Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 04 август 2016год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд, Гражданска колегия, І отделение,
7 състав, в публично съдебно заседание
на 17 май две хиляди и шестнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При
секретаря И.А., като разгледа докладваното от съдия Гигов гр.дело
№1849/2014год., за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени са от Д.Б.Т. и Д.Е.Г.,двамата
граждани на О.К.В. и С.И. против „З.П.”АД,гр.С. по иск с правно основание
чл.55,ал.1пр.3 ЗЗД за връщане на платените по процесните
договори продажни цени в размер на по 48
550 евро,поради разваляне на договорите,както и по чл.92,ал.1 ЗЗД за заплащане
на неустойка по всеки от договорите в размер на 16 993 евро.Предявен е и иск с правно основание чл.55,ал.1,т.1 ЗЗД от Д.Е.Г.
против „З.П.”АД иск за връщане на сумата от 1626.49 евро, като платена при изначална
липса на основание, ведно със законните лихви върху тези суми от датата на
предявяване на исковата молба до окончателното им изплащане и направените по
делото разноски.
По протокол от публично съдебно заседание на
29.09.2015год., производството е прекратено
частично по отношение на предявеният от Д.Е.Г. против „З.П.”АД иск с
правно основание чл.55, ал.1,пр.1 ЗЗД, в частта от иска за сумата от
19 450 евро.
В исковата молба се посочва,че ищците са добросъвестни купувачи по 2бр.,
предварителни договори от 28.03.2007год., за покупко-продажба на недвижими
имоти-апартамент №D012H, с площ от24.20кв.м.,състоящ
се от една стая,спалня,баня с тоалетна и коридор, ведно с 4.86кв.м.ид.части от об.части на сградата, находящ се в хотелски
комплекс Ф., гр.Б.,общ.Б. с продавач „З.П.”АД, за който имот ищците са
заплатили изцяло договорената в Р. ІІ,чл.2 от договора цена в размер на
48 550 евро и апартамент №D013H с площ
от 24.20кв.м.,състоящ се от една спалня,баня с тоалетна и коридор, ведно с
4.86кв.м. ид.части от об.части на сградата находящ се
в хотелски комплекс Ф., гр.Б.,общ.Б. с продавач „З.П.”АД, като ищците били
заплатили изцяло договорената в Р.ІІ,чл.2 от договора цена в размер на
48 550 евро.Съгласно чл.3,ал.1,т./а/ от всеки от договорите между
страните,купувачът е следвало да плати 35 % от цената на имота или общо 16993
евро в седемдневен срок от подписването на договора,като платената от купувача резервационна такса за апартамента в размер на 2 900
евро се счита за платена част от първата вноска.
Ищците, чрез техните пълномощници
„Л.И.Б.”ЕООД на 12.02.2007год. са платили на продавача резервационна
такса в размер на 2932.25 евро за всеки
един от имотите или общо за двата имота 5864.50 евро.На 02.04.2007год.в
определеният в договора 7 дневен срок ищците заплатили остатъка от дължимата
първа вноска в размер на 14063.77 евро, за всеки от апартаментите или общо за
двата апартамента 28127.54 евро. Ищците били изплатили в срок дължима първа
вноска за всеки един от имотите по 16 969.02 евро и общо,като първа вноска
за двата апартамента – 33992.04 евро, като са последвали и други плащания,
посочени в исковата молба или общо заплатено за периода от 08.09.2008год. до
01.10.2009год. от купувачите за двата апартамента е в размер на 84 220
евро,като общата заплатена сума за придобиване правото на собственост върху
имотите е в размер на118 176.49 евро, което било 21076.49 евро повече от
договорената цена.Въпреки пълното изплащане цената имота от купувачите и
многократно приканване на продавача от страна купувачите за завършване на
сделката, ответника не изпълнил поетите в чл.5 и 6 от предварителния договор
задължения за прехвърляне на собствеността върху гореописаните имоти на купувача
и въвода му във владение в същите.С покана за
доброволно изпълнение от 29.03.2012год. получена от ответника на 30.03.2012год.
Д.Б.Т. и Д.Е.Г. са заявили,че развалят сключените със „З.П.”АД два броя предварителни
договори за покупко-продажба на недвижими имоти от 28.03.2007год.,като съгласно
договора са дали на ответника 7 дневно предизвестие,че развалят същия, и след
изтичане на този срок от получаване на поканата, са поискали ответника да им
върне незабавно заплатената от тях цена за апартаментите от 97100 евро,ведно с
договорената в чл.11б от договора неустойка в размер на 33 986 евро,което
не е включвало заплатените от тях в
повече 21076.49 евро.
Ответникът -
„З.П.”Ад, *** е представил писмен отговор, с който оспорва исковете
изцяло, както по основание, така и по размер.Не отговаря на действителната
обстановка твърдението на ищците,че „З.П.”АД не изпълнява задълженията си по
двата договора,спазени били всички срокове по изпълнение на строителството,
както и задълженията си да се сдобие с разрешение за ползване на сградата, в
която се намира процесния имот,като е въведена в
експлоатация на 30.05.2008год.,видно от удостоверение №56/ 30. 05.2008год.,
като се излагат подробни съображения.След заплащане на първоначалната вноска в
размер на 35 % от цената ищците изпаднали в невъзможност да изпълняват
задълженията си за заплащане на продажната цена и дружеството не възразило на
частично заплащане и в края на 2008год. сключили неформален договор за
изработка, съгласно който им било възложено и извършили и в двата имота
допълнителни СМР и обзавеждане, извън договореното в приложение №1 към
предварителния договор,като стойността му възлизала на сумата от по 1 200 евро за всеки
един от имотите или на обща стойност от 2 400 евро. Дружеството приело на
основание чл.76 ЗЗД за погасена сумата от 2400 евро от първото следващо
плащане,извършено от страна на ищците, постъпило по сметка на „Зет П.” на
18.05.2009год., а остатъка от получената сума общо в размер на 15 000 евро
била отнесена за погасяване на продажната цена или същата била погасена до
размера на 12 600 евро.Твърди се че ответното дружество не е получавало
суми над продажната цена, напротив – към момент все още е налице неизплатен
остатък от същата и за двата имота.
След преценка доводите на страните и
доказателствата по делото, с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото са представени два броя предварителни
договори за покупко-продажба на недвижими имот от 28.03.2007год.,разменена
писмена кореспонденция и счетоводна
документация.
Съгласно заключението на вещото лице инж.Д.
по извършената техническа експертиза при
извършения оглед на място се констатирало,че в гр.Б., на ул.”***** се намира
хотелски комплекс”Г.Х. Б.” и обектът е в напълно завършен вид, в експлоатация и
същото се отнася и за процесните имоти-апартамент DO12H и DO13H,като
позовава на два броя предварителен договор
от 28.03.2007год., с приложения, като процесните
обекти се намират в напълно завършена триетажна монолитна сграда, с изградена
инфраструктура,комуникации,вкл.кабелен интернет. Общите части са луксозно
изпълнени- подови настилки,окачени тавани, латекс по стени и пр.Допълнителни
СМР и обзавеждане – 3 550лв., или общо за двата апартамента -6 700лв.
Съгласно заключението на вещото лице С. по извършената съдебно-счетоводна експертиза/ССЕ/ за периода от 01.09.2008год. до
31.10.2009год. по предоставени данни от „Б.А.К.Б.” по разплащателната сметка в
евро с IBAN
*** „З.П.”АД и по счетоводни данни на
ответното дружество общият размер на
получените по сметка на ответника суми от името на ищците е 64 770.45
евро.
Общият размер на платените суми за апартамент
№ DO12H по счетоводни
данни на ответното дружество и по данни от „Б.А.К.Б.” е 49 363.25 евро, а
за апартамент №DO13H е също в размер на 49 363.25 евро или
общият размер н платените за двата процесни недвижими
имоти суми от името на ищците е 98726.50 евро.
Съгласно заключението на вещите лица –инж. Т.Д.
и Р.С. по извършената комплексна експертиза посочените видове СМР са
изпълнени,хотелът е в напълно завършен
вид и в експлоатация. Съгласно предварителния договор цената на процесните обекти е по 48 550 евро,вкл.ДДС,т.е. общо
за двата обекта следва да се изплатят
97 100 евро. Платените суми за двата обекта са общо 98 726.50 евро/49
363.125 евро за обект,т.е. налице е надплатена сума в общ размер на
1 626.50 евро/ по 813.25 евро за обект/Стойността на извършените видове
СМР по договор – 48 550 евро и платена цена за обект -49363.1 евро. Според
протокол №215/20.11.2008год. общата стойност на СМР и обзавеждане за двата
обекта възлиза на 4 876.43,вкл.ДДС.С оглед съставения протокол и хронологичната аналитична
ведомост, може да се счита,че посочената сума е изплатена от „З.П.”АД на „З.С.И.”ЕООД,които
дружества са инвеститор и гл.изпълнител по протокола от 2008год.Общата сума по
протокол №215/08год. е за сумата 12 000лв. с ДДС, но в тази сума са
включени СМР и обзавеждане и за други самостоятелни обекти в сградата,които не
са предмет на делото.
Съгласно заключението на вещо лице Д.Ц. по извършената съдебно-почеркова
експертиза/СПЕ/ подписите в копие на пълномощно от25.03.2012год. на стр.1 срещу
подписаните имена „J.G.” и „J.B.T.”/долу в дясно/,както и на стр.2 за „Упълномощители” под №1 „John B.T.” и под №2 „J.G.” са
положени съответно от лицата Д.Е.Г. и Д.Б.Т..Съдът възприема заключенията на
вещите лица по ССЕ, комплексната експертиза и СПЕ за изготвени компетентно.
По
делото са изслушани свидетелски показания.Свидетелката А.Т.П.
посочва,че е работила във фирма”З.П.”АД
в периода 2007год.- до началото на март 2009год.и изпълнявала длъжността
консултант продажби на недвижимите имоти на фирмата.Лично не
познава лицата Д.Б.Т. и Д. Е. Г.. Познава ги като клиенти,които закупили двата
имота в Б.. Комуникацията била през „Л.И.Б.”ЕООД. Кредити от банки предложили на всички клиенти, които
нямали сумата към момента на приключване на сделките.Уведомяването,че сградата
е въведена в експлоатация става чрез „Л.И.Б.”ЕООД.Те проявили желание да се
отдават под наем и да изкарват рента,изпратен им бил договор.Доколкото знае в
техните апартаменти трябвало да бъдат извършени СМР.
Свидетелят К.Т.Д. посочва, че в периода 2008-2009год., работил във фирма „ Зет П.”, занимавал се с продажба
на апартаменти в комплекс Б.,като консултант продавач.Д.Б.Т. и Д.Е.Г. имали два
апартамента и ги купили заедно.Имали проблем с плащанията, до докарване на
сделката до финал със собствени средства.Трябвало им заем от банка, за което
съдействали.Това не случило понеже към момента българските банки имали проблем
с отпускането на кредит към чуждестранни клиенти.Нямали сключен договор за
отдаване под наем, но впоследствие сметнали,че могат да изкарат средства от
тези апартаменти,като ги отдават на хотелски начала и се договорили,че ще го
правят за тях.Със сигурност са направени СМР от „Зет П.”.Необходимо било да се
променят някои и неща вътре,като довършителни работи,мебели с цел стаята зда изглежда,като хотелска и това наложило допълнителни
разходи, които били договорени с г-н Т. и с г-н Г..Пакета включвал мебели и довършителни
работи за 1 500 евро/3000лв./.Ходил бил в Б. и СМР са извършени.Неговата работа била
по-скоро комуникация с клиентите, а не толкова административна, не е виждал
анекс и лично не бил виждал писма,писмени доказателства. Съдът приема,че от
показанията на свидетелите А.П. К.Д. не
се установяват факти и обстоятелства,
които да са от съществено значение за
делото.
С предварителни договори за покупко-продажба
на недвижим имот №DO12H и №D013H и двата
договора от от
28.03.2007год. „З.П.”АД, в качеството на продавач и Д.Б.Т. и Д.Г., в качеството
на купувачи чрез упълномощен представител в **** –„Л. И.Б.”ЕООД са се
договорили продавачът и купувачът на основание чл.19 във вр.
чл.183 и сл. от българския ЗЗД да сключат този предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти със застроена площ от 24.20 кв.м., състоящ
се от спалня и баня-тоалетна,разположен на партерен етаж,както и съответстващите
4.86кв.м. ид.части от об.части на жилищната
сграда.Апартаментът се продава в състояние и степен на завършеност, съгласно
Приложение №1 към договора.Страните се договарят, че цената на апартамента
възлиза на 48 550 евро,с ДДС/чл.2 от договора/, като купувачът се
задължава да заплати определената
цена,както следва: І/първа вноска/ представляваща 35 % от цената – 16 993
евро с ДДС дължима в 7-дневен срок от подписване на договора,платената от
купувача преди подписването на договора резервационна
такса за апартамента в размер на 2 900 евро,след подписването на договора
се счита за платена част от първата вноска, независимо от основанието с
изключение при развалянето му от купувача поради неизпълнение от
продавача/чл.3,ал.1,”А” от договора/. Страните са се договорили, че ІІ/втора/
вноска, представляваща 65 % от цената – 31 557 евро с ДДС е дължима в
30-дневен срок от получаването на купувача на копие на удостоверението за
въвеждане в експлоатация на жилищната сграда и платима в деня на нотариалното
прехвърляне на правото на собственост от продавача на купувача/чл.3,”б” от
договора/.Съгласно разпоредбата на
чл.3,ал.2 от догвора купувачът може да плати всички
или някои от вноските и предсрочно,след като уведоми предварително продавача.
Продавачът се задължава да осигури
завършването на жилищната сграда и въвеждането на жилищната сграда в
експлоатация до 30 май 2008год./чл.4 от договора/.Страните ще сключат
окончателния договор за покупко-продажба на апартамента след издаването на
удостоверение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда посочена от
продавача,но не по-късно от 30 календарни дни,считано от получаването от
купувача на копие от удостоверението за въвеждане в експлоатация/чл.5 от
договора/.Съгласно разпоредбата на чл.11,”Б” от договора изправната страна може
да развали договора със седемдневно писмено предизвестие.Ако неизправната
страна е продавачът, той дължи незабавно възстановяване на платените от
купувача до развалянето вноски,ведно с неустойка в размер на платената от
купувача първа вноска от цялата продажна цена и неустойка в размер на 01.% на ден от
дължимата сума за всеки ден забава при превеждането на дължимата сума на
купувача.
От удостоверение №56/30.05.2008год. на Община
Б. е видно,че е въведен в експлоатация
строеж „Трисекционна жилищна сграда” находящ
се в УПИ №-2879,2880,2914,2015кв.139 по плана на гр.Б. с възложител „З.П.”АД-нот.акт №154 от 2005год.и срокът по чл.4 от
предварителния договор,е спазен, но основателен е довода на ищците,че не са
били уведомени за това удостоверение и не е изпълнено изискването от ответното
дружество по чл.5 от предварителния
договор купувача да получи копие от удостоверението за въвеждане в експлоатация предвид
уговорката за сключване на окончателен договор не по-късно от 30 дни от
получаването на това удостоверение. В
този смисъл неоснователен е довода на
ответното дружество,че ищците не са
отправяли покани да получат удостоверението.
В отговор на нотариална покана от ответното
дружество от 27.05.2010год. се излагат съображения и се посочва,че дружеството
търпи вреди и пропуснати ползи от неизпълнение
от страна на купувачите и ги кани в срок до 10.06.2010год. да заплатят
сумата от 12 460 евро.
Представена е покана за доброволно
изпълнение от адвокат И. в качеството си на пълномощник на Д.Б.Т. и Д.Е.Г. до
ответното дружество от 29.03.2013год. , в която се посочва,че доверителите й
считат,че дружеството е в значителна забава на изпълнението на задълженията си
по договора,която продължава повече от 3
години и 6 месеца,считано от 30.09.2008год. и се развалят сключените през
2007год.,2бр.предварителни договори със
7 дневно писмено предизвестие и съгласно чл.11б да бъде върната заплатената
цена за 2-та апартамента в размер на общо 97 100 евро,ведно с договорената
неустойка по двата договора общо в размер на 33986 евро,като се посочва сметка в
Експрес банк, като от обратна разписка е видно,че е доставена на
ответното дружество на 30.03.2012год.
Съгласно заключението на вещото лице по СПЕ
подписите в копие на пълномощно от 25.03.2012год. за упълномощители
на лицата Джейм Е.Г. и Д.Б.Т.,поради което е неоснователен довода на ответното
дружество,че действията на адвокат Н.И. са без представителна власт.
Съгласно заключението на вещото лице по ССЕ и
за двата процесни апартамента са платени сумите от по
49 363.25 евро, като от комплексната експертизата се установява че има надплатена сума в общ размер на
1 626.50 евро/ по 813.25 евро за обект/.Съдът с оглед събраните по делото
доказателства преценени поотделно и в тяхната съвкупност приема, че е налице
съществено неоснователно неизпълнение на договорните задължения от страна на
ответното дружество, при положение, че ищците са дори надплатили стойността на процесните апартаменти и това неоправдано забавяне за
сключване на окончателен договор за процесните обекти е
направило безполезно за ищците нотариалното прехвърляне правото на
собственост, след като към
01.10.2009год. ищците са платили изцяло продажните цени от по
49 363.25 евро за всеки един от тези обекти/таблица 3 от заключението на
вещото лице по ССЕ/.
Страните са били обвързани от валидни предварителни договори от
28.03.2007год.,които следва да се считат основателно за развалени с
представената покана за доброволно изпълнение връчена на ответното дружество на
30.03.2012год.
За да бъде уважен иска по чл.55,ал.1,пр.3 ЗЗД
следва да е налице сключен валиден договор между страните, ищецът да е изправна
страна по договора,ответникът виновно да не е изпълнил договорните си
задължения, а ответникът да не е върнал полученото по договора.При третият
фактически състав на чл.55,ал.1 ЗЗД основанието е съществувало при получаването
на престацията, но в последващ момент е отпаднало с
обратна сила,поради което за ищцовата страна е налице
възможността да иска връщането на даденото, като получено на отпаднало
основание/чл.55,ал.1,пр.3 ЗЗД/.
Ответното дружество следва да бъде осъдено
да заплати на всеки един от ищците
сумата от по 48 550 евро,ведно със
законните лихви,считано от завеждане на исковата молба в съда – 27.09.2013год. до окончателното
изплащане на сумите.
Ответникът следва да бъде осъден да заплати
на ищеца Д.Е.Г. на основание чл.55,ал.1,пр.1 ЗЗД сумата 813.25 евро ,като иска
се отхвърли за разликата до общият предявен размер на сумата 1626.49 евро, като неоснователен и недоказан.
Предварителния договор е сключен на 28.03.2007год. резервационните такси и за двата имота са внесени от всеки
един от ищците - сумите 2919.25 евро на 13.02.2007год. а на 03.04.2007год. са внесени
от ищците и сумите от по 14.058.77 евро,съгласно таблица №3 от заключението на
ССЕ,като е спазен 7-дневния срок по чл.11б от предварителния договор и
ответното дружество следва да бъде
осъдено да заплати на всеки един от ищците сумата от по 16 978.02 евро/ 2919.25 + 14.058.77/
,ведно със законните лихви считано от 27.09.2013год. до окончателното изплащане
на сумите на основание чл.92,ал.1 ЗЗД във вр. чл.11б
от предварителния договор, като исковете се отхвърлят за разликите над сумите
от по 16 978.02лв., до общите предявени размери от 16 993 евро, като неоснователни и
недоказани.
С оглед изхода на спора на основание
чл.78,ал.1 ГПК ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищците
сумата ***68.70лв.,съразмерно на уважените части от исковете.Искането за
присъждане на адвокатско възнаграждение следва да бъде отхвърлено като
неоснователно и недоказано.Представен е договор за правна защита и съдействие
от 24.09.2013год., като е посочено договорено възнаграждение 8 100
евро,внесена сума 8 100 евро и че е платена по банков път на
24.09.2013год.,като доказателства за плащане по банков път не са представени по
делото, предвид на което адвокатски
хонорар не следва да се присъжда/т.1, ТР №6 от 06.11.2013год.,по тълк.д.№6/2012год., ОСГТК на ВКС/.
Водим от горното СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА на основание
чл.55,ал.1,пр.3 от ЗЗД „З.П.”АД, ***,к-л”****-****”,бул.”****”№***,вх.”А”
да заплати на Д.Б.Т., гражданин на О.К.В.
и С.И.,роден на ***год. в Б.,В. с адрес: 1014, О.Р.,Г.Б., Б.
В44 8NH, В.,притежаващ паспорт №*******,издаден на *******.
от Паспортна служба на О.К.В. и С.И. и на Д.Е.Г., гражданин на О.К.В. и С.И.,
роден на ***год. в Б., В. с адрес: 62 У.К.Р., К., Б., Ю.Й.,S 72 8 ED,В., притежаващ паспорт №*******,издаден на *******.
от Паспортна служба на О.К.В. и С.И. и
двамата със съдебен адрес:***, офис 301 сумите от по 48 550 евро на всеки
един от тях, представляващи платена цена за
апартаменти DO12H и DO13Н по два
предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти под №DO12H/28.03.2007год. под №DO13H/28.03.2007год, ведно със законните лихви,считано от
27.09.2013год. до окончателното изплащане на сумите и на основание чл.92,ал.1 ЗЗД сумите от по 16 978.02 евро, на
всеки един от тях,ведно със законните лихви считано от 27.09..2013год. до
окончателното изплащане на сумите и на
основание чл.78,ал.1 ГПК сумата 13 268.70лв., за направени разноски,
съразмерно на уважените части от исковете, като
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл.92,ал.1 ЗЗД за
разликите над сумите от по 16 978.02 евро до общите предявени размери на
от по 16 993 евро,като неоснователни и недоказани, като ОТХВЪРЛЯ иска по чл.78,ал.1 ГПК за присъждане на
възнаграждение за един адвокат, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА
на основание чл.55,ал.1,пр.1 ЗЗД „З.П.”АД, ***,к-л”****-****”,бул.”****”№***,вх.”А”
да заплати на Д.Е.Г., гражданин на О.К.В.
и С.И.,роден на ***год. в Б., В., с адрес: 62 У. К. Р., К., Б., Ю.Й., S72 8ED,В., притежаващ паспорт №*******,издаден на *******.
от Паспортна служба на О.К.В. и С.И., съдебен адрес:***,офис 301 сумата 813.25 евро, ведно със законната лихва
считано от 27.09.2013год., до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл.55,ал.1,пр.1 от ЗЗД
за разликата над сумата 813.25 евро до общият предявен размер на сумата
1 626.49 евро, като неоснователен и недоказан.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: