№ 1934
гр. Варна, 28.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Магдалена Давидова Янева
при участието на секретаря Светлана Ст. Г.ева
като разгледа докладваното от Магдалена Давидова Янева Гражданско дело
№ 20233110114842 по описа за 2023 година
Предявени са в условията на обективно кумулативно съединяване искове, както
следва:
- иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 152.90 лева,
представлаваща обезщетение за забава, формирано, както следва: 94.11 лева върху
арендната цена за стопанската 2020/2021г., начислено за периода от 03.10.2021г. до
10.11.2023г.; 53.03 лева върху арендната цена за стопанската 2021/2022г., начислено за
периода от 03.10.2022г. до 10.11.2023г. и 5.76 лева върху арендната цена за стопанската
2022/2023г., начислено за периода от 03.10.2023г. до 10.11.2023г.;
- иск с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ за разваляне на договор за
аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., вписан в Служба вписвания-К. с
дв.вх.рег. № 3137/02.08.2005г., поради виновни неизпълнение от страна на арендатора на
задължението му за заплащане на арендна цена за повече от три месеца за стопанските
2019/2020г., 2020/2021г. , 2021/2022г.;
- иск с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за предаване държането на арендувания
имот.
В исковата молба ищецът Т. А. И.а твърди, че между Н. И. П. и И.В. П.а и ответника
ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски" е сключен договор за аренда с нотариална заверка на
подписите от 28.06.2005г., по силата на който П.и предоставили за временно и възмездно
ползване на ответника поземлен имот с идентификатор 37798.74.5, находящ се в землището
на гр. К. м. „****“, с площ от 8.102 кв.м., срещу задължение на арендатора да заплаща
1
арендна цена след приключване на стопанската година. Договорът е сключен за срок от 7
години, като с последващи анекси от 2011г., 2015г. и 2018г. същият е продължаван, а с
последният анекс е увеличен и размера на аредното плащане на 50 лева на декар.
Твърди се, че И.а е придобила собствеността върху арендувания имот, за което е
съставен нотариален акт № 105, том VI, дело № 482/2020г. по описа на нотариус Валентин
Митов, за което на 26.04.2023г. е изпратила уведомление до ответника, като наред с това е
отправила и покана за заплащане на дължимата арендна цена за стопанските 2019/2020г.,
2020/2021г., 2021/2022г. Със същото уведомление е отправено предложение до ответника за
изменение на договора за аренда в частта му, касаеща размера на арендното плащане като
размерът му бъде увеличен на 90.00 лева за декар, считайки, че същото е отговаря на
актуалните нива на пазарната рента в региона и е на изменилата се социално-икономическа
обстановка в страната, в това число и с продължаващите инфлационни процеси. Сочи, че
ответникът е получил уведомлението на 27.04.2023г., но въпреки това не е изпълнил
задължението си за заплащане на арендната цена. Поради изложеното и сезира съда с
горните искове. Претендира и сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът ЕТ „Агро-Светлозар Дочевски“ депозира отговор
на исковата молба, с който оспорва исковете. Поддържа, че ищцата не е правоимащо лице
относно арендната цена за стопанската 2019/2020г. с оглед уговореното в нотариалния акт, в
който е обективирана сделка, с която ищцата е придобила собствеността върху арендувания
имот, че рентата за посочената година ще бъде изплатена на продавача. При липса на
уведомление за настъпилото заместване по договора за аренда, дължимата арендна цена е
заплатена на Тодор Филипов Тодоров, действащ като пълномощник на Ева Емилова
Николова, на 27.11.2020г. По изложените съображения счита претенцията за заплащане на
арендната цена за стопанската 2019/2020г. за неоснователна, което обуславя и
неоснователност на акцесорната такава.
По отношение на останалите стопански години излага, че до ответника не е достигало
соченото в исковата молба уведомление и в този смисъл арендаторът не е бил уведомен за
заместването на арендодателя. Твърди, че това обстоятелство му станало известно за първи
път с получаване на исковата молба. Поради горното обстоятелство дължимата рента с
платежно нареждане за посочените години е извършено към пълномощника на Ева
Николова с платежно нареждане от 12.10.2023г. поради получено уведомление, ведно с
договор за доброволна делба. Независимо от горното, след получаване на съобщението за
инициираното исково производство, с платежно нареждане е заплатил на ищцата
следващата рента за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. Поради изложеното
счита претенцията за неоснователна, а оттам и акцесорната такава.
Всичко гореизложеното счита, че обуславя и неоснователност на иска за разваляне на
договора за аренда. Моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
2
страна:
С изготвения проект за доклад, обявен за окончателен в проведеното …. съдебно
заседание, между страните е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване,
че за поземлен имот с идентификатор 37798.74.5, находящ се в землището на гр. К. м.
„****“, с площ от 8.102 кв.м. е сключен договор за аренда с нотариална заверка на
подписите от 28.06.2005г., което се установява и от приобщеното към доказателствения
материал по делото заверено от страната копие от същия.
В чл. 7 от договора страните са уговорили, че дължимото от арендатора арендно
плащане е в размер на 10 лева на декар ползвана земя, дължимо за всяка стопанска година
следваща срока на договора и платимо съгласно ал. 2 на цитираната клауза след
приключване на всяка стопанска гадина. Договорът е сключен за срок от седем стопански
години, считано от стопанската 2005/2006г. (чл. 3, ал.1).
С анекс от 16.08.2011г. срокът на договора е продължен до 30.10.2016г., като
размерът на арендното плащане е увеличен на 22 лева на декар ползувана земеделска земя
(л. 11).
С анекс от 08.09.2011г. срокът на договора е продължен до 30.10.2020г., като
размерът на арендното плащане е увеличен на 38 лева на декар ползувана земеделска земя
(л. 12-13).
С анекс от 2017г., с нотариална заверка от 19.01.2018г., срокът на договора е
продължен до стопанската 2026/2027г., като размерът на арендното плащане е увеличен на
50 лева на декар ползувана земеделска земя (л. 14).
С договор за покупко-продажба от 02.09.2020г., оформен в нотариален акт №
105/2020г., ищцата Т. А. Т. е придобила собствеността върху арендувания имот (л. 15-16).
С уведомително писмо № 6 и покана за доброволно изпълнение Т. Т. е уведомила
ответника ЕТ „Агро – Светлозар Дичевски“ за придобиване собствеността върху имота,
предмет на договора за аренда и е отправила покана за заплащане на следващата за
стопанските 2019/2020г., 2020/2021г. и 2021/2022г. ренти в срок от 5 работни дни от
получаване на писмото (л. 18). Представена е товарителница за пратка № 5300473426037,
съдържаща уведомителни писма от номер 1 до номер 13 и ПДИ, адресирана до ЕТ „Агро –
Светлозар Дичевски“, както и обратна разписка, удостоверяваща получаването на пратката с
полагане на подпис за получател (л. 18).
За установяване факта на изпълнение на задълженията по процесния договор,
ответникът представя платежни нареждания, видно от които, че:
- на 27.11.2020г. е преведена сума в размер 486.06 лева с основание рента 2019/2020г.
и на 12.10.2023г. сума в размер 1944.24 лева с основание рента 2020/2021г., 2021/2022г. и
2022/2023г., като сумите са преведени на Тодор Филипов Тодоров, пълномощник на Ева
Емилова Николова (пълномощно л. 39-41), която от своя страна е придобила собствеността
върху имота въз основа на договор за доброволна делба от 24.08.2020г. (л. 36-37), за което е
уведомила арендатора с уведомление от 02.09.2020г.;
3
- на 05.12.2023г. сума в размер на 1215.15 лева, с основание имот 74005, К. и която
сума е наредена по сметка на ищцата Т. А. Т..
При тази установеност на фактите, съдът възприема следните правни изводи:
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
Съгласно нормата на чл. 86, ал. 1 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение,
длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата.
Обезщетението се дължи от момента на забавата и има акцесорен характер, доколкото
предпоставя валидно възникнал паричен дълг, който не е погасен от длъжника на
уговорения падеж.
В настоящия случай между страните е безспорно, че за поземлен имот с
идентификатор 37798.74.5, находящ се в землището на гр. К. м. „****“, с площ от 8.102 кв.м.
е сключен договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., както и че
на 02.09.2020г. ищцата е придобила собствеността върху същия. Не се спори и че в хода на
процеса ответникът е изпълнил задължението си за заплащане на дължимата рента за
стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г. Спорният по делото въпрос е забавено
ли е това изпълнение, с оглед въведеното възражение, че за промяна в собствеността
арендаторът е уведомен с получаване на исковата молба и е изпълнил задължението към
предишния арендодател.
Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества
арендодателя като страна по договора за аренда, ако същият е бил вписан, какъвто е и
настоящия случай. От датата на разпоредителната сделка по договора, качеството
арендодател по вписания договор за аренда е придобила ищцата, с всички произтичащи от
договора и закона права и задължения, в това число правото да получи договореното
арендно плащане за стопанските години следващи текущата на сделката 2019/2020г.
(съобразно изрично уговореното в т. V от договора за продажба, оформен в нотариален акт
№ 105/2020г.). Заместването настъпва с факта на покупко-продажбата и по силата на закона
е за целия оставащ период от договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго
действие или акт от страна на приобретателя. С разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест
на приобретателя е възложено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото
заместване. Неизпълнението на това задължение има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него задължение,
което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместване - чл. 17, ал. 3, изр. 2 ЗАЗ.
В настоящия случай от коментираните доказателства – уведомително писмо № 6 и
покана за доброволно изпълнение, се установи, че ищцата е предприела действия по
уведомяване на арендатора за настъпилото правоприемство по арендното правоотношение,
като същите са изпратени с товарителница по пратка № 5300473426037. Последната следва
да се приеме за достигнала до ответника на 27.04.2023г., съобразно удостоверение с
положения върху разписката към товарителница № 5300473426037 подпис за приел пратката
4
Светлозар Дичевски, авторството на който не е надлежно оспорено в срока по чл. 193 ГПК.
Към този момент изискуема е била рентата за 2020/2021г. и 2021/2022г., падежът на които, с
оглед предвиденото в чл. 7, ал. 2 от договора и чл. 8, ал. 5 ЗАЗ, е настъпил на 02.10.2021г.,
съответно на 02.10.2022г.
Следователно, за да се освободи от задължението за заплащане на рентата за
посочените две стопански години, ответникът следва да установи, че изпълнил към
предходния арендодател и то към 27.04.2023г. Извод в този смисъл не може да бъде
направен, доколкото плащането към предходния арендодател за стопанските 2020/2021г.,
2021/2022г. и 2022/2023г. е извършено на 12.10.2023г., тоест след датата на получаване на
уведомителното писмо от ищцата за настъпилото правоприемство по арендното
правоотношение. Ето защо не може да се приеме, че ответникът е изпълнил валидно
задължението си, доколкото това плащане е извършено не на надлежния кредитор, а на
трето за договора лице, каквото се явява предишния арендодател след датата на
уведомяването по чл. 17, ал. 3 ЗАЗ за настъпилата промяна в арендното правоотношение.
С оглед горното и следва да се приеме, че ответникът дължи на ищцата лихва за
забава върху рентата за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г. и 2022/2023г., като изчислена
от деня следващ втори октомври на съответната година до 10.11.2023г., с помощта на
програмен продукт Апис „Финанси“, нейният размер възлиза на 152.90 лева, както следва:
94.11 лева - върху рентата за 2020/2021г. от 405.10 лева (8.102дка х 50 лева) и за периода
03.10.2021г. до 10.11.2023г.; 53.03 лева - върху рентата за 2021/2022г. от 405.10 лева
(8.102дка х 50 лева) и за периода 03.10.2022г. до 10.11.2023г. и 5.76 - върху рентата за
2020/2021г. от 405.10 лева (8.102дка х 50 лева) и за периода 03.10.2023г. до 10.11.2023г. С
оглед горното и предявената претенция с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД следва да бъде
уважена в рамките на предявения размер.
По иска с правно основание чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ:
Съгласно разпоредбата на чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора
за аренда при забава на арендното плащане повече от три месеца. Развалянето на договора за
аренда със срок повече от 10 години стана по съдебен ред.
Съгласно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017г. по тълк.д. № 2/2015г. на ОСГТК
на ВКС, при прекратяване на арендния договор поради неизпълнение, изразяващо се в
забава за арендно плащане за повече от три месеца и когато договорът за аренда няма за
предмет държавни или общински земи, ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл. 87,
ал. 1 ЗЗД за разваляне на двустранните договори поради неизпълнение – отклонение от
изискването за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането
му договорът се счита за прекратен. Такова предупреждение е необходимо единствено ако е
предвидено в договора.
В процесния договор клауза, предвиждаща предизвестие за прекратяване на договора
при забава в плащането на рентата, не е предвидена. Поради това и предвид констатираното
по-горе забава на изпълнение на задължението за стопанските 2020/2021г. и 2021/2022г.,
5
която е продължила повече от три месеца, следва да се приеме, че се е сбъднало условието
на чл. 28, ал. 1, вр. ал. 2 ЗАЗ и са налице условията за разваляне на договора за аренда,
поради което и тази претенция следва да бъде уважена.
Съгласно чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, след прекратяване на арендния договор, арендаторът е
длъжен да върне обекта на договора в състоянието, в което го е приел. С оглед това и
предвид прекратяване на арендния договор ответникът следва да бъде осъден да предаде
владението на арендуваната земеделска земя.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК и с оглед отправеното искане, в полза на ищеца
следва да се присъдят сторените по делото разноски за заплатена държавна такса по
исковете, предмет на настоящото решение – 50 лева по иска с правно основание чл. 86, ал. 1
ЗЗД, 50 лева по иска с правно основание чл. 28, ал. 2 ЗАЗ и 50 лева по иска с правно
основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ, а така също и заплатената държавна такса за заверени преписи
от исковата молба за вписване в размер на 24 лева. В полза на страната следва да се присъди
и адвокатско възнаграждение, като видно от уговореното в договора за правна защита и
съдействие неговият размер е 1400 лева и е формиран, както следва: 500 лева – по иска с
правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл. 86, ал. 1 ЗЗД; 500 лева – по иска с правно основание
чл. 28 ЗАЗ и чл. 30 ЗАЗ и 400 лева – по иска с правно основание чл. 16 ЗАЗ. Така
уговореният размер на възнаграждението съдът намира, че отговаря на действителната
фактическа и правна сложност на делото, обема на извършените от адвоката процесуални
действия по защита правата на ищцата, а е и близък до определения размер на труда,
заплатен от самия ответник за оказаното му процесуално представителство (1300 лева). В
този смисъл възражението на ответника за прекомерност на адвокатския хонорар се
преценява за неоснователно. От така уговореното възнаграждение и съобразно уважените
искове в полза на ищцата следва да се присъди сумата от 750 лева (250 лева по иска с
правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД и 500 лева по исковете с правно основание чл. 28, ал. 2
ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ). Не следва обаче да се присъждат разноски за вписване на исковата
молба, доколкото доказателства за реализирани такива не са представени, а и извод за
заплащане на държавна такса не може да бъде направен от представеното копие от вписване
на исковата молба. Или общо в полза на ищцата следва да се присъди сумата от 924 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, бул. „Мария Луиза“, № 9, да заплати на Т. А. Т., ЕГН **********, от
гр. Г.О., сумата от 152.90 лева (сто петдесет и два лева и деветдесет стотинки),
представлаваща обезщетение за забава, формирано, както следва: 94.11 лева върху
6
арендната цена за стопанската 2020/2021г., начислено за периода от 03.10.2021г. до
10.11.2023г.; 53.03 лева върху арендната цена за стопанската 2021/2022г., начислено за
периода от 03.10.2022г. до 10.11.2023г. и 5.76 лева върху арендната цена за стопанската
2022/2023г., начислено за периода от 03.10.2023г. до 10.11.2023г., на основание чл. 86, ал. 1
ЗЗД.
РАЗВАЛЯ договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г.,
вписан в Служба вписвания-К. с дв.вх.рег. № 3137/02.08.2005г., изменен с анекс от
16.08.2011г., вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с дв.вх.рег. № 2873/28.30.2011г.,
анекс от 08.09.2015г., вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с дв.вх.рег. №
3472/18.09.2015г. и анекс от 19.01.2018г., вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с
дв.вх.рег. № 212/25.01.2018г., сключен между Н. И. П., ЕГН ********** и И.В. П.а, ЕГН
**********, като арендодатели и ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски“, ЕИК *********, като
арендатор, за аренда на следната земеделска земя: поземлен имот с идентификатор
37798.74.5, с адрес на поземления имот гр. К. м. „****“, с площ от 8102 кв.м., с трайно
предназначение на територията земеделка, начин на трайно ползване – нива, категория на
земята четвърта, с номер по предходен план 074005, поради неизпълнение от страна на
арендатора ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски“ на задължението му за заплащане на арендна
цена за повече от три месеца за стопанските 2020/2021г., 2021/2022г., по иска на Т. А. Т.,
ЕГН **********, от гр. Г.О., в качеството й на правоприемник на арендодателя, на
основание чл. 28, ал. 2, вр. ал. 1 ЗАЗ.
ОСЪЖДА ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, бул. „Мария Луиза“, № 9, да върне на Т. А. Т., ЕГН **********, от
гр. Г.О., поземлен имот с идентификатор 37798.74.5, с адрес на поземления имот гр. К. м.
„****“, с площ от 8102 кв.м., с трайно предназначение на територията земеделка, начин на
трайно ползване – нива, категория на земята четвърта, с номер по предходен план 074005,
предмет на договор за аренда с нотариална заверка на подписите от 28.06.2005г., вписан в
Служба вписвания-К. с дв.вх.рег. № 3137/02.08.2005г., изменен с анекс от 16.08.2011г.,
вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с дв.вх.рег. № 2873/28.30.2011г., анекс от
08.09.2015г., вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с дв.вх.рег. № 3472/18.09.2015г. и
анекс от 19.01.2018г., вписан в Служба по вписванията-Козлозуй с дв.вх.рег. №
212/25.01.2018г., във вида и в състоянието, в които имотът е бил приет, на основание чл. 30,
ал. 1 ЗАЗ.
ОСЪЖДА ЕТ „Агро-Светлозар Дичевски“, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, бул. „Мария Луиза“, № 9, да заплати на Т. А. Т., ЕГН **********, от
гр. Г.О., сумата от 924.00 лева (деветстотин двадесет и четири лева), представляваща
разноски направени в производството пред Районен съд-Варна, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд - Варна в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
7
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8