включени общи части, разположен на втори
етаж, в тяло "*" включващ: коридор, дневен тракт с кухненски бокс, спалня,
тераса, баня/тоалет, както и съответният процент идеални части от правото на
строеж върху поземлен имот с идентификатор 10135.3513.1845 (едно нула
едно три пет точка три пет едно три точка едно осем четири пет), който
самостоятелен обект е с идентификатор 10135.3513.1845.3.28, находящ се в
гр. Варна, ж.к. „***", ул. „***" №*, бл. *, вх. *, ет. *, намиращ се на 2-ри в
сграда с идентификатор 10135.3513.1845.3, предназначение : жилищна сграда
- многофамилна; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор
10135.3513.1845; предназначение на самостоятелния обект - жилище,
апартамент; брой нива на обекта 1, посочена в документа площ 56.48
/петдесет и шест цяло и четиридесет и осем стотни/ кв.м., с прилежащи части
0,4687% (нула цяло и четири десети шест стотни осемдесет хиляди и седем
десетохилядни процента) /9.89кв.м./ ид.части от общите части на сградата;
ниво 1; със съседни самостоятелни обекти в сградата : на същия етаж
10135.3513.1845.3.27, 10135.3513.1845.3.29, под обекта 10135.3513.1845.3.62,
над обекта 10135.3513.1845.3.38, както и на ПАРКОМЯСТО № *-*
/седемдесет и пет-седемдесет и шест, в подземния гараж, находящ се в град
гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *, ет.-1, представляващо съгласно
площообразуване 17.50 (седемнадесет цяло и петдесет стотни) кв.м.
идеални части от подземния гараж, целият с площ от 567,60 кв.м., които
идеални части реално ще се ползват като подземни паркоместа №75,76
(седемдесет и пет, седемдесет и шест), при граници на паркомястото по
одобрен инвестиционен проект: маневрено хале, подземно паркомясто
11
№73,74 и подземно паркомясто №77,78, ведно с 2/51 (две петдесет и първи)
идеални части от маневреното хале, цялото с площ от 636,99 кв.м., равняващи
се на 24,98 (двадесет и четири цяло деветдесет и осем стотни/ кв.м., идеални
части, заедно с 0,2738 %/нула цяло две хиляди седемстотин тридесет и осем
десетохилядни процента/ ид. части от общите части на сградата, равняващи
се на 5,78 /пет цяло седемдесет и осем/ кв.м. идеални части, както и
съответният процент идеални части от правото на строеж върху поземлен
имот с идентификатор 10135.3513.1845 (едно нула едно три пет точка три пет
едно три точка едно осем четири пет), което паркомясто представлява 17,50
кв.м. идеални части от подземния гараж, находящо се съгласно приложената
схема на самостоятелен обект в гараж с идентификатор
10135.3513.1845.3.65, находящ се в гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *,
ет.-1, самостоятелния обект се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор
10135.3513.1845.3, предназначение : жилищна сграда - многофамилна;
сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.3513.1845;
предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда; брой нива на
обекта: 1; посочена в документа площ 567,60 кв.м.; прилежащи части 7,7634
% /163,81 кв.м./ ид.части от общите части на сградата и маневрена площ
636,99 кв.м.; Ниво : 1; съседни самостоятелни обекти в сградата:На същия
етаж 10135.3513.1845.3.63; Подобекта:
няма;Надобекта:10135.3513.1845.3.23,10135.3513.1845.3.22,10135.3513.1845.3.21,10135.3513.1845.3.20,10135.3513.1845.3.64,10135.3513.1845.3.63
и 10135.3513.1845.3.62, на осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД.
ОСЪЖДА „Бизнес Комплекс Младост“ АД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*, офис №*, ет.* ДА
ЗАПЛАТИ на П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко Търново, област
Бургас, ул. ** №* сумата от 14000 (четиринадесет хиляди) евро -неустойка
дължима по предварителен договор за покупко – продажба от 16.01.2019г., за
неизпълнение на ответника да построи и въведе в експлоатация сграда в гр.
Варна, ул. *** №*, до уговорения в договора срок, дължима за периода
01.11.2020г.-03.11.2022г., ведно със законната лихва върху главницата
считано от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2022г. до
окончателно изплащане на задължението, на осн. чл. 92, ал.1 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко
Търново, област Бургас, ул. ** №* срещу „Бизнес Комплекс Младост“ АД,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*,
офис №*, ет.* за осъждане заплащане на сумата от 1486,36 евро,
съставляваща обезщетение за забава върху главницата под формата на
неустойка от 14000 евро, за периода 03.11.2020г. – 03.11.2022г., на осн. чл. 86
ЗЗД.
ОСЪЖДА „Бизнес Комплекс Младост“ АД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*, офис №*, ет.* да
заплати на П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко Търново, област Бургас, ул.
** №* сумата от 3760,28 (три хиляди седемстотин и шейсет лева и 28 ст.)
лева съдебно – деловодни разноски и възнаграждение за процесуално
представителство сторени в исковото и охранително производство по
обезпечение на бъдещите искове, на осн.чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
12
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
13