№ 249
гр. Габрово, 20.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на двадесет и първи
април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Боян Хр. Косев
при участието на секретаря Ягода Люб. Лесичарска
като разгледа докладваното от Боян Хр. Косев Гражданско дело №
20214210101161 по описа за 2021 година
, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на част ІІ, дял І ГПК.
Образувано е по искова молба, предявена от Е.Д., Ц., ЕГН **********, със
съдебен адрес: гр. Габрово, ул. „**********” № 94, ет.1 срещу К. Н. ИЛ., ЕГН
**********, за признаване със сила на пресъдено нещо, че договор за продажба на
недвижими имоти № 119078, № 119079 и № 116057, находящи се в землището на с.
Гъбене, общ. Габрово, оформен в нотариален акт № 128, том ІV, рег. № 13495, дело №
599/2017 г. на нотариус Светослав Василев № 093 на НК, е нищожен, поради
симулативност, евентуално поради накърняване на добрите нрави.
В исковата молба ищецът твърди, че притежавала правото на собственост върху
недвижим имот № 119078, с площ 7.254 дка, начин на трайно ползване „трайни
орехови насаждения, имот № 119079, с площ 7.254 лв., начин на трайно ползване
„трайни орехови насаждения" и имот №116057, площ 1.197 дка, начин на трайно
ползване „нива от пета категория", находящи се в землището на с. Гъбене, общ.
Габрово. Ищцата упълномощила възрастния си баща Д. К. Ц. да продаде имотите й.
Твърди, че поради влошеното здравословно състояние на баща й и продължителното
му лечението в чужбина, се наложило последният да преупълномощи за продажбата
на процесните имоти ответника К.И., който бил негов приятел и той му имал голямо
доверие. Поради обстоятелството, че ответникът бил длъжник по договор за кредит в
размер на 200 000 лв., предоставен от „Уникредит Булбанк" АД, който, с оглед
1
ниските си доходи трудно обслужвал, се уговорили той да търси купувач, като
впоследствие да използва получената от продажбата сума като безлихвен заем, за да
погаси кредита си. Ответникът успял да убеди бащата на ищцата, че потенциални
купувачи трудно ще се доверят на преупълномощаване и се уговорили, с фиктивна
покупко-продажба имотите да бъдат прехвърлени на ответника И., за да може той да ги
продаде по-лесно. С договор за продажба, сключен на 29.12.2017 г. ищцата, действаща
чрез нейния пълномощник, фиктивно прехвърлила правото на собственост върху
недвижимите имоти на ответника К. Н. ИЛ., като в нотариалния акт била вписана
многократно по-ниска продажна цена в размер на 3100 лв. Излага, че през 2017 г., 2018
г. и 2019 г. ответникът И. не декларирал да е придобивал недвижими имоти в
данъчните си декларации и заблуждавал ищцата, че търси купувач. Едва през 2020 г.
ищцата научила, че ответникът свои имотите и твърди, че сделката е реална и че е
заплатил продажната цена. От друга страна стойността на недвижимите имоти, поради
налични орехови насаждения, била многократно по-висока от посочената в договора и
съответно при сключването на сделката, пълномощникът на ищцата бил над 80
годишен и с влошено здравословно състояние, поради което сделката накърнявала
добрите нрави.
Ответникът К. Н. ИЛ., счита, че исковата молба е нередовна поради
обстоятелството, че липсвала яснота относно фактите и обстоятелствата, които ищцата
твърди да са се осъществили и поради които намира, че е налице нищожност на
процесния нотариален акт на посочените основания. Възражението е неоснователно.
Исковата молба отговаря на всички изисквания за редовност предвидени в чл. 127 и чл.
128 ГПК. В същата са изложени фактически твърдения относно страните, предмета и
основанието на предявените искове, а правната квалификация се извършва от съда.
По същество оспорва предявените искове като неоснователни, с довод, че
липсват каквито и да било други уговорки между него и бащата на ищцата по повод
процесния договор. Сочи, че е заплатил уговорената продажната цена по договора,
което било удостоверено в нотариалния акт. Оспорва в имота да е имало орехови
насаждения, а уговорената цена била адекватна на характеристиките и вида на
имотите. Сочи, че самата ищца е закупила процесните имоти на цена равна на
данъчната оценка.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по
делото доказателства, намира за установено следното:
Страните не спорят и от нотариален акт № 128, том ІV, рег. № 13495, дело №
599/2017 г. на нотариус Светослав Василев № 093 на НК, се установява, че Е.Д., Ц.,
ЕГН **********, действаща чрез пълномощника си Д. К. Ц., ЕГН **********,
прехвърлила на ответника К. Н. ИЛ., ЕГН **********, чрез договор за продажба
правото на собственост върху недвижим имот №119078, с площ 7.254 дка, начин на
2
трайно ползване „трайни насаждения, имот №119079, с площ 7.254 лв., начин на
трайно ползване „трайни насаждения" и имот №116057, площ 1.197 дка, начин на
трайно ползване „нива от пета категория", находящи се в землището на с. Гъбене,
общ. Габрово, за сумата 3100 лева, като общата данъчна оценка на имотите при
сключване на сделката е 3138.06 лева. В нотариалния акт изрично е посочено, че
продажната цена е получена напълно от купувача, преди подписване на договора и за
която сума участниците в нотариалното производство, на основание чл.25, ал. 9 ЗННД
декларират, че е действителното уговорено плащане по сделката.
В производството е прието заключение на съдебно-техническа експертиза,
изготвено от вещо лице Г., от което се установява, че пазарната стойност на
недвижимите имоти към сключване на сделката без наличие на трайни орехови
насаждения възлиза на сумата 6411 лева, а при наличие на трайни орехови насаждения
възлиза на сумата 29805 лева. Към момента на огледа вещото лице е констатирало
изсъхнали и единични насаждения на недоразвити млади овошки. В съдебно заседание
вещото лице пояснява, че към настоящия момент в процесните имоти няма никакви
дървета с изключение на две изсъхнали такива. В два от имотите има останали дупки
от засадени дръвчета, но вещото лице обяснява, че няма как дръвчетата да са били
пораснали, съответно да са били отсечени без да има останали видими следи.
Предявени са искове с правна квалификация чл. 26, ал. 2, предл. 5 и чл. 26, ал.
1, предл. 3 ЗЗД.
Исковете са неоснователни.
Предмет на иск за обявяване на нищожността на правна сделка, е
установяването със сила на пресъдено нещо, че същата е засегната от посочените в
исковата молба пороци – симулативност и накърняване на добрите нрави, което
обуславя несъществуването на правоотношение между ищеца и ответника със
съдържание прехвърляне на правото на собственост върху недвижимите имоти.
При привидния договор волеизявленията на страните по него се правят
симулативно, а действителната им обща воля е да не се създава облигационна връзка
(абсолютна симулация) или да се сключи друг договор, различен от привидния
(относителна симулация). В случая, ищецът свързва привидността на договора с оглед
неизвършено плащане на уговорената цена, съответно уговарянето на несъответна на
пазарната такава. Само при тези твърдения, искът за нищожност на договора като
привиден (абсолютно симулативен) са неоснователни.
Като довод за симулативността на процесния договор се навежда неговото
неизпълнение от купувача, изразено в неплащане на уговорената цена, съответно
определяне размер на същата значително по-нисък от пазарните цени. Този довод
съдът намира за неоснователен. На първо място следва да се отбележи, че с полагане на
подписа си в договора за продажба ищеца извънсъдебно е признал факта на получаване
3
на посочената продажна цена, като доводите на ищеца, че не била заплатена продажна
цена по договора са неоснователни. Неизпълнение на сключен договор не води
непременно до извод за неговата симулативност, защото неизпълнението му следва
неговото сключване, а симулативността на волеизявленията по договора следва да е
налице при сключването му. Неизпълнение е възможно и при напълно действителни
договори, поради което то може да бъде само индиция за симулативност на договора и
косвено доказателство за това. Вярно е, че един симулативен договор по принцип не би
се изпълнявал от страните по него; но неизпълнението на едно задължение е напълно
възможно и срещано (и то по-често) при валиден, не-симулативен договор, като може
да се дължи на различни факти. Поради това договорното неизпълнение не може само
по себе си да обоснове извод за симулативност на един договор, а в настоящото
производство ищецът следва да докаже тази симулативност при условията на пълно
доказване.
Извод за симулативност не се налага и при уговаряне на продажна цена, по-
ниска от пазарната такава. Уговорената между ответниците и отразена в нотариалния
акт цена, почти напълно съвпадаща с данъчната оценка, не представлява индиция за
симулативност на сделката, а цели спестяване на разходи във връзка с прехвърлянето,
каквато е обичайната практика при сделките с предмет вещни права върху недвижими
имоти. От друга страна доказателства за несъответност на уговорената цена на
вещното право с пазарната му цена, не са ангажирани.
Сключеният договор за покупко-продажба не противоречи и на добрите нрави.
Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение,
защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на
противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Един от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските
правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от нормите на
гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на
отделните правни субекти.
Няма съмнение, че добрите нрави са установени в обществен интерес, социално
възприети етични правила и норми. Те са израз на вътрешната потребност на човека от
справедливост и почтеност в частните и публични взаимоотношения, преобладават в
обществения възглед и се ценят и утвърждават в обществото като цивилизационен
белег на определен етап от развитието му. В константната практика на ВС, съответно
ВКС, се приема, че добрите нрави се накърняват с нарушаване на обичайния
обществено утвърден и приемлив начин на мислене и поведение.
В настоящото производство доказателства сключената правна сделка–договор за
покупко-продажба да нарушава социално възприетите етични правила и норми, не са
4
ангажирани. Уговорената в договора продажна цена (3100 лева) е близка до данъчната
оценка на имота на имота (3138.06 лева) и макар да в размер под пазарната стойност
(6411 лева) е израз на установената в закона свобода на договаряне и не води до извод,
че е този договор за покупко-продажба е сключен при противоречие на добрите нрави.
Съгласно изразеното в практиката на ВКС /решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. №
4277/2008 г. на Първо ГО на ВКС и решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г.
на Първо ГО на ВКС/, с чл. 9 ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето,
позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно потребността от
насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Неравностойността на
насрещните престации според това становище би могла да обоснове извод за
нищожност на сделката, само ако практически е сведена до липса на престация,
каквато хипотеза обаче в настоящия случай не се поддържа и не се установява да е
налице. Възможността страните да договорят цена, равна или близка до данъчната
оценка на имота в посочените по-горе решения на ВКС е приета за допустима от
закона, доколкото законодателят изрично допуска продажната цена на един имот да
бъде и по-ниска от данъчната му оценка по волята на страните, предвиждайки, че
държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорената
цена е по-ниска от нея, с оглед на което е прието, че само по себе си отклонението от
пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка, не налага
извод за такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на
добрите нрави и да води до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД,
след като е налице насрещна престация, макар и отклоняваща се от обичайната.
С протоколно определение от 14.03.2022 г. на ищеца е указано, че не сочи
доказателства, че към момента на сключване на договора в процесните недвижими
имоти е имало трайни орехови насаждения. В изпълнение на дадените указания
същият е поискал информация от ДФ „Земеделие”, която е изискана от съда по реда на
чл. 186 ГПК, като ищецът не е направил искане за събиране на гласни доказателствени
средства за установяване на посоченото обстоятелство. Така въз основа на изисканата
информация не може да се направи извод за наличие на трайни орехови насаждения в
процесните имоти, които реално да са съществували към момента на сключване на
договора и да завишават многократно пазарната оценка на недвижимите имоти. В този
смисъл е и заключението на вещото лице, което не е установило да са налице следи,
установяващи наличието на трайни орехови насаждения, които да са премахнати.
По общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът по предявения установителен
иск носи тежестта да проведе главно и пълно доказване на релевирания недостатък на
сделката, обуславящ непораждане на правните й последици. Ето защо, в случая не е
доказано, че към сключване на сделката на 29.12.2017 г. в процесните имоти са били
налични трайни орехови насаждения, които да завишават до такава степен пазарната
оценка на недвижимите имоти, че да водят до неравностойност на насрещните
5
престации, която да обоснове извод за нищожност на сделката, поради противоречие
на добрите нрави. Възрастта на пълномощника на ищцата и здравословното му
състояние са ирелевантни обстоятелства за твърдения порок, още повече че същото
лице представлява ищцата и в рамките на настоящото производство.
С оглед изхода на спора, право на присъждане на разноски за производството
възниква за ответника, съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК, който не доказва извършени такива,
поради което не следва да му се присъждат.
Така мотивиран, Габровски районен съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от ЕЛК. Д. Ц., ЕГН **********, със съдебен адрес: гр.
Габрово, ул. „**********” № 94, ет.1 срещу К. Н. ИЛ., ЕГН **********, обективно
съединени искове, с правна квалификация, съответно чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД и чл.
26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, за признаване за установено, че договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 29.12.2017 г., сключен във формата на нотариален акт № 128, том
ІV, рег. № 13495, дело № 599/2017 г. на нотариус Светослав Василев № 093 на НК, е
нищожен, като симулативен и поради накърняване на добрите нрави.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Габровския окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Габрово: _______________________
6