Р Е Ш Е Н И Е
№ ….
гр. Луковит, 28.02.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЛУКОВИТСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в публично заседание на петнадесети
юли през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕНЦИСЛАВ ВЪЛЧЕВ
При секретаря: ВЕСЕЛКА ПЕТКОВА
като разгледа докладваното
от съдията гр. д. № 182 по описа на
съда за 2018 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Подадена е искова молба от В.М.М., ЕГН
**********, с адрес: ***, чрез процесуалния си представител и пълномощник адв. П.Р.
***, и И.П.В., ЕГН **********, с адрес: ***, чрез процесуалния си представител
и пълномощник адв. Н.Л., против И.К.Ф., ЕГН **********, с адрес: ***, М.И.И.,
ЕГН **********, с адрес: *** и П.С.Ц., ЕГН **********, с адрес: ***, с правно
основание чл. 124, ал. 1 и сл. от ГПК, вр. чл. 32, ал. 1 от ЗС.
В исковата молба се твърди, че ищците
и първите двама от ответниците – И.К. Флоров и М.И.И., са наследници на И. Н. К.,
починал на 30.08.1983 г., б. ж. на с. Бежаново, община Луковит.
На 20.12.2016 г. ответниците И.К. Ф. и
М.И.И., чрез пълномощника си М. И. Х., са сключили договор за аренда с
ответницата П.С.Ц., вписан в Службата по вписвания при PC - Луковит с вх. №
2403 от 22.12.2016 г, акт № 213, TOM IV от 2016 г. Договорът е сключен за 20
стопански години, считано от 01.10.2018 г. срещу арендно плащане в размер на 20
(двадесет) лева годишно за декар. Срещу това арендно плащане първите двама
ответници са отдали под аренда земеделски имоти, възстановени на наследниците
на И. Н. К., както следва: Поземлен имот
№ 026033, по картата на землището на с. Бежаново, общ. Луковит, област
Ловешка, с площ от 1,300 дка, с начин на трайно ползване: нива, в местността „Отвъдна
елия", категория на земята при неполивни условия: трета, при граници и
съседи: имот № 026032 - нива на „Сортови семена-Вардим“ ЕАД, имот № 039047 -
полски път на Община Луковит, имот № 026030 - нива на И. Н. И. и имот № 026045
- нива на Ц. Ц. Н.; Поземлен имот №
027029, по картата на землището на с. Бежаново, общ. Луковит, област Ловешка,
с площ от 4,502 дка, с начин на трайно ползване: нива, в местността „Бахчата",
категория на земята при неполивни условия: втора, при граници и съседи: имот № 027028
- нива на Н. Х.И., имот № 027016 - нива на наследници на Н. И. Д., имот № 027020
- нива на „…" ООД, имот № 027030 - нива на наследници на М. М. И. и имот №
039053 - полски път на Община Луковит; Поземлен
имот № 044029, по картата на землището на с. Бежаново, общ. Луковит, област
Ловешка, с площ от 19,336 дка, с начин на трайно ползване: нива, в местността
„Долна турия", категория на земята при неполивни условия: втора, при
граници и съседи: имот № 044021 - нива на А. О. К., имот № 060001 - полски път
на Община Луковит, имот № 044031 - нива на К. Н. К., имот № 044044 - нива на С.В.
М., имот № 044043 - нива на ЕТ „….." и имот № 044037 - нива на М. В. Д.; Поземлен имот № 063060, по картата на
землището на с.Бежаново, общ. Луковит, област Ловешка, с площ от 5,000 дка, с
начин на трайно ползване: нива, в местността „Гладния рът", категория на
земята при неполивни условия: трета, при граници и съседи: имот № 063058 - нива
на наследници на Ц. К. Т., имот № 151003 - полски път на Община Луковит, имот №
63061 - нива на Г. П. Н. и имот № 063071 - пасище с храсти на Община Луковит -
земи по чл. 19 ЗСПЗЗ; Поземлен имот №
112045, по картата на землището на с. Бежаново, общ. Луковит, област
Ловешка, с площ от 3,000 дка, с начин на трайно ползване: нива, в местността „Орелец",
категория на земята при неполивни условия: пета, при граници и съседи: имот № 112040
- нива на ЕТ „…..", имот № 112033 - нива на ЕТ „…...", имот № 112038
- нива на М. Д. Г., имот № 112047 - нива на ЕТ „…..." и имот № 149065
-полски път на Община Луковит.
Твърди се, че за описаните имоти, на
11.02.2012 г., ищците са сключили договор за аренда, вписан в Службата по
вписване при PC - Луковит с вх. № 3667 от 27.08.2012 г., акт № 65, том IV,
партидна книга 910 от 2012 г., и които имоти ищците са отдали под аренда на „…."
ООД, с ЕИК …..BGс седалище и адрес на управление: с.Ъглен, област Ловешка, ул.
„…." № 17, за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2012 г.
Посочва се, че сключеният от
ответниците договор за аренда с ответницата П.С.Ц. е валиден, но е сключен в
срока на действие на друг валиден договор за аренда, вписан преди него, с който
земи са отдадени под аренда от собствениците на 2/3 идеални части от процесиите
имоти. Освен това срока му на действие е от 01.10.2018 г. Договорът за аренда,
сключен между ответниците е подписан на 20.12.2016 г., т. е. един месец преди
изменението от 07.02.2017 г. на чл. 3 от ЗАЗ, според което изменение договор за
аренда може да се сключи със собственик на земеделска земя, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто
идеални части от съсобствения имот. Ето защо ищците считат, че този договор е
сключен с цел заобикаляне на действието на изменението на ЗАЗ, тъй като
собственици на 2/24 идеални части от процесиите имоти са се разпоредили с
имотите за срок от 20 години, при неизгодни условия, с определянето на твърдо
рентно плащане от 20 лева на декар годишно. Освен това, на 28.12.2016 г.
арендодателите са се разпоредили със собствените си идеални части от процесиите
имоти, като са прехвърлили собствеността върху тях на пълномощника си М. И. Х..
Ищците твърдят, че не могат да приемат
действието на така сключения договор и считат, че са нарушени правата им,
предвид разпоредбата на чл. 32, ал. 1 от ЗС, от което ищците като собственици
на 2/3 идеални части от процесиите имоти, имат правен интерес от водене на
настоящото дело. Във връзка с твърденията им са цитирани решения на ВКС приети
по реда на чл. 290 от ГПК.
Към исковата са приложени приетите от
съда писмени доказателства: Решение № 28/ 24.06.1999 г. на ОСЗ гр.Луковит;
Удостоверение за наследници № КБО-20-1/ 09.02.2018 г.; Удостоверение за сключен
граждански брак-дубликат от 27.02.2018г. на Община Луковит; Незаверено копие от
договор за аренда от 20.12.2016 г., вписан в Службата по вписвания при PC -
Луковит с вх. № 2403 от 22.12.2016 г., акт № 213, том IV от 2016 г.; Незаверено
копие от договор за аренда от 11.02.2012 г., вписан в Службата по вписване при
PC - Луковит с вх. № 3667 от 27.08.2012 г., акт № 65, том IV, партидна книга
910 от 2012 г.; Скица № К02701 от 07.03.2017 г. на ОСЗ гр.Луковит, презаверена
на 20.02.2018 г.; Скица № К02698 от 07.03.2017 г. на ОСЗ гр.Луковит,
презаверена на 20.02.2018 г.; Скица № К02697 от 07.03.2017 г. на ОСЗ
гр.Луковит, презаверена на 20.02.2018 г.; Скица № К02696 от 07.03.2017 г. на
ОСЗ гр.Луковит, презаверена на 20.02.2018 г.; Скица № К02695 от 07.03.2017г. на
ОСЗ гр.Луковит, презаверена на 20.02.2018 г.; Удостоверение за данъчна оценка №
********** от 22.02.2018 г. на Община Луковит, отдел МДТ; Удостоверение за
данъчна оценка № ********** от 22.02.2018 г. на Община Луковит, отдел МДТ; Удостоверение
за данъчна оценка № ********** от 22.02.2018 г. на Община Луковит, отдел МДТ; Удостоверение
за данъчна оценка № ********** от 22.02.2018 г. на Община Луковит отдел МДТ и Удостоверение
за данъчна оценка № ********** от 22.02.2017г. на Община Луковит, отдел МДТ.
Ищците молят съда да постановено
решение, с което да бъде признато за установено по отношение на ответниците, че
сключеният от тях договор за аренда от 20.12.2016 г., вписан в Службата по
вписвания при PC - Луковит с вх. № 2403
от 22.12.2016 г, акт № 213, том IV от 2016 г. не произвежда правно действие.
Молят да бъдат присъдени направените от тях съдебно-деловодни разноски. Също
така е отправена молба, в случай че предявеният от иск бъде уважен, съдът да
разпореди да бъде заличено вписването на процесния договор за аренда.
В срока по
чл. 131 ГПК от страна на ответника П.С.Ц. е депозиран отговор на исковата молба, чрез процесуалния
си представител адв. Н.Д. ***, в който се излагат твърдения, че предявеният иск
е допустим, но се отправя молба да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен.
Относно второто искане формулирано в петитума на исковата молба: „При уважаване
на предявения иск, съдът да се разпореди да бъде заличено вписването на
процесния договор за аренда", се твърди, че е изцяло недопустимо и
неоснователно.
Изтъква се, че сключеният между
ответниците И.К.Ф. и М.И.И., от една страна, като арендодатели и П.С.Ц., като
арендатор, договор от 20.12.2016г. за аренда на земеделски земи е действителен.
Същият е сключен в предписаната от закона форма, при наличие на основание и
предмет, и поражда валидно правно действие. Не оспорва твърденията в исковата
молба, че ищците и първите двама ответници имат качеството на наследници по
закон на И. Н. К., починал на 30.08.1983 г. б. ж. на с.Бежаново, област Ловеч.
Не се оспорва и факта, че в патримониума на общия наследодател на ищците и първите
двама ответници е било възстановено правото на собственост върху недвижими
имоти - земеделски земи, находящи се в землището на с.Бежаново, съгласно
Решение № 28 от 24.06.1999г. на ОбСЗ гр.Луковит, подробно описани в исковата
молба. Сочи се, че действително между ответниците И.К.Ф. и М.И.И., в качеството
им на законни наследници на И. Н. К., от една страна, като арендодатели и П.С.Ц.,
като арендатор, на основание разпоредбите на Закона за арендата в земеделието
на 20.12.2016г. е бил сключен договор за аренда на земеделски земи, с предмет
описаните в ИМ наследствени земеделски земи, находящи се в землището на
с.Бежаново. Твърди се, че договорът за аренда от 20.12.2016г. е сключен в
предписаната съгласно чл. 3 от ЗАЗ писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните и е надлежно вписан в Службата по вписвания гр.Луковит по
местонахождение на имотите, с акт №213, том IV, вх. рег. № 2403 от 22.12.2016г.
Оспорват се твърдението в ИМ, за това,
че този договор за аренда „е сключен с цел заобикаляне на действието на
изменението на чл. 3 от ЗАЗ". Заявлението, че сключването на договор на
20.12.2016г. е направено с цел заобикаляне действието на едно бъдещо несигурно
и предполагаемо събитие, а именно евентуално бъдещо изменение на правна норма,
е несъстоятелно. Оспорва се и твърдението на ищците, че с така сключения
договор за аренда са нарушени правата им, произтичащи от чл. 32, ал. 1 от ЗС.
Твърди се, че процесният договор за аренда от 20.12.2016г. е сключен при
спазване и в съответствие с разпоредбите на специалния Закон за аренда в
земеделието, уреждащ отношенията при отдаване под аренда на земеделска земя,
като се отбелязва, че съгласно чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (в редакцията му към датата
на сключване на процесния договор - 20.12.2016г.), договорът за аренда може да
се сключи само от един или само от няколко от собствениците на земеделската
земя, като същия е действителен и има действие и по отношение на останалите
съсобственици. В съответствие с изискванията на закона, договорът е сключен в
предписаната форма за валидност, при наличие на съгласие, основание и предмет,
поради което поражда и има валидно правно действие.
В
депозирания отговор от страна на адв. С.Х. ***, особеният представител на
ответника М.И.И., се
излагат доводи, че искът е процесуално допустим. Посочва се, че конкуриращите
арендни договори са сключени с различни съсобственици на арендуваните
земеделски имоти, като и двата договора са сключени в посоченото от закона
писмена форма. Съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, договорът за аренда е формален, като
за да бъде действителен следва да се сключи в писмена форма с нотариална
заверка на подписите, като и двата договора са оповестени, чрез вписването им в
Службата по вписванията. Изтъква се, че договорите са сключени преди
изменението на редакцията чл. 3 от ЗАЗ /ДВ бр.13 от 07.02.2017г./, в който
период, съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ законодателят е признал
възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик,
без съгласието на останалите съсобственици, като отношенията помежду им да се
уреждат от правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. Позовава се на разпоредбата на чл. 3,
ал. 5 от ЗАЗ, по аргумент на която, при конкуриращи се съглашения, предимство
ще имат правата на този арендатор, чийто договор за аренда е вписан пръв. Сочи
се, че договорът на ищците е вписан пръв, че този договор запазва действието си
до изтичане на срока, доколкото ищците не твърдят и не представят доказателства
за неговото прекратяване или изменение, а действието на договора е за 10
стопански години до 01.10.2022 г.
Според особения представител,
обстоятелството, че след сключване на вторият договор за аренда са настъпили
законодателни промени в чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ, с които е въведено изискване
договорите за аренда да се сключват със съсобственик, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот са ирелевантни за
настоящия спор, тъй като изменението на закона действа за напред и няма обратно
действие. Излага се становище, че вторият договор е валиден и съглашенията по
него произвеждат правно действие, което обвързва всички съсобственици на
имотите, но поради създалата се конкуренция, този договор ще произведе действие
след изтичане срока на първия договор или след 01.10.2022 г., а не както са
предвидили страните в чл. 1, ал. 2 от същия от 01.10.2018г. Оспорват се
твърденията на ищците, че този договор е сключен с цел заобикаляне действието
на измененията на ЗАЗ, както и твърдението, че е сключен при неизгодни условия:
за срок от 20 години, при твърдо арентно плащане от 20 лева. С оглед на
специалните разпоредби на ЗАС в разпоредбите на чл. 16 и 17 от ЗАЗ,
законодателят е предвидил възможности за изменение на задълженията по договора.
Изтъква се, че наведените твърдения, че договорът е сключен с цел заобикаляне
на закона и при явно неизгодни условия, са ирелеванти за настоящият спор, тъй
като ищците нямат процесуална възможност да се позовават на пороци в
съглашението, тъй като не са страна по договора.
В заключение е дадено становище, че
предявеният отрицателно установителен иск е частично основателен, тъй като
сключеният между ответниците втори договор за аренда, не би могъл да произведе
правно действие между страните за времето от 01.10.2018 г. до 01.10.2022 г.
поради наличие на действието през този период на договор за аренда сключен от
ищците за същите земи вписан пръв по време в службата по вписванията.
В месечния срок по чл. 131 ГПК от
страна на ответника И.К.Ф. не е депозиран отговор на исковата молба.
Съдът, след като се съобрази със
становищата на страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства
прие за установено от фактическа страна
следното:
Безспорно е между страните и това се
установява от приложения препис на Договор за аренда от 11.05.2012 г., че по
силата на същия, ищците И.П.В. и В.М.М., като арендодатели, са предоставили на
„…..“ ООД с ЕИК BG ….., със седалище и адрес на управление: с.Ъглен, ул. „….“ №
17, като арендатор, под аренда шест броя земеделски имота – ниви, находящи се в
землището на с.Бежаново, община Луковит, сред които и петте процесни имота –
Поземлен имот № 026033, с площ от 1,300 дка, с начин на трайно ползване: нива;
Поземлен имот № 027029, с площ от 4,502 дка, с начин на трайно ползване: нива;
Поземлен имот № 044029, с площ от 19,336 дка, с начин на трайно ползване: нива;
Поземлен имот № 063060, с площ от 5,000 дка, с начин на трайно ползване: нива;
Поземлен имот № 112045, с площ от 3,000 дка, с начин на трайно ползване: нива.
Според обективираното в позиция III – Предмет на договора, срокът на
правоотношението е бил уговорен на 10 стопански години. По договора страните са
уговорили арендно плащане в размер на 10 лева годишно за всеки обработен декар,
като арендното плащане следва да се извърши в периода от 01 септември до 30
ноември за всяка текуща година.
Безспорно е между страните и това се
установява от приложения препис на процесния Договор за аренда от 20.12.2016
г., че по силата на същия, ответниците И.К.Ф. и М.И.И., като арендодатели, са
предоставили на П.С.Ц. с ЕГН **********, с адрес: ***, като арендатор, под
аренда процесните пет броя земеделски имота – ниви, находящи се в землището на
с.Бежаново, община Луковит.
Между страните не е налице спор, че от
представените - Решение № 28 от 24.06.1999 г. за възстановяване правото на
собственост върху земеделски земи, съгласно плана за земеразделяне в землището
на с.Бежаново, издадено от Общинска служба земеделие гр.Луковит /л.8/, както и
пет броя скици, издадени на 20.02.2018 г. от Общинска служба Земеделие
гр.Луковит /л.15-19/ се установява, че процесните пет броя поземлени имоти са
собственост на наследниците на И. Н. К., бивш жител на с.Бежаново.
От приложеното удостоверение за
наследници на И. Ненов Кънчев /л.9/ е видно, че арендодателите В.М.М., И.П.В., И.К.Ф.
и М.И.И., са притежавали права като наследствени дялове от имотите, предмет на
процесния Договор за аренда от 20.12.2016 г. и Договор за аренда от 11.05.2012
г.
От представения препис на Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 97, том IX, рег. № 7265, дело №
1029 от 28.12.2016 г., на Нотариус Б. М., рег. № 591 на НК, е видно, че на
същата дата – 28.12.2016 г., ответниците И.К.Ф. и М.И.И. са продали на М. И. Х.
своите идеални части - по 2/24 идеални части от петте имота, предмет на
процесния Договор за аренда от 20.12.2016 г.
При така установеното от фактическа
страна, съдът намира от правна страна
следното:
Установи се от обсъдените
доказателства, че процесния Договор за аренда от 20.12.2016 г. е бил сключен от
съсобственици, притежатели на идеални части от наследствени имоти – И.К.Ф. и М.И.И.
притежаващи права на 2/24 идеални части от имотите, негов предмет. Установи се
също така, че ответниците И.К.Ф. и М.И.И., като арендодатели, са предоставили
на ответника П.С.Ц., като арендатор, под аренда процесните пет броя земеделски
имота – ниви, находящи се в землището на с.Бежаново, община Луковит, при което
за ищците И.П.В. и В.М.М. е налице правен интерес от претендираната искова
защита, тъй като са съсобственици на наследствените имоти, предмет на
правоотношението.
Ищците В.М.М. и И.П.В. претендират прогласяване
нищожност на Договора за аренда от 20.12.2016 г., последващ на сключения от ищците
договор за аренда от 11.05.2012 г., тъй като не произвежда правно действие. Ищците релевират основание за нищожност по
чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 32, ал. 1 от ЗС, като излагат съображения, че
сключеният от ответниците договор е валиден, но е сключен в срока на действие
на друг валиден договор за аренда, вписан в Агенцията по вписванията преди
него, с който земи са отдадени под аренда от собствениците на 2/3 идеални части
от процесиите имоти. Освен това срокът на действие на процесния договор е от
01.10.2018 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 26 от ЗС –
ал. 1 Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят,
както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите
върху неоткрити наследства - ал. 2 Нищожни са и договорите, които имат
невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона
форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до
доказване на противното, а съгласно чл. 32, ал. 1 ЗЗД - Унищожение може да иска
само страната, в чийто интерес законът допуска унищожаемостта.
Посоченото от ищците основание за
нищожност на процесния Договор за аренда 20.12.2016 г. е, че същият е последващ
на сключения от ищците договор за аренда от 11.05.2012 г., че договорът от
20.12.2016 г. е сключен с цел заобикаляне на закона, тъй като е подписан на
20.12.2016 г. един месец преди изменението на 07.02.2017 г. на чл. 3 от ЗАЗ, че
е сключен при неизгодни условия от ответниците, с противоречието му с добрите
нрави, изразяващо се в 20-годишен срок на договора, който е твърде дълъг според
ищците и с определено твърдо рентно плащане от 20 лева на декар, тъй като
липсват клаузи в договора за индексация на арендата, предвид дългия му срок.
Съобразно фактическите
обстоятелствата, наведени в исковата молба и заявеният петитум, исковата
претенция на ищците, следва да се квалифицира като предявени обективно
съединени искове за прогласяване на
нищожността, на основание 124, ал. 1 от ГПК, чл. 26, ал. 1, предл. 1-во,
2-ро и 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 32, ал. 1 от ЗС
Съгласно разпоредбите на чл. 124, ал. 1
от ГПК всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то е
нарушено, или за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това.
Съгласно чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
нищожни са договорите, които противоречат на добрите нрави. Обратната страна на
тази повелителна норма се съдържа в разпоредбата на чл. 9 ЗЗД, в която добрите
нрави /„морала“/ са регламентирани като един от ограничителите на свободата на
договаряне на страните. Автономията на волята на страните да определят свободно
съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две
посоки: съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на
закона, а в равна степен и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на
които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона - чл.
26, ал. 1 ЗЗД. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани
правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от тези
принципи, е принципът на справедливостта и добросъвестността, който в
гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава
всеки признат от закона интерес. Въпросът дали поведението на конкретния
правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо
чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във
всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните
доказателства по конкретното дело.
В съдебната практика се приема,
че противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални,
неписани норми на обществения живот от гледна точка на които морално
недопустимо е сключеният договор да породи съответните правни
последици. Липсата на еквивалентност в насрещните престации при двустранните
договори се приема за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят
границата на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. Така в Решение № 277/
26.01.2015 г., постановено по гр.д. № 1962/ 2014 г., ІІІ г.о., ВКС разяснява,
че преценката дали нееквивалентността е значителна, съответно дали е налице
основание за нищожност на сделката, следва да се извършва при съобразяване на
преследваната от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с
удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес - в т. см. Решение № 153/
24.07.2015 г. по гр.д. № 3014/ 2014 г. на ВКС, ІІІ г.о.).
Пак в практиката си
ВКС въвежда по-конкретни критерии при определяне на еквивалентността
на престациите, като приема, че не всяка нееквивалентност представлява
нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и
явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова
незначителна, че има практически нулева стойност - в т.см. Решение №
24/ 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/ 2015 г. на ІІІ г. о. на ГК на
ВКС/. Според ВКС тези критерии са необходими, тъй като в противен
случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се
накърнил принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на
престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен
интерес.
Друг критерий, възприет в съдебната
практика е изключително голямата разлика в престациите. Така в Решение №
615/ 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. № 1208/ 2009 г. на ІІІ г. о. например е
прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а
в Решение № 119/ 22.03.2011 г. по гр.д. № 485/ 2010 г. на І г.о. на
ВКС - при двадесет и осем пъти по-ниска цена. В последното решение се сочи още,
че предвид каузалния характер на възмездните сделки при преценката на тяхната
действителност, следва да се съобразява не само съдържанието на уговорените
насрещни престации, а съгласно чл. 20 ЗЗД следва да се вземе предвид
целта, с която е сключена сделката от всяка страна, тъй като тази цел е свързана
с удовлетворяване на допустим от закона интерес на
страната. В Решение № 24/ 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/ 2015
г. на ІІІ г.о., ВКС приема, че когато престацията не е толкова
незначителна, съдът може само да извършва преценка, дали не е налице сделка при
явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по чл.
33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
В случая за нееквивалентност и в тази
връзка за действия на ответниците, злепоставящи и накърняващи интересите на
ищеца не може да се говори. В процесния договор за аренда от 20.12.2016 г., арендното плащане е
уговорено в размер на 20 лева на декар за всяка стопанска година, като е
определен и краен срок за издължаване - до 31 декември на съответната година
/вж. чл. 1 чл. 2, ал. 1 и 2 от договора/. При това положение дори не може да се
говори за неяснота и неопределеност на арендното плащане или срока на
изискуемост на същото. А с оглед цитираната съдебна практика и
ангажираните доказателства, според съда не се доказа да е налице
несъответствие, което да е явно значително, нито пък може да се приеме, че е
налице нулева престация или явно незначителна насрещна престация.
Налице е яснота при уговаряне на
престацията, и в частност е налице клауза в договора за аренда от 20.12.2016 г.
за индексация на арендното плащане – чл. 7, ал. 2 от договора. Съгласно чл. 16 от ЗАЗ всяко изменение на
договора, независимо на промяна на кои обстоятелства се дължи, може да бъде
поискано от всяка от страните по него. С оглед доказването, това искане следва
да бъде направено писмено, а насрещната страна следва да отговори писмено в
едномесечен срок на предложението за изменение. При непостигане на
споразумение, страната, която е поискала изменението, може да предяви пред съда
искане да вземе решение по въпроса - чл. 16, ал. 5 ЗАЗ, тоест в закона е налице
изчерпателно уредена процедура по изменение на договор за аренда.
Не се споделят от
съда и твърденията на ищеца за нищожност на договора за аренда поради твърде
дългият уговорен срок на действие. Това е така, тъй като законодателят е
предвидил минимален срок на договора – 5 год., но не и максимален такъв.
Съдът намира за
неоснователни и твърденията за нищожност на договора за аренда от 20.12.2016 г.
поради противоречие със закона и сключването му без съгласието и при изрично противопоставяне от страна на ищците,
както и поради наличието на предходен договор за аренда на същите земи.
Разпоредба на чл. 3, ал. 4 от Закона
за арендата в земеделието (ЗАЗ) гласи: „Договор за аренда, както и споразумение
за неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик,
съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто
идеални части от съсобствен имот или с лице, упълномощено от собственик или
съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от
съсобствения имот. Упълномощаването трябва да бъде с нотариално заверено
изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.“
Общото събрание на Гражданската и
Търговската колегии на ВКС приема, че при вписване на договор за аренда или
анекс към вече сключен договор, подписани след изменението на чл. 3, ал. 4 от
ЗАЗ, не се изисква представяне на доказателства, установяващи
материалноправната легитимация на арендодателя като единствен собственик или
притежаващ повече от 50% от собствеността върху имотите – обект на арендата,
нито доказателства за упълномощаването му от собствениците на повече от 50% от
собствеността върху имотите. В мотивите се подчертава, че с новата редакция на
чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по чл. 32, ал. 1
от Закона за собствеността разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда – общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. Следователно коментираното изменение има отношение
единствено към материалноправните предпоставки за сключване на договор за
аренда и анекс за изменението му по отношение на срока и не въвежда нарочно
изискване съдията по вписванията да проверява правата на арендодателя.
На първо място следва да се посочи, че
ищците не са страна по процесния договор за аренда от 20.12.2016 г. На следващо
място, липса на съгласие /воля/ е налице, когато няма две насрещни,
противоположни по съдържание волеизявления, ако те не се отнасят за един и същ
предмет и други – тоест, при липса на съгласие, като порок на сделката, е
налице хипотеза, при която от съдържанието на договорната връзка не може да
се направи извод за съвпадение волите на страните по същественото й съдържание.
Видно от представения договор за аренда от 20.12.2016 г., от същия не може
да се направи извод в тази насока. Между лицата, сочени като страни по него -
ответниците, е постигнато съгласие досежно обекта, предмет на договора и цената
/размера на арендното плащане/, тоест досежно неговото съществено съдържание.
Обстоятелството, че арендодателите И.К.Ф.
и М.И.И. не са изцяло носители на правото на собственост върху веща, предмет на
договора, не дава основание да се направи извод, че договорът е сключен в
противоречие на изискванията на закона. Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 4
от Закона за аренда в земеделието /в редакцията преди изменението в ДВ, бр. 13/
07.02.2017 г., действала към датата на сключване на договора/, когато договорът
за аренда е сключен само от някои от съсобствениците, то отношенията помежду им
се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Следователно самият закон допуска
договорът за аренда да бъде сключен не от всички, а от един или от някои от
съсобствениците. Законът дори не допуска ограничение и не въвежда изискване,
каква квота в съсобствеността следва да притежава лицето – арендодател.
Съобразно практиката на ВКС /Решение № 12/ 01.03.2018 г., по гр.д. № 1251/
2017 г., ІІ г.о./ договор за аренда сключен от съсобственик, който
не притежава повече от 50% от общия земеделски имот е непротивопоставим на
останалите съсобственици, освен ако същите не са го приели изрично или мълчаливо.
И преди и след измененията в разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, нормата не
въвежда условие за действителност на договора за аренда, само когато е сключен
от съсобственик притежаващ повече от половината от съсобствеността. С
новото си съдържание разпоредбата въвежда кореспондиращо на чл. 32, ал. 1 ЗС
разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски земи,
чрез отдаване под аренда – въз основа решение на притежаващ повече от
половината от съсобствената вещ собственик или упълномощен от притежаващите
повече от половината от съсобствеността собственици. Сключването му от
съсобственик с по-малък от 50% дял от съсобствеността, не го прави нищожен, но
не обвързва останалите съсобственици, респ. такъв договор не им е
противопоставим.
В обобщение на изложеното следва да се
посочи, че тази непротивопоставимост дава възможност на съсобствениците да
ревандикират собствените си идеални части от арендатора, какъвто иск в
настоящия случай не е предявен.
За пълнота на настоящите мотиви, съдът
се счита ангажиран да посочи, че от наличните по делото доказателства може да
се направи извод, че между страните е налице спор относно собствеността на
земеделските земи, оставени в наследство от на И. Ненов Кънчев. и в частност
относно кръга на лицата призовани към наследяване и квотите им в
съсобствеността. Този въпрос обаче не е предмет на настоящото производство и не
би могъл да бъде разрешен в него.
Не е предмет на разглеждане в
настоящето производство и придобиването от М. И. Х. на собствеността върху
идеалните части от наследствените имоти от преобретателите И.К.Ф. и М.И.И..
При всичко изложено до тук,
предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 32, ал. 1 от
ЗС се прецени за неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на делото и съгласно разпоредбата
на чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника П.С.Ц.
направените разноски по делото - 400 лева адвокатски хонорар.
На ищците В.М.М. и И.П.В. не следва да им се присъждат
разноски, предвид изхода на спора.
Водим от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В.М.М., ЕГН **********, с адрес: *** и И.П.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, против И.К.Ф., ЕГН **********,
с адрес: ***, М.И.И., ЕГН **********, с адрес: *** и П.С.Ц., ЕГН **********, с
адрес: ***, обективно съединени искове за прогласяване
на нищожността, на основание чл. 26,
ал. 1, предл. 1-во, 2-ро и 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 32, ал. 1 от ЗС, като противоречащ
и заобикалящ закона и накърняващ добрите нрави, на Договор за аренда на
земеделска земя от 20.12.2016 г., вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 2403
от 22.12.2016 г., по силата на който ответниците И.К.Ф. и М.И.И. са предоставили
на ответника П.С.Ц. за временно и възмездно ползване под аренда земеделски земи,
находящи се в землището на с.Бежаново, община Луковит, област Ловеч, по
отношение на: Поземлен имот № 026033, в землището на с. Бежаново, община
Луковит, област Ловешка, с площ от 1,300 дка, с начин на трайно ползване –
нива; Поземлен имот № 027029, в землището на с.Бежаново, община Луковит, област
Ловешка, с площ от 4,502 дка, с начин на трайно ползване – нива; Поземлен имот
№ 044029, в на землището на с.Бежаново, община Луковит, област Ловешка, с площ
от 19,336 дка, с начин на трайно ползване – нива; Поземлен имот № 063060, в на
землището на с.Бежаново, община Луковит, област Ловешка, с площ от 5,000 дка, с
начин на трайно ползване – нива и Поземлен имот № 112045, в на землището на
с.Бежаново, община Луковит, област Ловешка, с площ от 3,000 дка, с начин на
трайно ползване – нива, като неоснователни и недоказани.
ОСЪЖДА В.М.М.,
ЕГН **********, с адрес: *** и и И.П.В., ЕГН **********, с адрес: ***, да заплатят на П.С.Ц., ЕГН **********,
с адрес: ***, сумата 400 /четиристотин/ лева разноски по делото за заплатен
адвокатски хонорар.
РЕШЕНИЕТО може да
бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщението пред Окръжен съд - Ловеч.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: