№ 21830
гр. С, 02.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 42 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Г. В. КИРОВА
при участието на секретаря МАРТИНА П. СТАНЧЕВА
като разгледа докладваното от Г. В. КИРОВА Гражданско дело №
20241110119104 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС от Г. Н. К.,ЕГН
**********,с адрес гр.С,против етажните собственици в сграда с
административен адрес гр.С,чрез управителя „П“ЕООД,ЕИК *****,със
седалище и адрес на управление гр.С,представлявано от М И Д,с искане да
бъдат отменени приетите решения от общото събрание на етажните
собственици,проведено на 15.02.2024 г.
В исковата молба се твърди,че ищцата заедно със своя съпруг притежава
апартамент в сградата на *****. Твърди се,че на 15.02.2024 г. е свикано и
проведено общо събрание в нарушение на законовите изисквания,поради
което се претендира отмяната на приетите решения. Сочи се,че общото
събрание е свикано от нелегитимен орган,тъй като договорът,сключен с
„П“ЕООД е с изтекъл двугодишен срок,а законът забранява да бъде сключен
договор за срок,по-дълъг от две години. Поддържа се,че не е имало кворум за
провеждане на общото събрание,а незаконосъобразно са включени
представители на обекти,които не притежават жилищни обекти. Според
ищцата общото събрание на етажните собственици следва да включва само
собствениците на 30 апартамента. Твърди се,че в общото събрание са
участвали лица,които не са собственици,нито са представили пълномощни,че
представляват собственици. Сочи се,че отчет по т.1 не е бил представен,а по
т.5 не е провеждано гласуване,макар да има обективирано решение в
протокола.
В срока за подаване на писмен отговор е депозиран такъв от управителя
с изразено становище за недопустимост на иска,защото исковата молба е
1
депозирана на тридесетия ден,но в по-късен час спрямо часа на обявяване на
протокола,което становище съдът намира за неоснователно при съобразяване
разпоредбата на чл.62,ал.1 и ал.2 от ГПК. По съществото на спора ответната
страна изразява становище,че при свикване на общото събрание и при
провеждането му не са допуснати нарушения на закона – твърди се,че макар
изборът на М Д за управител да е оспорен,жалбата срещу този избор не спира
изпълнението,а и съдебното решение би имало действие занапред.Твърди
се,че кворумът е спазен и е 79,41 % като липсва основание за изключване на
ресторанта и супермаркета. Твърди се,че бланки за пълномощни са
предоставени при провеждане на общото събрание,сочи се,че отчетът е бил
представен на хартиен носител.
Софийският районен съд, първо гражданско отделение, 42 състав, като
обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, приема за
установено следното:
Представена е покана за общо събрание на собствениците на етажната
собственост с адрес гр. С, видно от която, управителят на етажната
собственост е свикал общо събрание на 15.02.2024 г. от 19:00 ч. при следния
дневен ред – 1. Разясняване на задължителни изисквания към собствениците
съгласно последните промени в ЗУЕС; отчет на управителя; 2. Обсъждане и
приемане на решение за избор на „П 2“ ЕООД за професионален
домоуправител на ЕС и възлагане на дейности по управление и поддръжка на
общите части; 3. Одобряване на договора за възлагане и упълномощаване на
лице от ЕС за сключването му за срок от две години; 4. Потвърждаване на
разпределението и размера на паричните вноски, дължими за управление и за
поддържане на общите части на сградата; 5. Приемане на правилник за
вътрешен ред в етажната собственост; 6. Разглеждане на текущи проблеми по
управление и поддръжка на сградата. Протоколът за поставяне на поканата за
общо събрание е от 06.02.2024 г. /15:00 ч/, изготвен и подписан от управителя
М Д.
Приложен е протокол № 1/2024 г. от проведено общо събрание на
етажната собственост с адрес гр. С. В същия е посочено, че на 15.02.2024 г., в
19:00 ч. са присъствали лично и чрез упълномощени представители,
собственици на 79,41 % идеални части от общите части в сградата.
Събранието е било открито в 19:35 ч. Посочено е, че ОС е протекло по
предварително обявения ред, като са изложени обсъждания по всяка точка.
Приети са решения както следва: по т. 1 – приет е отчетът на управителя на
етажната собственост до настоящия момент, прието е също да се изпратят
покани за доброволно изпълнение на задължения към касата на ЕС, на
задължените лица от ап. 20 и *****, с предоставяне на 30-дневен срок за
изплащане на сумите. По т. 2 е прието „П 2“ ЕООД да бъде избрано за
професионален домоуправител на етажната собственост, както и на
посоченото дружество да се възложат дейности по управление и поддръжка
на общите части на сградата, считано от месец март 2024 г. По т. 3 е прието
2
одобряването на договор за възлагане на управление и поддръжка на сградата
с въведени промени в т. 1 и допълнения в чл. 3, ал. 2 от договора, както и че се
упълномощава Кирил Димитров Царев да представлява собствениците в
етажната собственост за сключване на договор с „П 2“ ЕООД за срок от две
години, считано от месец март 2024 г. По т. 4, ОС е приело определянето на
разходи за управление в размер на 10 лв. месечно без ДДС, разпределени на
броя на самостоятелните обекти в сградата, както и определянето на разходите
за поддръжка в размер на 10 лв. месечно, разпределени на броя на
собствениците, ползвателите, обитателите. По т. 5 е приет правилник за
вътрешен ред на сградата /по образец на МРРБ/. Посочено е, че ОС е закрито в
20:30 ч.
Представено е Приложение 1 към протокола от ОС, проведено на
15.02.2024 г., съдържащо имената на присъстващите, като освен
самостоятелните обекти на етажните собственици, са отразени и два офиса,
супермаркет и ресторант.
Представени са пълномощни от етажни собственици, относно
представляването им на ОС от 15.02.2024 г.
Приложена е извадка от имейл кореспонденция от 23.02.2023 г., видно
от която, от страна на „П“ е изпратен прикачен файл с протокол от ОС от
15.02.2024 г. до множество адресати.
Приет е договор за възлагане на услуга от 01.05.2017 г., сключен между
процесната етажна собственост и „П“ ООД относно извършване от
последното на услугата „професионален домоуправител-пълен пакет“ за срок
от 1 година с възможност за подновяването му при липса на прекратяване чрез
предизвестие.
Приложена е справка за ценообразуването от м. февруари 2004 г.
съобразно идеалните части на обектите, находящи се в жилищна сграда в гр.
С, парцел *****, кв. 14, м. Г М.
Прието е съобщение за изготвен протокол от проведено общо събрание
на етажните собственици, притежаващи обекти в сграда с адрес гр. С, от дата
21.02.2024 г., 15:30 ч., от управителя на ЕС – М Д, а свидетел на поставянето е
бил М К.
Като доказателство по делото е приет протокол от проведено общо
събрание на процесната етажна собственост на 29.03.2023 г. На същото е
приет отчет на „П“ ЕООД, което дружество е избрано за управител на
етажната собственост за нов двугодишен срок считано от датата на
събранието; от 01.04.2023 г. е определена такса за управление в размер на 10
лв. на обект; упълномощени са конкретни лица за подписване на нов
договор/анекс с „П“ ЕООД. Предвид липсата на точка от дневния ред,
свързана с избор на управител, е взето решение след месец, решението да се
прегласува. Представен е и присъствен лист към протокола.
Представен е договор за възлагане правомощия за поддръжка и
управление на общи части от 01.03.2024 г. между собствениците,
3
притежаващи обекти в процесната етажна собственост и „П 2“ ЕООД за
извършване на услугата „професионален домоуправител“ на етажната
собственост с адрес гр. С, за което е взето решение на ОС на ЕС, проведено на
15.02.2024 г.
Приложени са схеми от службата по геодезия, картография и кадастър,
относно статута на нежилищните обекти, част от процесната етажна
собственост.
Представена е извадка от домовата книга, съдържаща информация за
имената на ползвателите на обекти в процесната етажна собственост, както и
справка от търговския регистър във връзка с наличието на апортни вноски с
предмет нежилищните обекти.
Приложено е уведомление от ГИС С, видно от което, сградата с
подземни гаражи, пицария, магазин и аптека в УПИ *****, кв. 14, м. Г М,
находяща се на ъгъла на ул. „*****“ и ул. „*****“ е с адрес ул. „*****“ *****.
Представена е регистрационна карта от 2011 г. на вход в режим на
етажна собственост, намираща се в гр. С, кв. „Г М“, ул. „*****“ № ***, *** с
32 самостоятелни обекта.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
Искът с правно основание чл. 40 от ЗУЕС е регламентиран за отмяна на
решения на общото събрание на етажните собственици, когато приетите
решения противоречат на закона. Исковата претенция може да бъде предявена
от всеки от собствениците на самостоятелен обект като при разглеждане на
исковата претенция съдът не извършва цялостна проверка за
законосъобразността на оспорените решения, а се произнася в рамките на
релевираните от страната ищец доводи. Този иск следва да бъде предявен в
рамките на регламентиран от закона преклузивен срок. С оглед това, че
ищцата К. оспорва решения от проведено общо събрание от 15.02.2024 г., а
исковата молба е постъпила в съда на 22.03.2024 г., /при поставено съобщение
за изготвяне на протокола на 21.02.2024 г./ съдът намира, че е спазен
преклузивният тридесетдневен срок за предявяване на иска и исковата
претенция е допустима за разглеждане по същество. Софийският районен съд
намира, че по делото не е спорно, че ищцата К. се явява собственик на
самостоятелен обект в сградата, т. е. има качеството етажен собственик и е
материалноправно легитимирана да оспорва решенията на общото събрание.
С оглед това,че ищцата К. притежава право на собственост върху обект в
сградата,ищцата би могла да предяви иск за оспорване решенията,приети от
общото събрание и исковата претенция следва да бъде разгледана по
същество.
Софийският районен съд намира първото възражение на ищцата – че
ОС на ЕС, проведено на 15.02.2024 г. е свикано от нелегитимен орган поради
това, че договорът, сключен с „П“ ЕООД е с изтекъл двугодишен срок, а
законът забранявал да бъде сключен договор за срок, по-дълъг от две
4
години,за неоснователно. От представените доказателства се установява, че
преди процесното общо събрание, е сключен договор за възлагане на услуга
от 01.05.2017 г., между процесната етажна собственост и „П“ ООД относно
извършване от последното на услугата „професионален домоуправител-пълен
пакет“ за срок от 1 година с възможност за подновяването му при липса на
прекратяване чрез предизвестие. В чл. 16, ал. 2 от този договор е посочено, че
ако един месец преди изтичането на срока на действие на договора,
последният не бъде прекратен с едномесечно предизвестие от коя и да е от
страните, той се подновява при същите условия и за същия срок. В чл. 6, ал. 1,
т. 1 е посочено, че в услугата „професионален домоуправител“ се включва
организирането и провеждането на общите събрания. Видно от поканата за
общо събрание на собствениците на етажната собственост с адрес гр. С,
същата е изготвена от лице, посочено като управителя на етажната
собственост – М Д /който се явява управител на „П“ ООД/. В действителност,
по делото не са представени договори/анекси, сключени след договора от
01.05.2017 г., но с оглед разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС, която гласи, че
управителят продължава да изпълнява функциите си до избора на нов
управителен съвет (управител), при изтичане мандата на последно избрания
(чл. 21, ал. 1 ЗУЕС), то следва да се приеме, че „П“ ЕООД е продължило да
изпълнява функциите си и към момента на провеждане на общото събрание на
15.02.2024 г. въпреки прекратения договор за услуга. Разпоредбата на
чл.21,ал.1 от ЗУЕС цели осигуряване на управител на етажната собственост и
през времето, в което е изтекъл мандатът на последно избрания и избор за нов
управител все още не е проведен с оглед охрана интересите на етажната
собственост,поради което в настоящия случай независимо от изтичане срока
на договора съдът приема,че това обстоятелство не може да доведе до извод за
незаконосъобразност на решенията на общото събрание.
Софийският районен съд счита,че и доводът относно участието на
нежилищни обекти в общото събрание не води до извод за основателност на
предявения иск за отмяна на приетите решения на 15.02.2024 г. В тази насока
следва да се отбележи, че съгласно пар. 1, т. 1 от ДР на ЗУЕС, "Самостоятелен
обект в сграда в режим на етажна собственост" е обособена част от сграда в
режим на етажна собственост със самостоятелно функционално
предназначение, т.е. няма пречка етажен собственик да е лице, притежаващо
нежилищен обект, стига същият да е със самостоятелно функционално
предназначение. От приложената справка от Търговски регистър, е видно, че в
капитала на „Г Д Е“ ЕООД е извършена непарична вноска за следните обекти,
находящи се на адрес гр. С, ул. „*****“ № 17 – А: офис № 4, обект за
търговска дейност, представляващ супермаркет, офис, обект за обществено
хранене, ателие за творческа дейност и 29 бр. гаражи. Видно от тази справка,
обектите се намират на административния адрес на сградата в режим на
етажна собственост, поради което твърденията на ищцата, че кворумът е
компрометиран поради участието на обекти, които не били част от процесната
етажна собственост, е неоснователно. Нещо повече, дори и тези обекти да
5
бъдат изключени, при формирането на идеалните части при вземане на
решения на общото събрание, би се стигнало до преизчисляване на идеалните
части на останалите обекти, с оглед на което доводите на ищцата, че участието
на нежилищните обекти се ползвало за постигане на необходимия кворум, са
несъстоятелни. Изложеното становище в открито заседание, че в договора от
01.05.2017 г. изрично е посочено, че етажната собственост се състои от 30
обекта и съответно не са налице правомощия за разширяването , както и че
не следвало в договора от 01.03.2024 г. да се вписва, че обектите в сградата са
36, следва да се уточни, че въпросът колко са реално обектите в една етажна
собственост не зависи от посоченото в договора, а от реалния брой обекти,
предвид това, че с оглед предназначението на конкретните нежилищни обекти
и вероятната необходимост от снабдяване с допълнителни документи за
приодбиване на обектите на статут „със самостоятелно функционално
предназначение“, е напълно възможно етажната собственост да бъде
разширена при снабдяване със съответната документация /по аргумент от
разпоредбата на чл. 40, ал. 2, изр. 2 ЗС/.
Софийският районен съд приема,че е основателно твърдението на
ищцата,че в общото събрание са взели участие лица,за които не се установява
дали разполагат с представителна власт.Видно от таблица с подписите на
участниците в общото събрание /неразделна част от протокола за проведеното
общо събрание/ лично са участвали притежателите/ползвалите на обекти с №
29, 15, 13, 25, 23, 12, 8, 19, 16, 26, 6, 30, офис 1, офис 4, ресторант,
супермаркет, 27, 1, 11, 18, собствениците/ползвателите на обекти с № 14, 3 и
16, са участвали чрез пълномощник като по делото са представени
пълномощни от 15.02.2024 г. от Ц Р в полза на С Р с права да я представлява
при провеждане на Общо събрание на ЕС на 15.02.2024 г., от З П в полза на Ц
Д, от Р М в полза на К Ц. Единствено по отношение на собственика на обект
№ 10 /Т К Ц/ е посочено, че участието на същата не се зачита в кворума
поради липса на представено пълномощно. Съдът намира обаче, че
възражението относно липсата на представителна власт на търговските
обекти, е основателно, тъй като не е вписана никаква информация относно
това кой представлява тези обекти и съответно кой е формирал волята им при
гласуване.
Съдът счита,че липсата на яснота от кога са представлявани
търговските обекти при провеждане на общото събрание,както и липсата на
яснота по какъв начин са приети отделните решения,обосновава извод,че
решенията следва да бъдат отменени,а искът,предявен от ищцата К. подлежи
на уважаване. Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, явилите се лица следва да
удостоверят освен явяването си на общото събрание, а също и начина, по
който са гласували - с подписа си в протокола или в отделен документ. Това е
формата и съдържанието на удостоверяването от тези лица на
волеизявленията им "за", "против" или "въздържал се" по всяко от приетите
решения. Регламентирането на изрична законова разпоредба относно
изискването да бъде удостоверено гласуването по всяка отделна точка от
6
дневния ред от страна на всеки от присъстващите етажни собственици
представлява гаранция за спазване на изискванията за мнозинство при вземане
на решенията,както и обезпечава по ясен и недвусмислен начин какви са
конкретните приети решения от общото събрание на етажните собственици. В
конкретния случай не би могло да се приеме, че съставеният присъствен лист,
приложен към протокола замества изискването за полагане на подпис от всеки
етажен собственик – лично или чрез пълномощник при гласуването на всяко
решение. Положените подписи в цитирания присъствен лист, както носи
името си документът, удостоверяват единствено явяването на етажните
собственици. Нито в протокола, нито в друг отделен документ се съдържат
подписи на гласувалите лица със "за", "против" и "въздържал се" по всяко
решение. Въведената по-тежка писмена форма с изискване за полагане на
подпис за доказване на гласуването прави недопустимо установяване на точно
на този факт с гласни доказателства,а същевременно липсата на посочване по
какъв начин всеки от етажните собственици е гласувал,удостоверено с
подписа му,представлява нарушение на процесуалните правила,което според
Софийския районен съд обосновава извод за основателност на иска за отмяна
решенията на проведеното общо събрание.
По изложените съображения съдът приема, че искът е основателен,
съответно следва да бъдат отменени приетите решения от общото събрание на
етажните собственици, проведено на 15.02.2024 г.
При този изход на делото и като съобрази, че ищцата претендира
присъждането на съдебноделоводни разноски съдът намира, че следва да
бъдат присъдени такива в размер от 80 лева -внесена държавна такса.
Водим от гореизложеното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ на основание чл. 40 от ЗУЕС решенията, приети на общо
събрание на етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост в
гр.С, ж.к. “Г М“ ул. “*****“ № ***, вх. А, проведено на 15.02.2024 г., по
искова претенция, предявена от Г. Н. К., ЕГН **********, с адрес гр.С, ж.к. “Г
М“ ул. “*****“ № ***, вх. А, ****, ап. 8 против етажните собственици в
сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.С, ж.к. “Г М“ ул.
“*****“ № ***, вх. А.
ОСЪЖДА етажните собственици в сграда в режим на етажна
собтвеност, находяща се в гр.С, ж.к. “Г М“ ул. “*****“ № ***, вх. А да
заплатят на основание чл. 81 от ГПК, вр. чл. 78, ал. 1 от ГПК на Г. Н. К., ЕГН
**********, с адрес гр.С, ж.к. “Г М“ ул. “*****“ № ***, вх. А, ****, ап. 8,
сумата от 80 (осемдесет) лева сторени съдебноделоводни разноски.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
7
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8