Р Е Ш Е
Н И Е
№144
гр. Несебър, 08.08.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
НЕСЕБЪРСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска
колегия, шести състав в публично заседание на тринадесети юли две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Валери Събев
при участието на секретаря Радостина Менчева, като разгледа гр. д. № 1161 по описа на Районен съд Несебър
за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е за
съдебна делба във фазата по извършването й.
С влязло в сила Решение № 66 от 15.05.2017г., постановено
по делото, е допусната съдебна делба между съсобствениците „Б.” ООД и „Ф.5.” ЕООД, на следните
обекти: поземлен имот с идентификатор № ********* по кадастралната карта на гр. Несебър, с
площ от 3063 кв. м., трайно предназначение на територията: „Урбанизирана”, начин
на трайно ползване
„Комплексно застрояване”, номер по
предходен план - УПИ с номер *********, при съседи ПИ с идентификатор
№ ********, *********9, ******** и ********, находящ
се в гр. Несебър, „П.” № 1, хотел „П.”, представляващ сграда с идентификатор № *********.1
по кадастралната карта на гр. Несебър, на площ от 341 кв. м., брой етажи: 11, предназначение: „Хотел”,
находящ се в гр. Несебър, „П.” № 1 и Ресторант „П., представляващ имот с идентификатор *********
по кадастралната карта на гр. Несебър, със застроена
площ от 561 кв. м., брой етажи: 1, предназначение „Сграда за обществено
хранене”, находящ се в гр. Несебър, „П.” № 1, при
следните дялове: за
„Б.” ООД – 9/10 ид.ч., за „Ф.5.” ЕООД – 1/10 ид.ч.
Съделителят „Б.” ООД, чрез процесуалния си
представител, отправя искане имотите, като неподеляеми, да бъдат изнесени на
публична продан. Счита, че по този въпрос няма спор между страните, а
неподеляемостта на имотите се установява и от заключението на вещото лице И.В..
Намира, че цената на имотите следва да бъде определена в размер от
9 042 843 лв. Моли в полза на дружеството да бъдат присъдени
подобрения и необходими разноски. В тази връзка намира, че препращането към чл.
243 – чл. 249 ЗЗД в протокола от 21.11.2005г. не може да бъде приравнено на
договор. Сочи, че препращането към тези текстове е единствено с цел правна
икономия. Излага, че дори решението по т. 2 от протокола да се приеме за
договор за заем за послужване, то заемодателят на основание чл. 249, ал. 2 ЗЗД
има право само да иска връщане на вещта, но не и да претендира обезщетение. Навежда,
че чл. 243 – чл. 249 ЗЗД е следвало да се приложат само ако не противоречат на
чл. 30, ал. 2 ЗС. В тази връзка намира, че ответното дружество дължи и
заплащане на съответната част от тежестите за вещта. Поддържа се претенцията за
полезни разноски – подобрения. Обръща се внимание на обстоятелството, че „Ф.5.”
ЕООД е заплащало данъчни задължения само за обект „Хотел с ресторант”, но не и
за обект „Ресторант”. Оспорва се претенцията на другата страна за пропуснати
ползи от приходите на „Б.” ООД от експлоатацията на имота като хотел. В тази
връзка се сочи, че основание за тяхната претенцията може да се намери единствено
в рамките на наемите и искът им да бъде уважен само до този размер от 458,33 лв.
Претендират се разноски във връзка с предявените от дружеството претенции по
сметки.
Съделителят „Ф.5.” ЕООД, чрез
процесуалните си представители, заема становище, че
делбата следва да се извърши чрез изнясянето на имотите на публична
продан – поради функционалното предназначение на един общ търговски обект –
хотелски комплекс „П.”, на допуснатите до делба имоти. До съда
се отправя искане да не цени заключенията на вещите лица И.В. и И.З. по
отношение цената на хотелския комплекс. Съделителят счита, че следва да се
възприеме оценката на вещото лице Ф., тъй като същата изяснява най-пълно и
обективно въпроса за пазарната стойност на имота. Намира, че при изготвяне на
заключението са използвани приложими методи. Сочи, че вещите лица Х. и А.
необосновано са включили в оценката си по сравнителния метод неподходящи по
местоположение аналози. Развива съображения в тази насока. Оспорва и приложения
приходен метод от тези вещи лица, като счита, че са използвани некоректно
подадени от ищеца данни за приходите и разходите от хотелиерската дейност.
Излага, че методът на вещната стойност е неприложим. Намира, че заключението на
тези вещи лица се доближава до заключението на вещото лице Ф. по отношение
метода на пазарните аналози, поради което следва да се възприеме оценката по
този метод. Сочи, че претенцията по сметки на „Б.” ООД не е конкретизирана, тъй
като не са посочени видове и количества работи. В тази връзка твърди, че ищецът
не е доказал извършването на конкретни видове и количества работи, чието
заплащане претендира. Навежда, че заключението на експертизата не може да
преодолее тези нередовности. Счита, че е налице основание за прекратяване на
претенцията по чл. 346 ГПК. Отделно моли за отхвърляне на претенцията, поради
обстоятелството, че отношенията между страните са се уреждали от договор за
заем за послужване от 21.11.2005г. Развиват се съображения, че по силата на този
договор ищецът е бил задължен да поема разходите за запазването на вещта.
Оспорват се изводите на експертизата за увеличената стойност на имотите. В тази
връзка се сочи, че по делото не е доказано наличието на извършени подобрения.
Излага се, че претенцията на „Ф.5.” ЕООД с правно основание чл. 30, ал. 3 ЗС е
доказана по основание и по размер с оглед заключението на съдебно-счетоводната
експертиза. С тези доводи от съда се иска да извърши делбата по предложения
способ, да отхвърли претенцията по сметки на „Бокородо” ЕООД и да уважи изцяло
тази на „Ф.5.” ЕООД.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Съсобствеността във
втората фаза на делбеното производство се прекратява по един от посочените в
ГПК способи: посредством теглене на жребие, чрез разпределение на имотите по
реда на чл. 353 ГПК, чрез възлагане по реда на чл. 349 от ГПК или чрез изнасяне
на имотите на публична продан, като основни критерии за избора на способ са
дали броят на реалните дялове съответства на броя на съделителите, доколко
стойността на реалните дялове съответства на стойността на дяловете на
съделителите, както и квотите, които притежава всеки един от съделителите. Съгласно
разпоредбата на чл. 69, ал. 2 ЗН, всеки от съделителите може да поиска своя дял
в натура, доколкото това е възможно. Тази разпоредба отразява основния принцип
в производството по извършване на делбата, според който съдът следва да извърши
делбата, като осигури получаването на реален дял от всеки съсобственик.
Съсобственикът може да получи реален дял, когато делбеният имот е реално
поделяем, или когато той може да се постави в дял. Когато тези възможности
съществуват, и с оглед на посочения принцип по чл. 69, ал. 2 ЗН, съдът не
следва да извършва делбата с изнасяне на имота на публична продан.
Съдът счита, че в
случая до делба са допуснати имоти, които са неподеляеми, поради което
единственият възможен способ за извършване на делбата е чрез изнасянето им на
публична продан. От заключението на съдебно-техническата експертиза на вещото
лице В. (на л. 541 – л. 555, том II от делото), неоспорено от страните в частта му относно поделяемостта на
имотите, се установява, че поземлен
имот с идентификатор № ********* по кадастралната карта на гр. Несебър е
с площ от 3063 кв. м. и в него през 1967г. е изграден хотел „П.” – на 11 етажа. Съгласно приетите норми за коефициент интензивност и
плътност на застрояване за к. к. „Слънчев бряг”, поземленият имот е изчерпал
своите възможности за застрояване и не би могъл да бъде поделен на по-малки
имоти, поради което е неподеляем. От своя страна хотел „П.” съдържа 132
хотелски стаи, 11 хотелски апартамента, приземен етаж с рецепция, лоби бар,
бюро за обмяна на валута, смесен магазин за търговия с няколко групи храни,
фризьорски салон, козметично студио, складови, санитарни, обслужващи помещения
и асансьори, представляващи сграда с идентификатор
№ *********.1 по кадастралната карта на гр. Несебър и ресторант „П.”
с предназначение – сграда за обществено хранене – застроена площ от 561 кв. м.
От експертизата се установява, че хотел „П.” не би могъл да бъде поделен по
квоти, тъй като се обслужва от общо стълбище, общо главно електрическо табло, обща
В и К мрежа и не е възможно обособяване на два отделни обекта – с
предназначение хотел, които да имат отделни ел. и
В и К инсталации и отделно обслужване с асансьори, помощни помещения и т.н. За
ресторант „П.” са направени изводи, че е проектиран и реализиран като
функционално свързан с хотела за нуждите на почиващите в хотела. Към ресторанта
се преминава от асансьорите, през фоайето на хотела, покрай рецепцията, през
лоби-бара към залата за консумация и същият представлява обект, който не би
могъл да бъде отделен както от хотелската част, така и от Ел. и В и К
инсталациите. При тези данни вещото лице е определило и трите допуснати до
делба имота като неподеляеми.
Както се посочи в тази част експертизата не е оспорена от
страните, а те споделят тезата, че имотите са неподеляеми. Освен това в тази
част експертизата напълно се кредитира от съда като обективна, компетентна и
безпристрастна. От изложеното може да се направи извод, че поради
неподеляемостта на допуснатите до делба имоти същите следва да бъдат изнесени
на публична продан и това да е способът, по който да се ликвидира
съсобствеността.
По пазарните оценки
на вещите, по отношение на които следва да се извърши делба:
По делото са
допуснати и приети три различни заключения на съдебно-оценителски (последната
от които тройна). С оглед различията между вещите лица по последната експертиза
по делото са дадени четири различни експертни оценки на допуснатите до делба имоти. Със заключението на съдебно-техническа
експертиза на вещото лице В. (на л. 541 – л. 555 от
том II от делото) е приета
оценка на имотите в общ размер от 6 590 974 лв. Със заключението на съдебно-техническата експертиза на вещото лице З.
(на л. 590 – л. 625 от том II oт делото) е дадена оценка на имотите в общ размер от 8 581 734 лв. Подписаната от вещите лица А. и Х. тройна съдебно-техническа и
оценителска експертиза (на л. 699 – л. 754 от том II oт делото) е дала обща оценка на имотите от 9 042 843 лв. Изготвената самостоятелна оценка от третото вещо лице по тройната експертиза – З.Ф. (на л.
673 – л. 697 от том II от делото) е определила обща оценка на имотите от
16 761 357 лв. С оглед наличието на четири различни оценки за имота в случая е налице хипотезата на чл. 203 ГПК. Както е прието
и в практиката на ВКС (напр. Определение № 1520 от 02.12.2011г. по гр.д. №
521/2011г. по описа на IV гр. о. и Определение № 347 от 06.06.2016г. по гр.д. №
1780/2016г. по описа на I гр. о.) няма пречка всяка група от вещите лица по тройната експертиза да
изложи отделно подписано становище, което да обясни в съдебното заседание. В
случай, че съдът може да формира мнение по тези становища и съобразно с
останалите доказателства по делото, той не е длъжен да възлага допълнителни
изследвания. Както се посочи по делото са събрани множество доказателства във
връзка с оценката на имотите, поради което съдът е могъл да формира мнението си
по релевантната оценка на имотите.
При преценката по чл. 203 ГПК съдът намира, че не следва да кредитира заключението на вещото
лице Ф.. Във връзка с изготвеното от това вещо лице заключение следва да се има
предвид, че за оценка на имотите са използвани два метода „Метод на
сравнителната стойност” и „Метод на приходната
стойност”. Окончателната оценка е определена след осредняване
на получените по всеки един от двата метода оценки. При използване
метода на приходната стойност вещото лице взело информация за
дохода, който би донесъл обектът при нормална експлоатация. Взета
е информация от отчетите за приходи и разходи от търговския регистър в периода
2014г. – 2016г., като е определен среден годишен приход на база този тригодишен
период в размер на 2 301 667 лв. Вещото
лице е приело, че от туристически услуги средният годишен приход е 80% от общия
годишен приход и взело за база при използването на метода си сумата от 1 841 333 лв., като след приспадане на разходите е определен
чист доход от 1 288 933 лв. Съдът намира, че тази база е определена по неточен начин, доколкото
вещото лице напълно произволно е взело 80% от общия
приход като приход от хотелиерската дейност. Предоставените справки от „Б.” ООД
не са използвани от вещото лице с довода, че сочат на
неправилно управление, стопанисване и поддръжка. Въпросните справки са издадени
само във връзка с приходите
от хотелиерска дейност на дружеството и са приложени към експертизата на вещите
лица А. и Х. (на л. 748 – л. 749 от делото). Съдът не споделя доводите на
процесуалните представители на „Ф.5.” ЕООД, че става
въпрос за документи, изходящи единствено от другата страна, съставени за целите на настоящото производство. Както се установява и
от съдебно-счетоводната експертиза на вещото лице Ч. (на л. 860 – л. 862 от том
II от делото) за
приходите и разходите от хотелиерската дейност се водят отделни счетоводни
сметки и след анализа им се установява чист доход за
2017г. от 626 416,46 лв. От своя страна вещото лице Ф. е приело
като оставащ приход сума, която надвишава приблизително два пъти посочената.
Налага се извод, че не става въпрос за използването на доказателства, съставени
от една от страните за целите на процеса. В случая
различните дейности на „Б.” ООД се осчетоводяват
самостоятелно, което е позволило извършването на задълбочена проверка в
счетоводството, от която да се установят приходите от
хотелиерска дейност. Именно тези приходи са в основата на метода на приходната
стойност (както се установява от приетите по делото експертизи) и приетата от
вещото лице Ф. сума като чист приход от хотелиерската дейност не отговаря както
на представените на вещите лица документи, така и на
счетоводните отразявания. От своя страна редовно
воденото счетоводство представлява и годно доказателство в отношенията между
търговци, каквито са страните в настоящия процес (арг. от чл. 55 ТЗ).
Установената от вещите лица А. и Х. брутна печалба от 513 389 лв. при използване на метода на приходната стойност (посочена на л. 9
от заключението им – л. 707 от делото) е значително по-близка до реално
установената печалба за 2017г. от вещото лице Ч.. Впрочем
разликата между двете суми се дължи на обстоятелството, че вещите лица са
използвали осреднената стойност на печалбите за период от 5 години. Поради
изложените причини съдът намира, че при използване на метода на приходната стойност вещите лица А. и Х. са
използвали коректни данни и са достигнали до по-точна сума като основа при
използването на този метод, в сравнение със сумата, получена от
вещото лице Ф..
Сходни са изводите на съда и във връзка с използването на
метода на сравнителната стойност. На практика вещото лице Ф. е използвало само
по три аналога за поземления имот и ресторанта и пет
аналога за хотела. От своя страна вещите лица А. и Х. са използвали пет аналога за поземления имот, петнадесет аналога за хотела
и девет аналога за ресторанта. Т.е. безспорно получената от тях оценка по метода на сравнителната стойност
е базирана на по-задълбочен анализ на пазара и съпоставяне с много по-голям
брой предлагани за продажба обекти. Поради тази причина съдът намира и
получената от тях оценка по този метод за по-достоверна. Не се споделят и
възраженията, че използваните от тези вещи лица аналози не отговарят на характера на оценявания имот. Както се установява
по-голямата част от използваните от тях аналози са
именно на обекти в к. к. „Слънчев бряг”, а използването на обекти от други
курорти не може да се приеме за некоректно, тъй като са взети предвид и
съответните специфики на всеки от аналозите. Не може да се приеме
и възражението, че използваните аналози, предоставени на тези вещи лица от
вещото лице Ф. са едва 1/3 от всички използвани от тях. Както се посочи вещото лице Ф. е използвало малък брой аналози и обективно не е
имало как вещите лица Х. и А. да използват по-голям
брой от нейните аналози. От значение е обаче, че и
използваните от вещото лице Ф. аналози са включени в оценката, което само
затвърждава извода за по-голямата коректност на оценката на вещите
лица А. и Х.. От своя страна вещото лице Ф. не е
използвало нито един от аналозите на другите две вещи лица, вкл. и тези за
обекти в к. к. „Слънчев бряг”. Следва да се обърне внимание и на факта,
че от 15 използвани аналога за оценката на хотела представителите
на „Ф.5.” ЕООД са възразили
само срещу три от тях, което е доказателство в насока, че и двете страни са
съгласни с по-голямата част от използваните аналози.
По-голямата част от възраженията на „Ф.5.” ЕООД са насочени срещу използваните
при определяне оценката на поземления имот аналози, но следва да се има предвид,
че разликата между оценката на поземления имот, дадена от вещото лице Ф. и
оценката на другите две вещи лица не е значителна. Отделно от
това следва да се обърне внимание, че вещите лица А. и Х. са използвали и
аналози, базирани на действителни продажби на имоти – чрез частен съдебен
изпълнител, които дават по-реална представа за пазарната стойност на съответния
имот, в сравнение с офертите, при които реална продажба все още не се е
осъществила. Всички доводи, изложени по-горе, водят до
извод, че и по отношение на сравнителния метод, вещите
лица А. и Х. са достигнало до по-коректни стойности на оценяваните имоти. Не се
възприемат и възраженията на представителите на „Ф.5.” ЕООД срещу
използвания от вещите лица Х. и А. метод на чистата
възстановителна стойност. На първо място както в рамките на
изготвеното от вещите лица заключение, така и в съдебното заседание от
20.03.2018г. те са изложили подобни и убедителни доводи за причината за
използването на този метод. От изложеното от вещите лица става ясно, че
този метод не се свежда само до строителната стойност на сградите, намалена с
процента овехтяване. Те са изложили подробни съображения в насока за всички
разходи, които са взети предвид при използването на този метод. Освен това очевидно влиянието на този метод върху крайната оценка
не е съществено, тъй като дори и вещите лица да бяха процедирали като вещото лице Ф., използвайки
осреднената стойност, получена от оценките по другите два метода, те пак щяха
да получат резултат, близък до определената от тях крайна обща стойност на
трите обекта от 9 042 843 лв.
Направеният по-горе анализ
мотивира съда да приеме, че заключението на вещите
лица Х. и А. следва да бъде възприето. Допълнителни аргументи в подкрепа на
този извод могат да се изведат от обстоятелството, че става въпрос за две вещи
лица, които са се обединили около една оценка. Т.е. мнозинството от вещите лица
е достигнало до общ извод за цената на имотите.
Следователно не само посоченото от „Б.” ООД вещо лице е дало тези оценки на имотите, а и определеното от съда
вещо лице, което изначално следва да бъде счетено за безпристрастно. От друга
страна единствено определеното от „Ф.5.” ЕООД вещо лице дава подобна висока оценка на имотите, която обаче се
разколебава въз основа на изложеното по-горе. Не без значение
е и обстоятелството, че още едно вещо лице – И.Д.З.,
е достигнало до оценка сравнително близка до тази на вещите лица Х. и А. – 8 581 730
лв. Т.е. и трето вещо лице, определено от съда,
по независим от вещите лица Х. и А. начин потвърждава техните изводи относно
оценката на имотите.
С оглед всичко изложено
по-горе съдът достигна до краен извод, че по реда на
чл. 203 ГПК следва да се кредитира оценката на вещите лица Х. и А., която се
подкрепя и от останалите доказателства по делото. Не следва да се вземат
предвид оценките на вещите лица В. (като занижена) и тази на вещото лице Ф. (като завишена). Впрочем
следва да се обърне внимание и на обстоятелството, че единствената практическа
стойност на оценката, която се възприема от съда в настоящото производство, е
във връзка с дължимите от страните държавни такси.
Това е така с оглед способа на ликвидиране на съсобствеността, а именно – чрез изнасяне
имотите на публична продан. По арг. от чл. 485, ал. 1 ГПК при осъществяването на публичната продан
задължително ще се извърши нова оценка на имотите, която ще е от значение за
началната цена, от която да започне наддаването – арг. от чл. 485, ал. 4 ГПК.
Т.е. при всички случаи ще се изготвят и нови актуални оценки на имотите, които
на практика ще определят отправната точка при публичната продан, а заплатената
при публичната продажба цена ще определи и стойността на дяловете на всяка от страните. Впрочем и върховната
инстанция е имала повод многократно да се произнася в насока, че при изнасяне
на имотите на публична продан, оценката им не е съществен елемент от
ликвидирането на съсобствеността. Такова произнасяне имплицитно се съдържа в
диспозитивите на актовете на ВКС за изнасяне на публична
продан на имоти, където конкретна оценка не е вписана, а отразено единствено,
че след извършване на публичната продан сумите, получени от същата, следва да
се разпределят между съделителите, съобразно квотите, при които е допусната
делбата на имота – напр. Решение № 145 от 11.07.2013г. по гр.д. № 1986/2013г.
по описа на II гр. о. на ВКС, Решение № 216 от 08.11.2013г. по гр.д. № 2131/2013г. по
описа на II гр. о. на ВКС, Решение
№ 69 от 06.07.2015г. по гр.д. № 184/2015г. по описа на II гр. о. на ВКС, Решение № 165 от 31.05.2012г. по гр.д. №
900/2011г. по описа на II гр. о. на ВКС, Решение №
122 от 05.01.2018г. по гр.д. № 4962/2016г. по описа на
II гр. о. на ВКС, Решение
№ 97 от 10.07.2018г. по гр.д. № 3845/2017г. по описа на I гр. о. на ВКС и др.
По предявените претенции по сметки от „Б.” ООД:
В доказателствената тежест на този съделител по
предявените от него претенции по сметки е било да докаже, че е извършил
описаните от него строителни работи, че е заплатил данъци и такси, че е вложил
посочените суми, че те са по-големи от неговия дял в общата вещ. В негова
тежест е било да докаже и размера на претенцията си.
Във връзка с претенцията по сметки на ищеца на първо място следва да се
имат предвид определени разяснения, наложени в съдебната практика на ВС и ВКС.
С Тълкувателно решение № 85
от 2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК е прието, че държателят на
недвижим имот, който е извършил подобрения в него, не може да се ползува от
разпоредбите на чл. 71 и 72 ЗС. Неговите отношения със собственика за добивите,
получени от имота, и извършените подобрения се уреждат в съответствие с
договора между тях, а при липса на договор - съобразно правилото на чл. 93 ЗС
за добивите и правилата за водене на чужда работа без пълномощие и
неоснователно обогатяване - за подобренията. Това разбиране е доразвито с Постановление № 6 от 27.XII.1974
г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС, според т. 4 и т. 5 от което, при наличието на договор или друг
юридически акт, с който се отстъпва държане, съдилищата са длъжни да проверяват
дали този, който претендира заплащане на извършени подобрения, не е владял за
себе си
въпреки правоотношението, което е създадено с юридически акт. Ако съсобственикът не е владелец на частите
на останалите съсобственици, отношенията му с тях за подобренията се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. При възражение на съсобственика, че е владял частите
на останалите съсобственици, съдът е длъжен да изследва дали то е основателно. В новата практика на върховната инстанция
(напр. Решение № 191 от 29.10.2014г. по гр.д. № 2299/2014г. по описа на I гр. о. на ВКС) е прието, че по
отношение правата на съсобственика извършил подобренията, намира приложение чл.
30, ал. 3 ЗС, ако те са извършени със съгласието на останалите съсобственици.
Ако са извършени без съгласието на останалите съсобственици, отношенията следва
да се уредят по реда на чл. 61, ал. 2 ЗЗД, като в
такъв случай се присъжда по-ниската стойност измежду увеличената стойност на
имота и разходите за подобренията – Решение № 743 от 11.01.2011г. по гр.д. №
1811/2009г. по описа на III гр. о на ВКС. В Решение № 532 от 17.VI.1994 г. по гр. д. №
382/94 г., I г. е прието още, че необходимите разноски и подобренията са
различни фактически състави. При необходимите разноски, изразходвани за
запазване на вещта, се присъждат действително изразходваните средства съобразно
частта на съсобственика. При подобренията се присъжда увеличената стойност на
вещта, ако вещта се владее на правно основание или по-малката стойност между
увеличената стойност на вещта и действително изразходваните средства при
обикновено владение. Разграничение между „необходими” и „полезни разноски” също е
направено в съдебната практика, като е посочено, че необходимите разноски са
свързаните с неотложни (аварийни) ремонтни дейности за поддържането и/или
възстановяването на вещта, предизвикани от непредвидено, неочаквано събитие,
или се свързват с необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности,
наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели
привеждане на вещта в състояние годно за нейното предназначение. Полезните
разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат характера на
подобрения – Решение № 85 от 24.06.2014г. по гр.д. № 1157/2014г. на II гр. о. на ВКС. В
цитираното вече Решение
№ 532 от 17.VI.1994 г. по гр. д. № 382/94 г., I г. о. е прието, че в необходимите разноски не се включват
обикновените разноски, свързани с текущото поддържане
на имота.
От
извършения преглед на съдебната практика могат да се изведат основните
положения при исковете, свързани с присъждането на суми за извършени в
съсобствената вещ ремонтни дейности. На първо място от
съществено значение е качеството на съсобственика, извършил съответните
дейности – владелец или държател на идеалната част от другия съсобственик. На
следващо място необходимо е да се прецени дали дейностите са извършени със
съгласието на останалите съсобственици. От значение е дали отношенията между
страните се уреждат от договор или на извъндоговорно
основание. Нужно е да се направи разграничение между необходимите и полезните
разноски, независимо от дадената от ищеца квалификация. По отношение на
стойността – необходимите разноски винаги се остойностяват по действително
заплатените цени за съответните разходи. Същото важи и за полезните – в случай,
че са направени от държател, освен в хипотезата на чл.
60, вр.чл. 61, ал. 2 ЗЗД когато може да се присъди увеличената стойност на
имота, но само ако тя е по-малка от вложените разходи за подобренията, тъй като
в този случай отговорността е ограничена до размера на обогатяването. В
посочените случаи давността започва да тече от момента на извършването на
разходите от подобрителя – държател на идеалните части на
останалите съсобственици.
В
светлината на настоящия казус посочените изводи, наложени в съдебната практика,
намират следното отражение:
Съдът
намира за установено по делото, че ищецът е бил държател на идеалната част на ответника от допуснатите до делба имоти. В тази връзка следва да се има предвид, че на 21.11.2005г.
съсобствениците са постигнали помежду съгласие (обективирано в протокол на л.
65 – л. 66, том I от
делото) хотел „П.” да се ползва безвъзмездно от „Б.” ООД по правилата на
договора за заем за послужване и чл. 30 и сл. от ЗС. Т.е. страните са
постигнали изрична уговорка, че ищецът ще е държател на идеалната част от
правото на собственост на обекта, притежавана от ответника. Въпреки
възраженията на процесуалния представител на „Б.” ООД съдът намира, че тази
уговорка по своята същност представлява договор за заем за послужване. Заемът
за послужване е договор, по силата на който едно лице (заемодател) предоставя
безвъзмездно на друго лице (заемател) определена вещ
за временно ползване, която заемателят се задължава да върне на уговорения срок
или след уговореното ползване. В представния протокол се съдържат всички
посочени характеристики на този договор. В тази връзка съдът намира, че от
значение не е самото наименование на документа, а
правната същност на обективираните в него уговорки между страните. След като
уговорките покриват всички елементи на заема за послужване, то съдът намира, че
волята на страните е била да сключат именно такъв договор. Наред с това, както
е прието и с решението по допускане на делбата, към момента на построяване на
ресторанта към хотела „Б.” ООД е било единствено
държател на идеалната част на „Ф.5.” ЕООД от ресторанта. Това е така, тъй като по
делото не е доказано ищецът да е извършил конкретни действия, с които да е
обективирал спрямо „Ф.5.” ЕООД намерението да владее
неговата идеална част от имота за себе си, които да са достигнали до знанието на „Ф.5.” ЕООД и които
изрично да отричат неговите права върху имота. Налага се извод, че
извършените ремонтни дейности са осъществени от „държател” на имота, поради
което няма основание отношенията между страните да се уредят по реда на чл. 72 – чл. 74 ЗС. Следва да се има предвид, че
представеният протокол от 21.11.2005г. представлява договор за „заем за
послужване”. С него „Ф.5.” ЕООД е предоставило за
временно и безвъзмездно ползване на „Б.” ООД своята
идеална част от хотел „П.”. Тази идеална част е
предоставена до датата, на която
„Ф.5.” ЕООД се разпореди със собствените си идеални
части, но не по-малко от три години. Страните са постигнали съгласие относно
правилата, свързани със стопанисването и използването на идеалните части от
имота, предоставени за временно и безвъзмездно ползване на „Б.” ООД да се прилагат правилата на чл. 243 –
чл. 249 от ЗЗД и чл. 30 и сл. от ЗС. Т.е. между страните безспорно са
съществували договорни отношения и сочените от ищеца ремонтни дейности са
осъществени от него като държател – по силата на договор за заем за послужване.
Наред с това страните изрично са уговорили в отношенията им да действат
разпоредбите относно заема за послужване, а така също
и чл. 30 и сл. ЗС. Следователно в самия договор имплицитно се
съдържа съгласие между страните всеки съсобственик да участва в ползите и
тежестите на общата вещ съразмерно с частта си (чл. 30, ал. 3 ЗС) и заемателят
да понася обикновените разноски за поддържането, запазването и използуването на
вещта, с право на заплащане на извънредните разноски, ако те са били необходими
и неотложни (чл. 245 ЗЗД). Може да се направи извод, че по силата на
договора за заем за послужване от ответника е дадено принципно съгласие за
извършване на строителни дейности в съсобствения имот,
при съблюдаване на правилата, уредени в цитираните норми. Съдът
намира, че този договор разпростира своето действие както върху хотела, така и
върху поземления имот и ресторанта, доколкото (както се установява и от
приетата по делото съдебно-техническа експертиза за поделяемостта на имотите –
на л. 541 – л. 555 от том II
от делото) хотелът е построен в поземления имот, а ресторантът е проектиран и
реализиран като функционално свързан с хотела за нуждите на почиващите.
Даден е и извод за неподеляемост на трите имота поради
функционалната им свързаност. При тези данни исковете за подобрения, тежести и
необходими разноски са квалифицирани от съда по реда на
чл. 30, ал. 3 ЗС, вкл. и в частта за подобренията (за необходимите разноски и
тежестите няма спор, че искът следва да се квалифицира по този текст),
доколкото става въпрос за ремонтни дейности, извършени във функционално
свързаните обекти със съгласието на съсобствениците и при постигната между
страните договорка, уреждаща отношенията им – договор за заем за послужване.
При
това положение следва да бъдат разграничени и
характеристиките на отделните видове строителни работи. В тази връзка следва да
се има предвид, че в обсъдената по-горе съдебна практика е направено
разграничение на три групи разходи: 1. Полезни разноски; 2. Необходими
разноски; 3. Обичайни разноски, необходими за запазването на вещта. Както е
прието с Решение № 129 от 13.07.2011г. по гр.д. № 72/2010г. по описа на I гр. о. на ВКС обстоятелството, че ищецът е бил
държател на имота, не го лишава от възможността да претендира заплащане на
извършени от него строителни дейности дори и когато отношенията се уреждат от
договор за заем за послужване, като следва да се разграничат
различните видове работи и да се установи кои попадат в групата на
обикновените разноски за поддържането, запазването и използуването на вещта.
При
разграничаването на отделните претенции на ищеца, съдът достигна до извод, че същите следва да бъдат разпределени в шест
отделни групи, като по отношение на всяка от групите се налагат и съответните
правни изводи. Става въпрос за следните групи: 1. Изграждане
на преградни стени в хотелската част през 2012г.; полагане на теракотена настилка
в хотелската част през 2012г.; поставяне на алуминиева дограма в част от
хотелската част през 2012г.; изграждане на преградни стени в ресторанта през
2012г.; полагане на теракотена настилка в ресторанта през 2012г. и поставяне на
алуминиева дограма в ресторанта през 2012г.; 2. необходими разноски за
поддържане на поземления имот през 2012г. и 2016г.;
необходими разноски – ремонт и поддръжка на хотела за 2012г., 2013г., 2014г.,
2015г. и 2016г., вкл. ремонт на табелата на хотела през 2015г. и на рекламните
букви на покрива през 2016г.; необходими разноски – ремонт и поддръжка на
ресторанта за 2012г., 2013г., 2014г., 2015г. и 2016г.; 3. основен ремонт на
асансьорната уредба в хотелската част през 2013г.; изграждане на ново ел. табло в хотелската част през 2013г.;
основен ремонт на част от баните в хотела през 2015г.; поставяне на алуминиева
дограма в част от хотелската част през 2015г.; основен ремонт на част от баните
в хотела през 2016г.; поставяне на алуминиева дограма в хотела през 2016г.;
основен ремонт на част от терасите на хотела през 2016г.; основен ремонт на ел. и ВИК инсталации в хотелската
част през 2016г., основен ремонт на помпената система в хотелската част през
2017г.; основен ремонт на част от ВИК инсталацията през 2017г.; поставяне на
алуминиева дограма в ресторанта през 2014г.; основен ремонт на навеса в
ресторанта през 2015г.; 4. изграждане на шатри, градински навес и осветителни
тела в поземления имот през 2013г.; монтаж на видеокамери в
поземления имот през 2016г.; изграждане на система за видеонаблюдение в хотела
през 2013г.; изграждане на плъзгаща врата в хотелската част през 2013г.;
поставяне на ГСМ модули в хотелската част през 2016г.; изграждане на система за
видеонаблюдение в ресторанта през 2013г.; закупуване и монтаж на щори в ресторанта
през 2013г.; доставка и монтаж на излъчватели за външно отопление в
ресторанта през 2015г.; доставка и монтаж на трансформатор за ледена система за
ресторанта през 2015г.; 5. необходими разноски за ремонт и поддръжка на хотела
през 2017г. и необходими разноски за ремонт и поддръжка на ресторанта през
2017г.; 6. заплатени данъчни задължения за ресторанта в
периода 2012г. – 2016г.
Във
връзка с първата от посочените по-горе групи следва да се има предвид, че
претенциите по сметки са заявени с молба вх. № 6716 от 22.08.2017г. (на л. 212
– л. 219, том I от делото). С
протоколно определение от 04.09.2017г. претенцията по сметки е оставена без движение, като на „Б.” ООД е
указано да отстрани нередовности. С молба вх. № 7818 от 20.09.2017г. по описа на Районен съд Несебър констатираните нередовности са
отстранени, като на другата страна е даден срок до следващото открито съдебно
заседание да вземе становище по молбата. В следващото открито заседание по
делото от 14.11.2017г. от страна на „Ф.5.” ЕООД е взето становище за частично погасяване по давност на
претенциите за подобрения от 2012г. Т.е. възражението за давност е направено в
предвидените за това срокове, тъй като в производството във втората фаза на
делбата претенциите по сметки се заявяват в първото заседание от втората фаза (арг. от чл. 346 ГПК). След заявяването им
на другата страна следва да се даде срок за становище по тях, в който срок тя
може да релевира възраженията си, вкл. и за погасяване на претенцията по давност. В случая първоначалната претенция на ищеца е
била нередовна и след отстраняване на нередовностите на другата страна е даден
срок за становище по претенциите по сметки. В този срок е направено и
възражението за погасяването им по давност. В същото време, както беше посочено
по-горе, в случаите когато подобренията са направени от държател, погасителната
петгодишна давност по смисъла на чл. 110 ЗЗД започва да тече от деня, в който
съответните разходи са осъществени. Това е така, тъй като подобрителят е
извършил ремонтните дейности с ясното съзнание, че е държател (а не владелец)
на идеалната част на другия съсобственик. Поради тази причина изискуемостта на вземането
по чл. 30, ал. 3 ЗС е настъпила с осъществяването на
разходите. Не е било необходимо прекъсване на владението, за
да започне да тече давност, доколкото ищецът изобщо не е бил владелец, а
държател на идеалната част на другия съсобственик. Както се посочи претенцията
по сметки следва да се счита за предявена от 22.08.2017г., поради което всички
вземания, възникнали преди 22.08.2012г., следва да се считат за погасени по
давност. В първата група влизат следните дейности: изграждане
на преградни стени в хотелската част през 2012г.; полагане на теракотена
настилка в хотелската част през 2012г.; поставяне на алуминиева дограма в част
от хотелската част през 2012г.; изграждане на преградни стени в ресторанта през
2012г.; полагане на теракотена настилка в ресторанта през 2012г. и поставяне на
алуминиева дограма в ресторанта през 2012г. От представените към молба
вх. № 6716 от 22.08.2017г. писмени доказателства – фактури, се установява, че
разходите за преградни стени, теракот и алуминиева дограма са извършени през
месец април 2012г. (видно от фактури и фискални бонове към тях на л. 220 – л.
222 от том I от делото). Впрочем
единствените разходи през 2012г., заплатени след 22.08.2012г., фигурират във
представени по делото фактури – на л. 234, л. 252 – л. 256. В тези фактури
обаче не фигурират работи, свързани с изграждането на преградни стени, полагане
на теракотена настилка и поставяне на алуминиева дограма. Ето защо съдът
намира, че давността за вземанията по тези шест пера (три за
хотела и три за ресторанта) е започнала да тече преди 22.08.2012г. и към
момента на предявяване на претенциите по сметки е била изтекла. Поради тази
причина възражението на ответната страна за погасяване по давност на
претенциите е основателно и само на това основание искането за
присъждане на посочените суми следва да бъде отхвърлено.
Следващите
две групи (обозначени по-горе под номера 2 и 3) следва да бъдат разгледани
заедно с оглед спецификите на извършените работи. На първо
място съдът намира, че необходимите разноски за поддържане на поземления имот
през 2012г. и 2016г., необходимите разноски – ремонт и поддръжка на хотела за
2012г., 2013г., 2014г., 2015г. и 2016г., вкл. ремонт на табелата на хотела през
2015г. и на рекламните букви на покрива през 2016г. и необходимите разноски –
ремонт и поддръжка на ресторанта за 2012г., 2013г., 2014г., 2015г. и
2016г. попадат в обхвата на чл. 245, изр. 1 ЗЗД.
Според цитираната норма заемателят понася обикновените разноски за
поддържането, запазването и използуването на вещта. Самият ищец е квалифицирал
тези разноски като такива за ремонт и поддръжка на съответните обекти. Т.е.
самата специфика на извършените от него работи е такава, че е свързана с
обичайната поддържа, запазване и използване на вещите. Става въпрос за текущи
ремонти, които са извършвани регулярно през годините в хотелския комплекс.
Същите (както се установява и от експертизата) са извършени, като за това са
фактурирани и съответните разходи при ищеца. Така извършените работи обаче не
се отличават със специфики, които да ги разграничат от обичайните разходи за
поддръжката и използването на вещите. При това положение и след като съдът
прие, че в отношенията между страните в периода 2012г. – 2016г. е действал
договор за заем за послужване, по арг. от чл. 245,
изр. 1 ЗЗД ответникът не дължи на ищеца възстановяването на така посочените
разходи.
Във връзка с горното следва да се отбележи, че
цитираната под номер 3 група от извършени строително-монтажни работи, също е
свързана с ремонти в хотела и ресторанта. Става въпрос
за основен ремонт на асансьорната уредба в хотелската част през 2013г.;
изграждане на ново ел. табло
в хотелската част през 2013г.; основен ремонт на част от баните в хотела през
2015г.; поставяне на алуминиева дограма в част от хотелската част през 2015г.;
основен ремонт на част от баните в хотела през 2016г.; поставяне на алуминиева
дограма в хотела през 2016г.; основен ремонт на част от терасите на хотела през
2016г.; основен ремонт на ел. и
ВИК инсталации в хотелската част през 2016г.; основен ремонт на помпената система
в хотелската част през 2017г.; основен ремонт на част от ВИК инсталацията през
2017г.; поставяне на алуминиева дограма в ресторанта през 2014г.; основен
ремонт на навеса в ресторанта през 2015г. Както се установява
от допълнителното заключение на комбинираната съдебно-техническа и счетоводна
експертиза (на л. 864 – л. 872 от том II от делото) посочените ремонти представляват изпълнение на СМР,
с които първоначално вложени, но износени материали, се заменят с други видове
или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлотационната
им годност, подобрява се и се удължава срокът на тяхната експлоатация. Същевременно в практиката на върховната инстанция е прието, че „подобрението” по смисъл на Закона за
собствеността е увеличаване на стойността на вещта, а необходимите разноски са
тези по запазване на субстанцията на вещта, докато в счетоводен аспект
удължаването на полезния срок на актива също представлява подобряване на актива
– Решение № 100 от 07.02.2013г. по т.д. № 665/2011г. по описа на I търговско отделение на ВКС. Т.е. посочените разноски (с
огледи изводите на вещите лица) безспорно представляват полезни такива, тъй
като са били наложени от износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се е
целяло привеждане на вещта в състояние годно за нейното ползване по предназначение
и са удължили полезния срок на съответния актив. По този показател сочените разноски (макар и
свързани с ремонтни дейности) следва да се разграничат от посочените по-горе
обичайни разноски за поддържане и използване на вещта. Както се посочи същите
се дължат най-вече на износване на предишни материали, монтирани в хотела и ресторанта. Т.е. не става въпрос за обикновени
разноски за използването, запазването и използването на вещта. Става въпрос за полезни
разноски, целящи удължаване срока на експлоатация на специфичния търговски
обект – хотел с ресторант. Именно тази специфика на обекта води до извод, че същият би могъл да функционира и без тези
ремонти. С оглед спецификата на търговския обект съдът намира, че за правилното
му функциониране е било неотложно осъществяването на този вид разноски,
свързани със замяна на износени вече материали. Ето защо става въпрос за полезни
разноски, които не могат да се приемат за обичайни, а са свързани с повишаване
експлоатационната годност на вещта. Поради тази причина сочените разноски в
третата група не попадат в обхвата на чл. 245, изр. 2 ЗЗД и ответната страна
следва да понесе част от тях, съответстваща на дела й
в съсобствеността.
Съдът намира, че разноските за изграждане на шатри, градински навес
и осветителни тела в поземления имот през 2013г.; монтаж на видеокамери в
поземления имот през 2016г.; изграждане на система за видеонаблюдение в хотела
през 2013г.; изграждане на плъзгаща врата в хотелската част през 2013г.; поставяне
на ГСМ модули в хотелската част през 2016г.; изграждане на система за
видеонаблюдение в ресторанта през 2013г.; закупуване и монтаж на щори в
ресторанта през 2013г.; доставка и монтаж на излъчватели за външно отопление в
ресторанта през 2015г.; доставка и монтаж на трансформатор за ледена система за
ресторанта през 2015г., също представляват т. нар. „полезни разноски”. Полезните разноски увеличават стойността
на съответната вещ и имат характер на подобрения. Всички цитирани разноски
безспорно са повишили стойността на вещта. Същите не са свързани с нейното
поддържане и в тази връзка не могат да се приемат за необходими разноски.
Самото им естество е такова, че представляват
подобрения в търговския комплекс. Основното възражение на ответната страна
срещу тези работи е, че става въпрос за движими вещи, които могат да се отделят
от собственика и не представляват подобрения. В т. 8 от
Постановление № 6 от
27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС е прието, че движимостите, които могат да бъдат
отделени без съществено увреждане на имота, не подлежат на заплащане, тъй като
не представляват подобрение. Във връзка с това разбиране на съдебната практика следва да се има
предвид, че от заключението на експертизата се установява следното: шатрите,
градинските навеси и осветителните тела са изградени чрез изпълнение на
единични стоманобетонови фундаменти за монтаж на метални колони, ивични
фундаменти основи за изграждащите метални конструкции, направа на покривна
конструкция и подови настилки, монтаж на ел. инсталации и паркови осветителни тела. Конструктивните
носещи елементи са метални колони, греди и стоманобетонови фундаменти.
Металните конструкции могат да бъдат демонтирани, но не и стоманобетоновите
фундаменти и ивични основи, не и настилките под тях, които са монолитната
връзка на съоръженията с терена, което ги прави трайно прикрепени към земята и
не позволява преместването им като едно цяло. С оглед тези изводи на
експертите, съдът намира, че въпросните шатри, градински навес и осветителни
тела в поземления имот, изградени през 2013г., не могат да бъдат премахнати без
съществено увреждане на поземления имот. Поради тази причина няма основание
същите да се приемат за движими вещи по смисъла на цитираното постановление.
Останалите работи от разглежданата група (системи за видеонаблюдение, плъзгаща
врата, ГСМ модули, щори, излъчватели за външно отопление, трансформатор за
ледена система) действително се свеждат до монтирането на движимости, които
принципно могат да бъдат премахнати. Следва обаче да се вземе предвид и
допълнителното условие в т. 8 от цитираното Постановление – премахването да не
води до съществено увреждане на
имота. В тази връзка от съществено
значение е, че става въпрос за специфичен обект –
хотел с ресторант, разположен в поземления имот. Тази специфика на обекта и
предназначението му за извършване на търговска дейност
– хотелиерство, предполагат по различни изисквания за функционирането му, от
изискванията за обикновен недвижим имот. От допълнителното заключение на
съдебно-техническата и счетоводна експертиза се установява, че в съответствие
със системата HASEB и EN са монтирани в ресторанта
излъчватели за външно отопление и трансформатор за
контрол на водите. Направен е извод, че за защита на
персонала и туристите от извънредни ситуации е монтирана и система за охрана и
видеонаблюдение. Според вещите лица по този начин са спазени и
законовите изисквания към специфичната хотелиерска дейност. Съдът намира, че
тези дейности, ведно с дейностите по монтаж на ГСМ модули, плъзгаща врата и
полагане на щори, са насочени единствено към развиване на търговската дейност в хотела. Поради тази причина монтирането на тези движимости
в търговския обект се отклонява от обичайната ситуация, разгледана и в
цитираното постановление на монтиране на движими вещи в общ
имот, притежаван от съсобственици. В случая става въпрос за търговски обект и премахването на
така положените движими вещи няма да е съвместимо с нормалното функциониране на
този търговски обект. Следователно премахването им безспорно ще доведе до
увреждане на имота и невъзможността му за определен
период от време да функционира нормално като търговски обект, в който се
реализира хотелиерска дейност. Поради тази причина съдът намира, че за
цитираните подобрения постановките на т. 8 от постановлението са неприложими и
претенцията по сметки на ищеца в тази й част е
основателна.
По
отношение на необходимите разноски за ремонт и поддръжка на хотела през 2017г.
и необходимите разноски за ремонт и поддръжка на ресторанта през 2017г., съдът
намира, че ответникът следва да понесе своя дял от
тях. Както се посочи безспорно в отношенията между страните е действал договор
за заем за послужване със срок – до разпореждане от страна на ответника с
идеалните му части от имота. С подадения отговор на
исковата молба (на л. 36 – л. 37 от делото) ответникът изрично е заявил, че
отправя искане до ищеца да заплаща обезщетение, че си служи с
имотите. Т.е. ответникът е формирал изрична воля в насока, че счита договора за
заем за послужване за прекратен. Това изявление е стигнало до
ответника с връчването на препис от отговора на исковата молба на 02.03.2017г.
В случая съдът намира, че договорът за заем за послужване е бил сключен за
неопределен срок. Това произтича от изричната уговорка в него вещта да
се ползва от „Б.” ООД до датата, на която „Ф.5.” ЕООД
се разпореди със собствените си идеални части. Т.е.
на практика уговорката между страните е била договорът за заем да действа
докато „Ф.5.” ЕООД е собственик на идеални части от
вещта. Тя обективно не би могла да действа след разпореждането с идеални части,
доколкото няма как лице, което не притежава собствеността, да отдава вещта за
послужване. Ето защо тази уговорка сама по себе си има безсрочен характер и с отговора на исковата молба ответникът е направил волеизявление
по смисъла на чл. 249, ал. 2 ЗЗД за връщане на вещта. Това волеизявление той е
формирал в изричното посочване, че за него договорът за заем за послужване не
действа и с искане да бъде обезщетен от лишаването от ползване на вещта. Следователно с отговора
на исковата молба от „Ф.5.”
ЕООД е направено изявление за прекратяване на
договора за заем за послужване. Същото е достигнало до
другата страна, поради което съдът намира договора за прекратен от 02.03.2017г.
Същевременно видно от представените фактури (на л. 510 – л. 535 от том I от делото) за извършени от
ищеца работи, ремонтите за 2017г. са осъществени след датата 02.03.2017г.
Следователно в периода на осъществяването им между страните не е действал
договор за заем за послужване и на възстановяване подлежат включително и
необходимите разноски за обичайното използване на вещта. Както се установява от
експертизата такива разноски са осъществени и за
хотела и за ресторанта през 2017г. Не се споделя и тезата на ответника, че
остава неуточнено за какво са направени тези разноски. Към молбата за
предявяване на претенции по сметки са представени фактури с посочени видове
работи. Тези фактури са взети предвид от експертизата, извършен е и оглед на
място на имотите, при което вещите лица са достигнали до
извод, че необходимите разноски са осъществени. Поради
тази причина съдът намира за доказано по делото
осъществяването им и счита, че ответникът следва да понесе частта от тях,
съответстваща на неговата квота в съсобствеността.
Във връзка със заплатените данъчни задължения
за ресторанта в периода 2012г. – 2016г., съдът намира
за доказано по делото, че и двете страни в процеса са заплащали данъчни
задължения за този обект. От допълнителната
съдебно-техническа и счетоводна експертиза и от приложеното към нея удостоверение
се установява, че „Ф**” ЕООД е декларирало
като собственик следното недвижимо имущество: земя с площ от 306 кв. м. и хотел
с ресторант РЗП: 548,40 кв. м. При така направеното деклариране
от „Ф**” ЕООД за 2012г. са заплатени общо ДНИ и ТБО в размер на 1259,53 лв.
Същата сума е заплатена за 2013г. В периода 2014г. –
2016г. са заплащани от 1278,66 лв. на година, а за 2017г. – 1659,73 лв. При
тези доказателства съдът намира, че ответното дружество е декларирало
собственост и върху ресторанта и в тази връзка от Община Несебър са му начислявани за заплащане местните данъци и такси.
Поради тази причина възражението на ответната страна, че е погасило данъчните
задължения за своята част от обекта, е основателно.
Ето защо претенцията за присъждане на тежестите за заплатени данъци е
неоснователна. Не може да се приеме тезата на процесуалния представител на „Б.” ООД, че след
като е деклариран „хотел с ресторант”, а не отделно „ресторант” с конкретен
идентификатор, то липсва деклариране на ресторанта. Очевидно обектът е
деклариран като ресторант, като и съответната площ е намерила отражение при
декларирането му, поради което непосочването на конкретен идентификатор на
ресторанта не може да доведе до извод, че същият не е деклариран.
В обобщение може да се направи извод, че „Ф**” ЕООД следва да понесе своята част от извършените от ищеца
разноски, както следва: 1. за поземления имот - изграждане на шатри, градински
навес и осветителни тела в поземления имот през 2013г. и монтаж на видеокамери
в поземления имот през 2016г.; 2. за хотела - основен ремонт на асансьорната
уредба в хотелската част през 2013г.; изграждане на ново ел. табло в хотелската част през
2013г.; основен ремонт на част от баните в хотела през 2015г.; поставяне на
алуминиева дограма в част от хотелската част през 2015г.; основен ремонт на
част от баните в хотела през 2016г.; поставяне на алуминиева дограма в хотела
през 2016г.; основен ремонт на част от терасите на хотела през 2016г.; основен
ремонт на ел. и ВИК
инсталации в хотелската част през 2016г.; основен ремонт на помпената система в
хотелската част през 2017г.; основен ремонт на част от ВИК инсталацията през
2017г.; изграждане на система за видеонаблюдение в хотела през 2013г.;
изграждане на плъзгаща врата в хотелската част през 2013г.; поставяне на ГСМ
модули в хотелската част през 2016г.; необходими разноски за
ремонт и поддръжка на ресторанта през 2017г.; 3. за ресторанта - поставяне на
алуминиева дограма в ресторанта през 2014г.; основен ремонт на навеса в ресторанта
през 2015г.; изграждане на система за видеонаблюдение в ресторанта през 2013г.;
закупуване и монтаж на щори в ресторанта през 2013г.; доставка и монтаж на
излъчватели за външно отопление в ресторанта през 2015г.; доставка и
монтаж на трансформатор за ледена система за ресторанта през 2015г.; необходими
разноски за ремонт и поддръжка на хотела през 2017г.
Всички разходи следва да бъдат възстановени по действителните цени, по които са
осъществени (вкл. и полезните разноски с оглед направените по-горе изводи, че
отношенията между страните следва да се уредят по реда на
чл. 30, ал. 3 ЗС, каквато е и изричната уговорка между тях по договора за заем
за послужване).
Съдът като взе предвид данните от приетата
комбинирана съдебно-техническа и счетоводна експертиза и като съобрази
изложеното по-горе, че при иск по чл. 30, ал. 3 ЗС следва да се възстановят
действително направените разходи за съответните ремонтни дейности, намира, че
за поземления имот са направени разходи, подлежащи заплащане и от двамата
съсобственици в общ размер от 256 687,34 лв. Частта от тези разходи, която следва да се понесе от „Ф**” ЕООД е в размер на 25 668,73 лв. До този размер претенцията по сметки за поземления имот е
основателна и следва да бъде уважена, респ. –
отхвърлена до пълния предявен размер от 26 029,22 лв. За
хотела са направени разходи, подлежащи заплащане и от двамата съсобственици в
общ размер от 260 655,17 лв. Частта от тези разходи, която следва
да се понесе от „Ф**” ЕООД е в размер на 26 065,52 лв. До този размер претенцията по сметки за поземления имот е
основателна и следва да бъде уважена, респ. –
отхвърлена до пълния предявен размер от 37 045,94 лв. За рестораната са
направени разходи, подлежащи заплащане и от двамата съсобственици в общ размер
от 24 588,51 лв. Частта от тези разходи, която следва да се понесе
от „Ф**” ЕООД е в размер на 2458,85 лв. До този размер претенцията по сметки за
поземления имот е основателна и следва да бъде уважена,
респ. – отхвърлена до пълния предявен размер от 5722,55 лв. В мотивите на
настоящото решение всички посочени в претенцията по сметки работи бяха
разгледани по отделно (в обособени групи) с оглед
преценката на тяхната основателност. В диспозитива на решението обаче сумите
следва да се присъдят общо за всеки от имотите, тъй като за всеки от имотите
искът е самостоятелен и е един. В такава насока е и практиката на върховната
инстанция – напр. Решение № 191 от 29.10.2014г. по гр.д. № 2299/2014г. по описа на I гр. о. на ВКС. Във връзка със сумите, които
следва да се присъдят, съдът възприема заключението на експертизата, като
намира възраженията на ответната страна срещу него за неоснователни.
Възраженията се свеждат до твърдения, че не са посочени видове и количества
работи, за да може да се извърши проверка на претендираните цени за материали и
труд. В случая обаче следва да се има предвид, че всяка от дейностите е
уточнена в молбата за предявяване на претенции по сметки, като към молбата са приложени и фактури, обективиращи съответните разходи.
Вещите лица са се запознали с тези фактури, извършили
са проверка дали фактурираните работи са били осъществени, калкулирали са
извършения труд въз основа на представената им счетоводна справка и са посочили
заплатените от ищеца суми за всеки вид работа. Именно реално заплатените от
ищеца суми подлежат на присъждане в настоящото производство, поради което съдът
кредитира експертизата и намира, че същата е обективна, компетентна
и безпристрастна. Поради тази причина съдът възприема и посочените от вещите
лица суми при произнасяне по претенциите по сметки по реда на
чл. 346 ГПК.
По предявените претенции по сметки от „Ф.5.” ЕООД:
Претенцията на „Ф.5.” ЕООД е за присъждане на основание чл. 30, ал. 3 ЗС на сумата от 34 066 лв., представляваща
обезщетение за лишаване от ползите на хотел с ресторант, ведно с поземлен имот
за периода 17.02.2017г. – 04.09.2017г. Приета за съвместно разглеждане с
определение от 04.09.2017г. По така предявената претенция съдът е разпределил
доказателствена тежест, като е указал на „Ф**” ЕООД да докаже,
че ответникът е реализирал доходи от съсобствените вещи, както и, че доходите
са в резултат от ползването на идеалната част на „Ф**”
ЕООД, от което ползване дружеството е било лишено.
По
делото няма спор, че за процесния период допуснатите до делба имоти са се
ползвали изцяло от „Б.” ООД. Възражението
на ответника се свежда до становище, че дори и да се дължи обезщетение, същото
следва да се ограничи единствено до размера на получените наеми от
хотелиерската дейност. Съдът намира това възражение за неоснователно.
Съобразно с разпоредбата на чл. 30, ал. 3 ЗС докато
съществува правното състояние на съсобственост, всеки от съсобствениците има
право на част от добитите доходи от вещта, съответстваща на неговия дял от
съсобствеността. Този от съсобствениците, който е събирал доходите, дължи да
заплати на останалите съсобственици обезщетение за ползите,
от които те са лишени. Ако добивите вече са реализирани, останалите
съсобственици могат да търсят получената за тях сума, като се приспаднат разноските
по обработването и събирането. В практиката си върховната инстанция е имала
повод да се произнесе и за разпределението на добивите в случай, че
съсобствения обект се ползва за търговски цели. В Решение №
108/7.05.2012 г – по гр. д. № 1038/2011 г., ВКС, III г.о. е прието, че от правно значение
е дали ползващият съсобственик е реализирал доходи и дали тези доходи са
резултат и от ползването на притежаваната от другия съсобственик идеална част,
от ползването на която последният е бил лишен. Когато цялата обща вещ се ползва от един от съсобствениците за развиване
на търговска дейност и липсват доказателства за конкретния размер на
реализирания от него доход, то оценката на ползите, от които е бил лишен
неползващият съсобственик следва да бъде осреднена, като се съобрази
съответната пазарна стойност. Т.е. на обезщетение подлежат
всички реализирани от търговската дейност доходи (след приспадане и на
съответните разходи), а не само доходите от отдаване под наем. Самата
хотелиерска дейност не се свежда само до отдаването на стаи под наем. В тази
връзка по делото са събрани доказателства за реализираните за процесния период
ползи от „Б.” ООД от цялостната търговска дейност,
осъществявана в процесния хотел. Поради тази причина по делото са налице
доказателства за конкретния размер на реализирания от дружеството доход и не е
било необходимо определянето на осреднена оценка на
съответните ползи. От заключението на съдебно-счетоводната експертиза (на л.
860 – л. 862 от том II от делото), което не е оспорено от страните, се установява, че в счетоводството на
„Б.” ООД във връзка с дейността в хотела се водят сметки „Постъпления от
продажби на услуги – за наеми”, „Постъпления от продажби на услуги – хотел П.”
и „Разходи други обекти хотел П.”. За процесната дейност през 2017г. са
осчетоводени приходи по двете сметки в размер на 1 653 124,20 лв. и разходи от 957 105,91 лв. След приспадане на дължимия корпоративен данък, вещото лице е
достигнало до извод, че за 2017г. чистият доход от
дейността на хотела е в размер на 626 416,46 лв. За процесния период е изчислен чист доход от 340 667,58 лв. Съдът кредитира изцяло заключението на експертизата, като
намира, че то е съобразено и с цитираната по-горе съдебна практика. От
заключението се установява чистата реализирана за процесния период от „Б.” ООД
от експлоатацията и на трите, допуснати до делба имота
за извършване на хотелиерска дейност. Безспорно тази печалба е реализирана от
използването на вещите в тяхната цялост. Поради тази причина, съобразно квотата
си в съсобствеността „Ф**” ЕООД следва да получи
обезщетение в размер на 1/10 от посочената сума. Следователно
искът по чл. 30, ал. 3 ЗС е доказан както по основание, така и по размер и
следва да бъде уважен изцяло с настоящото решение.
Относно
държавните такси:
На основание чл. 355 ГПК всеки от съделителите следва да заплати държавна
такса върху стойността на дела си от делбеното имущество. Съдът вече изложи
съображения, че приема определената от вещите лица Х. и А. обща пазарна стойност
на трите имота, представляващи хотелски комплекс „П.” в размер на
9 042 843 лв. Дяловете на съделителите в съсобствеността са – 1/10 за
„Ф**” ЕООД и 9/10 за „Б.” ООД. Т.е. „Ф**” ЕООД следва да заплати държавна такса
върху сумата от 904 284,30 лв., а „Б.” ООД – върху сумата от
8 138 558,70 лв. Следователно по арг. от чл. 8 от Тарифа за
държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК „Б.” ООД следва да бъде
осъдено да заплати държавна такса в размер на 325 542,35 лв., а „Ф**” ЕООД
– държавна такса в размер на 36 171,37 лв.
Държавна такса следва да бъде
разпределена и по претенциите по сметки, съобразно отхвърлената, респ.
уважената част от тях. От „Б.” ООД са отправени претенции по сметки в общ
размер от 68 797,71 лв. Същите следва да се уважат общо за трите имота до
сумата от 54 193,10 лв. Т.е. „Ф**” ЕООД следва да бъде осъдено да заплати
държавна такса по сметка на Районен съд Несебър върху уважената част от
предявените срещу него претенции по сметки в общ размер на 2167,72 лв., а „Б.”
ООД следва да бъде осъдено да заплати държавна такса по сметка на Районен съд
Несебър върху отхвърлената част от предявените от него претенции по сметки в
общ размер 584,18 лв. Същевременно „Б.” ООД следва да заплати и държавна такса
от 1362,64 лв. върху уважената изцяло претенция по сметки на „Ф**” ЕООД.
Следователно общият размер на дължимите от „Б.” ООД държавни такси върху
претенциите по сметки е от 1946,82 лв.
По разноските:
От „Б.” ООД е отправено искане за присъждане на
разноските, направени по претенциите по сметки съобразно списък на л. 874 от
делото. Видно от този списък от дружеството се претендира присъждането на
сумата от 1400 лв. – депозит за вещо лице и на сумата от 3200 лв. – адвокатски
хонорар. Според чл. 355 ГПК страните
заплащат разноски съобразно стойността на дяловете им. По присъединените искове
в делбеното производство разноските се определят по чл. 78. По делото е
представен договор за правна защита и съдействие, сключен между „Б.” ООД и процесуалния му представител (на л.
831 от том II), според който е уговорено
адвокатско възнаграждение за предявяване на искания по чл. 346 от ГПК по
делото. В договора е вписано, че уговореното възнаграждение от 3200 лв. е заплатено
изцяло на адвоката. Същевременно по допуснатата комбинирана
строително-счетоводна експертиза, касаеща предявените от „Б.” ООД претенции по
сметки е заплатен депозит от 700 лв. (на л. 782, том II от делото). В списъка за разноските на „Б.” ООД очевидно са включени и
700 лв., които са довнесени (видно от платежно нареждане на л. 839 от том II от делото) във връзка с указания на съда за
доплащане на депозита за тази експертиза, дадени с протоколно определение от
16.05.2018г., постановено поделото. Впоследствие от вещите лица беше уточнено
(видно от изявленията им в съдебно заседание от 13.07.2018г.), че общото
възнаграждение от 1400 лв. (по 700 лв. за всяко вещо лице), касае и двете
изготвени от тях експертизи (в това число и съдебно-счетоводната, за която е
заплатен депозит от „Ф.5.” ЕООД в размер на 350 лв.). Поради тази причина 350
лв. от допълнителното внесените от „Б.” ООД 700 лв. към момента се явяват
недължимо платени от дружеството. Поради тази причина няма пречка същите да му
бъдат възстановени след подаване на съответната молба. Не съществува основание
обаче другата страна да бъде осъждана да ги заплаща. Ето защо от внесените суми
за експертизи следва да се приеме, че действителните разноски на „Б.” ООД по
делото са в размер на 1050 лв. Т.е. дружеството е направило по претенциите по
сметки разноски в общ размер от 4250 лв. Съразмерно на уважената част от
предявените претенции по сметки следва му се присъди сумата от 3347,80 лв.
На „Ф.5.” ЕООД не се дължат разноски, тъй като такива не са поискани.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН допуснатите
до делба недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор № ********* по кадастралната карта на гр. Несебър, с площ от 3063 кв. м., трайно предназначение на територията:
„Урбанизирана”, начин на трайно ползване „Комплексно застрояване”, номер по
предходен план - УПИ с номер *********, при съседи ПИ с идентификатор № ********, *********9, ******** и ********,
находящ се в гр. Несебър, „П.” № 1, хотел „П.”,
представляващ сграда с идентификатор № *********.1 по кадастралната карта на гр. Несебър, на площ от 341 кв. м., брой етажи: 11, предназначение: „Хотел”, находящ се в
гр. Несебър, „П.” № 1 и Ресторант „П., представляващ имот с идентификатор ********* по кадастралната карта на гр. Несебър, със застроена площ от 561 кв. м., брой етажи: 1, предназначение „Сграда за обществено хранене”, находящ се в
гр. Несебър, „П.” № 1, представляващи
хотелски комплекс „П.”, с пазарна стойност 9 042 843 лв., като действителното
получената при публичната
продан сума да се разпредели както
следва: 9/10 за „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** и 1/10 за „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление *** А.
ОСЪЖДА „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** А, да заплати на „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление ***, на основание чл. 346 ГПК вр. чл. 30, ал. 3 от ЗС сумата от 25 668,73 лв., равняваща се на
дела на „Ф.5.” ЕООД в
съсобствеността, представляваща 1/10 част от стойността на извършените
подобрения в недвижимия имот, представляващ поземлен имот с идентификатор № *********
по кадастралната карта на гр.
Несебър, с площ от 3063 кв. м., трайно предназначение на
територията: „Урбанизирана”, начин на трайно ползване „Комплексно застрояване”,
номер по предходен план - УПИ с номер *********, при съседи ПИ с
идентификатор № ********, *********9, ******** и ********, находящ
се в гр. Несебър, „П.” № 1, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на предявяване на претенцията – 22.08.2017г., до окончателното
изплащане на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 26 029,22 лв.
ОСЪЖДА „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** А, да заплати на „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление ***, на основание чл. 346 ГПК вр. чл. 30, ал. 3 от ЗС сумата от 26 065,52 лв., равняваща се на
дела на „Ф.5.” ЕООД в
съсобствеността, представляваща 1/10 част от стойността на извършените
необходими разноски и подобрения в недвижимия имот, представляващ
хотел „П.”,
представляващ сграда с идентификатор № *********.1 по кадастралната карта на гр. Несебър, на площ от 341 кв. м., брой етажи: 11, предназначение: „Хотел”, находящ се в
гр. Несебър, „П.” № 1, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
датата на предявяване на претенцията – 22.08.2017г., до окончателното изплащане
на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 37 045,94 лв.
ОСЪЖДА „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** А, да заплати на „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление ***, на основание чл. 346 ГПК вр. чл. 30, ал. 3 от ЗС сумата от 2458,85 лв., равняваща се на
дела на „Ф.5.” ЕООД в
съсобствеността, представляваща 1/10 част от стойността на извършените
необходими разноски и подобрения в недвижимия имот, представляващ
Ресторант „П., представляващ имот с идентификатор ********* по кадастралната карта на гр. Несебър, със застроена площ от 561 кв. м., брой етажи: 1, предназначение „Сграда за обществено хранене”, находящ се в
гр. Несебър, „П.” № 1, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от
датата на предявяване на претенцията – 22.08.2017г., до окончателното изплащане
на вземането, като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 5722,55 лв., включващ и стойността на понесени от „Б.” ООД тежести – заплатени данъчни задължения за периода 2012г. – 2017г.
ОСЪЖДА „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление ***, да заплати на „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление *** А, на основание чл.
346 ГПК вр. чл. 30, ал. 3 от ЗС сумата от 34 066 лв., представляваща обезщетение
за получените само от „Б.” ООД добиви от
съсобствените недвижими имоти: поземлен
имот с идентификатор № ********* по кадастралната
карта на гр. Несебър, хотел „П.”, представляващ
сграда с идентификатор № *********.1 по кадастралната
карта на гр. Несебър и Ресторант „П., представляващ имот с идентификатор ********* по кадастралната
карта на гр. Несебър, съразмерно частта на „Ф.5.” ЕООД в общността, за периода от 17.02.2017г. до 04.09.2017г.,
ведно със законната лихва върху сумата, считано от 05.09.2017г. до
окончателното изплащане
на вземането.
ОСЪЖДА „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление ***, да заплати по сметка
на Районен съд Несебър сумата от 325 542,35 лв. – държавна такса за производството по съдебна делба, както и сумата
от 1946,82 лв. – общо дължими държавни такси върху уважената част от претенциите по сметки
на „Ф.5.” ЕООД и
отхвърлената част от претенциите по сметки на „Б.” ООД.
ОСЪЖДА „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление *** А, да заплати по
сметка на Районен съд Несебър сумата от 36 171,37 лв. – държавна такса за производството по съдебна делба, както и сумата
от 2167,72 лв. – държавна такса върху уважената част от претенциите по сметки на „Б.” ООД.
ОСЪЖДА „Ф.5.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление *** А, да заплати на
основание чл. 355, изр. 2 вр. чл. 78, ал. 1 ГПК на „Б.” ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес
на управление ***, сумата от 3347,80 лв., представляваща направени разноски по
присъединените в производството по съдебна делба претенции, предявени от „Б.” ООД, съразмерно с уважената им част.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване
на препис.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: