Р Е
Ш Е Н И Е
№ ……
22.12.2017 г.
гр. Средец
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен съд – гр. Средец, гражданска колегия,
в открито съдебно заседание на 22.11.2017 година,
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ДОНЕВА
Секретар Костадинка Лапова
Като разгледа докладваното от съдия
Кр. Донева
гражданско дело № 478 по описа на
2017 г.
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба
на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас против Р.Х.. Обстоятелствата, на които
ищецът основава претендираните права и предявените искове са следните:
Между страните е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 112, том 2,
рег. № 2953, дело № 278/30.08.2013 г. В пункт втори от нотариалния акт
ответникът се е задължил да заплати на ищеца остатък от продажна цена в размер
на 4 720 евро, равностойни на 9 231,52 лева, в срок до 10 работни дни
от снабдяване на сградата, в която се намира имотът, с Удостоверение за
въвеждане в експлоатация. Такова е издадено на 11.02.2015 г., т. е. незаплатеният
остатък от продажната цена е станал изискуем на 26.02.2015 г. На 24.04.2015 г.
ответникът е заплатил 2 110 евро, равностойни на 4 126,80 лева и е
останал задължен за 2 610 евро. На ответника е изпратена покана за
доброволно плащане, в отговор на която е изпратил уведомление, че прави
възражение за прихващане на последната вноска в размер на 4 720 евро от
цената на имота с дължимата неустойка по предварителен договор в размер на
2 610 евро, считайки, че ищцовото дружество е изпаднало в забава в качеството
си на строител по предварителен договор за строителство и покупко-продажба от
29.03.2013 г. Направеното възражение за прихващане не е признато от ищеца,
освен това не е осчетоводено от него, считайки, че ответникът не може да
претендира неустойка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, тъй като между страните има сключен окончателен договор. По заявление на
ищеца по ч. гр. дело № 207/2017 г. по описа на РС – Средец е издадена заповед
за изпълнение за дължимите суми, против която ответникът е възразил, което е
породило правния интерес на ищеца от депозиране на исковата молба. Ищецът
претендира съдът да постанови решение, с което да приеме за установено, че
ответникът му дължи сумите 2 610 евро, равностойни на 5 104,72 лева –
незаплатен остатък от продажна цена и 1 160,62 лева – лихва за забава за
периода 26.02.2015 г. – 22.05.2017 г., за които е издадена заповедта по чл. 410
от ГПК, ведно със законна лихва върху главницата от датата на подаване на
заявлението до окончателното й изплащане. Заявена е претенция за присъждане на
направените по делото и в заповедното производство разноски.
В писмен отговор ответникът оспорва исковете
изцяло със следните възражения:
По силата на предварителен договор за
строителство и продажба на недвижим имот от 29.03.2013 г. „САН СИТИ“ ООД – гр.
Бургас се е задължило да продаде на ответника строящи се апартамент и прилежащ
склад, като завърши строителството на сградата, в която се намират и ги предаде
на ответника в степен на завършеност с Протокол обр. 15 в срок до 05.03.2014 г.
и с Разрешение за ползване на сградата /Акт обр. 16/ в срок до 6 месеца,
считано от датата на подписване на Протокол обр. 15, срещу цена в размер на
44720 евро, платима на четири вноски, последната от които в срок до 10 дни след
подписване на Протокол обр. 16, в деня на нотариалното прехвърляне. Уговорено е
в предварителния договор, че при забава по вина на продавача, същият дължи на
купувача неустойка в размер на 10 евро за всеки ден от забавата. На 29.04.2013
г. „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас е прехвърлило чрез апорт на ищцовото дружество
недвижимия имот, предмет на предварителния договор, без знанието и съгласието
на ответника-купувач. Поради тази причина е сключено тристранно споразумение от
05.06.2013 г. между страните по делото и „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас, според
което ищецът встъпва в правата на „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас като продавач по
предварителния договор и поема всичките му права и задължения, а всички
предстоящи вноски следва да се извършват в сроковете, посочени в предварителния
договор. Независимо, че не е било настъпило условието – подписване на Акт 16,
на 30.08.2013 г. с процесния нотариален акт ищцовото дружество е продало имота
на ответника, като се е съгласило остатъкът от цената 4 720 евро /последна
четвърта вноска/ да бъде заплатена от ответника в срок до 10 дни от снабдяване
на сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Ответникът счита, че
съгласно предварителния договор ищецът е изпаднал в забава от 05.03.2014 г.,
когато е трябвало да предаде имота в степен на завършеност с Протокол обр. 15,
като забавата е продължила 261 дена – от 05.03.2014 г. до 21.11.2014 г. –
датата на съставяне на Акт обр. 15, като съгл. чл. 5 от предварителния договор
дължимата неустойка възлиза на 2 610 евро. Съответно остатъкът от цената в
размер на 4 720 евро, съгласно процесния нотариален акт, е станал изискуем
с изтичането на 10 работни дни от издаването на Разрешение за ползване на
11.02.2015 г. Поради наличието на две насрещни вземания – за неустойка и за
остатък от цена, ответникът е изпратил на ищеца на 30.03.2015 г. уведомление,
че прави възражение за прихващането им до размера на по-малкото вземане.
Независимо от това, на 24.04.2015 г. ответникът е заплатил на ищеца 2 110
евро, която сума представлява разликата между размера на последната четвърта
вноска от 4 720 евро по нотариален акт и дължимата неустойка за забава в
размер на 2 610 евро, с която счита, че е извършил прихващане. По тези
съображения ответникът моли за отхвърляне на исковата претенция. При условията
на евентуалност прави възражение за прихващане на сумата 2 610 евро,
представляваща неустойка за периода 05.03.2014 г. – 21.11.2014 г. съгласно чл.
5 от Предварителен договор от 29.03.2013 г., с исковата сума 2 610 евро
/равностойни на 5 104,72 лева/, представляваща незаплатен остатък от
продажната цена за покупката на процесния апартамент по нотариален акт № 112,
том 2, рег. № 2953, дело № 278 от 30.08.2013 г., което е прието за съвместно
разглеждане в настоящото производство. Заявена е претенция за присъждане на
направените по делото разноски.
След преценка на относимите доказателства към
въведения с исковата молба и отговора спор между страните, съдът приема за
установено от фактическа страна следното:
По силата на предварителен договор за
строителство и продажба на недвижим имот от 29.03.2013 г. „САН СИТИ“ ООД – гр.
Бургас се е задължило да продаде на ответника Р.Х. строящи се апартамент и
прилежащ склад в жилищна сграда в ж. к. „Славейков“ в гр. Бургас, а именно апартамент
№ 3 на първи жилищен етаж със застроена площ 70,50 кв. м., състоящ се от
дневна-трапезария-кухня, баня-WC,
антре, две спални и тераса, при граници: север – апартамент № 2 и външен зид,
изток – външен зид, юг – външен зид, запад – апартамент № 4 и общ коридор,
ведно със Склад № 1 в сутерена с площ 2,97 кв. м., при граници: север – място
за маневриране в подземен гараж, изток – склад № 2, юг. – вътрешно стълбище,
запад – външен зид, както и 3,9052 % ид. ч. от общите части на сградата,
равняващи се на 16,18 кв. м. ид. ч. и 3,9052 % от правото на строеж върху
терена, като завърши строителството на сградата, в която се намира имота и го предаде
в собственост на ответника в степен на завършеност с Протокол обр. 15 в срок до
05.03.2014 г. и с Разрешение за ползване на сградата /Акт обр. 16/ в срок до 6
месеца, считано от датата на подписване на Протокол обр. 15, срещу цена в
размер на 44 720 евро, платима на четири вноски, последната от които в размер
на 4 720 евро – в срок до 10 дни след подписване на Протокол обр. 16, в
деня на нотариалното прехвърляне. Уговорено е в чл. 5, предл. първо, във връзка
с чл. 3 в предварителния договор, че при забава по вина на продавача в срока за
завършване на сградата и предаване на имота в собственост на купувача
/05.03.2014 г./, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 10 евро за
всеки ден от забавата. В предл. второ на чл. 5 от предварителния договор
страните са постигнали съгласие, че при забава от страна на продавача в
сроковете за завършване и предаване на сградата с повече от два месеца за
снабдяване с Акт обр. 15 и със повече от шест месеца с Разрешение за ползване,
купувачът има право да развали предварителния договор по вина на продавача,
като последният му дължи неустойка в размер на 10 % от продажната цена и
връщане на всички платени до момента вноски в срок до 15 дни от датата на
забавата.
По силата на сключено тристранно споразумение
от 05.06.2013 г. между страните по делото и „САН СИТИ“ ООД – гр. Бургас, ищецът
“ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас е встъпил в правата на „САН СИТИ“ ООД – гр.
Бургас като продавач по горепосочения предварителен договор и е поел всичките
му права и задължения, произтичащи от този договор, като ответникът Р.Х. е
приел така извършеното правоприемство, т. е. се е съгласил със смяната на
продавача. С това споразумение трите страни са се съгласили, че всички
извършени до момента плащания по предварителния договор са редовни, а всички
предстоящи вноски следва да се извършват в сроковете, посочени в предварителния
договор, по сметка на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас.
С договор за покупко-продажба, обективиран в
Нотариален акт № 112, том 2, рег. № 2953, дело № 278/2013 г., на 30.08.2013 г. ищецът
“ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД – гр. Бургас в качеството на продавач е прехвърлил на
ответника Р.Х. в качеството на купувач собствеността върху недвижим имот – САМОСТОЯТЕЛЕН
ОБЕКТ в сграда с идентификатор № 07079.602.483.1.3/нула седем хиляди седемдесет
и девет точна шестстотин и две точка четиристотин осемдесет и три точка едно
точка три/, с адм. адрес: гр. Бургас, ж. к. “Славейков“, бл. 178 /сто
седемдесет и осми/, ет. 1 /едно/, ап. 3 /три/, който самостоятелен обект се
намира в сграда 1 /едно/, изградена в поземлен имот с индентификатор № 07079.602.483 /нула седем
хиляди седемдесет и девет точка шестстотин и две точка четиристотин осемдесет и
три/, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, брой нива
на обекта – 1 /едно/, с площ по документи 70,50 кв. м. /седемдесет цяло и
петдесет стотни квадратни метра/, прилежащи части: склад № 1/едно/ - 2,97 кв. м.
/две цяло деветдесет и седем стотни квадратни метра/, 16,18 кв.м. /шестнадесет
цяло осемнадесет стотни квадратни метра/ идеални части от общите части на
сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – СО № 07079.602.483.1.2,
СО № 07079.602.483.1.4, под обекта – СО
№ 07079.602.483.1.25, над обекта – СО № 07079.602.483.1.7, който самостоятелен обект е идентичен с
находящ се в ЖИЛИЩНА СГРАДА състояща се от: сутерен, партер и шест жилищни
етажа, с домови В и К и Ел. отклонения,
в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07079.602.483, идентичен с урегулиран поземлен
имот УПИ III|-22 по Подробния
устройствен план – ПУП на ж .к. “Славейков“ – град Бургас с площ: 469 кв. м.,
съседи: ПИ с №№ 07079.602.482; 07079.602.51; 07079.602.36; 07079.602.32, а
именно: АПАРТАМЕНТ № 3 /три/ - на първи жилищен етаж, със застроена площ 70,50
кв. м. /седемдесет цяло и петдесет стотни квадратни метра/, състоящ се от:
дневна – кухня, баня – WC,
антре, две спални и тераса, при граници: югоизток – външен зид, югозапад – ап. №
4 и външен зид, североизток – външен зид и ап. № 2, северозапад – коридор и ап.
№ 4, ведно със Склад № 1 /едно/ - едно в сутерена с полезна площ 2,97кв. м.
/две цяло деветдесет и седем стотни квадратни метра/, при граници: югоизток –
склад № 2 и коридор, югозапад – машинно, североизток – паркомясто/гараж № 1,
северозапад – външен зид, както и 3,9052%
ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 16,18 кв. м. ид. ч.
и 3,9052% ид. ч. от правото на строеж
върху терена, за продажна цена в размер на 44 720 евро, от която
40 000 евро е получана по банков път преди подписване на договора за
покупко-продажба, а остатъкът в размер на 4 720 евро купувачът се е
задължил да заплати в срок от 10 работни дни от снабдяване на сградата с
Удостоверение за въвеждане в експлоатация по банкова сметка ***. В т. 4 от
Нотариалния акт дружеството-продавач се е задължило да завърши сградата и
получи разрешение за ползването й /Акт обр. 16/, както и да предаде имота в
подробно описана степен на завършеност.
На 21.11.2014 г. е издаден Констатвен акт за
установяване годността за приемане на строежа /Образец 15/, а на 16.02.2015 г.
е издадено Разрешение за ползване на сградата /Протокол. обр. 16/ № ДК – 07 – Б
от компетентните за това органи.
С Уведомление, адресирано до ищцовото дружество,
ответникът е заявил, че счита, че по силата на предварителния договор от
29.03.2013 г. ищецът е изпаднал в забава след 05.03.2014 г., когато е трябвало
да предаде имота в степен на завършеност с Протокол обр. 15, като забавата е
продължила повече от седем месеца – от 05.03.2014 г. до 21.11.2014 г. – датата
на съставяне на Акт обр. 15, като съгласно предварителния договор дължимата
неустойка възлиза на 2 610 евро. Направил е изявление за извънсъдебно
прихващане на последната вноска в размер на 4 720 евро от цената за
покупката на апартамента с дължимата неустойка в размер на 2 610 евро до
размера на по-малката от двете суми. На 24.04.2015 г. ответникът е заплатил по
банковата сметка на ищеца 2 110 евро, която сума представлява разликата
между размера на последната четвърта вноска от 4 720 евро по нотариален
акт и дължимата според него неустойка за забава в размер на 2 610 евро.
При така установената фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
Предявените искове са с правно основание чл.
422 от ГПК. Същите са депозирани с оглед установяване на твърдяното вземане на
ищеца към ответника по сключен между тях договор за покупко-продажба и за дължими
лихви. Отношенията между страните при това положение попадат в хипотезата на 79,
ал. 1, вр. чл. 200 и чл. 86 от ЗЗД.
Спорът между страните е за неизплатен остатък
от продажна цена за недвижим имот, като ищецът-продавач счита, че сумата е дължима
по силата на договора за покупко-продажба от 30.08.2013 г. в срок до 10 работни
дни от снабдяване на сградата, в която се намира имотът, с Удостоверение за
въвеждане в експлоатация /Акт обр. 16/, като ответникът-купувач е изпаднал в
забава за плащането на 26.02.2015 г., а ответникът възразява, че не дължи,
позовавайки се на упражняване на материално-потестативно право да се извърши
компенсация на остатъка 2 610 евро /от последната вноска в размер на
4 720 евро/ от цената за покупката на имота с дължима по предварителния
договор за строителство и продажба на недвижим имот от 29.03.2013 г. неустойка
в размер на 2 610 евро за периода 05.03.2014 г. – 21.11.2014 г. По
единствения въведен с отговора на исковата молба спорен въпрос дали краузата за
неустойка в предварителния договор има правно действие съдът намира следното:
Предварителният договор е съглашение между
страните, подлежащо във всеки момент на промяна по тяхно взаимно съгласие.
Стигне ли се до нотариална сделка и в нея бъдат посочени различни условия от
тези по предварителния договор, правна сила има записаното в нотариалния акт,
тъй като отразява последната воля на купувача и продавача. От друга страна
обаче, всички клаузи в предварителния договор, които не са предмет на
нотариалния акт, запазват правната си сила и остава обвързващото им
облигационно действие между страните.
В конкретния случай, при съпоставяне, анализ
и тълкуване на клаузите в чл. 3, чл. 4 и чл. 5 от предварителния договор и тези
по нотариалния акт, става видно, че по предварителния договор /чл. 4/ плащането
на последната вноска от продажната цена е следвало да се извърши „в срок до 10 работни
дни след подписване на Протокол обр. 16, в деня на нотариалното прехвърляне на
имота“ или казано по друг начин датата на снабдяване с Акт 16 представлява
начален момент, след който в срок до 10 дни работни следва да се извърши
нотариалното прехвърляне на имота, което условие е в противоречие с договорката
по чл. 3, според която предаването
на имота в собственост на купувача е
следвало да се извърши в степен на завършеност с Акт 15 до 05.03.2014 г., т. е.
нотариалното прехвърляне да се случи до тази дата, а Акт 16 да бъде получен в
срок до 6 месеца, считано от датата на подписване на Акт 15. Без значение на
констатираното противоречие, очевидно е, че така формулираните насрещни
задължения са били предпоставка за сключване на окончателния договор за прехвърляне
собствеността на имота и договорената в чл. 5, предл. 1 от предварителния
договор неустойка засяга именно срока /до 05.03.2014 г./ за предаването на
имота в собственост на купувача, т. е. сключването на окончателния договор,
което обаче се е случило по-рано – на 30.08.2013 г. Предл. 2 на чл. 5 от
предварителния договор урежда хипотеза за забавяне от страна на продавача в
сроковете за снабдяване с Акт 15 и Акт 16, като подобно забавяне се санкционира
с право на разваляне на предварителния договор, с връщане на платената до
момента продажна цена и с неустойка в размер на 10 % от продажната цена, на
която хипотеза няма позоваване от страна на ответника в настоящото
производство.
С нотариалната сделка от 30.08.2013 г. страните
са предоговорили условието за плащане на последната вноска от продажната цена в
срок до 10 работни дни от снабдяване на сградата с Удостоверение за въвеждане в
експлоатация /Акт 16/, като не са ограничили снабдяването с Акт 16 с конкретен
срок, а само са се съгласили в т. 4 от нотариалния акт, че продавачът се
задължава да завърши сградата и получи Акт обр. 16, както и да предаде имота в
определена степен на завършеност. При това положение клаузата в предварителния
договор за неустойка за забава за предаване на имота в собственост на купувача
със степен на завършеност на сградата с Акт обр. 15 до 05.03.2014 г. /от който
момент ответникът е определил периода на начисление на неустойката, на която се
позовава/ няма правно действие между страните, тъй като със по-ранното
сключване на окончателния договор за продажба и предоговорените с него условия е
отпаднал фактическият състав на чл. 5, предл. 1, във връзка с чл. 3 от
предварителния договор за заплащане на неустойка за забава в срока за
завършване на сградата и предаване
на имота в собственост на купувача.
В обобщение, след нотариалната сделка за
покупко-продажба снабдяването на сградата с Акт 16 е било поставено в условие
за заплащане на остатъка от продажната цена в срок до 10 работни дни, но продавачът
не е останал обвързан от предварителния договор със срок за снабдяване на
сградата с Акт 15 и Акт 16.
По гореизложените съображения ответникът
дължи претендирания остатък от цената, считано от 26.02.2015 г. съобразно
условията на нотариалния акт, от когато е изпаднал в забава и главната искова
претенция следва да се уважи. Същите събражения важат и за преценката на съда
за неоснователност на заявеното от ответника при условията на евентуалност
възражение за прихващане.
Искът за лихва за забава е акцесорен по
отношение на иска за установяване на главното вземане. С оглед уважаването на
главния иск подлежи на уважаване и обусловената претенция, която за периода на
забавата от 26.02.2015 г. до датата на подаване на заявлението за издаване на
заповед за незабавно изпълнение – 22.05.2017 г. възлиза на исковата сума
1 160,62 лева, изчислена от съда посредством онлайн калкулатор за законна
лихва „Calculator.BG“.
Съгласно т. 12 от
Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2013 г.,
ОСГТК, съдът в исковото производство се произнася с осъдителен диспозитив по
дължимостта на разноските в заповедното производство. Видно от представените
платежни документи по заповедното дело, извършените от ищеца плащания на
деловодни разноски са в общ размер 1 280,91 лева, в това число 250,61 лева
за съответната дължима върху материалния интерес държавна такса /изцяло внесена
по заповедното производство/, 1 080 лева с ДДС /900 лева без ДДС/ за
адвокатско възнаграждение, от които според представения списък по чл. 80 от ГПК
се претендират 1 025,30 лева и 5 лева за съдебно удостоверение, които
предвид изхода на делото се дължат от ответника.
Така
мотивиран, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
възражението за прихващане
на Р.Х., роден на *** г. в Халифакс, Уест Йоркшир, Великобритания, с паспорт №
*********, изд. на 21.09.2005 г., от гр. Бургас, ж. к. „Славейков“, бл. 178,
ет. 1, ап. 3, на сумата 2 610 евро, представляваща неустойка за периода
05.03.2014 г. – 21.11.2014 г. съгласно чл. 5 от Предварителен договор от
29.03.2013 г., с исковата сума 2 610 евро /равностойни на 5 104,72
лева/, представляваща незаплатен остатък от продажната цена за покупката на недвижим
имот по нотариален акт № 112, том 2, рег. №2953, дело № 278 от 30.08.2013 г.
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО на основание
чл. 422 от ГПК по отношение на Р.Х., че дължи на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД, със
седалище и адрес на управление гр. Бургас, ул. „Патриарх Евтимий“ № 26, Партер,
Офис № 1, представлявано от Пенка Иванова Йовчева, сумата 2 610 евро,
равностойни на 5 104,72 лева – незаплатен остатък от продажна цена по Нотариален
акт № 112, том 2, рег. № 2953, дело № 278 от 30.08.2013 г., ведно със законната
лихва от 23.05.2017 г. до изплащане на вземането и сумата 1 160,62 лева,
представляваща лихва за забава за периода 26.02.2015 г. – 22.05.2017 г., за които
вземания е издадена по реда на чл. 417 от ГПК Заповед № 542/29.06.2017 г. по ч.
гр. дело № 207/2017 г. по описа на Районен съд – Средец.
ОСЪЖДА Р.Х. да заплати на “ЕФГ БИЛД ГРУП” ЕООД –
гр. Бургас направените разноски в размер на 1 280,91 лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Окръжен съд – гр. Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: