№ 1042
гр. Плевен, 25.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на единадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Милена Св. Томова
при участието на секретаря АНЕТА ХР. ЙОТОВА
като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело №
20234430106925 по описа за 2023 година
за да се произнесе съобрази следното :
Производството е по обективно и субективно съединени искове с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.86 от ЗЗД.
В Плевенският районен съд е постъпила искова молба от К. П. П. с
ЕГН ********** срещу „Кайлъка Инвест“ ЕООД с ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление *** и В. Ц. Ц. с ЕГН **********, от ***, в която се
твърди, че ищцата и ответника „Кайлъка Инвест“ ЕООД сключили договор за
гаранция /стоп капаро/ на 26.10.2023г. Съгласно договора, ищцата предала на
Д.С.К., в качеството на представляващ Агенцията за недвижими имоти
„Кайлъка Инвест“ ЕООД *** сумата от 3000лв. в брой, представляваща
гаранция /стоп капаро/ за покупка на недвижим имот, описан в договора, а
именно: Апартамент ***, находящ се в ***, на втория етаж, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56722.660.917.1.7 по ***, със
застроена площ от 58,62 кв.м., с предназначение - жилище,апартамент.
Съгласно сключения договор била уговорена продажна цена за
апартамента и срок за сключване на предварителен договор. Договорът за
гаранцията /стоп капаро/ бил подписан на 26.10.2023г. от ищцата като
Купувач, от „Кайлъка Инвест“ ЕООД като посредник на сделката и от втория
1
ответник В. Ц. Ц., като представител на Продавача.
Сочи се, че съгласно чл.6 от сключения договор, Агенцията и продавачът
се задължили да не предлагат имота на други клиенти и да не сключват други
договори за гаранция или предварителни договори след подписване на
съглашението между страните.
Излага се, че ответниците нарушили чл.6 от договора, а именно да не
предлагат имота на други клиенти - след датата на сключване на договора и
заплащане от страна на ищцата на стоп капаро в размер на 3000лв.,
недвижимия имот продължавало да се продава и за него имало обяви в
Интернет. Същият имот се предлагал и от Агенция за недвижими имоти “Рея
Естейт“ ***. На 02.11.2023г. Агенция „Рея Естейт“ била с ключ за този имот и
завели ищцата на оглед и дори й предложили по-ниска цена за апартамента.
Сочи се, че ищцата поискала да направи повторен оглед на имота с
Агенция “Кайлъка Инвест“ ЕООД, но й било отказано под предлог, че нямали
ключ за имота.
Навеждат се доводи, че ищцата заплатила стоп капаро /гаранция/ в
размер на 3000лв., за да не се предлага този имот повече на други клиенти,
което не било спазено и било основание за разваляне на Договора за гаранция
от 26.10.2023г., поради виновно неизпълнение от страна на Продавача и
Агенцията – ответници в настоящото производство.
Твърди се, че на 09.11.2023г. по искане на ищцата бил развален договора
за гаранция /стоп капаро/ и като основание за разваляне изрично било
посочено предлагане на имота и извършване на оглед с друга агенция „Рея
Естейт“ на 02.11.2023г. На ищцата обаче не била върната от ответниците
сумата от 3000лв.
Ищцата счита, че било налице виновно неизпълнение на задължение по
договора от ответната агенция и следвало да бъде върната дадената сума за
стоп капаро.
Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на
решение, с което да бъдат осъдени ответниците солидарно да заплатят на
ищцата сумата от 3000лв., ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане.
Ответникът „Кайлъка Инвест“ЕООД е депозирал писмен отговор в
срока по чл.131 от ГПК, с който ангажира становище за неоснователност на
2
насочения срещу него иск.
Ответникът В. Ц. Ц. е депозирал писмен отговор, с който също ангажира
становище за неоснователност на иска.
Съдът като съобрази становищата на страните и представените по
делото писмени доказателства, прие за установено от фактическа и правна
страна следното:
От представения препис на Договор за гаранция (стоп капаро) от
26.10.2023г. се установява, че като страни по него са посочени ответника
„Кайлъка Инвест” ЕООД – ***, чрез Д.С.К. и ищцата Д.С.К.. Договорът е бил
подписан и от ответника В. Ц., като представител на продавача.
Според обективираното в чл.1, при подписването му ищцата е предала
на представляващия Агенцията сума в размер на 3000лв., посочена като
„гаранция (стоп капаро)”, дадена във връзка с покупката на описан недвижим
имот в ***, ***
Страните по договора са се съгласили, според отразеното в чл.2, че в
срок до 10.11.2023г. ще сключат окончателен договор за покупко-продажба на
имота при продажна цена от 62 000 евро.
Уговорили са също така в чл.3.3. неустойка в размер на 3000лв. в случай,
че окончателния договор не бъде сключен по вина на продавача и дължима от
последния в полза на купувача.
Регламентирали са в чл.4, че дадената като стоп-капаро сума от 3 000лв.
остава в полза на продавача, ако окончателния договор не бъде сключен по
причина, стояща у купувача.
Уговорили са още в чл.6 задължение в тежест на Агенцията и продавача
да не предлагат имота на други клиенти, да не сключват други договори за
гаранция или предварителни договори след подписване на процесния договор
– до неговото изпълнение или прекратяване.
Установява се от приложения препис на подписано между „Кайлъка
Инвест” ЕООД – ***, представлявано от Д.К., ищцата и В. Ц. Ц., като
пълномощник на продавача, съглашение от 09.11.2023г., именувано като
„Прекратяване на договор за гаранция /стоп капаро/”, че в него е било
обективирано съгласие между подписалите го лица за разваляне на сключения
Договор от 26.10.2023г., поради предлагане на имота по предварителния
3
договор и извършване на оглед на същия с агенция „Рея Естейт” на
02.11.2023г. от страна на К. П. П., като купувач.
Съдържа се отразяване в изявлението, че ищцата поискала на
01.11.2023г. от „Кайлъка Инвест” ЕООД оглед на същия имот, но такъв
можело да се осъществи на 03.11.2023г., поради отсъствие на продавача.
Видно е също така, че в писмения документ е било отразено предаване
на стоп-капарото от 3 000лв. на В. Ц., действащ като пълномощник на Т.Д.,
придавайки на документа в тази част характер на разписка.
От приложения препис на Пълномощно от Т.Ц.Д. в полза на В. Ц. Ц. - с
нотариална заверка на подписа от 30.10.2023г, е видно, че с
упълномощителната сделка са били делегирани в полза на ответника В. Ц.
права да сключи от името на собственичката на процесния имот договори за
посредничество за продажбата му, да сключи предварителен договор за
продажбата му, както и да се снабдява с необходими документи.
От представения препис на трудов договор ***020г. се установява, че
подписалата представените по делото съглашения от 26.10.2023г. и
09.11.2023г. Д.К. е в работела към същия момент при ответника „Кайлъка
инвест” ЕООД на длъжност ***.
Видно е от приложения препис на пълномощно от горепосоченото
дружество, делегиращо права на служителката Д.К., че последната е била
упълномощена да го представлява при всички фактически и правни действия
по повод изповядване на сделките по осъществяваната дейност.
Между страните не е налице спор, че св.Т.Д. е изпратила съобщение по
приложение „вайбър” на св.Р.Т. на 09.11.2023г. със съдържание, че била
предупредена предходния понеделник от брата на продавачката да свали
обявата за продажба на апартамента, както и да върне намиращите се у нея
документи и ключ. В тази насока са изявленията на страните в о.с.з. на
08.04.2024г.
От предоставената справка от Виваком от 16.04.2024г. е видно, че са
били проведени телефонни разговори между посочените от свидетелките Р.Т.
и Т.Д. телефонни номера на 12.10.2023г., 02.11.2023г. и 03.11.2023г., както и
телефонни разговори между посочените от св.Р.Т. и отв.В. Ц. телефонни
номера на 12.10.2023г., 03.11.2023г. и 08.11.2023г.
В хода на производството по делото са събрани гласни доказателства по
4
искане страните.
Свидетелят П.В.П., сочен от ищцата, излага в показанията си, че е
брокер към агенция „Адрес” и познавал ищцата, като негов клиент. Твърди, че
по време на извършен с нея на 02.11.2023г. оглед на жилищен имот на ***, тя
му споделила, че била капарирала апартамент на ***. Той й отговорил, че го
знаел, т.к. бил ходил там на оглед с агенция „Рея Естейт”. Пояснява, че това се
било случило на 29 октомври, когато огледа бил осъществен, чрез св.Р.Т..
Свидетелката Р.Г.Т., също сочена от ищцата, излага в показанията си, че
е управител на „Рея Естейт”, с която фирма действала като агенция за
продажба на имоти. Твърди, че на оглед на предлаган от същата агенция имот
в ***, ***, дошъл първоначално съпругът на ищцата, а след това и тя, като
попитала свидетелката дали знаела, че жилището се предлагало и от друга
агенция и било вече капарирано. Св.Т. сочи още, че предлагала имота по
уговорка със собственичката Т.Ц., която познавала. Пояснява, че последната й
се била обадила на 6 октомври 2023г. и на другия ден отишла да направи
снимки на жилището, а на 7 октомври й бил предаден и ключа на същото от
ответника В. Ц., като нямало сключен писмен договор по този повод. Св.Т.
твърди също, че била водила още четирима клиенти на огледи преди
направения от ищцата, при обявена цена от около 63 000евро. Твърди, че до
същия момент не била уведомявана от собственичката или „Кайлъка инвест”
да не предлага имота за продажба. Излага още, че върнала ключа за
апартамента на отв.В. Ц. около една седмица след огледа, направен от ищцата,
т.к. той и св.Т.Ц. поискали това, а последната й писала и съобщение по същия
повод.
Свидетелката Т.Ц.Д., сочена от ответниците, излага в показанията си, че
познавала св.Р.Т. повече от 40 години. Твърди, че се обадила на последната
през месец септември 2023г., когато решила да продава процесния имот, за да
потърси съвет от нея. Казала й, че искала да получи продажна цена от 60 000
евро, като това, което се даде над тази цена да е за брокера. Отишли също така
заедно до апартамента, където св.Т. направила няколко снимки. Пояснява, че
това се било случило в края на месец септември, когато била в ***. След
известно време св.Т. поискала и ключ за жилището, и такъв й бил предаден от
отв.В. Ц.. Излага също, че не била подписвала писмен договор с нея и не я
била уведомила по никакъв начин какво правела във връзка с продажбата на
5
апартамента. Твърди, че към края на месец октомври 2023г. брат й се обадил,
че бил направен оглед на имота с друга фирма и имало реален купувач за
62 000 евро, който бил готов да остави стоп - капаро от 3 000 евро в
агенцията. Сочи, че на 26 октомври 2023г. бил подписан и договора за
посредничество. Пояснява, че към този момент брат й нямал писмено
пълномощно, но тя казала, че веднага щяла да му изпрати и направила това на
30 октомври 2023г. Св.Д. твърди още, че разбрала от св.Т., че предлагала
апартамента за продажба, когато последната й се обадила заедно с купувачката
К. П., а последната заявила претенции относно квадратурата. Св.Д. сочи също,
че от новата агенция била разбрала, че купувачката не искала да купи
апартамента, защото бил предлаган и от друга фирма, а след като изтекъл
срока за подписване на окончателния договор и купувачката се отказала, стоп-
капарото било предадено на ответника Ц. Ц. и той ги предал на
собственичката. Пояснява, че брат й я уведомявал какво се случвало, а тя била
взела всички решения, свързани с продажбата, като той имал пълномощно
само да подписва документите. Същата свидетелка сочи, че след 31 октомври
2023г. търсила няколко пъти св.Р.Т. по телефон и също писмено я
предупредила, че нямала право да предлага апартамента за продажба, т.к.
нямат сключен договор за това.
Свидетелката П.И.Х., сочена от ответниците, излага в показанията си, че
работи в агенция за недвижими имоти „Фор сейл”, чрез която осъществявало
дейност дружество „Кайлъка Инвест” ЕООД с управител Д.К., като съпругата
на последния – Д.К., също работела в агенцията. Излага, че познавала ищцата
от години по повод работата си по посредничество при продажба на имоти и
знаела, че търсела жилище в района, в който се намирало и процесното.
Поради това, когато разбрала от Д.К., че агенцията им щяла да продава
апартамент на *** се обадила на ищцата още преди да пуснат обявата на
интернет сайта си. Тя проявила интерес и отишли заедно да го огледат, като
им отключил ответника В. Ц.. К. П. казала, че била съгласна да го купи и да
даде капаро. По тази причина агенцията не пристъпила към публикуване на
обявата и не предприела действия по търсене на други клиенти. Свидетелката
твърди, че взела 3 000лв. от ответницата като капаро, а представения по
делото Договор от 26.10.2023г. бил изготвен от Д.К. в офиса. Св.Х. го взела от
офиса и го занесла на работното място на ищцата да го подпише.
Свидетелката твърди още, че впоследствие ищцата се обадила с искане за
6
повторен оглед, който не могло да се осъществи същия ден, т.к. ответника В.
Ц. не бил в града, за да отключи. Излага, че на следващия ден ищцата отново
се обадила и казала, че била в апартамента с представител на агенция „Рея
Естейт”, при което св.Х. също отишла там заедно с Д.К.. Свидетелката сочи,
че ищцата й била казала, че една от причините да иска да бъде прекратен
договора била, че на такава квадратура апартаментите били с три стаи, а този
само с две; казала също, че от другата агенция й предложили да свалят от
цената. Казала още, че искала при прекратяване на договора отв.В. Ц. да бъдел
в офиса и парите от капарото да бъдат дадени на него, като не била възразила
нищо, когато ги взел. Св.Х. твърди също, че ищцата посочила като причина да
иска разваляне на договора, че друга агенция отключила апартамента за оглед,
след като била дала стоп-капаро. Поискала също така да й бъде върнато
капарото, но когато от агенцията попитали собственичката, тя казала в
никакъв случай да не се връща и да й бъде изпратено.
На поставени въпроси по реда на чл.176 от ГПК ответника В. Ц. излага,
че бил подписал договор с „Кайлъка Инвест” на 26 октомври 2023г., като брат
на продавачката и впоследствие упълномощен писмено. Сочи, че бил дал
ключа за апартамента на св.Р.Т. по молба на сестра си, за да води клиенти, но
не смятал, че имали сключен договор с нея. Твърди, че бил подписал договора
за стоп-капаро, но не фигурирал като страна по него. Твърди, че не знаел, че
имота се продавал от друга агенция, а от сестра си бил разбрал за възникнал
спор за големината на жилището, като след това сменил патрона на вратата и
от 2 ноември никой не можел да влиза. Излага, че на 09.11.2023г. в 16.00ч. бил
поканен на среща в офиса на „Кайлъка Инвест”, където се събрали страните,
за да се вземе крайно решение какво ще стане с договора за стоп-капаро.
Сочи, че на срещата К. Т. казала, че се отказвала от закупуването на
апартамента. Той се обадил на сестра си, за да я попита какво да прави с
парите, а тя казала, ако му ги дадат, да й ги изпрати, което и направил. Имало
спорове по оформяне на документа и в него се описало всичко.
При установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Установи се от обсъдените доказателства, че процесния Договор за
гаранция (стоп капаро) обективира постигнати уговорки между продавача и
купувача, както и поети във връзка с това правоотношение задължения от
7
„Кайлъка Инвест“ ЕООД.
В частта, в която е постигнато съгласие за сключване на предварителен
договор в определен срок и при посочена цена, договорът обвързва продавача
и купувача, между които се е развивало преддоговорното правоотношение.
Същият е подписан от тези две страни – от купувача лично и от продавача,
чрез пълномощник. Основателно е възражението на ответника В. Ц., че не е
страна по това правоотношение, т.к. е възникнало между ищцата К. П., в
качеството на купувач и свидетелката Т.Ц.Д., в качеството на продавач.
Ответникът В. Ц. е подписал документа, в качеството на представляващ
продавача. И тук е напълно ирелевантно за настоящия спор от коя дата е
писменото пълномощно, изходящо от продавачката. Това е от значение
единствено в отношенията между представляван и пълномощник. Договорът е
обвързвал страните по него от момента на подписването му, а с даденото
впоследствие пълномощно, продавачката е потвърдила извършените от
представителя й действия.
В частта, в която е постигнато съгласие относно капарото, съглашението
отново обвързва продавача и купувача. Дадените на Агенцията правомощия –
по съгласие на всички страни, са били свързани с това да съхранява даденото
капаро и взависимост от развитието на правоотношението да го предаде на
съответната страна по него.
Установи се, че постигнатата уговорка е била, според обективираното в
чл.3.3, че при отказ на продавача да сключи предварителен договор, той дължи
връщане на капарото и се задължава да заплати неустойка на купувача в
размер на 3000лв. При отказ от страна на купувача, страните са предвидили,
че капарото остава в полза на продавача.
Съдът намира, че в това съглашение достатъчно ясно е обективирано, че
уговорките, касаещи капарото, са свързани единствено с едностранен отказ на
някоя от страните да подпише предварителен договор.
Обективираното в чл.6 от съглашението задължение за Агенцията и
продавача да не предлагат имота на други клиенти не е обвързано по никакъв
начин с капарото и при неизпълнението му, купувачката е могла да търси
обезщетение за вреди от неизпълнение по общите правила на ЗЗД – чл.79 и сл.
от ЗЗД.
Поради това, съдът счита, че за решаване на настоящия спор е напълно
8
ирелевантно дали имота е бил предлаган от Агенцията или продавачката на
други лица след подписване на Договора за гаранция.
Съдът намира, че от значение в случая е прекратяването на
правоотношението по този договор по общо съгласие на страните, което е
станало с подписване на съглашението им от 09.11.2023г., именувано от тях
Прекратяване на Договор за гаранция (стоп капаро).
Безспорно е, че извън случаите на неизпълнение на двустранен договор,
като основание за прекратяване на договорните отношения, договорът може
да бъде развален по взаимно съгласие между страните. Взаимното съгласие за
прекратяване на договорно отношение предполага наличието на съвпадащи
насрещни волеизявления, насочени към прекратяването на облигационната
връзка.
Установи се в настоящото производство, че подписания Договор за
гаранция от 26.10.2023г. е бил развален по взаимно съгласие на страните по
него с подписване на съглашението им от 09.11.2023г.
И причините за това разваляне са ирелевантни за решаване на спора за
даденото капаро, т.к. преминаването му в правната сфера на едната или
другата страна е било предвидено според разваления договор единствено при
едностранен отказ на някоя от страните да подпише предварителен договор.
Вярно е, че при обективиране на взаимното си съгласие за прекратяване
на правоотношението, страните по него могат да договарят нови и преуредят
старите правоотношения във връзка с договора, чието прекратяване се цели.
В случая, обаче, не може да се приеме, че в съглашението от 09.11.2023г.
за прекратяване на договора за гаранция е бил преуреден въпроса за даденото
капаро. Налице е отразяване, че Агенцията, която е държала сумата от 3000лв.
до същия момент, я е предала на ответника В. Ц., в качеството му на
пълномощник на продавача. Това е станало в присъствието на ищцата, но не
може да се приеме, че е обективирано нейно съгласие за изменение на
предходните уговорки, свързани с капарото. Такива няма отразени. Стана ясно
от показанията на свидетелката П. Х., че ищцата К. П. е поискала връщане на
даденото капаро, но не е било получено съгласие от продавачката за това.
При тези изяснени факти, съдът намира, че е налице съвпадение на
волеизявленията на страните за разваляне на Договора от 26.10.2023г., но няма
9
договорени нови или преуредени стари договорки във връзка със
съглашението, чието прекратяване са целели.
Ето защо, следва да се приеме, че са настъпили правните последици на
развален по общо съгласие на страните договор – всяка от тях в този случай
дължи връщане на полученото по разваления договор. Поради това
продавачката – свидетелката Т.Д., е дължала връщане на полученото капаро.
Вярно е, че към същия момент не е било в нейно държане, но тези последици
са настъпили независимо от момента и начина, по който е получила сумата.
От друга страна, съдът намира, че развалянето на облигационната
връзка по съглашението от 26.10.2023г., не рефлектира върху правната сфера
на ответниците по настоящия спор – „Кайлъка Инвест“ ЕООД и В. Ц. Ц..
Разваленият договор, в частта относно дадената гаранция (стоп-капаро), е
обвързвал единствено продавача и купувача, т.к. сумата е обезпечавала само
техните задължения за подписване на предварителен договор. И след
прекратяване на правоотношението, връщането на капарото е дължимо от
продавачката, в чийто патримониум е постъпило по силата на развалената
договорна връзка.
Следва да се посочи, че ищцата претендира с исковата молба именно
връщане на сумата на отпаднало основание – разваляне на договора, по който
го е дала.
При установените по делото факти, не може да се обоснове извод, че
ответниците дължат на ищцата връщане на даденото от нея капаро по
разваления Договор от 26.10.2023г. Агенцията, като посредник по
правоотношението по покупко-продажба, би дължала връщане на сумата, ако
беше останала в нейно държане, макар и на друго правно основание, но в
случая стана ясно, че капарото е било предадено в полза на продавачката още
към момента на подписване на съглашението за разваляне на договорната
връзка. Между ответника В. Ц. и ищцата не е съществувало никакво
договорно правоотношение и в случай, че сумата беше в негово държане, той
би отговарял по правилата на чл.59 от ЗЗД, но нито е предявен такъв иск нито
са установени елементите от фактическия състав на тази правна норма.
Предвид изложеното, съдът намира, че предявената срещу ответниците
искова претенция е изцяло неоснователна и недоказана и следва да се
отхвърли като такава.
10
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищцата
дължи на ответника „Кайлъка Инвест“ ЕООД деловодни разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 600лв. и на ответника В. Ц. деловодни
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 400лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от К. П. П. с ЕГН ********** срещу
„КАЙЛЪКА ИНВЕСТ“ ЕООД с ЕИК *** и В. Ц. Ц. с ЕГН **********, ИСК с
правно основание чл.55, ал.1, предл.трето от ЗЗД за осъждане на ответниците
да заплатят солидарно в полза на ищцата сумата от 3 000лв., получена по
развален Договор за гаранция (стоп капаро) от 26.10.2023г., като
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, К. П. П. с ЕГН
**********, ДА ЗАПЛАТИ на „КАЙЛЪКА ИНВЕСТ“ ЕООД с ЕИК ***,
сумата от 600лв., представляваща направени по делото разноски за адвокатско
възнаграждение.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК, К. П. П. с ЕГН
**********, ДА ЗАПЛАТИ на В. Ц. Ц. с ЕГН **********, сумата от 400лв.,
представляваща направени по делото разноски за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Плевенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
11