О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 204 Година
2018,01.02. Град Бургас
Бургаски окръжен съд
граждански състав
На първи февруари Година две хиляди и осемнадесета
В закрито заседание в следния състав:
Председател:Антоанета Андонова – Парашкевова
Членове:…………………………………………
Съдебни заседатели:..……………………………………...
Секретар
Прокурор
като
разгледа
докладваното
от съдията
гражданско дело номер 779 по описа за 2017 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищците Е.К.С. и Д.К.П., двамата чрез пълномощника си
адв.Е.И.,***, адвокатска кантора са предявили против М.Д.С. с посочен в
исковата молба адрес: гр. Бургас, ул.”Индустриална” № 46 иск за обявяване за
окончателен на сключен помежду им на
23.01.2014 г. предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот. Прилагат
доказателства.
Бургаски
окръжен съд преди да пристъпи към разглеждане на делото съгласно раздел ІІІ на
Глава 13 от Част Втора на ГПК следва да извърши предвидената в чл.140 от ГПК
подготовка на делото в настоящото закрито заседание, включваща процесуалните
действия, посочени в този законов текст.
При
проверка на редовността на предявения
иск съгласно предл. 1 на ал.1 на чл.140 от ГПК, съдът констатира
следното: За разглеждането на настоящия иск с оглед предмета му-обявяване на предварителен
договор за окончателен, е въведено
нарочно особено исково производство в
глава 31 на Част ІІІ на ГПК и следователно
той следва да се разглежда по правилата на този особен исков процес на ГПК. След
отстраняване на допуснати нередовности, констатирани с разпореждане №
2407/29.05.2017г. и констатация на съда при последваща проверка на основание
чл.129 от ГПК, че исковата молба е редовна съобразно чл.127 и чл.128 от ГПК и
приемането й, въз основа на разпореждане на съдията-докладчик на основание чл.131 от ГПК са изпратени
преписи от нея и приложенията на
ответника, комуто е указано да подаде
писмен отговор в едномесечен срок, задължителното му съдържание и последиците от неподаването
му и неупражняването на права. Видно от книжата по делото ответникът не е
открит на посочения в исковата молба адрес, залепено е уведомление по чл.47 ГПК. След изтичане на срока за получаване на документи в канцеларията на съда,
книжата по делото са връчени лично на ответника на 08.09.2017г., като същият е
депозирал и молба с обяснения и удостоверения за промени на настоящ и постоянен
адрес, видно от които постоянният и настоящият адреси се различават от
посочения в исковата молба, предвид на което следва да се приеме, че същият е
получил преписите от исковата молба и приложенията към нея на 08.09.2017г.,
като в едномесечния законен срок е подал
писмен отговор по пощата на 09.10.2017 г.- първият присъствен ден след
08.10.2017г., който е неприсъствен, видно от пощенското клеймо на плика, с който
е изпратен до настоящия съд. При това положение книжата по настоящото дело до
настоящия момент са съставени и
разменени редовно.
При
проверка на допустимостта на предявения иск съгласно предл.2 на ал.1 на чл.140
от ГПК съдът констатира следното: Искът е предявен съобразно правилата за
родова и местна подсъдност на чл.104,т.4 и чл.109 от ГПК, а именно пред Бургаски окръжен съд
като първа инстанция с оглед цената на
облигационния иск за сключване на
окончателен договор, формиран от данъчната
оценка на имота от 41023,80 лв., който
е и съд по местонахождението на недвижимия
имот, обект на предявената претенция - имотът се намира в гр.Бургас. Искът
е подаден от активно легитимирани лица,
които твърдят, че в тяхна полза е възникнало преобразуващо право
по чл.19,ал.3 от ЗЗД, за чието упражняване законът е предвидил само съдебен ред
и нарочно особено производство. Искът е насочен срещу лицето, за което се
твърди, че не е изпълнило
задължението си по предварителния договор
да прехвърли собствеността върху имота, което неизпълнение е довело до
възникване правото на ищците по чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Ответникът е подал писмен отговор, в които не навежда
възражения за недопустимост на предявения иск. Не са направени от страните
възражения, нито до настоящия момент са станали служебно известни на съда други
факти или обстоятелства, които след проверка за възникването им, да водят до
извода, че са налице процесуални пречки или не са налице положителни
процесуални предпоставки, водещи до недопустимост на предявеният иск. При това
положение предявеният иск е допустим.
При
проверката на исканията и възраженията на страните съдът констатира следното:
Освен заявените искания за защита, исковата молба
съдържа и доказателствени искания за
приемане на представени с нея писмени доказателства, за издаване на
удостоверения, искане по чл.190 ГПК ответника да представи намиращ се у него
документ и за събиране на гласни доказателства, искане за допускане на
съдебно-техническа експертиза относно идентичността на описания в чл.1 от
предварителния договор недвижим имот с имот с идентификатор 07079.659.225.1.5,
с адрес на имота в гр.Бургас, ул.“Лебед“ № 16, ет.3, ап.5 с площ от 44,34 кв.м.,
който обект се намира в сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор
07079.659.225, с прилежащи части на обекта 5,77 кв.м. от общите части на
сградата и склад 4 с площ 3,89 кв.м.
Ответникът
е подал писмен отговор, с който посочва, че ще отправи
доказателствени искания и ще ангажира писмени и гласни доказателства в първото
по делото заседание.
С
оглед на горните констатации по отношение на редовността и допустимостта на
предявеният иск, съдът намира, че ще следва да пристъпи към насрочване на делото в открито съдебно заседание-на
основание чл.140,ал.3 от ГПК.
Съдът намира, че в настоящото определение
следва да включи и проекта си за доклад по делото и след него да се произнесе
по допускането на доказателствата, заявени от страните.
Проект
за доклад:
Ищците Е.К.С. и Д.К.П., двамата чрез пълномощника си
адв.Е.И.,***, адвокатска кантора са предявили против М.Д.С., с посочен в
исковата молба адрес: гр. Бургас, ул.”Индустриална” № 46 иск за обявяване за
окончателен на сключен помежду им на
23.01.2014 г. предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот. Твърдят,
че на 23.01.2014
г. между тях и ответника е бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба, с който страните са поели задължението да сключат окончателен
договор за покупко-продажба на недвижим
имот с предмет прехвърляне в полза на ищците на правото на собственост върху
мансарден апартамент с идентификатор 07079.659.225.1.5, находящ се югоизточната
част на жилищна сграда, изградена в поземлен имот с идентификатор
07079.659.225.1, с адрес на имота в гр.Бургас, ул.“Лебед“ № 16, с площ от около
50 кв.м., заедно със складово помещение, находящо се в партерния етаж на
сградата, с площ от около 3 кв.м., както и съответните идеални части от общите
части на сградата за сумата от 16500 евро. Посочват, че със Заповед №
18-8919-12.06.2014г. на Началник на СГКК – Бургас, описаният имот е нанесен на
кадастралната карта на гр.Бургас и същият се идентифицира като самостоятелен
обект-жилище, с идентификатор 07079.659.225.1.5, с адрес на имота в гр.Бургас,
ул.“Лебед“ № 16, ет.3, ап.5 с площ от 44,34 кв.м., който обект се намира в
сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.659.225, с прилежащи
части на обекта 5,77 кв.м. от общите части на сградата и склад 4 с площ 3,89
кв.м. Сочат, че ответникът е единствен собственик на поземления имот, както и
цялата жилищна сграда в него, ведно с процесния имот, които е придобил по
наследяване от неговите родители. Сочат още, че съгласно чл.6, ал.1 от
предварителния договор, задължение на купувачите е да заплатят сумата от
16 500 евро в сроковете, определени в договора. С подписването на договора
на 23.01.2014г. ищците са заплатили на ответника 12 000 лв. (6122,45
евро), на 24.03.2014г. са заплатили още 6 000 лв.( 3061,22 евро), а на
04.09.2014г. ответникът е получил от Е.С. сумата от 10 000 лв. (5102,04
евро), или общо изплатената сума по предварителния договор възлиза на
28 000 лв. (14285,71 евро), като към момента следва да бъде заплатен остатъка
от 2214,29 евро или 4340 лв., която сума съгласно чл.3, ал.2 от договора е
дължима при прехвърляне собствеността върху имота. Съгласно чл.4 от договора,
прехвърлянето на собствеността е следвало да стане не по-късно от 15.03.2014г.
или по-рано, ако страните са готови за това. Заявяват, че ответникът не е
предприел действия за снабдяване на ищците с нотариален акт за закупения от тях
имот, независимо, че те са изплатили почти цялата продажна цена, като изразяват
и готовност да изпълнят и останалата част от задължението си, която обаче е
отложена към момента на прехвърляне на собствеността. Посочват, че за сградата
в която се намира процесния имот отдавна има издаден акт образец № 14 от
20.01.2014г. на ТД „Възраждане“ при Община Бургас. Предвид нежеланието на
ответника да изпълни своята част от задълженията си по чл.2, ал.3 на
предварителния договор същите обосновават правния си интерес от заявената
претенция. Искат от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен
сключения на 23.01.2014г. предварителен договор между страните за
покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор 07079.659.225.1.5, с адрес на
имота в гр.Бургас, ул.“Лебед“ № 16, ет.3, ап.5 с площ от 44,34 кв.м., който
обект се намира в сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор
07079.659.225, с прилежащи части на обекта 5,77 кв.м.ид.ч. от общите части на
сградата и склад 4 с площ 3,89 кв.м. Претендират се направените по делото
разноски, в т.ч. и за адвокатско възнаграждение. Прилагат доказателства.
Предявеният иск е с правно основание
в чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Ответникът
М.Д.С. с посочен от него адрес *** заявява, че действително между него и ищците
има подписан предварителен договор за покупко-продажба на описания в исковата
молба имот. Твърди, че според чл.5 от договора, той се е задължил да направи
изменение в одобрения проект, като в резултат на тези изменения следва да се обособи
складово помещение от около 3 кв.м., обслужващо апартамента, предмет на делото
и което помещение ще бъде в партерния етаж на сградата. В изпълнение на това
свое задължение, същият е възложил изработването на проекти, по всички части,
които промяната касае, т.с. необходима е цялостна преработка на голяма част от
чертежите и обяснителните записки към тях, което от своя страна води до
изготвяне на нов договор за присъединяване към електропреносната мрежа, нов
предварителен договор за присъединяване към ВИК, съгласуване с РИОСВ,
предварително съгласуване на проектите по част „Озеленяване“ и част „Геодезия“.
Посочва, че изпълнението на проектантските дейности и съгласуванията изискват
дълъг период от време. Заявява, че на 13.02.2014г. е подал документи за нанасяне
сградата в кадастъра, но тъй като това нанасяне не съответства на извършените
по-късно промени, се налага ново нанасяне на сградата в кадастъра след
одобряване на промените, заложени в чл.5 от предварителния договор. Заявява, че
едва след нанасяне на отделните обекти в сградата ще е възможно да се издаде
скица, която да съответства на имота, предмет на договора и по-точно на
промененото складово помещение, визирано в чл.5 от договора. При новото
нанасяне на сградата ще се променят и идеалните части за всеки самостоятелен
обект в сградата, а складовото помещение към процесния апартамент ще бъде на
договореното с ищците място в сградата. Счита, че предвид предстоящото
окончателно одобряване на проектите и нанасянето на измененията в кадастъра не
следва да се избързва с прехвърлянето на собствеността върху процесния имот, а заявява
готовност това да се случи след приключване на гореспоменатите дейности, което
се очаква да стане към края на месец октомври, в хода на настоящия процес. Счита,
че действително е налице забава по договора, но това е поради независещи от
него причини, тъй като на практика се налага повтаряне на всички
административни процедури поради проекта за промени по време на строителството.
Твърди, че предвид наличието на бъдещо събитие, заложено в предварителния
договор, а именно обособяването на складовото помещение в партера на сградата,
което все още не е настъпило, не е възможно да се прехвърли собствеността, т.с.
налице е забава, но не по вина на ответника. Заявява, че ще отправи
доказателствени искания и ще ангажира писмени и гласни доказателства в първото
по делото заседание, тъй като проектът за промените по време на строителството
ще бъде одобрен до края на месец октомври 2017г., и в зависимост от становището
на ищците по писмения отговор. Намира, че при одобрен проект ще е безсмислено
воденето на настоящото дело, тъй като ще се пристъпи към прехвърляне на
собствеността върху имота, т.с. съществува възможност делото да приключи със
спогодба. Ответникът не оспорва факта, че имотът предмет на делото е идентичен
с апартамента, нанесен в АГКК, поради което намира за ненужно назначаването на съдебно-техническа
експертиза относно идентичността на имота. Посочва обаче, че съгласно проектът
за изменение по време на строителството, складът към процесния апартамент се
намира на друго място в партера, с друга площ – 3,8 кв.м.
Признават
се следните обстоятелства: между ищците
и ответника на 23.01.2014 г. е бил подписан предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата
на който ответникът-продавач се е
задължил да продаде на ищците следния недвижим имот, находящ се в гр.Бургас,
ул.“Лебед“ № 16, с площ от около 50 кв.м., заедно със складово помещение,
находящо се в партерния етаж на сградата, с площ от около 3 кв.м., както и
съответните идеални части от общите части на сградата.
Не
са налице при упражняване по съдебен ред на преобразуващото право за обявяване
на предварителен договор за окончателен обстоятелства, за които да съществува
установено от закон предположение, поради което те не се нуждаят от доказване.
Ищците носят тежестта да установят
при условията на пълно доказване, че са възникнали уговорените от страните в
предварителния договор условия за сключване на окончателен такъв и че те са
изправна страна по него, както и че ответникът е собственик на имота към
момента на постановяване на решението по настоящото дело. Поради признаване от
ответника на факта, че е сключен между него и ищците предварителен договор за
покупко-продажба на гореописания имот, не следва да се дават указания на ищците
в тази насока.
Ответникът
следва да докаже твърденията си, че е бил възпрепятстван да изпълни в срок
задълженията си по договора, а именно да
направи изменение в одобрения проект относно складовото помещение към процесния
апартамент и съответно да прехвърли собствеността върху имота.
Съдът
намира направените от ищците доказателствени искания за приемане на
представени от тях при предварителната размяна на книжа писмени доказателства, за
относими към предмета на делото, тъй като посредством тях те заявяват, че ще установяват твърдените факти в исковата молба.
Доказателствените искания са допустими и
необходими, тъй като законът не поставя
ограничения за събиране на тези доказателства за установяване на тези
обстоятелства, а без събирането им и
преценката им решението ще бъде постановено при неизяснена фактическа
обстановка. С оглед на горното ще следва
да се приемат всички представени от ищците писмени доказателства.
По
отношение на доказателствените искания на ицщите за издаване на удостоверения
по т.1, 2, 3 и 4 в исковата молба, съдът вече се е произнесъл с разпореждане №
2407/29.05.2017г.
Във връзка с искането съдът да
задължи ответника да представи своя екземпляр от сключения между страните
договор, съдът намира същото за неоснователно, предвид признаването от
ответника в писмения отговор на факта, че е сключен между него и ищците
предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот,не са оспорили
съдържанието или автентичността на договора,а и не са конкретизирали какво налага
ответната страна да представи екземпляр от документ, вече наличен по делото.
Във
връзка с искането на ищците за допускане на съдебно-техническа експертиза
относно идентичността на описания в чл.1 от предварителния договор недвижим
имот с имот с идентификатор 07079.659.225.1.5, с адрес на имота в гр.Бургас,
ул.“Лебед“ № 16, ет.3, ап.5 с площ от 44,34 кв.м., който обект се намира в
сграда, разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.659.225, с прилежащи
части на обекта 5,77 кв.м. от общите части на сградата и склад 4 с площ 3,89
кв.м., съдът ще се произнесе в съдебно заседание предвид възможността ответника
да представи в първото по делото заседание доказателства, които според
твърденията в писмения отговор не е имал възможност да представи към момента на
подаване на отговора и които имат отношение към идентификацията на процесния
имот.
По
изложените съображения и на основание чл.140
от ГПК съдът
О П
Р Е Д
Е Л И :
НАСРОЧВА
делото за 12.02.2018 год. от 10,30 часа,
за която дата и час да се призоват страните, като им се връчи препис от
настоящото определение, а на ищците
и преписи от писмения отговор,
подаден от ответника по пощата в срока по чл.131 от ГПК.
ПРИЕМА
всички представени от ищците при предварителната размяна на книжа писмени
доказателства.
ОТХВЪРЛЯ
искането на ищците ответникът да бъде задължен да представи своя екземпляр от
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот.
УКАЗВА
на страните, че по исканията на ищците за допускане на съдебно-техническа
експертиза ще се произнесе в първото по делото открито съдебно заседание.
Определението
е окончателно.
Съдия: