№ 177
гр. Сливен, 15.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СЛИВЕН в публично заседание на двадесет и първи
септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Ваня Анг. Маркова
при участието на секретаря Соня В. Петкова
като разгледа докладваното от Ваня Анг. Маркова Гражданско дело №
20212200100287 по описа за 2021 година
Предявени са искове от двама от универсалните правоприемници за установяване
недействителността на договори на покупко-продажна на недвижими имоти, поради
сключването им от представител, договарящ сам със себе си, при условията на чл. 38 ал.1
ЗЗД, във вреда на представлявания – техен наследодател, с правно основание чл. 40 ЗЗД и
цена, съответно: 53 962.90лв и 34 211.70лв,
В исковата молба ищците твърдят, че са законни наследници-син и дъщеря на М. З. М.,
б.ж.на гр. Сливен, починал на 16.01.2020г. Същият живеел на семейни начала с ответницата
Н. Г. К.. През 2019г. се разболял, към края на годината здравословното му състояние се
влошило и в началото на 2020г. починал.
Твърдят, че на 12.12.2019г., с нот.акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064, дело № 730/2019г. на
Нотариус Н.В.***, баща им продал на ответницата за сумата 9 500 лева, платени в брой
следния свой недвижим имот:самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
67338.548.39.1.22, с предназначение: за търговска дейност, с административен адрес:
гр.Сливен, ул. „Генерал Драгомиров“ блок № 4, етаж 1, магазин № 7, попадащ в сграда с
идентификатор № 67338.548.39.1, построена в поземлен имот с идентификатор №
67338.548.39, с площ 29,36 кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел.
Твърдят, че на 16.12.2019г,. с нот.акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на
Нотариус И.Д.*** баща им продал на ответницата за сумата от 9 800 лева апартамент № 19,
с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 , ,находящ се в гр.София,район
„Витоша“,ул.“Казбек № 59 А, по нотариален акт блок № 1 на 5 жилищен етаж, със застроена
1
площ 51,25 кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно
помещение, заедно с мазе № 19 на сутеренен етаж, с площ 3,49 кв.м., заедно с 1,29% или
изразени в площ 8,23 кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17% ид. ч
от правото на строеж
Твърдят¸че при извършването на двете сделки, бащата им, в качеството си на
продавач действал чрез пълномощник-ответницата, която е договаряла сама със себе си,
като пълномощното било описано в цитираните два нотариални акта с рег.№
9020/11.12.2019г.-за подпис и № 9021/11.12.2019г .за съдържание,том 2, акт.№ 79 на
Нотариус Н.В.***.
Считат, че описаните две сделки са недействителни по отношение на тях, като
наследници по закон на продавача по тях, на основание чл.40 от ЗЗД-договаряне във вреда
на представлявания. Основен принцип в института на доброволното представителство бил
задължението на пълномощника да действа в интерес на представлявания.
Представляващият дори да е получил най-широк кръг правомощия, както е в случая, да
продаде при условия, каквито намери за добре, включително да договаря сам със себе
си, винаги трябвало да действа в интерес на представлявания. Той следвало да действа с
грижа на добър стопанин при договаряне на цената, т.е. при средна пазарна
цена. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следвало да се тълкува като
възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза
преценяване на пазарната ситуация.
Твърдят, че с първата сделка, магазинът в гр.Сливен, бил продаден на цена 9 500 лв по
нотариален акт, като данъчната му оценка била 34 396,70 лева, а пазарната- около 60 000
лева.Така договорената продажна цена била около четири пъти по ниска от данъчната
оценка и около 6 пъти по -ниска от действителната пазарна цена.
Твърдят, че с втората сделка, апартаментът в гр.София бил продаден за 9 800 лева, по
нот.акт данъчната му оценка била 54 731 лева,а пазарната му цена около 130 000 лева. Така
договорената цена била 5,5 пъти по ниска от данъчната оценка и 13 пъти по ниска от
действителната пазарна цена. И двата нотариални акта било посочено,че владението на
имотите се предава на купувачката в деня на сделката. Продавачът не си бил запазил
никакви права върху имотите.
По този начин наследодателят им претърпял значителни вреди от сключените две
сделки. След като ответницата била договаряла сама със себе си, тя знаела, че извършва
увреждащи представлявания сделки.
Твърдят, че са наследници по закон на продавача по посочените сделки и като такава
наследявали всеки по 1/3 ид.ч. от имуществото му, и за тях се пораждал правен интерес от
иска за прогласяване недействителността им.
2
Молят съда да постанови решение, с което, на основание чл.40 от ЗЗД прогласи за
недействителни по отношение на тях договорите за продажба на недвижими имоти,
сключени между М. З. М.,б.ж.на гр.Сливен от една страна, като продавач и ответницата като
купувач, обективирани в следните нотариални акта:
1/нотариален акт.№ 82,т.5,рег.№ 9064,дело № 730/2019г. на Нотариус Н. В.*** за
покупко-продажба на следния недвижими имот: самостоятелен обект в сграда сграда с
идентификатор № 67338.548.39.1.22, с предназначение: за търговска дейност, с
административен адрес: гр.Сливен, ул. „Генерал Драгомиров“ блок 4, етаж 1,магазин № 7,
попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1, ,построена в поземлен имот с
идентификатор № 67338.548.39,с площ 29,36 кв.м.,състоящ се от търговско помещение и
санитарен възел,при граници:имоти с идентификатори: на същия етаж- № 67338.548.39.1.20
и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и №
67338.548.39.1.26,ведно с 1,72% от общите части на сградата, равняващи се на 5,90
кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена.
2/ нотариален акт № 150,т.15,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И.Д.***, с
който баща им бил продал на ответницата за сумата от 9 800 лева следния свой недвижим
имот: апартамент № 19, с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19 ,находящ се в
гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А, по нотариален акт блок № 1, на 5 жилищен
етаж, със застроена площ 51 кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и
санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор,стълбище и коридор,отгоре-
апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на
същия етаж: 68134.1932.1462.1.20, под обекта 68134.1932.1462.1.13,над обекта
68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19 на сутеренен етаж, с площ 3,49 кв.м.,при
съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор,заедно с 1,29% или изразени в площ 8,23
кв.м. идеални части от общите части на сградата и заедно с 1,17% ид.ч.от правото на строеж
за блок 1 върху мястото, съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697 кв.м.,
представляващо урегулиран поземлен имот I от квартал 4а, по плана на София,“Южна
градска територия-VI“, при съседи,:север-ул.“Казбек“ ,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“,
запад- новаизграждаща се улица.
В срока по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата.
Счита предявения иск е допустим ,но неоснователен.
Оспорва изложените в исковата молба обстоятелства.
Признава, че в действителност е налице разминаване между уговорените продажни
цени между нея и нейния упълномощител и действителние пазарни цени.
Твърди, че живяла на съпружески начала с наследодателя на ищците от 1990г, като през
1999г имат роден общ син.
3
Твърди, че двата имота, предмет нас сделките са закупени със спестените от двамата
пари от работа в чужбина.
Твърди, че развивала и своя търговска дейност, като наследодателят на ищците работел
при нея на трудово правоотношение, а в последствие бил регистриран като безработен. От
2000г започнало да се влошава здравословното му състояние и от този момент до смъртта
си, не е работил
Твърди, че осигурила средства за неговото лечение и престой в болница, както и
лекарства от чужбина, като една пред 2019г му била отпусната инвалидна пенсия в размер
на 328.43лв
Счита, че не е осъществен фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД.
Твърди, че е налице само обективния критерий, а именно: увреждането с оглед
разликата между продажната цена, отразена в двата нотариалните актове и действителната
пазарна цена. Не бил налице субективния критерий, тъй като не се била доказвала
недобросъвестността на купувача и пълномощника. Следвало да бъдат взети предвид
действителните отношения между страните пълномощник и упълномощител, които
били в близки отношения дълги години, както и влошеното здравословно състояние на
упълномощителя и грижите полагани от ответницата. Счита, че упълномощителят не само
не бил увреден, но удовлетворен от осбстоятелството, че се бил отблагодарил на
ответницата за грижите, които полагаза него. Моли за отхвърляне на иска и претендира
разноски.
В с.з. двамата ищци не се явяват. Представляват се от процесуален представител, който
поддържа предявените искове и моли да бъдат уважени. Не претендира разноски. Представя
писмени бележки.
В с.з. ответницата се явява лично с процесуален представител. Моли за отхвърляне на
предявените искове по съображенията, изложени в отговор на исковата молба и писмени
бележки. Претендира разноски и представя списък с разноските.
Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено от
следното от фактическа страна:
Ищците ЗЛ. М. ЗЛ. и Б. М. ЗЛ. са брат и сестра, законни наследници на М. З. М., б.ж.
на гр.Сливен, починал на 16.01.2020г.
Двамата са негови деца, родени от прекратен с развод граждански брак.
Ответницата Н. Г. К. живяла 30 години на съпружески начала с техния баща М. М., от
1990г до неговата смърт през 2020г.
4
През 1995г те заминали да работят в Англия, където от съвместното им съжителство
са родени две деца.
Първото им дете починало в болница, а през 1999г е родено второто им дете- св. Г. М.
М., който е еднокръвен брат на ищците.
След около 15-годишен престой в Англия, семейното се завърнало в България.
Със спечелите в Англия пари, М. М. и ответница Н.К. решили да си купят имот в
България.
Първо бил закупен на името на М. М. имот в гр.София, район „Витоша“,
ул.“Келбек“59А, представляващ апартамент №19, с площ от 51.25 кв.м., а по-късно и още
един имот, находящ се в в гр.Сливен, на ул.“Генерал Драгомиров“ блок 4, ет.1 и
представляващ , магазин №7, състоящ се от 29.26 кв.м.
Втория имот, находящ се в гр.Сливен бил използвал като книжарница, в която
работела ответницата.
През следващите няколко години, здравословното състояние на М. М. започнало да се
влошава, особено през 2017г, когато започнал да се оплаква от постоянно главоболие и
повръщане. Поставена му била диагноза: тумор на белия дроб с метастазии в мозъка.
Лечението му се провеждано в болница в гр.София.
Братът на ответницата-св. В.К., който живее в гр.София го придружавал на прегледи,
химеотерапии, приел го в дома си за известно време, докато се провеждал курса по
химеотерапия, за да не пътува от гр.Сливен до гр.София и обратно. Налагало се да дава
заеми на сестра си, тъй като само мозъчната операция на М. М., направена по спешност,
струвала 3500лв, а платното, нужно при затваряне на черепната кутия, струвало 900лв.
През този тежък за семейството период, М. М. не можел да работи, синът им Г. М. бил
ученик, поради което ответницата работела на две места за да се издържат - в книжарница
на половин ден и в барчето на Художествената Гимназия в гр.Сливен – другата половина.
Налагало се да взема пари на заем както от своя брат св.В.К.,така и от св.П.С..
Тъй като болестта на М. М. прогресирала и от ден на ден ставал по-зле, и предвид
тежката му диагноза, той решил, че закупените два имота трябва да останат в семейството-
за ответницата и общия им син, за да бъдат осигурени финансово.
Въпреки че с ответницата имали сключен граждански брак в Англия, той не бил
признат у нас, тъй като към момента на неговото сключване, все още не било влязло в сила
решението за брачния съд за прекратяване на предишния брак на М. М. и се оказало, че
имотите не са закупени в режим на съпружеска имуществена общност.
5
След консултация с адвокат, М. М. бил посъветван да продаде имотите на ответницата
Н.К. .
С помощта на св. В.К., се свързали с Нотариус в гр.София и уговорили ден и час за
продажба на един от имотите, находящ се в гр.София.
Когато наближила датата, състоянието на М. К. не позволявало да пътува до гр.София и
тогава били консултирани, че може да сключат сделката чрез пълномощник, което и
направили.
С пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието, с рег. №
9021/11.12.2019 и рег. № № 9021/11.12.2019 г. на В.Б., помощник- Нотариус при Нотариус
Н.В.*** и район на действие СлРС, М. М. учредил представителна власт на ответницата за
извършване на правни действия във връзка с притежаваните от него два имота, находящи се
в гр.София и гр.Сливен.
Учредената от М. М. в полза на ответницата представителна власт е за сключване на
договори за продажба на същите два имота, при условия, цени и купувач, каквито
упълномощеният сметне за добре.
В пълномощното изрично е предвидена възможността ответницата да договаря сама
със себе си по реда на чл. 38 ал.1 ЗЗД
Видно от самото пълномощно, удостоверяването на подписа върху документа е
направено извън нотариалната кантора на Нотариуса.
Продажбите на двата имота са осъществени през м.декември 2019г, като имотът в
гр.Сливен е продаден на 12.12.2019г, а в гр.София – на 16.12.2019г.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 82 от 12.12.2019г, т.5,рег.
№ 9064, дело № 730/2019г. на Нотариус Н.В.*** и район на действие СлРС, М. З. продава
на Н.К. чрез пълномощника си Н.К.: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
67338.548.39.1.22, с предназначение: за търговска дейност, с административен адрес:
гр.Сливен,улица „Генерал Драгомиров“ блок 4, етаж 1,магазин № 7, попадащ в сграда с
идентификатор № 67338.548.39.1, построена в поземлен имот с идентификатор №
67338.548.39 ,с площ 29,36// кв.м.,състоящ се от търговско помещение и санитарен възел,
при граници: на същия етаж- № 67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№
67338.548.39.1.25, № 67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26,ведно с 1,72% от общите части
на сградата,равняващи се на 5,90 кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на
строеж.
Ответницата закупила имота за сумата от 9500 лв, като в нотариалния акт е
удостоверено изявлението на продавача, че я е получил изцяло и предварително, преди
подписване на нотариалния акт.
6
Данъчната оценка на имота е е 34 211.70лева, а пазарната- 41 040лв.
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 150 от 16.12.2019г,
том.15, рег.№ 35867, нот. дело № 2491/2019г.на Нотариус И.Д.*** и район на действие СРС,
М. З. М., действащ чрез своя пълномощник Н.К й продава за сумата 9 800 лева следния
имот: апартамент № 19/деветнадесет/ с идентификатор № 68134.1932.1462.1.19, ,находящ се
в гр.София,район „Витоша“,ул.“Казбек № 59 А , по нотариален акт блок № 1 на 5 жилищен
етаж със застроена площ 51,25 кв.м.,състоящ се от кухненски бокс-трапезария-дневна,спална
и санитарно помещение,при съседи:апартамент № 20,двор, стълбище и коридор,отгоре-
апартамент № 25,отдолу - апартамент № 13 и при съседи с посочени идентификатори на
същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№ 68134.1932.1462.1.13, над обекта-№
68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19 на сутеренен етаж с площ 3,49/три цяло и
четиридесет и девет стотни/кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и
коридор,заедно с 1,29%, изразени в площ 8,20кв.м. идеални части от общите части на
сградата и заедно с 1,17% идеални части от правото на строеж за блок 1 върху
мястото,съгласно документ за собственост цялото с площ 24 697 кв.м., представляващо
урегулиран поземлен имот I ,от квартал 4а, по плана на София,“Южна градска територия-
VI“,при съседи,при съседи :север-ул.“Казбек“,изток-ул.“Казбек“,юг-ул.“Пирин“,запад-
новаизграждаща се улица.си, т.е за закупи от него имота в гр.София, на цена каквато намери
да добре.
Този имот е купен от ответницата за сумата 9 800 лв, като в нотариалния акт е
удостоверено изявлението на продавача, че я е получил от купувача напълно и в брой.
Данъчната оценка на имота е 53 962,90 лева, а пазарната- 117 200лв
И двете разпоредителните сделки са сключени от ответницата при условията на чл. 38
ал.1 ЗЗД, която е действала едновременно купувач и пълномощник на продавача, при
условия на договаряне сама със себе си.
М. М. починал на 16.12.2020г.
Последното му желание на било да компенсира Н.К. за полаганите за него грижи,
осигурените средства за издръжката и лечението му, като й остави процесните два имота.
Държал докато е жив да бъдат извършени двете сделки, видял нотариалните актове и
бил доволен, че се осъществили.
Тази фактическа обстановка съдът прие за установена въз основана съвкупна преценка
от събраните по делото доказателства.
Писмените цени като допустими, относими и неоспорени от страните.
7
Съдът приема даденото заключение на съдебно-техническата експертиза, като
обосновано, ясно и неоспорено .
Кредитира показанията на всички разпитани свидетели като преки, непосредствени и
безпротиворечиви.
Съдът констатира единствено противоречие в показанията на св.К. и св.Т. досежно
факта дали към момента на изповядване на сделката при Нотариус в гр.София, М. М. е
можел да се движи и съответно да пътува до гр.София, за да сключи лично сделката или
вече не е можел да ходи.
Сделката е изповядана при Нотариус в гр.София на 16.12.2019г, а той починал месец
по-късно, на 16.01.2020г.
Състоянието му обаче през последните дни и месеци от живота е било изключително
тежко и не е било нужно да пътува до гр.София, ако сделката може да се сключи чрез
пълномощник. Затова е било съставено и пълномощното, от което е видно, че
удостоверяването на подписа на упълномощителя е станало на 11.12.2019г, извън кантората
на нотариуса.
Това означава, че към 11.12.2019г, здравословното му състояние не е позволявало да
посети кантората на Нотариуса в гр.Сливен за нотариална заверка па подписа и
съдържанието на пълномощното.
Съдът намира, че е без значение дали на 16.12.2019г М. М. е можел да върви или не.
Дори да е можел, от гледна точна за тежкото му здравословно състояние, не е било
житейски оправдано да пътува от гр.Сливен до гр.София и обратно, ако сделката може да се
извърши от пълномощник и при условията, които е пожелал, намерили израз в
пълномощното.
При така установената фактическа обстановка, съдът извежда следните правни
изводи:
Предявените установителни искове са за прогласяване на недействителност на два
договора за покупко- продажба на имоти, сключени от пълномощник, изрично упълномощен
да договаря сам със себе си и намират правно основание в разпоредбата на чл.40 ЗЗД.
Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са основани на доверие
и да са бъде защитен упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна
на пълномощника, законодателят е предвидил недействителността по чл. 40 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 40 ЗЗД, ако представляваният и лицето, с което той е
договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда правно
действие за представлявания. Такъв договор е недействителен, не поражда насрещни права
8
и задължения за страните по него, нито има вещно-транслативен ефект по чл. 24 ал.1 ЗЗД.
На тази недействителност може да се позове само представлявания и неговите
универсални правоприемници, съразмерно на дела им от наследството. / т.6 от ТР № 5/2014
от 12.12.2016г по т.дело № 5/2014г на ОСГТК на ВКС и решение № 170/18.12.2017г по гр-
.дело №950/2017 на ВКС, трето гр.о./
Тъй като искове по чл. 40 ЗЗД са установителни, абсолютна процесуална предпоставка
за тяхната допустимост е наличие на правен интерес от предявяването им.
Ищците като деца и законни наследници на упълномощителя имат правен интерес от
постановяване на съдебно решение, с което със СПН бъдат отречени правните последици
на атакуваните два договора, а именно вещно-прехвърлителния им ефект. Те са процесуално
легитимирани да предявеният от иска по чл. 40 ЗЗД, но само до размера на своите права в
съсобствеността, чиято защита търсят, т.е. само до размер на 1/3 ид.ч. всеки или общо на 2/3
ид.ч., колкото е общия им дял от съсобствеността.
За останалата 1/3 ид.част, искът им е процесуално недопустим и не подлежи на
разглеждане от съда, който следва да прекрати производството по делото в тази част.
Разгледани по същество, исковете по чл. 40 ЗЗД за прогласяване недействителността по
отношение на 2/3 ид.части от правото на собственост върху двата процесни имота, са
неоснователни и недоказани.
Според ТР № 5/2014 от 12.12.2016г по т.дело № 5/2014г на ОСГТК, фактическият
състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента – обективен и
субективен, и намира приложение само, ако договорът е сключен в рамките на
представителната власт.
Първият елемент/ обективния/ се състои в наличието на договор, който е сключен във
вреда на представлявания
Вторият елемент/субективния/ се изразява в споразумяването между представителя и
насрещната страна по договора/ трето лице/ за увреждането на представлявания, т.е. в
недобросъвестността на представителя и насрещната страна, защото те и двамата знаят, че
сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност подлежи
на доказване от страна на представлявания.
Увреждането може да има различни проявни форми, като неадекватността на
престациите по договора не е единствен признак за увреждането на интереса. Увреждане
може да има и при договор, сключен при неизгодни условия, съобразно конкретната
икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано
обременено с тежести или предоставените на упълномощителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната му власт.
9
Дали е налице увреждане и споразумяване във вреда на представлявания, се
преценява предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички
случаи към момента на сключване на договора и само, ако е сключен в рамките на
представителната власт.
Споразумяване не може да има, когато едно и също лице е действало като
пълномощник на продавача и купувач, т.е. пълномощникът е договарял сам със себе си, за
което е бил изрично овластен, както е в настоящия случай, тъй като и двата договора са
сключени при условията на чл. 38 ал.1 ЗЗД, с изразено съгласие на представлявания за
договаряне сам със себе си .
В хипотезата на чл. 38 ал.1 ЗЗД, следва да бъде доказано от ищците, че ответницата
като упълномощена от прехвърлителя е недобросъвестна, т.е., че е знаела, съзнавала и
целяла именно неговото увреждане.
В разпоредбата на чл. 38 ал.1 ЗЗД се съдържа частен случай на представителство, така
нареченото:“договаряне сам със себе си“, когато представлявания е дал съгласието си за
това.
Предвид липсата в закона на специални правила, уреждащи такова представителство, за
него са приложими общите правила.
Няма пречка упълномощителят да не е определил параметрите и условията на договора
и в този случай упълномощеният сам ги определя, но при всички случаи, когато сключва
договора, трябва да действа в интерес, а не във вреда на представлявания, включително,
когато договаря сам със себе си.
Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за
разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в
пълномощното.
Отношенията между тях обичайно са на доверие и от степента на това доверие зависи
обема на представителната власт, която упълномощителят ще учреди с пълномощното. По
своя воля той може да овласти избрания от него пълномощник както да се разпорежда с
цялото или част от имуществото му, чрез правни сделки и действия, при условия, цени и
спрямо лицата, каквито намери да добре, така и да ограничи представителната му власт във
всяка от тези насоки.
Когато упълномощителят не е ограничил представителната власт, като с
пълномощното, тълкувано по правилата на чл. 20, вр. с чл. 44 ЗЗД, ясно и еднозначно е
изразил волята си за извършване на разпореждане със свое имущество от пълномощника,
съгласно чл. 39 ал.1 ЗЗД и чл. 9 ЗЗД вр. с чл. 44 ЗЗД, следва да се приеме, че
представителната власт включва възможността пълномощника да избира и да договаря по
10
начин, но който намери за добре и в това отношение не е ограничен от пълномощното.
В този смисъл, със сключените от пълномощника два договора за покупко-продажба,
той не е излязъл извън пределите на учредената му представителна власт.
Представляващият обаче трябва винаги да действа в интерес на представлявания и ако е
овластен за продаде недвижимо имущество без други указания, да действа с грижата на
добър стопанин при договаряне на цената, което ще рече при средна пазарна цена.
Представената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като
възможност представлявания да бъде ощетен, а в негова полза бъде преценявана ситуацията
на пазара. В тази насока е решение № 21/24.03.2015г по гр.дело № 3529/2014г на ВКС,
четвърто гр.о.
Ищците обосноват наличието за увреждане с неадекватните престации по двете
процесни сделки, сключени на цена в пъти под данъчната и пазарната. Това според ищците
представлява договаряне на пълномощника във вреда на упълномощителя, а също и
неучреденото в негова полза пожизнено право на ползване върху имотите.
Няма спор, че пълномощникът е съзнавал, че продава и купува имотите при явно
неизгодни за продавача условия, на цена доста под данъчната и пазарна , а именно: повече
от три пъти под данъчната оценка и четири пъти под пазарната за имота в гр.Сливен и
повече от пет пъти под данъчната оценка и единадесет пъти под пазарната – за имота в
гр.София и в този смисъл е налице увреждане за упълномощителя, изразяващо се в
разликата между действителната пазарна цена на имотите и продажната им цена, упомената
в нотариалните актове.
Според съдебната практика на ВКС, увреждането не се свежда единствено до
фрапантната разлика между цената, на която имотът е бил продаден и тази, на която би
следвало да се продаде според пазарните условия, без да се обсъдят всички относими към
преценката на интереса обстоятелства.
Продажната цена не е единственият критерий на увреждане и не всяко разминаване
между договорената и данъчната оценка, респ. и пазарната цена, води до извода за сговаря
не във вреда на представлявания.
Преценката дали договорът е сключен във вреда на представлявания се извършва при
отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на
представителя да го сключи, като извършеното разпореждане с имущество трябва да е
съобразено с изявената от упълномощителя воля в упълномощителната сделка, т.е. всяко
едно действие на упълномощения следва да се съобрази с дадения му с пълномощното
мандат.
В тази насока са постановени решение № №21/24.03.2015г по г.дело № 3529/2014г на
ВКС, четвърто гр.о, решение №.1/27.02.2018г по гр.дело № 1471/2017г на ВКС, трето гр..о и
11
други.
Когато се преценява дали е налице увреждане и намерение за увреждане, т.е. и
недобросъвестност на представляващия, съдът не трябва да се ограничава само до нейното
формално съдържание, изразяващо се най-вече в неравностойния размер на престациите, но
следва да прецени дали тя е съвместима с общоприетите норми за добросъвестност и
справедливост, към момента на сключване на сделките и спрямо съществуващите към този
момент конкретни обстоятелства./ виж определение №24/15.01.2013г по гр.дело №
717/2012г на ВКС, първо гр.о, определение № 708/07.06.2011г по гр.дело №1804/2010г на
ВКС, трето гр.о./
В случая и двете сделки са сключени от пълномощник, с който упълномощителя е
живял 30 години на съпружески начала, дори и в брак, сключен в чужбина, който не е бил
признат в нашата страна.
Ответницата се е грижела за упълномощителя по време на тежкото му боледуване,
продължило няколко години, включително финансово, като му е осигурявала средства за
лечение и издръжка.
Освен това, имотите са били закупени с техни общи средства, спечелени от работа в
чужбина и ако бракът им беше валиден, имотите щяха да бъдат в режим на съпружеска
имуществена общност.
Двамата ги свързвала ги обич и привързаност, имали са общо дете, което не прави
неморално упълномощаването ответницата да продаде сама на себе си имотите и на цена,
каквато намери за добре.
Последното желание на М. М. било, докато е още жив, са прехвърли имотите на
ответницата, като по съвет на адвокати, сделките били оформени по този начин.
Упълномощителят е бил жив, когато са се изповядали двете сделки пред Нотариус,
одобрил ги и бил спокоен, че ответницата ще е финансово обезпечена. Такава е била волята
му, намерила израз в упълномощителната сделка и в нотариалните актове за продажба.
Тежкото му боледуване, с изключително неблагоприятна прогноза и израз на неговата
признателност и благодарност за полаганите от ответницата грижи, са конкретни житейски
обстоятелства, които са го мотивирали да я упълномощи да договаря сама със себе си, при
условия, каквито намери за добре.
Определената от нея продажна цена на имотите по нотариален акт в размер в пъти под
данъчната и пазарната, е било обяснимо и допустимо, тъй като е в рамките на учредената
представителна власт и в границите на свободата на договаряне, съгласно чл. 9 ЗЗД.
Макар да не е направено изрично волеизявление от прехвърлителя за потвърждаване на
12
сделката, по делото се установи мълчаливо потвърждаване на сделката от него. Последната
му воля е била имотите да останат за ответницата,което се потвърждава от факта на
неоспорването на сделката от него приживе. Той е могъл да упражни правото да оспори
сделката като увреждаща го, веднага след узнаването за извършването й, което не е сторил.
Напротив, одобрил е сделките.
В обобщение, от събраните по делото доказателства не може да се направи
категоричен извод, че при сключване на сделката, ответницата е била недобросъвестна, т.е.
че е знаела, съзнавала и целяла именно увреждането на прехвърлителя.
И двете сделки са сключени от нея изцяло в рамките на изрично учредената
представителна власт да договаря сама със себе си, като липсват основания за ограничаване
на волята на упълномощителя, поради което, от това не може да се изведе знание или
намерение за увреждане на прехвърлителя.
Израз на неговото огромно доверие към ответницата, основано на установените между
тях отношения, е упълномощаването, с което й е учредил изключително широка
представителна власт да извършва правни действия с притежаваните от него недвижими
имоти.
Тъй като липсват един от двата елемента на фактическия състав на недействителността
по чл. 4 ЗЗД /субективния/, исковете са неоснователни и недоказани и като такива следва
да бъдат отхвърлени в разгледаната част, до размер на 2/3 ид.ч. от правото на собственост
върху процесните два имота.
За останалата 1/3 ид.ч., по изложените по-горе съображения, искът се явява процесуално
недопустим и като такъв,бива оставен без разглеждане.
На основание чл. 78, ал.1 ГПК, ищците дължат заплащане на направените от
ответницата разноски пред тази инстанция, в размер на сумата 3000 лв., представляваща
адвокатско възнаграждение, платено в брой, и 1000лв - разноски за адв. защита, сторени
при първоначалното разглеждане на делото от СлРС. Макар че решение на СлРС е било
обезсилено, разноските са направени и се дължат, поради което следва да се присъдят при
новото разглеждане на делото. Те възлизат в общ размер на сумата 1000лв, представляваща
платено в брой адв.възнаграждение.
Така общият размер на разноските, които ищците биват осъдени за заплатят на
ответницата, възлиза на 4000лв.
Водим от гореизложените съображения, съдът
РЕШИ:
13
ОТХВЪРЛЯ като НЕОСНОВАТЕЛНИ И НЕДОКАЗАНИ предявените от ЗЛ. М. ЗЛ.
от гр.С.З., местност С.М.***, ЕГН- ********** и Б. М. ЗЛ. от гр.П., обл.В. ул.Ж.Й.***, ЕГН-
**********, двамата със съдебен адрес: гр. С.З., улГ.С.****, чрез адв. А.С., против Н. Г. К.
от гр.Сливен, кв.Д.***, с ЕГН- **********, искове с правно основание чл. 40 ЗЗД , за
прогласяване недействителността на договори за покупко- продажба на
недвижими имоти, сключени между М. З. М., б.ж. на гр.Сливен, ЕГН- **********, като
продавач и Н. Г. К., като купувач и пълномощник на продавача, договарял сам със себе си
при условията на чл. 38 ал.1 ЗЗД, които договори са обективирани в следните нотариални
акта:
1/ Нотариален акт № 82, т. V, рег.№ 9064, дело № 730/2019г. на Нотариус Н.В.*** и
район на действие СлРС, за покупко –продажба на недвижим имот, с който М. З. М. продал
на Н. Г. К., за сумата 9500лв, следния недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект
в сграда сграда с идентификатор № 67338.548.39.1.22, с предназначение: за търговска
дейност, административен адрес: гр. Сливен ,улица „Генерал Драгомиров“ блок № 4, етаж
1,, магазин № 7, попадащ в сграда с идентификатор № 67338.548.39.1, построена в поземлен
имот с идентификатор № 67338.548.39, с площ 29,36 кв.м., състоящ се от търговско
помещение и санитарен възел,при граници и съседи:имоти с идентификатори: на същия
етаж- № 67338.548.39.1.20 и № 67338.548.39.1.21 и над обекта-№ 67338.548.39.1.25, №
67338.548.39.1.27 и № 67338.548.39.1.26, ведно с 1,72% от общите части на сградата,
равняващи се на 5,90 кв.м.,както и съответната част от отстъпеното право на строеж върху
терена, в който се намира сградата., до размер на 2/3 идеални части от правото на
собственост,
2/ Нотариален акт № 150,т.ХV,рег.№ 35867,дело № 2491/2019г.на Нотариус И.Д.*** и
район на действие СРС, за покупко-продажба , с който М. З. М. продал на Н. Г. К., за
сумата 9 800 лева, следния свой недвижим имот: апартамент № 19, с идентификатор №
68134.1932.1462.1.19,находящ се в гр.София, район „Витоша“, ул. “Казбек „ № 59 А, по
нотариален акт блок № 1, на 5, жилищен етаж със застроена площ 51,25 кв.м.,състоящ се от
кухненски бокс-трапезария-дневна,спална и санитарно помещение,при съседи:апартамент №
20,двор,стълбище и коридор,отгоре-апартамент № 25, отдолу - апартамент № 13 и при
съседи с посочени идентификатори на същия етаж-№ 68134.1932.1462.1.20,под обекта-№
68134.1932.1462.1.13, над обекта-№ 68134.1932.1462.1.25,заедно с мазе № 19, на сутеренен
етаж с площ 3,49, кв.м.,при съседи:мазе № 20,мазе № 22,мазе № 18 и коридор, заедно с
1,29% или изразени в площ 8,23 кв.м. ид. части от общите части на сградата и заедно с
1,17%/ ид. части от правото на строеж за блок 1 върху мястото, съгласно документ за
собственост, цялото с площ 24 697 кв.м., представляващо УПИ I , от квартал 4а, по плана на
гр.София, “Южна градска територия-VI“,при съседи: север- ул.“Казбек“, изток-ул.“Казбек“,
юг- ул.“Пирин“, запад - нова изграждаща се улица, до размер на 2/3 идеални части от
правото на собственост.
14
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ като процесуално недопустими предявените от ЗЛ.
М. ЗЛ. и Б. М. ЗЛ., против Н. Г. К. искове с правно основание чл. 40 ЗЗД, за прогласяване
недействителността на същите два договора за покупко-продажба на недвижими имоти, до
размер на 1/3 идеална част от правото на собственост върху двата имота, описани
подробно по-горе и ПРЕКРАТЯВА производството по гр.дело № 287/2021г по описа на
СлОС в тази част, поради недопустимост на иска.
ОСЪЖДА ЗЛ. М. ЗЛ. от гр.С.З., местност С.М.***, ЕГН- ********** и Б. М. ЗЛ. от
гр.П., обл.В. ул.Ж.Й.*** ЕГН- **********., да заплатят на Н. Г. К. от гр.Сливен, кв.Д.***
ЕГН- ********** общата сума 4 000лв / четири хиляди лева/, представляваща разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд-Бургас, в двуседмичен срок
от връчването му на страните, а в частта, с която е прекратено частично производството по
делото, имаща характер на определение- с частна жалба пред Апелативен съд-Бургас, в
едноседмичен срок от съобщаването .
Съдия при Окръжен съд – Сливен: _______________________
15