РЕШЕНИЕ
№ 632
гр. Бургас, 24.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на петнадесети юли
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Десислава Д. Щерева
при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова
като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Гражданско дело №
20242100100369 по описа за 2024 година
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата
молба на Р. И. Х., ЕГН: ********** и А. Б. Н., ЕГН: **********, с адрес за
кореспонденция: ***, против Г. А. Н., ЕГН: **********, адрес: *** с искане да
се приеме за установено по отношение на Г. А. Н., че ищците Р. И. Х. и А. Б.
Н. са собственици на сграда с идентификатор 67800.6.736.1 по КККР на гр.
Созопол, с адрес: ***, предназначение: вилна сградаеднофамилна, брой
етажи-3, застроена площ от 107 кв.м., изградена в поземлен имот с
идентификатор 67800.6.736, целият с площ от 1107 кв.м., предназначение на
територията-урбанизирана, начин на трайно ползване- за вилна сграда, стар
идентификатор №6052, 6553, парцел XX, при граници на поземления имот,
имоти с идентификатори: 678 00.6.737, 67800.6.554, 67800.6.581, 67800.6.584
и 67800.6.158, ведно със съответното право на строеж, както и се осъди Г. А.
Н. да им предаде владението на сграда с идентификатор 67800.6.736.1 по
КККР на гр. Созопол. Моли се да бъде обезсилен издадения в полза на
ответницата нотариален акт по обстоятелствена проверка.
Ищците твърдят, че са придобили право на собственост върху 2 вили,
находящи се в *** в землището на град Созопол, с идентификатори
67800.6.736.1 и 67800.6.736.2, след реализиран строеж в техен поземлен
имот, придобит в условията на СИО, а при условията на евентуалност, при
липса на строителна документация, че са придобили собствеността по силата
на приращението на основание чл. 92 от ЗС.
1
Твърди се, че след реституцията на имота като земеделски в стари
реални граници на наследниците на Р. Я. Д., последните са предприели
действия за прехвърляне на собствеността помежду си с различни сделки, в
резултат на което 1/2 идеална част от имота - лозе от 2,163 декара, е била
придобита от ищцата Р. И. Х., а другата 1/2 идеална част е била придобита от
Х. И. И., неин брат. Поддържа се, че съсобствениците са предприели действия
за смяна предназначението на имота и са внесли за одобрения ПУП, в резултат
на което на което се е обособил нов УПИ. Двамата съсобственици взаимно си
учредили право на строеж, а по-късно поделили поземления имот с договор
за доброволна делба от 23.05.2007 год., като ищците придобили в общ дял и
станали изключителни собственици на УПИ ХХ-6052- 6553 с площ от 1107
дка. Ищците твърдят, че в полза на Р. Х. и Х. И. било издадено разрешение за
строеж № 220 от 17/06/2005 година на Главен архитект на община Созопол за
построяване на 2 броя вилни сгради на калкан с разгърната застроена площ от
625 квадратни метра. Ищцата била възложителка на обекта УПИ ХХ-6052, а
проектант била дъщеря й и ответник по делото. Ищците поддържат, че
първата от тях, в качеството на възложител, е сключила договори с различни
строители с предмет построяване вилните къщи за собствени нужди, като
възложител на двата обекта сключила договор от 2005 година за
присъединяване към електроразпределителната мрежа на
„Електроразпределение Стара Загора“ АД в качеството на потребител,
заплатила такса към ВиК за водопроводно отклонение, отнасящо се за двете
вилни сгради.
Твърди се, че сградите били построени и довършени през 2008 г., след
което започнало изпълнението на довършителните работи. Част от тях били
възложени от първата ищца, като собственик и възложител на обектите, а
друга част ищците осъществили с личен труд.
Поддържа се, че през годините цялото семейство на ищците – те, двете
им дъщери, както и семействата на двете им дъщери, са ползвали двете вили.
След раздялата на ответницата и съпруга й през 2012 година, последната
заедно с дъщеря си се преместила в една от вилните сгради със съгласието на
ищците за период от година и половина.
Ищците твърдят, че след извършена кражба през 2017 година от двете
сгради, сключили договор с охранителна фирма „Аркус сигурност Бургас“
ООД.
Ищците поддържат, че през годините с техни средства са заплащали
консумативните разходи за двете вилни сгради - ток и вода. През 2021 година
сменили водомерите на двете вилни сгради и заплатили разходите за това.
През годините заплащали данъците за поземления имот. В края на 2023 година
направили опити да декларират двете сгради, но тъй като не разполагали с
2
Акт, образец 14, който се намирал в дъщеря им Г., не успели да сторят това и
за сградите не са плащали данъци.
Ищците поддържат, че през годините никога не са губили фактическото
владение върху двете вилни сгради и поземления имот. Обектите били
посещавани целогодишно от тях и поддържани от тях, а двете им дъщери им
помагали и с тяхно съгласие обитавали двете вилни сгради, като част от
семейството. Поддържа се, че в сграда с идентификатор 67800.6.736.1 другата
им дъщеря Б. Н. направила ремонт и обзавеждане, а Г. Н. отсядала в сграда с
идентификатор 67800.6.736.1 2.
Поддържа се, че през 2023 година отношенията между страните се
влошили по повод притежанието на друг недвижим имот. На 10/02/2024
година ищците посетили обекта и установили, че не могат да отключат
входните врати поради смяна на патроните. На 12/02/2024 година отново
посетили имота с намерението да сменят бравите на двете вилни сгради.
Уговорили се с ключар и заедно с представител на „Аркус сигурност Бургас“
ООД отишли до имота. След като отворили вратата с ключар, установили че е
монтирана нова охранителна система, за която те нямат код и която се
включила. На 24 февруари 2024 година посетили имота и установили, че
техните движими вещи са изхвърлени от едната вилна сграда.
Поддържа се, че издаденият в полза на ответницата нотариален акт не е
годен да я направи собственик на двете вилни сгради, които са собственост на
ищците.
Предявява се иск за собственост единствено по отношение на сграда с
идентификатор 67800.6.736.1, поради това, че ищците са имали намерение да
надарят ответницата и нейната дъщеря и тяхна внучка със сграда с
идентификатор 67800.6.736.2.
В срока по чл.131 от ГПК ответницата е депозирала отговор на исковата
молба, с която оспорва претенцията.
Оспорват се фактическите твърдения на ищците за това, че те са
изградили и/или участвали в изграждането на процесната сграда и за това, че
са упражнявали собствено владение върху сградата.
Признават се правата на ищците върху терена, в който е построена
сградата, и се твърди, че във всички проекти и строителни книжа, в които
първата ищца е посочена като възложител, това нейно качество е само
формално и няма общо с реалното упражняване на владение върху процесния
имот.
Твърди се, че молбата за първоначален ПУП-ПРЗ, за последващо
изменение на ПУП-ПРЗ, за одобряване на инвестиционен проект за
преработка по време на строителството са подадени формално от името на
3
първата ищца като възложител по чл.161 от ЗУТ, но са написани и подписани
от ответницата. Поддържа се, че ищците не са били наясно с проектирането и
предвижданията в ПУП-ПРЗ, тъй като процедурата се е движела само от
ответницата и е била финансирана само от нея.
Поддържа се, че ответницата владее и двете постройки, за които се е
снабдила с нотариален акт по обстоятелствена проверка.
Твърди се, че самите ищци са й разрешили да строи къщите за себе си,
отчитайки приноса й за реституцията на имота и за финансиране
изкупуването на дялове от друг реституиран имот. Посочва се, че владението
се основава на изричните уговорки във вътрешните отношения на страните.
Упражняването на владение от ответницата се обосновава с едноличното
вземане на решения от нея какво и как ще се строи, с каква технология и
застроена площ, както и какви промени ще бъдат направени, вкл. и незаконни.
Оспорват се твърденията на ищците, че за своя сметка са проектирали и
изпълнили строителството на къщите.
Твърди се, че никой от ищците не е разполагал с паричните средства,
необходими за изграждането на двете сгради. Ответницата заявява, че тя е
покривала всички разходи за строителството на къщите и вертикалната
планировка, всички плащания са направени от нея, вкл. и тези, в които ищците
са посочени като платци, но с пари, предоставени от нея. Твърди се, че по
време на строителството сестрата на ответницата е била ученичка и няма
принос за изграждането на къщите.
Оспорват се твърденията на ищците, че те са допринесли с личен труд за
изграждането на сградите. Посочва се, е те нямат строителна квалификация и
умения.
Твърди се, че ищците не са сключвали договори за строителство и не са
договаряли условията за строителство. Признава се, че първата ищца е
участвала само в подписването текста на договорите, които са били
съгласувани и изготвени от ответницата. Поддържа се, че полагането на
подписи от ищцата под договорите за строителство е само формално и няма
отношение към спора за владението на сградите. По отношение на един от
договорите за строителство – този, сключен с „Нониус – НТ“ ООД се заявява,
че се представя без подписи на договарящите страни и че такъв договор със
съдържание, съответстващо на представените страници, не е бил подписван и
не съществува, а представеното е само оферта от строителя и чернова, върху
която са правени бележки от ответницата. Представя се действително
сключения договор и се заявява, че ответницата е заплатила всички СМР по
него.
Оспорват се доводите на ищците, че чрез подписване от тях на договор с
4
„Електроразпределение Ст.Загора“ за присъединяване към електропреносната
мрежа се опровергава твърдението на ответницата за осъществявано
владение. Поддържа се, че и този договор е подписан формално, само в
качеството на „възложител“ по смисъла на ЗУТ и с цел да се довърши
строителния процес. Твърди се, че ищците не разполагат с оригинала на
договора, а с оригинала разполага само ответницата, която е и заплатила
таксата за присъединяване и е положила подпис върху касовия бон. Поддържа
се, че горните доводи се отнасят и към присъединяването на обектите към
„ВиК“.
Оспорват се твърденията на ищците, че имат участие в довършителните
работи по двете сгради и в тяхното обзавеждане и се заявява, че всички работи
и материалите са изпълнени и заплатени от ответницата.
Твърди се, че първата ищца е подписала договора за охранителна
дейност, тъй като законът изисква договорът да се сключи с формалния
собственик. От съдържанието на приложението към договора обаче се
установявало коя от спорещите страни разполага с контрола на достъп до
охранявания обект и това е ответницата.
Оспорват се твърденията на ищците, че двете сгради са се ползвали от
цялото семейство – целогодишно и по празници. Твърди се, че семейството се
е събирало в сградите по покана на ответницата.
Оспорва се тезата на ищците, че владеят сградите, защото заплащали
местните данъци. Поддържа се, че това е невярна теза, а отделно те никога не
са заплащали данъци за сградите, тъй като не са ги декларирали.
Заявява се, че ответницата е владелец на правото на строеж, което е
започнало от началния момент на изкопните работи – поне от 22.06.2005 год.
С изграждането на сградите владението върху правото на строеж се е
трансформирало във владение върху сградите и е продължило повече от 10
год. преди завеждане на делото. Твърди се, че владението върху сградите е
започнало от завършването им в груб строеж - поне от 2007 год. и
продължава към настоящия момент. То е явно, манифестирано по несъмнен
начин спрямо ищците, тъй като е установено с тяхно съгласие и защото е
видим процес. Твърди се, че владението е несъмнено, тъй като изпълнение на
строителство в чужд поземлен имот обременява имота и нарушава правата на
собственика. Излагат се доводи, че владението на ответницата е
необезпокоявано, постоянно и непрекъснато.
Заявява се от правна страна, че ответницата е придобила правото на
собственост върху процесната сграда поради реализирано придобито по
давност право на строеж, а при условията на евентуалност – поради
придобИ.е по давност правото на собственост върху самата сграда.
5
При условията на евентуалност се заявява, че ответницата е носител на
право на задържане на процесната сграда до заплащане от ищците на
увеличената стойност на изпълненото строителство, възлизаща на сумата от
500 000 евро.
В съдебно заседание оспорването се поддържа, представят се
доказателства.
Бургаският окръжен съд, с оглед събраните по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Страните не спорят, че ищците са собственици на поземлен имот с
идентификатор 67800.6.736 по КККР на гр.Созопол в резултат на дарение в
полза на Р. Х., покупко-продажба на 25 кв.м. от съседен поземлен имот и
доброволна делба със съсобственика Х. И..
С разрешение за строеж №220/17.06.2005 год. на гл.архитект на Община
Созопол е било разрешено на първата ищца и Х. И. (трето за спора лице – брат
на Р. Х.), да построят в имота (УПИ ХХ-6052) два броя вилни сгради на калкан
с РЗП 625 кв.м.
След доброволната делба на УПИ ХХ-6052 и обособяването на два
парцела, в дял на ищците е бил поставен УПИ ХХ-6052,6553 с площ от 1107
кв.м., а със заповед №11/14.07.2005 год. на гл.архитект на Община Созопол Х.
И. е заличен като титуляр в разрешение за строеж №220/17.06.2005 год. и като
възложител е вписана единствено ищцата Р. Х..
Няма спор, че строителството на двете сгради на калкан е било
реализирано, след което същите на били нанесени в КК и са придобили
идентификатори 67800.6.736.1 и 67800.6.736.2.
Не се представят актове, съставени по време на строителството, от които
да се установи момента, в който двете сгради са възникнали като
самостоятелни обекти на правото на собственост. Ищците са поискали и
ответницата е била задължена да представи актове обр.14 и обр.15, тъй като
по техни твърдения цялата строителна документация й е била предадена. От
своя страна ответницата е заявила, че такива актове у нея няма и за да се
освободи от последиците по чл.161 от ГПК, доколкото твърди отрицателен
факт, е представила доказателства, установяващи по косвен начин, че тя не
държи двата акта – удостоверения на л.1270-1272 от строителния надзор,
проектантите по част „Конструктивна“ и „Електро“, че не са подписвали акт
обр.14 и акт обр.15 за строежа на вилните сгради в УПИ ХХ-6052. По делото е
приложено решение №22/27.02.2008 год. по т.д.№208/2006 год., последното -
водено между „Нониус – НТ“ ООД – строител на сградите – и от друга страна
Р. Х., в което е цитиран акт обр.14/13.01.2006 год. за приемане на
6
конструкцията, следователно грубият строеж на двете сгради е приключил в
началото на 2006 год. Представено е удостоверение по чл.181 от ЗУТ,
съставено значително по-късно – на 12.01.2011 год., което по твърдения на
страните е било необходимо за нанасяне на сградите в КК и това напълно
кореспондира с преписката, намираща се в АГКК и приложена по делото.
Според удостоверението, в началото на 2011 година сградите са имали степен
на завършеност 63% - изпълнени до кота било (покрив).
От строителната документация и от комплексната СТЕ се установява, че
на гърба на разрешението за строеж през 2007 година е вписана промяна по
време на строителството, а именно преработка, касаеща замяна на едно от
предвидените покривни остъклявания на западната вилна сграда над
стълбищната клетка със стоманобетонов покрив във връзка със ситуирането
на соларни батерии върху наклона на новопредвидения покрив с южно
изложение и заустване на отпадните води в съществуваща ревизионна шахта.
Според експертизата, сградите са изпълнени в отклонение от проекта, вкл.със
съществени промени от гледна точка носещата конструкция и съществени
промени на разпределението на отделните помещения, описани в отговора на
задача №2, поставена от ответницата. В съответствие с проекта е изпълнена
единствено замяната на стъкления покрив със стоманобетонов, а всички
останали промени в конструкцията са незаконни, в това число: промяна във
вида на сутерена на сграда с идентификатор 67800.6.736.2 и свързаната с това
промяна фундирането на сградата, отпадане на скатните покриви и промяна
във вида на обратната греда в същата сграда по калканния зид в таванската
плоча. От заключението се установява, че сградите са били свързани само на
последния етаж чрез отвор за врата между ателиетата, която понастоящем е
затворена с гипсокартонна стена, и с цел да се осигури достатъчно светла
височина за вратата гредата е обърната, като вещите лица допускат, че това е
станало още по време на строителството, а не по-късно, тъй като би било
свързано със значително къртене. От експертизата е видно, че на място в
гаража на сграда с идентификатор 67800.6.736.1 е изпълнена хидрофорна
уредба без проект, която е вързана към водопроводната инсталация на сграда
67800.6.736.2, а осветлението на двора е свързано с вътрешната ел.инсталация
на сграда с идентификатор 67800.6.736.2 – също без проект.
Във връзка със строителството от ищцата са представени договор за
строително монтажни работи, сключен на 28.02.2005 год. между ищцата и
„Ива-Иванка Борисова“, два броя приходни квитанции към Община Созопол,
договор за СМР от 15.07.2005 год., сключен между ищцата и „Нониус – НТ“
ООД, приемо-предавателен протокол и констативен протокол със същия
строител, договор за СМР от 05.07.2006 год., сключен между ищцата и
„Комфорт строй инженеринг“ ООД за СМР, квитанции за платени СМР по
7
същия договор, квитанция за плащане към „Актив“, поръчка-договор за
гаражна врата, КСС за облагородяване на двора и КСС за напоителна система.
След оспорване на копието от договора с „Нонуис НТ“ ООД и заявлението на
ответната страна, че това не е окончателния договор, а само чернова без
подписи на страните, ищците са заявили, че няма да се ползват от копието и
ще ползват екземпляра, представен от ответницата.
Във връзка с изработване на ПУП, касаещ терена, са били представени
молба от 22.06.2004 год. от Р. Х. и Х. И. за приемане на ПУП-ПРЗ, разписка за
получаване на проектите, молба от 30.01.2007 год. от Р. Х. за изменение на
ПУП, молба от 01.06.2007 год. от Р.Х. за одобрение на инвестиционен проект,
квитанция за заплатена административна такса.
От ответната страна е въведено твърдение, че тези документи са
изписани от ответницата с нейния почерк и не са подписани от лицата,
посочени в документите като техни автори. Твърдението е доказано с
помощта на съдебно-почерковата експертиза, която заключава, че
ръкописното съдържание на горните документи е изписано от ответницата Г.
Н., а подписите не са положени от ищците.
От ответницата са представени многобройни писмени доказателства,
свързани със строителството на сградите, като в значителна част от същите е
вписано нейното име като възложител на отделните СМР и платец по
платежните документи – стр.448, 455, 458, 460 (гръб), 465 – 469, 476, 478, 483
– 503, 508 – 515, 517 – 526, 528 – 542, 549, 593 – 619, 622 – 623, 625 – 634, 636
– 638, 642, 643, 645-674, 706, 708, 711, 717, 719, 720, 721, 724, 725, 732 – 744,
750 – 755, 758 – 761, 765,767, 768-777, 788, 810, 815, 820, 825, 845, 858, 860 –
871, 875. В някои от документите името на ответницата е посочено като Г. Н. и
е представена декларация от търговец, че във фактурите за доставка на
материали името е посочено грешно и следва да се чете „Г.“ (л.816), като този
документ не е оспорен от насрещната страна.
От документите във връзка със строителния процес, представени от
ответницата, ищците са оспорили квитанциите за плащане към „Нониус НТ“
ООД, договор за присъединяване, договори за охрана и касова бележка.
В съдебното заседание на 25.03.2025 год. ответницата е представила
оригиналите на квитанциите и график на изкопни работи с разписка на гърба
му, след което оспорването на квитанциите е оттеглено. Договорите за охрана
са били представени от страната като официално заверени с нотариална
заверка документи, по причина, че оригиналите се намират в охранителната
фирма. В същото заседание нотариалната заверка на документите е била
оспорена, след което оспорването е оттеглено с нарочна молба. По отношение
на договора за присъединяване с ЕВН в съдебното заседание ищците са
заявили, че не го оспорват.
8
Свидетелите Х. И. и Б. Н. изнасят, че строителството на двете сгради е
осъществено от ищците. Те възложили на голямата си дъщеря, която вече била
архитект, да проектира сградите. След като строителството приключило,
ищците обзавели сграда с идентификатор 1 (св.Н.), а за сграда с
идентификатор 2 била дадена възможност на ответницата да я обзаведе, тъй
като още в процеса на проектиране било ясно, че ще я ползва тя. Св.И. изнася,
че при посещенията си в имота отсядал в западната вила, която се
стопанисвала от ищците, но в източната, която се ползвала от ответницата, не
е влизал. Св.Н. посочва, че многократно е гостувал в имота и е влизал в
дясната вила. В лявата свидетелят не е влизал и знаел, че е обитава от по-
голямата сестра – ответницата. Свидетелят посочва, че при посещенията си в
имота през лятото ищците винаги били там, в дясната част на къщата имало
работилница, ползвана от втория ответник.
Свидетелите на ответната страна, които пряко са участвали в
строителния процес, заявяват, че цялостното строителство е осъществено от
ответницата, тя била интвеститор и осигурявала парите. Св.С. и Н. са
изпълнявали различни етапи от грубия строеж, като по твърдения на първата
от тях тя изпълнила изкопните работи и закупила материалите, а след това по
лични причини прекратила договора и по-нататък продължила другата
свидетелка. И двете изнасят, че ответницата направила проекта, контролирала
строителния процес, вземала решения за промени по време на строителството
и заплащала на строителите. Св.С. и Н. заявяват, че строителство никога не им
е било възлагано от ищците, но подписали договори с първата ищца. Св.Н.
уточнява, че предала договора на ответницата и последната й го върнала
подписан, като свидетелката предполага, че подписът е на първата ищца.
Според нея това се наложило, тъй като ищцата е собственик на земята, по
същата причина тя била вписана в акт обр.14. Свидетелката водила дела с
първата ищца за незаплатени СМР, тъй като последната била вписана като
страна в договора. И двете свидетелки заявяват, че не са виждали ищците във
вилните сгради и че всички знаят, че къщата е на архитект Г. Н..
Св.Я. изнася, че ответницата инициирала ПУП, направила проекта,
съставяла договорите, оформила всичко документално и заплатила
строителството. Свидетелката упражнявала контрол на обекта по време на
строителството и има преки наблюдения, вкл. и на промените, които
ответницата решила да направи. Посочва, че ответницата строила за себе си и
заживяла в имота още през 2008 година. Ищцата и нейния брат си учредили
право на строеж, за да може ответницата да строи независимо от вуйчо си.
Тъй като ищцата била собственик на земята, по документи трябвало тя да се
води възложител, но ответницата имала съгласието на майка си да строи.
От съвкупния анализ на събраните доказателства съдът достигна до
9
извод, че цялостното застрояване на имота е извършено преимуществено от
ответницата с нейни средства, но с предварителното съгласие на нейните
родители – собствениците на земята, за каквото съгласие тя признава в
отговора на исковата молба. Представя се значителна като обем документация,
от която е видно, че отделните фази на строителството и довършителните
работи са били заплатени от ответницата. Срещу това ищците разполагат с
много по-малко като количество и стойност разходооправдателни документи,
като дори и да е вярно твърдението им и изнесеното от св.Б. Н., че ищците
предали всички документи на ответницата по искане на последната, това няма
как да промени съдържанието им, което сочи, че плащанията са правени от
ответната страна. Свидетелите, ангажирани непосредствено в строителния
процес, водени от ответната страна, са категорични, че ответницата е
контролирала строителния процес, правила еднолични промени и накрая се
разплащала. От друга страна, във всички формални процедури по ЗУТ и пред
АГКК като възложител е била посочена първата ищца, вкл. и в документите,
които ответницата собственоръчно е изписала.
Съдът приема за установено, че след завършването на сградите двете
вили са били ползвани от всички членове на семейството – ищците и двете им
дъщери. Свидетелските показания на водените от ищците свидетели за общо
ползване на двете сгради се потвърждават изцяло от документите, съдържащи
се в ДП №29/2017 год. по описа на РУ Созопол, водено във връзка с кражбата
на вещи през 2017 година. Ищците са били разпитани като свидетели и са
заявили, че са собственици на двете вили, че през лятото живеят там, че
последно са ги посетили на 04.02.2017 год., описали са какво е
разположението и кои са откраднатите вещи, вкл. инструменти, което
съответства на свидетелските показания, че в западната къща е имало
работилница с инструменти, ползвана от ищеца. Показанията на свидетелите,
водени от ответната страна, не влизат в колизия с горните, тъй като първите
две свидетелки не са посещавали имота след приключване на строителството,
а третата го е посещавала по покана на ответницата и имала ключ, но като се
има предвид, че имотът е ваканционен е напълно възможно никога да не е
заварвала там ищците.
Друг аргумент в посока на извода за съвместно ползване е вратата в
калканната стена на последния етаж, която според обясненията на вещите
лица позволява безпрепятствен достъп от помещенията на едната сграда до
всички помещения в другата. Такъв свободен достъп има при съвместно
обитаване на сградите от много близки хора, а не при хотелско настаняване.
Въз основа на горната фактическа установеност съдът приема, че
започвайки строителството, реализирайки го и заживявайки в имота
ответницата не го е завладяла, а е осъществявала т.нар.търпими,
10
съизволителни действия, чрез които имотът не може да бъде придобит по
давност.
Съдебната практика дефинира т.нар.търпими действия като фактически
състояния, които представляват според обстоятелствата незначително
безпокойство за собственика или владелеца на един недвижим имот,
извършват се с изричното или предполагаемо съгласие на владелеца и за които
може да се допусне, че той би търпял да се извършват само поради това от
обикновена любезност, добронамереност, гостоприемство, по силата на лични
отношения и поради това да се смятат за извършени с неговото съгласие –
така напр.решение № 122 от 3.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3549/2019 г., I г.
о., ГК, решение № 483 от 11.12.2012 г. на ВКС по гр. д. № 493/2012 г., I г. о.,
ГК, решение № 53 от 4.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4858/2023 г., I г. о., ГК,
решение № 94 от 17.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4695/2023 г., II г. о.
Практиката приема, че при търпимите действия фактическата власт се
придобива със съгласието на собственика или владелеца, като това съгласие
може да бъде изрично или предполагаемо, но основано на добрите
междуличностни отношения /съседски, приятелски или роднински/, поради
което се търпи едно действие върху имот, действие, за което лицето, което го
извършва няма никакво право. За да се определи дали действието, което едно
трето лице упражнява върху един чужд имот, е между тия, които са само
търпими, нужно е да се има предвид, както волята на лицето, което упражнява
действието, така и волята на собственика/владелеца, върху имота на когото се
извършва то.
Самото естество на търпимите действия изключва завладяване на имота
по смисъла на чл.68 от ЗС от лицето, което е било доброволно допуснато от
собственика. Последният, допускайки друго лице да смущава правото му на
собственост, не бива лишен от правото на владение като съставна част на
своето право на собственост, не е отблъснат и отстранен от имота.
Именно търпимостта на предприетите от ответницата действия в имота
обясняват поведението на двете страни – ищците са дали съгласие на дъщеря
си за застрояване на сградите, което е напълно естествено при такава близост
на родствената връзка, също са участвали със средства и личен труд в
строителния процес, след реализирането на строителството цялото семейство
ги е ползвало, като ищците са се считали за собственици и са демонстрирали
това пред третите лица – допускали са гости в процесната западна сграда,
стопанисвали са я, вкл. и двора, определили са себе си като пострадали лица
от кражбата. Търпимостта на действията обяснява причината, поради която
строителната документация е била издадена на името на ищцата Р. Х., а не на
ответницата. Фактическата установеност, а именно, че ответницата сама
вземала решения във връзка със строителството, подавала документи
11
еднолично и тези документи не са подписани от ищците, заявявала, че строи са
себе си, не я прави владелец, понеже тя е била допусната в имота от своите
родители, вкл. го е застроила с тяхно съгласие и не ги е отстранила по такъв
категоричен начин, че да им стане ясно, че повече няма да бъдат допускани и
че им е отнета възможността да упражняват правомощието владение като
съставна част от правото на собственост.
Това фактическо състояние, установено със съгласието на ищците, е
продължило до началото на 2024 година, когато ищците са били отстранени
от имота и ответницата се е снабдила с титул за собственост, изключващ
техните права върху двете сгради. От момента на завладяването на имота
обаче до предявяването на исковата молба не е изтекъл правнозначим срок по
чл.79 ал.1 от ЗС, който да доведе до придобиване на собствеността на
оригинерно основание по давност.
На съда е известна практиката, постановена по реда на отменения ГПК,
според която правото на собственост може да се придобие и чрез т.нар.
търпими действия, когато собственикът на имота допусне трето лице да строи
за себе си сграда и не му пречи на владението на сградата в продължение на
десет години – решение №679/11.04.1967 год. по гр.д.№2077/66 год. ВС. Тази
практика обаче е неприложима в настоящия случай, от една страна поради
факта, че е постановена при различна правна уредба по ЗПИНМ, а от друга и
поради различните факти, въз основа на които е формирана, а именно
завладяване на реална част от парцел и неговото застрояване при законовата
забрана на чл.40 от ЗПИНМ.
От друга страна, ищците са придобили правото на собственост върху
двете сгради на осн.чл.92 от ЗС, поради застрояването на собствения им имот,
доколкото в полза на лицето, извършило строителството, не е било надлежно
учредено право на строеж, представляващо условие за оборване на
презумпцията по горния текст. С ТР №4/17.12.2012 год. по т.д.№4/12 год.
ОСГК ВКС се приема, че придобиването на право на собственост по
приращение става без изразена воля за това. Следователно ищците са
придобили правото на собственост от момента, в който сградите са
възникнали като самостоятелен обект на правото на собственост – 13.01.2006
год., когато е бил съставен акта за приемане на конструкцията.
В обобщение съдът приема, че ищците са собственици на сграда с
идентификатор 67800.6.736.1, която е предмет на претенцията им с правно
осн.чл.108 от ЗС и последната трябва да бъде уважена, като на осн.чл.537 ал.2
от ГПК издадения в полза на ответницата нотариален акт по обстоятелствена
проверка №17, том І, рег.№271, дело №12/2024 год. следва да се отмени в
частта, в която Г. Н. е призната за собственик на сградата, ведно със
съответното право на строеж върху имот с идентификатор 67800.6.736.
12
В отговора на исковата молба ответницата е заявила, че осъществявайки
строителство в имота със знанието и без противопоставянето на
собствениците е приравнена на добросъвестен владелец по см.на чл.74 ал.2 от
ЗС и има правото на търси заплащане, вкл. и чрез възражение за право на
задържане, на по-високата стойност между строителната стойност и
увеличената стойност на имота. Твърди, че втората от двете е по-високата и
възлиза на сумата от 500 000 евро, до заплащането на която има правото да
задържи имота.
С решение рег.№272/20.05.2025 год. по гр.д.№1105/24 год. на І гр.о. ВКС
се приема, че както добросъвестният владелец, така и приравненият му
недобросъвестен владелец в хипотезата на чл.74 ал.2 от ЗС, могат да
претендират сторените в чуждия имот подобрения под формата на
възражение, упражнявайки своето право да задържат имота до тяхното
заплащане, като в случай на основателност съдът постановява условен
диспозитив, с който осъжда задържащия да предаде имота на собственика,
след като собственикът му заплати конкретно посочена сума за подобрения.
Приема се също, че решението влиза в сила както в първата част (по
предявения ревандикационен иск), така и в частта за присъдените подобрения,
които правото на задържане обезпечава, доколкото, въпреки редакционната
промяна на чл.298 ал.4 от ГПК в сравнение с чл.221 от ГПК (отм.), няма
основание СПН да се ограничава само до признатото право на задържане и от
нея да се изключва стойността на подобренията, които задържането само
обезпечава.
Както се посочи по-горе, ответницата няма качеството на владелец на
спорната сграда с идентификатор 67800.6.736.1, следователно, дори и да е
направила разходи, с които е увеличила стойността на имота, няма право да
търси заплащането им от насрещната страна по пътя на възражението за право
на задържане. Правният ред не търпи неоснователно обогатяване на едно лице
за сметка на друго, но само на добросъвестния владелец и на приравнения му
недобросъвестен владелец в хипотезата на чл.74 ал.2 от ЗС е признат облекчен
ред и обезпечение на вземането му за подобренията чрез правото да задържи
имота. В останалите хипотези правата следва да бъдат реализирани по общия
ред. С настоящото решение правото на ответницата да задържи имота до
заплащане от ищците на сумата от 500 000 евро следва да бъде отречено.
С оглед изхода на спора, в полза на ищците следва да бъдат присъдени
сторените от тях разноски по представен списък в размер на 14 284,80 лв.
Мотивиран от така изложените съображения, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
13
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по исковата претенция на Р. И. Х., ЕГН:
********** и А. Б. Н., ЕГН: **********, с адрес ***, против Г. А. Н., ЕГН:
**********, адрес: ***, че Р. И. Х., ЕГН: ********** и А. Б. Н., ЕГН:
**********, с адрес ***, са собственици на сграда с идентификатор
67800.6.736.1 по КККР на гр. Созопол, с адрес: ***, предназначение: вилна
сграда еднофамилна, брой етажи-3, застроена площ от 107 кв.м., изградена в
собствения им поземлен имот с идентификатор 67800.6.736, целият с площ от
1107 кв.м., предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно
ползване- за вилна сграда, стар идентификатор №6052, 6553, парцел XX, при
граници на поземления имот, имоти с идентификатори: 678 00.6.737,
67800.6.554, 67800.6.581, 67800.6.584 и 67800.6.158.
ОСЪЖДА Г. А. Н., ЕГН: **********, адрес: *** да предаде на Р. И. Х.,
ЕГН: ********** и А. Б. Н., ЕГН: **********, с адрес *** владението на
сграда с идентификатор 67800.6.736.1 по КККР на гр. Созопол с адрес: ***,
предназначение: вилна сграда еднофамилна, брой етажи-3, застроена площ от
107 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор 67800.6.736, целият с
площ от 1107 кв.м., предназначение на територията-урбанизирана, начин на
трайно ползване- за вилна сграда, стар идентификатор №6052, 6553, парцел
XX, при граници на поземления имот, имоти с идентификатори: 678 00.6.737,
67800.6.554, 67800.6.581, 67800.6.584 и 67800.6.158, ведно със
съответстващото на сградата право на строеж.
ОТМЕНЯ нотариален акт №17, том І, рег.№271, дело №12/2024 год. на
нотариус Г.Чинева в частта, в която Г. А. Н. е била призната за собственик въз
основа на реализирано ограничено вещно право на строеж и изтекла в нейна
полза придобивна давност на сграда с идентификатор 67800.6.736.1 по КККР
на гр. Созопол с адрес: ***, предназначение: вилна сграда еднофамилна, брой
етажи-3, застроена площ от 107 кв.м., изградена в поземлен имот с
идентификатор 67800.6.736, целият с площ от 1107 кв.м., предназначение на
територията-урбанизирана, начин на трайно ползване- за вилна сграда, стар
идентификатор №6052, 6553, парцел XX, при граници на поземления имот,
имоти с идентификатори: 678 00.6.737, 67800.6.554, 67800.6.581, 67800.6.584
и 67800.6.158, ведно със съответстващото на сградата право на строеж.
НЕ ПРИЗНАВА ПРАВО НА ЗАДЪРЖАНЕ в полза на Г. А. Н. на
сграда с идентификатор 67800.6.736.1 по КККР на гр. Созопол с адрес: ***,
предназначение: вилна сграда еднофамилна, брой етажи-3, застроена площ от
107 кв.м., изградена в поземлен имот с идентификатор 67800.6.736, целият с
площ от 1107 кв.м., предназначение на територията-урбанизирана, начин на
трайно ползване- за вилна сграда, стар идентификатор №6052, 6553, парцел
XX, при граници на поземления имот, имоти с идентификатори: 678 00.6.737,
67800.6.554, 67800.6.581, 67800.6.584 и 67800.6.158, ведно със
14
съответстващото на сградата право на строеж до заплащане на сумата от 500
000 евро от Р. И. Х. и А. Б. Н..
ОСЪЖДА Г. А. Н., ЕГН: **********, адрес: ****, да заплати на Р. И.
Х., ЕГН: ********** и А. Б. Н., ЕГН: **********, с адрес *** разноски в
първоинстанционното и обезпечителното производства в размер на 14 284,80
лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
15