Р Е Ш Е Н И Е
гр. Ловеч, 28.07.2021 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ЛОВЕШКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД граждански състав в закрито съдебно заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПОЛЯ ДАНКОВА
като разгледа при участието на секретаря Елена Пенчева , докладваното от съдия Данкова т. дело № 63 по описа за 2020 година на Ловешки окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид:
ПРОИЗВОДСТВО ПО РЕДА НА ЧЛ.374 ОТ ГПК
Подадена е искова молба с вх. № 4110/30.06.2020 от „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********. със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5, представлявано от управителя Ф.М.Х.. Чрез: адв. П.А.Х. ***, **************против „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД с ЕИК: *********, със седалище гр.Троян, и адрес на управление: гр.Троян, област Ловеч, 5800. ул."Христо Ботев"№ 202, с управител З.З.З. с правно основание чл.124 от ГПК, чл.79, ал.1, във вр. с чл.228 ЗЗД и цена на иска 25350 лева. Излагат, че на 28.01.2020 г. е сключен договор за наем между наемодателя „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ-ЕООД гр.Троян с ЕИК:********* и наемателя „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД гр.Шумен с ЕИК: *********, по силата на който ответникът е отдал под наем на ищеца недвижим имот - търговски обект, представляващ МАГАЗИН със застроена площ от 77.92 кв.метра, с идентификатор: 10135.1507.348.1.8, разположен в поземлен имот с идентификатор: 10135.1507.348. с административен адрес: **************. Наетият търговски обект представлява партерно заведение за хранене, изградено на две нива. Сочат, че с оглед предварителното условие, което е поставено от наемателя - за извършване ремонт на наетия обект, при който ще се промени дизайна на същия, с цел пригодяването му за търговските цели на наемателя, то при сключването на договора, този именно ремонт е предвиден в разпоредбата на чл.21 от наемния договор. Добавят, че този този ремонт е бил детерминиращо условие, за да се сключи наемният договор между двете страни. По сила на чл.5 от наемния договор, ответникът е поел ангажимента да предаде наетия имот на ищеца с протокол не по-късно от 01.02.2020 г. Това обаче не е сторено от ответника в уговорения срок. Излагат подробни съображения в тази насока. Молят, съдът след като се увери в гореизложеното, да постанови решение, с което да установи, че до внасяне на настоящата искова молба между страните по делото са налице валидни наемни правоотношения, произтичащи от сключен между тях договор за наем от 28.01.2020 г. При условията на евентуалност, ако съдът уважи горния установителен иск молят съда да осъди ответното дружество да предаде на ищцовото дружество ползването върху наетия имот -, да заплати на ищцовото дружество парично обезщетение в размер на 25350 лева, равняващо се на платения от ищеца наем за периода, в който последният е бил лишен от ползването на наетия за периода от 15.03.2020 г. до 31.07.2020 г., ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на иска. При условията на евентуалност, ако съдът отхвърли горния установителен иск, молят съда, да осъди ответното дружество да заплати на ищцовото дружество сумата в размер на 16900 лева представляваща предплатен наем от ищеца на ответника, за периода от 01.05.2020 г. до 31.07.2020 г.
При условията на чл.367 ГПК е представен отговор на исковата молба вх. № 4815/23.07.2020 г. от „Панорама Холидей" ЕООД, ЕИК: *********, с адрес на управление: гр. Троян, ул. „Христо Ботев" 202, представлявано от З.З. чрез: адвокат А.П. Христа нов-ВАК, адрес ***, в който излагат, че оспорват изцяло предявените искове, като считтм същите за неоснователни и недоказани. Сочат, че съгласно клаузата на чл. 4 от договора за наем, сключен на 28.01.2020 г., същият влиза в сила от 01.02.2020 г., от която дата започва да тече и срока, за който е сключен. Предаването на имота е следвало да се извърши не по-късно от посочената по-горе дата с приемо-предавателен протокол, установяващ фактическото му състояние. Такъв протокол не е съставен. Оспорват твърдението на ищеца, че достъпът на ищеца до имота е предоставен в средата на месец февруари 2020 г.. Твърдят, че ответникът е предоставил имота на наемателя непосредствено след сключването на договора за наем, като е предал ключовете на лицето Х.Й., действало при сключването на наемния договор от името на ищцовото дружество „Черно море фууд" ЕООД. Оспорват наведеното с исковата твърдение, че след предаването на ключовете от имота управителят на ответното дружество З.З. е наблюдавал ремонтните дейности в обекта и в какво точно се изразяват тези ремонтни дейности, тъй като то не отговаря на действителността. Оспорват наведеното с исковата молба твърдение, че ищецът е осъществил заплащане на 27.04.2020 г. сумата от над 1500 лева, представляваща дължими суми за ел. енергия в предоставения под наем обект, преди да му бъдат предявени фактури за консумираната ел. енергия. Ищецът е заплатил дължимата от него сума за изразходвана ел. енергия в размер общо на 1 528,21 лв. с две платежни нареждания на стойност 581,32 ле. и 946,89 лв., едва след получаване на уведомлението за прекратяване на договора, видно от приложените към исковата молба банкови бордера. Плащането е извършено след многократно провеждани разговори между ответника и ищеца в лицето на Х.Й., както и след разменена CMC кореспонденция, в която кореспонденция са му били предявени фактурите много преди да бъде изпратено уведомлението за прекратяване, но той категорично е отказал да ги заплати, с твърдението, че не ищцовото дружество е консумирало ел. енергията, а някой друг, като представям доказателства за това, в превод на български език. Оспорват твърденията , че ищецът е бил възпрепятстван да ползва имота от средата на месец март 2020 г. и че управителят на ответното дружество „Панорама холидей" ЕООД З.З. е предприел действия, имащи за резултат лишаване на ищеца от достъп до имота, както и че по-късно /ищецът не сочи кога точно/ е сменил ключалката на входната врата. Твърдят, че ищецът е ползвал имота от 01.02.2020 до 20.05.2020 г., С оглед гореизложеното считат, че изцяло неоснователна и претенцията за претендираното обезщетение за времето от 15.03.2020 до 31.07.2020 г., в което ишецът е бил лишен от ползването на наетия имот, в размер на сумата от 25 350 лева. По изложените по-горе съображения, оспорват и заведения евентуален иск по чл. 55 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 16 900 лева. В случай, че бъде уважен предявения иск за обезщетение от 25 350 лв., евентуално при отхвърлянето му - предявения евентуален за сумата от 16 900 лв., от името на доверителя му, предявяват възражение за съдебно прихващане по тези предявени в условие на евентуалност искове с дължими от ищеца на ответника суми в размер общо на 32380 лева, представляващи обезщетение за щетите, нанесени от ищеца в наетия имот.
Представена е допълнителна искова молба вх. № 260723/21.09.2020 г. от „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД против „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД, с ЕИК: *********, с която правят допълнения и пояснения по първоначалната им искова молба и досежно възраженията и исканията на ответната страна, а именно: Поддържат първоначално внесената искова молба. Твърди,че доказателствата по делото е видно, че в посочения три дневен срок ищецът е заплатил сумата от 1528.21 лева за двете едновременно изпратени му фактури. Сочат, че са изяснили срочността на изпълнение на това задължение от ищеца е от значение и обуславя друг фактор в договорните отношения - основанието за прекратяване на наема. Излагат подробни съображения. Посочва се, че ремонта на обекта е свързан с промяна в облика на търговската част на обекта (наречен „дизайн*1 в чл.21 от договора), но този не и с реконструкция или преустройство на процесния нает обект. Относно възражението на ответника, за извършване на съдебно прихващане на предявените с исковата молба суми със сумата от 32380 лева. за която ответникът определя като ,.СМР необходими за отстраняване на щетите, нанесени в търговския обект. не почива на законно основание и е недопустимо в настоящото производство. Излагат доводи в тази насока.
Подаден
е допълнителен отговор на искова молба
вх. № 260723/21.09.2020 г. от „Панорама
Холидей" ЕООД, ЕИК *********. Излагат, че поддържат отговора на исковата
молба, както и всички възражения и твърдения, наведени с нея. Сочат, че
действително, в чл. 10, буква В от договора е залегнало, че наемателят се
задължава да заплаща разходите за електрическа енергия в срок до 3 работни дни
след представяне на фактура за тях. Посочва, че в исковата молба ищецът е навел
твърдение, че е осъществил заплащане на 27.04.2020 г. на сумата от над 1500
лева, представляваща дължими суми за ел. енергия в предоставения под наем
обект, преди да му бъдат предявени фактури за консумираната ел. енергия.
Твърди,че е заплатил дължимата от него сума за изразходвана ел. енергия в
размер общо на 1 528,21 лв. с две платежни нареждания на стойност 581,32 лв. и
946,89 лв., едва след получаване на уведомлението за прекратяване на договора,
видно от приложените към исковата молба банкови бордера. В допълнителната
искова молба се твърди диаметрално противоположно, че плащането на двете
фактури за ел. енергия е извършено в тридневен срок след представянето им от
ответника, като се отрича забава. Сочат, че поддържат твърдението си изложено в
отговора на исковата молба, че наемателят-ищец е предприел
ремонтно-преустройствени дейности в имота, които надхвърлят смисловото понятие
„промяна в дизайна". За реконструкция, преустройства и подобрения на имота
заявяват, че ищецът е следвало да вземе конкретно за всеки вид строителна
дейност предварително писменото съгласие на дружеството-наемодател, каквото
писмено съгласие твърдя, че не е давано. Оспорват твърдението, че наемодателят
е бил съгласен с капиталния ремонт на отдавания под наем имот, извършен от
наемателя, доколкото волята му по пътя на тълкуването по правилата на чл. 20 от ЗЗД, следва да бъде изведена във връзка с началния абзац на чл. 21 от договора.
„Извършването на реконструкции, преустройства и подобрения на имота се
извършват само с предварително писмено съгласие на НАЕМОДАТЕЛЯ."
Ищецът, редовно призован,в съдебно заседание се представлява от управителя Ф.Х. и от адв. Х.. Заявява ,че предявените искове са основателни и доказани и моли да бъдат уважени.В писмени бележки доразвива становище по казуса.
Ответникът,редовно
призован в процеса участва чрез адв. Х. и изтъква,че исковете са неоснователни
и недоказани,поради което моли да бъдат отхвърлени.С писмено становище навежда
допълнителни доводи по делото.
От представените
доказателства по т.д. № 63/20 година на Ловешки окръжен съд, гласните доказателства,. от заключенията по съдебно-техническите и
съдебно-счетоводната експертизи, от становището на страните, преценени
поотделно в тяхната взаимна връзка и обусловеност, съдът приема за установени
следните фактически обстоятелства:
С протоколно
определение от 17.03.2021 г. на ЛОС на
основание чл.219, ал.1 от ГПК е привлечено третото лице помагач И.Д.З. ЕГН **********,
с адрес ***.
Съдът е оставил без уважение
искането за приемане на възражение за прихващане на ответника за сумата от
32380 лева с протоколно определение от 17.03.2021 г.
Процесният недвижим имот е бил
обект на наемни отношения по договор за наем от 01.01.2020 г. между И.Д.З.-посочена
като наемодател и „Панорама Холидей“ЕООД- като наемател,представлявана от Зл.З.
старши при месечна наемна цена от 200 лева,предоставен като заведение за
хранене. Имотът е описан като недвижим
имот ,находящ се на адрес ************** със застроена площ от 77.92 кв.метра,
с идентификатор: 10135.1507.348.1.8. и е предоставен за срок от 5 години. С
болд текст изрично е вписано в р.ІV,чл. 17 от договора, че наемодателят има
право да преотдава под наем имота или част от него. В чл. 23,б.“г“ от договора
е предвидено,че при забава на повече от 10 дни на задължението за наем и/или
ел. енергия –договора се прекратява без предизвестие от наемодателя автоматично
с изтичане на месеца, за който се отнася закъснялото плащане.
Облигационните отношения на
страните са възникнали по силата на договор за наем от 28.01.2020 г. .По него
са страни наемодателя „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ-ЕООД гр.Троян с ЕИК:20594232
,представлявано от З.З. и наемателя „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД гр.Шумен с ЕИК:
*********, представлявано от Х.Й.. Видно от удостоверенията за актуално
състояние към 31.07.21 г. по справка от ТР при АВ-София дружествата
представляват от други лица към момента на сделката, а именно за наемодателя
–управител е З.З.З., а управител на наемателя е Ф. Х.. Съдът е указал становище
на страните, относно действията на посочените като представители на дружествата
лица/ както при подписване на договора, така и в последствие/ да бъдат потвърдени.Действията
им са били потвърдени от представителите на търговците. От друга страна на
основание чл.301 от ТЗ извършените действия без представителна власт на
търговеца се считат потвърдени, предвид не противопоставянето му веднага след
узнаването за тях. Следователно съдът приема,че сделката от 28.01.2020 г. е
била действителна и е произвела правни последици.Отдаден е под наем недвижим
имот – търговски обект на адрес гр.***********със
застроена площ от 77.92 кв.метра, с идентификатор: 10135.1507.348.1.8.Срокът на
договора е пет годишен-чл. 4 от договора ,считано от 01.02.2020 г. Договореният
месечен наем между страните е бил 2880 евра
с ДДС , платим до 3-то число на текущия календарен месец по банкова
сметка ***. Наемателят е превел авансово наемната цена за 6 месеца в размер на
сумата 33800 лева с вкл. ДДС на 28.01.2020 г. по сметка на наемодателя. В р. ІV, чл. 10 ,б.“в“ от договора е
постигнато съгласие,че заплащане на разходите за ел.енергия ще се извършва в срок до 3 работни дни след
представяне на фактура за тях от наемодателя на наемателя.Страните са свързали
забавата в плащане на задължението за наем и/ или ел. енергия с повече от 10
дни със санкция- прекратяване на договора от наемодателя без предизвестие ,
автоматично с изтичане на месеца ,з а който се отнася закъснялото плащане. В
р.VІ „допълнителни условия“,чл.21 изрично е уговорено, че извършването на
реконструкция, преустройства и подобрения на имота е само с предварително
писмено съгласие на наемодателя, като с подписване на договора, същия писмено
заявява, че е информиран и съгласен с промяна на дизайна, без засягане на
носещи конструкции. При изслушване от настоящата инстанция на Зл.З.-старши/баща
на управителя на дружеството-ответник З.З.З.
подписал договора/ и Х.Й. и на основание чл. 20 от ЗЗД съдът приема, че
страните са имали яснота и съгласие
относно представените от ищеца проекти за вътрешно преустройство на обекта,
като е било предвидено изменение на интериора на помещението, таваните,
дограмата, настилката. Преди сключване на договора Зл.З. е видял арх. проекти
/св. показания на С.И.,св. М. П., чиито показания съвпадат, подкрепят
твърденията на Х.Й. и възпроизвеждат личните им впечатления от преддоговорните
отношения между представителите на страните и съдът ги кредитира/. Към момента на сключване на договора за наем
заведението представлявало действащ турски ресторант, стопанисван от Зл.З.
старши. В началото на февруари 2020 г. ищецът влязъл в имота, осигурил
работници за ремонта му от гр. Шумен и започнал да го преустройва на
дюнерджийница. Преустройството включвало премахване на настилки, изкъртване и
сваляне на стенни обшивки и тавани, премахване на вътрешни врати и остъклена
подиумна тераса пред обекта. Същевременно била отрязана овална част от плоча на
второ ниво в обекта. В резултата на силните вибрации при премахване на плочата
се появили мрежести пукнатини по стените на апартамента на втория жилищен етаж
върху около 109 кв.м.Тези факти съдът извежда от заключението на
съдебно-техническата експертиза №39470/
22.06.2020 г. , което възприема като професионално обосновано и го съобразява,
тъй като е изготвено в производство по обезпечаване на доказателства по чл. 207
от ГПК. Вещото лице е направило констатациите си при непосредствено възприемане
на състоянието на обекта към датата на огледа 04.06.20 г., тъй като понастоящем
имота е ремонтиран. Изводите на вещото лице се потвърждават и от гласните
доказателства -св. показания на Ю. М./ който е извършвал ремонта/ и съдът
приема за достоверни, тъй като дава
конкретни и точни сведения относно състоянието на обекта и вида на строителните
дейности. В съдебно заседание на
21.04.21 г. св. М. изрично, че снимковия материал, предявен му по делото
напълно отговаря на състоянието на имота. Поради свалянето на обшивката на
стените е била нарушена целостта на В и К инсталацията, електроинсталацията и
наемателят е започнал тяхната подмяна без изместване на вертикалните
щтрангове-обяснения на в. лице Г. в с.з. на 14.08.20 г. по гр.д. №5117/20 г. на
ВРС в производството по чл. 207 от ГПК.Въпреки големия обем ремонтни работи в
помещенията на обекта от констатациите по съдебно – техническата експертиза
№39470/22.06.2020 г. и по съдебно техническата експертиза №262212/23.06.2021 г.
категорично е становището ,че не са засегнати конструктивни елементи на
сградата. Следователно не е била налице
хипотезата на чл. 21 по договора за наем от 28.01.20 г. и не се е
налагало изрично писмено съгласие /извън даденото при подписване на договора/
от наемодателя-ответник.
Съдът намира, че не следва
да обсъжда фактурата №********** за м. март 20 г./ с дата на падеж 16.04.20 г./
като относима към казуса, тъй като тя е представена в два напълно еднакви
екземпляра, но в единия е посочен друг обект в гр. Априлци,**********-л.170 по
делото. Този документ се отнася до друг имот, а не до процесния, отдаден под
наем по договора от 28.01.2020 г. Въпреки представените фактури в хода на производството
за м. март 20 г. ,съдът не може да направи еднозначен извод за кой недвижим
имот се отнасят, тъй като всички те носят отбелязване, че са оригинал, но имат
различно съдържание в частта за адреса на обекта, за който е начислявана ел.
енергията. Съдът обаче съобразява, че фактура №********** за м. февруари 2020
г. /с дата на падеж 17.03.2020 г. / от
„Синергон Енержи“-ЕООД-София установява използване на ел.енергия за процесния
обект в гр. Варна, **********,магазин в размер на сумата 946.39 лева за периода на
доставка 01.02.20 г. до 29.02.20 г.
В началото на март 2020 г. Зл.З.-старши се обадил по телефона на Х.Й. и поискал среща по повод неплащане на ел. енергия за м. февруари. В присъствието на С.И./чиито св. показания на очевидец съдът възприема като обективни/ З.-старши показал фактурата на Х.Й. и поискал да бъде заплатена. Х.Й. възразил, че „не е неговия ток“ и „няма да плати“/к.ц./В такава насока твърденията на З. се потвърждават от гласните доказателства и съдът приема, че на ответникът е била представена фактурата за м. февруари2020 г. и до 20 .03.202 г. е следвало да бъде заплатена. След тази дата наемателят е бил неизправна страна, изпадайки в забава за задължението по чл. 10 от договора за наем от 28.01.2020 г. На 03.04.20 г. в кореспонденция чрез съобщения в мобилно приложение“whatt”s up“ Зл.З. – старши и Х.Й. осъществили контакт по повод изисквани от Зл.З. плащания и е поискано превеждане на сумите -наем 1000 лева, „ток фе“/К.ц./-380 лева,“ток мар“/к.ц./-415 лева и глоба 550 лева.На 10.04.20 г. повторно е поискано плащане на сумите, като изрично е посочено, че не е изпратена фактура , защото Й. е казал, че няма да плати сумата. На 25.04.20 г. отново са изпратени две фактури за ел.енергия за м. февруари 20 г. и за м. март 20 г.
На 10.04.2020 г. Х.Й.
превел сумата 1550 лева по пл.нареждане от същата дата , но в документа не е
посочено на какво основание е плащането, а е записано само плащане по наемни
отношения. Няма твърдение и в исковата молба от 30.06.20 г., че това е
заплащане на дължима ел.енергия. По заключението на съдебно-счетоводната
експертиза №261458/08.04.2021г./която съдът обсъжда като компетентно защитена и
обоснована и съобразява изцяло/ се установява , че данъчната основа е 1291.67
лева и ДДС 258.33 лева. /като сумата не съвпада с дължимата за ел. енергия за
м. февруари и м. март 2020 г. /.Следователно е недоказано твърдението на ищеца,
че е платил това задължение за консумативни разходи. Същевременно съдът
констатира, че с пл. нареждане на 27.04.2020 г. е платена сумата 946.39 лева по
фактура №152755/29.02.2020 г. и сумата 581.32 лева на същата дата по фактура №156501/31.03.20 г. от ищеца. Към
27.04.2020 г. ищецът вече е бил в забава за плащане на сумата 946.39 лева по
фактура №152755/29.02.2020 г. за ел. енергия и предвид на неговото поведение
ответникът е прекратил договора поради неизпълнение на задължението за
заплащане на консумативи - чл. 10 от договора. Без значение е получаването на
уведомление на 27.04.2020 г., тъй като уговореното прекратяване е автоматично и
незабавно при изтичане на месеца, за който се отнася плащането. Доколкото обаче
ответникът невъзразява по датата на прекратяване на договора 27.04.2020 г.и не
твърди по ранна такава съдът приема, че след 27.04.2020 г. наемният договор
между страните е бил прекратен поради виновно неизпълнение на ищеца. Съдът
приема, че от св. показания на св. М. /свидетел на ищеца/е видно,че до април
2020 г. строителните работници са имали достъп до имота и се опровергават
твърденията на ищеца, че след 15.03.20 г. не са били допускани в наетия обект.
В този смисъл са гласните доказателства – св. М.:“Работихме с прекъсване ,
защото влезе пандемията. Доста се удължи работата, мисля до началото на
април месец…….Напуснахме, защото ни каза
да не ходим там, но не ми е взел ключа. На следващия ден разбрах.Х. е платил
тока и ние продължихме работата. Мисля, че вече април като почнахме работа
предпоследния ден, като отидохме на вратата имаше залепена бележка, че нямаме
достъп до заведението и се прекратява ремонта…. След края на април никой не ме
търсил“.
Следва да се отбележи, че прави
впечатление и пл. нареждане от 27.04.2020 г. на ищеца за сумата 1200 лева по
сметка на Община – Варна, тъй като в него е записано основание прекратяване на
договор.
От май 2021 г. ответникът е отдал
под наем процесния имот на друго дружество-св. А. С., което го ползва като
заведение за бързо хранене.
Определението на съда по одпускане
на обезпечение по чл. 396 от ГПК е обжалвано пред АС- В. Търново и с
определение № 200/21.09.2020 г. по В Ч Търг. д. № 298/2020 г. въззивната
инстанция е потвърдила разпореждане №260087/05.10.2020 г. по Търг.д. № 63/2020
г. по описа на Окръжен съд-Ловеч. С разпореждане №260087/05.10.2020 г. по
делото съдът е указал на основание чл. 129 от ГПК във връзка с чл. 127 от ГПК,
на „Черно Море Фууд”ЕООД-гр. Шумен, ЕИК ********* ул. „Бачо Киро”№5 по отношение на квалификация на исковете с правно основание чл. 79 от ЗЗД във
връзка с чл. 228 от ЗЗД, чл. 237,ал.3 от ЗЗД,чл. 55,ал.1 от ГПК да бъде осъден ответника да предаде владението
върху процесния имот, да заплати обезщетение в размер на 25350 лева-платен наем
за времето от 15.03.2020 г. до 31.07.2020 г.,да заплати сумата 16900 лева-предплатен наем от 01.05.2020 г.
до 31.07. 2020 г. , да заяви становище поддържа ли ги като главни, както и да
въведе фактически обстоятелства по последния иск за сумата 16900 лева,
становище относно съществуването или разваляне на наемния договор в
едноседмичен срок от съобщение с писмена молба с препис за другата страна.
Указал е на основание чл. 129 от ГПК във връзка с чл. 69,ал.1, т.5 от ГПК, на
„Черно Море Фууд”ЕООД-гр. Шумен, ЕИК ********* ул. „Бачо Киро”№5 да внесе по
сметка на Ловешки окръжен съд държавна такса по предявените обективно съединени
искове в размер на сумата 6080.48 лева, като представи вноската бележка в
деловодството на ЛОС в едноседмичен срок от съобщението. Указал е, че при
неотстраняване на нередовностите на исковата молба , същата ще бъде върната
ведно с приложенията на основание чл. 129 от ГПК.
Ловешки окръжен съд, предвид произнасянето в хода на инстанционен контрол по определението на ВТАС, съобразява изводите на въззивната инстанция за правната квалификация и допустимост на исковете и приема,че са предявени обективно съединени следните искове: 1. по чл.124 ал.1 ГПК за установяване съществуването на правоотношение, произтичащо от договор за наем; 2. по чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД – за осъждане на наемодателя да изпълни задължението си по договора, като предостави на наемателя ползването на имота; 3. по чл.79 ал.1 предл. второ ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД от ЗЗД – за осъждане на наемодателя да заплати на наемателя обезщетение за причинените му имуществени вреди – претърпяна загуба от авансово заплатена наемна цена, следствие от невъзможността да упражни придобитото по силата на договора право да ползва имота и 4. иск по чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД – за връщане на наемната цена, заплатена авансово за периода, за който договорната връзка между страните е отпаднала поради прекратяване на договора за наем. Исковете по т.2. и 3. ищецът сочи, че съединява при условията на евентуалност с иска по т.1, а иска по т.4 – при условията на евентуалност с исковете по т.2. и т.3. Според въззивния съд искът по т.1 е процесуално недопустим: той е установителен иск, абсолютна положителна процесуална предпоставка за съществуване на правото на такъв иск е наличието на правен интерес от търсената защита, а такъв интерес за ищеца липсва, защото той може да защити правата си по договора, за който той твърди, че продължава валидно да обвързва страните и не е прекратен, с предявяване на осъдителен иск относно права по договора, какъвто е предявения от него иск по т.2 от исковата му молба. При разглеждането на иска по т.2 настоящата инстанция следва да изследва въпроса съществува ли облигационна връзка между страните и дължима ли е търсената от ищеца престация на ответника- Определение № 458/11.06.2018 г. по гр.дело №1270/ 2018 на III г.о. ВКС, Решение № 127/ 29.10.2010 г. по т.д. № 20/ 2010 г. на I т.о. ВКС, определение № 535/ 18.07.2013 г. по ч.т.д. № 2472/ 2013 г. на I т.о. ВКС. С допълнителна молба 261482/23.10.2020 г. ищецът е посочил, че не поддържа иска по чл. 124 от ГПК,а предявява като главни искът по т.2 и т.3 от исковата молба, а искът по т.4 от исковата молба иск излага,че е евентуален спрямо искът по т.3 от исковата молба. На основание чл. 129, ал. 3 от ГПК,съдът е прекратил производството по т.д. 63/2020 г. по описа на съда по искова молба вх. № 4110/30.06.2020 г. от „Черно Море Фууд”ЕООД-гр. Шумен, ЕИК ********* ул. „Бачо Киро”№5, в частта, в която е предявен положителен установителен иск по чл. 124 от ГП във връзка с чл. 79 от ЗЗД и чл. 228 от ЗЗД за установяване на съществуване на наемно отношение с ответника по договор за наем от 28.01.2020 г.
Съдът намира, че страните са сключили на 20.01.20 г. договор за наем при действие на чл.230 и сл. от ЗЗД, като ищецът е имал качеството на наемател, а ответникът на наемодател за процесния имот, находящ се на адрес ************** със застроена площ от 77.92 кв.метра, с идентификатор: 10135.1507.348.1.8. и е предоставен за срок от 5 години. Страните са уточнили съществените елементи на сделката- предмет- конкретизирания недвижим имот,наемна цена-2880 евро месечно, срок-5 години ,считано от 01.02.2020 г. и клаузи относно заплащане на консумативните разходи, извършването на ремонт от наемателя. Наемодателят -ответник е предал реално ползването върху имота на наемателя,осигурил е достъп в имота на строителни работници и е бил изправна страна в договорната връзка. Наемателят е започнал ремонт на помещението, който включвал премахване на настилки, изкъртване и сваляне на стенни обшивки и тавани, премахване на вътрешни врати и остъклена подиумна тераса пред обекта.При строителните дейности наемателя отрязал овална част от плоча на второ ниво в обекта, което довело до напукване на стените на жилищата над помещението, но не повлияло конструктивните елементи на сградата и следователно не е нарушено изискването на чл.21 от договора. След премахване на обшивката на стените на имота е била нарушена целостта на В и К инсталацията, електроинсталацията и наемателя започнал тяхната подмяна без изместване на вертикалните щтрангове. Въпреки проведени разговори между страните в началото на март 2020 г. в присъствие на св. С.И. и представяне на фактура за консумирана ел.енергия през м.февруари 2020 г. на наемателя ,последния не направил плащане. След 20.03.20 г. наемателят изпаднал в забава,поради нарушение на чл. 20,б.В“ от договора и на 27.04.2020 г. наемодателят прекратил договора, сменил ключалката на врата на помещението и прекратил достъпа на наемателя до обекта.
Съдът констатира, че ищецът е неизправна страна по договора, считано от 20.03.2020 г., като след прекратяване на договорната връзка на 27.04.2020 г. той не може да се легитимира като кредитор по чл. 79 от ЗЗД и да иска изпълнение на договора чрез предаване на имота. Предвид на това съдът намира, че иска с правно основание чл.79 от ЗЗД във връзка с чл.228 ЗЗД – за осъждане на наемодателя да изпълни задължението си по договора, като предостави на наемателя ползването на имота е неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен.
Съдът приема, че искът с правно основание чл.79 ал.1 предл. второ ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД от ЗЗД – за осъждане на наемодателя да заплати на наемателя обезщетение за причинените му имуществени вреди – претърпяна загуба от авансово заплатена наемна цена, следствие от невъзможността да упражни придобитото по силата на договора право да ползва имота в размер на сумата 25350 лева е неоснователен и следва да бъде оставен без уважение. Предвид фактическите изводи за прекратяване на договора за наем от 28.01.20 г. на 27.04.2020 г. съдът намира, че иска за реално изпълнение по чл. 79,ал.1,пр.второ от ЗЗД е неоснователен. От друга страна за посочения период от15.03.2020 г. до 27.04.2020г. при действащ договор наемодателят не е препятствал ползването на имота и от гласните доказателства се установява, че наемателят е продължил ремонтите в него. За времето след 27.04.20 г. договорът е бил прекратен по вина на наемателя и последния не може да ангажира имуществена отговорност на наемодателят по чл. 79, ал.първа,пр.второ от ЗЗД.
Третият облигационен иск по чл.55 ал.1 от ЗЗД– за връщане на наемната цена, заплатена авансово за периода, за който договорната връзка между страните е отпаднала поради прекратяване на договора за наем,ведно със законна лихва е основателен и доказан и следва да бъде уважен. Искът следва да бъде уважен в размер на сумата 16900 лева - предплатен наем от ищеца на ответника, за периода от 01.05.2020 г. до 31.07.2020 г. След прекратяване на договора от 27.04.2020г. до 31.07.2020 г. наемателят не се е намирал в имота. Същевременно още на 28.01.20 г. наемодателят е получил наемната цена за времето от 01.05.20 г. до 31.07.20 г. в размер на сумата 16900 лева,която била преведена авансово от наемателя. Предявеният иск с правно основание чл.55,ал.1 от ЗЗД е за присъждане на обезщетение за неоснователно обогатяване за сумата 16900 лева поради заплащане на наемна цена за имот, който не е ползван за процесния период 01.05.2020 г. до 31.07.2020 г. По горе съдът анализира писмените и гласни доказателства, както и изявленията на представителите на страните и счита, че се доказва безспорно, че наемодателят е получил имуществената престация при отпаднало основание след прекратяването на наемния договор. Следователно наемодателят дължи връщане на даденото при сключване на договора 28.01.20 г. при тази престационна кондикция в размер на платената авансово от наемателя сума-16900 лева.
Ловешки окръжен съд намира, че исковете на „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********. със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5, представлявано от управителя Ф.М.Х.. Чрез: адв. П.А.Х. ***, **************против „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД с ЕИК: *********, със седалище гр.Троян, и адрес на управление: гр.Троян, област Ловеч, 5800. ул."Христо Ботев"№ 202, с управител З.З.З. по чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД – за осъждане на наемодателя да изпълни задължението си по договора, като предостави на наемателя ползването на имота; и по чл.79 ал.1 предл. второ ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД от ЗЗД – за осъждане на наемодателя да заплати на наемателя сумата 2530 лева обезщетение за причинените му имуществени вреди – претърпяна загуба от авансово заплатена наемна цена, следствие от невъзможността да упражни придобитото по силата на договора право да ползва имота, са неоснователни и недоказани и следва да бъдат, отхвърлени.Искът с правно основание по чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД – за обезщетение за неоснователно обогатяване в размер на сумата 16900 лева - предплатен наем от ищеца на ответника, за периода от 01.05.2020 г. до 31.07.2020 г. ,ведно със законна лихва върху тази сума,начиная от датата на завеждане на иска окончателно изпащане, е основателен и доказан и следва да бъде уважен
Предвид този изход от
процеса съдът определя дължимите разноски за двете инстанции на всяка една от страните съобразно уважената
и отхвърлена част от исковете в размер на сумата 1848 лева за ищеца и 2332.43
за ответника. Направените разноски за
ищеца са общо 9029.48 лева, от които обаче за държавна такса се дължи само
сумата 676 по иска, който е уважен, от депозитите –сумата 135 лева от общата
сума 405 лева . Направените от ищеца разноски за адв. възнаграждение възлизат
на 1500 лева , но предвид уважаване на иска за сумата 16900 лева дължими са
разноски в размер на 1037 лева. Същевременно ответникът е направил и претендирал
съдебно-деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на 2560 лева. От
тях дължими са 372 лева от депозитите за в.лиза и свидетели предвид
отхвърлената част на исковете. От заплатеното адв. възнаграждение в размер на
сумата 2000 лева дължими от ищеца е сумата 1980.43 лева за отхвърлените
искове,в т.ч. и за прекратеното производство по иска по чл. 124 от ГПК/съответно по 300 лева за първите два иска по исковата молба и 1380.43 лева
за иска за сумата 25347.55 лева. Съдът намира че по съразмерност и компенсация
следва да бъде осъден ищецът да заплати на ответника сумата 484.43 лева, която
съставлява разликата между сумите 1848
лева за ищеца и 2332.43 за ответника съдебно-деловодни разноски за първа
инстанция.
Воден от горните мотиви съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани, предявените от от „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5, представлявано от управителя Ф.М.Х.. Чрез: адв. П.А.Х. ***, **************против „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД с ЕИК: *********, със седалище гр.Троян, и адрес на управление: гр.Троян, област Ловеч, 5800. ул."Христо Ботев"№ 202, с управител З.З.З. обективно съединени искове, а именно:
- иск с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД – за осъждане по договор за наем от 28.01.2020 г., на наемодателя „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ“ ЕООД гр. Троян с ЕИК *********, да предаде на наемателя „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********. със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5,ползването върху наетия имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор: 10135.1507.348.1.8 в град Варна, *******.
-иск с правно основание чл.79 ал.1 предл. второ ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД вр. чл.228 ЗЗД– за осъждане на наемодателя„ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ“ ЕООД гр. Троян с ЕИК ********* да заплати на наемателя ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********. със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5 обезщетение за имуществени вреди – претърпяна загуба от авансово заплатена наемна цена, следствие от невъзможността да упражни придобитото по силата на договора право да ползва имота в размер на 25350 лева (двадесет и пет хиляди триста и петдесет лева), равняващо се на недължимо платения от ищеца наем за периода от 15.03.2020 г. до 31.07.2020 г., в който последният е бил лишен от ползването на наетия имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор: 10135.1507.348.1.8 в град Варна, *******, ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на иска.
ОСЪЖДА „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД с ЕИК: *********, със седалище гр.Троян, и адрес на управление: гр.Троян, област Ловеч, 5800. ул."Христо Ботев"№ 202, с управител З.З.З. да заплати от „ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********. със седалище и адрес на управление: гр.Шумен. ул."Бачо Киро" №5, представлявано от управителя Ф.М.Х.. Чрез: адв. П.А.Х. ***, **************на основание чл.55 ал.1 предл.трето ЗЗД –обезщетение за неоснователно обогатяване на отпаднало основание в размер на 16900 лева (шестнадесет хиляди и деветстотин лева), представляваща предплатен наем от ищеца на ответника, за периода от 01.05.2020 г. до 31.07.2020 г., т.е. за периода в който между страните не е съществувало валидно облигационно правоотношение, ведно със законна лихва върху тази сума, считано от датата на завеждане на иска, до окончателно изплащане..
ОСЪЖДА ЧЕРНО МОРЕ ФУУД" ЕООД. с ЕИК: *********,с горните данни да заплати на „ПАНОРАМА ХОЛИДЕЙ" ЕООД с ЕИК: *********,с горните данни съдебно-деловодни разноски за настоящата инстанция в размер на сумата 484.43 лева /четиристотин осемдесет и четири лева и четиридесет и три стотинки/ по съразмерност и компенсация.
Решението подлежи на обжалване в
четиринадесет дневен срок от съобщение на страните,че е изготвено,ведно с
мотивите, пред Апелативен съд – Велико Търново.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: