№ 10771
гр. София, 05.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ СТ. ТАНЕВА
при участието на секретаря РУМЯНА Д. Г.А
като разгледа докладваното от МАРИЯ СТ. ТАНЕВА Гражданско дело №
20231110156336 по описа за 2023 година
Образувано е по искова молба от Г. К. Г., чрез адв. ,ска, срещу ,. 1,
представлявано от управителя на ЕС „О,ОД.
В исковата молба се твърди, че решенията взети на проведеното на
26.09.2023 г. Общо събрание са незаконосъобразни. Сочи нарушение на чл.
16, ал. 5 ЗУЕС, чл. 14, ал. 5 от ЗУЕС, чл. 14, ал. 1 от ЗУЕС, чл. 17, ал. 5 от
ЗУЕС. Твърди, че решенията са взети с 40.096 % от ид.ч. на сградата. Сочи,
нарушения на 13, ал. 7 и чл. 16, ал. 3 ЗУЕС. Твърди, че адв. П. Д. не е
председател на управителния съвет; както и че изписаните лица в
представения списък от ОС не са положили свои подписи. Моли съдът да
отмени на основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС решения по протокол от 26.09.2023
г. на Общото събрание на собствениците на ,. 1
Ответникът ,. 1, чрез управителя на ЕС „О,ОД, с отговора на искова
молба оспорва иска. Позовава се на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС, и че след отлагане
на заседанието, са присъствали собственици с 40,096 % ид.ч. и има кворум.
Позовава се на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Съдът намира за установено следното от фактическа и правна страна:
1. Предявен е конститутивен иск с правна квалификация чл. 40 от
ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 от ГПК разпределението на
доказателствената тежест е, както следва: ищецът следва да установи при
условията на пълно и главно доказване наличието на незаконосъобразни
решения на ОС на ЕС, наличието на твърдените нарушения на материалния
закон в процедурата по свикване и провеждане на Общото събрание,
кворумът на присъстващите собственици и удостоверяването на взетите
1
решения, обективирани в Протокола. В тежест на ответника е да докаже, че
ОС е отложено с 1 час и че към този момент са били представени не по-малко
от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост –
съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС.
2. По делото не е спорно между страните и от представения нотариален
акт за продажба на недвижим имот от 07.03.2019 г. на нотариус Весела
Червенкова се установява, че ищецът има качеството на собственик в
процесната етажна собственост.
За установено по делото съдът намира и обстоятелството, че
предявеният конституивен иск е депозиран в законоустановения 30-дневен
срок, предвиден в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Предвид изложеното, процесната искова претенция се явява предявена
от процесуално легитимирана страна и в предвидения в закона преклузивен
срок, което я прави процесуално допустима.
3. Уважаването на конститутивния иск по чл. 40 от ЗУЕС е обусловено
от установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото
събрание на Етажната собственост /ЕС/ да противоречи на императивни
правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за
вътрешния ред на ЕС; решението да е взето в нарушение на предвидените в
закона или правилника процедури и правила за вземане на решение;
решението е взето при нарушен ред за свикването на общото събрание;
решението е взето по въпрос, който е извън компетентността на общото
събрание на етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС.
В настоящия случай при направено оспорване от страна на ищеца на
законосъобразността на процедурата по свикване на Общото събрание /ОС/ на
Етажната собственост /ЕС/, проведено на 26.09.2023 г., тежестта на доказване
на положителния факт – изпълнение на законовите изисквания, е в тежест на
ответната страна – етажна собственост.
4. В процесния случай, при съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема, че е спазена процедурата, предвидена в закона
за свикване и провеждане на проведеното на 26.09.2023 г. Общо събрание на
ЕС, като за да достигне до този извод, съдът взе предвид следното:
5. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24
часа след поставянето й. Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо
събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в
неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от
последното проведено общо събрание.
В случая тези изисквания са спазени – поканата за свикване на ОС /л. 58
2
от делото/ е подписана от предвидените в закона лица и е обявена в
предвидените в закона срокове, като и е надлежно съставен протокол за
поставянето на поканата с необходимите реквизити /л. 59 от делото/.
6. Не се установяват и твърдените нарушения във връзка с кворума на
проведеното събрание и правилата за участие на пълномощници.
На първо място, необходимо да се посочи, че съгласно разясненията,
дадени в т. 2 от тълкувателно решение № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС,
договор, сключен от лице, действало като представител, без да има
представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не
поражда целените с него правни последици.
Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен, го
потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на
недействителността може да се позове само лицето, от името на което е
сключен договорът или неговите универсални правоприемници. За договора,
сключен чрез мним представител без представителна власт, нормата на чл. 42,
ал. 2 ЗЗД изрично установява възможността той да бъде потвърден. След като
такъв договор може да бъде потвърден от мнимо представлявания и заздравен
по този начин, като с обратна сила се заличат последиците от
недействителността и договорът породи действие, считано от момента на
неговото сключване, то тезата за абсолютна нищожност е логически
изключена.
Мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна воля от
името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна
власт, в случай че се приеме, че е налице такава по отношение на част от
етажните собственици, не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на
чл. 26, ал. 2 пр. 2 ЗЗД и може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената
в чл. 42, ал. 2 ЗЗД възможност за потвърждаване на договора.
Предвид изложеното, съдът намира, че ищецът не може да се позовава
на липса на валидно учредена представителна власт по отношение на
посочените от него лица етажни собственици.
На второ място, в приложимия ЗУЕС няма разпоредба, която да
изключва приложението на общите правила на ЗЗД относно
упълномощаването, вкл. относно потвърждаването на извършени без
представителна власт действия по смисъла на чл. 42, ал. 2 ЗЗД. В случаите, в
които етажен собственик е бил ненадлежно представляван на проведено общо
събрание или има пропуски в даденото от него пълномощно, няма законови
пречки упълномощителят да направи впоследствие волеизявление съобразно
правилата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, с което да потвърди ясно и недвусмислено
извършените от ненадлежно представлявалото го лице действия – така
Решение № 635 от 2.02.2024 г. на СГС по в. гр. д. № 12631/2021 г.
В случая са представени пълномощни, както и потвърждения за
осъщественото представителство отправени към представителя на управителя
на ЕС „Образцов вход“.
Независимо дали процесните пълномощни са били предварително
изготвено или съставянето и прилагането им следва по време провеждането
3
на общото събрание, и в двата случая извършените от името на етажния
собственик действия не се оспорват от същите а напротив – изрично се
потвърждават.
На трето място, не се установява различни лица от посочените като
етажни собственици в списъка на собствениците, да са етажни собственици.
Не се установи неистинност на положените в списъка подписи.
7. От представените по делото доказателства – протокол от проведеното
Общо събрание /л. 61 и сл. от делото/, представен списък на присъстващите
/л. 73 и сл. от делото/ и приложени пълномощни се установява, че
изискванията, предвидени за законосъобразно вземане на решения в Раздел II
на ЗУЕС, са спазени.
По-конкретно, установява се, че противно на изложените в исковата
молба твърдения, в протокола от проведеното общо събрание и
съставляващите част от него приложения, се съдържат данни относно датата
и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват,
номера на самостоятелния обект, техен подпис, същността на изявленията,
направените предложения и приетите решения.
Съдът намира че обстоятелството, че в протокола или списъка не е
посочен конкретения начин на по който са гласували лицата – „за", „против"
или „въздържал се" – не е порок водещ до отмяна на взетите решения.
На първо място, явно е посочено че всички решения за взети с
единодушие.
На второ място, непосочването в протокола от общото събрание на
начина, по който са гласували те - "за", "против" или "въздържал се", не
опорочава взетите решения.
Налице формирана практика на ВКС, обективирана в Решение №
133/31.03.2015 г. по гр. д. № 632/2015 г. на ВКС, II ГО, която настоящият
въззивен състав споделя. Съгласно приетото в цитираното решение законът
не поставя изискване нито в самия протокол, нито в отделен документ да се
съдържа изброяване както на етажните собственици, които са били съгласни с
предложените решения и съответно са ги подкрепили с гласа си, така и на
етажните собственици, гласували против решенията, удостоверени с
протокола. По тази причина отсъствието на подобно изброяване както в
протокола, така и в евентуално съставен отделен списък – приложение към
него, не съставлява нарушение на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС. Самият протокол по
своята същност съставлява частен свидетелстващ документ с произтичащите
от това последици относно способите за опровергаване на съдържанието му.
8. Спазени са и правилата за представителство в общото събрание в
съответствие с изискванията на чл. 14 ЗУЕС.
9. В обобщение, по изложените съображения, предявения
конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС следва да бъде отхвърлен,
като неоснователен.
10. По разноските:
4
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, право на
разноски има ответника. Претендира се адвокатско възнаграждение в размер
на 1000 лв., за което е представена разписка. Възражението на ищеца, че
сумата не е реално заплатена е неоснователно. С разписката се удостоверява,
че страната не само е договорила, но и заплатила адвокатското
възнаграждение.
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователен, предявения от Г. К. Г., ЕГН
**********, с адрес: град София, ж.к. „,, срещу Етажната собственост,
находяща се на адрес: град София, ж.к. „,, иск с правно основание чл. 40
ЗУЕС, за отмяна на взети решения на проведено на 26.09.2023 г. Общо
събрание на собствениците в Етажната собственост, находяща се на адрес:
град София, ж.к. „,.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5