№ 36070
гр. София, 09.09.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в закрито заседание на
девети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЕЛИ Д. АНАСТАСОВА
като разгледа докладваното от ЕЛИ Д. АНАСТАСОВА Гражданско дело №
20241110125998 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.140 и сл. ГПК.
Образувано е по предявени от Д. Ж. А. и Р. В. В. срещу Етажните собственици
на сграда, находяща се на адрес: .........., представлявани от управителя ..... обективно
съединени искове с правно основание чл.40, ал.1, вр. ал.2 от ЗУЕС, с които се
претендира отмяна на решенията на Общото събрание на ЕС, проведено на
07.04.2024г. по т. 1 /за предприемане на правни действия и сигнализиране на
компетентни органи за евентуални закононарушения/, т. 2.2 /за даване на срок от
страна на ОС на ищеца Р. В. да представи строителни книжа за пробиване на
стоманобенната плоча от партерен към приземен етаж и евентуално при непредставяне
- подаване на сигнал до компетентните органи/ и т. 10 /за извършване на проверка на
дейността на предходните управител и касиер ищците Д. А. и Р. В./, т. 5 /за ползване
само на едно място за престой и временно паркиране от всяко домакинство в
прилежащата към сградата част и предприемане на действия при нарушения по реда
на чл.57 ЗУЕС/ и т. 6 /за създаване на нова ал.7 на чл.22 от Правилника за вътрешния
ред относно ползването за престой и временно паркиране на прилежащите към
сградата площи и предприемане на действия при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС,
като по отношение на решение по т. 1 се твърди, че е незаконосъобразно, а на
решенията по т. 2.2, т. 5 и т. 6 се твърди, че са нищожни, тъй като излизат извън
компетентността на Общото събрание на ЕС, а в условията на евентуалност се
релевира, че са незаконосъобразни.
В исковата молба се твърди, че ищецът Д. Ж. А. е собственик на апартамент №
5 в процесната сграда-етажна собственост, а ищецът Р. В. В. е собственик на
апартамент № 2 в процесната сграда-етажна собственост. Посочват, че сградата в
режим на етажна собственост е построена върху УПИ с идентификатор .......... с адрес:
....... в резултат на учредено право на строеж от предходни собственици на поземления
имот срещу задължение за строителство от 01.04.2005 г., а посочения поземлен имот са
прехвърлили на Райчо Майдвански, който от своя страна го е продал на Д. А. и Р. В.
при равни квоти с нотариален акт за покупко-продажба от 29.02.2024 г. № ...... I, рег.№
...... г. В поземления имот има външни паркоместа, които са собственост на ищците и
поради това с нотариална покана с рег. № 3036/03.04.2024 г., връчена на управителя на
ЕС ........... на 07.04.2024 г., ищците са поканили етажна собственост и всички
1
собственици на индивидуални обекти да преустановят ползването на недвижимия
имот, собственост на ищците и на всички външни паркоместа, находящи се в
недвижимия имот, с изключение на прилежащите за обслужване на сградата части от
недвижимия имот. Посочват, че са предложили също така на етажните собственици да
закупят идеални части от поземления имот на ищците, с цел разпределяне на
паркоместата в имота, като офертата е била валидна до 13.03.2024 г., но в посочения
срок нито един етажен собственик не е проявил интерес от закупуване на недвижим
имот и разпределяне на ползването. На 29.03.2024 г. е свикано общо събрание на
етажната собственост, а на 07.04.2024 г. е проведено общо събрание на етажната
собственост, на което са приети оспорените решения. Посочва, че в протокола на
общото събрание на етажната собственост не са отразени обсъжданията по всяка от
точките от дневния ред, изявленията на етажните собственици, направените
възражения и други формалности, от значение за законосъобразно протичане на
решенията на общото събрание на етажната собственост.
Ищците искат от съда да отмени взетите шест решения на ОС на ЕС,
обективирани в протокол от 07.04.2024 г., както следва:
1. Относно предприемане на правни действия и сигнализиране на
компетентни органи за евентуални закононарушения.
Това решение било незаконосъобразно, защото останалите етажни собственици
са канени многократно да закупят процесния парцел, но единствено ищците са
проявили интерес и са закупили недвижимия имот. Посочват, че не е имало решение
на Общото събрание на ЕС, с което ищците да са упълномощени от името на етажната
собственост да водят преговори за закупуване на процесния недвижим имот, поради
което отричат да е налице конфликт на интереси.
2.2 „Задължава се собственикът на ап. 2 – Р. В. В., извършил незаконно
пробиване на стоманобетоновата плоча от партерен етаж към приземен етаж и
затварянето й, да предостави в 7-дневен срок на управителя на Етажната собственост
строителни книжа, разрешителни за строеж, конструктивни становища и др.
документи във връзка с извършените строителни дейности. Задължава се собственика
на масивен гараж – Р. В. В., изграден в поземлен имот с идентификатор ..........., в който
е построена сградата на етажната собственост в 7 дневен срок да изясни и да
представи на управителя на Етажната собственост документи за строителни книжа,
разрешителни за строеж, конструктивни становища и др. документи във връзка с
извършеното законно/незаконно строителство на масивен гараж изграден в поземлен
имот с идентификатор ..........., в който е построена сградата на етажната собственост.
Възлага на управителя на Етажната собственост след изтичане на сроковете, дадени на
собствениците по настоящето, при неизпълнение на решенията на настоящото Общо
събрание, и/или при необходимост да предприеме съответните правни действия и да
сигнализира компетентните органи за евентуални закононарушения във връзка с
извършените незаконни строежи и други евентуално незаконни дейности и нарушения
на правилника за вътрешния ред на ЕС.”.
Това решение било незаконосъобразно, защото липсвали доказателства за
извършено незаконосъобразно строителство от страна на Р. В.. Оспорва решението
като нищожно, тъй като процесния гараж е закупен от Р. В. с нотариален акт за
покупко-продажба № 74 от 01.03.2016 г., том I, рег. № ..... г. на нот. ... с район на
действие СРС и същият не е част от сградата и не е в режим на етажна собственост, а
представлява самостоятелен обект, поради което по отношение на него Общото
събрание на ЕС няма право да взема решения.
2
5. Относно ползване само на едно място за престой и временно паркиране
от всяко домакинство в прилежащата към сградата част и предприемане на действия
при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС.
6. Относно създаване на нова ал.7 на чл.22 от Правилника за вътрешния ред
относно ползването за престой и временно паркиране на прилежащите към сградата
площи и предприемане на действия при нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС.
Тези две решения /по т. 5 и 6/ били нищожни, евентуално незаконосъобразни,
защото касаели разпоредителни действия с части от индивидуално притежавани
недвижими имоти, които не са прилежащи и обслужващи общите части на сградата,
тъй като прилежащите и обслужващите сградата части от недвижимия имот нямат
външни паркоместа. Посочва, че паркоместата се намират в имот, който е
изключителна собственост на ищците, поради което и общото събрание няма
компетентност да приема разпоредителни действия с имот, който не е тяхна
собственост.
10. Относно решение за извършване на пълна ревизия и проверка на
дейността на предходния управител и касиер Д. Ж. А. и Р. В. В. и представените от тях
документи, след което в 60-дневен срок да се изготви доклад.
По отношение на посоченото решение на общото събрание на етажната
собственост се посочва, че се нарушавало правото на защита на ищците, тъй като
последните са предали пълен отчет и всички налични документи и не разполагат с
доказателства, чрез които да се защитят, а решението не съдържа конкретни параметри
на ревизията и проверката, няма указания за начина, по който да бъдат извършени.
В указания законоустановен едномесечен срок по реда на чл.131 е постъпил
отговор от ответника, с който иска исковата молба да бъде отхвърлена като
недопустима, неоснователна и недоказана. Оспорва допустимостта на иска за отмяна
на решението на Общото събрание на ЕС в частта по т. 2.2 в частта относно
незаконното пробиване на стоманобетонна плоча на партерния етаж и в частта
относно обявяване на нищожно на решението по т.2.2 в частта за масивния гараж,
изграден в поземления имот по отношение на ищеца Д. Ж. А., поради липса на правен
интерес и поради отсъствие на оплаквания от негова страна по отношение на тези
решения. Оспорва също така исковете като неоснователни. Посочва, че през 2023 г.
ищецът Р. В. е уведомил етажните собственици, че ...., тогавашен собственик на
поземления имот, върху който е построена сградата-етажна собственост, е предложил
на етажните собственици да изкупят имота на цена от 115 000 евро, като преговорите
със собственика са възложени на Д. А. и Р. В., в качеството им съответно на управител
и касиер на етажната собственост. Етажните собственици са изявили желание да
придобият имота, като всеки собственик на самостоятелен обект придобие такава
идеална част, каквато отговаря на неговите идеални части от общите части в ЕС.
Посочват, че на 22.08.2023 г. е прието решение на ОС на ЕС, съобразно с което
етажната собственост ще води преговори с .... за закупуване на този имот на цена,
близка до данъчната оценка на имота от 45 000 евро, но въпреки това ищците са
придобили от .... поземления имот при равни квоти помежду си и при цена, двойно по-
ниска от тази, предложена от продавача на етажната собственост – 116 000 лева.
Относно решението по т. 2.2. посочва, че решението е прието въз основа на данни, че
са извършени строителни дейности по пробиване на отвор в стоманобетонна плоча
между апартамент № 2, собственост на ищеца Р. В. и апартамент „Макетно 1“, който
не е негова собственост, но е разположен на приземния етаж, а впоследствие е
извършено запълване на така пробития отвор между двата етажа. Посочва, че
3
доколкото плочите са обща част на сградата, общото събрание е компетентно да
провери доколко дейностите по пробиване на плочата не застрашават конструктивно
сградата, поради което поддържат, че решението е законосъобразно. Твърди, че
изградения гараж е незаконно строителство, осъществено без валидно разрешение за
строеж. Оспорва също така твърденията, че в прилежащите части на сградата-етажна
собственост няма външни паркоместа. Посочва, че представената от ищеца скица на
„Геокад 93“ не е одобрена от Общото събрание и противоречи на изготвен и одобрен
инвестиционен проект за сградата и на издадено разрешение за строеж, въз основа на
което е построена процесната сграда-етажна собственост. Посочва, че съобразно
одобрения инвестиционен проект от 02.12.2005 г. от главния архитект на Столична
община район „Витоша“ е предвидено осигуряването на места за паркиране в бъдещия
имот да бъде с външни паркоместа в границите на УПИ. Оспорва като неверни
документи представените от ищеца извлечение по банкова сметка на ЕС от 11.10.2023
г. и състояние на сметка от 11.10.2023 г.
С оглед горното и на основание чл.140 ГПК
ОПРЕДЕЛИ:
ДОКЛАДВА обективно съединени искове с правно основание чл.40, ал.1, вр.
ал.2 от ЗУЕС, с които се претендира отмяна на решенията на Общото събрание на ЕС,
проведено на 07.04.2024г. по т. 1 /за предприемане на правни действия и
сигнализиране на компетентни органи за евентуални закононарушения/, т. 2.2 /за
даване на срок от страна на ОС на ищеца Р. В. да представи строителни книжа за
пробиване на стоманобенната плоча от партерен към приземен етаж и евентуално при
непредставяне - подаване на сигнал до компетентните органи/ и т. 10 /за извършване
на проверка на дейността на предходните управител и касиер ищците Д. А. и Р. В./, т. 5
/за ползване само на едно място за престой и временно паркиране от всяко
домакинство в прилежащата към сградата част и предприемане на действия при
нарушения по реда на чл.57 ЗУЕС/ и т. 6 /за създаване на нова ал.7 на чл.22 от
Правилника за вътрешния ред относно ползването за престой и временно паркиране на
прилежащите към сградата площи и предприемане на действия при нарушения по реда
на чл.57 ЗУЕС, като по отношение на решение по т. 1 се твърди, че е
незаконосъобразно, а на решенията по т. 2.2, т. 5 и т. 6 се твърди, че са нищожни, тъй
като излизат извън компетентността на Общото събрание на ЕС, а в условията на
евентуалност се релевира, че са незаконосъобразни.
УКАЗВА на ищците В 1-СЕДМИЧЕН СРОК ОТ СЪОБЩЕНИЕТО, с препис за
ответника да посочат изрично дали са предявени и самостоятелни искове по реда на
чл. 26, ал. 1 ЗЗД, в който случай следва да посочат правния си интерес от
предявяването им в настоящото производство, както и да посочат кои са главните
искове и кои са евентуалните искове.
УКАЗВА на ищците, че тяхна е доказателствената тежест за установят на
следните кумулативни предпоставки:
1. качеството собственик на обект в сградата в режим на ЕС;
4
2. сочените в исковата молба законови нарушения на решенията на ОС,
проведено на 07.04.2024г.
ОТДЕЛЯ КАТО БЕЗСПОРНО УСТАНОВЕНИ И НЕНУЖДАЕЩИ се от
доказване в отношенията между страните обстоятелството, че ищците са собственици
на обекти в сградата в режим на ЕС.
УКАЗВА на ответника, че трябва да докаже:
1. спазена процедура по свикване и провеждане на ОС;
2. законосъобразно взети решения от ОС на ЕС на 07.04.2024 г.
ДОПУСКА приложените към ИМ и ОИМ писмени доказателства.
ДА СЕ ИЗДАДЕ НА ответника СУ за посочените в т. 2.2.3, т. III и IV от ОИМ
обстоятелства като УКАЗВА на ищците, че СУ е издадено и се намира в кориците на
делото и ако в срок до с. з. не представят доказателствата, за които е издадено и не
представят доказателства за обективната си невъзможност да ги представят, съдът ще
отмени определението, с което е уважено това доказателствено искане.
ДОПУСКА СЪБИРАНЕТО НА ГЛАСНИ ДОКАЗАТЕЛСТВА чрез разпит
на двама свидетели на ответника при режим на довеждане: 1 свидетел – за условията,
при които е закупен поземленият имот от ищците и 1 свидетел – за обстоятелства
относно пробиване на плоча между етажите, като УКАЗВА на ответника, че ако не
доведе допуснатите му свидетели в насроченото съдебно заседание и не представи
доказателства за обективната им невъзможност да отсъстват, съдът ще отмени
определението, с което същите са допуснати.
ОТХВЪРЛЯ останалите доказателствени искания на ответниците (за
допускане на свидетел за обстоятелствата по т. 2.4.5, за издаване на СУ за
обстоятелствата по т.2.3.3), предвид допуснатата СТЕ.
НАЗНАЧАВА СЪДЕБНО-ТЕХНИЧЕСКА ЕКСПЕРТИЗА, по която вещото
лице, след като се запознае с материалите, приложени по делото и данни от АГКК (за
което при необходимост ще му бъде издадено съдебно удостоверение), да даде
заключение по задачите в ОИМ /стр. 5/.
НАЗНАЧАВА за вещо лице: .....
ОПРЕДЕЛЯ депозит за изготвяне на СТЕ в размер от 500 лева, вносим от
ответника в 1-седмичен срок от съобщението по сметка на СРС.
ПРЕДУПРЕЖДАВА страните, че при неизпълнение на указанията в срок,
съдът ще отмени определението, с което е допусната СТЕ.
Вещото лице да се уведоми незабавно.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните в срок до с.з. да вземат становище
съгласно указанията дадени с доклада.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца. Указва на страните, че за приключване на делото
със спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощен за
5
целта представител, за който следва да се представи надлежно пълномощно.
НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание за 11.11.2024г., 14:30 часа, за
която дата да се призоват страните, с препис от настоящото определение, като на
ищеца се изпрати препис от ОИМ.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6