№ 766
гр. София, 16.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-28 СЪСТАВ, в публично заседание
на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Ивайло Димитров
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Ивайло Димитров Гражданско дело №
20221100108130 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД от Д. И. Ч. за осъждането
на ответника Н. Н. М. да му заплати сумата от 30 000 евро, представляваща задължение за
връщане на задатък в двоен размер по сключен между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 18.01.2022 г., ведно със законна лихва върху
главницата от датата подаване на исковата молба - 01.08.2022 г. до окончателното плащане.
В исковата молба и уточнителна молба от 24.08.2022 г. са изложени твърдения, че по
силата на горепосочения предварителен договор от 18.01.2022 г. ответницата Н. Н. М. е
поела задължение да прехвърли на Д. И. Ч. недвижим имот, представляващ Апартамент №
41 с идентификатор 68134.1005.11.2.41, находящ се в гр. София, район „Триадица”, ж.к.
******* ул. „*******, ведно с прилежащите мазе и таванско помещение, за продажна цена
от 150 000 евро. Сума в размер на 15 000 евро била предадена на ответника като задатък.
Твърди се, че крайният срок за сключване на окончателен договор е бил двукратно изменян
с допълнителни споразумения, но на уговорената дата 30.03.2022 г. Н. М. не се е явила в
кантората на нотариус М.Е., за което е бил съставен констативен протокол. Това поведение
на ответницата съставлявало неизпълнение на задължението по чл. 3 от предварителния
договор и допълнително споразумение №2 от 09.03.2022 г., което е послужило като
основание за ищеца да развали предварителния договор по реда на чл. 87, ал. 2 ЗЗД, чрез
изпратена на 29.04.2022 г. и лично връчена на ответницата на 12.05.2022 г. нотариална
покана. Предвид това поддържа, че за него е възникнало правото да иска от ответницата
връщане на получения задатък в двойния му размер от 30 000 евро.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата Н. Н. М. признава предявения иск за
основателен до сумата от 15 000 евро, представляваща връщане на еднократния размер на
задатъка по предварителния договор. Оспорва исковата молба в останалата част за разликата
над 15 000 евро до 30 000 евро, в която се претендира заплатения задатък да бъде върнат в
двоен размер, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата
молба до окончателното изплащане на сумата. Признава, че с ищеца са сключили процесния
предварителен договор с предмет прехвърляне собствеността на гореописания апартамент,
че е получила задатък от 15 000 евро и че по нейно искане срокът за сключването на
окончателен договор е бил удължаван. Посредникът по сделката е била фирма „Агент за
недвижими имоти“ООД, с ЕИК *******, част от „Явлена“, който още в деня на сключване
1
на предварителния договор поискал предварително и е получил от ищцата и от купувача
сумата от по 3,00% без включен ДДС. Съобразно чл. 5 от Договора за посредничество
посредникът е имал задължението да проучва, консултира по всички условия на сделката,
проверява собствеността и др. до окончателното прехвърляне на собствеността. От самото
начало на преговорите купувачът и посредникът били запознати, че процесния имот е дарен
от майката на ответницата и сделката е била рискова поради възможността за отмяна на
дарението от сестрата на ответницата, за което последната е наложила възбрана на
апартамента и е образувала гр.д. № 60387/2021 г. по описа на СРС, 57, състав.
Твърди се, че в деня на насрочената дата за сключване на окончателния договор
ответницата е разбрала от нотариуса, че апартаментът е възбранен от сестра й, поради което
не е могла да прехвърли собствеността на купувача. Споразумение със сестрата не е било
постигнато и посоченото по-горе дело е висящо, а купувачът отказал да му бъде
прехвърлена разполагаема от ответницата част, равняваща се на 2/3 ид. ч. от апартамента,
докато не бъде разрешен правния спор със сестрата, тъй като банката отказвала да му
кредитира сделката по този начин. В този смисъл Н. М. твърди, че не е отказвала да продаде
имота на купувача - ищец, нито да му върна получената от нея сума, представляваща
задатък. Твърди, че впоследствие е изплатила на купувача - ищец получената от нея сума
при сключване на предварителния договор като капаро в размер на 15 000 евро. Поддържа,
че не е нарушила каквото и да е задължение по предварителния договор, за да носи
отговорност за двойния размер на капарото /задатъка/, поради което моли ищцовата
претенция да бъде отхвърлена.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и събраните по делото доказателства,
при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна
страна:
Съгласно чл. 93, ал. 1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договора и
обезпечава неговото изпълнение. Според съдържанието на алинея втора на същия член, ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се
откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната,
която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в
двоен размер.
Уважаването на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД изисква, този който е дал задатъка,
да докаже, че са били налице обстоятелствата, пораждащи възможността му за отказ от
сключения предварителен договора, изразяващи се неизпълнение на задължение на
насрещната страна и същевременно изправност на ищеца и, че това право е било надлежно
упражнено и в резултат от него е възникнало задължение за получилия задатъка да го върне
в двоен размер.
Безпротиворечиви между страните, а и е се установяват от представените писмени
доказателства, са следните обстоятелства:
Между Д. И. Ч. и Н. Н. М. е бил сключен предварителен договор на 18.10.2021 г., по
силата на който ответницата е следвало да продаде на ищеца апартамент № 41 с
идентификатор 68134.1005.11.2.41, находящ се в гр. София, район „Триадица”, ж.к. *******
ул. „*******, срещу което ищецът да й заплати продажна цена от 150 000 евро.
По силата на предварителния договор ответницата е получила задатък в размер на 15
000 евро, но в уговорения срок - 30.03.2022 г. не е изпълнила задължението си да прехвърли
собствеността върху имота, както и че към същата дата е била налице вписана искова молба
в Служба по вписванията – гр. София по партидата на процесния имот относно правен спор,
касаещ собствеността на апартамента.
По делото е прието като доказателство препис от искова молба с вх. №73732 от
21.10.2021 г. по описа на СРС, по предявен иск с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗН от
Л.М.П. срещу Н. Н. М. за намаляване с 1/3 ид. ч. завещателното разпореждане, извършено
от М.К.М. в полза на Н. Н. М. с нотариален акт за дарение на недвижим имот №17, том 4,
рег. № 7891, дело №556/06.11.2013 г., който имот съставлява процесния апартамент. Видно
от поставения щемпел на първата страница на исковата молба, тя е била вписана в Служба
по вписванията – гр. София на 11.02.2022 г.
2
Според чл. 7, ал. 1 от сключения предварителен договор от 18.01.2022 г. продавачът
Н. М. се легитимира като единствен собственик на процесния апартамент именно въз основа
на горепосочения нотариален акт за дарение. Ответницата е декларирала в чл. 9, ал. 3 от
договора, че към момента на изповядване на сделката пред нотариус имотът няма да бъде
обременен с вещни тежести, включително да бъде предмет на извънсъдебен или съдебен
спор. Първоначално страните са уговорили дата за сключване на окончателен договор най-
късно 24.02.2021 г., който последователно е бил удължаван с допълнително споразумение от
23.02.2022 г. – до 09.03.2022 г. и с допълнително споразумение №2 от 09.03.2022 г. – до
30.03.2022 г., като с последното споразумение е уговорено, че ако страните не определят
доброволно ден и час за изповядване на сделката, те трябва да се явят пред нотариус М.Е. до
11:00 ч. на 30.03.2022 г.
По делото е представен констативен протокол Акт №94, том I, общ. peг. №
880/30.03.2022 г., изготвен от нотариус М.Е., в който е отразено, че в кантората от 11:00 ч.
до 12:00 часа, на дата 30.03.2022 г., са се явили единствено купувачите Д. И. Ч. и Е.П. Ч.а, но
не и продавачът Н. Н. М.. Последната, въпреки указаната й доказателствена тежест, не
ангажира доказателства, с които да установи, че се е явила в уговорените място, ден и час за
изповядване на процесната сделка, а и в съдебно заседание признава, че не го е сторила,
защото поради вписването на възбрана върху имота не е имала право да стори това.
Настоящият съдебен състав намира, че с неявяването на ответницата пред уговорения
от страните по предварителния договор нотариус тя не е изпълнила задължението си да
прехвърли собствеността върху целия апартамент на ищеца. Като обещател Н. М. е поела
задължение в деня на сделката имотът да бъде продаден без вещни тежести, включително
при липсата на съдебен спор относно апартамента, какъвто безспорно е налице между нея и
сестра й. Ирелеванто за пораждане отговорността на продавача е субективното му желание
да прехвърли имота, доколкото е налице неизпълнение на задължението му да обезпечи
качеството си на единствен собственик, а наличието на възникнал съдебен спор с трето лице
не е извинителна причина, която да я освободи от отговорност спрямо купувача.
Без значение за уважаването на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД е дали ищецът е
знаел, че сключеният договор за дарение, по силата на който ответницата се легитимира
като изключителен носител на правото на собственост, е правно възможно да бъде оспорен
от наследник със запазена част, както и дали и кога е узнал, че за имота се води съдебен
спор, тъй като тези факти нямат отношение към изправността му като страна по договора и
каквато той се явява с плащането на уговореното капаро.
Ето защо съдът намира, че неизпълнението на ответницата да се яви пред нотариуса и
да прехвърли собствеността на процесния апартамент е основание ищецът да се откаже от
договора и да иска връщане на капарото от 15 000 евро в двоен размер. Изявления за това е
отправено и получено от Н. М. посредством връчването й лично на 12.05.2022 г. на
нотариална покана рег. № 3630/04.05.2022 г., том 2, №93 по описа на нотариус Валентина Г..
На основание чл. 235, ал. 3 ГПК и съобразно изявленията на страните в съдебно
заседание, че ищецът е превел капаро в размер на 29 337,45 лв. на ответницата, а на
14.09.2022 г. ответницата му е върнала с 20 лв. по-малко, т.е. сумата 29 317,45 лв., която се
равнява на 14 989,77 евро (при курс 1,95583 лева за едно евро), съдът следва да вземе
предвид това обстоятелство като настъпило в хода на процеса. Ето защо за сумата от 14
989,77 евро ищцовата претенция следва да бъде отхвърлена като погасена чрез плащане в
хода на процеса. За сумата 15 010,23 евро, явяваща се разликата над 14 989,77 евро до
дължимите 30 000 евро, Н. Н. М. следва да бъде осъдена с настоящото решение.
Искането за присъждане на лихва за забава от датата на исковата молба – 01.08.2022 г.
до окончателно плащане е основателно за непогасената сумата от 15 010,23 евро, а върху
сумата от 14 989,77 евро лихва се дължи от датата на исковата молба до деня, предхождащ
датата на постъпването й по сметка на ищеца, т.е. до 13.09.2022 г.
С оглед изхода на спора и предвид че претенцията се отхвърля частично не поради
нейната неоснователност, а заради извършеното в хода на делото частично плащане, то и в
полза на ищеца следва да бъдат присъдени в пълен размер претендираните разноски за
адвокатско възнаграждение от 2550 лв. и 2346,58 лв. за държавна такса
3
Мотивиран от гореизложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. Н. М. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. „********,
офис 11, чрез адв. И. И., да заплати на Д. И. Ч. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.
София, ул. „*******, чрез адв. Р. С., на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, сумата от 15
010,23 евро, представляваща неизпълнено задължение за връщане на задатък в двоен размер
по сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 18.01.2022 г., ведно със законна лихва върху главницата от 15 010,23 евро, считано от
датата на подаване на исковата молба - 01.08.2022 г. до окончателното плащане, както и
ОСЪЖДА ответницата да заплати на ищеца законна лихва върху платената в хода на
процеса част от задължението за връщане на задатъка в размер на 14 989,77 евро, дължима
за периода от датата на исковата молба – 01.08.2022 г. до 13.09.2022 г., като ОТХВЪРЛЯ
иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за разликата над 15 010,23 евро до пълния претендиран
размер от 30 000 лв., поради извършено в хода на процеса плащане.
ОСЪЖДА Н. Н. М. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. „********,
офис 11, чрез адв. И. И., да заплати на Д. И. Ч. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр.
София, ул. „*******, чрез адв. Р. С., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, съдебни разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 2550 лв., както и държавна такса от 2346,58 лв.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
4