№ 7270
гр. София, 28.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря АНЕЛИЯ Н. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело
№ 20211110165850 по описа за 2021 година
Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от ФИРМА, ЕИК
*********, представлявано от синдика В. АСП. Р., с адрес в АДРЕС против ФИРМА, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление в АДРЕС, представлявано от управителя В. Е. А..
Твърди се в исковата молба, че на 21.02.2012 г. е сключен договор за наем със страни –
наемодател ФИРМА ЕАД и наемател ФИРМА ЕООД, предмет на който е отдаването на временно
и възмездно ползване на монтажна зала № 1 и № 2 – партер, два броя канцеларии, санитарни
възли, коридор и две преддверия с обща площ от 1 300 кв. м., представляващи част от сграда,
разположена в поземлен имот с идентификатор 03616.501.1050 в гр. Б., АДРЕС (бивш Телефонен
завод).
С допълнително споразумение от 06.12.2017 г. и след промяна на собствеността върху
наетия недвижим имот, са променени страните по договора за наем, както следва – наемодател
ищцовото дружествоФИРМА ЕООД и наемател ответника ФИРМА.
Синдикът на ищцовото дружество твърди, че наемателят има незаплатени задължения в
размер на 56 000 лв. Поради неизпълнение на задълженията на дружеството – наемател, както и
поради откриване на производство по несъстоятелност на ищеца – наемодател и на основание чл.
644 от ТЗ, представляващият ФИРМА ООД е прекратил наемното правоотношение с писмено
уведомление получено от законния представител на наемателя на 08.02.2021 г. Независимо от
прекратяването на договора за наем и многократните устни покани, ответникът отказва да
освободи наетите помещения.
С тези обстоятелства ищецът мотивира правния си интерес от предявяването на иск за
осъждане на ответното дружество да опразни недвижимия имот, предмет на договора за наем от
21.02.2012 г., а именно: монтажна зала № 1 и № 2 – партер, два броя канцеларии, санитарни възли,
коридор и две преддверия с обща площ от 1 300 кв. м., представляващи част от сграда,
разположена в поземлен имот с идентификатор 03616.501.1050 в гр. Б., АДРЕС (бивш Телефонен
завод)
С исковата молба процесуалният представител на ищцовото дружество представя писмени
доказателства.
В съдебно заседание ищецът, чрез пълномощника на синдика, поддържа предявения иск.
1
Представя допълнително писмени доказателства. Моли за постановяването на неприсъствено
решение.
В срока по чл. 131 от ГПК, законният представител на ответното дружество, редовно
уведомен, не представя писмен отговор, с който да изрази становище по предявения иск и/или да
ангажира доказателства.
В съдебно заседание процесуалният представител на ФИРМА оспорва иска. Не прави
доказателствени искания. Изразява становище, че между ищеца и ответника са водени преговори
за решаване на спора извънсъдебно.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна, следното:
На 21.02.2012 г. е сключен договор за наем със страни – наемодател ФИРМА ЕАД и
наемател ФИРМА ЕООД, предмет на който е отдаването на временно и възмездно ползване на
монтажна зала № 1 и № 2 – партер, два броя канцеларии, санитарни възли, коридор и две
преддверия и прилежащ терен с площ от 1 300 кв. м.
С договор за покупко – продажба, сключен на 28.05.2014 г. и оформен с нотариален акт №
177, том II, рег. № 1157, нотариално дело № 322 по описа за 2014 г. на нотариус Р. К., рег. № *** и
район на действие – Районен съд – Б., ФИРМА ЕАД е продало на ФИРМА ЕООД УПИ III-152 в
кв. 13 по кадастралния регулационен план на гр. Б., ведно с построените в него двуетажна масивна
сграда – цех 40 със застроена площ от 990 кв. м, масивна сграда – производствена сграда на цех 21
със застроена площ от 500 кв. м., трафопост със застроена площ от 60 кв. м, масивна сграда –
еструдерен цех със застроена площ от 457 кв. м, масивна сграда – склад със застроена площ от 120
кв. м и масивна сграда – складова база със застроена площ от 490 кв. м.
С решение № 10 от 20.02.2015 г., постановено по гражданско дело № 357 по описа за 2014
г. на Окръжен съд – В., влязло в законна сила на 18.04.2015 г., е обявен за окончателен
предварителния договор, сключен на 14.01.2013 г. между ФИРМА ЕАД, като продавач и ФИРМА
ЕООД, като купувач, за продажба на следния недвижим имот: поземлен имот – УПИ VII, VIII, IX
и X – 1050, кв. 14 по плана на гр. Б. с площ от 31,265 дка, ведно с построените в имота: склад –
полуфабрикати с РЗП от 248 кв. м, сграда тип „Казбек“ с РЗП от 91 кв. м., гаражи с РЗП от 218 кв.
м, главен корпус с РЗП от 1 530 кв. м., котелна централа с РЗП от 1 360 кв. м, помещение за
брикетиране с РЗП от 80 кв. м, битовка с РЗП от 432 кв. м. централна абонатна станция с РЗП 300
кв. м., пречиствателна станция с РЗП от 180 кв. м, производствена сграда – казарма с РЗП от 408
кв. м, главен корпус 1-2 хале с РЗП от 5 620 кв. м, производствен корпус М 2 – главичен цех с РЗП
от 4 620 кв. м, помпена станция с РЗП от 40 кв. м, топла връзка с РЗП от 378 кв. м, здравен пункт,
столова, магазин с РЗП от 450 кв. м, склад за инструменти с РЗП от 288 кв. м, склад за компресори
с РЗП от 844 кв. м, ведно с вътрешна обслужваща улица, осигуряваща достъп до УПИ VII и УПИ
VIII.
С допълнително споразумение от 06.12.2017 г., сключено между законните представители
на ищцовото и ответното дружества са променени страните по договора за наем, както следва –
наемодател ФИРМА ЕООД и наемател ФИРМА. Допълнителното споразумение не е подписано от
нито една от страните по първоначалния договор за наем.
С решение № 260114 от 21.01.2021 г., постановено по търговско дело № 2253 по описа за
2020 г. на Софийски градски съд, VI-състав, е обявено неплатежоспособността от 31.12.2016 г. и е
открито производство по несъстоятелност по отношение на ФИРМА ООД.
По делото са приети като писмени доказателства два броя уведомления, отправени от
синдика на ФИРМА ООД до И. П., в които е посочено, че следва да бъде заплатена сумата от
56 000 лв. в петнадесетдневен срок за наети помещения. В едното от уведомленията като
получател е посочен „Телефонен завод“. Според съдържанието на приложените известия за
доставяне, уведомленията са получени от И. П. и от В. Е. съответно на 05.02.2021 г. и на
08.02.2021 г.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира предявеният осъдителен иск с
правно основание чл. 233 ал. 1 изр. първо от ЗЗД вр. чл. 310 т. 2 от ГПК, за неоснователен,
предвид следните съображения:
2
Съдът счита, че в хода на първоинстанционното производство ищецът не доказа
материално правната си легитимация и качеството си на „наемодател“ на имота, чието опразване
претендира, както и не установи обстоятелството, че ответникът е наемател на същия имот.
Безспорно се доказва по делото, че процесния недвижими имот е предмет на договор за наем,
сключен на 21.02.2012 г. със страни: наемодател ФИРМА ЕАД и наемател ФИРМА ЕООД, т.е.
търговски дружества, различни от страните в настоящето исково производство. С допълнително
споразумение от 06.12.2017 г., законните представители на ФИРМА ООД и ФИРМА са признали и
препотвърдили всички клаузи на договора за наем от 21.02.2012г. и са приели, че навсякъде в
текста на договора за наем наемодателят се заменя със ФИРМА ООД, а наемателят с ФИРМА.
Допълнителното споразумение е подписано от законните представители на ищцовото и ответното
дружества, но не съдържа подписи на представителите на дружествата, страни по договора за наем.
Ето защо, съдът приема, че така посоченото допълнително споразумение не отговаря на
изискванията на разпоредбите на чл. 99 – чл. 102 от ЗЗД за замяна на страна в договорно
правоотношение, поради липса на съгласие на кредитора на „заместваната“ страна. Следователно
допълнителното споразумение не е годно да породи наемно правоотношение между ФИРМА ООД,
като наемодател и ФИРМА ЕОО, като наемател.
Наемно правоотношение между страните в настоящето производство, чийто предмет да е
имота, описан в договора за наем от 21.02.2012 г., не е възникнало и при условията на чл. 237 ал. 2
изр. второ от ЗЗД (в случая договорът за наем няма достоверна дата и не е вписан, поради което са
неприложими разпоредбите на чл. 237 ал. 1 и чл. 237 ал. 2 изр. първо от ЗЗД). От една страна,
ищецът не доказа в хода на производството, че недвижимият имот, описан чл. 1 б. а и б. 5 от
договора за наем е идентичен с някой от имотите, които ФИРМА ООД е придобило въз основа на
договора за покупко – продажба от 28.05.2014 г. и съдебното решение, с което е обявен за
окончателен предварителен договор, респ. че е приобритател на наетия имот. От друга страна,
дори и да се приеме, че наетият имот е придобит от ФИРМА ЕООД след сключването на договор
за наем, който няма достоверна дата, то би било налице правоприемство по силата на закона (чл.
237 ал. 2 изр. второ от ЗЗД) само на страната на наемодателя. Наемател по договора остава
страната по първоначалния договор ФИРМА ЕООД, а за да е изпълнена хипотезата на чл. 237 ал. 2
изр. второ от ЗЗД, по силата на която приобретателят на имота става и наемодател, следва именно
„първоначалният“ наемател ФИРМА ЕООД да е във владение на наетия имот.
Предвид гореизложените съображения съдът приема, че ищецът не доказа наличието на
наемно правоотношение между ФИРМА ЕООД и ФИРМА, което да е възникнало по силата на
договорна или законова промяна на страните по договора за наем от 21.02.2012 г. Не се доказа и
наличието на сключен друг договор за наем между ищеца и ответника, който да има за предмет
облигационното ползване на имота, чието опразване се претендира в настоящето производство. В
този смисъл, не е налице първата и основа предпоставка за уважаване на иска по чл. 233 ал. 1 от
ЗЗД вр. чл. 310 т. 2 от ГПК, а именно наличието на валидно наемно правоотношение.
Независимо от горното, съдът счита, че ищецът не доказа и прекратяване на наемен
договор с ответното дружество. Нито едно от двете уведомления съдържащи изявления за
прекратяване на договор за наем при неизпълнение на задължението за заплащане на наемната
цена в определен срок не е отправено до ответното дружество, за което ищецът твърди, че е
наемател и от което се иска опразване на наетия имот. Ето защо, според съда няма валидно
отправено респ. получено изявление за прекратяване на договора (разваляне на договора занапред,
доколкото същият е на периодично изпълнение). Едва след развалянето на договора поради
виновното неизпълнение на задълженията на наемателя, за последния възниква задължението да
предаде наетата вещ. Действително, връчването на исковата молба на ответника (за който се
твърди, че е наемател) би могло да бъде покана за изпълнение на задълженията и предупреждение
за развалянето на двустранния договор за наем. В хода на исковото производство, ответникът не
представя доказателства да е заплатил претендираната от ищеца наемна цена респ. да е
предотвратил приложението на разпоредбата на чл. 88 ал. 1 изр. първо от ЗЗД. Следователно би
могло да се приеме, че развалянето (прекратяването) на договора за наем е настъпило в хода на
производство – факт, който съдът е длъжен да вземе предвид по силата на нормата на чл. 235 ал. 3
от ГПК. Независимо от това, обаче, и поради изложените по-горе съображения, решаващият
състав счете, че не се доказа валидно възникнало наемното правоотношение между ФИРМА ЕООД
3
и ФИРМА, поради което осъдителният иск е неоснователен.
Предвид извода на съда, че искът следва да бъде отхвърлен, неоснователно се явява и
искането за постановяване на неприсъствено решение, тъй като не е налице предпоставката на чл.
239 ал. 1 т. 2 от ГПК.
Ответникът не претендира заплащането на разноски, нито представя доказателства за
направени такива, поради което съдът не дължи произнасяне по реда на чл. 78 ал. 3 от ГПК.
Водим от горното и на основание чл. 233 ал. 1 от ЗЗД и чл. 235 вр. чл. 316 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от ФИРМА (в несъстоятелност), ЕИК *********, представлявано
от синдика В. АСП. Р., с адрес в АДРЕС против ФИРМА, ЕИК *********, седалище и адрес на
управление в АДРЕС, представлявано от управителя В. Е. А. иск за осъждане на ответното
дружество да освободи и предаде на ищеца наетите от него пет помещения, а именно: монтажна
зала № 1 и № 2 – партер, два броя канцеларии, санитарни възли, коридор и две преддверия, с обща
площ от 1 300 кв. м, част от сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор 03616.501.1050
в град Б., АДРЕС (бивш Телефонен завод).
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, подадена чрез Софийски районен съд
до Софийски градски съд в двуседмичен срок считано от деня, в който е посочено, че ще бъде
обявено решението – 28.06.2022 г.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4