РЕШЕНИЕ №
09.10.2017 г., гр. Пазарджик
ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ХVІ граждански състав, в
открито заседание на осми септември две хиляди и седемнадесета година в следния
състав:
СЪДИЯ: МИРА МИРЧЕВА
СЕКРЕТАР: Росица
Димитрова
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 3334 по описа на
съда за 2016 г.
Производството е образувано по иск на от П.И.
*** срещу Т.М.А. *** и „Уникредит Булбанк“ АД – гр. София за установяване, че
по отношение на два недвижими имота – самостоятелни обекти в сграда,
представляващи аптека и лавка, не се разпростира договорната ипотека, учредена
в полза на банката (втория ответник) от първия ответник с нотариален акт за
договорна ипотека от 09.07.2007 г.
В исковата молба се твърди, че банката е
насочила като взискател принудително изпълнение върху тези два обекта, а в
същото време те са станали собственост на ищеца с решение на съда от 2016 г. по
дело, образувано през 2015 г., обявяващо за окончателен предварителен договор
за продажба от 2006 г. между ищеца и първия ответник. Ипотекарен длъжник по
принудителното изпълнение е Т.А.. Проведена е публична продан и за двата имота,
като и за двата са обявени купувачи, но постановленията за възлагане не са влезли
в сила. Според ищеца имотите, предмет на иска, не се обхващат от ипотеката, тъй
като тя се отнася за новострояща се в поземления имот сграда по проект от
05.09.2006 г., който проект е предвиждал реконструкция, пристрояване и
надстрояване на вече съществуваща едноетажна сграда, а двата обекта към момента
на съставяне и одобряване на проекта са били част от едноетажната сграда и
съгласно проекта са запазени, без да бъдат преустройвани или по друг начин
променяни.
Искът е с правно основание чл. 124, ал. 1 от ЗЗД.
Ответникът Т.А. не е представил отговор.
Другият ответник „Уникредит Булбанк“ АД е представил отговор, с който оспорва
иска като допустим, но неоснователен. Излага доводи за това, че обяснителната
записка, на която според този ответник се позовава ищецът, не е документ,
променящ или удостоверяващ собствеността или правния статут на имотите, както и
за това, че пълното описание на имота, обект на ипотеката, което ищецът е
пропуснал в исковата молба, включва и следния текст: „като сградата по нотариален
акт за собственост № 72, том
V, (…) от 2006 г. е описана като едноетажна жилищна сграда (търговски обект) на
площ от 32 кв.м., магазин на площ от 85 кв.м., масивна едноетажна сграда
(търговски обект) – гараж и склад на площ от 49,30 кв.м.“. Това подробно
описание според ответника установява по безспорен начин волята на страните
относно предметния обхват на ипотеката. В подкрепа на извода, че предмет на
ипотеката са и обектите, чийто собственик е станал ищецът, е и кадастралното
заснемане на сградата след въвеждането и в експлоатация.
В съдебно заседание ищецът и вторият ответник
– банката, представлявани от
пълномощници, поддържат становищата си. Първият ответник не изпраща
представител и не изразява становище.
Ищецът представя писмена защита, като излага
доводи, че когато в ипотечния акт е записано, че ипотеката се учредява както
върху земята, така и върху съществуващи сгради, тя тежи върху описания обем,
независимо от последващи трансформации, доколкото в резултат от трансформациите
не са възникнали нови обекти. От описанието на имота, предмет на ипотеката, в
нотариалния акт за учредяването и, става ясно, че предмет на ипотеката са
поземленият имот и новостроящата се в него многофункционална сграда със
застроена площ 181,10 кв.м. и РЗП 531,50 кв.м. Застроената площ от 181,10 кв.м.
представлява разликата между общата площ на сградата от 249 кв.м. и общата площ
на двата процесни обекта – 67,90 кв.м. Видно
от заключението на вещото лице, одобреният проект за строеж на многофункционалната
сграда не включва описаните в исковата
молба два обекта – аптека и лавка. Същевременно те са съществували като
самостоятелни обекти към момента на учредяването на ипотеката и ако волята на
страните е била да включат тези два обекта в предмета на ипотеката, е следвало
да ги опишат изрично като самостоятелни обекти, незасегнати от новостроящата се
чрез преустройство, надстрояване и пристрояване многофункционална сграда. По
същата причина – липса на изрично споменаване – не могат да бъдат приети
възраженията на втория ответник, че процесните два обекта са включени в
ипотеката в частта, в която новостроящата се сграда е описана по документ за
собственост: „едноетажна жилищна сграда (търговски обект) на площ от 32 кв.м.,
магазин на площ от 85 кв.м., масивна едноетажна сграда (търговски обект) –
гараж и склад на площ от 49,30 кв.м. От формулировката на нотариалния акт е
видно, че посоченото по-горе описание по документ за собственост се отнася до
новостроящата се многофункционална сграда, в която, видно от строителните
книжа, не се включват двата процесни обекта.
От фактическа страна по делото се установява
следното:
На 11.09.2006 г. между ответника Т.М.А. и
ищеца П.И. Г. бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот,
по силата на който А. като продавач се задължил да прехвърли на Г. като купувач
собствеността върху следните недвижими имоти: „поземлен имот № 104 по
плана на гр. Пазарджик с площ 253,10 кв.м. по цифров модел и 244 кв.м. по
нотариален акт, заедно с намиращата се в него едноетажна сграда, представляваща
търговски обект – „аптека за готови лекарствени форми“ и търговски обект –
„магазин за пакетирани хранителни стоки, кафе и сок в чаши за еднократна
употреба“/лавка, която сграда е описана като магазин с площ 85 кв.м.“. С
решение на Пазарджишкия районен съд от 05.02.2016 г., влязло в сила на
15.03.2016 г., образувано по иск, предявен през 2015 г., договорът бил обявен
за окончателен. Към този момент обектите имали следните идентификатори по КК на
гр. Пазарджик, одобрена със заповед РД-18-97/28.10.2008 г. на изп. директор на
АГКК, посочени в решението: 55155.504.104 за поземления имот и 55155.504.104.1
за сградата.
Междувременно на 09.07.2007 г. между Т.А. като
собственик и кредитополучател (заедно с още двама солидарни длъжници по
договора за кредит) и „Уникредит Булбанк“ АД като кредитор бил сключен в
нотариална форма договор за учредяване на ипотека, по силата на който била
учредена ипотека върху имот на А., описан в нотариалния акт по следния начин: „ПИ
№ 104, съставляващ УПИ ІІІ-2753, кадастрален район № 503 в квартал
348 по плана на гр. Пазарджик на ул. „Константин Величков“ № 33а по данни
на собственика, а по нотариален акт за собственост на ул. „К. Величков“
№ 31, съгласно издаденото удостоверение за описание и идентичност
№ 1340/01.05.2007 г. на Община Пазарджик, с площ от 253,10 кв.м. по цифров
модел, а по нотариален акт с площ от 244 кв.м., като имотът е урегулиран и с
приложена регулация, при съседи на имота: ПИ № 103, ПИ № 105 и от две
страни – улици, ведно с новострояща се в имота масивна многофункционална сграда
(търговски обект), с одобрен арх. проект от 05.09.2006 г. и разрешение за
строеж № 337/08.09.2006 г., със ЗП 181,10 кв.м. и РЗП 531,50 кв.м., при
63% завършеност на строителните работи, като сградата по нотариален акт за
собственост № 72, том V, вх.риг. № 1952, н.д. 1208/2006 г. на АВ е
описана като едноетажна жилищна сграда (търговски обект) на площ от 32,00
кв.м., магазин на площ от 85 кв.м., масивна едноетажна сграда (търговски обект)
– гараж и склад на площ от 49,30 кв.м.“.
Видно от представената по делото скица на
поземлен имот от 20.01.2015 г., по кадастралната карта на гр. Пазарджик към
този момент (одобрена със заповед от 2008 г.) в поземления имот съществуват
общо пет сгради, една от които е жилищна сграда с площ 120 кв.м. и
идентификатор 55155.504.104.1. Част от нея са процесните два обекта с обща площ
85 кв.м.
След изменението на кадастралната карта със
заповед от 21.05.2015 г. в нея е отразено, че цялата площ на поземления имот е
застроена с една сграда и нейният идентификатор е 55155.504.104.6.
Самостоятелните обекти в сграда с
идентификатори 55155.504.104.6.2 и 55155.504.104.6.3 са идентични съответно с
търговски обект „аптека за готови лекарствени форми“ и търговски обект „магазин
за пакетирани хранителни стоки, кафе и сок в чаши за еднократна употреба и
готови закуски (лавка)“ по предварителния договор. Тези два обекта не са
включени в инвестиционен проект „многофункционална сграда в УПИ ІІІ-2753 в кв.
348, гр. Пазарджик“ със застроена площ 181.10 кв.м., одобрен на 05.09.2006 г.,
с издадено разрешение за строеж № 337/08.09.2006 г. Инвестиционният проект
се отнася до надстрояване, пристрояване и реконструкция на съществувалите до
момента пет сгради, като двата процесни обекта не са реконструирани и са
запазили обема и местоположението си, но след завършването на строежа са част
от сградата с идентификатор 55155.504.104.6.
Горните факти се установяват от писмените
доказателства (решение за обявяване на предварителния договор за окончателен,
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, скици на имота и т.н.) и от заключението
на вещото лице.
Спорно между страните по делото е само
тълкуването на волята на страните по нотариалния акт за учредяване на договорна
ипотека, изразена в него. Оттам съответно са спорни и правните последици на договора
за ипотека относно обектите, върху които тя се разпростира.
Съдът намира, че изразената в нотариалния акт
за учредяване на договорна ипотека воля недвусмислено е била ипотеката да
обхване и двата налични вече обекта – аптека и магазин. Това става ясно от
описанието на сградата, обект на ипотеката, по нотариален акт за собственост от
2006 г., възпроизведено в ипотечния акт. То включва обекта „магазин на площ от
85,00 кв.м.“, който напълно съвпада с предмета на предварителния договор между
Г. и А.. Наистина в предварителния договор, както е възпроизведен в мотивите и диспозитива
на решението от 05.02.2015 г., е било посочено, че съществуващата в имота
едноетажна сграда представлява два търговски обекта – аптека и магазин, докато
от останалите документи по делото се вижда, че тези два търговски обекта с обща
площ 85 кв.м. са само част от тази сграда с обща площ 120 кв.м., цялата
означена в скицата от 20.01.2015 г. като жилищна сграда. Това разминаване обаче
не е пречка за установяване на идентичността на обектите.
Посочването на обекта на ипотеката като
„новострояща се многофункционална сграда с одобрен архитектурен проект от 05.09.2006
г. и разрешение за строеж № 337/08.09.2006 г., със ЗП 181,10 кв.м.“ представлява
неточност, а не означава, че волята на страните е била да изключат двата
процесни обекта от обхвата на ипотеката. Ако тяхната воля беше ипотеката да не
се разпростира върху тези обекти, а да обхваща само пристрояваната и надстрояваната
част от сградата, както и обектите, които се реконструират, те не биха
посочвали, че сградата съществува по нотариалния акт за собственост от 2006 г.,
още по-малко – че включва и магазина на площ 85,00 кв.м. Явно е, че страните са
възприемали цялата сграда, която е било предвидено да съществува в поземления
имот след завършването на строежа, като „новострояща се сграда“ със съответния
проект и разрешение за строеж.
Следователно искът е неоснователен и следва
да се отхвърли, а на ответника „Уникредит Булбанк“ АД да бъдат присъдени
направените от него разноски за възнаграждение на вещо лице, каквото искане той
е направил.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
Отхвърля
иска на П.И. Г., ЕГН **********,***, срещу Т.М.А., ЕГН **********,***, и „Уникредит
Булбанк“ АД – гр. София, ЕИК *********, за признаване за установено по
отношение на ответниците, че няма
учредена с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека с номер от дв.
вх. регистър 5346 от 09.07.2007 г., акт № 160, том ІІІ по описа на СВ –
Пазарджик договорна ипотека по отношение
на следните самостоятелни обекти в сграда: обект с идентификатор 55155.504.104.6.3
по кадастралната карта на гр. Пазарджик, одобрени със заповед № РД-18-3899/21.05.2015
г. на началника на СГКК – Пазарджик, с площ 9,24 кв.м. и предназначение – за
търговска дейност (лавка), и обект с идентификатор 55155.504.104.6.2 по
кадастралната карта на гр. Пазарджик, одобрени със заповед
№ РД-18-3899/21.05.2015 г. на началника на СГКК – Пазарджик, с площ 53,97
кв.м. и предназначение – за здравни и социални услуги (аптека).
Осъжда
П.И. Гургутков да заплати на „Уникредит Булбанк“ АД сумата 150 лв., представляваща разноски за
възнаграждение на вещо лице по
настоящото дело.
Решението подлежи на обжалване пред
Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: