№ 1118
гр. Русе, 13.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Татяна Т. Илиева
при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева
като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело №
20254520101284 по описа за 2025 година
Предявените искове са с процесуалноправно основание чл.422, ал.1 от ГПК и
материалноправно такова – чл.232, ал.2 и чл.86 от ЗЗД.
Ищецът Г. Г. П. твърди, че е собственик на апартамент № 24, находящ се в гр. С.,
ул.„С.И.е“ № 45, ет. 4. Между него и ответника бил сключен договор за наем на
недвижим имот от 15.10.2022 г., по силата на който Г. П. като наемодател отдал
собствения си апартамент на В. К. за възмездно ползване за срок от една година, при
наемна цена от 1000 лева, платима до първо число на текущия месец, за който се
дължи. След изтичането на първоначално уговоР.я срок на договора, наемателят
продължил да ползва наетия имот със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, с оглед на което договорът за наем се считал за сключен за неопределен
срок. Без да бъде отправено дължимото, съгласно договора за наем, едномесечно
писмено предизвестие, наемателят уведомил ищеца, че ще ползва имота до края на
месец ноември 2024 г., като въпреки постигнатото съгласие на страните за това,
освободил имота без да заплати дължимия месечен наем за м.ноември 2024 г. Съгласно
договора за наем наемната цена за м.ноември следвало да бъде заплатена до 01.11.2024
г., което обаче ответникът - наемател не сторил, като и към момента се намирал в
неизпълнение на задълженията си. Ищецът отправил нееднократно покана към
наемателя да заплати дължимия наем за м.ноември 2024 г. в телефонни разговори,
както и чрез изпращане на съобщения в социалните канали за комуникация, но
ответникът така и не платил. С покана, изпратена на 19.11.2024 г. в 10:57 часа на
адреса на електронната поща на длъжника В. К., Г. П. му дал срок да изпълни
1
задължението си до 22.11.2024 г. и бил уведомен, че в имота били налице щети, както и
задължения към комуналните дружества и етажната собственост. Поради това
заплатеният от него депозит в деня на сключване на договора за наем в размер на един
месечен наем не подлежал на възстановяване и изрично възразил депозитът да служи
вместо заплащане на наемната цена.
Ищецът депозирал заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на
чл. 410 ГПК пред РС-Русе, въз основа на което било образувано ч.гр.д. № 7249/2024 г.
С издадената Заповед № 3796/21.12.2024 г. било разпоредено В. К. К. да заплати на Г.
Г. П. сумите: 1000 лева – неизплатена наемна цена за недвижим имот в гр. С., ул.
„С.И.е“ № 45, ет. 4, ап. 24, дължима за м. ноември 2024 г. по силата на Договор за
наем на недвижим имот, сключен на 15.10.2022 г., ведно със законната лихва от
19.12.2024 г. до окончателното й изплащане и 18,55 лева мораторна лихва за периода
01.11.2024 г.-19.12.2024 г., както и направените по делото разноски в размер на 425
лева.
Срещу така издадената Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
410 ГПК длъжникът депозирал възражение, с оглед на което на ищецът предявява
настоящия установителен иск за вземането си.
Към момента на освобождаване на недвижимия имот от ответника, същият в
качеството му на наемател имал задължения към „Софийска вода“ АД, „Топлофикация
С.“ ЕАД и „Електрохолд България“ ЕАД за месеците септември, октомври и ноември
2024 г., както и към етажната собственост. Всички тези разходи, съгласно чл. 232, ал. 2
ЗЗД, се заплащали от наемателя. Отделно от това, след напускането на имота от
ответника в жилището били установени повреди, за които В. К. бил уведомен от
ищеца в телефонен разговор и с покана от 19.11.2024 г., както и че във връзка с
констатираните щети в имота заплатеният от наемателя депозит не подлежи на
възстановяване и служи за обезщетение.
Моли да бъде постановено решение, с което да се признае за установено, че
ответникът му дължи сумите, предмет на приложеното заповедно производство.
Претендира и присъждане на разноските за двете производства.
Ответникът депозира отговор на исковата молба, в който оспорва
основателността на исковете. Позовава се на т.2.6., буква „б" от договора за наем,
според който е представил гаранция в размер на 1000 лв., която нямала изрична правна
уредба в българското законодателство и се уреждала в рамките на свободата на
договаряне, установена в чл. 9 на ЗЗД. По същество това бил депозит. От мястото му в
договора - в раздел „II. НАЕМНА ЦЕНА И СРОК НА ДОГОВОРА" било видно, че
сумата била свързана с гарантиране изплащането на наемната вноска. Единствената
друга разпоредба на договора, която регулирала т.нар. „гаранция", била т. 5.4.,
съгласно която при прекратяване на договора за наем гаранционният депозит следвало
2
да се върне след заплащане на „всички консумативни разходи" за времето на
пребиваване в наетия имот. Единственото договорено условие, при което наемодателят
можел да задържи и ,,разполага " със гаранционния депозит, било при неизплащане от
наемателя на консумативните разходи за срока на наемното правоотношение.
Твърденията за наличие на задължения към доставчици на комунални услуги не
отговаряли на истината. От представените извлечения от банковата сметка на
ответника било видно, че същите са заплатени по банкова сметка на ищеца след
изпращане на „скрииншот" за размера на задължението от негова страна. В договора
за наем не било уговорено каквито и да са други хипотези на задържане на платения
от наемателя гаранционен депозит. Взаимно съгласие за въвеждане на клауза,
обвързваща връщането на гаранционния депозит с наличието или липсата на вреди в
имота, не било постигано между страните. Поради изложеното, гаранционният депозит
не можел да се задържа на друго основание, включително претендираното от ищеца
„обезщетение за вреди ". Съществуването на евентуални вреди и тяхната стойност не
били предмет на настоящото дело. От представена с отговора комуникация между
ищеца и ответника от 15.11.2024 г. по Viber било видно, че ответникът е отправил
искане да се компенсират задълженията за наемната вноска / т.нар. „сметки" между
страните/ с платения гаранционен депозит, като се отчете и че имотът ще бъде
освободен по-рано - на 14.11.2024 г. Ответникът счита, че това предложение било
прието, съответно двете задължения са се прихванали. Доказателство за това било, че
към 19.11.2024 г. ищецът вече претендирал за обезщетение за евентуални вреди в
имота, които бил „установил" на 14.11.2024 г., т.е. към този момент същият вече е бил
във владение на наетия имот. По отношение на представения протокол от 14.11.2024 г.,
моли същият да се разглежда единствено като документ, изхождащ от ищеца, тъй като
не бил предвиден в договора, нито е бил уговарян между страните. По същество той
представлявал частен документ без материална доказателствена сила и
доказателствена стойност, като твърдените обстоятелства в него били ирелевантни за
предмета на делото и не следвало да се кредитират.
В условия на евентуалност, с отговора В. К. прави възражение за прихващане на
двете насрещни задължения - за плащане на наемната цена за месец ноември и за
връщане на гаранционния депозит. Счита, че лихва за забава не се дължи, доколкото
основното задължение вече се е погасило (или в условията на евентуалност се
прихваща с оглед направеното възражение за прихващане).
Моли предявените искове да бъдат отхвърлени изцяло като неоснователни, като
му бъдат присъдени разноските в настоящото производство.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, прие за
установена следната фактическа обстановка:
По делото е приложено ч.гр.д. № 7249/2024 г. по описа на РС-Русе, по което е
3
издадената Заповед № 3796/21.12.2024 г. за изпълнение на парично задължение по
чл.410 ГПК, с която е разпоредено длъжникът В. К. К. да заплати на кредитора Г. Г. П.
сумите: 1000 лева – неизплатена наемна цена за недвижим имот в гр. С., ул.„С.И.е“ №
45, ет. 4, ап. 24, дължима за м. ноември 2024 г. по силата на Договор за наем на
недвижим имот, сключен на 15.10.2022 г., ведно със законната лихва от 19.12.2024 г. до
окончателното й изплащане, 18,55 лева мораторна лихва за периода 01.11.2024 г.-
19.12.2024 г., както и направените по делото разноски в размер на 425 лева.
Срещу заповедта е подадено възражение за недължимост на вземането, в което
длъжникът е изложил съображения, че кредиторът е припсаднал наема за м.11.2024 г.
от предварително заплатения депозит по договора.
С оглед постъпилото възражение, на заявителя са дадени указания за
предявяване на установителен иск за вземането си по заповедта за изпълнеие.
Между страните по делото не се спори, че въз основа на подписания между тях
доовор за наем на недвижим имот от 15.10.2022 г. ищецът е отдал под наем на
ответника собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 24 в гр.С.,
ж.к.“Р.“, ул.“С.И.е“ 45, ет.4, срещу месечна наемна цена от 1000 лв., дължима до първо
число на месеца. Съгласно чл.2.6., б.“б“ от раздел “II. Наемна цена и срок на
договора”, наемателят депозира на наемодателя безлихвена сума в размер на 1000 лв.
като гаранция. В тежест на наемателя е заплащането и на всички консумативни
разноски за ползването на имота /електричество, вода, топлофикация, ежемесечни
вноски за поддържане на общите части на сградата/ и да представя документи за
плащането им на наемодателя ежемесечно, при заплащане на наема. При прекратяване
на договора наемателят е длъжен да върне имота в състояние не по-лошо от това, при
което го е наел и да заплати причинените по негова вина щети, ако има такива.
Предвидено е прекратяване на договора или с изтичане на срока, или едностранно и
незабавно от наемодателя при нарушаване задълженията на наемателя, или
едностранно от всяка страна с едномесечно писмено предизвестие. При напускане на
наемателя, последният се задължава да заплати всички консумативни разходи за
времето на пребиваване в наетия имот, като след изплащането им наемотаделят е
длъжен да възстанови депозираната сума по т.2.6. Ако наемателят не изплати
задълженията си за консумативните разходи, наемодателят разполага с капарираната
сума по изплащането им и представя на наемателя разписки за направените разходи,
след което възстановява остатъка на наемателя, ако има такъв.
Няма спор, че след изтичането на уговоР.я срок на договора от една година,
ответникът е продължил да ползва наетия имот със знанието и без противопоставянето
на собственика, поради което контрактът се е трансформирал в безсрочен, съгласно
разпоредбата на чл.236 ЗЗД.
Към исковата молба е представен Протокол от 14.11.2024 г., подписан от ищеца
4
и домоуправителя на ЕС, където се намира наетият жилищен имот от ответника, за
осъществен достъп на двамата до апартамент № 24 и относно неговото състояние.
На 19.11.2024 г. пълномощникът на ищеца – адв.Ч. изпраща по ел.поща на
ответника Покана за доброволно изпълнение, с която кани наемателя в срок до
22.11.2024 г. да заплати дължимата наемна цена за м.11.2024 г. в размер на 1000 лв. С
поканата уведомява В. К., че депозитът не подлежи на връщане от наемодателя, като
със сумата ще бъдат покрити задълженията към ЕС, “Софийска вода”, “Топлофикация
С.” и “Електрохолд България”.
Страните представят на хартиен носител водената помежду им кореспонденция
по Вайбър. Съгласно нея, на 15.11.2024 г. ответникът съобщава на ищеца, че му се е
наложило много спешно да пътува към Русе и нямало смисъл пак да се връща за 1
седмица, както и че е оставил ключовете на трапезната маса. На въпроса на
наемодателя как ще оправят сметките, наемателят му отговаря да си приспадне от
депозита половин наем и каквито сметки излязат за тов, вода, тец, такса вход и
каквото остане да му го върне по Револют. На това ищецът отговаря: “Ама имаш цял
месец, не половин”. На ответника са изпратени екранни снимки на сметка за
ел.енергия за периода 12.10-11.11.2024 г. не стойност 50.63 лв., такса за топлофикация
за м.11.2024 г. на стойност 54.85 лв. С три превода чрез Револют от датите: 24.11.2024
г., 02 и 30.12.2024 г. В. К. заплаща на Г. П. сумите: 102 лв. /с основание “за сметки”, 51
лв. и 27 лв.
По делото са ангажирани и гласни доказателства от страните относно
състоянието, в което наетият от ответника имот се е намирал към момента на
освобождаването му.
В съдебно заседание ищецът признава, че сумите, дължими на етажната
собственост, за апартамент № 24 на горепосочения адрес са заплащани от него, а
ищецът е следвало да ги заплаща на него в брой.
От разпита на домоуправителя на входа, свид. П.П. се установява, че месечната
такса за всеки от двата апартамента на ищеца към ЕС е в размер на 20 лв., както и че
именно последният му ги е заплащал.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Съгласно текстовете на чл.232, ал.2 и чл.233 от ЗЗД, наемателят по наемно
правоотношение е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването
на вещта. Той дължи връщането на вещта, както и обезщетение за вредите, причинени
през време на ползването й, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той
не отговаря.
В настоящия случай, както беше посочено по-горе, сключеният между страните
едногодишен договор за наем се е трансформирал в безсрочен такъв и съгласно
5
предвиденото в него, за неговото прекратяване всяка от страните може да отправи
едномесечно предизвестие до другата. Ищецът в поканата за доброволно изпълнение
до ответника, а и в самата искова молба по делото твърди, че по инициатива на
наемателя устно са се договорили наемното правоотношение да бъде прекратено в
края на м.11.2024 г. Това обстоятелство не се оспорва от последния, а се установява и
от водената между страните кореспонденция по Вайбър. Няма спор, че до първо число
на последния месец, т.е. до 01.11.2024 г. В. К. не е заплатил дължимата наемна цена за
последния месец в размер на 1000 лв. Независимо, че същият е освободил имота на
14.11.2024 г. /понеже спешно му се е наложило да пътува за гр.Р./, наемната цена се
дължи за целия месец.
Между страните се спори относно това дали с внесения от наемателя депозит от
1000 лв. при сключване на наемния договор могат да се прихващат негови задължения
за наем и за обезщетение за вредите, причинени на имота по време на ползването му.
Според българското законодателство, депозитът трябва да бъде върнат на
наемателя, освен ако наемодателят не е доказал, че има законови основания да го
задържи. Депозитът цели да осигури защита, да обезщети наемодателя в случай на
неплатени наеми, неплатени сметки или ако по време на ползването на имота са
нанесени щети. След като наемателят изпълни всичките си задължения и напусне
имота, депозитът трябва да бъде върнат в пълен размер.
Следователно, съдебната теория и практита допуска депозитът да служи като
гаранция за всякакви задължения, останали неизпълнени от наемателя при
прекратяване на договора за наем.
Договорната свобода, уредена в чл. 9 ЗЗД, е принцип на гражданското право,
която е ограничена единствено от императивите разпоредби на закона и добрите
нрави. Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните – върху какво страните са се споразумели и
какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се
тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който
произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността.
В настоящия спор, от конкретните текстове на договора за наем, сключен между
страните, цитирани по-горе, е видно, че уговорката помежду им е депозираната сума
от 1000 лв. да служи за заплащане на консумативни разходи, ако такива са останали
при напускане на наетия имот. След изплащането им наемодателят се е задължил да
възстанови остатъка от депозита, ако има такъв. Действително наемателят с договора
изрично се е задължил да върне имота в състояние не по-лошо от това, в което го е
наел, както и да заплати причинените по негова вина щети, но липсва уговорка
внесеният депозит на наемодателя да служи за обезщетение за такива вреди.
6
От данните по делото се установява, че след изтичане срока на договора
ищецът е изпратил на ответника данните за дължимите суми за консумативни разходи
и последният от своя страна е извършил парични преводи на същата стойност.
Следователно, след тяхното заплащане ищецът е дължал връщане на депозита. Няма
пречка вместо това ответникът да направи изявления за прихващане между
депозираната от него сума с дължимия наем за последния месец.
Ето защо съдът приема, че вземането на наемателя за дължимата наемна цена за
м.11.2024 г. е погасено чрез прихващане с внесения още през 2022 г. депозит.
Основателна е претенцията обаче за заплащане на лихва за забава върху
главницата, тъй като наемът е дължим на 01.11.2024 г., а ответникът е могъл да
извърши прихващане с депозитната сума едва след излизане на сметките за
консумативни разходи и тяхното заплащане през м.12.2024 г.
Относно твърдяните щети, нанесени по имота на ищеца при неговото ползване
от ответника, освен че не е предвидено в контракта такива да бъдат обезщетени с
капарираната сума, същите следва да бъдат доказани и по размер, но в друго
производство, тъй като в настоящото данни в тази насока липсват.
На основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК, съразмерно на уважената и отхвърлената
част от установителните претенции, ответникът дължи на ищеца разноски за
заповедното производство в размер на 7,74 лв. и 8.65 лв. за настоящото исково
производство. Ищецът от своя страна дължи на ответника деловодни разноски по
установителните претенции в размер на 392.72 лв.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на В. К. К., с ЕГН **********, от
гр.Р., ул.”Р.” 4, вх.3, ет.8, че дължи на Г. Г. П., с ЕГН **********, от гр.С., бул.”П.Е.”
29, сумата 18,55 лв., представляваща мораторна лихва върху главница от 1000 лв. за
периода 01.11-19.12.2024 г., предмет на Заповед № 3796/21.12.2024 г. за изпълнение на
парично задължение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№ 7249/2024 г. по описа на РС-Русе, като
ОТХВЪРЛЯ устанивителния иск за дължимост на сумата 1000 лв., представляваща
наемна цена за недвижим имот в гр.С., ул.”С.И.е” 45, ет.4, ап.24, за м.ноември 2024 г.
по силата на договор за наем на недвижим имот от 15.10.2022 г.
ОСЪЖДА В. К. К., с ЕГН **********, от гр.Р., ул.”Р.” 4, вх.3, ет.8, да заплати на Г.
Г. П., с ЕГН **********, 7,74 лв. деловодни разноски по ч.гр.д.№ 7249/2024 г. по
описа на РС-Русе и 8.65 лв. разноски за настоящото производство.
ОСЪЖДА Г. Г. П., с ЕГН **********, от гр.С., бул.”П.Е.” 29, да заплати на В. К.
7
К., с ЕГН **********, 392.72 лв. деловодни разноски за настоящото дело.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Русе в 2-седмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
8